物業(yè)常見問題解答.doc

1、物業(yè)常見問題解答1、房屋專項維修資金使用原則根據(jù)房屋專項維修資金使用管理的法規(guī)政策規(guī)定，房屋專項維修資金只能用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。2、房屋專項維修資金使用類別類別資金使用的基本要求制定市房屋專項維修資金使用方建筑區(qū)劃物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施一 般 情案并經(jīng)工程涉及分戶圍專有部分占建設(shè)備保修期滿后，應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)的維況使用筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總修、更新及改造。人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。維修資金備用金是指， 設(shè)立了業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意， 在專項維修資金中確定資金比

2、例或一定金額用于備用金物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)使用應(yīng)當符合備用金建立的額度及使用圍。的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小規(guī)模的應(yīng)急維修使用資金。維修備用金可由業(yè)主采取自籌方式建立，也可按不高于 15%的比例從建筑區(qū)劃開發(fā)建設(shè)單位已繳存的維修資金中列支。建筑區(qū)劃的物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及自然人生命財產(chǎn)安全以建筑區(qū)劃為單位制定緊急使用緊急情等緊急情況或嚴重影響業(yè)主、 物業(yè)使用預(yù)案，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三況使用人生產(chǎn)生活秩序， 為維護公共安全、 保分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二障共用部位或共用設(shè)施設(shè)備的功能正以上的業(yè)主表決同意。常，需要立即對其進行的維修、更新、維修資金的緊急使用應(yīng)

3、當符合緊改造的事項。急預(yù)案的規(guī)定。3、責(zé)任主體1、責(zé)任主體：指房屋專項維修資金使用方案制定及使用決策管理的直接責(zé)任人。2、申請使用房屋專項維修資金備案辦理的責(zé)任主體：（ 1）業(yè)主委員會（ 2）維修、更新、改造事項涉及的相關(guān)業(yè)主房屋專項維修資金使用備案辦理的申請人：業(yè)主委員會、受委托的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或?qū)I(yè)維修機構(gòu)。域物業(yè)區(qū)域不同的管理形態(tài)有物業(yè)服務(wù)機構(gòu)且成立業(yè)主大會的物業(yè)區(qū)備案的申請人業(yè)主委員會、受托的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或?qū)I(yè)維修機構(gòu)1、有物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，未成立業(yè)主大會的物業(yè)區(qū)域受托的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或?qū)I(yè)維修機2、有物業(yè)服務(wù)機構(gòu)且成立業(yè)主大會，業(yè)主構(gòu)委員會不履行職責(zé)的物業(yè)區(qū)域域無物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，未成立業(yè)主大會

4、的物業(yè)區(qū)房改售后公房街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或受相關(guān)業(yè)主委托的專業(yè)維修機構(gòu)公有售房單位4、制定使用方案實施物業(yè)管理的建筑區(qū)劃， 物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主委員會、維修工程涉及的相關(guān)業(yè)主制定維修資金使用方案； 業(yè)主自行管理并設(shè)立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，可由業(yè)主委員會制定；未設(shè)立業(yè)主大會或業(yè)主委員會不履行職責(zé)的，可由維修工程涉及的相關(guān)業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或施工單位進行制定。從事消防、安防、房屋結(jié)構(gòu)、電梯維修施工的單位，以及參與維修工程項目的咨詢、監(jiān)理、審計、公證等相關(guān)機構(gòu)應(yīng)當具備相應(yīng)的資質(zhì)。以上單位可以從本市房產(chǎn)管理部門公告的物業(yè)服務(wù)相關(guān)機構(gòu)名錄中抽選，也可以通過招標等其他合法形式確定。5、業(yè)主表決

