淺談機電設(shè)備管理在物業(yè)管理中的重要性

1、淺談機電設(shè)備管理在物業(yè)管理中的重要性 【摘要】隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們越來越關(guān)注物業(yè)管理水平的提高，為了更好提高物業(yè)管理水平，本文從現(xiàn)代物業(yè)設(shè)施機電設(shè)備管理的特點、機電設(shè)備管理的內(nèi)容，以及物業(yè)管理中機電設(shè)備管理的重要性這三個方面對機電設(shè)備管理在物業(yè)管理中的重要性進行闡述。 【關(guān)鍵詞】機電設(shè)備；管理；物業(yè)管理；重要性 中圖分類號：tu85 文獻標(biāo)識碼：a 前言 自從上世紀(jì)80年代以來，全國各地開始了城鎮(zhèn)化道路，越來越多的居民區(qū)、寫字樓等被不斷建設(shè)，這些建筑物都需要物業(yè)管理，因此物業(yè)管理公司的到了極大地發(fā)展，為了更好地提高現(xiàn)代化的物業(yè)管理水平，筆者就機電設(shè)備的管理方面對物業(yè)

2、管理進行介紹。 二、現(xiàn)代物業(yè)設(shè)施機電設(shè)備管理的特點 現(xiàn)代物業(yè)管理中設(shè)備管理和發(fā)展主要有以下特點： 1.維修技術(shù)綜合性強 物業(yè)設(shè)施機電設(shè)備包括給排水、電氣、運輸設(shè)備、燃氣、供熱、通風(fēng)、通信、計算機等多項功能，在這些機電設(shè)備的管理和維護過程中。牽涉到十幾個技術(shù)工種，其中工種與工種之間、班組與班組之間的分工與合作、交叉與配合等構(gòu)成一個復(fù)雜的系統(tǒng)。若組織不當(dāng)，往往會出現(xiàn)各種問題，因此，管理這支隊伍要付出比其他部門更大的努力，而不同的設(shè)施設(shè)備管理，必須配備各自的專業(yè)技術(shù)人員，這也是物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)含金量高的主要原因。 2.維修成本高 隨著科學(xué)技術(shù)的進步和社會的發(fā)展，新興的建筑更多地將以大型建筑，高層

3、建筑和智能建筑為主，建筑設(shè)備工程技術(shù)更是趨向于集建筑設(shè)備自動化技術(shù)，計算機控制技術(shù)等為一體的方向發(fā)展。目前建筑設(shè)備工程在建筑工程基本建設(shè)投資中的比重增長很快，一般工程占工程總投資比例2030，對于大型建筑，高層建筑，智能建筑中的設(shè)備工程占工程總投資比例達到了4050。至于住宅，設(shè)備投入雖比寫字樓要少一些，但也不可忽視，因為設(shè)備設(shè)施管理的好壞直接影響了物業(yè)的使用功能，直接決定了業(yè)主對于物業(yè)管理好壞的評價。 而相對于建筑本身而言，物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用年限要短很多，房屋的使用期限為70年，而設(shè)備的使用壽命卻很難有這么長。它隨著使用年限的增加，必然會產(chǎn)生有形損耗。此外由于新技術(shù)、新設(shè)備的出現(xiàn)，也會引起物

4、業(yè)價值的無形損耗。這些有形和無形損耗，都會引起房屋設(shè)備維修更新間隔期的縮短，從而使設(shè)備維修更新成本增加。另外，新型的、使用效能更高、更舒適方便、更節(jié)能的設(shè)備一次性投資較大，維修更新這種設(shè)備的成本就更高。 3.突發(fā)性事故損失大 在傳統(tǒng)的事后維修為主管理模式下，物業(yè)設(shè)備的故障發(fā)生有很強的突發(fā)性。而隨著人們生活水平的提高，人們對物業(yè)設(shè)備的依賴也在增加，尤其是智能化、網(wǎng)絡(luò)化較高的物業(yè)，一旦發(fā)生突性故障，將會給業(yè)主的工作和生活帶來巨大的影響。 三、機電設(shè)備管理的內(nèi)容 機電設(shè)備的正確使用、精心維護與科學(xué)檢測是設(shè)備保持良好狀態(tài)，實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是設(shè)備管理的主要內(nèi)容，必須堅持管理、技術(shù)與培訓(xùn)并重的原

