房屋維修養(yǎng)護計劃

1、房屋維修養(yǎng)護計劃房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃與實施一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的制訂（一）制訂房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的基本方法1. 維修養(yǎng)護的方式與類別（1）維修方式對各類不同的對象應(yīng)采用不同的維修方式， 房屋及設(shè)施設(shè)備維修 應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運行的前提下，合理利用維修資源， 達到物理壽命周期內(nèi)費用最經(jīng)濟的目的。1）預(yù)防性維修為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的 修理計劃和技術(shù)要求進行的維修活動，稱為預(yù)防性維修。預(yù)防性維修 是一種主動的具有預(yù)防作用的維修策略， 能夠降低故障率，將事故隱 患消除在初級階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設(shè) 施設(shè)備的正

2、常使用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護方式。特別是 對重點和重要設(shè)施設(shè)備設(shè)備，更應(yīng)該實行預(yù)防性維修。預(yù)防性維修有以下幾種方式：計劃性預(yù)防維修。計劃性預(yù)防維修又稱定期維修，具有周期性特 點。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修 理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)， 按實際需要進行修理的預(yù)防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術(shù)診斷基礎(chǔ) 上，掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況，在高度預(yù)知的情況下，適時安排的 預(yù)防性修理，又稱預(yù)知的維修。它主要適用于重點設(shè)施設(shè)備，利用率 高的精、大、稀設(shè)備等。改善性的預(yù)防維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起 的功能不足

3、、故障頻發(fā)，對設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計加以改造， 結(jié)合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維 修。2）事后維修事后維修是對一些沒有列入預(yù)防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障 或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。采用事后維修策略可 以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命， 單位維修經(jīng)濟性好。但對物業(yè)管理 而言，由于設(shè)備故障或性能減低通常會給物業(yè)的使用或安全造成較大 的影響或威脅，因此一般情況下，應(yīng)該盡量避免事后維修，僅在下述 場合可以采用：故障停機后再修理不會給物業(yè)使用造成影響；修理技 術(shù)不復(fù)雜，修理迅速而又能及時提供備件；某些利用率低或有備用的 設(shè)備。3）緊急搶修緊急搶修是對意外事件引

4、發(fā)的故障進行的緊急修理， 這類意外事 件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生 緊急事件會對物業(yè)的使用或安全造成重大影響， 因此物業(yè)管理應(yīng)該將 緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。通常采取設(shè)計緊急事件處理程序 的方法對緊急搶修進行準(zhǔn)備。實踐證明，這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管 理水平的重要手段。（2）修理類別1）大修設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計劃修理。它是在房屋及設(shè)施 設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重， 主要性能大部分喪失，安全性和 可靠性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的 一種修理形式。進行設(shè)備大修時，一般需要對設(shè)備進行全部解體，消 除缺陷，恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度

5、和性能。為了補償設(shè)備的無形磨損，還 可結(jié)合大修，采用新技術(shù)、新工藝、新材料進行改造、改進和改裝， 提咼設(shè)備效能。2）中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的 差別往往不太容易界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復(fù)雜的情況下， 可取 消中修類別。3）小修設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最小的一種計劃修理。 對于實行狀態(tài) （監(jiān)測）維修的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要是針對日常點檢和定期檢 查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的 零件，以恢復(fù)設(shè)備的正常功能；對于實行定期維修的設(shè)備，小修的內(nèi) 容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即 將失效的零件，并進行調(diào)整，以保

6、證設(shè)備的正常工作能力。（3）修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)1）修理周期對已在使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的 間隔時間；對新設(shè)備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理 之間的間隔時間（單位：月或年）。2）修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間（單位：月）確定修理間隔期時應(yīng)使設(shè)施設(shè)備計劃外停機時間達到最低限度。3）修理周期結(jié)構(gòu)修理周期結(jié)構(gòu)指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次 數(shù)和排列順序，如小修一一小修一一中修一一小修一一小修一一大 修。物業(yè)管理企業(yè)在實行計劃修理時，應(yīng)根據(jù)實際情況，確定各種修理形式的排列順序，既要符合設(shè)備的實際需要，又要研究其修理的經(jīng) 濟性。

7、2. 維修養(yǎng)護計劃的種類（1）按時間進度編制的計劃1）年度維修保養(yǎng)計劃。包括大修、項修、技術(shù)改造、實行定期 維修的小修和定期維護，以及更新設(shè)備的安裝等項目。2）季度維修保養(yǎng)計劃。包括按年度計劃分解的大修、項修、技 術(shù)改造、小修、定期維護及安裝和使用部門提出的季度追加項目3）月維修保養(yǎng)計劃。包括按年度和季度計劃分解的本月各項目； 根據(jù)上月設(shè)備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，必須且有可能安排在本月的項目。（2）按修理類別編制的計劃。包括房屋維修養(yǎng)護計劃、空調(diào)系 統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。3. 維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)（1）房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期；（2）房屋及設(shè)施設(shè)

8、備的使用要求和管理目標(biāo)；（3）安全與環(huán)境保護的要求；（4）房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。4. 編制維修養(yǎng)護計劃應(yīng)考慮的問題（1）物業(yè)使用或運行急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點提前安排修理，這樣可減少對日常使用的影響；（2）應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行。對待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急安排計劃；（3）應(yīng)充分考慮維修前的準(zhǔn)備時間和維修保養(yǎng)工作時間；（4）應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足，就應(yīng)該考慮項目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持， 不應(yīng)降 低維修保養(yǎng)的技術(shù)要求；（5）計劃最后確定前，資金一定要落實，確保計劃內(nèi)每項工作 的資金都有足額的保障，否則，應(yīng)該按照輕重緩急