江西九江原中星聯(lián)藥業(yè)地塊價(jià)值分析及規(guī)劃定位意見(jiàn)書73p

1、原中星聯(lián)藥業(yè)地塊價(jià)值分析及規(guī)劃定位意見(jiàn)書2012-2-6前 言 本次調(diào)研報(bào)告所采集的信息來(lái)源于：九江房產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)、新浪地產(chǎn)網(wǎng)以及通過(guò)走訪競(jìng)爭(zhēng)樓盤、周邊商業(yè)的實(shí)地調(diào)查等。共歷時(shí)15天。本次報(bào)告有針對(duì)性的完成了關(guān)于本項(xiàng)目的九江宏觀狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析、項(xiàng)目周邊在售住宅項(xiàng)目分析、項(xiàng)目周邊商業(yè)結(jié)構(gòu)及現(xiàn)狀分析、項(xiàng)目swot分析、地塊價(jià)值分析及項(xiàng)目定位建議等工作。目 錄第一章 項(xiàng)目概況一、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于九江市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，九江城市結(jié)構(gòu)五軸之一長(zhǎng)江大道西側(cè)，處于八里湖新區(qū)東區(qū)。原為中星聯(lián)醫(yī)藥公司，項(xiàng)目占地面積88畝，容積率3.0，商業(yè)、住宅比例2：8。二、項(xiàng)目四至：東：長(zhǎng)江大道、九江鋼材（加工）

2、大市場(chǎng)西：京九鐵路南：前進(jìn)西路、707（九江七所精密機(jī)電科技有限公司）北：京九鐵路、21世紀(jì)家居三、周邊狀況：項(xiàng)目：慧龍家居、慧龍新城、九江鋼材（加工）大市場(chǎng)、潯海花園、十里大樓、前進(jìn)新村、21世紀(jì)家居城、儀表社區(qū)、奧林匹克花園學(xué)校：向陽(yáng)中心小學(xué)（800米）、匡廬小學(xué)、華清實(shí)驗(yàn)學(xué)校、廬山區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、九江市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、九江市一中（2900米）超市：聯(lián)盛超市、派拉蒙（1200米）銀行：農(nóng)行潯廬分理處、建行十里分理處、郵政儲(chǔ)蓄銀行十里大道分行、工行十里支行、中行前進(jìn)分理處、交行新晨支行公交：18路、24路、103路第二章 九江房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析第一部分：九江房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀情況一、土地供應(yīng)情況2005-

3、2010年上半年九江市土地成交情況：年份成交宗數(shù)出讓面積（畝）成交總價(jià)（萬(wàn)）成交均價(jià)（萬(wàn)）2005年131，464.2161,517.1342.012006年26725.1666,459.2791.652007年5246.0735，404.97143.882008年221,305.2084,202.3464.512009年15899.0384,847.0694.382010年152,116.63390,641.03184.56上表可見(jiàn)過(guò)去六年九江市累計(jì)已出讓土地總面積：6756.3畝，成交總價(jià)723,071.8萬(wàn)元。2011年九江市土地成交明細(xì)（審批過(guò)的）：宗地號(hào)位置土地用途容積率面積（畝）起

4、始價(jià)（萬(wàn)元/畝）成交價(jià)（萬(wàn)元/畝）競(jìng)得人九土2011-1九威大道西南側(cè)、怡堂路東側(cè)商住2.530.13145147九江信華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九土2011-2九蓮大道以西、南山路以西商住344.55230405黃壽官九土2011-3人民路以西、天?；▓@以北商住2.235.18220238江西華安投資有限公司九土2011-4人民路以東、廬山電子廠以北商住2.547.79260413王小強(qiáng)九土2011-5十里大道以東，南山路以北商住2.542.42200319九江市潯海實(shí)業(yè)有限公司九土2011-6濱江東路30號(hào)商住2.511.7170175查中華（石油公司）九土2011-7蛟灘堤路東側(cè)、規(guī)劃一路以南

5、、八里湖大道以西商住1.236.6109111九江市冠宸置業(yè)有限公司九土2011-8蛟灘堤路東側(cè)、規(guī)劃一路以南、八里湖大道以西商住1.233.238284九江市冠宸置業(yè)有限公司九土2011-9蛟灘堤路東側(cè)、規(guī)劃一路以南、八里湖大道以西商住1.2207.65109111九江市冠宸置業(yè)有限公司九土2011-10蛟灘堤路東側(cè)、規(guī)劃一路以南、八里湖大道以西商住1.2118.89109111九江市冠宸置業(yè)有限公司九土2011-11環(huán)城東路東側(cè)商住2.5138.64230254劉優(yōu)平九土2011-12前進(jìn)路南側(cè)（一建公司）住宅3.021.41260281中航地產(chǎn)股份有限公司九土2011-13長(zhǎng)虹大道與長(zhǎng)江

6、大道交匯處西北角商住3.5262.67398401中航地產(chǎn)股份有限公司九土2011-14十里河南岸景觀路以北商業(yè)1.412.08215321九江市兩湖旅游開發(fā)有限公司九土2011-15九江市興城大道以東商住2.920266269九江嘉華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九土2011-16長(zhǎng)虹西大道以南、周紡路以西商住3.5151.1349355九江市城市建設(shè)投資有限公司九土2011-17十里河西岸（慧龍新城旁）商住2.252.02220226江西得益置業(yè)有限公司結(jié)論：1、九江市2008-2010年，共計(jì)出讓土地4500畝左右(2010年共計(jì)出讓土地面積約2300畝），其中待開發(fā)土地面積為3290畝。2011年

