專業(yè)地產(chǎn)項目公司開發(fā)運(yùn)營管理方案資料.doc

1、精品文檔專業(yè)地產(chǎn)項目公司開發(fā)運(yùn)營管理方案一、方案說明本方案是為大型集團(tuán)設(shè)置房地產(chǎn)專業(yè)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，解答有關(guān)運(yùn)營管理方案的建議， 旨在為地產(chǎn)項目的運(yùn)營提供專業(yè)化、 科學(xué)化、規(guī)范化的概要性的指導(dǎo)意見。本方案并非基于具體土地、具體團(tuán)隊、具體市場研判的市場報告，也有別于正式的制度設(shè)計。二、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營管理趨勢簡判1、中國房地產(chǎn)開發(fā)管理的發(fā)展趨勢房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷產(chǎn)剛性需求帶來硬性發(fā)展、 政策調(diào)整沖擊、 出庫存促進(jìn)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)爆發(fā)拿地、再至調(diào)整的過程。各個房地產(chǎn)公司都心理很糾結(jié)地面臨“去、留” 、“成長、萎縮”的選擇。龍頭企業(yè)在融資渠道、 拓展布局、人才梯隊建設(shè)等方面均有著十分明顯的優(yōu)勢，

2、在調(diào)控中的經(jīng)營策略非常合理，既重視擴(kuò)張，也注重規(guī)避風(fēng)險，企業(yè)戰(zhàn)略上積極向高周轉(zhuǎn)策略靠攏。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避風(fēng)險。從發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍來看，為了規(guī)避風(fēng)險，房企的發(fā)展方向更為多元化， 今年以來企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快，轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級開發(fā)等等， 尤其是旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，成為眾多企業(yè)關(guān)注的熱點。房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下，都在苦練“內(nèi)功” ，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過暴利時代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細(xì)化管理之路， 行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。這就是目前中國房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國”時代的現(xiàn)狀和趨勢！精品文檔精品文檔2、新趨勢對

3、開發(fā)管理模式及管理團(tuán)隊的要求。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言， 過去那種依賴高地價、 高房價的粗放式贏利模式將難以持續(xù)， 目前的各種環(huán)境也決定了新入門的房地產(chǎn)企業(yè)從土地價格的快速上漲中獲取高利潤的的模式已不可取。 新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項目開發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、 可控的管控模式下， 由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊運(yùn)作。三、項目開發(fā)運(yùn)營管理的目標(biāo)基于集團(tuán)的管控及投資目標(biāo)， 更好的實現(xiàn)利潤及企業(yè)價值； 建議開始介入的項目運(yùn)營管理的目標(biāo)可明確為以下幾點：第一，構(gòu)建在項目所在地突出的房地產(chǎn)項目運(yùn)營能力， 保證本地產(chǎn)項目運(yùn)營可控、高效；構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)管控模式，設(shè)立項目負(fù)責(zé)制的動力單元，明確“責(zé)、權(quán)、利” ，真正將個人

4、利益與權(quán)力和責(zé)任掛鉤，杜絕責(zé)任不清、賞罰不明、人浮于事的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)項目開發(fā)管理探索第一條可行的模式。第二，打造一支“精干、高效”的專業(yè)化操作的職業(yè)團(tuán)隊，專業(yè)團(tuán)隊職業(yè)操作，同時實現(xiàn)集團(tuán)與運(yùn)營團(tuán)隊的“雙贏” ，為項目的成功開發(fā)及其他項目的開發(fā)培養(yǎng)人才。第三，初步樹立特色地產(chǎn)品牌在區(qū)域的影響力， 為企業(yè)在區(qū)域的發(fā)展奠定一定的品牌基礎(chǔ)。第四，確保盈利，將本項目打造成地區(qū)標(biāo)桿“精品”樓盤，為公司取得最大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，或者說爭取項目利益最大化。這是項目運(yùn)營管理的最終目標(biāo)。精品文檔精品文檔四、運(yùn)營管理的基本思路在成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控 的管控模式及一支高素質(zhì)的職業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊。為達(dá)成上述的運(yùn)營

