學(xué)府中央交房可能涉及問題

1、交房基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、物業(yè)基礎(chǔ)知識：1、對業(yè)主交納的物業(yè)專項維修資金是如何管理的？答：（1 ）、根據(jù)住宅專項維修基金管理辦法，在前期物業(yè)管理期間，按規(guī)定設(shè)立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會。（2 ）、成立業(yè)主大會的，維修資金應(yīng)以業(yè)主大會的名義存入專戶銀行，設(shè)立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。2、建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)提供管理和服務(wù)、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，雙方應(yīng)辦理何種法定手續(xù)？答：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，查驗中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問題， 應(yīng)書面告知建設(shè)單位，并辦理交

2、接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照 物管條例第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對驗收發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)當(dāng)予以整改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。3、接房時為什么要簽定臨時管理規(guī)約？答：根據(jù)物業(yè)管理條例，對于建設(shè)單位而言，一是在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時管理規(guī)約、房屋使用說明書；二是建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，并將業(yè)主臨時管理規(guī)約、 房屋使用說明書、 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)配置的公建設(shè)施和平 面圖作為房屋出售合同的附件。對于物業(yè)買受人而言， 在與建設(shè)單位簽訂房屋出售合同時，應(yīng)同時對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。4、業(yè)主家中發(fā)生入室盜竊，物管公司是否負(fù)責(zé)？答：物管公司如果在治安

3、方面已作了自己應(yīng)作的工作，如設(shè)置了門崗，又進(jìn)行了必要的巡 視，而保安服務(wù)僅僅是為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實施的防范性安全保衛(wèi)活動， 不是針對保證業(yè)主個人和家庭安全的個人安保。所以業(yè)主家因入室盜竊的財產(chǎn)侵害中沒有過錯，不承擔(dān)民事責(zé)任。反之如果物管公司沒有盡到相應(yīng)的義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。5、因物業(yè)公司未告知業(yè)主在裝修時的注意事項而給業(yè)主造成的損失由誰承擔(dān)？答：根據(jù)物業(yè)管理條例相關(guān)規(guī)定：“物業(yè)公司在業(yè)主、使用人使用房屋前，應(yīng)將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān) 規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人?！比绻飿I(yè)公司沒有承擔(dān)條例規(guī)定的告知義務(wù)，使業(yè)主的

4、裝修 留下了隱患，并且給業(yè)主帶來損失，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。6、新購住房發(fā)生的維修責(zé)任由誰承擔(dān)？答：對于房屋出現(xiàn)墻面滲水應(yīng)視不同情況處理。依據(jù)我國相關(guān)法規(guī)對房屋建成后保修期的規(guī)定，在房屋保修期內(nèi)，發(fā)現(xiàn)滲水，可以要求開發(fā)商確定的維修部門上門維修；如果多次維修仍存在滲水問題，疑屬房屋質(zhì)量所致，業(yè)主可委托房屋質(zhì)量鑒定部門對房 屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，確屬房屋質(zhì)量問題的， 且該質(zhì)量問題影響購房人居住的，居住人可憑房屋質(zhì)量鑒定報告通過攜手或訴訟的途徑，要求開發(fā)商維修并承擔(dān)賠償責(zé)任。7、業(yè)主裝修時損壞房屋承重結(jié)構(gòu)應(yīng)如何處理？答：根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定， 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)應(yīng)及時恢復(fù)原狀。并達(dá)到以下條件：一是不得降低原構(gòu)件的強(qiáng)

5、度；二是不得低于原構(gòu)件的用料標(biāo)準(zhǔn)；三是恢復(fù)原有構(gòu)件的形狀；四是修復(fù)部位的構(gòu)造措施要符合有關(guān)技術(shù)規(guī)定。業(yè)主裝修時如有破壞承重結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象，必須按上述規(guī)定恢復(fù)擅自拆除的承重墻，恢復(fù)方案和施工應(yīng)由具有資質(zhì)的房屋修繕設(shè)計施工單位實施并驗收，物業(yè)公司應(yīng)對修復(fù)工程加強(qiáng)監(jiān)督、巡視；承重墻修復(fù)后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)到實地核實。8、你們是怎樣處理高層住宅中安裝曬衣架的問題？答：目前的法規(guī)雖然沒有嚴(yán)格禁止高層住宅居民安裝曬衣架。但是，由于安裝曬衣架會帶來高空墜物（如曬衣架被大風(fēng)吹落）等不安全因素，同時影響建筑物的外觀，根據(jù)臨時管理 規(guī)約或裝修協(xié)議明確規(guī)定業(yè)主裝修時不允許影響房屋整體外觀，對此我司將做好對業(yè) 主的有關(guān)宣

