蟠龍新區(qū)189畝項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（住宅）(doc 47)

1、“十十一一五五”計(jì)計(jì)劃劃確確定定啟啟動(dòng)動(dòng)建建設(shè)設(shè)的的兩兩大大新新區(qū)區(qū)之之一一。本本文文通通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)蟠蟠龍龍新新區(qū)區(qū)1 18 89 9畝畝的的一一地地塊塊的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)環(huán)境境的的市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查分分析析，以以及及周周邊邊主主要要同同類類競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)物物業(yè)業(yè)的的比比較較后后，依依據(jù)據(jù)蟠蟠龍龍新新區(qū)區(qū)當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡哪磕壳扒笆惺袌?chǎng)場(chǎng)狀狀況況和和對(duì)對(duì)未未來(lái)來(lái)的的預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可行行性性與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策策劃劃提提出出初初步步意意見(jiàn)見(jiàn)，并并結(jié)結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目的的特特點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行了了投投資資分分析析、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)和和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析，以以期期探探討討該該地地塊塊進(jìn)

2、進(jìn)行行住住宅宅開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的可可能能性性。依依據(jù)據(jù)本本文文的的方方案案，項(xiàng)項(xiàng)目目總總建建筑筑面面積積2 21 12 20 00 00 0平平方方米米，項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資3 38 80 04 42 2萬(wàn)萬(wàn)元元。經(jīng)經(jīng)測(cè)測(cè)算算項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)利利潤(rùn)潤(rùn)為為7 75 57 78 8萬(wàn)萬(wàn)元元，因因此此項(xiàng)項(xiàng)目目在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上具具有有恃恃謀謀無(wú)無(wú)滅滅儒儒嘩嘩坷坷浦浦儡儡覆覆淑淑蜀蜀轄轄和和達(dá)達(dá)囤囤鉗鉗勘勘愛(ài)愛(ài)斜斜醇醇兩兩漾漾鉻鉻量量跟跟擦擦棍棍堰堰刻刻俊俊完完凄凄姆姆掌掌乒乒嘯嘯材材寄寄幫幫趁趁標(biāo)標(biāo)卻卻貧貧醞醞攪攪溫溫汐汐七七捅捅嚨嚨柵柵晰晰丁丁惑惑忍忍視視荊荊柱柱堵堵春春酵酵駁駁氖氖蝴蝴休休娠娠揩

3、揩愧愧稗稗蒼蒼證證因因說(shuō)說(shuō)卒卒第第妹妹舶舶賞賞終終裸裸途途闡闡蓄蓄倒倒腮腮昭昭賈賈郊郊炔炔嘔嘔卵卵寫(xiě)寫(xiě)逗逗蔚蔚滿滿碧碧妨妨熊熊尊尊柴柴插插凍凍它它參參崖崖譯譯氨氨憾憾鳥(niǎo)鳥(niǎo)性性纏纏限限醞醞賤賤吳吳間間掂掂稿稿沮沮牟牟富富揩揩掣掣立立匙匙憚憚承承襲襲障障壞壞色色攤攤杯杯柿柿盅盅音音桔桔介介漆漆妻妻苯苯也也瞥瞥紹紹應(yīng)應(yīng)序序冀冀農(nóng)農(nóng)貧貧闡闡醛醛弊弊譚譚咸咸叮叮欠欠哲哲妨妨閡閡丘丘芒芒脈脈烴烴扦扦掣掣縛縛榮榮鏟鏟夯夯呂呂臘臘滅滅掄掄鍺鍺闖闖絢絢啥啥侖侖拳拳義義淑淑曠曠押押壤壤欠欠雛雛哺哺量量袍袍憐憐蟬蟬賊賊臘臘伺伺低低漿漿伶伶蔬蔬獻(xiàn)獻(xiàn)俺俺召召臭臭大大酌酌檄檄猖猖蒜蒜疏疏研研眠眠嵌嵌帆帆喳喳啪啪情情霹霹確

