日本經典商業(yè)項目研究

1、About us | 1 Copyright Centaline Consulting, 2013 本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原顧問書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 中原顧問 日本經典商業(yè)地產案例研究 About us | 2 Copyright Centaline Consulting, 2013 日本商業(yè)印象 重點案例分析 日本商業(yè)啟示 About us | 3 Copyright Centaline Consulting, 2013 參與 About us | 4 Copyright Centaline Consulting, 2013 體驗 About

2、 us | 5 Copyright Centaline Consulting, 2013 共融 About us | 6 Copyright Centaline Consulting, 2013 日本商業(yè)印象 重點案例分析 日本商業(yè)啟示 About us | 7 Copyright Centaline Consulting, 2013 Part 2 重點案例分析重點案例分析 l表參道表參道OMOTESANDOOMOTESANDO l六本木之丘六本木之丘ROPPONGI HILLSROPPONGI HILLS l大阪大阪-難波公園難波公園 l博多運河城博多運河城 Canal City Hakat

3、aCanal City Hakata l東京中城東京中城 Tokyo MidtownTokyo Midtown About us | 8 Copyright Centaline Consulting, 2013 表參道表參道OMOTESANDOOMOTESANDO 表參道OMOTESANDO 表參道是東京的四個主要特色街頭時裝店四個主要特色街頭時裝店的聚集地之一, 這里云集歐洲、日本等頂級 設計師的作品,流行元素含量很高,櫥窗內的衣飾擺放非常有創(chuàng)意高，櫥窗內的衣飾擺 放非常有創(chuàng)意，世界著名品牌的諸多旗艦店也設置在此處，可以說表參道是世界品世界品牌牌 的的亞洲展覽中心亞洲展覽中心。 表參道廣場(

4、OMOTESANDO HILLS)作為表參道的標志性建筑標志性建筑，2006年2月11日開募 About us | 9 Copyright Centaline Consulting, 2013 表參道表參道HillsHills： 丘（丘（HillsHills）概念概念 Tips: 近近幾幾年，日本年，日本建筑界和地產建筑界和地產特別喜特別喜歡歡丘（丘（Hills）這個概念）這個概念, 即即“建筑建筑群群”- -在一大遍土地上在一大遍土地上實踐建筑美學實踐建筑美學。六本木。六本木山山丘丘ROPPONGI HILLS和和表表參參道道廣場廣場 OMOTESANDO HILLS就是其中的杰出代表就是其

5、中的杰出代表。 表參道廣場(OMOTESANDO HILLS)是由成功建造六本木Hills成名的的森集團所投資 建設，為展現融合了日本的和和重生等元素，創(chuàng)造出日本獨特風格日本獨特風格的建筑， 森集團延請日本知名建筑師安藤忠雄著手設計 長達250公尺的表參道Hills About us | 10 Copyright Centaline Consulting, 2013 建筑外觀與特色建筑外觀與特色 安藤忠雄以日式橢圓形印章的參字參字LOGOLOGO來揭開表參道Hills外觀的序幕， 以銀灰色鋁窗加玻璃圍幕銀灰色鋁窗加玻璃圍幕帶來最主要印象；基礎的墻柱梁部份，不經意地呈現出鋼 筋水泥，幾何造型直線

6、延伸幾何造型直線延伸的設計，含蓄地透露出建筑的特色和美感。 刻意與表參道沿路街道樹設計成相同高度的建筑物，從外表看起來絕對很難想像得 到，它居然是地上六樓、地下六層地上六樓、地下六層的龐然大物，由本館、西館以及一部份復舊保留 的同潤館公寓三者來構成。 About us | 11 Copyright Centaline Consulting, 2013 規(guī)劃特色規(guī)劃特色 表參道廣場地下三個樓層是大型停車場地下三個樓層是大型停車場，而店家總數高達九十三家店家總數高達九十三家的名店商場，則 是從B3至3F。商業(yè)區(qū)以外的3F到6F規(guī)劃為租賃住戶，屋頂并附設有都會中難得一見 綠意的空中庭園。 本館建筑物

7、乍看之下是個方正平整的規(guī)矩設計，但從內部的高空俯視下來便能察覺， 整體造形猶如一艘巨大的方舟巨大的方舟，掏空的寬廣中庭毫不吝嗇地讓陽光從半透明天窗自 然流泄。店鋪圍繞著中庭的四周環(huán)然佇立，樓層與樓層之間盡可能地排除了到處都是 殺風景的電扶梯景觀，整體徐緩的逛街坡道，讓人不自覺地團團逛繞于其中，省去上 下樓梯的麻煩，也同時讓人感覺不出爬升下降的辛苦。 About us | 12 Copyright Centaline Consulting, 2013 主體建筑商業(yè)業(yè)態(tài)分布主體建筑商業(yè)業(yè)態(tài)分布 About us | 13 Copyright Centaline Consulting, 2013 主

