投資××自然村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之運(yùn)行可行性報(bào)告

1、 投資自然村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之運(yùn)行可行性報(bào)告福建省投資有限公司榕樹(shù)下撰稿（參考文件）二oo一年十月9目 錄第一章 總論1 一、項(xiàng)目投資主體與意愿1 二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介及投資結(jié)構(gòu)1第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)3 一、市場(chǎng)現(xiàn)狀3 二、需求預(yù)測(cè)4第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)架5 一、基本方案確定5 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件5第四章 項(xiàng)目實(shí)施7 一、建設(shè)工程進(jìn)度安排7 二、投資估算與投入計(jì)劃8第五章 收入、成本和費(fèi)用預(yù)測(cè)8 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)估10投資自然村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之運(yùn)行可行性報(bào)告第一章 總 論一、項(xiàng)目投資主體與意愿：為了加速以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高百姓居住水平和質(zhì)量，是國(guó)家大力推行住房制度改革的關(guān)鍵。而福建省投資有限公司（以下簡(jiǎn)

2、稱(chēng)本公司）集廣州、深圳、北京等地開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的實(shí)踐與策劃尺度以及港臺(tái)商務(wù)創(chuàng)意，在福州投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本質(zhì)意愿：1、以普通百姓購(gòu)房為意識(shí)，建造一個(gè)文明進(jìn)步其人文自然環(huán)境適合人文自然性和社會(huì)性的優(yōu)化空間。2、以改善福州市村民居住條件為目的，保持原墊付資金在不斷循環(huán)周轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)資金的增殖回流。3、以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠價(jià)銷(xiāo)售策略組織運(yùn)營(yíng)，從投資的經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)、結(jié)構(gòu)、成本和財(cái)務(wù)計(jì)劃動(dòng)態(tài)決策入手，形成消費(fèi)者權(quán)益為購(gòu)房主導(dǎo)。4、避免局部的營(yíng)利性和無(wú)序性的干擾，強(qiáng)調(diào)整體平衡規(guī)劃，突出功能的多樣與完整和社區(qū)服務(wù)的周全以及體現(xiàn)社會(huì)進(jìn)步的前瞻性。5、歐式建筑風(fēng)格與古城風(fēng)貌、民族風(fēng)格相吻合。在舊城改造時(shí)，保護(hù)好園林、名勝、古

3、跡等。6、采用新的建筑材料，選擇的色調(diào)和隔音效果確實(shí)能接近自然的環(huán)境。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介及投資結(jié)構(gòu)：1、項(xiàng)目概況與有利因素自然村屬福州市鼓樓區(qū)五風(fēng)街道村委會(huì)管轄。地處福飛路以北靠近鐵路線，東臨福飛路僅一條8米河道相隔，正對(duì)面為“麗景大酒店”，視野開(kāi)闊；南接“湖前小區(qū)”，該自然村地塊界定分布東面義井村，西面井尾村，現(xiàn)有舊危房300多間約160戶(hù)村民，近35000平方米建筑物，居住人口近2000人。征地紅線內(nèi)現(xiàn)狀：從北到南有一條小道彎曲穿過(guò)，為居民的主要通道，樓房都是幾十年甚至一二百年前的建筑物，還有部分是違章加層的。這種老房，自建與加蓋房，承重部位永遠(yuǎn)超出安全居住系數(shù)。但將該地塊作為開(kāi)發(fā)安居之有利因素

4、：空氣清晰。在四至范圍500米內(nèi)沒(méi)有工廠與其他有污染源的加工基地。東面與福飛路有一河相隔，西面有一小山突出，東西立體整體可形成高低錯(cuò)落的自然景觀。兩條16米規(guī)劃道交叉穿過(guò)該地塊，將該地塊分割成四片區(qū)，即a區(qū)、b區(qū)、c區(qū)和d區(qū)。規(guī)劃時(shí)將形成大量的沿街店面，有一定的經(jīng)濟(jì)效益。有村委會(huì)的支持，做好居民的思想及其配合工作使開(kāi)發(fā)前期工作能順利進(jìn)行有了保障。2、項(xiàng)目改建開(kāi)發(fā)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總征地面積48690平方米（按規(guī)劃紅線圖測(cè)算），實(shí)用地面積37930平方米，在此范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)14座住宅，其中：17層1座，11層2座，9層7座，7層2座，小別墅2座。上部總建筑面積104100平方米，其中：公建面積2