5、意見的形成（一）表決規(guī)定同筑區(qū)劃有兩幢以上建筑物的，可根據(jù)維修工程實際，以幢或單元為單位組織其全體業(yè)主進行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主為法人、其他組織的應(yīng)書面委派代表參與表決。業(yè)主參與表決有困難的，可以書面委托代理人行使表決權(quán)；已送達的表決票，業(yè)主或業(yè)主代理人在規(guī)定期限不反饋意見或者未提出反對、棄權(quán)意見的，是否認定為同意可以在建筑區(qū)劃管理規(guī)約中明確規(guī)定。對拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存維修資金的業(yè)主，可在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中對其表決權(quán)予以約束。（二）表決方式（1）集體表決通過會議形式收集相關(guān)業(yè)主意見。（2）書面表決通過業(yè)主紙質(zhì)簽名方式收集

6、相關(guān)業(yè)主意見。（3）網(wǎng)絡(luò)表決按房屋業(yè)主投票表決平臺使用規(guī)則，通過“房屋業(yè)主投票表決平臺”收集相關(guān)業(yè)主意見。（4）手機短信回復(fù)成立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃， 在進行表決時可選擇通過手機短信的方式收集相關(guān)業(yè)主意見。應(yīng)當按表決日期提前15 個工作日告知相關(guān)業(yè)主，告知容包括投票表決的事項和回復(fù)的手機。相關(guān)業(yè)主可根據(jù)投票表決事項進行回復(fù)，回復(fù)意見經(jīng)業(yè)主委員會（未設(shè)立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃需街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或社區(qū)證明）及2 名以上業(yè)主代表共同證明后（或選擇公證機構(gòu)進行公證）記入本次表決票數(shù)。投票結(jié)束后進行投票結(jié)果的公告，公告期不少于5日。（5）電子回復(fù)成立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，在進行表決時可選擇通過電子的

7、方式收集相關(guān)業(yè)主意見。應(yīng)當按表決日期提前 15 個工作日告知相關(guān)業(yè)主， 告知容包括投票表決的事項和回復(fù)的電子地址。相關(guān)業(yè)主可根據(jù)投票表決事項進行回復(fù)，回復(fù)意見經(jīng)業(yè)主委員會（未設(shè)立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃需街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或社區(qū)證明）及2 名以上業(yè)主代表共同證明后（或選擇公證機構(gòu)進行公證）記入本次表決票數(shù)。投票結(jié)束后應(yīng)及時公告投票結(jié)果，公告期不少于5 日。（三）計票方式（1）業(yè)主表決票數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一票計算（比如“一套房屋為一個專有部分” ）。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一票計算。（2）表決面積按專有部分面

8、積計算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按專有面積總和計算。（ 3）表決可同時選用兩種以上方式，表決結(jié)果合并計票。物業(yè)管理常見問題解答6、從什么時間開始計收物業(yè)管理費？按約定日期辦理交房手續(xù)的，從辦理交房之日起開始計算；未按交房手續(xù)約定日期拖延交房的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業(yè)管理費。7、售樓時的承諾沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費嗎？不可以。因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商是各自具有獨立法人資格的公司，物業(yè)管理費是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的， 是物業(yè)公司用于保證和維護小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運行。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人

9、按投訴程序向開發(fā)商/ 有關(guān)部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費仍需支付。8、業(yè)主辦理了交房手續(xù)但沒有入住，也要交納物業(yè)管理費？是的，要繳納物業(yè)管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單元提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、清潔綠化等服務(wù)） ，而您沒有入住，是您自愿放棄了享受服務(wù)的權(quán)力，所以，您是要交物業(yè)管理費的。9、房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費？只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費。因為物業(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個或幾個業(yè)主服務(wù)，而是為整個小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合

10、同關(guān)系是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運行所必須的費用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個或多個業(yè)主不交物業(yè)管理費，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。10、因開發(fā)商遺留問題，業(yè)主是否可以拒繳物業(yè)費？不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題， 二者不能混淆， 業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。即使結(jié)果未能圓滿，也沒有理由以此拒交物業(yè)費。

