新形勢下物業(yè)管理行業(yè)教育的思考

1、本文格式為word版，下載可任意編輯新形勢下物業(yè)管理行業(yè)教育的思考 新形勢下物業(yè)管理行業(yè)教育的思考 自80年代初期物業(yè)管理行業(yè)在中國大陸落地生根開始，物業(yè)管理行業(yè)走過了風(fēng)風(fēng)雨雨20多年的歷程。國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺，是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的重要標(biāo)志。在這個新形勢下，如何提高物業(yè)管理從業(yè)人員的服務(wù)水平和管理素質(zhì)，成為行業(yè)的突出問題。 但是，我們看到的現(xiàn)狀卻是一方面院校畢業(yè)生難以分配，導(dǎo)致部分院校調(diào)整專業(yè)分布，另一方面物業(yè)管理行業(yè)又表現(xiàn)為專業(yè)人才匱乏。這一狀況極大地影響了行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，本文試從物業(yè)管理的行業(yè)性質(zhì)、歷史背景和法規(guī)因素等方面，結(jié)合企業(yè)實(shí)際做一淺析。 物業(yè)管理屬于典型的邊緣學(xué)科。根據(jù)新

2、近推出的中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材中的分類，可以發(fā)現(xiàn)其涉及經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系、行政管理學(xué)、法律、統(tǒng)計(jì)學(xué)、保險(xiǎn)、社會學(xué)、建筑工程、建筑設(shè)備、建筑智能化等范疇。從現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章分析，物業(yè)管理企業(yè)要接受來自國土房屋管理、工商管理、規(guī)劃、公安、消防、市政園林、技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、物價(jià)、氣象、廣播電視、供水、供電、供氣等方面的法規(guī)約束。此外，面對眾多不同層次的業(yè)主，還要做到在維護(hù)多數(shù)業(yè)主利益的同時，尊重少數(shù)業(yè)主的偏好與風(fēng)俗習(xí)慣。行業(yè)的上述特點(diǎn)，決定了其從業(yè)人員必須具備堅(jiān)實(shí)而廣泛的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識和靈活而不失原則的溝通協(xié)調(diào)技巧。僅就此而言，物業(yè)管理從業(yè)人員沒有經(jīng)過高等院

3、校的系統(tǒng)培訓(xùn)和長時間的實(shí)踐鍛煉，是難以勝任的。 既然行業(yè)對從業(yè)人員有著如此的要求，為何又會出現(xiàn)有人沒工作，有工沒人做的現(xiàn)象呢？我們有必要回顧一下行業(yè)從誕生到發(fā)展的歷史背景。 物業(yè)管理行業(yè)誕生于住房制度的私有化，發(fā)端于最早對外銷售商品住房的深圳、廣州等南方沿海開放城市。其早期的從業(yè)人員大多從房地產(chǎn)企業(yè)中抽調(diào)，其操作模式大多參照香港等地的做法，為業(yè)主提供基本的服務(wù)。隨著商品房市場的不斷擴(kuò)大和房屋制度改革的不斷深入，物業(yè)管理模式逐漸在內(nèi)地鋪開，大量的后勤管理人員轉(zhuǎn)制進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)管理成為一個新興的熱門行業(yè)，甚至成為城市人群再就業(yè)的重要途徑。此時的從業(yè)人員眾多，大多具有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，部分甚至

4、具有一定的專業(yè)技能，但對物業(yè)管理知識則是一片空白，而其時物業(yè)管理的教育培訓(xùn)也基本是個空白點(diǎn)。 回想筆者所在的企業(yè)，90年代前期新辦公大樓投產(chǎn)在即，從單位內(nèi)部通過筆試、面試層層選拔管理人員，要進(jìn)行物業(yè)管理方面的培訓(xùn)，在廣州地區(qū)竟然只找到一個由中外合資的酒店管理公司和大專院校聯(lián)合舉辦的業(yè)余培訓(xùn)項(xiàng)目。也就是在這一背景下，物業(yè)管理的教育培訓(xùn)由短訓(xùn)班到自學(xué)考試，進(jìn)而發(fā)展到大專、本科乃至研究生（碩士）等學(xué)歷教育。應(yīng)該說，這一階段的專業(yè)人員培訓(xùn)，更多地是適應(yīng)企業(yè)的需求，以再教育或繼續(xù)教育的模式為主，并在此基礎(chǔ)上催生出學(xué)歷教育。 但是，學(xué)歷教育，特別是全日制學(xué)歷教育，面對的是毫無工作經(jīng)驗(yàn)和社會經(jīng)驗(yàn)的青年學(xué)生，