7、成交土地1793畝。2、2008-2010年土地成交均價(jià)一路攀升，從64.51萬(wàn)/畝上升到184.56萬(wàn)/畝，2011年土地成交最高價(jià)兩宗土地成交價(jià)448萬(wàn)元/畝，僅次于2009年金大地投資有限公司拍賣的新橋頭地塊。3、從土地成交價(jià)格來(lái)看，九江市土地價(jià)格堅(jiān)挺，不少新盤將面臨更大價(jià)格壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。從土地供應(yīng)量來(lái)看，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求量，九江房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)。 二、2011年市場(chǎng)去化量和存量情況隨著九江經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，剛性需求相對(duì)較大，但由于房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，高房?jī)r(jià)讓很多有購(gòu)房需求的消費(fèi)者望而卻步。自2010年起國(guó)家為控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，出臺(tái)了

8、一系列史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)得到控制。但同時(shí)也打壓了投機(jī)性購(gòu)房需求，并使購(gòu)房者產(chǎn)生濃厚的持幣觀望心理，這在一定程度上對(duì)九江房地產(chǎn)成交量產(chǎn)生了影響。2011年九江房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都處在一種低迷的狀態(tài)，整年的成交量很少，銷售周期被大大拉長(zhǎng)，即便有些樓盤搞各式促銷降價(jià)活動(dòng)都難以去化，不少樓盤連續(xù)數(shù)月零成交量。市場(chǎng)總體存量巨大。1、 去化量情況（1）九江房地產(chǎn)市場(chǎng)2011年各月成交套數(shù)情況圖示 上圖數(shù)據(jù)顯示：2011年全年樓市成交量呈波折下降，下半年的成交量幾乎沒(méi)有過(guò)1000，降幅很大。由于宏觀政策的持續(xù)收緊，導(dǎo)致消費(fèi)者持幣觀望情緒濃厚，影響了成交量。2011年全年總成交10093

9、套，而截止到2012年2月市場(chǎng)可售套數(shù)為15421套。（2）2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)各月成交均價(jià)圖示上圖數(shù)據(jù)顯示：全年的成交均價(jià)基本平穩(wěn)，除了個(gè)別幾個(gè)月受九江學(xué)院商住樓以及天翼景城兩個(gè)樓盤低價(jià)的影響，全月成交均價(jià)在5000元/以下之外。其他月份成交均價(jià)基本保持在5000元/以上。受政策的影響，消費(fèi)者持幣觀望，成交量低迷的情況下，開發(fā)企業(yè)并沒(méi)有做出大幅度的降價(jià)，而是保持在原有的價(jià)格水平。（3）宏觀經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展與微觀市場(chǎng)的低迷形成強(qiáng)烈反差，一旦政策有所松動(dòng)，市場(chǎng)必將反彈。但中央一再表態(tài)，堅(jiān)決促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的決心，所以在促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸之前，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)一直實(shí)施下去。這也成為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的新背

10、景。2、房源供應(yīng)和存量（1）據(jù)九江市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年有3000畝存量土地在建，2011年后將會(huì)有超過(guò)400萬(wàn)平方米商品房推向市場(chǎng)，九江歷史上最為激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)即將展開。（2）九江目前在售樓盤58個(gè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前九江市三區(qū)（潯陽(yáng)區(qū)、廬山區(qū)、開發(fā)區(qū)）批準(zhǔn)可售商品房面積達(dá)145-150萬(wàn)，是歷史最高銷售量的一倍。其中商品住房約為91萬(wàn)多，非住宅約為57萬(wàn)。（3）不管是從存量土地、在建量來(lái)看，還是從目前市場(chǎng)可售量來(lái)看，房源的供應(yīng)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)需求量，房地產(chǎn)完全進(jìn)入買方市場(chǎng)。第二部分：新背景下的市場(chǎng)情況隨著九江房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，環(huán)境的不斷變化，九江房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)相應(yīng)的

11、變化。九江憑借自身優(yōu)越的城市條件，經(jīng)濟(jì)得到穩(wěn)步快速的發(fā)展，城市規(guī)劃不斷的擴(kuò)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也在穩(wěn)步增大。但在特定的一段時(shí)間之內(nèi)，九江房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成：市場(chǎng)供過(guò)于求，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈；政策干預(yù)加大，市場(chǎng)趨向合理；開發(fā)商開發(fā)成本增高，利潤(rùn)下降；消費(fèi)者日趨理性，品質(zhì)要求更高等新的市場(chǎng)背景。一、消費(fèi)者需求情況中國(guó)指數(shù)研究院2011年度與搜房網(wǎng)針對(duì)全國(guó)100多個(gè)大中型城市的購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查研究報(bào)告調(diào)查研究得出以下表現(xiàn)：1、 需求意向（1）計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間 數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)六成的購(gòu)房者打算在一年內(nèi)購(gòu)房（24.9%表示會(huì)在6個(gè)月內(nèi)購(gòu)房，36.5%表示會(huì)在一年內(nèi)購(gòu)房）。由此可見(jiàn)，計(jì)劃在一年內(nèi)購(gòu)房的受訪者居多。 （2）