11、11、若是房屋出租，物業(yè)費由誰來交納？出租房屋時，物業(yè)服務(wù)費用的交費義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。12、因房子質(zhì)量問題，業(yè)主能否拒交物業(yè)費？房子質(zhì)量問題是由開發(fā)商造成的，不屬于物業(yè)管理公司負責(zé)的疇，因物業(yè)管理與房屋買賣是兩種不同的獨立的法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人，業(yè)戶一般不應(yīng)該因開發(fā)商的問題而拒絕交付物業(yè)管理費。業(yè)戶只要實際接收了物業(yè)，在擁有該物業(yè)的過程中已享受了服務(wù)，就有繳交管理費的義務(wù)，對于房屋質(zhì)量缺陷，業(yè)戶可另行與開發(fā)商協(xié)商維修。13、業(yè)主要求在自家花園建造亭子、假山、湖邊圍欄，該怎么回復(fù)？答：為了

12、保障業(yè)主購買的物業(yè)得到保值和增值，及配合小區(qū)景觀的統(tǒng)一，發(fā)展商根據(jù)本樓盤的特色設(shè)計了亭子款式讓業(yè)主選擇，業(yè)主可根據(jù)款式挑選其中的一款自行找施工單位進行設(shè)計施工，但施工前必須到物業(yè)公司客戶服務(wù)中心申報批準后方可進行?？偟囊螅簾o論亭子、假山、園林、防護欄、須做到與環(huán)境和諧自然。13、物業(yè)管理費的服務(wù)容：1、房屋共用部位的維護和管理；2、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理；3、環(huán)境衛(wèi)生管理；4、交通秩序的管理；5、車輛停放管理；6、治安防管理；7、公共地方綠化驗室維護和管理。14、二次裝修服務(wù)費是指提供哪些服務(wù)？答：二次裝修服務(wù)費是由裝修公司自行繳交；此費用包含的服務(wù)容有：1、裝修人員生活垃圾清

13、運費；2、審圖費（除政府職能部門審核費） ；3、施工人員進出管理；4、施工人員留宿管理；5、安全施工管理；6、現(xiàn)場施工巡查；7、裝修配合：如智能化安裝及改造、綠化改造、水電安裝改造等（此項不包含安裝主工程改造費用及有善于門的聯(lián)絡(luò)費）8、裝修環(huán)境污染的管理；9、裝修對樓道造成的維護（洋房） 。15、為什么只能選用開發(fā)商提供的涼亭及雨蓬方案？答：進行私家花園園林小品施工建筑時，只能選用開發(fā)商提供的涼亭等園建方案，是因為，園區(qū)目前還在開發(fā)建設(shè)中，還沒有通過園區(qū)的整體綜合驗收，開發(fā)商提供的涼亭等園建構(gòu)筑建是通過建設(shè)規(guī)劃部門審批備案的，故不會影響園區(qū)的整體綜合驗收，如業(yè)戶堅持要選用自己的園建方案，則須報

14、建設(shè)規(guī)劃部門審批同意備案。另一方面，開發(fā)商提供的雨蓬方案，只是為某些戶型的生活必須而設(shè)的。 （如解決某些戶型晾曬衣服務(wù)問題）16、如業(yè)主提出房屋面積與合同不符，該怎么辦？答：對此問題，房地產(chǎn)公司始終依照政府有關(guān)管理規(guī)定及預(yù)售契約的有關(guān)約定，按照省商品房買賣合同細則執(zhí)行；商品房交付使用后，合同約定計價面積與產(chǎn)權(quán)登記面積為準；產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定計價面積發(fā)生差異（含誤差、下同），雙方可按以下原則處理：1差異值為 +0.6%以( 含本數(shù) ) 的 , 買賣雙方不作任何補償；2差異值為 +0.6%以上（不含本數(shù)）至 +3%以（含本數(shù)）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補；3差異值超過 +3%以