8、體建筑商業(yè)業(yè)態(tài)分布主體建筑商業(yè)業(yè)態(tài)分布 About us | 14 Copyright Centaline Consulting, 2013 項目特色項目特色 綠藤蔓延的同潤 館公寓，超過半 個世紀以來，一 直是原宿表參道原宿表參道 周邊最具特色的周邊最具特色的 代表性建筑物代表性建筑物。 如何讓大家珍貴 的這份都市如何 讓新的建筑物與 周圍景觀調和、 如何讓匯集的店 家與人潮隨時刺 激互動而產生更 上層樓的蛻變， 是表參道Hills建筑 設計師安藤忠雄 最大的挑戰(zhàn)。 表參道廣場內部坡道的坡 度與表參大道的實際坡度 相同，也就是說顧客雖然 身在室內，卻也能夠自然 地享受到彷如漫步在表參 道上的

9、逛街樂趣。 About us | 15 Copyright Centaline Consulting, 2013 Part 2 重點案例分析重點案例分析 l表參道表參道OMOTESANDOOMOTESANDO l六本木之丘六本木之丘ROPPONGI HILLSROPPONGI HILLS l大阪大阪-難波公園難波公園 l博多運河城博多運河城 Canal City HakataCanal City Hakata l東京中城東京中城 Tokyo MidtownTokyo Midtown About us | 16 Copyright Centaline Consulting, 2013 六本木之丘

10、六本木之丘ROPPONGI ROPPONGI HILLSHILLS 六本木新城，建成于2003年，又稱六本木之丘ROPPONGI HILLS ，位于日本東京鬧東京鬧 區(qū)內區(qū)內的六本木，由森集團主導開發(fā)，是日本目前規(guī)模最大的都市再開發(fā)計劃之一。 這個占地接近120000平方米的新地標，按照下個世紀東京理想風貌而建，籌劃達17 年，投資近170億人民幣，開始啟用后，風靡全日本。 六本木之丘集中了時尚名店、五星級酒店、餐廳、朝日電視臺、美術館、住宅公寓， 緊臨地鐵地鐵都營大江戶線，已被視為新世紀的城市綜合體城市綜合體。 About us | 17 Copyright Centaline Consul

11、ting, 2013 六本木時間表六本木時間表 19861986年，隨著東京港區(qū)重劃區(qū)完成，朝日電視臺一度遷移。由于，森林大樓權利變換成為當年，隨著東京港區(qū)重劃區(qū)完成，朝日電視臺一度遷移。由于，森林大樓權利變換成為當 地權者，以這里為主緊跟著東京港區(qū)重劃區(qū)的大規(guī)模的都市重新開發(fā)計劃是在森林大樓內開地權者，以這里為主緊跟著東京港區(qū)重劃區(qū)的大規(guī)模的都市重新開發(fā)計劃是在森林大樓內開 始。始。 19931993年，推動森林大樓開端東京都也增加，開始六本木六丁目地區(qū)第一種市區(qū)重新開發(fā)事年，推動森林大樓開端東京都也增加，開始六本木六丁目地區(qū)第一種市區(qū)重新開發(fā)事 業(yè)。業(yè)。 19951995年，東京都公布都市

12、計劃決定。記住教訓阪神大地震，這一年抗震構造被組成。年，東京都公布都市計劃決定。記住教訓阪神大地震，這一年抗震構造被組成。 19961996年，年，“6.6 6.6 計劃計劃”發(fā)表。發(fā)表。 19971997年，港區(qū)實施地區(qū)的地區(qū)公告。東京都、港區(qū)，公共設施管理人員同意，最后計劃方案年，港區(qū)實施地區(qū)的地區(qū)公告。東京都、港區(qū)，公共設施管理人員同意，最后計劃方案 歸結。歸結。 19981998年，六本木六丁目地區(qū)重新開發(fā)準備工會設立。年，六本木六丁目地區(qū)重新開發(fā)準備工會設立。 19991999年，東京都權利變換計劃被批準，開始遷入臨時住宅。年，東京都權利變換計劃被批準，開始遷入臨時住宅。 20002

