石家莊萬達廣場商業(yè)綜合體工期問題分析

1、石家莊萬達廣場商業(yè)綜合體工期問題分析商業(yè)綜合體具有規(guī)模大、業(yè)態(tài)多、訂單式設計的特點，對工期要求非常高。本文以石家莊萬達廣場商業(yè)綜合體為例，進行商業(yè)綜合體工期問題分析，以期為相關(guān)實踐提供參考和借鑒。一、石家莊萬達廣場商業(yè)綜合體及其工期模板石家莊萬達廣場位于石家莊市中心城區(qū)東南部區(qū)域，總建筑面積183萬平方米，是萬達集團目前業(yè)態(tài)最全、規(guī)模最大、配套最完善的第三代城市綜合體。其中，商業(yè)綜合體總建筑面積44.41萬平方米，包括商業(yè)中心19.72萬平方米、五星酒店建筑面積4.47萬平方米、5a寫字樓7.32萬平方米、商務酒店0.8萬平方米、公寓12.2萬平方米。出于對經(jīng)濟效益和社會效益的綜合考慮，萬達集

2、團非常重視商業(yè)綜合體的工期控制，并為此制定了專門的工期模板，如表1所示。由表1可知，該商業(yè)綜合體開業(yè)時間2011年9月23日，據(jù)此倒排的工期僅為533天，需要非常嚴格的工期控制。二、石家莊萬達廣場商業(yè)綜合體工期難點分析1.建筑體量大且場地狹小如前所述，該商業(yè)綜合體建筑體量很大，其中商業(yè)中心裙樓面積19.72萬平方米、地下室單層面積5.47萬平方米、裙樓首層面積4.5萬平方米，地下室南北距離234米、東西距離223米。這么大的建筑體量在狹小的可用場地同時開工，無論是流水段劃分、人員組織還是材料搬運、垂直運輸?shù)确矫?，都給工期目標的實現(xiàn)帶來巨大壓力。2.業(yè)態(tài)豐富且設計變更頻繁該商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)豐富，包

3、括酒店、寫字樓、百貨、影城、ktv、電玩城、大型超市、數(shù)碼電器城、大型餐飲、運動健身等。不同業(yè)態(tài)需要的體量、空間各不相同，施工中分部、分項工程很多，且需要各工序穿插實施，給工期實現(xiàn)帶來很大困擾。為保證新形象、新地標的外在特點，并滿足不同主力店提出的個性化需求，商業(yè)綜合體在施工過程中往往要進行大量的設計變更。如該商業(yè)綜合體在裙樓、主樓外立面已經(jīng)安裝部分龍骨后，推翻原方案重新設計外立面，影響工期50天左右。3.商家和施工單位穿插施工各商家要在工程竣工前進場，其自己的施工、布場單位要與商業(yè)綜合體的總承包、多個分包施工單位共同穿插施工。如根據(jù)萬達集團的工期模板，該商業(yè)綜合體為主力店預留了不同的裝修時間

4、：超市裝修工期120日，百貨、步行街裝修工期90日，其余主力店裝修工期6090日，步行街小業(yè)主的裝修工期60日左右，裝修完成標準為達到布場條件。各主力店要求同時竣工開業(yè)，造成眾多的穿插施工作業(yè)。三、石家莊萬達廣場商業(yè)綜合體工期保證措施1.在強化計劃管理的前提下做好動態(tài)調(diào)整工作一是將設計、招標計劃納入進度計劃管理，認真、按時組織編制項目計劃控制書、項目計劃執(zhí)行書、細部節(jié)點計劃、工作銷項清單，并將這些計劃作為項目工作的指導性文件和管理工具，將所有與項目建設有關(guān)的部門工作都納入統(tǒng)一的進度計劃內(nèi)，實現(xiàn)設計、成本人員的無縫對接，如要求設計部、成本部每周參加工程例會，每天巡視工地等。二是在實施過程中對實施