12、購(gòu)房次數(shù)數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房者中首次置業(yè)者占比最高，為61.9%，二次置業(yè)者所占比例也較大，為30.4%。（3）購(gòu)房目的數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)受訪者因剛性需求而選擇置業(yè)，主要包括“改善用房”、解決“自己無(wú)房”問(wèn)題及用于“結(jié)婚用房”，累積比例達(dá)73.1%。2、理想小區(qū)（1）公共配套設(shè)施購(gòu)房者認(rèn)為，公共交通配套是理想小區(qū)首要考慮的因素，占比53.9%。其次為購(gòu)物等商業(yè)配套，為51.6%。醫(yī)療配套、教育配套也是比較重要的兩項(xiàng)，所占比重分別為24.8%、16.8%。（2）小區(qū)配套設(shè)施數(shù)據(jù)顯示，“小區(qū)安全監(jiān)控設(shè)施”是購(gòu)房者心目中最看重的基礎(chǔ)配套設(shè)施，占比為46.8%；與此同時(shí)，“小區(qū)綠化景觀”、“充足的停車位、停車場(chǎng)

13、”亦是購(gòu)房者比較看重的基礎(chǔ)配套設(shè)施。（3）室內(nèi)外規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房者比較在意小區(qū)綠化景觀和樓間距大?。嘿?gòu)房者在室外規(guī)劃設(shè)計(jì)上比較看重“具有較大比例的小區(qū)綠化”與“布局合理，樓間距合適”兩因素，所占比重分別為51.1%和44.0%。3、購(gòu)買偏好（1）影響購(gòu)買因素?cái)?shù)據(jù)顯示，“價(jià)格”是影響購(gòu)房者置業(yè)的首要因素，占受訪者總數(shù)的57.6%；其次是“地段”，為36.8%；再次為“交通”，占受訪者總數(shù)的31.0%； “環(huán)境”也是影響購(gòu)房者置業(yè)的一大因素，比重為24.9%。（2）購(gòu)房者住宅面積選擇數(shù)據(jù)顯示，70-89平米的戶型最受購(gòu)房者青睞，占比38.4%。90-109平米也是購(gòu)房者主要考慮的戶型面積，占

14、比25.0%。與此同時(shí)，50-69平米的戶型也受到關(guān)注，占比14.9%。 （3）裝修偏好數(shù)據(jù)顯示，40.0%的受訪者明確表示傾向選購(gòu)精裝房， 21.9%表示傾向選擇毛坯房。由此可知，精裝修房是購(gòu)房者傾向選擇的對(duì)象。4、購(gòu)房心理（1）政策認(rèn)知數(shù)據(jù)顯示，有56.5%的受訪者表示非常關(guān)注國(guó)家房地產(chǎn)政策，有34.8%者表示比較關(guān)注。由此可知，購(gòu)房者對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)政策動(dòng)向的關(guān)注度非常高。（2）價(jià)格認(rèn)知調(diào)查顯示，在房產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，46.6%的受訪者認(rèn)為未來(lái)半年內(nèi)房?jī)r(jià)將會(huì)上漲，其中有8.9%認(rèn)為漲幅會(huì)在20%以上。第三部分：項(xiàng)目周邊調(diào)研一、中星聯(lián)地塊周邊商業(yè)調(diào)查調(diào)查情況商業(yè)名稱定位出租、售價(jià)格經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)備

15、注華東市場(chǎng)一、二期建材專業(yè)市場(chǎng)店鋪面積100-300對(duì)外出租為主租金為50-60元/月建材華東市場(chǎng)三期建材專業(yè)市場(chǎng)店鋪面積100-300對(duì)外出售為主銷售價(jià)格為12000元/，租金為60元/月建材回報(bào)率在6%左右鋼材加工大市場(chǎng)鋼材專業(yè)市場(chǎng)店鋪面積100-500對(duì)外出租，租金價(jià)格為20-30元/月鋼材市場(chǎng)要拆遷，市場(chǎng)即將搬遷至煉油廠，地塊用于慧龍新城的延伸慧龍新城摩托車、電動(dòng)車市場(chǎng)店鋪面積100-300對(duì)外出租30-40元/月對(duì)外出售14000元/摩托車、電動(dòng)車21世紀(jì)家居城家居專業(yè)市場(chǎng)，精品館只租不售價(jià)格待定高檔裝飾、建材2012年5月份主體結(jié)構(gòu)封頂，10月份開業(yè)二、競(jìng)爭(zhēng)住宅個(gè)案分析根據(jù)九江市最

16、新規(guī)劃和實(shí)地走訪，開發(fā)區(qū)的樓盤占到九江開發(fā)樓盤總數(shù)的60%，新樓盤最多的也是集中在這個(gè)區(qū)域，本項(xiàng)目周邊強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)樓盤主要有：柴桑春天、尚海灣、觀瀾盛世、君怡美筑、潯城湖景、中星宜景灣、江南府第、東方賽納以及國(guó)豪水岸城等。樓盤價(jià)格基本在5500-6500元/之間。以下將對(duì)周邊有代表性的樓盤做詳細(xì)剖析。柴桑春天：開發(fā)商：新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)公司占地面積：953畝，總戶數(shù)：8000建筑業(yè)態(tài)：多層、高層、別墅設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格主力面積：90，次主力面積：120-130暢銷戶型：90-130兩房、三房，均價(jià)6500元/項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：入市較早，開發(fā)實(shí)力，品牌效應(yīng)；小區(qū)內(nèi)配套齊全，智能化系統(tǒng)安全；小區(qū)規(guī)劃完善，景觀到位