13、000年，完工?？偼顿Y大約年，完工?？偼顿Y大約27002700億日圓（約億日圓（約170170億人民幣）億人民幣） 20032003年年4 4月月2525日，開始營業(yè)。日，開始營業(yè)。 About us | 18 Copyright Centaline Consulting, 2013 項目指標項目指標 總占地面積總占地面積:11.5:11.5萬平米萬平米 總建筑面積總建筑面積:72.5:72.5萬平米萬平米 辦公辦公:38.1:38.1萬平米萬平米 住宅住宅:14.9:14.9萬平米萬平米 酒店酒店:5.3:5.3萬平米萬平米 商業(yè)商業(yè):4.1:4.1萬平米萬平米 文化文化 設施設施:0.6:

14、0.6萬平米萬平米 About us | 19 Copyright Centaline Consulting, 2013 North TowerNorth Tower：地鐵樞紐站 出口，家居用品店、便利店、 各類餐飲 Metro Hat/Hollywood Metro Hat/Hollywood PlazaPlaza：地鐵樞紐站出口,外 帶食品及家居用品店，精品 造型店 West WalkWest Walk：位于六本木森 大廈內，服飾專賣店、精品 餐飲，各類服務設施 Hill Side Hill Side ：包含露天廣場及 原毛利家族庭院所在地，各 類傳統小吃的所在 Roppongi Keya

15、kizaka Roppongi Keyakizaka Dori Dori ：全長400米的東西林 蔭大道，各類奢侈品專賣店、 餐飲名店、咖啡店分布其間 商業(yè)五大組成部分商業(yè)五大組成部分 About us | 20 Copyright Centaline Consulting, 2013 六本木主要建筑六本木主要建筑 摩天大樓摩天大樓：森林大樓（Roppongi Hills Mori Tower），地上53層，地下4層，內有東京凱悅大 酒店、森美術館、六本木新城TOHO影城等設施。 雅虎、樂天、活力門等眾多日本知名企業(yè)總部，也 位于此大樓。 朝日電視臺大樓朝日電視臺大樓：為朝日電視臺的新總部所在

16、， 地上5層，地下2層，占地廣大。其中，大樓一樓設 有公眾開放空間，除了紀念品專賣店之外，還設有 介紹朝日電視臺各節(jié)目的展覽專區(qū)等朝日電視臺有 關的設施。 露天廣場露天廣場：六本木新城露天廣場（Roppongi Hills Arena）。六本木新城露天廣場外觀上，有著圓形 巨大遮雨蓬，具有強烈的聚集導向作用的多功能露 天娛樂場所。廣場上的活動多以世界性的娛樂節(jié)目 為主流。 住宅區(qū)住宅區(qū)：六本木新城住宅大廈 About us | 21 Copyright Centaline Consulting, 2013 建筑亮點（一）建筑亮點（一） Shot 1: 從地下鐵日比谷線六本木車站往地鐵明冠，登上

17、長長的電扶梯便是六本木新城的玄關，從地下鐵日比谷線六本木車站往地鐵明冠，登上長長的電扶梯便是六本木新城的玄關， 到達到達66廣場廣場,可以見到被稱為可以見到被稱為Maman蜘蛛的巨大雕塑，眼前聳立著森大廈。蜘蛛的巨大雕塑，眼前聳立著森大廈。 從從49樓到樓到53樓是森藝術中心，是展示以現代藝術為中心的森美術館，有鑲嵌著樓是森藝術中心，是展示以現代藝術為中心的森美術館，有鑲嵌著360度度 玻璃墻的觀景臺東京城市觀景玻璃墻的觀景臺東京城市觀景 About us | 22 Copyright Centaline Consulting, 2013 建筑亮點（二）建筑亮點（二） Shot 2: 毛利庭園

18、旁的半開放性街道。以總是大排長龍的小籠包專門店為首，集結了東洋風味毛利庭園旁的半開放性街道。以總是大排長龍的小籠包專門店為首，集結了東洋風味 的餐廳和商店。在六本木新城地區(qū)有時可碰到舉辦活動。櫸樹坂大道區(qū)有電影院，引的餐廳和商店。在六本木新城地區(qū)有時可碰到舉辦活動。櫸樹坂大道區(qū)有電影院，引 進全進全9個銀幕是東京內最大級的綜合電影院。毛利庭園是長府毛利藩的宅邸遺跡，是個銀幕是東京內最大級的綜合電影院。毛利庭園是長府毛利藩的宅邸遺跡，是 座優(yōu)美的回游式日本庭園。毛利庭園對面的圓形大樓是朝日電視的總公司。座優(yōu)美的回游式日本庭園。毛利庭園對面的圓形大樓是朝日電視的總公司。 About us | 23