5、而其教育模式和內(nèi)容，仍然延續(xù)了短訓(xùn)班和該專業(yè)早期自學(xué)考試形成的框架，使得學(xué)生專業(yè)知識廣博但失之膚淺，必然無法適應(yīng)企業(yè)和市場的需求。而本科和研究生層面的教育，則大多是作為房地產(chǎn)管理中的一個研究方向，針對性不足，含金量不高，但費(fèi)用高企，令物業(yè)管理企業(yè)的中高層管理人員難以承受，其吸引力明顯欠缺。 從廣州市的情況看，物業(yè)管理行業(yè)各個層次的上崗證書培訓(xùn)課程可以用期期爆滿來形容，由企業(yè)組建，脫胎于自學(xué)考試的物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院其招生與分配也比較有保證。而大量進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的，基層員工大多是技工學(xué)校的應(yīng)屆畢業(yè)生，中層以上則以非本專業(yè)流動人才加盟為主。 以筆者所在企業(yè)為例，成立十年來，物業(yè)管理專業(yè)的培訓(xùn)教育，側(cè)

6、重點(diǎn)也一直放在上崗證書的培訓(xùn)上，同時積極鼓勵員工參加物業(yè)管理的業(yè)余學(xué)歷教育。在員工招聘上，吸納的基層員工以技校學(xué)生，特別以工程技術(shù)類為主，他們大多來自有合作關(guān)系的院校，并通過了分配前公司見習(xí)環(huán)節(jié)的考察。管理層員工則以流動人才居多，且大多并非物業(yè)管理專業(yè)的。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，首先是由于隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，崗位日趨細(xì)分，對專業(yè)技術(shù)人才的需求增大，綜合型管理人才雖也有需求，但是一來如果沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，其綜合管理知識難以發(fā)揮作用，二來由于企業(yè)的利潤空間日益受到擠壓，工薪水平難以滿足綜合管理人才的期望，三則就企業(yè)而言，向?qū)I(yè)技術(shù)人員灌輸綜合管理知識，較之要求綜合管理人才掌握技術(shù)要點(diǎn)，其成本和精力付出相差

7、甚大，企業(yè)難免做出以上的取舍。 除了以上因素外，法律法規(guī)的影響也不容忽視。建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法中對各個資質(zhì)等級的條件要求，均列明企業(yè)除物業(yè)管理專業(yè)人員外，必須擁有工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員若干名，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人須具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。由于物業(yè)管理專業(yè)人員的評價(jià)機(jī)制尚未完善，對于企業(yè)而言，擁有專業(yè)技術(shù)人員自然成為最為迫切且直接的需要。 此外，隨著物業(yè)管理法制環(huán)境的日益健全和業(yè)主維權(quán)意識的日益增強(qiáng)，對物業(yè)管理人員的溝通協(xié)調(diào)技巧提出了更高的要求，沒有一定的社會經(jīng)驗(yàn)做基礎(chǔ)，個人的工作失誤往往會令物業(yè)管理企業(yè)陷入輿論的包圍乃至法律的陷阱。這正是應(yīng)屆畢業(yè)生所欠缺