5、則，也就是堅持“人的行為與物的狀態(tài)的和諧統(tǒng)一”。 1.設(shè)備使用與維護 各種規(guī)章制度與檢修標(biāo)準(zhǔn)的制定是正確操作、精心維護的依據(jù)。設(shè)備處于何種狀態(tài)為正常、何種狀態(tài)為非正常，檢修后的設(shè)備應(yīng)達到什么狀態(tài)，這需要操作、維護人員的工作嚴(yán)格遵循一個標(biāo)準(zhǔn)。在各項標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行中，還要不斷充實、修改，使之日臻完善。設(shè)備的日常點檢是維護的基礎(chǔ)，同時可以取得第一手資料，作為制定預(yù)修計劃與維修作業(yè)的依據(jù)。對設(shè)備的工作狀況、性能、安全保護裝置以及關(guān)鍵部件進行定期科學(xué)檢查、測試、診斷，可以為日常維護和關(guān)鍵部件維修提供可靠信息，避免突發(fā)事故、故障的發(fā)生，充分發(fā)揮設(shè)備效能。 2.多種檢修方式相結(jié)合 準(zhǔn)確地掌握設(shè)備的實際技術(shù)狀況，

6、按計劃對設(shè)備進行的日常保養(yǎng)、檢驗、檢修可以有效避免停機故障，這是貫徹預(yù)防為主的維修方式；重要設(shè)備的預(yù)防維修與一般設(shè)備的事后維修相結(jié)合，既保證了設(shè)備正常運行，又節(jié)約了成本。在設(shè)備通過正常維修不能從根本上改善運行性能，就應(yīng)采取改善性維修，從根本上消除故障因素。增加監(jiān)測手段，采取預(yù)知維修，對設(shè)備運行狀態(tài)連續(xù)監(jiān)測，可以決定維修具體時間，使設(shè)備充分發(fā)揮其效能。 3.原始記錄的管理與應(yīng)用 認(rèn)真分析利用設(shè)備運轉(zhuǎn)、維護的原始記錄，可認(rèn)識設(shè)備一生的變化和運轉(zhuǎn)規(guī)律。分析事故、故障原因是故障記錄的首要目標(biāo)，利用大量此類原始記錄，可判斷哪些設(shè)備、部件故障較多，哪些設(shè)備故障停機影響時間長，還可判斷分析故障性質(zhì)、原因，摸

7、清規(guī)律，制定預(yù)防措施，解決主要矛盾，避免同類故障或事故的再次發(fā)生。 4.包機組與包機制 現(xiàn)今的設(shè)備技術(shù)含量高，專業(yè)面廣，許多大型設(shè)備是機、電、液一體化的有機整體，單純的包機人制度難以適應(yīng)當(dāng)前形勢的需要：同時，包機組也是實現(xiàn)全員管理的基層組織。包機組內(nèi)部的定期合作與交流，可使全體維護人員對設(shè)備的整體性有一個很好的把握，可有效促進各專業(yè)有機融合，不斷提高維護人員綜合水平。 四、物業(yè)管理中機電設(shè)備管理的重要性 現(xiàn)代物業(yè)的價值不但取決于坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝璜，而且在很大程度上還取決于配備設(shè)備的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運行狀況。隨著經(jīng)濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業(yè)對現(xiàn)代化設(shè)備的需求

8、和依賴程度越來越高，物業(yè)設(shè)備的作用也越來越突出。事實上，設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。 1.關(guān)系到聲譽和生存 作為企業(yè)管理的重要組成部分，物業(yè)設(shè)備管理的好壞對企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，企業(yè)被認(rèn)可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認(rèn)，丟掉市場，喪失生存的根本條件。 2.關(guān)系到服務(wù)的成本和企業(yè)資金的合理利用 物業(yè)設(shè)備管理對服務(wù)成本的

9、影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等方面。加強維護保養(yǎng)，能有效地延長設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少停工損失。樹立經(jīng)濟運行的意識，注意節(jié)約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴(yán)格、規(guī)范的管理來減少日常有機物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費用開支，使設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟的運行狀態(tài)。 隨著現(xiàn)代化物業(yè)設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，物業(yè)設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高，顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是關(guān)鍵。具體說，就是取決于物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟管理的一系列環(huán)節(jié)是否達到最佳

10、水平。 3.關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護 若物業(yè)設(shè)備的可靠性低，管理不善，在運行中發(fā)生意外，不僅破壞了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，同時也使國家和企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟損失，也給家庭帶來不幸。若設(shè)備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標(biāo)，就會污染環(huán)境、危害人類和生物的生存，成為社會公害。 因此，保證安全生產(chǎn)，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè)備和人身事故及社會公害，是現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備管理的重要課題。物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設(shè)中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭致勝的關(guān)鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應(yīng)變能力，就必須依靠技術(shù)進步，而先進的物業(yè)設(shè)備管理是企業(yè)技術(shù)進步的根本保證。 結(jié)語 國家的經(jīng)濟得到了快速的發(fā)展，城市居民的生活水平也得到了快速發(fā)展，可是相對應(yīng)的物業(yè)管理水平的發(fā)展速度卻不盡人意，尤其是在這機電設(shè)備不斷應(yīng)用的現(xiàn)代化社會，因此，加強機電設(shè)備的管理對于物業(yè)管理顯得尤為重要，我們要不斷加強機電設(shè)備的管理工作，進而提高物業(yè)管理水平，更好地服務(wù)消費者。 參考文獻 1劉鵬 機電