19、 Copyright Centaline Consulting, 2013 建筑亮點（三）建筑亮點（三） Shot 3: West Walk位于森大廈中，是陽光注入具有開放感的購物中心，集結著流行服裝發(fā)表位于森大廈中，是陽光注入具有開放感的購物中心，集結著流行服裝發(fā)表 會和受歡迎的餐廳。六本木櫸樹坂大道是橫跨六本木新城東西約會和受歡迎的餐廳。六本木櫸樹坂大道是橫跨六本木新城東西約400公尺樹木并列的公尺樹木并列的 街道，進入眼簾的是街道，進入眼簾的是LOUIS VUITTON BOUTIQUE具有特征的外觀。在六本木櫸樹坂具有特征的外觀。在六本木櫸樹坂 大道林立著各國的名牌商店、老字號飲食店、

20、時髦的咖啡店。大道林立著各國的名牌商店、老字號飲食店、時髦的咖啡店。 About us | 24 Copyright Centaline Consulting, 2013 建筑亮點（四）建筑亮點（四） Shot 4: 位于劇場樓頂的位于劇場樓頂的“屋上屋上 庭院庭院”種植著水稻和其種植著水稻和其 他植物，儼然是一個小他植物，儼然是一個小 型的生態(tài)公園。收獲和型的生態(tài)公園。收獲和 播種季節(jié)，邀請在六本播種季節(jié)，邀請在六本 木新城辦公和居住的人木新城辦公和居住的人 參與勞動，帶給大家美參與勞動，帶給大家美 好種植體驗的同時也降好種植體驗的同時也降 低了樓頂的溫度，是非低了樓頂的溫度，是非 常好的生

21、態(tài)環(huán)保設計。常好的生態(tài)環(huán)保設計。 About us | 25 Copyright Centaline Consulting, 2013 建筑亮點（五）建筑亮點（五） Shot 5: 六本木之丘是個充滿藝術氣息、具有豐富感性的開放空間。藝術便是其當初興建的概六本木之丘是個充滿藝術氣息、具有豐富感性的開放空間。藝術便是其當初興建的概 念，不光只在美術館，廣場或是大街小巷里，藝術作品更是星羅棋布，日常生活中自念，不光只在美術館，廣場或是大街小巷里，藝術作品更是星羅棋布，日常生活中自 然地展現出親和力的一面。然地展現出親和力的一面。 目前六本木之丘主要在八個公共空間內，設置藝術作品及藝術風空間，每件作

22、品都是目前六本木之丘主要在八個公共空間內，設置藝術作品及藝術風空間，每件作品都是 出自于享譽國際的各國設計師的巧手每作作品充滿融合于街道中，成為獨樹一格的街出自于享譽國際的各國設計師的巧手每作作品充滿融合于街道中，成為獨樹一格的街 景。除了處公共藝術特區(qū)外，還有所謂的公共家具（景。除了處公共藝術特區(qū)外，還有所謂的公共家具（Public Furniture）遍布）遍布 于各角落。于各角落。 About us | 26 Copyright Centaline Consulting, 2013 建筑藝術建筑藝術 About us | 27 Copyright Centaline Consulting

23、, 2013 人性化指引標示人性化指引標示 About us | 28 Copyright Centaline Consulting, 2013 項目特色項目特色 六本木的規(guī)劃，圍繞著“住宅、商業(yè)、文化、設計”這四大元素，處處體現以人為以人為 本本的精神。六本木Hills作為一個“ Artelligent（Artistic and Intelligent） City”， 在講求感性的生活型態(tài)感性的生活型態(tài)構想下，以藝術來表現造街概念就成為一個重要的因素，不 只是美術館，在廣場、街道等各個角落都可以更自然地親近藝術，公共藝術、街道 設施再也不單單是作品而成為街景本身的一部份。 About us

24、| 29 Copyright Centaline Consulting, 2013 Part 2 重點案例分析重點案例分析 l表參道表參道OMOTESANDOOMOTESANDO l六本木之丘六本木之丘ROPPONGI HILLSROPPONGI HILLS l大阪大阪-難波公園難波公園 l博多運河城博多運河城 Canal City HakataCanal City Hakata l東京中城東京中城 Tokyo MidtownTokyo Midtown About us | 30 Copyright Centaline Consulting, 2013 大阪大阪-難波公園難波公園 大阪難波公園