15、上（不含本數(shù)）的，買受人可選擇多退少補或退回所購商品房。面積差異百分比 =產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定計價面積X100合同約定計價面積17、關(guān)于業(yè)主自行裝修后，房屋出現(xiàn)裝修的問題，要求發(fā)展商維修？答：有的業(yè)主收樓后自請裝修隊裝修，由于設(shè)計不合理，出現(xiàn)這樣或那樣的問題，要求發(fā)展商進行維修；根據(jù)省商品房買賣合同的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主自行裝修改變的部位及增加的項目不在保修圍；而且保修期限，在因用戶使用不當或擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置或不當裝修等造成的質(zhì)量問題及其他損失，一概由用戶承擔(dān)責(zé)任。另因自然災(zāi)害及社會因素等不可抗力造成的質(zhì)量問題，發(fā)展商不承擔(dān)責(zé)任。對此，雖然責(zé)任在業(yè)主，但當業(yè)主要求我司處理遺留問題時，我司仍

16、采取積極的態(tài)度，并協(xié)助業(yè)主盡快維修，但此維修是有償?shù)姆?wù)。18、對于業(yè)主投訴于新聞媒介時，該怎么辦？答：對于社會各界特別是新聞媒介的監(jiān)督，公司一向以來均是持歡迎的態(tài)度。我們相信，只有通過社會各界的大力支持與監(jiān)督，才能促進公司不斷地完善工作、不斷地取得進步。對于小區(qū)有新聞媒介的采訪及報道時，應(yīng)立即通知上級領(lǐng)導(dǎo)；同時，我司也均予以積極的配合，并希望新聞單位能夠在充分了解雙方立場和觀點的前提下，給予客觀公正的報道。19、業(yè)主要求親見物業(yè)公司總經(jīng)理進行投訴，該怎么辦？答：對業(yè)主的投訴，經(jīng)辦人員要熱情接待，耐心聽取業(yè)主的投訴并做好對業(yè)主的工作，盡量不要把矛盾上交。若業(yè)主非見總經(jīng)理不可，則要進行預(yù)約。預(yù)約

17、前做好幾件事：1、填寫：“投訴接待日預(yù)約單”2、整理好有關(guān)資料。包括：（1） 業(yè)主資料：、居住單元、投訴時間、投訴容及要求；（ 2）處理情況：職能部門的調(diào)查情況、處理意見、處理過程是否有變化，解決了什么問題，尚有什么問題未能解決？是什么原因？3、把預(yù)約單和資料送交總經(jīng)理，請總經(jīng)理定接見時間，然后回復(fù)業(yè)主。4、根據(jù)總經(jīng)理的處理意見及決定，進行跟蹤處理，直至落實。20、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設(shè)施的維修等問題:1 、 保修期 : 對于供暖管線、 屋面防水等在其保修期限 , 存在質(zhì)量原因的 , 應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)調(diào)施工方盡保修義務(wù)予以處理 ;2、保修期過后 : 應(yīng)按其分工規(guī)定各自

18、承擔(dān)相應(yīng)的維修養(yǎng)護工作。根據(jù)市物業(yè)管理企業(yè)與政府專業(yè)單位管理服務(wù)職責(zé)分工的規(guī)定第八條規(guī)定: “供熱設(shè)施管理。實施城市集中供熱的設(shè)備、設(shè)施及供熱管線 , 均由供熱單位或由其委托的其他專業(yè)單位維護、管理?！? 物業(yè)管理條例第五十二條規(guī)定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位, 應(yīng)當依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任”。對于暖氣等相關(guān)問題若物業(yè)接受委托,應(yīng)在其委托圍承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任; 未接受委托的 , 應(yīng)由相關(guān)職能部門對其負責(zé)。21、住宅轉(zhuǎn)讓時維修基金如何處理。因買賣、贈與等發(fā)生住宅轉(zhuǎn)讓的，住宅受讓人應(yīng)當持本人件、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續(xù)。

19、住宅轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當事人另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售住宅時，其按規(guī)定代購房人交納的維修基金剩余款額，與房屋受讓人結(jié)算。合同另有規(guī)定的，從其約定。22、物業(yè)維修費用的承擔(dān)有何規(guī)定？物業(yè)維修、更新的費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：（1）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔(dān)；（2）住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；依照規(guī)定設(shè)立維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。（3）公共設(shè)施的維修、 更新費用，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承

