基于房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險問題探索與研究

1、基于房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險問題探索與研究 摘要：本文首先就房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理問題進行了概述，然后提出了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理控制策略。財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)成為限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要問題，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)今后的生存和發(fā)展。本文在此提出了自己的觀點和見解，可供同行參考和借鑒。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 財務(wù)管理； 風(fēng)險； 對策； 一、前言 當(dāng)前，房地產(chǎn)財務(wù)管理有很多急待解決的問題，其中一個問題就是房地產(chǎn)財務(wù)管理的風(fēng)險問題，只有正確面對房地產(chǎn)財務(wù)管理的風(fēng)險問題，才能有效保證財務(wù)管理的效率。 二、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理的意義 房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理的核心在與成本管理。通過進行成本管理控制，降低企業(yè)整體生產(chǎn)成本；通過適當(dāng)?shù)?/p>

2、成本預(yù)算，將整個財務(wù)管理風(fēng)險降到最低，并為整個房地產(chǎn)企業(yè)決策分析提供真實、可靠地依據(jù)。同時，房地產(chǎn)成本管理控制也會實現(xiàn)企業(yè)集中控制與管理，方便管理部門對整個企業(yè)進行統(tǒng)一管理，也能及時收集企業(yè)各個生產(chǎn)單位的實時信息，及時做出政策調(diào)整，最大程度上降低財務(wù)管理風(fēng)險，解放企業(yè)生產(chǎn)能力。 從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度而言，房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理能提高企業(yè)自身經(jīng)營管理能力，進而帶動企業(yè)生產(chǎn)能力的提升，促使生產(chǎn)制度與實際生產(chǎn)相適應(yīng)。同時，財務(wù)風(fēng)險管理也會整合企業(yè)中各個經(jīng)濟要素，實現(xiàn)財務(wù)管理中各個管理環(huán)節(jié)之間的相互促進、相互協(xié)作，提升企業(yè)經(jīng)濟控制能力。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理是一項復(fù)雜的管理過程，其中包括房地產(chǎn)企業(yè)各個顯性要素

3、（如資金管理、物資管理、人力資源管理、生產(chǎn)技術(shù)管理）和各個隱形要素（如員工思想意識、隱性成本控制管理）等。 三、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險問題的主要成因 1、籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn) （一）負債金額巨大 房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。 （二）盲目再籌資 再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)

4、內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。 （三）利率與市場變動 從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。 2、

5、項目投資的盲目性較大 的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。 3、項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù) 的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部

6、門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。 四、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險監(jiān)控方法研究 房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險監(jiān)控需要一些宏觀策略做指導(dǎo)，才能把各種風(fēng)險控制到最低限度，從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點看，如果出現(xiàn)流動資金減少狀況，銀行貸款依然，應(yīng)收賬款相對減少等狀況發(fā)生，說明企業(yè)的發(fā)展存在安全隱患，發(fā)展后勁相對不足，需要轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展方式才能解決企業(yè)財務(wù)資金問題，為企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。 從微觀指標(biāo)角度對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行分析，可以幫助企業(yè)有效監(jiān)控風(fēng)險，企業(yè)

7、收益指標(biāo)在企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制中起到重要作用。如果企業(yè)在發(fā)展過程中收益下降，并且逐漸呈現(xiàn)虧損現(xiàn)象，充分說明企業(yè)離破產(chǎn)已經(jīng)不遠，雖然在初期可能會出現(xiàn)盈利的現(xiàn)象，但是偶發(fā)事件和非主經(jīng)營產(chǎn)生的凈資產(chǎn)會出現(xiàn)增加。因此企業(yè)會出現(xiàn)經(jīng)營性盈利而項目經(jīng)常收益出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象，此時企業(yè)的財務(wù)危機已經(jīng)形成。如果不采取積極有效的措施，財務(wù)風(fēng)險會產(chǎn)生。財務(wù)指標(biāo)狀況對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生影響，主要是從現(xiàn)金比例和資產(chǎn)負債率兩個方面進行考慮，資產(chǎn)負債率主要是指一元資產(chǎn)中有多少資產(chǎn)是屬于債權(quán)人的，如果通計算出的比例較低，說明企業(yè)資金相對穩(wěn)定，如果此企業(yè)過大，說明企業(yè)負債問題較大，企業(yè)所隱藏的財務(wù)風(fēng)險較大?，F(xiàn)金比例主要是從企業(yè)所擁有的短

8、期投資與貨幣資金所占流動負債的比例狀況，通過此方法可以看出企業(yè)即刻償還債務(wù)的能力。如果通過計算現(xiàn)金比例越高，說明企業(yè)短期內(nèi)財務(wù)風(fēng)險相對較少。 五、房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險管理的對策 1、建立合理的財務(wù)預(yù)警體系 對于企業(yè)來說，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的制度指的就是企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系貫穿于企業(yè)的所有經(jīng)營活動之中，企業(yè)通過比較分析所收集的與經(jīng)營相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、市場競爭狀況以及企業(yè)本身的財務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營狀況信息，企業(yè)可以判斷出是否需要預(yù)警。 2、樹立生存意識，建立嚴(yán)格的風(fēng)險防范措施 首先，企業(yè)的全體員工，特別是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)具有風(fēng)險意識和強烈的責(zé)任感，對于潛在的發(fā)現(xiàn)的問題以及提出的合理意

9、見應(yīng)當(dāng)給予重視和采納，并且積極采用科學(xué)的財務(wù)決策方法。為了范企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)內(nèi)部各個部門在財務(wù)管理中所享有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，理清企業(yè)內(nèi)部的各種財務(wù)關(guān)系，努力使企業(yè)內(nèi)部各個部門各個崗位做到權(quán)責(zé)分明。其次，要調(diào)整企業(yè)的銷售策略，縮短企業(yè)銷售資金的回籠周期。三是收縮戰(zhàn)線，減少企業(yè)的項目開工數(shù)。四是對企業(yè)的土地存貨進行清理。對房地產(chǎn)企業(yè)來講應(yīng)當(dāng)保留一些的較好的土地儲備，但是并不是保留的越多越好，因為存儲大量的土地，將會占用大量的資金，這就減弱了企業(yè)資金的利用效率。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在積極運作銀行信貸的同時，還應(yīng)當(dāng)盡量拓寬融資渠道，通過其它的渠道進行融資。 3、建規(guī)立章，完善內(nèi)部制度 在如此復(fù)雜多變的經(jīng)濟政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過不斷的增強企業(yè)自身的抗風(fēng)險能力。要設(shè)立合理的激勵與約束機制，使企業(yè)管理者、一般員工與企業(yè)三方共同的承擔(dān)企業(yè)的風(fēng)險責(zé)任，對每個崗位實行崗位風(fēng)險責(zé)任管理，使企業(yè)努力做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，提高企業(yè)全體工作人員的風(fēng)險意識。 六、結(jié)束語 綜上所述，房地產(chǎn)財務(wù)管理存在的風(fēng)險是每一個