17、；物業(yè)形態(tài)多樣，供選擇的余地大；戶型方正，實(shí)用項(xiàng)目劣勢(shì)：高端產(chǎn)品，價(jià)格較高，小區(qū)外生活配套不完善，公交路線少；九江五金城在其對(duì)面，帶來(lái)一定噪音。尚海灣：開發(fā)商：九江錦繡地產(chǎn)有限公司占地面積：123畝，總建面積26萬(wàn)方，總戶數(shù)：1600建筑業(yè)態(tài)：多層、高層建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)格主力面積：80-120暢銷戶型：80兩房，均價(jià)6500元/，價(jià)格范圍6112-8119元/項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：掀起九江英倫風(fēng)一陣熱潮，樓盤品質(zhì)相對(duì)較高，戶型方正項(xiàng)目劣勢(shì)：高端產(chǎn)品，價(jià)格較高，小區(qū)外生活配套不完善，公交線路少觀瀾盛世開發(fā)商：華安投資占地面積：592畝，總戶數(shù)：2000建筑形態(tài)：小高層、高層設(shè)計(jì)風(fēng)格：高貴大氣類公建風(fēng)格主力面

18、積：90-118暢銷戶型：90-130兩房、三房，均價(jià)6200元/項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：高端豪宅，開發(fā)實(shí)力，品牌效應(yīng)；小區(qū)內(nèi)配套齊全，規(guī)劃完善；66萬(wàn)方建筑擁有近30萬(wàn)方景觀綠地，住宅地塊整體抬高，與八里湖岸平行項(xiàng)目劣勢(shì)：目前生活配套不完善，公交線路少；19路也無(wú)法直接到達(dá)，下車須步行10分鐘東方賽納：開發(fā)商：九江市明湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：約100畝，總戶數(shù)：700建筑形態(tài)：多層、小高層主力面積：87-130暢銷戶型：87，均價(jià)6400元/項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：區(qū)域位置優(yōu)越，位于龍開河版塊與八里湖版塊交界處。法式風(fēng)情獨(dú)樹一幟，樓盤品質(zhì)較高項(xiàng)目劣勢(shì)：目前無(wú)公交可達(dá)，生活配套也不完善國(guó)豪水岸城開發(fā)商：江西國(guó)豪地產(chǎn)

19、占地面積：93畝，總戶數(shù)：1000建筑形態(tài)：多層、小高層、高層設(shè)計(jì)風(fēng)格：東南亞風(fēng)格主力面積：88-128，均價(jià)5800元/暢銷戶型：80-92兩房項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：入市較早，大手筆規(guī)劃園林景觀，62108.53的土地上規(guī)劃了30000的園林景觀，內(nèi)外水系景觀，勾勒出東南亞異域風(fēng)情味道項(xiàng)目劣勢(shì)：交通不便，目前只有21路車可到江南府第開發(fā)商：九江東方恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：2.9萬(wàn)方，建筑面積5.9萬(wàn)方，總戶數(shù)：552建筑形態(tài)：多層、高層設(shè)計(jì)風(fēng)格：江南水鄉(xiāng)園林風(fēng)格主力面積：87-127暢銷戶型：87兩房，均價(jià)5500元/項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：江南水鄉(xiāng)式的溫婉與經(jīng)典園林的醇厚。戶型方正，價(jià)位在同地段中較低項(xiàng)目劣

20、勢(shì)：小區(qū)外生活配套不完善，公交線路少潯城湖錦開發(fā)商：九江市新世紀(jì)建設(shè)占地面積：61畝，總戶數(shù)：8000建筑形態(tài)：多層、小高層、高層設(shè)計(jì)風(fēng)格：歐式風(fēng)格主力面積：79-128暢銷戶型：88兩房，均價(jià)6300元/項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：開發(fā)商品牌，項(xiàng)目以目前市場(chǎng)稀缺多層為主，全小區(qū)共20棟，其中13棟為多層；歐陸異域風(fēng)情水岸社區(qū)項(xiàng)目劣勢(shì)：小區(qū)外生活配套不完善，公交線路少；目前只有19路可達(dá)中星怡景灣開發(fā)商：九江中星置業(yè)有限公司占地面積：20000，總戶數(shù)：358建筑形態(tài)：高層設(shè)計(jì)風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格主力面積：92-110占70%暢銷戶型：92-100兩房、小三房，均價(jià)5800元/，目前尾盤，僅剩16套房源，特價(jià)房391