5、500平方米，店面8900平方米，住宅91680平方米。地下室6700平方米，預(yù)計(jì)可停車(chē)約140部；半地下室停車(chē)面積2850平，停車(chē)80部。設(shè)計(jì)有700套住宅約2450人居住。建筑基底面積13220平方米，建筑密度34.8%，容積率2.72，綠地率30%。3、降低成本形成真實(shí)性利用計(jì)算機(jī)等辦公設(shè)備與網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行全程管理，可以縮短設(shè)計(jì)、訂購(gòu)、施工組織選擇與施工進(jìn)度時(shí)間；本公司與監(jiān)理機(jī)構(gòu)技術(shù)力量的融合，可以大幅度減少基層管理技術(shù)人員和現(xiàn)場(chǎng)管理人員的人工費(fèi)用與辦公費(fèi)用；以?xún)?yōu)秀樓盤(pán)促進(jìn)銷(xiāo)售可最大限度地減少銷(xiāo)售廣告的投入費(fèi)用，也可避免濫用廣告和提供不真實(shí)的信息給消費(fèi)者；融合金融操作手法并合理投入資金，可減少

6、資金占用和利息支出，使資金使用成本為足夠支付的最低要求形成資本收益。此外，還可通過(guò)管理手段對(duì)施工企業(yè)的施工操作技術(shù)與選材實(shí)施嚴(yán)格的信用監(jiān)督，將施工企業(yè)行為與其資信能力、技術(shù)能力統(tǒng)一調(diào)動(dòng)起來(lái)，有效地組合真實(shí)的成本。這種信用監(jiān)督機(jī)制形成專(zhuān)業(yè)化的住宅市場(chǎng)細(xì)化，突出表現(xiàn)在社區(qū)服務(wù)及業(yè)主的權(quán)益上。4、總投資、出資結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容投資總額計(jì)劃1.6億元人民幣全部由本公司以現(xiàn)金方式出資。融資方式主要由公司內(nèi)部各股東集資，不占有國(guó)有資金和其他企業(yè)資金。全程計(jì)劃融資肆仟萬(wàn)元人民幣，出資額及其時(shí)間按工程實(shí)際進(jìn)度要求分期逐步到位。銀行配套資金是次要融資渠道。內(nèi)部股份資金主要用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期費(fèi)用，施工建造費(fèi)用、設(shè)

7、備購(gòu)置費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用及其它相關(guān)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目除住宅、商場(chǎng)外，還包括辦公建房、銷(xiāo)售大廳、機(jī)房、老人活動(dòng)中心、室內(nèi)外健身場(chǎng)所與幼兒園和停車(chē)場(chǎng)等的建設(shè)。第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著種種的挑戰(zhàn)，經(jīng)營(yíng)的思維需要更新和提高。因此，本公司在決策開(kāi)發(fā)前對(duì)市場(chǎng)的分析由為重要。揚(yáng)長(zhǎng)避短，趨利避害。這種開(kāi)發(fā)前期的超前性思考，是不違背或超越自己的實(shí)情實(shí)力。一、市場(chǎng)現(xiàn)狀目前我國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)還處于起步階段，但人們已開(kāi)始意識(shí)到它的優(yōu)勢(shì)。在北京地區(qū)已形成有相當(dāng)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)的規(guī)模和速度也相當(dāng)驚人。福州成片開(kāi)發(fā)的地塊相對(duì)較少，東擴(kuò)南移計(jì)劃執(zhí)行緩慢，策劃概念定位低，而各樓盤(pán)的樓花預(yù)售相

