金興大廈新版

1、f 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。第一部分 項(xiàng)目概況一、 地理位置項(xiàng)目位于蘇州第二大商業(yè)中心石路商業(yè)區(qū)。蘇州市區(qū)高層建筑集中區(qū)，連接市區(qū)和新區(qū)的商業(yè)中心地段。東面和為蘇州自行車專業(yè)市場(chǎng)，北面為石路國(guó)際商城，西面臨商業(yè)中心內(nèi)主干道，與天使廣場(chǎng)相望。南臨金門路，；連接市區(qū)和新區(qū)的主干道之一，與君怡大酒店、金門商城相對(duì)。西南角為人氣絕對(duì)旺盛的三角地帶。二、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介該大廈占地約2200平方米，原規(guī)劃為商業(yè)辦公樓，規(guī)劃建筑面積30200平方米，實(shí)際建筑面積約34452平方米（未包

2、括塔樓四層規(guī)劃建筑面積）。1998年停工。主樓已經(jīng)抵償給債權(quán)單位，原項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)不全。樓體采用框架剪力墻體系，由主樓和副樓兩大部分聯(lián)體組成：主樓按四星級(jí)酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，共22層（包括塔樓四層），地下2層；副樓按商場(chǎng)、娛樂(lè)多功能用房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，共8層（地面6層，地下2層）。目前主體完成地下兩層和地上18層，副樓封頂。地下二層滲水，雨季積水嚴(yán)重，值得關(guān)注。 暫測(cè)面積分布：地下二層 1348.32平方米 地下一層 1255.05平方米 主樓1-4層 5252.9平方米主樓5-18層 18597.66平方米 裙房 7998.20平方米原設(shè)計(jì)：主樓地下一層為車庫(kù)、設(shè)備房夾層為餐飲14層為金融、

3、辦公房518層為商住19層為設(shè)備房20層為游泳池21層為咖啡屋22層為了望臺(tái)副樓地下室一層為保齡球館地下室?jiàn)A層為餐飲 1、2、5、6層為娛樂(lè) 3、4層為影院第二部分 蘇州概況一、 人文地理蘇州位于長(zhǎng)江三角洲中部，位于江蘇省東南部，是我國(guó)重要的歷史文化名城和著名的風(fēng)景旅游城市，有著得天獨(dú)厚的人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)和地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)：向東僅80多公里即是上海，西接無(wú)錫，南鄰浙江，北依長(zhǎng)江，西南濱太湖。蘇州市下轄常熟、昆山、太倉(cāng)、吳江、張家港五縣市和平江、金閶、滄浪、虎丘、吳中和相城六個(gè)區(qū)以及蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)。全市共有130個(gè)鎮(zhèn)，面積8848平方公里，其中水面占42%，人口580萬(wàn)。其中蘇州市區(qū)面積1650

4、平方公里，市區(qū)人口209萬(wàn)，古城區(qū)14平方公里。二、 交通環(huán)境蘇州與外界聯(lián)系交通方便：近距離的機(jī)場(chǎng)主要有：上海虹橋機(jī)場(chǎng)（距蘇州86公里）、碩放機(jī)場(chǎng)（距蘇州40公里）、蘇州光福機(jī)場(chǎng)（距蘇州10公里）和上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)。在陸路交通方面，京滬鐵路是全國(guó)最現(xiàn)代化的鐵路干線，并正在規(guī)劃修建京滬高速鐵路，區(qū)域內(nèi)分布的204、312、 318國(guó)道和滬寧高速公路都是國(guó)家干線公路。京杭大運(yùn)河在區(qū)域東部全境通過(guò)，是蘇州新區(qū)連結(jié)長(zhǎng)江及各海運(yùn)、內(nèi)河港口的主要通道。蘇嘉杭高速公路將于2002年底建成通車。全長(zhǎng)約120公里的蘇州繞城公路開(kāi)工建設(shè)，規(guī)劃于2005年建成通車。目前蘇州市已初步形成高等級(jí)公路與二級(jí)公路相配套的“