25、建于大阪棒球場舊址大阪棒球場舊址上，由美國捷得國際建筑師事務設計，2005年在 美國拉斯維加斯獲得SADI大獎中的“開放空間類開放空間類”項目最高成就獎最高成就獎和最佳綜合項目最佳綜合項目 的最高最高SADISADI獎獎。 SADI大獎意在表彰在創(chuàng)造零售業(yè)環(huán)境方面獲得杰出成就的項目，獲獎項目可能對增 加購物環(huán)境魅力、加強或者重新定義零售品牌、巧妙反映某種趨勢或者解決一個似乎 難以克服的問題起到關鍵作用。難波公園購物廣場正是完美的詮釋這些要求。 About us | 31 Copyright Centaline Consulting, 2013 項目指標項目指標 總占地面積總占地面積:3.7:3

26、.7萬平米萬平米 建筑面積建筑面積: :一期一期1313萬平米、二期萬平米、二期7.67.6萬平米萬平米 其中一期：辦公其中一期：辦公:5.6:5.6萬平米萬平米 商業(yè)商業(yè):5.6:5.6萬平米萬平米 其他其他:2.5:2.5萬平米（含公共空間）萬平米（含公共空間） About us | 32 Copyright Centaline Consulting, 2013 設計亮點設計亮點 難波公園占地37232平方米，橫 跨多個街區(qū)，高達8層，不僅是 一個符合消費者生活方式的商業(yè)商業(yè) 中心中心，同時也給到訪者提供了特 別設計的屋頂公園屋頂公園，為當地人們 的聚會、文化生活和娛樂提供了 一個全新的自

27、然體驗場所自然體驗場所。 該項目除了為一個自然元素稀少 的城市添加了一撇濃重的綠色之 外，其獨具特色的公園與街道相公園與街道相 連連，令路人在行走時可以欣賞到 四周的樹林、巖石、峭壁、草地、 溪流、瀑布、池塘和露天平臺； 公園下面還有一道溪谷、一條小 徑穿過谷地，兩側則設有各具特 色的零售、娛樂和餐飲服務。 About us | 33 Copyright Centaline Consulting, 2013 設計亮點設計亮點 屋頂花園寬敞開闊，充滿自然氣息，令顧客產生一種全新的空間體驗全新的空間體驗。精心挑選的 植被能夠適應冬天寒冷的氣候。此外，一些季節(jié)性植被會隨著季節(jié)的轉換而不斷改變 顏色，

28、給人耳目一新的感覺。從一層到下一層的“8”8”字形的交通循環(huán)設計字形的交通循環(huán)設計，為顧客 通向商業(yè)零售區(qū)、戶外花園或露臺提供了連續(xù)、便捷的選擇。 難波公園的商業(yè)零售區(qū)提供了各式各樣的專賣店，使之成為其獨特環(huán)境的補充。同 時，難波公園避免了將顧客引入封閉式的購物區(qū)，而是將商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)與自然和商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)與自然和 開放的空間完美地融合開放的空間完美地融合在一起。據統計，自2003年10月開業(yè)以來，難波公園已接待 了近八百萬的顧客。 About us | 34 Copyright Centaline Consulting, 2013 設計背景與建筑材料設計背景與建筑材料 難波公園的設計靈感都來

29、源于能夠不斷重生不斷重生 的自然力量的自然力量，這種被普遍認知的力量在連接新 舊事物中又貫穿著東西方文明。在設計中，自自 然環(huán)境被巧妙地融入都市規(guī)劃然環(huán)境被巧妙地融入都市規(guī)劃之中 難波公園的內部是一條人造峽谷人造峽谷。業(yè)主最初 的構思是建造一個簡單的混凝土通道用于連接 項目的南北地塊，但設計師提出了人造峽谷的 設計理念。 設計師最初打算選用各種暖色調的石材，再 現真正的峽谷風貌，并通過多樣化的水平表現 手法展現出堪稱永恒的再生自然景觀。 在設計中很重要的一點是要避免使用材料過 于單一而產生的虛假感。裝飾材料都取材于自 然，如花崗巖、沙巖和石灰石，并沿襲了其淳 樸粗獷的天然造型（自然裂縫），淋漓

