房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析課程設計

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟學課程設計武漢硚口地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析單 位： 工程管理 姓 名： xxxxxx 學 號： xxxxxxxxx 指導教師： xxxxxx 成 績： 日 期：xxxx年xx月xx日一、項目概況項目地點：硚口區(qū)寶豐路（藍天賓館正對面）項目占地：3.47 公頃二、武漢房地產(chǎn)市場概況近年來，在宏觀經(jīng)濟波動較大情況下，武漢經(jīng)濟基本面依舊比較健康，始終保持較高增速，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎；武漢的對內及對外交通格局將會在未來幾年內出現(xiàn)較大的飛躍，對于房地產(chǎn)投資有明顯的促進作用。雖然目前政策面已經(jīng)“趨緊”可能，但和一線城市相比，武漢樓市價格漲幅較為平穩(wěn)；另外，根據(jù)政府部門的表態(tài)，未來

2、武漢房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)特征不會改變，因此，對于調控政策實施細則的制定，地方政府可能會有一定的彈性；故從宏觀層面看，2010年武漢房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)發(fā)展。受房地產(chǎn)市場持續(xù)旺銷影響，武漢土地市場復蘇，供應量、成交量在全國十大城市都居前列；與此同時，武漢土地溢價水平卻遠遠低于其它城市；2009年，top10企業(yè)看好武漢發(fā)展前景，紛紛加大在漢土地儲備，武漢土地市場在2010年的后續(xù)升值潛力備受關注。 2009年以來，武漢樓市新增供應量一直偏低，住宅新開工面積同比始終保持負增長，但隨著市場的持續(xù)旺銷，土地市場再度火爆，許多新項目紛紛上馬，住宅新開工面積同比增長率在11月轉負為正，因此，預計在2010年

3、樓市供應量會出現(xiàn)明顯增加，新增供應量和需求量嚴重不均衡的格局會得到扭轉。不過，隨著“國四條”、“國十一條”的陸續(xù)出臺，政策有“趨緊”可能，如果政策再度從緊，勢必首先在市場成交量上體現(xiàn)，進而抑制房價的上行趨勢。2009年土地市場的供應已經(jīng)呈現(xiàn)多元化特征，綜合體項目將成為今后幾年的主流開發(fā)方向；萬達廣場、福星惠譽國際城、泛海城市廣場、葛洲壩廣場等大型綜合體項目也相繼上市。2010年，武漢樓市各種類型物業(yè)供應層次豐富，投資和自住買家的可選余地增加，投資型物業(yè)將再度受到市場追捧。三、硚口區(qū)房地產(chǎn)概況1、 硚口區(qū)區(qū)情分析 硚口區(qū)地處武漢市商貿中心地區(qū)漢口，東部是繁華的商貿旅游區(qū)，西部是廣闊的武漢市新經(jīng)濟

4、增長帶，北接武漢市中央商務區(qū)，南濱長江最大的支流漢江，擁有 14.5 公里長的濱江景觀資源，是武漢市最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ某菂^(qū)之一。硚口區(qū)總面積為 41.92 平方公里，常住人口 68.63 萬人，區(qū)內 6 座橋梁橫跨漢江，分別連通京廣鐵路、武漢內環(huán)線和中環(huán)線，轄區(qū)內沿河大道、中山大道、京漢大道、解放大道、建設大道 5 條城市主干道和即將建成的輕軌 1 號線貫通全區(qū)。硚口區(qū)緊鄰漢口火車站，離武漢天河國際機場只有二十多公里的路程，區(qū)內 107 國道連通京珠、滬蓉高速公路，交通極為便利。 2、硚口區(qū)樓市分析從房地產(chǎn)市場角度來看，硚口區(qū)可分為兩個個主要片區(qū)：寶豐片區(qū)、古田片區(qū) 寶豐片區(qū)：該片區(qū)為漢口最

5、核心地段，與武廣商圈一街之隔。由于片區(qū)經(jīng)濟發(fā)達， 交通便利，各類基礎與配套設施極為成熟，因此，區(qū)內多數(shù)樓盤被定位為城市中心的高尚樓盤，現(xiàn)售價多在 7000 元/平方米至 9000 元/平方米之間。代表樓盤有同馨花園、時代天驕等。 古田片區(qū)：該片區(qū)位于硚口區(qū)西部，屬漢口老工業(yè)區(qū)。早期區(qū)域樓市以經(jīng)濟適用房為主，房價水平長期居于硚口的谷底。隨著區(qū)域內交通條件、周邊環(huán)境與配套設施的逐步改善，新型活力的產(chǎn)業(yè)新區(qū)開始逐步形成，片區(qū)區(qū)域價值不斷提升，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。該片區(qū)內大部分樓盤現(xiàn)售價多在 5000 元/平方米至 7000 元/平方米之間，成為武漢市樓盤均價僅次于漢口中心區(qū)、武昌中心區(qū)、漢陽中心區(qū)的