21、6元/起價(jià)，最高為4873元/項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于九瑞大道主干道，高層與酒店式公寓結(jié)合，低密度建筑。35%綠化，視野開闊。價(jià)格適中，比較適合中低端購(gòu)買人群項(xiàng)目劣勢(shì)：生活配套還不完善，目前只有19路可達(dá)君怡美筑開發(fā)商：均怡地產(chǎn)股份有限公司占地面積：8萬(wàn)畝，建筑面積：26萬(wàn)方 總戶數(shù)：1600建筑形態(tài)：小高層、高層設(shè)計(jì)風(fēng)格：巴厘島風(fēng)情主力面積：90-128，未開盤定價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：坐落于九江市八里湖新區(qū)核心生活圈，南銜新城中軸線九瑞大道，北接直通主城區(qū)的潯陽(yáng)西路，東臨泰山路，交通路網(wǎng)完善；巴厘島風(fēng)情新鮮浪漫項(xiàng)目劣勢(shì)：公交少，配套不全，項(xiàng)目還未開盤，周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈分析得出： 1、開發(fā)區(qū)樓盤占九江樓市近60%比例

22、，且大盤云集，體量巨大，各種風(fēng)格建筑均有，物業(yè)形態(tài)齊全，小區(qū)規(guī)劃注重景觀、配套等各項(xiàng)設(shè)施。應(yīng)該說(shuō)開發(fā)區(qū)的大部分樓盤都發(fā)展到一個(gè)較成熟的階段。而且大項(xiàng)目更受民眾歡迎。我們地塊正是位于開發(fā)區(qū)，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)良好的同時(shí)，面臨的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)更加激烈。2、各樓盤均已以電梯房為主，電梯房已經(jīng)成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，而多層房源為稀缺產(chǎn)品。3、隨著市場(chǎng)的走高，各項(xiàng)目的銷售戶型已基本偏向小面積戶型，80-90的兩房是目前最暢銷的，前幾年的130以上戶型的暢銷已見(jiàn)不到。4、現(xiàn)在新項(xiàng)目的增加以及規(guī)模的擴(kuò)大，各項(xiàng)目都在內(nèi)部建設(shè)及外部配套上下功夫，使得居住環(huán)境較之前幾年有很大提高。第四部分：調(diào)研總結(jié)一、總結(jié)：1、九江經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展

23、，城市規(guī)劃進(jìn)程加快，人們對(duì)改善性住房和置購(gòu)第一套住房的需求是很大的，并在逐年增長(zhǎng)。而目前的高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)研判，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將于2012年5-6月份全面降價(jià)，而在2012年下半年成交量會(huì)有反彈，但房?jī)r(jià)不會(huì)有波動(dòng)。2、九江房地產(chǎn)市場(chǎng)目前進(jìn)入買方市場(chǎng)，未來(lái)開發(fā)量和目前存量很大，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。土地供應(yīng)量很大，截止2010年，待開發(fā)土地面積在3290畝，2011年又成交土地1793畝。2012年將會(huì)有30多個(gè)新樓盤上市，供應(yīng)量在150萬(wàn)平米以上，是歷史最高銷售量的一倍。截止2012年2月批準(zhǔn)可售商品房為15421套，而2011年全年

24、去化10093套。3、新的市場(chǎng)背景下，消費(fèi)者購(gòu)房日趨理性，對(duì)政策的關(guān)注度較強(qiáng)，受政策影響較大，市場(chǎng)上產(chǎn)品可選擇性強(qiáng)，對(duì)房子的品質(zhì)有更高的要求。主要表現(xiàn)在：公共配套、綠化景觀、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理、智能化設(shè)施等方面。4、買方市場(chǎng)的特征房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)后，開發(fā)企業(yè)將面臨競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的市場(chǎng)環(huán)境，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大增加，利潤(rùn)相對(duì)減少。在這種背景下，開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)情況為：1、迎合市場(chǎng)，注重購(gòu)房者的真實(shí)需求，建消費(fèi)者滿意的房子2、注重產(chǎn)品差異化，突出自己的特色，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力3、注重產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品的品質(zhì)4、注重產(chǎn)品和品牌的營(yíng)銷與策劃，提升品牌形象和縮短銷售周期5、控制開發(fā)成本，降低利

25、潤(rùn)，合理定價(jià)尋找恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)需求，優(yōu)化產(chǎn)品的市場(chǎng)差異性，塑造獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品，是項(xiàng)目定位考慮的一個(gè)重要切入點(diǎn)。第三章 項(xiàng)目swot分析s優(yōu)勢(shì)：w劣勢(shì)：o機(jī)會(huì)：t威脅：第四章 項(xiàng)目定位一、定位原則1、充分滿足或引導(dǎo)客戶需求；2、充分考慮項(xiàng)目資金鏈的健康；3、充分考慮潛力和風(fēng)險(xiǎn)，力爭(zhēng)價(jià)值最大化；4、與其他產(chǎn)品的差異化；5、項(xiàng)目各個(gè)單體之間的互利性；二、總體定位九江首席hopsca（豪布斯卡）城市綜合體。hopsca為hotel（酒店）、office（辦公）、park（停車）、shoppingmall（購(gòu)物）、convention（會(huì)議）、apartment（公寓）構(gòu)成。三、產(chǎn)品類型定位 項(xiàng)目由高層住宅