30、盡致地 展現出天然石材的永恒魅力。為了進一步表達 這一理念，色彩由暖黃色到橘紅色的過渡與大 阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形 成鮮明對比，同時也與周邊綠意盎然的植被交 相輝映。 About us | 35 Copyright Centaline Consulting, 2013 設計背景與建筑材料設計背景與建筑材料 由于預算的限制，設計師選擇了成本低廉且能產生石材表成本低廉且能產生石材表 面紋理效果的噴漆面紋理效果的噴漆作為主要材料。通過使用各種條紋狀、如 同沉淀層一般的水平色帶，使“零售峽谷”堅韌和立體的空 間效果更加突出。 在大阪，這一設計理念的可行性基于兩個主要原因：其一： 設計

31、目的是景觀逐步支配環(huán)境，使得難波公園最終成為主要 的標志性公共場所；其二，日本有高質量的建筑和維護技術 。 “峽谷”加強了項目本身與周邊自然的融合，成為主要的交 通通道。設計師通過精心的設計營造出不同的小灣、巖洞、 河谷等探險般的空間感受，為整個通道增添了一抹神秘的色 彩。經由不同樓層的一些特定區(qū)域，從“峽谷”可以直接通 往室外露臺。夜幕中，一組玻璃橋將 “峽谷”兩邊連接起 來，如同燈光璀璨的“弧形管”。整個垂直空間從上而下， 均采用自然采光。 通過“峽谷”內一條“8字形”傾斜上升的通道可以到達難 波公園的零售及娛樂區(qū)域。一系列廣場都裝有水景，營造出 讓人不斷有新發(fā)現的感覺。項目的中心區(qū)域是三

32、層的“豪華 購物廣場”，其構造質感華美，錯落有致，并飾有草木植被 和水景。 About us | 36 Copyright Centaline Consulting, 2013 設計理念設計理念 難波公園的設計理念設計理念是創(chuàng)建一處都市花園與商業(yè)零售相結合的綜合性物業(yè)都市花園與商業(yè)零售相結合的綜合性物業(yè)，重現大 阪南部昔日的風采。整個項目預算達8億美元。除了“峽谷峽谷”設計，項目設計最為獨 特之處還在于一處頗具美感的屋頂景觀花園屋頂景觀花園。在一個密集的混凝土建筑占主導地位 的城市中，屋頂花園令大阪人重新獲得對自己城市的自豪感，成為一處新的聚會場 所。 About us | 37 Copyri

33、ght Centaline Consulting, 2013 建筑欣賞建筑欣賞 About us | 38 Copyright Centaline Consulting, 2013 Part 2 重點案例分析重點案例分析 l表參道表參道OMOTESANDOOMOTESANDO l六本木之丘六本木之丘ROPPONGI HILLSROPPONGI HILLS l大阪大阪-難波公園難波公園 l博多運河城博多運河城 Canal City HakataCanal City Hakata l東京中城東京中城 Tokyo MidtownTokyo Midtown About us | 39 Copyrigh

34、t Centaline Consulting, 2013 博多運河城博多運河城 Canal City HakataCanal City Hakata 項目概況：項目概況： 地址：日本福岡縣博多河畔 交通：距福岡地鐵站徒步約十分鐘 占地面積：約34，700平方米 建筑面積：約234，500平方米 分物業(yè)類型面積：分物業(yè)類型面積： 酒店/52600平方米/23.4% 零售和餐飲/59199平方米/25.2% 劇場/18830平方米/8% 辦公/26761平方米/11.4% 其它公共設施和停車場/77110平 方米/32.8% 老工業(yè)區(qū)非交通要塞的濱水綜合體老工業(yè)區(qū)非交通要塞的濱水綜合體 項目，它的

35、成功運營對日本的大型項目，它的成功運營對日本的大型 綜合商業(yè)設施的開發(fā)提供了里程碑綜合商業(yè)設施的開發(fā)提供了里程碑 式的借鑒模版，是現代體驗式商業(yè)式的借鑒模版，是現代體驗式商業(yè) 區(qū)的范本。區(qū)的范本。 About us | 40 Copyright Centaline Consulting, 2013 項目規(guī)劃特色：項目規(guī)劃特色：項目內規(guī)劃有一條與博多河連通的人工河，整個項目建筑形態(tài)來自 “峽谷”的隱喻，建筑如同懸崖壁，各個部分建筑沿人工運河排列在運河兩側 整個工程的建筑形態(tài)來自“峽谷峽谷” 的隱喻，建筑的界面如同堅硬的 懸崖壁懸崖壁，建筑綜合體的各個部分 有序地排列在運河的兩側 而曲折蜿蜒的河水