5、三橫二縱”公路主骨架格局。三、 經(jīng)濟(jì)概要20多年的改革開(kāi)放，為蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。2001年全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1760億元，按可比價(jià)比上年增長(zhǎng)12.3% ；財(cái)政收入209億元，增長(zhǎng)32%。完成進(jìn)出口總額236.6億美元；合同利用外資30.2億美元。城鄉(xiāng)建設(shè)步伐明顯加快。2001年完成社會(huì)固定資產(chǎn)560億元，增長(zhǎng)8.5%。蘇嘉蒿高速公路蘇州段等工程完成序時(shí)時(shí)度，蘇州繞城公路高速公路西南段、蘇州工業(yè)園區(qū)二期三期開(kāi)發(fā)、蘇州新區(qū)二期開(kāi)發(fā)等提前開(kāi)動(dòng)建設(shè)。實(shí)事工程項(xiàng)目進(jìn)展獲取建設(shè)部“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”。2001年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入為10515元，比上年同期增長(zhǎng)13.4%。經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)帶動(dòng)

6、了消費(fèi)市場(chǎng)的興旺，市場(chǎng)物價(jià)平穩(wěn)，銷售趨于活躍，全市共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額在江蘇全省位居第二，增幅居全省第一。第三部分 蘇州中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)一、 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)2002年上半年房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，全市住宅平均銷售價(jià)格每平方米1856元/平方米，市區(qū)2101元/平方米，分別比去年同期上漲12.3%和5.1%。截止2002年6月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39.16億元。住宅投資完成32.27億元，同比增長(zhǎng)在39%以上。其中市區(qū)住宅完成投資11.75億元，同比增長(zhǎng)20%。市民購(gòu)房熱情依然高漲，市區(qū)住宅銷售面積64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近75%。全市住宅空置面積93萬(wàn)平方米，同比下降18%，其中市區(qū)40.5萬(wàn)平方

7、米，下降了三分之一。今年1至6月市區(qū)住宅新開(kāi)工面積已經(jīng)有180萬(wàn)平方米，比去年同期增加了一倍。房源供應(yīng)量的怎家，會(huì)使供求關(guān)系趨向緩和。1、蘇州市中高檔樓盤抽樣列表區(qū)域案名供應(yīng)量（）平均價(jià)格銷售狀況備注園區(qū)香樟公寓4萬(wàn)360090%加城湖濱公寓5萬(wàn)5000（含裝修）未開(kāi)盤湖左岸27萬(wàn)380090%嘉湖閣90006000（裝修）95%新港名城20萬(wàn)340095%（推出部分）新區(qū)錦麗苑4萬(wàn)未定預(yù)定90%菜單式裝修運(yùn)盛美之苑10萬(wàn)3600一期預(yù)定95%大房型銀杏苑300095%現(xiàn)房市區(qū)金之楓2700100%現(xiàn)房名店街單身公寓24套約3000未預(yù)定商鋪改造樂(lè)怡苑16萬(wàn)500090%裝修房麗景苑16萬(wàn) 5