8、對(duì)好。因此，福州市的住宅市場(chǎng)不是“熱”的問(wèn)題，而是需要大力發(fā)展。在近二、三年內(nèi)福州住宅市場(chǎng)走低谷的可能性不大?，F(xiàn)狀調(diào)查：1、無(wú)論從數(shù)量方面還是在質(zhì)量方面，城市住宅總體發(fā)展水平偏低，市場(chǎng)銷(xiāo)售總體呈現(xiàn)低速增長(zhǎng)狀態(tài)。老城鎮(zhèn)的格局有所打破，但與建設(shè)現(xiàn)代化都市的要求相差甚遠(yuǎn)。2、已生存幾十年的危陋簡(jiǎn)房還不少，有大量的舊城和危舊房屋需要改造更新。3、城鎮(zhèn)住宅有特別巨大的需求潛力，與現(xiàn)實(shí)的住宅供給能力有反差，表現(xiàn)在二環(huán)路之內(nèi)的現(xiàn)房幾乎沒(méi)有。4、布局上早年以多層、低層為主，今年興起多層與高層之間（稱(chēng)為小高層）系列。總論：投資開(kāi)發(fā)住宅建設(shè)還存有足夠的市場(chǎng)空間。如果能夠建造一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)示范小區(qū)的形象建筑住宅以及安裝上

9、真正的智能化系統(tǒng)，是可以占有相當(dāng)大的市場(chǎng)份額。二、需求預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要分為住宅開(kāi)發(fā)、商場(chǎng)開(kāi)發(fā)和寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)三大類(lèi)。從近年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，銷(xiāo)售熱點(diǎn)多集中在住宅上，其次為商場(chǎng)。而從2001年上半年開(kāi)始，福州人住高層或中高層的思維已被鎖定，特別是在市中心一線中高層，高層銷(xiāo)售情況良好，沒(méi)有多少剩余的房子。盡管目前開(kāi)發(fā)企業(yè)都有自己固定的銷(xiāo)售方式與手段，但只要做到切實(shí)降低了建造成本和銷(xiāo)售費(fèi)用，優(yōu)秀的樓盤(pán)不論中高層，還是多層，依然具有極大的吸引力。2、從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況看，多層住宅雖然銷(xiāo)路良好，市中心的樓房供不應(yīng)求，但這部分商品房的銷(xiāo)售總量所占比重較小。大部分商品房的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)集中在遠(yuǎn)離市中心（五一廣

10、場(chǎng)至溫泉公園一線）的地塊上。而本項(xiàng)目正好處于該競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)上。由此，對(duì)于占有和維持一個(gè)穩(wěn)定市場(chǎng)份額，低成本，高質(zhì)量是本公司很感興趣的。如果開(kāi)發(fā)組織得當(dāng)，吸引消費(fèi)者成為可能。3、由于加入wto世貿(mào)組織的確定和福州市戶(hù)籍政策的放開(kāi)，將以福州為中心的貿(mào)易區(qū)，可能會(huì)有相當(dāng)?shù)耐馍毯腿珖?guó)各地的流動(dòng)商人來(lái)榕居住。特別是農(nóng)村居民，將可能大量涌入城市，這都給福州住宅市場(chǎng)帶來(lái)良好的商機(jī)。第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)架一、基本方案確定： 1、規(guī)則平衡方案見(jiàn)表1。規(guī)劃平衡表表1單位：平方米序號(hào)項(xiàng) 目建筑面積比重%備 注1總征地面積486902實(shí)用地面積3793077.9其中：綠地1137930 區(qū)內(nèi)道及其地1333135.2 建筑物

11、占地1322034.83總建筑面積104100其中：住宅面積9168088.07 店面市場(chǎng)面積89008.55 公建面積25002.4 其他住宅10200.982、本項(xiàng)目4個(gè)區(qū)建筑風(fēng)格相似，工程內(nèi)容相同。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：1、立面造型為全歐式風(fēng)格，外墻面采用臺(tái)灣“鈴鹿涂料陶瓷石系列”（ 主色為乳白色其他顏色相配按設(shè)計(jì)效果選擇）永保十年不變色，以高格調(diào)優(yōu)值感，外觀獨(dú)特為首選。2、戶(hù)型面積設(shè)計(jì)80160平方米，復(fù)式180220平方米，以一梯二戶(hù)為標(biāo)準(zhǔn)。大于130平方米的戶(hù)型保持面積：主臥室1522平方米、客臥室1115平方米，客廳3045平方米，餐廳1520平方米，廚房和衛(wèi)生間68平方米，陽(yáng)臺(tái)5平