6、房地產(chǎn)片區(qū)。代表樓盤有融僑錦城、天澤一方等。四、擬建項目分析項目一、擬建多層商品住宅樓1、區(qū)域潛在市場分析硚口區(qū)商貿歷史悠久，明末清初，漢口鎮(zhèn)位居天下四大名鎮(zhèn)之首，名滿天下。硚口區(qū)內的漢正街即為昔日漢口鎮(zhèn)之正街和商業(yè)中心。改革開放以來，漢正街率先在全國發(fā)展個體私營經(jīng)濟，被譽為全國改革開放的風向標。全區(qū)已形成以漢正街市場、西漢正街市場、順道街市場為主的市場群，市場總面積達到 200 萬平方米，市場商戶 2.4 萬戶，云集國內外知名商品總經(jīng)銷、總代理商千余家。其已規(guī)劃的古田產(chǎn)業(yè)新區(qū)達 16.81 平方公里，基礎設施完成六通一平，全區(qū)基本形成了東貿西工的經(jīng)濟格局。理想的人居環(huán)境：硚口區(qū)地理坐標為北緯

7、 3033、東經(jīng) 11419，屬亞熱帶濕潤季風氣候，年降水量1150 毫米1450 毫米，年日照總時數(shù) 1810 小時2100 小時，年平均氣溫 16.3，環(huán)境舒適、氣候溫和、四季分明。硚口區(qū)公共服務設施完善，是理想的安家置業(yè)樂園。全區(qū)有商業(yè)網(wǎng)點 2 萬余個，有同濟醫(yī)院、武漢第四醫(yī)院等眾多知名醫(yī)療機構與金融機構，各級各類學校 115 所，現(xiàn)代化教學園區(qū) 2 個，其中武漢市第 11 中學與武漢市第 4 中學等省級示范高中，能夠為市民提供良好的醫(yī)療、金融、教育服務。2、目標客戶群分析這樣的城市核心區(qū)域，受多種因素影響，只能做純高尚住宅； 該區(qū)域，85-100 平方米之間的兩房與 115-140 平

8、方米之間的三房最受目標客戶親睞； 該區(qū)域，40-70 平方米之間的精致小戶型對年輕白領與投資者也極具吸引力； 該區(qū)域，將價格定于 7000-9000 元/平方米是能被目標客戶接受的； 該區(qū)域，具有高尚品質、舒適情調、并且能標簽身份的樓盤是目標客戶最為重視的；3、項目 swot 分析 1、項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢（strength） 地段優(yōu)勢：項目位居漢口最核心，擁有其它地段無法比擬的區(qū)位優(yōu)勢，是武漢市住 宅綜合價值最高的區(qū)域； 配套優(yōu)勢：項目地處武廣黃金商圈之內，商業(yè)、文化、休閑等各類生活配套極為純熟； 景觀優(yōu)勢：項目緊鄰武漢人民廣場，與中山公園近在咫尺，具有良好景觀資源； 人文優(yōu)勢：項目周邊中

9、山公園、武漢人民廣場、武漢國際會展中心、武漢體育館等文化單位分布，人文氛圍極為濃厚； 交通優(yōu)勢：項目緊鄰城市主干道解放大道，50 多輛公交線路經(jīng)項目而過，交通非常便捷；規(guī)模優(yōu)勢：項目總建筑面積 17.3 萬方，相對于本區(qū)域其它樓盤的規(guī)模而言，已占有較大優(yōu)勢； 項目劣勢（weakness） 項目緊鄰城市主干道解放大道，受噪音與灰塵干擾較大； 項目地塊的東面與南面被同馨花園項目的高層所環(huán)圍，對其整體規(guī)劃及采光通風造成較大影響； 項目機會（qpportunity） 項目周邊樓盤較為成功的運作已將區(qū)域售價提升到一個較高水平，其城市金領住宅圈的高端形象已經(jīng)形成； 武漢市房價上漲趨勢極為強勁，為開發(fā)商獲取更大利潤奠定了基礎； 房價的持續(xù)上漲非但沒有降低市民的購房