8、20095%租售均可玄妙廣場(chǎng)1萬(wàn)6000以上（暫定）規(guī)劃未出酒店式公寓2、園區(qū)市場(chǎng)上年銷售速度相當(dāng)快，上市量體沉寂相當(dāng)時(shí)間，后期供應(yīng)量將會(huì)繼續(xù)攀升。售價(jià)在一年內(nèi)上漲了近1000元/平方米，平均價(jià)格向4000元/平方米挺進(jìn)，上漲空間尚存，但幅度較小，在近期變化不大。銷售狀況經(jīng)過(guò)一年的極度火暴迸發(fā)后，受價(jià)格上漲的影響，以及供應(yīng)量體的大幅膨脹，銷售趨勢(shì)已經(jīng)趣緩。投資客源比例相當(dāng)大，有相當(dāng)?shù)囊咽鄯吭纯罩茫顿Y現(xiàn)象支撐價(jià)格上升，出現(xiàn)一定的不理性性質(zhì)。市場(chǎng)可能近期出現(xiàn)調(diào)整。樓盤規(guī)劃已經(jīng)注入相當(dāng)?shù)膰?guó)際氛圍，規(guī)劃品位處于相當(dāng)高的水平。房型規(guī)劃向經(jīng)濟(jì)型轉(zhuǎn)變，加城湖濱公寓規(guī)劃有63平方米的小戶型，并且出現(xiàn)裝修房。

9、嘉湖閣的全裝修房因?yàn)橥顿Y價(jià)值可觀，售價(jià)超過(guò)6000元/平方米。市場(chǎng)反應(yīng)良好。3、新區(qū)市場(chǎng)新區(qū)樓市供應(yīng)量一度陷入供不應(yīng)求的狀態(tài)，新港名城的上市使得上市量體大幅放量，客戶積累產(chǎn)生的勃發(fā)效應(yīng)立刻顯現(xiàn)，隨之上市的運(yùn)盛美之苑和格林花園，量體均超10萬(wàn)平方米，也備受關(guān)注。錦華苑二期錦麗苑有近4萬(wàn)平方米的高檔住宅，為一投資亮點(diǎn)。近半年新區(qū)的住宅價(jià)格上漲了近800元/平方米，是僅次于園區(qū)價(jià)格增長(zhǎng)最快的區(qū)域。樓盤規(guī)劃向規(guī)?；l(fā)展，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)ι鐓^(qū)環(huán)境和生活理念的營(yíng)造，品質(zhì)提升。寬敞型住宅依然為主流，但適中型住宅已經(jīng)為市場(chǎng)所追捧，整體格局有待優(yōu)化。目前市場(chǎng)沒(méi)有一房等小戶型供應(yīng)，存在市場(chǎng)機(jī)遇。新區(qū)價(jià)格的一路走高，帶來(lái)

10、相當(dāng)一部分投資客戶，一些投資概念房受到關(guān)注。錦麗苑借助錦華苑的知名度吸引來(lái)自上海杭州以及外籍人士的青睞。4、市區(qū)地塊緊張，幾無(wú)可供開(kāi)發(fā)的地塊，新上市樓盤相當(dāng)少，樓盤量體相當(dāng)小，供應(yīng)緊缺。樂(lè)怡苑為其中佼佼者，而且以裝修房的概念上市，為市中心創(chuàng)新之筆。樓盤價(jià)格在上半年維持3300元/平方米的水平，因?yàn)橹行牡囟蔚墓?yīng)緊缺，而且在市民對(duì)園區(qū)和新區(qū)的期望受價(jià)格攀升削弱的情況下，市中心的回歸跡象明顯，而且中心地區(qū)的住宅已經(jīng)成為稀有品。價(jià)格上漲成為必然，樂(lè)怡苑5000元/平方米的裝修房?jī)r(jià)格創(chuàng)市區(qū)新高，但并不意外，中心地段如有新量體供應(yīng)，價(jià)格繼續(xù)走高的可能性相當(dāng)大。觀前街和石路兩大商圈周邊的住宅需求相當(dāng)大，投