5、管理目標(biāo)， 企業(yè)必須走市場化道路，管理要在規(guī)范化的基礎(chǔ)上追求精細(xì)化，團(tuán)隊也必須是專業(yè)化、 職業(yè)化的團(tuán)隊。這樣，才能既保證了企業(yè)運(yùn)營的高效，又保證了投資者的可控性。1、運(yùn)營管理的基本要點：(1)、執(zhí)行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項目經(jīng)理對公司或股東負(fù)責(zé)；成立項目全過程一體的動力單元， 保證項目經(jīng)理在項目開發(fā)的建設(shè)、 營銷、交付全過程負(fù)責(zé)。(2)、公司或股東與項目經(jīng)理簽訂責(zé)任狀，明確責(zé)、權(quán)、利；(3)、項目經(jīng)理與項目部門經(jīng)理簽訂責(zé)任狀，明確部門職責(zé)，將利益與部分的權(quán)力和責(zé)任掛鉤。2、主要運(yùn)營流程 ：(1)、項目經(jīng)理帶領(lǐng)動力單元對項目所在地市場進(jìn)行充分調(diào)研，形成當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)研報告報公司或股東審批，以便對項目進(jìn)行準(zhǔn)

6、確定位；項目經(jīng)理牽頭組織編制項目公司的管理制度、流程、管控體系和績效考核體系等報公司或股東審批；(2)、項目經(jīng)理牽頭，與建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計單位對項目規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計進(jìn)行充分論證，形成適合當(dāng)?shù)厥袌隹蛻粜枨蟆?性價比高的“精品”設(shè)計方案，報公司或股東審批；精品文檔精品文檔(3)、項目經(jīng)理牽頭組織編制項目運(yùn)營計劃，包括：項目開發(fā)計劃、項目投資估算、資金使用計劃、營銷回款計劃、項目融資計劃等報公司或股東審批；(4)、以公司或股東審批的項目運(yùn)營計劃作為考核項目經(jīng)理的主要依據(jù)，公司與項目經(jīng)理簽訂責(zé)任狀；(5)、項目經(jīng)理牽頭分解項目經(jīng)營計劃，形成各部門、各專業(yè)子計劃；(6)、項目經(jīng)理牽頭組建精干的專業(yè)

7、團(tuán)隊（動力單元），明確各部門、各專業(yè)“責(zé)、權(quán)、利”并簽訂責(zé)任狀；(7)、項目公司每月如實形成項目運(yùn)營月報，報公司或股東審核，以便公司或股東對項目經(jīng)理進(jìn)行考核、對項目的監(jiān)控以及根據(jù)總部戰(zhàn)略、市場的變化等對項目公司下達(dá)相關(guān)的指令；(8)、項目公司根據(jù)總部對項目公司管控模式 的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的流程和請示。五、團(tuán)隊及管理1、團(tuán)隊的組織設(shè)計(1)、項目公司組織管理概述公司經(jīng)營管理實行董事會授權(quán)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制： 董事會由投資股東構(gòu)成 ,對經(jīng)營目標(biāo)、重大投資事項及重大的經(jīng)營管理事項享有最精品文檔精品文檔高決策權(quán)；在董事會授權(quán)下，總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營管理事務(wù)；公司根據(jù)工作需要設(shè)立若干副總（或其他高管）

8、協(xié)助總經(jīng)理工作；總經(jīng)理由董事會任命；副總經(jīng)理由總經(jīng)理提名，董事會批準(zhǔn)。(2)、集團(tuán)（投資者）與項目公司（項目經(jīng)營團(tuán)隊）的責(zé)權(quán)劃分：在戰(zhàn)略、投融資、財務(wù)方面實行集權(quán)管理；在成本控制方面對項目投資估算目標(biāo)執(zhí)行、招投標(biāo)實行集權(quán)管理；在 人力資源管理方面的人員招聘、薪酬績效實行部分放權(quán)；在運(yùn)營管理方面：項目決策、運(yùn)營監(jiān)察實行集權(quán)管理，設(shè)計管理實行部分放權(quán)，工程建設(shè)業(yè)務(wù)操作層面全面放權(quán)。這樣既保證能對風(fēng)險的控制，又保證了項目開發(fā)的高效。(3、項目的銷售管理項目擬自己組建銷售團(tuán)隊進(jìn)行銷售。銷售團(tuán)隊的收入與銷售業(yè)績緊密掛鉤，提高銷售代理公司的工作熱情，促進(jìn)項目銷售。項目公司要建立一支成熟的項目銷售管理團(tuán)隊。

