當前房地產(chǎn)會計業(yè)務處理存在問題與對策

1、 當前房地產(chǎn)會計業(yè)務處理存在問題與對策 【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務是房地產(chǎn)項目開發(fā)和營銷，它既是生產(chǎn)者又是銷售者。房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動與一般企業(yè)有所不同，正是由于行業(yè)的特殊性使得在對房地產(chǎn)企業(yè)的會計業(yè)務處理時面臨著更大的挑戰(zhàn)。本文從當前房地產(chǎn)會計業(yè)務處理存在的問題出發(fā)，為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算提出了一些對策建議，使房地產(chǎn)企業(yè)的會計業(yè)務更好地發(fā)揮職能。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；收入確認 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營對象是建筑住房，它需要很長的建設(shè)周期、很大的資金投入，所以房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營負債一般都很高；此外，開發(fā)一項房地產(chǎn)項目需要相應的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的支持，所以房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動涉及的環(huán)節(jié)

2、眾多，會計業(yè)務也非常繁瑣，其會計核算方法也具有一定的特殊性，當然，房地產(chǎn)企業(yè)的會計業(yè)務處理必須首先遵循基本的會計準則。隨著我國房價的不斷飆升，房地產(chǎn)企業(yè)在近些年迎來了發(fā)展的春天，但是由于國家調(diào)控房價的各項措施的出臺，我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的管制越來越大，尤其是資金來源受到很大限制，房地產(chǎn)會計業(yè)務的優(yōu)化有助于企業(yè)提高資金使用率，幫助企業(yè)緩解資金困難。 一、當前房地產(chǎn)會計業(yè)務處理存在的問題 1.房地產(chǎn)企業(yè)收入核算復雜 房地產(chǎn)企業(yè)對商品房的銷售方式大多是先自行開發(fā)后銷售，因為房地產(chǎn)企業(yè)銷售的不是普通的商品而是住房，商品房的開發(fā)需要巨大的資金投入，開發(fā)的周期很長，商品房的單位價值很高，所以這種銷售方式在

3、確認收入時有一定的復雜性。房地產(chǎn)企業(yè)常常采取的銷售方式是預售或者分期收款，這種方式涉及的環(huán)節(jié)復雜：首先，房地產(chǎn)企業(yè)在取得預售許可證之后簽訂預售合同并取得預收房款，然后簽訂正式的銷售合同，待正式完工并在購買方驗收確認之后，購買方支付剩余款項并辦理房產(chǎn)過戶等手續(xù)。此外，在預售時，房地產(chǎn)項目并沒有竣工，這不滿足會計準則中規(guī)定的確認商品收入的條件，這也為收入確認帶來困難。 2.房地產(chǎn)企業(yè)借款費用的資本化不規(guī)范 由于房地產(chǎn)項目在建設(shè)初期需要大量的資金投入，一般房地產(chǎn)企業(yè)都需要從外部籌集資金，采取的方式包括借款、發(fā)行股票或債券。借債的方式一般成為房地產(chǎn)企業(yè)的首選，要回收這些債務資本所需要的周期較長，這使得

4、借款費用的資本化更加困難。新會計準則中對借款費用資本化的規(guī)定條件是資本支出已經(jīng)開始、借款費用已經(jīng)發(fā)生并且相關(guān)的生產(chǎn)活動已經(jīng)開始，這項規(guī)定十分嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)很難對借款費用的范圍和條件進行確定。對于房地產(chǎn)企業(yè)購買之后沒有用于開發(fā)而被閑置的土地，其包含的借款費用只能計入財務費用而不能資本化，這會極大地影響企業(yè)財務報表上的利潤項目。 3.房地產(chǎn)企業(yè)的收益評價指標落后 房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)期內(nèi)可能業(yè)績平平，在項目竣工之后獲得大量的銷售收入，業(yè)績會大幅度提升，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得財務報表上的業(yè)績波動很大，所以使用一般企業(yè)的業(yè)績評價指標就不能真實地反應房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，例如凈利潤這一指標在建設(shè)初期是