11、資性住宅市場(chǎng)為空白。但產(chǎn)品規(guī)劃上需要深入研究。觀景苑品質(zhì)高，住宅租金達(dá)到2。35元/平方米。天，高于辦公房租金，說(shuō)明市中心上等地段投資市場(chǎng)相當(dāng)可觀。玄妙廣場(chǎng)即將推出200套左右40-50平方米的酒店式服務(wù)公寓，售價(jià)在6000元/平方米以上，目前正在規(guī)劃中，估計(jì)在年底上市。5、小戶型市場(chǎng)評(píng)價(jià)蘇州市場(chǎng)小戶型供應(yīng)相當(dāng)有限，園區(qū)、市區(qū)和新區(qū)三大板塊無(wú)一例外的以寬敞型房型為主，逐漸向適中型轉(zhuǎn)化。園區(qū)價(jià)格上升過(guò)快，已經(jīng)有向經(jīng)濟(jì)型分化的趨勢(shì)。市區(qū)中心地段（干將路和人民路）出現(xiàn)酒店式服務(wù)公寓，如此地段估計(jì)將有相當(dāng)好的表現(xiàn)，剛剛開(kāi)始動(dòng)工，年底上市，屆時(shí)將能使蘇州酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)更加明朗化。園區(qū)因?yàn)橥顿Y性購(gòu)買的

12、支撐，而且存在相當(dāng)多相對(duì)高收入的高文化層次的工作人員，投資市場(chǎng)被看好。加城湖濱公寓規(guī)劃有63平方米一房，市場(chǎng)反應(yīng)良好。第四部分 石路房地產(chǎn)市場(chǎng)一、 石路環(huán)境評(píng)價(jià)蘇州市中心兩大商業(yè)中心之一，商場(chǎng)林立，商業(yè)氣息濃烈，但商業(yè)檔次不足，有待提高。餐飲、娛樂(lè)配套齊全，檔次不高，娛樂(lè)休閑市場(chǎng)比較混亂，品位不高。蘇州古城區(qū)內(nèi)最密集的高層區(qū)，但基本都是95年之前的產(chǎn)物，目前有四幢高層處于空置和爛尾狀態(tài)。住宅比較分散，無(wú)大型住宅區(qū)，居住氣氛不足，沒(méi)有新建住宅。酒店環(huán)伺四周，周邊有一批外地公司辦事處。商業(yè)街市比較凌亂，政府有改造計(jì)劃，整體形象有待提升。人流相當(dāng)大，人流層次偏低。二、 石路商業(yè)市場(chǎng)分析商場(chǎng)林立，石路

13、國(guó)際商城、太平洋商廈、亞細(xì)亞商廈、威尼斯商廈以及在建的石路中心廣場(chǎng)形成的商場(chǎng)群落具有相當(dāng)強(qiáng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。商場(chǎng)檔次不一，石路國(guó)際商城檔次較高，亞西亞商場(chǎng)、威尼斯商廈屬中檔品質(zhì)，八面風(fēng)商廈和太平洋商廈檔次偏低。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況一般，管理和經(jīng)營(yíng)理念顯得落后，缺乏時(shí)尚色彩。蘇州名店街受市政實(shí)施滯后影響，一、二層雖然銷售完畢但出租情況不太樂(lè)觀。三、四層銷售情況不佳，剩下部分三、四層欲改造成24套單身公寓，改造難度較大。南浩街商鋪銷售商品檔次過(guò)低，主要吸引了低檔的客戶。私營(yíng)業(yè)主的利潤(rùn)不高，南浩街因此可能將重新定位，借助南浩十八景，檔次有走高的趨勢(shì)。案名商業(yè)形態(tài)經(jīng)營(yíng)方式租金售價(jià)租售情況備注石路中心廣場(chǎng)室內(nèi)步行街出

14、售18000-22000售出90%三層一出售，171-1369平方米蘇州名店街商業(yè)步行街1-2f商鋪7000-8000售完，出租率70%雙層出售70-150平方米南浩街商業(yè)步行街一或二層門面375（平均）出租率95%15-80平方米（單、雙層）金門商城商業(yè)步行街一到四層商鋪165租售率75%40-400平方米（2-4層）商場(chǎng)一般為自營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)，柜臺(tái)滿租，經(jīng)營(yíng)狀況尚可，檔次參差不齊。缺乏時(shí)尚色彩，缺乏購(gòu)物休閑相結(jié)合的綜合類商場(chǎng)。商場(chǎng)推廣理念不足。商鋪市場(chǎng)絕對(duì)的火熱，商鋪投資熱情高，小面積劃分有相當(dāng)旺盛的需求。石路商業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)評(píng)判幾乎為無(wú)可挑剔的商業(yè)黃金地段。商業(yè)價(jià)值僅次于觀前街。商業(yè)檔次偏低影響