20、擔(dān)；依照規(guī)定設(shè)立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。住宅的共用部位、共同設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。23、物業(yè)收費是否有規(guī)定？是按什么標準收費？物業(yè)小區(qū)的收費的標準是物業(yè)管理企業(yè)向物價部門報批，經(jīng)物價部門審批后確定的。小區(qū)物業(yè)費的收費標準取決于物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量及小區(qū)的檔次而定，沒有統(tǒng)一標準。比如一些高檔次的住宅小區(qū)物業(yè)費可能就高。24、購買的商品房，房屋實測面積增加了，物業(yè)費如何交納？房屋的物業(yè)費是按房屋的產(chǎn)權(quán)登記面積，即建筑面積來收取的，在買賣合同中所約定的是房屋的暫測面積，最終的面積是以房管局測繪部門核定后的實測面積為準。25、物業(yè)管理計費

21、面積以什么為準？計費面積以房產(chǎn)證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套建筑面積，另一部分是公有分攤面積。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽定的購房合同上的銷售面積為準。26、公共區(qū)域的照明費用，誰來負擔(dān)？公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應(yīng)由受益人承擔(dān)。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應(yīng)繳納分攤的能源費用。27、單元電子防盜門設(shè)施損壞，費用由誰承擔(dān)。1、如在保修期應(yīng)及時與建筑單位聯(lián)系進行維修2、出了保修期的，應(yīng)向業(yè)主說明：它的歸屬權(quán)是你們這單元每戶業(yè)主共同使用的，所造成的損壞應(yīng)由每戶平攤費用購買，物業(yè)可以無償修理。28

22、、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，應(yīng)如何恢復(fù)原狀？損壞房屋承重結(jié)構(gòu)恢復(fù)原狀需符合以下條件：不得降低原構(gòu)件的強度；不得低于原構(gòu)件的用料標準；恢復(fù)原有構(gòu)件的形狀；修復(fù)部位的構(gòu)造措施要符合有關(guān)技術(shù)規(guī)定。29、可否在屋頂搭建養(yǎng)鴿 ?物業(yè)使用中禁止破壞房屋外貌，禁止在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。因此，在屋頂搭建鴿棚，屬違反條例的行為。物業(yè)應(yīng)當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。對于在屋頂搭建鴿棚，影響相鄰業(yè)主居住衛(wèi)生環(huán)境和正常休息、對相鄰業(yè)主的正常生活規(guī)律造成影響的，相鄰業(yè)主可通過訴訟要求行為人停止侵害，排除妨礙。30、業(yè)主委員會有

23、權(quán)解聘物業(yè)公司的工作人員嗎？業(yè)主委員會負責(zé)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動。業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間是一種委托管理的契約關(guān)系，業(yè)主委員會與物業(yè)公司的具體工作人員不直接形成勞動關(guān)系。業(yè)主委員會無權(quán)決定工作人員的去留。對于不稱職的物業(yè)公司人員，業(yè)主委員會可履行監(jiān)督職能，向物業(yè)公司如實反映情況，由物業(yè)公司采取相應(yīng)的整改或調(diào)整措施。31、業(yè)主在小區(qū)遭不法分子襲擊，物業(yè)公司承擔(dān)什么責(zé)任？保安服務(wù)應(yīng)限于防性安全保衛(wèi)活動，并不能要求達到完全根除治安、刑事案件。在小區(qū)設(shè)置了門崗及保安員，盡到防職責(zé)，不承擔(dān)其他責(zé)任。32、某小區(qū)住戶在家被入室盜竊致傷，業(yè)主認為物業(yè)公司未盡到管理責(zé)任，管理處