12、方米，每戶(hù)均有2至3個(gè)陽(yáng)臺(tái)。以三室二廳二衛(wèi)或四室二廳二衛(wèi)為標(biāo)準(zhǔn)。3、鳥(niǎo)瞰規(guī)劃效果：以多層為主，適當(dāng)?shù)牡蛯优c高層散綴于多層之間。4、立體采用永久性鋼筋混凝土，剪力墻結(jié)構(gòu)，七度以上抗震。室內(nèi)墻面水泥砂漿找平，內(nèi)部除剪力墻外不做分割，不擺設(shè)衛(wèi)生潔具，窗戶(hù)均采用韓國(guó)夏音木紋色塑鋼門(mén)窗（具備隔音、隔熱、防水性能）綠色中控鍍膜玻璃。5、單元分?jǐn)偮士刂圃?2%以?xún)?nèi)。6、房?jī)?nèi)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：保持良好的通風(fēng)采光條件，南向?yàn)榇罂蛷d與主臥室，北向?yàn)榭团P室及廚房、餐廳。廚房間設(shè)有排煙通道，所有的臥室與客廳不能有明顯的柱梁缺陷。7、空間組合：躍層式、復(fù)合式、閣樓式、錯(cuò)層式與普通式。8、各單元入口配備進(jìn)口名牌電梯（低層除外），

13、每戶(hù)入室安裝名牌防盜門(mén)一次到位。區(qū)內(nèi)配有先進(jìn)的智能化電腦控制服務(wù)系統(tǒng)，解決安全、通訊、資訊、防盜、消防、物業(yè)管理服務(wù)。9、中心花園設(shè)計(jì)按德國(guó)園林與住宅區(qū)綠色風(fēng)格分布設(shè)施，并配有雕塑、噴泉、綠地小道、健身步行道及健身用具。區(qū)外環(huán)境東面設(shè)計(jì)一條長(zhǎng)達(dá)150米的休閑步行道，符合住客的欣賞品味?；緲?gòu)思：借山、借水，使山水與建筑色彩共一體；在綠化中，把建筑設(shè)計(jì)的比例，尺度、色彩與感情的投入融在一起。10、擬采用雙線路供電、自備發(fā)電機(jī)組。11、建安工程按980元/平方米規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括消防、水電安裝、寬帶電纜、電線和保全系統(tǒng)、外墻面和入口大堂裝飾等。12、建設(shè)內(nèi)容主要以商場(chǎng)與住宅組成。共用場(chǎng)所：幼兒園、老人

14、活動(dòng)室、棋牌室、接待室、室內(nèi)健身房與室外健身場(chǎng)所。13、區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，嚴(yán)格區(qū)分車(chē)行道、步行道和綠化道，形式無(wú)障礙通行的交通組織形式。本項(xiàng)目建后，將與北面新開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)連成一片，形成集商業(yè)、貿(mào)易、住宅為一體的現(xiàn)代服務(wù)社區(qū)。第四章 項(xiàng)目實(shí)施一、建設(shè)工程進(jìn)度安排本項(xiàng)目全程開(kāi)發(fā)期為30個(gè)月，即前期籌備階段6個(gè)月，需要完成總平規(guī)劃報(bào)批、選址、拆遷與建審等系列工作；建設(shè)工程期24個(gè)月。四個(gè)區(qū)分兩個(gè)步驟進(jìn)行，第一期開(kāi)發(fā)a區(qū)和b區(qū)，首選安置好村民居??；b區(qū)和c區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間間隔不超過(guò)5個(gè)月。進(jìn)度分析以每3個(gè)月為一序期，共分10個(gè)序期進(jìn)行分析。全程運(yùn)行計(jì)劃見(jiàn)表2。表2序期12345678910前期研究報(bào)批過(guò)程