15、商鋪價(jià)格的上揚(yáng)，步行街規(guī)劃將有助于商業(yè)價(jià)值的進(jìn)一步提升，尚有較大的開(kāi)發(fā)潛力。商場(chǎng)連動(dòng)效應(yīng)已經(jīng)形成，石路中心廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，將使商圈氣息更濃。三、石路住宅投資市場(chǎng)分析1、住宅租售市場(chǎng)周邊沒(méi)有在售住宅，靠近新區(qū)地段均價(jià)在3200元/平方米左右。住宅租賃市場(chǎng)較好，南浩花園全配三房租金約2800元/月，二房約1500元/月。凱旋花園三房約3200元/月，二房1800元/月。按市場(chǎng)可比銷售價(jià)格分析，投資回報(bào)率8-10%左右?？晒┏鲎獾姆吭摧^少，說(shuō)明周邊投資性市場(chǎng)未受到關(guān)注。2、酒店市場(chǎng)調(diào)查分析周邊酒店對(duì)石路形成環(huán)繞之勢(shì)，東有太平洋大酒店、西有大蘇酒店和軍隊(duì)招待所；南有君怡大酒店和華夏大酒店，北有新世紀(jì)大酒店

16、和亞西亞飯店。名稱星級(jí)標(biāo)間價(jià)格月租入住率君怡大酒店三星級(jí)300600080%華夏大酒店三星級(jí)配備230500050%大蘇賓館150360060%太平洋大酒店160240075%新世紀(jì)大酒店四星級(jí)360750085%3、石路地區(qū)無(wú)在售寫字樓項(xiàng)目，純寫字樓較少。寫字樓租金一般在1元/平方米天（含裝修）以下。4、投資市場(chǎng)評(píng)判從住宅投資角度出發(fā)，石路地區(qū)的投資回報(bào)比較可觀。但投資市場(chǎng)沒(méi)有被重視，市民對(duì)住宅的投資熱情不高，但看好商業(yè)投資。從周邊酒店業(yè)的表現(xiàn)來(lái)看，石路地區(qū)與外埠交流頻繁，外地企業(yè)辦事處較多，小型辦公用房或酒店式商務(wù)房有一定的市場(chǎng)，可以挖掘。住宅投資性購(gòu)買市場(chǎng)處于起步階段，需要市場(chǎng)引導(dǎo)，酒店

17、式服務(wù)公寓投資認(rèn)可度不高。第五部分 本案評(píng)價(jià)一、 位置和環(huán)境評(píng)價(jià)位于金閶區(qū)金門路74號(hào)，與石路交叉處。石路商業(yè)中心地段，地理位置優(yōu)越。西、南兩側(cè)臨主干道。南面隔路對(duì)望是君怡大酒店（三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），北面為石路國(guó)際商城、西面為28層協(xié)和大廈（目前被金閶區(qū)法院查封）。空置和爛尾高層集中區(qū)，值得關(guān)注。生活配套比較完善，賓館、金融、餐飲、娛樂(lè)、休閑一應(yīng)俱全，人民電影院、肯德基、麥當(dāng)勞近在咫尺。但顯凌亂，品味不足。經(jīng)營(yíng)管理上比較落后。廣濟(jì)路北通火車站，金門路往東連接觀前街，楓橋路、留園路往西可達(dá)留園、西園、寒山寺等風(fēng)景區(qū)。但目前路況欠佳，交通稍顯擁擠，公交車比較密集，可達(dá)市中心、園區(qū)和火車站等主要地段，交通