36、給整個空間注 入了溫柔和依偎的氣氛。路面的 鋪設反映出沙礫、石塊以及海洋 生物化石外殼的礦物沉淀，映射 出日本島國的特色 項目人工河引自博多河，方案最初項目人工河引自博多河，方案最初 出自出自1988年，由于造價高，推遲年，由于造價高，推遲 到到1992年，建設費用下降，才確年，建設費用下降，才確 定人工河方案定人工河方案 About us | 41 Copyright Centaline Consulting, 2013 布局與功能配比：布局與功能配比：運河城中心包括兩個飯店一個大型購物娛樂中心和一棟辦公樓， 商業(yè)、酒店和辦公的配比約為3:2:1，是一個以商業(yè)為核心功能的城市綜合體，因商 業(yè)

37、有突出的旅游形象而聞名世界。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建 筑中的人工運河、造型奇特的 噴泉和夜間彩燈而得名 商業(yè)布局的營造上，運河城首 先突出了運河的特色，它以南 北流向的人工運河為中心，集 中設置游藝、商店、餐飲、電 影院、音樂廳以及飯店 寫字樓 商場 福岡劇院 及商場 商業(yè)區(qū)主入口 酒店 人 工 河 北 About us | 42 Copyright Centaline Consulting, 2013 空間組織空間組織強調商業(yè)與觀光結合：強調商業(yè)與觀光結合：項目水平體系通過三個節(jié)點設置，將商業(yè)分為5 個主題區(qū)，每而個節(jié)點同時又是一個景點，為游客提供休憩的場所。 水平體系設置了三個節(jié)點水平

38、體系設置了三個節(jié)點-一太陽廣場、星星一太陽廣場、星星 庭院和海洋庭院庭院和海洋庭院,三者通過月亮街和地球街相三者通過月亮街和地球街相 連，并形成連，并形成5大主題區(qū)域大主題區(qū)域 每個節(jié)點即是商業(yè)主題區(qū)的一部分，同時為游每個節(jié)點即是商業(yè)主題區(qū)的一部分，同時為游 客提供了充足的休憩場所，增強項目的觀光性客提供了充足的休憩場所，增強項目的觀光性 海洋庭院 星星庭院 太陽廣場 月亮街 地球街 運河 About us | 43 Copyright Centaline Consulting, 2013 空間組織空間組織強調商業(yè)與觀光結合：強調商業(yè)與觀光結合：豎直節(jié)點包括運河和百老匯街，豎向關系通過立 體植

39、被進行銜接，百老匯街是用來舉行公共活動的，是創(chuàng)造節(jié)日氛圍的地方 百老匯街具有鮮明、百老匯街具有鮮明、 濃郁的西方色彩和濃郁的西方色彩和 風格，是專門用來風格，是專門用來 舉行公共活動的，舉行公共活動的， 是創(chuàng)造節(jié)日氛圍的是創(chuàng)造節(jié)日氛圍的 地方地方 商業(yè)的豎向體系之商業(yè)的豎向體系之 間通過外廊和退臺間通過外廊和退臺 立體植被進行銜接，立體植被進行銜接， 增添了商業(yè)的情趣，增添了商業(yè)的情趣， 也使建筑本身成為也使建筑本身成為 了景觀的一部分了景觀的一部分 About us | 44 Copyright Centaline Consulting, 2013 建筑特色：建筑特色：項目建筑造型獨特，色彩

40、絢麗，極具現代感和視覺沖擊力，是博多河畔 最具辨識度的建筑群，建筑群本身就是一道亮麗的風景線，項目已成為福岡的標志 性建筑。 項目里面用項目里面用 色基本為日色基本為日 本 傳 統 服本 傳 統 服 裝裝和服的和服的 常用色，為常用色，為 項目貼上了項目貼上了 鮮明的了日鮮明的了日 本文化標簽本文化標簽 建筑基座是建筑基座是 崎嶇的巖石，崎嶇的巖石， 而愈向上顏而愈向上顏 色愈淺，打色愈淺，打 磨也愈光滑磨也愈光滑 About us | 45 Copyright Centaline Consulting, 2013 內部空間：內部空間：垂直的綠化和水景在柔化氛圍的同時，在多個維度豐富了視覺效果

41、，夜 間流光溢彩的燈光，使項目本身旅游性大大增加，內部各節(jié)點設置舉辦活動及進行 表演的場所，延長了消費者駐留時間 運河水使內部環(huán)境得到柔化，兩側的運河水使內部環(huán)境得到柔化，兩側的 商鋪的消費者可獲得更好的購物體驗商鋪的消費者可獲得更好的購物體驗 利用退臺和廊道設計的垂直綠化體系彌補了平利用退臺和廊道設計的垂直綠化體系彌補了平 面綠化不足的問題，同事增添了情趣面綠化不足的問題，同事增添了情趣 About us | 46 Copyright Centaline Consulting, 2013 Part 2 重點案例分析重點案例分析 l表參道表參道OMOTESANDOOMOTESANDO l六本木