26、、小戶型精裝公寓、二層沿街商業(yè)、酒店、寫字樓組成。四、案名建議及主推廣語(yǔ) “振業(yè)廣場(chǎng)”18萬(wàn)一站式城市復(fù)合中心四、辦公定位 振業(yè)中心soho四、商業(yè)定位 振業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)五、住宅定位 振業(yè)陽(yáng)光花園/振業(yè)小公館六、酒店定位 振業(yè)酒店二、定位解析根據(jù)九江市最新規(guī)劃，東至長(zhǎng)江大道及福銀高速昌九段，南至九園路，西至濱湖路及八里湖，北至十里河為八里湖新區(qū)東區(qū)。面積10.23平方公里。主要功能為城市核心區(qū)的重要擴(kuò)展，形成城市的商務(wù)商業(yè)中心、市民中心和體育中心，以及與之配套的居住和相關(guān)服務(wù)設(shè)施，并保留以昌河汽車工業(yè)園為主的部分工業(yè)企業(yè)及相關(guān)設(shè)施。模仿萬(wàn)達(dá)城市綜合體的概念，以振業(yè)廣場(chǎng)為主案名進(jìn)行全案推廣，以九江首

27、席hopsca城市綜合體迅速占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)，城市綜合體的概念始終貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的操作過(guò)程中，并根據(jù)開發(fā)節(jié)奏開發(fā)類別進(jìn)行階段的針對(duì)性的推廣。三、價(jià)值點(diǎn)提煉1、政府眼光，財(cái)富方向第五章 項(xiàng)目規(guī)劃建議一、項(xiàng)目定位1、定位總策略占位“新中心”，代言城市和區(qū)域形象標(biāo)桿樹立新地標(biāo)，聚焦全城影響產(chǎn)品標(biāo)桿引領(lǐng)地產(chǎn)升級(jí)，建立市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值標(biāo)桿聚合城市功能，實(shí)現(xiàn)全能生活2、項(xiàng)目形象定位n 形象定位 一座城市的世界觀 中心、國(guó)際、標(biāo)桿n 物業(yè)功能定位3、物業(yè)配比建議物業(yè)配比原則：1. 酒店規(guī)模已定：4.5萬(wàn)平米；2.居住區(qū)規(guī)模根據(jù)規(guī)劃要求，為11萬(wàn)平米（其中：3萬(wàn)精裝公寓；8萬(wàn)平米大戶型住宅）；3.商業(yè)分為兩部分，一

28、部分為以百貨為主力店的集中商業(yè)，規(guī)模8萬(wàn)平米（含地下），另一部分為休閑娛樂(lè)為主的獨(dú)立商業(yè)，建議2萬(wàn)平米左右；4.寫字樓完善項(xiàng)目功能，樹立形象，建議規(guī)模3萬(wàn)平米。4、分物業(yè)發(fā)展策略 商業(yè)（精品、高端） 以精品化、高端商業(yè)品牌引入形成商業(yè)核心價(jià)值； 通過(guò)主題化的營(yíng)造實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)價(jià)值的升級(jí)。 寫字樓（商務(wù)的、高形象） 保證形象同時(shí)控制規(guī)模，多面積劃分，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 適度產(chǎn)品創(chuàng)新，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及營(yíng)銷賣點(diǎn)。 酒店式服務(wù)公寓（精品、領(lǐng)先） 借勢(shì)星級(jí)酒店的資源價(jià)值，以高品質(zhì)服務(wù)打造核心價(jià)值； 以精品化產(chǎn)品，建立市場(chǎng)領(lǐng)先性，體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 高端住宅（高品質(zhì)、身份感） 依托（城運(yùn)）板塊價(jià)值和綜合體自身價(jià)值，打

29、造高品質(zhì)城市住宅； 通過(guò)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，提升整體品質(zhì)感，對(duì)位目標(biāo)客戶需求，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。5、 商業(yè)定位 整體定位：“都市核心 精品商業(yè)廣場(chǎng)” 業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)組合1： 以精品商業(yè)主力店與五星級(jí)酒店相匹配，帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀 高端精品百貨主力店（4萬(wàn)平米，如西武、sogo等）大型休閑娛樂(lè)、品牌旗艦店等（2萬(wàn)平米，如大型高端會(huì)所、汽車展廳、名品家居等）其他商業(yè)（4萬(wàn)平米，如高端品牌專營(yíng)店，餐飲、銀行等城市配套）業(yè)態(tài)組合2：（商業(yè)可租可售，更具靈活性，操作難度相對(duì)較小）三大主題：商務(wù)社交、精品生活、休閑娛樂(lè) 客戶定位：本項(xiàng)目商業(yè)的終端消費(fèi)者以周邊企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)單位，陜北遷入人

30、群、五星酒店帶來(lái)的高端客戶以及區(qū)域中高端消費(fèi)人群為主。6、公寓定位 整體定位：“新空間 精品國(guó)際公寓（超能空間、至享服務(wù)）” 客戶定位：7、寫字樓定位 整體定位：城市新中心 彈性商務(wù)空間 以高性價(jià)比和綜合體豐富配套為核心賣點(diǎn)的彈性商務(wù)物業(yè) 為成長(zhǎng)型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場(chǎng)所 客戶定位： 主抓核心客戶實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標(biāo)； 打造高形象和高性價(jià)比，兼顧一定的內(nèi)部功能； 產(chǎn)品定位 面積區(qū)間建議根據(jù)樓層劃分為四個(gè)梯度（滿足不同企業(yè)需求） 整層銷售（高樓層部分）：針對(duì)大企業(yè)使用 半層銷售（高樓層部分）：針對(duì)中型企業(yè)為主 200-300平米（低樓層部分）：針對(duì)中小企業(yè)為主 70-100平米（低樓層部