18、方便。二、 項(xiàng)目swot分析1、 優(yōu)勢(shì)石路商業(yè)中心黃金地段。主干道旁，商業(yè)價(jià)值斐然。石路商場(chǎng)群落連動(dòng)效應(yīng)支撐。2、 劣勢(shì)爛尾工程，周邊客戶熟知，形象不佳。地下二層有滲水現(xiàn)象，影響后續(xù)開(kāi)發(fā)。石路商業(yè)檔次不高，比較凌亂，不利于住宅開(kāi)發(fā)。人流層次偏低，影響全區(qū)檔次。3、 機(jī)會(huì)周邊缺乏住宅供應(yīng)。石路商業(yè)步行街規(guī)劃。廣濟(jì)路改造年底通車。4、 威脅蘇州市民懷有的石路商業(yè)檔次偏低的心理效應(yīng)產(chǎn)生的抗性。市政建設(shè)實(shí)現(xiàn)的不確定性。項(xiàng)目本身存在的未知風(fēng)險(xiǎn)。三、 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)評(píng)價(jià)住宅市場(chǎng)供應(yīng)緊缺，幾乎不存在競(jìng)爭(zhēng)。因中心地段的地塊供應(yīng)緊張，石路附近成為未來(lái)市區(qū)開(kāi)發(fā)的最理想地段，開(kāi)發(fā)潛力明顯。整體生活、商業(yè)檔次有長(zhǎng)遠(yuǎn)提升的可

19、能。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在和觀前街步行街的競(jìng)爭(zhēng)上，蘇州城市不斷擴(kuò)張，作為蘇州市區(qū)西部與新區(qū)緊鄰的石路地區(qū)將成為與觀前街相抗衡的另一商業(yè)區(qū)。有巨大商業(yè)潛力存在，價(jià)值顯現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短受政府規(guī)劃影響巨大。第六部分 本案定位一、 開(kāi)發(fā)思路1、 借助石路商業(yè)氛圍，裙房規(guī)劃作為商業(yè)用房出售。2、 鑒于石路地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的低靡，主樓部分只能作為住宅進(jìn)行開(kāi)發(fā)。二、開(kāi)發(fā)理念打造讓創(chuàng)新點(diǎn)“閃光”，比如酒店式服務(wù)公寓。以外部視覺(jué)變換爛尾角色，進(jìn)行外立面的處理，做空中花園和空中會(huì)所等概念。做視覺(jué)沖擊版、概念創(chuàng)新版和地段標(biāo)志版。三、開(kāi)發(fā)定位研判1、商場(chǎng)定位定位11-4層做大型商場(chǎng)，憑借兩面臨街的地理優(yōu)勢(shì)和商場(chǎng)群落效應(yīng)，挖掘品

20、牌和時(shí)尚風(fēng)格中高檔商場(chǎng)，較亞西亞和石路國(guó)際商城等都具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。定位2一、二層分割出售，面積為50-300平方米，三、四層和輔樓的五、六樓作為娛樂(lè)休閑使用。品牌介入篩選和管理將相當(dāng)重要，以支撐主樓的定價(jià)和銷售。鑒于石路銷售產(chǎn)品偏低的現(xiàn)象，可以在本案商場(chǎng)部分引入服裝等產(chǎn)品的專賣店。2、主樓定位鑒于原來(lái)的酒店設(shè)計(jì)，便于改造為酒店式服務(wù)公寓?？梢蕴钛a(bǔ)市場(chǎng)空白，借助上海酒店式服務(wù)公寓開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)短、平、快去化。因?yàn)樘K州市民對(duì)酒店式服務(wù)公寓認(rèn)識(shí)不足，所以必須注重前期推廣的引導(dǎo)工作。成本相對(duì)較高。本案開(kāi)間為4米，進(jìn)深達(dá)到10米，完全可以做成一室一廳，在蘇州市場(chǎng)不太接受一室戶的情況下，一室一廳的規(guī)劃更適