6、傳工作，講明利弊，引導(dǎo)業(yè)主在裝修時安裝室內(nèi)曬衣架。9、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費？答：每名交房人員應(yīng)掌握：開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費作為房屋交付的前提，實質(zhì)上是對房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)合同法的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費。在交房過程中，如有業(yè)主強(qiáng)行要求先接房，后交物管費，可請交房現(xiàn)場領(lǐng)導(dǎo)處理。10、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費合理嗎？答：考慮到物業(yè)管理公司的正常運轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費還是合理的，現(xiàn)行

7、的有關(guān)法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費用的。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長時間預(yù)收各項物業(yè)費 用就不合理了。11、為什么不允許業(yè)主封閉陽臺？答：部分業(yè)主認(rèn)為：房屋是我自己的，我想封閉就封閉。但業(yè)主未明白，封閉陽臺已嚴(yán)重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局。（1）業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫裝修申請表，并經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可進(jìn)行裝修，封閉陽臺本身就未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自裝修本身就與 臨時管理規(guī)約相抵觸。（2）民法通則規(guī)定：個人利益與集體利益發(fā)生沖突時，應(yīng)放棄個人利益，保持集體利益，部分業(yè)主擅自封閉陽臺與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差

8、，如若任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。（3）人與人之間需要溝通，我們的管理人員會把管理工作做到家，動之以情，曉之以 理，相信會取得業(yè)主的理解和支持。12、為什么不允許業(yè)主裝防盜網(wǎng)？答：（1 ）安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感 覺。（2）按照國家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬一失火安裝防盜網(wǎng) 后人員的疏散和消防救火都會帶來不利影響。（3） 學(xué)府中央小區(qū)是一個智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小時不 間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網(wǎng)。 如真想安裝防盜網(wǎng)， 只限底樓業(yè)主根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安 裝在室內(nèi)。同樣達(dá)到防盜

9、效果。此內(nèi)容已在前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議上明確，請業(yè)主遵守小區(qū)的規(guī)定。13、陽臺面積是怎么算的？答：封閉式陽臺算全面積，非封閉式陽臺算半面積。陽臺的面積，包括您的整個戶型，整棟 樓的面積都是由房地產(chǎn)測繪部門按照國家規(guī)定實測的。14、屋頂可以建花園嗎？答：乙方以物業(yè)共有人的身份同意將本樓棟屋頂樓露臺部分、屋頂公共部分的權(quán)益委托給頂層業(yè)（10+1樓或者18樓）對其建設(shè)、日常管理、維護(hù)、使用，其費用由業(yè)主自行承擔(dān)。具體使用位置、范圍、及責(zé)任待授權(quán)物業(yè)服務(wù)公司與相關(guān)業(yè)主簽定管理維護(hù)協(xié)議具體確15、陽臺頂部是否可以改變它的顏色？答：在不影響外觀的情況下，可以適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行改變。16、何時成立業(yè)主委員會？答：按物

10、業(yè)管理條例相關(guān)規(guī)定，整個小區(qū)入住率達(dá)50%或交房滿兩年就可以成立業(yè)主委員會了。17、能否更換窗戶玻璃？答：原則上是不允許更換的，因為一個高檔小區(qū)必須要保證外立面的一致性。如果您看到一棟大樓全是白玻窗，中間來一個茶色的，那肯定會影響他的外觀。 如果確實有要更換的需要， 你如果在不影響外觀及結(jié)構(gòu)的情況下，在裝修時把這個更換方案報給物管處，通過了物管工程部的審核，可以適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行改變。18、衛(wèi)生間、廚房可以對換嗎？答：不能。如果改變房屋功能，會影響到樓下的業(yè)主。并且衛(wèi)生間和廚房的排水設(shè)計是不一 樣的。19、底樓能否開茶館或經(jīng)營其它生意？答：在前期的臨時管理規(guī)約上面有約定，底樓不能作為營業(yè)場所或用于經(jīng)營

11、。但如果業(yè)委會成立后，是否可以，將尊重全體業(yè)主的意見。20、電梯廣告位及小區(qū)其它公共區(qū)域的收益是怎么安排的？答：根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公共區(qū)域收益歸全體業(yè)主所有。每一筆收益我們都有相應(yīng)記錄，至耐我們會全部移交給業(yè)委會。21、以后對小區(qū)內(nèi)的違章建筑、違法裝修和擅自改變房屋使用性質(zhì)的，你們會如何處理？答：對此類違章，物管會站在全體業(yè)主的角度，及時提醒違章業(yè)主及時整改。但由于物管公司只是服務(wù)企業(yè)，沒有行政執(zhí)法權(quán)，我們會及時報經(jīng)相關(guān)行政主管部門，依法處理。還可以由業(yè)主大會或業(yè)主委員會根據(jù)物權(quán)法第七十三條的相關(guān)規(guī)定，依法向人民法院提起公訴。二、物管公司相關(guān)情況：22、金輝物業(yè)服務(wù)有限公司在小區(qū)服務(wù)過