31、分）：滿足小型企業(yè)需求8、住宅定位 整體定位：瞰景頂禮華宅 品質(zhì)生活公館（攬盡公園勝景、獨(dú)享城市資源、圈層專屬領(lǐng)域） 客戶定位 核心客戶1：以長(zhǎng)慶石油為代表的大型企業(yè)中高層 核心客戶2：陜北客戶 重要客戶：政府公務(wù)員 次要客戶：大型企業(yè)員工、拆遷戶1.1 總體規(guī)劃2.2.1 規(guī)劃原則 不同物業(yè)類型分區(qū)明確，且注意各部分之間的聯(lián)系與區(qū)隔：本項(xiàng)目物業(yè)類型較多，在規(guī)劃角度要注意不同功能的分區(qū)，同時(shí)保持一定關(guān)聯(lián)性，尤其是住宅與公建部分的聯(lián)系。 商業(yè)價(jià)值最大化：地塊臨未央路與鳳城八路的昭示性與通達(dá)性最佳，應(yīng)以公建類物業(yè)為主，保證商業(yè)價(jià)值的最大化。 住宅保持相對(duì)私密性：住宅應(yīng)保證相對(duì)純粹與私密性，同時(shí)處理

32、好與其他物業(yè)間的聯(lián)系，以綜合體的復(fù)合價(jià)值實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品價(jià)值的提升。 充分利用周邊資源，提升產(chǎn)品價(jià)值：地塊北側(cè)緊鄰城運(yùn)公園，應(yīng)充分利用城運(yùn)公園的景觀價(jià)值。同時(shí)未央路為城市“迎賓大道”，應(yīng)注重“城市形象面”的打造。2.2.2規(guī)劃要點(diǎn) 整體規(guī)劃：“雙城共榮”的規(guī)劃理念，打造“內(nèi)城”與“外城” 形象打造：整體形象體現(xiàn)國(guó)際化、設(shè)計(jì)感，樹立形象地標(biāo) 國(guó)際化氛圍營(yíng)造：通過(guò)dis系統(tǒng)營(yíng)造項(xiàng)目國(guó)際化特色，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)2.2.3規(guī)劃理念2.2.4規(guī)劃方案示意 公建區(qū)：沿東側(cè)布置公建物業(yè)，l型酒店（地上3.5萬(wàn)平米）放置在地塊東北側(cè)，寫字樓（3萬(wàn)平米）放置在地塊東南角。 集中商業(yè)分為兩部分，分別位于酒店和寫字樓之間及

33、寫字樓西側(cè)，可考慮設(shè)置兩棟集中商業(yè)。 居住區(qū)：在地塊西南側(cè)沿鳳城七路排布公寓（3萬(wàn)平米），公寓北側(cè)分別為小戶型住宅（2萬(wàn)平米）和大戶型住宅（6萬(wàn)平米）。2.2.5形象打造 整體形象體現(xiàn)設(shè)計(jì)感：氣勢(shì)恢宏、現(xiàn)代統(tǒng)一、主次有序 頂部造型與燈光處理：增強(qiáng)建筑的設(shè)計(jì)美感，突出項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)與歸屬感 dis區(qū)域識(shí)別系統(tǒng) (district identifications system)：道路系統(tǒng)及鋪裝、統(tǒng)一的導(dǎo)示系統(tǒng)、趣味小品，雕塑2 分物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議2.1 商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議3.1.1業(yè)態(tài)建議3.1.2立面形象商業(yè)外立面形象體現(xiàn)國(guó)際、現(xiàn)代、時(shí)尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質(zhì)3.1.3內(nèi)部空間n 通過(guò)點(diǎn)綴綠植、

34、雕塑、小品景觀等，提升整體商業(yè)氛圍 n 動(dòng)線指引性明確的地面鋪裝及標(biāo)志，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感n 通過(guò)景觀中庭、挑空等處理，提升商業(yè)檔次3.1.4其他n 商業(yè)外部廣場(chǎng)：體現(xiàn)活躍、現(xiàn)代氣息，凸顯城市感和設(shè)計(jì)感n 觀賞性小品、雕塑：顯示趣味性，體現(xiàn)人文精神n 霓虹廣告：極大的影響著商場(chǎng)的形象，做立面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮2.2 公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議3.2.1整體設(shè)計(jì)原則n 在控制面積的條件下增加戶型的實(shí)用性，保證功能空間完整n 提高性價(jià)比，針對(duì)不同面積的產(chǎn)品設(shè)置合理的戶型亮點(diǎn)、贈(zèng)送手法，增加產(chǎn)品附加值，給足客戶物超所值的感受n 在裝修上給出菜單選擇、注重人性化和個(gè)性化設(shè)計(jì)，擴(kuò)大客戶群n 在公共空間、配套上增加產(chǎn)品特