21、合蘇州客戶的胃口。建議規(guī)劃為居住和商務(wù)辦公相結(jié)合的形式，主流面向辦事處類型?？砷_(kāi)可合的靈活分割方式，將能夠引入部分小型公司入駐，商務(wù)辦公式套房應(yīng)為主流。建議盡量在南北朝向的部分廚房采用煤氣，迎合部分居住要求的客戶，否則接受度不容樂(lè)觀。客源分析a、 主力客源為外地公司辦事處和投資性購(gòu)買兩部分。商鋪投資市場(chǎng)活躍，住宅投資性購(gòu)買市場(chǎng)不明晰，需進(jìn)一步挖掘。b、 自住購(gòu)買比例不高，主要為外地私營(yíng)小業(yè)主和年輕白領(lǐng)。蘇州年輕人結(jié)婚年齡明顯小于上海，所以單身購(gòu)買的情況將非常 有限，主要還是集中于外地客戶和尋求第二居所的客戶。3、價(jià)格定位商場(chǎng)價(jià)格定位a、主樓1-4層和裙房1-5層和規(guī)劃為商場(chǎng)，統(tǒng)一出售的話，價(jià)格

22、在8000元/平方米左右。b、一、二層分割，三、四層和裙房3-5層做娛樂(lè)、休閑出售或出租，6層做會(huì)所。銷售價(jià)格分布：一層：18000元/平方米 二層：11000元/平方米三層：7000元/平方米 四層：5000元/平方米五層：4200元/平方米 夾層：8500元/平方米主樓部分價(jià)格定位a、如果作為住宅出售，毛胚價(jià)格為均價(jià)3400元/平方米。b、如果作為酒店式服務(wù)公寓出售，均價(jià)在4200元/平方米左右（含裝修）。第七部分 財(cái)務(wù)分析一、收入分析 主 樓 副 樓樓層建筑面積銷售單價(jià)建筑面積銷售單價(jià)銷售總價(jià)備注b21348.32 0100040004000000設(shè)備房b11255.05 8500100

23、08500191679251f1227.20 18000100018000400896002f1341.90 11000100011000257609003f1341.90 70008004200127533004f1341.90 50008004200100695005f1263.69 42001000420095074986f1306.17 4200100005485914會(huì)所7f1335.65 420056097308f1335.65 420056097309f1335.65 4200560973010f1335.65 4200560973011f1335.65 420056097301

24、2f1335.65 4200560973013f1335.65 4200560973014f1335.65 4200560973015f1335.65 4200560973016f1335.65 4200560973017f1335.65 4200560973018f1335.65 4200560973019f0.00 0設(shè)備層20f0.00 0未確定21f0.00 0未確定22f0.00 0未確定合計(jì)26453.93 7600194151397說(shuō)明：1.主樓地下b2規(guī)劃為機(jī)房，未計(jì)入銷售面積；2.地下車庫(kù)暫按4000元/平方米計(jì)算，約合10萬(wàn)/個(gè)車位；3. 6f規(guī)劃為大廈會(huì)所，不對(duì)外銷售；4. 18層以上暫按不加層計(jì)算。二、成本測(cè)算項(xiàng)目單價(jià)建筑面積總金額備注項(xiàng)目受讓金額1,235 34,000 42,000,000 預(yù)估欠繳政府規(guī)費(fèi)38 34,000 1,300,000 主要為配套費(fèi)（未含出讓金）施工單位質(zhì)保金82 34,000 2,800,000 需退還施工單位過(guò)戶相關(guān)稅費(fèi)114 34,000 3,870,000 拍賣及過(guò)戶稅費(fèi)，按9%計(jì)算前期設(shè)計(jì)/報(bào)批35 34,000 1,190,000 預(yù)