5、情況不斷進行跟蹤檢查，收集有關(guān)實際進度的信息，比較和分析實際進度與計劃進度的偏差，結(jié)合實際情況對原計劃進行調(diào)整，推動工期系統(tǒng)、科學、合理的動態(tài)化管理。2.做好施工準備并化解技術(shù)難題第一，針對該項目建筑體量大、施工場地狹小的難點，認真做好施工總平面設計，合理規(guī)劃、使用場地，并采取一些技術(shù)措施，如：大量搭設加工平臺；采用吊籃進行幕墻施工；周轉(zhuǎn)材料和腳手架不惜代價拆除運出場地；采用預拌砂漿；采用人貨雙籠電梯，多設早拆，快封“拉鏈”；用專業(yè)清運隊伍，保證垃圾日清。第二，疏導好現(xiàn)場交通。工程實踐中，形成現(xiàn)場環(huán)路并保證暢通，盡早完成地下室汽車坡道以作為臨時交通路徑使用，有效解決項目材料倒運問題，化解平面交

6、通難題。同時要積極解決項目對外市政道路開口，提前申辦各種手續(xù)，解決場外交通問題，保證連續(xù)施工。第三，認真論證群塔作業(yè)，解決垂直運輸問題。在該項目中，五星級酒店設兩臺塔吊，5a寫字樓設一臺塔吊，商業(yè)中心布置8臺塔吊。由于地下室邊長達234米，中心區(qū)域的塔吊大臂無法伸出基坑外，經(jīng)過論證后在采光頂區(qū)域內(nèi)布置三臺塔吊，采取結(jié)構(gòu)技術(shù)預留甩跨措施，在裙樓結(jié)構(gòu)施工階段將需吊運的材料直接用貨車通過地下室直接運送到中心區(qū)域的塔吊底下，大大提高了垂直運力。3.基于既往的建設規(guī)律做好預判預控為做好預判預控工作，該項目建設方根據(jù)以往建設萬達商業(yè)綜合體項目和訂單式地產(chǎn)對工程建設的要求，總結(jié)商業(yè)綜合體項目的設計特點和建設

7、規(guī)律，為計劃實施的預判和預控打下了堅實基礎。如本項目與其他商業(yè)綜合體項目一樣，機電及消防安裝工程都比較復雜，這就要求施工前必須由機電總承包方完成管線綜合圖，并據(jù)此嚴格執(zhí)行；同時要掌握一定數(shù)量技術(shù)專業(yè)齊全的機動隊伍，以確保各項應急工程的完成。4.優(yōu)化施工順序保證穿插作業(yè)的合理實施針對商業(yè)綜合體項目施工過程中穿插作業(yè)多的特點，需要做好施工順序的優(yōu)化工作。如在市政工程部分，土地摘牌后，即可展開市政管網(wǎng)的綜合及單項設計、大市政供電方案的設計和申報工作；在基礎工程部分，支護樁、工程樁的施工，要考慮為土方工程的盡早插入提供條件，要選擇正確的土方挖運順序和出土馬道留設位置，使層高較高的塔樓能提前進入結(jié)構(gòu)施工

8、階段；在主體結(jié)構(gòu)施工過程中，要考慮地下室外墻防水工程的插入，為提早回填肥槽創(chuàng)造條件（外用電梯基礎要提前插入實施），結(jié)構(gòu)工程達到拆模條件后，需立即開始周轉(zhuǎn)材料的清運，為砌筑和一次機電工程提供工作面；在砌筑及一次機電工程部分，地下室地面的澆筑要跳倉穿插進行，與砌筑工程同時完成，為設備安裝和材料堆放提供場地，塔樓外墻砌筑必須緊跟主體結(jié)構(gòu)施工進度；在屋面工程部分，屋面防水、保溫和保護層需沿女兒墻結(jié)構(gòu)施工插入進行，為幕墻吊籃的安裝提供場地；在采光頂鋼部分，采光頂鋼結(jié)構(gòu)要提前在廠家加工，結(jié)構(gòu)返沿完成后即進場安裝；在內(nèi)裝修工程部分，砌筑、抹灰和一次機電完成并按“房產(chǎn)交付技術(shù)條件”組織驗收、交接給主力店后，即可安排其內(nèi)裝修單位進場施工；在裙樓外裝修工程施工中，搭設外腳手架時，要考慮幕墻施工的需要；塔樓外墻的砌筑工程要緊跟塔樓結(jié)構(gòu)；所有機電調(diào)試和各單項驗收，需在工程實施過程中穿插進行，如在正式電提供以前，用臨電進行分系統(tǒng)單機調(diào)試，正式電接入后，進行消防聯(lián)動調(diào)試等。商業(yè)綜合體的特點決定其工期管理的復雜性。只有深入了