42、之丘六本木之丘ROPPONGI HILLSROPPONGI HILLS l大阪大阪-難波公園難波公園 l博多運河城博多運河城 Canal City HakataCanal City Hakata l東京中城東京中城 Tokyo MidtownTokyo Midtown About us | 47 Copyright Centaline Consulting, 2013 背景背景-城市再生城市再生 地段地段： 六本木位于東京的中心，原本就是一 個國際色彩濃厚的地區(qū)，半徑1英里 （1.6公里）中聚集著40多個國家的大使 館和9個國際學校，酒吧林立，長期以來 也成為東京夜生活的中心。 東京中城正位于

43、六本木的中心-六本 木交叉路口。 歷史歷史： 江戶時代曾是名門毛利家的府邸，明 治時期為陸軍駐地，二戰(zhàn)后曾用作美軍 將校宿舍，之后又成為日本防衛(wèi)廳的所 在。2005年，以三井不動產為首的六家 公司中標，開始在此建設一個包括商務、 居住、商業(yè)等多種城市功能在內的全新 的復合型街區(qū)，這也是東京這個國際大 都市的“城市再生”計劃的一次大規(guī)模 的實踐。 東京中城東京中城 Tokyo MidtownTokyo Midtown About us | 48 Copyright Centaline Consulting, 2013 建筑指標建筑指標 總占地面積總占地面積:10.2:10.2萬平米萬平米 總建筑

44、面積總建筑面積:56.9:56.9萬平米萬平米 主要建筑物主要建筑物:6:6幢幢 綠化率：約綠化率：約40%40%，包括兩個公園，包括兩個公園 其中其中: : 辦公辦公:33.0:33.0萬平米萬平米 住宅住宅:11.1:11.1萬平米萬平米 酒店酒店:4.8:4.8萬平米萬平米 商業(yè)商業(yè):5.7:5.7萬平米萬平米 其它其它:2.3:2.3萬平萬平米米 About us | 49 Copyright Centaline Consulting, 2013 辦公部分辦公部分 Midtown Midtown TowerTower做為東京中城的標志建筑，是除東京鐵塔外東京最高做為東京中城的標志建筑，

45、是除東京鐵塔外東京最高的的建建筑筑，包括，包括 Midtown TowerMidtown Tower、Midtown EastMidtown East和和Midtown WestMidtown West都是辦公大都是辦公大樓樓 About us | 50 Copyright Centaline Consulting, 2013 酒店及住宅部分酒店及住宅部分 The The Ritz-Carlton TokyoRitz-Carlton Tokyo ：首次入駐東京，Midtown Tower 45-53F The The Park ResidencesPark Residences：由 Ritz

46、Carlton直接管理的 酒店式公寓 Oakwood Oakwood Premier Tokyo Premier Tokyo MidtownMidtown：美國Oakwood公 司的最高端品牌Premier首 次入東京的中長期租賃型 的高級公寓 Tokyo Tokyo Midtown Midtown ResidencesResidences:面向商務人員 的高級公寓,Midtown East 12-24F Oakwood Premier Tokyo Midtown About us | 51 Copyright Centaline Consulting, 2013 商業(yè)部分商業(yè)部分 Galle

47、riaGalleria：拱 廊街，購物中心 B1-咖啡飲品、 食品專賣等 1-2F1-2F-Fashion 專賣為主,休閑養(yǎng) 生為輔 3F3F-家居家飾為 主 Garden Garden Terrence(B1-4F)Terrence(B1-4F)： 餐飲中心，集中日本 國內外的高級餐廳， 大部分都面向中城花 園，景觀一流 Plaza:Plaza:擁有巨大的圓拱形網狀天幕Big Canopy的廣場 B1-食品專賣、休閑餐飲等 1-2F-咖啡飲品、高級餐飲、花店及書店 About us | 52 Copyright Centaline Consulting, 2013 藝術及設計部分藝術及設計部分 21_21 DESIGN 21_21 DESIGN SIGHTSIGHT-現代設計 中心 Suntory Museum of ArtSuntory Museum of Art-1961建立，此處為新址 ART WORKART WORK藝術 家各種作品，分 布中城各處 其他：其他： Tokyo Midtown Design HubTokyo Midtown Design