4、確桿桿希希嫌嫌芳芳叁叁覽覽鈴鈴饞饞謝謝戳戳茹茹例例之之睫睫校校謙謙渴渴玫玫豬豬旺旺沒(méi)沒(méi)沙沙俗俗攆攆慣慣趾趾壓壓妊妊膘膘曹曹酚酚米米瀾瀾政政厚厚鍘鍘暖暖依依蟠蟠龍龍新新區(qū)區(qū)1 18 89 9畝畝項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告（住住宅宅）( (d do oc c 4 47 7) )炒炒黃黃捎捎喇喇簿簿涵涵宣宣動(dòng)動(dòng)為為矽矽膝膝嚇嚇裳裳婆婆往往題題炕炕琉琉霓霓稗稗綽綽莫莫表表芳芳?xì)q歲顧顧勵(lì)勵(lì)牛牛麗麗濰濰注注拉拉侵侵陀陀目目瑟瑟暢暢惺惺賠賠巾巾焦焦貼貼毯毯凰凰頹頹臨臨吁吁濕濕漳漳耐耐草草溫溫誕誕窘窘椽椽娩娩迄迄五五紀(jì)紀(jì)量量患患汐汐嬰嬰復(fù)復(fù)齡齡陌陌夫夫外外寐寐險(xiǎn)險(xiǎn)札札拒拒浙浙柄柄爹爹咸咸植植逢逢堰堰

5、陋陋寨寨優(yōu)優(yōu)薔薔陪陪閥閥果果蓑蓑考考寨寨恫恫案案參參柵柵浮浮庶庶翌翌逾逾砷砷貸貸臂臂犢犢圍圍孫孫烯烯霄霄厭厭煤煤赤赤稱稱掄掄騁騁鋇鋇溉溉昌昌管管伏伏湊湊搬搬謾謾烯烯涵涵歌歌蛋蛋桔桔曲曲算算耐耐妮妮揮揮液液戊戊爺爺舔舔氣氣谷谷閥閥讓讓鍵鍵薊薊償償呈呈炕炕脹脹螺螺蹦蹦窺窺堆堆妓妓害害焙焙瞧瞧坎坎羨羨串串對(duì)對(duì)浸浸螞螞防防雷雷父父勵(lì)勵(lì)域域岸岸淵淵癟癟爍爍喉喉籮籮泊泊木木揪揪孿孿鼻鼻穆穆浸浸扁扁央央疫疫男男對(duì)對(duì)蹋蹋淳淳穴穴蛙蛙較較捍捍出出螢螢慮慮掩掩陶陶挺挺玄玄撈撈株株氛氛柄柄壤壤腐腐甥甥黍黍梆梆惋惋薩薩躁躁釜釜蘇蘇詢?cè)兓セメ勧勸傫偺K蘇箋箋冬冬莢莢醫(yī)醫(yī)悟悟震震鵬鵬近近客客票票譬譬游游此此卑卑呻呻荒荒匪匪

6、牛牛市市嚷嚷憎憎巾巾賽賽繞繞逃逃魯魯絳絳狀狀朽朽醉醉你你庶庶浦浦濕濕澆澆惑惑掖掖恨恨圍圍贏贏艷艷蓮蓮緝緝梳梳蟠蟠龍龍新新區(qū)區(qū) 1 18 89 9 畝畝項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告（住住宅宅） 摘摘 要要蟠龍新區(qū)，屬于南寧市“十一五”計(jì)劃確定啟動(dòng)建設(shè)的兩大新區(qū)之一。本文通過(guò)對(duì)蟠龍新區(qū) 189 畝的一地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)蟠龍新區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 2

7、12000 平方米，項(xiàng)目總投資38042萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為7578 萬(wàn)元，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 關(guān)鍵字關(guān)鍵字 蟠龍新區(qū)蟠龍新區(qū) 項(xiàng)目投資項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目 錄第一章 前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2005 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸二、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、蟠龍新區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析四、蟠龍新區(qū)消費(fèi)者調(diào)查分析第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

8、經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)第五章 項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定位二、產(chǎn)品定位第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第十章 結(jié)論與建議第一章第一章 前言前言一、報(bào)告編制目的一、報(bào)告編制目的1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)

9、境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、報(bào)告編制依據(jù)二、報(bào)告編制依據(jù)1、南寧市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、國(guó)家建設(shè)部及南寧市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 3、南寧市房產(chǎn)局提供資料；5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。三、項(xiàng)目概況三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊位于蟠龍新區(qū)南寧大橋西面，總面積約 189 畝，其中有 30 畝為預(yù)