8、的。 以上各種因素的疊加，令物業(yè)管理企業(yè)選擇了這樣一條人才招聘培養(yǎng)道路：招聘以有一定工作經(jīng)驗(yàn)的人才為主，應(yīng)屆畢業(yè)生為輔；應(yīng)屆畢業(yè)生主要面向建立了合作關(guān)系的院校，從曾經(jīng)在公司見習(xí)的學(xué)生中擇優(yōu)選拔，基層員工以招聘技術(shù)工種技校畢業(yè)生為主，管理層員工以招聘工程、財(cái)務(wù)專業(yè)類畢業(yè)生為主，再外送參加物業(yè)管理上崗證書的培訓(xùn)，并鼓勵員工參加業(yè)余進(jìn)修，提高物業(yè)管理方向的學(xué)歷層次。至于高層次的學(xué)歷教育，則成為有志成為物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的從業(yè)人員的自發(fā)之舉，但是由于費(fèi)用壓力與行業(yè)的薪酬之間的不配比，大多不會以物業(yè)管理方向作為選擇目標(biāo)。 但是不能就此認(rèn)為高等院校在物業(yè)管理教育方面已沒有用武之地。除了對現(xiàn)行物業(yè)管理學(xué)歷教

9、育進(jìn)行改革完善之外，校企合作，不應(yīng)僅局限于物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)歷教育。 香港的物業(yè)管理教育實(shí)踐值得加以借鑒，其教育培訓(xùn)是以業(yè)余進(jìn)修為主的，并對進(jìn)修人員有實(shí)踐方面的要求。中國物業(yè)管理師制度的設(shè)定也對參考人員提出了從業(yè)時間的要求。因此，目前國內(nèi)院校出現(xiàn)的專業(yè)調(diào)整和轉(zhuǎn)移，可以認(rèn)為是因應(yīng)這一形勢變化的積極措施，而不應(yīng)將其視為一種異動。 院?？赏ㄟ^加強(qiáng)與企業(yè)的交流，對現(xiàn)有物業(yè)教育框架進(jìn)行調(diào)整，在向企業(yè)灌輸管理理念和理論之余，收集企業(yè)案例，加以整理分析，增強(qiáng)物業(yè)教育中的實(shí)際操作含量，在全日制教育中，應(yīng)參照航海等實(shí)際操作要求較高院校的模式，強(qiáng)化情景教育、案例分析和學(xué)年度企業(yè)實(shí)習(xí)、畢業(yè)見習(xí)環(huán)節(jié)，令畢業(yè)生的素質(zhì)更貼

10、近企業(yè)的實(shí)際需要。 在修訂現(xiàn)有物業(yè)教育框架的同時，擴(kuò)大校企合作面，院?？梢圆扇』麨榱愕姆绞?，向物業(yè)管理企業(yè)提供多種關(guān)聯(lián)專業(yè)的大中專畢業(yè)生源，同時在部分關(guān)聯(lián)專業(yè)中增加物業(yè)管理的內(nèi)容，使學(xué)生具備一定的綜合知識。同時，考慮設(shè)立多種形式的繼續(xù)教育課程，面向物業(yè)管理行業(yè)的各種層次需求，有的放矢，以提升從業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)水平、綜合管理技能和溝通協(xié)調(diào)技巧。 企業(yè)也應(yīng)充分利用高等院校的陣地，實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)驗(yàn)與理論的有機(jī)結(jié)合，增強(qiáng)企業(yè)的影響力和生命力，并通過增進(jìn)盈利能力，在提高中高層管理人員相應(yīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的同時，培養(yǎng)其提升自身專業(yè)素質(zhì)及知識層次的內(nèi)生動力，進(jìn)而成為其自發(fā)自覺的行為，從而實(shí)現(xiàn)校企雙方在人才平臺上的良性互動，拓展出物業(yè)管理教育的新局面，以適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展新階段的需求。 在此基礎(chǔ)上，校企雙方還應(yīng)積極建言，共同促進(jìn)物業(yè)管理大環(huán)境的改善。物權(quán)法的出臺，是進(jìn)一步夯實(shí)物業(yè)管理行業(yè)基礎(chǔ)的重要舉措；從財(cái)稅制度入手，明晰包干制與酬金制的稅務(wù)操作實(shí)務(wù)，結(jié)