15、拆遷鉆探與設(shè)計(jì)a區(qū)與b區(qū)施工c區(qū)與d區(qū)施工銷(xiāo)售計(jì)劃二、投資估算與投入計(jì)劃項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和流動(dòng)資金投入兩部分組成，經(jīng)估算本項(xiàng)目總投資約1.6億元人民幣。其中：建設(shè)投資為15200萬(wàn)元，流動(dòng)資金800萬(wàn)元。建設(shè)投資包括建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和開(kāi)發(fā)前的報(bào)批手續(xù)與相關(guān)稅費(fèi)及部門(mén)管理費(fèi)等。資金分期投入計(jì)劃見(jiàn)表3。表3 單位：萬(wàn)元序 期12345678910合計(jì)建設(shè)投資12001000160019002300200015001400700160015200流動(dòng)資金30501109013010080807060800合 計(jì)12301050171019902430210015801480770166

16、016000建設(shè)投資具體清單如下：1、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)1500萬(wàn)元2、配套建設(shè)費(fèi)用1000萬(wàn)元3、前期工程費(fèi)300萬(wàn)元4、建設(shè)安裝工程費(fèi)11200萬(wàn)元5、其他費(fèi)用2000萬(wàn)元第五章 收入、成本和費(fèi)用預(yù)測(cè) 1、據(jù)初步摸底有35000平方米回遷房，其中有店面功能約1100平方米?？射N(xiāo)售面積見(jiàn)表4。表4 單位：平方米功 能安 置 房建 設(shè) 面 積可 售 面 積店面（一層）110089007800住宅339009168057780地下停車(chē)面積67003000配套公建設(shè)置2500半地下停車(chē)面積28502850 2、售房計(jì)劃：店面和住宅可用于銷(xiāo)售部分，依現(xiàn)有住宅市場(chǎng)定價(jià)原則，初步定價(jià)：店面4500元/m2，住宅

17、2100元/m2。拆遷安置房執(zhí)行“福州市拆遷法有關(guān)文件”扣除補(bǔ)貼給村民每平方米120元和其他拆遷與過(guò)渡貼補(bǔ)外，更新費(fèi)尚可收取350元/m2。有關(guān)銷(xiāo)售收入計(jì)劃見(jiàn)表5。表5單位：萬(wàn)元序號(hào)功 能均價(jià)（元）面積m2金 額1店面4500780035102住宅210057780121343地下車(chē)庫(kù)300030009004半地下車(chē)庫(kù)350028509975合計(jì)245671430175413、營(yíng)業(yè)稅及附加按銷(xiāo)售收入的5.86元計(jì)算，故正常營(yíng)業(yè)稅金及附加為1028萬(wàn)元；所得稅按稅率33元計(jì)算，計(jì)422萬(wàn)元。4、成本費(fèi)用及投資計(jì)劃見(jiàn)表6。地上建筑每平米1581元，含地下車(chē)庫(kù)及半地下車(chē)庫(kù)每平米平均造價(jià)1448元。表

18、6單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金 額所占比重(%)計(jì)算依據(jù)1征地拆遷費(fèi)7654.5912萬(wàn)/畝63畝2前期工程費(fèi)3151.915萬(wàn)/畝63畝3建安工程費(fèi)1020261.98104100m2980元/m24基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3502.13估價(jià)5公共配套費(fèi)5203.16估計(jì)6機(jī)械購(gòu)置費(fèi)7084.37估計(jì)7管理費(fèi)用3862.353%102028資源費(fèi)4412.68估計(jì)9室外工程費(fèi)800.49估計(jì)10地下室建安174210.586700m22600元/m211半地下室建安5423.292850m21900元 /m212不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4082.47102024%合 計(jì)16459100第六章 財(cái)務(wù)評(píng)估一、盈利估算分析見(jiàn)表7。表7序號(hào)項(xiàng) 目面積m2金額(萬(wàn)元)備 注1銷(xiāo)售收入71430175412計(jì)劃成本（減）11365016459含地下室3更新費(fèi)（加）350001225350元