9、 項目的銷售管理團(tuán)隊全部由從事過五年以上房地產(chǎn)銷售管理的專業(yè)人才組成 ,銷售管理團(tuán)隊要熟悉華東地區(qū)市場，精于項目策劃，擅長于各種銷售策略的使用，能熟練地運(yùn)用廣告、價格策略開拓市場。2、項目運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)化管理精品文檔精品文檔為確保公司發(fā)展目標(biāo)的達(dá)成和相關(guān)政策、 制度的有效實施， 保證團(tuán)隊的高效可控運(yùn)作， 保證投資利潤的有效實現(xiàn)， 地產(chǎn)項目擬實行全面的標(biāo)準(zhǔn)化管理、 全面計劃管理和全面預(yù)算管理， 特別是要實行全面標(biāo)準(zhǔn)化管理。通過標(biāo)準(zhǔn)化體系的建設(shè)，持續(xù)不斷地提升和改進(jìn)團(tuán)隊、部門和員工的工作效率及辦事流程，達(dá)到如下管理作用：一是項目團(tuán)隊建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化通過簽訂動力單元目標(biāo)責(zé)任書權(quán)責(zé)管理與目標(biāo)管理相結(jié)合， 通過

10、確定投資者、項目運(yùn)營團(tuán)隊、部門和員工個人的工作目標(biāo)，確定項目運(yùn)營團(tuán)隊、部門和個人的聚焦主題， 并借助各種溝通手段及行政手段，對目標(biāo)責(zé)任書目標(biāo)實施過程進(jìn)行有效的控制， 以強(qiáng)化企業(yè)的聚焦能力和執(zhí)行能力，并進(jìn)而提高企業(yè)整體快速反應(yīng)能力。二是提高計劃管理的標(biāo)準(zhǔn)化。 首先是項目開發(fā)周期的標(biāo)準(zhǔn)化管理， 在項目進(jìn)度編制階段， 科學(xué)制訂項目開發(fā)計劃， 并通過對開發(fā)計劃的目標(biāo)層層分解，實現(xiàn)項目開發(fā)壓力有效的向下傳遞， 從而使得部門和員工的努力與項目運(yùn)營團(tuán)隊的發(fā)展相協(xié)同， 促進(jìn)團(tuán)隊的達(dá)成； 通過標(biāo)準(zhǔn)化目標(biāo)反饋體系的建設(shè)， 能保證計劃的實施過程中及時地反饋信息并對計劃進(jìn)行及時地調(diào)整， 對計劃的實施進(jìn)行有效的管理；

11、在后評估階段，對計劃的實施結(jié)果進(jìn)行準(zhǔn)確的評估，并找出差距，分析原因，以利于對計劃管理的改善。三是簡化內(nèi)部審批流程的標(biāo)準(zhǔn)化。首先對項目開發(fā)周期的全過程事項精品文檔精品文檔梳理，對于開發(fā)過程的行政事業(yè)性收費(fèi)、 區(qū)域性單一來源事項的審批，參照集團(tuán)相近項目或類似收費(fèi)制定 項目開發(fā)行政事業(yè)性收費(fèi)、 區(qū)域性單一來源采購事項 的合同審批及付款標(biāo)準(zhǔn)化管理， 在項目全面預(yù)算編制階段，詳細(xì)制訂項目資金計劃， 并通過內(nèi)部審批流程標(biāo)準(zhǔn)化對項目開發(fā)全過程的行政事業(yè)性收費(fèi)、 區(qū)域性單一來源事項等資金計劃的目標(biāo)層層落實，一次性審批通過后下放合同審批流程及付款節(jié)點， 簡化內(nèi)部審批流程及事項匯報有效實現(xiàn)項目開發(fā)建設(shè)階段的建設(shè)高效性，緩解施工階段的時間壓力有效的加快工程進(jìn)度， 從而使得項目建設(shè)與項