35、色和附加值，和市場(chǎng)形成差異化3.2.2建筑形象n 公建化立面，具有視覺(jué)沖擊力，樹立地標(biāo)形象；提高立面局部細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)感，突出建筑品質(zhì)3.2.3公共空間n 入口、大堂及內(nèi)部空間體現(xiàn)物業(yè)形象n 多功能共享空間：通過(guò)打造空中花園，為業(yè)主提供休閑、交流空間 3.2.4套內(nèi)空間建議3.2.5戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)n 亮點(diǎn)設(shè)計(jì)原則a、所有產(chǎn)品均強(qiáng)調(diào)戶型的實(shí)用性，提高性價(jià)比。b、對(duì)于一居、兩居產(chǎn)品可以強(qiáng)調(diào)戶型空間的個(gè)性變化。（由于空間局促，對(duì)于小戶型而言，設(shè)計(jì)亮點(diǎn)需要通過(guò)一次結(jié)構(gòu)和二次裝修兩方面結(jié)合實(shí)現(xiàn)）。n 贈(zèng)送設(shè)計(jì)建議 贈(zèng)送“面積”的原則：a、相對(duì)量可觀：面積過(guò)小，客戶敏感度不高b、絕對(duì)實(shí)用：對(duì)于華而不實(shí)的“面積”

36、，無(wú)法給到客戶實(shí)惠 贈(zèng)送方式a、 贈(zèng)送方式1可拆卸式凸窗b、 贈(zèng)送方式2可拆卸式倒凸窗c、 贈(zèng)送方式3衣櫥（低于2.2米）3.2.6精裝修設(shè)計(jì)建議n 本項(xiàng)目精裝修整體策略n 個(gè)性化提升策略 模塊化精裝菜單：平衡客戶的“惰性”與“個(gè)性”，滿足客戶自主選擇需求1）只改變?cè)O(shè)計(jì)形式感。戶內(nèi)設(shè)計(jì)的功能性不變，形式感變化，且裝修標(biāo)準(zhǔn)相同。2）整體風(fēng)格簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，三套方案相互協(xié)調(diào)。在簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代風(fēng)格下，通過(guò)改變套內(nèi)家具擺設(shè)、色彩等方式打造相互協(xié)調(diào)、具有一定區(qū)別，能具混搭效果的三套風(fēng)格主題。3）三大功能空間形成相對(duì)獨(dú)立的模塊，廚室、衛(wèi)浴、廳臥空間能夠?qū)崿F(xiàn)不同主題的搭配。 聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)師，采用更富設(shè)計(jì)感、時(shí)尚感的設(shè)

37、計(jì)方案；通過(guò)早期樣板間的設(shè)置，給予客戶直觀感受受戶型限制，建議采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格，提升視覺(jué)感受，但細(xì)部微調(diào)進(jìn)行區(qū)分。在色彩搭配上充分考慮目標(biāo)客戶的年齡特征，采用青春、富有活力的色系。n 人性化考慮策略 入戶玄關(guān)空間：進(jìn)門的一切需要都給您安排好1) 盡量設(shè)置能收納衣帽、鞋柜整體玄關(guān)柜，考慮居民進(jìn)戶脫衣的居住習(xí)慣，大小滿足長(zhǎng)風(fēng)衣的掛置空間，柜面選擇鏡面設(shè)計(jì)，符合人出門整理的習(xí)慣。2) 玄關(guān)處的收納鞋柜隔檔必須考慮居住人口數(shù)量及生活習(xí)慣，滿足放置鞋量的需求。如：當(dāng)季女士長(zhǎng)靴、高跟鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、拖鞋的放置，另外，選擇帶多個(gè)抽屜的，可收納梳子、小件衣物、手套、鞋油、抹布等物品。3) 在收納柜旁邊空白墻壁上

38、安裝掛鉤和擱架，收納進(jìn)門后脫下的衣物、包等物品，方便尋找。 衛(wèi)浴空間：所有零碎的小物都有自己的家 廚房空間：鍋碗瓢盆都有自己的居住空間 臥室、客廳收納空間：衣物分門別類，連晾衣空間也周到考慮1) 臥室設(shè)計(jì)要點(diǎn)：結(jié)合房間立柱，考慮人體使用習(xí)慣，分別設(shè)置懸掛、平置、抽屜、隔間區(qū)域，為長(zhǎng)、短衣物、飾品等預(yù)留空間，打造宜人衣櫥空間。2) 結(jié)合室內(nèi)立柱，設(shè)置功能齊全、分類細(xì)致的衣帽間。必須包括疊放區(qū)、懸掛區(qū)、雜物區(qū)3個(gè)區(qū)。 3) 客廳設(shè)計(jì)要點(diǎn)：結(jié)合臨窗位置，打造專屬晾衣空間，設(shè)置晾衣架，地磚注意防滑、防霉處理。 其它細(xì)節(jié)提升：通過(guò)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，提升居住意向、著力打動(dòng)客戶1) 阻尼系統(tǒng)應(yīng)用：室內(nèi)各個(gè)開合空間均采用阻尼系統(tǒng)，如：門、柜、抽屜、馬桶蓋等處。使關(guān)閉過(guò)程勻速、無(wú)聲、無(wú)撞擊，實(shí)用性強(qiáng)，保證屋內(nèi)設(shè)施不受損壞，同時(shí)，也減少了室內(nèi)噪音的產(chǎn)生。2) 空間靈活考慮，電源接口預(yù)留。2.3 寫字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議3.3.1寫字樓設(shè)計(jì)原則：n 形象外奢內(nèi)簡(jiǎn)： 外部高形象：外立面/門廳/大堂展示高端形象/共享公共空間 內(nèi)部求經(jīng)濟(jì)：首層以上電梯間、衛(wèi)生間、走廊等其他公共空間，僅需達(dá)到平臺(tái)水平即可n 配套專業(yè)共享 專業(yè)配套的分時(shí)共享：會(huì)議室