12、程中有哪些特色服務(wù)？答：為業(yè)主提供-“親情式”貼心細(xì)致的微笑服務(wù)模式，“五個一標(biāo)準(zhǔn)維修” 服務(wù)，“互動、準(zhǔn)時”的業(yè)主報事、投訴、特約服務(wù)，“3米微笑”服務(wù)，小區(qū)安全“零干擾”巡查管理，為客戶提供24小時貼心服務(wù)，隨時跟進(jìn)處理客戶相關(guān)問題，真正實現(xiàn)“一站式”服務(wù)。當(dāng) 然，保安、保潔、綠化、工程維護(hù)等傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)自然不少的。23、裝修完畢后，物業(yè)提供開荒服務(wù)嗎，收費標(biāo)準(zhǔn)是多少？答：物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主需求，可以提供多項特約服務(wù)。開荒清潔將根據(jù)面積、房間內(nèi)的實際情況來定收費的標(biāo)準(zhǔn)，大致價格在2.5元/m2之間。24、你們?nèi)绾吻謇順菍永?？答：樓層垃圾每天清運 1次；時間為早上8點9點。25、家政如何收

13、費？答：包月2.5元/平方，每月4次。實際收費標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)您房屋的面積，和您的要求商定。到時，您有需要的話可跟我們服務(wù)中心聯(lián)系，他們會專門為您介紹具體情況。26、物管費的收費標(biāo)準(zhǔn)是多少，有無局物價局批文？答：物管費我們是嚴(yán)格按照重慶市物價局的文件進(jìn)行收費，收費標(biāo)準(zhǔn)為：1-2樓為0.57元/M2，3樓以上（含三樓）按 0.9元/M2（含電梯費）收取。您可以在物管處看到收費標(biāo)準(zhǔn)的 紅頭文件。請您放心，我們絕不會多收業(yè)主一分錢。27、樓層內(nèi)垃圾筒什么時候可以設(shè)立。答：這要根據(jù)業(yè)主入住情況而定。每一層樓只要有一戶業(yè)主入住，物管公司都要設(shè)立垃圾筒。這個問題請您不用擔(dān)心。28、小區(qū)內(nèi)生活垃圾如何處理？生活垃

14、圾每天什么時候清運？答：目前小區(qū)生活垃圾的處理方式是物管聯(lián)系環(huán)衛(wèi)所直接到小區(qū)收集生活垃圾將在每天上午10點鐘清運。29、業(yè)主來接房時談到免物管費一事答：直接指引業(yè)主找銷售部。建議取消30、房屋是否可以代租代售？答：物業(yè)公司提供此項服務(wù)，如您要租（售）我可以馬上為您登記。三、小區(qū)基本情況：31、房內(nèi)層高是多少？答：按設(shè)計規(guī)范層高為 3米。房間內(nèi)墻面之間凈距值控制在20mm以內(nèi)；室內(nèi)凈高偏差值控制在-20mm 以內(nèi)，極差值控制在 20mm以內(nèi)。32、電梯是什么品牌的，效果好嗎，如果困人怎么辦？答：電梯是西子奧的斯的，世界品牌。乘坐舒適平穩(wěn)，這種電梯出現(xiàn)故障的可能性非常小。如果真有電梯困人的情況，管

15、理公司有專業(yè)工程人員，會在最短的時間及時處理。不用擔(dān)心。33、入戶電線和電表的規(guī)格是多少？答：入戶電線為10個平方的銅蕊線，10 40A單相電度表，空開 32-63A ；34、何時可以通天然氣？答：在裝修完畢后，即可通知天然氣公司上門通氣。35、問：小區(qū)總占地面積是多少，建成后有多大？答：總占地面積 76畝，總建筑面積15萬平方米36、小區(qū)共有多少戶？答：二期715戶。37、小區(qū)內(nèi)有哪些安防設(shè)施，安全嗎？答：我們的小區(qū)是全封閉式小區(qū)。小區(qū)內(nèi)有先進(jìn)的智能安防系統(tǒng)，包括1、小區(qū)周界的紅外對射、監(jiān)控系統(tǒng)：可防止任何人員翻越小區(qū)。2、門口有智能刷卡系統(tǒng)：小區(qū)業(yè)主憑智能卡刷卡方能進(jìn)入。其他人員不能隨意進(jìn)