24、如何處理？業(yè)主要求承擔(dān)責(zé)任沒有依據(jù)。兇殺案一些重要情況尚不明了，按照“先刑事后民事”的法律規(guī)定，有關(guān)業(yè)主受傷的賠償案應(yīng)當在案件偵破后進行，賠償責(zé)任也應(yīng)由兇手承擔(dān)。依據(jù)物業(yè)管理條例第 47 條，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防工作。發(fā)生事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當即使想有關(guān)行政部門報告，協(xié)助做好救助工作。這里強調(diào)的是“協(xié)助”，當然物業(yè)企業(yè)要排除自己的主任，就要看事實物業(yè)安防工作中有沒有失誤或漏洞。33、某業(yè)主攜帶20 萬元現(xiàn)金在住宅小區(qū)門口遭歹徒搶劫，而距離事發(fā)地僅10 余米的物業(yè)管理公司保安人員沒能及時攔截劫匪, 物業(yè)公司是否有責(zé)任賠償。就一般的情況下物業(yè)管理公司是不

25、承擔(dān)民事賠償責(zé)任的。因為，物業(yè)管理的安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防服務(wù)，物業(yè)管理公司在本物業(yè)管理區(qū)域與業(yè)主、住戶之間不存在人身、財產(chǎn)的保管或保險關(guān)系。當然，如果在案發(fā)時，物業(yè)管理公司的員工（無論是保安員，還是其他員工）近在咫尺，卻裝作視而不見，袖手旁觀，不敢挺身而出地與歹徒搏斗，就應(yīng)該受到輿論和道德的譴責(zé)，物業(yè)管理公司也應(yīng)給其以紀律處分和行政處罰。物業(yè)管理公司的員工不敢挺身而出地與歹徒搏斗，會受到道德的譴責(zé)，但他卻不負法律責(zé)任。34、小區(qū)車輛管理方面知識小區(qū)車輛丟失有關(guān)賠償要根據(jù)業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的停車管理協(xié)議具體來定，針對小區(qū)停車常見法律關(guān)系需要明確，地面停車場所有權(quán)歸業(yè)主共有，而物業(yè)

26、公司負的是看管維護責(zé)任；要根據(jù)與物業(yè)公司簽訂的停車管理協(xié)議所規(guī)定的具體條款進行索賠。如果雙方?jīng)]有簽訂車輛托管合同那小區(qū)丟車不應(yīng)由物業(yè)公司索賠。35、如業(yè)主家被盜責(zé)任誰負？物業(yè)管理條例第47 條規(guī)定：物管企業(yè)協(xié)助做好物管區(qū)域的安全防工作，注意這里說的是“協(xié)助”，而不是保證、保障！發(fā)生安全事故前，物管公司只要按物管合同做好了保安防：保安巡視、保安監(jiān)控、門崗嚴管等保安措施，發(fā)生安全事故時，又采取了必要的應(yīng)急措施，及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好了救助工作，就算盡到了物管企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任，而不應(yīng)再負其他責(zé)任。至于，買“家庭財產(chǎn)”保險，那是業(yè)主自己的事，物管公司沒有這份義務(wù)。記住：物管公司是企業(yè)，而不

27、是國家保安機關(guān)公安機關(guān)，就是公安機關(guān)也不會對其管轄轄區(qū)的居民的個人人身財產(chǎn)安全負完全責(zé)任的。36、小孩在小區(qū)健身設(shè)施玩耍不慎而受傷，責(zé)任誰負？主要責(zé)任應(yīng)由父母承擔(dān)。根據(jù)民法通則、婚姻法、未成年人保護法，一般情況下，如未成年人的父母未履行其監(jiān)護小孩的職責(zé)，主要責(zé)任應(yīng)由其父母承擔(dān)。如果相關(guān)場所的娛樂設(shè)施存在安全隱患，而該設(shè)施的所有人或者管理人未盡其職責(zé)排除該隱患，因而發(fā)生了安全事故的，依照民法通則 ，該設(shè)施的所有人或管理人也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任。因此，管理處在本事件中是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)該以其管理的設(shè)施是否存在安全隱患為前提。37、小修、中修、大修包括哪些容小修工程圍主要包括以下維修容：1 屋面筑漏（補漏）、修補屋面、返水、屋脊等2 鋼、木