5、負值，在項目完成后變得很大，而這并不能反應企業(yè)在整個建設(shè)項目上的盈利情況。所以，現(xiàn)行的收益評價指標體系對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是落后的，并不能全面、客觀地反應房地產(chǎn)企業(yè)的綜合業(yè)績，在財務分析時應該把現(xiàn)金流量、資質(zhì)信譽、資產(chǎn)質(zhì)量等指標也納入收益評價體系。 二、完善房地產(chǎn)會計業(yè)務處理的對策 針對會計業(yè)務處理過程中存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應該積極地采取措施，從多角度入手完善其會計核算制度。 1.完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算 首先，確定銷售收入的核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入以及銷售相關(guān)配套設(shè)施的收入等，但是銷售自用的房產(chǎn)不應該列入銷售收入而應該計入固定資產(chǎn)。其次，確認合理的銷售

6、標準。銷售行為要同時符合法律標準和會計標準，會計準則中對收入確認規(guī)定的標準是：商品的主要風險和報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無法對出售的商品進行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入及成本能夠可靠地計量，任何一項銷售活動只有滿足這四個要求才能將獲得的資金計入銷售收入。最后，針對房地產(chǎn)行業(yè)而言，房地產(chǎn)項目在竣工之前收取的款項是不能計入銷售收入的，只能計入暫收款項或者預收款，必須要到房屋竣工并得到相關(guān)部門、購買方的驗收，相關(guān)法律合同、步驟都已經(jīng)完成，付款形式確定、金額可以計量時才可以計入銷售收入。值得注意的一點是房屋產(chǎn)權(quán)證的過戶并不能成為確認收入的依據(jù)。 2.完善房地產(chǎn)企業(yè)借款費用的核算 房地產(chǎn)企業(yè)的借款費用在不

7、能資本化的時候可以計入間接費用，這是因為項目的專門借款費用是與整個項目的總成本密切相關(guān)的，可以當作是總成本的一部分。在項目完工之前，由借款而產(chǎn)生的累計成本沒有超過該項目的預收款的情況下的借款費用都可以計入間接費用。 3.增加房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露 房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性在信息披露時也應該披露一些普通報表中未包含的重要信息，例如有關(guān)土地儲備量和成本的信息。購買土地的費用是房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本支出，土地儲備量以及企業(yè)的成本狀況在一定程度上也反應出了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況、發(fā)展前景，但在目前的信息披露中只披露了房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)總額，這并不能揭露其土地儲備量。此外，還要增加對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的披露

8、。正如上文談到的那樣，現(xiàn)金流量對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個重要的收益評價指標，現(xiàn)金流量的披露應該包括在經(jīng)營活動過程中的所有現(xiàn)金流量。最后，對風險的披露也必不可少。房產(chǎn)項目投資是一項風險很大的投資，其面臨的風險主要包括土地風險、開發(fā)風險、籌資風險以及市場風險等，房地產(chǎn)企業(yè)更應該在報表中充分揭示可能存在的各種風險并對風險給予正確的評估。 目前，我國的房地產(chǎn)市場還未成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理體系還存在很多問題，在會計核算和處理上也不能避免。當然僅僅在收入核算、費用核算、成本核算以信息披露制度上的改進是不夠的，未來還需要從各方面進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率。隨著我國市場

9、經(jīng)濟的發(fā)展、會計制度和會計準則的完善，房地產(chǎn)企業(yè)也會有一個良好的環(huán)境改革其會計體系。 參考文獻： 1王欽.簡談房地產(chǎn)會計核算的業(yè)務處理.中國總會計師，2011（03） 2魏艷.淺談房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的問題及解決辦法.全國商情，2010（16） 3章桂荃.房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的問題與對策.國際商務財會，2009（10）c29c91afe4ced1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afedd1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1

10、b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af95ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795a1afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795

11、ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795

12、ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad

13、9c91afe4ced1d91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c871afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795a

14、d9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d

15、1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8791afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4c

16、ed1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795

17、ad91afe4ced1b6c8795ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4ced15ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8

18、795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4ced195ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c

19、91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c

20、8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af795ad9c91fe4ced1b6c8795add1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af29c91af4ced1b6c8795ad1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8