16、入小區(qū)。3、業(yè)主家還有可視對講系統(tǒng)，小區(qū)還有多處監(jiān)控系統(tǒng)，隨時監(jiān)控小區(qū)內(nèi)的情況。當(dāng)然，還有我們訓(xùn)練有素的保安隊員，24小時可以處理小區(qū)任何應(yīng)急。相信您會非常放心。38、會所在什么地方？有些什么設(shè)施服務(wù)？怎么收費的？答：會所在三號樓后。該場所的服務(wù)設(shè)施十分完善，到時根據(jù)業(yè)主需求，將設(shè)置棋牌室、圖書室等場所。經(jīng)營不會以盈利為目的，收費標(biāo)準(zhǔn)會根據(jù)實際情況另行核定，不過您放心，絕對不會收您過高費用。39、小區(qū)車位有多少？車庫是否出售，出售價格是多少？平時摩托車和自行車停放在什么位置？收費嗎？怎么收？答：小區(qū)總共480個車位，車庫是否出售，出售價格是多少請到銷售部咨詢。摩托車與自行車也都統(tǒng)一停放車庫，以

17、便統(tǒng)一管理。40、陽臺是否做了防水？答：陽臺我們都做過潑水試驗的。41、小孩就讀哪所學(xué)校？答：新華小學(xué)。42、停電怎么辦？答；物業(yè)配有發(fā)電機(jī)組， 能夠保證電梯及消防系統(tǒng)等用電。并且我們在接到供電局的停電通知后會第一時間將停電通知粘貼在小區(qū)公示欄內(nèi)。43、二次供水水池位置，多久清洗一次？答：在負(fù)二樓有二次供水的水罐，隨時能夠保證您的用水。 二次供水是由二次供水專業(yè)公司提供，他們將嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行清洗、消毒計劃。44、化糞池的位置在哪里，清理方式是怎樣的？答：在2樓和12號樓后面地下，清理方式按國家規(guī)定進(jìn)行清理。45、停水怎么辦？答：如是市政統(tǒng)一停水，我們會提前通知您。如是緊急停水，我們會聯(lián)系

18、相關(guān)部門，告知您恢復(fù)供水時間。46、水、電、氣、閉路怎么開通？答：水電已通，且都是一戶一表，需要時業(yè)主直接可以到相關(guān)部門購買就行。天然氣是在您裝修完畢后，通知天然氣公司，他們會派人到您家里查看后再通氣。閉路是在您裝修完畢后，憑物業(yè)公司的相關(guān)證明即可到有線臺辦理閉路的開通手續(xù)。以上幾項也可以委托物業(yè)辦理。不過會收取一定的成本費用。47、問：房產(chǎn)證何時能辦理下來？答：房產(chǎn)證的辦理是有一定的程序的，對房地產(chǎn)職能部門接件、辦件、發(fā)件都有一個時間規(guī)定，我們按照合同和國家規(guī)定的時限上報了相關(guān)資料。請不要擔(dān)心，按照合同上約定的時間我們肯定會把房產(chǎn)證交到您手中。48、小區(qū)房屋抗震等級是多少？答：小區(qū)房屋是按照

19、抗震按6度設(shè)防修建的。由于重慶所處的特殊地理位置，（無震帶），國家相關(guān)規(guī)定，重慶所有建筑的設(shè)防要求為6度。按此設(shè)計，基本可以滿足防震要求。49、小區(qū)車庫能否使用、收費？答：我們將提供四區(qū)段的停車位， 與未完善車庫部分將有隔斷分開，收費標(biāo)準(zhǔn)實行暫行標(biāo)準(zhǔn)， 小車停放暫時按每月 260元收取租金、臨時停車為2元/小時，已購買的收取40元服務(wù)費, 摩托車辦理月票為20元/月，自行車免費50、游泳池什么時候可以投入使用及如何收費的？答：現(xiàn)已經(jīng)投入使用，因為小區(qū)娛樂施設(shè)并不以盈利為目的，具體收費將參照同類小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)并略低，保證正常的維修保養(yǎng)及運行即可。四、工程、景觀問題：51、問：衛(wèi)生間、廚房防水上的保護(hù)層開裂，會不會有什么影響？答：我們衛(wèi)生間、廚房的防水是用聚胺脂做的，而且做了2層以上的處理，表面開裂是因熱脹冷縮造成的，絕不會影響防水性能。（如果業(yè)主要求做關(guān)水實驗，檢查其防水性）我們的廚房和衛(wèi)生間在您們接房前，就做了整體驗收，對整體的防水性進(jìn)行了測試，不會漏水。在裝修公司裝修時，他們還會再做一次防水工程，可以說