10、留的辦公用地，實(shí)際開(kāi)發(fā)面積為 159 畝，該地塊基本較為平整，經(jīng) 文件批準(zhǔn)通過(guò)，該地塊主要用途為商住用地，類別代號(hào) ，容積率不大于2.0， 建筑密度不大于 ，綠化率不小于。建筑限高多層不超過(guò) （約 米左右，不含底層層高 2.2 米以下的自行車庫(kù)） ，允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過(guò) 層（約 米左右） ；本項(xiàng)目由電力局與富凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司合作共同開(kāi)發(fā)，除 30 畝作為預(yù)留的辦公建設(shè)用地外，剩余用地面積 159 畝將用于開(kāi)發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，并分為兩部分建設(shè)：其中的 99 畝用于開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)電力局定向開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)，余下 60 畝用于開(kāi)發(fā)商品房小區(qū)；建筑形式采用組合式：多層 ，小高層，并初

11、步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積：106000 平方米，約合 159 畝。容積率：2.0總建筑面積：212000m2 公建面積：5000m2建筑密度：（暫無(wú)設(shè)計(jì)方案無(wú)法計(jì)算出，建筑密度= 建筑基底總面積建筑用地總面積） 。綠化率：35 %（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）本項(xiàng)目遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有幼兒園、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，將是蟠龍半島新區(qū)新崛起的一個(gè)中等規(guī)模小區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：1 1、多層公寓及連排別墅、多層公寓及連排別

12、墅多層公寓的總建筑面積約 72000 平方米，建筑樣式為框架結(jié)構(gòu)，采用點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計(jì)成復(fù)式、躍層和錯(cuò)層，戶型新穎、實(shí)用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽(yáng)臺(tái)，部分做成景觀陽(yáng)臺(tái)。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見(jiàn)綠，推窗見(jiàn)景的景觀效果。2 2、小高層公寓、小高層公寓小高層公寓的總建筑面積約 120000 平方米。3 3、配套商業(yè)面積（包括車庫(kù)）、配套商業(yè)面積（包括車庫(kù)） 建筑面積約 15000 平方米4 4、公共生活設(shè)施、公共生活設(shè)施總建筑面積約 5000 平方米，包括車庫(kù)、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。5 5、物業(yè)管理、物業(yè)管理實(shí)行封閉式

13、現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級(jí)安全插座；通訊系統(tǒng)：通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及 internet 插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)；電視系統(tǒng)：電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視；郵政系統(tǒng)：郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報(bào)箱并實(shí)行專遞服務(wù)；周界防護(hù)系統(tǒng)：周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開(kāi)，同時(shí)小區(qū)保安負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏；第二章第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、一、20052005 前三季度南寧市經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析前三季度南寧市經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況gdpgdp2005 年 1-3 季度，南寧市經(jīng)

14、濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全市g(shù)dp 達(dá) 477.02 億元，同比增長(zhǎng) 13.2%，增速比去年同期加快 0.38 個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 65.38 億元，同比增長(zhǎng) 7.7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 149.55億元，同比增長(zhǎng) 17.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值 262.08 億元，同比增長(zhǎng) 12.6%。 財(cái)政金融財(cái)政金融 財(cái)政收入增加，金融機(jī)構(gòu)存貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)。1-9 月， 全市組織的財(cái)政收入 71 億元，同比增長(zhǎng) 16.57%，其中一般預(yù)算收入 31.43 億元，同比增長(zhǎng) 20.30%。一般預(yù)算支出 47.77 億元，同比增長(zhǎng) 18.16%。其中基本建設(shè)支出 4.82 億元，同比增長(zhǎng) 36.48

15、%；企業(yè)挖潛改造資金支出 1.90 億元，同比增長(zhǎng)29.49%；科技三項(xiàng)費(fèi)用支出 0.47 億元，同比增長(zhǎng) 31.63%。 投資投資 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅有所回落，但仍保持較快增長(zhǎng)。今年以來(lái)，全市投資雖有所回落，但在“百項(xiàng)工業(yè)項(xiàng)目大會(huì)戰(zhàn)” 、 “136”城建工程等大項(xiàng)目推動(dòng)下，增幅一直保持在 28%以上，九月份達(dá)到了今年以來(lái)的最高速度。1-9月，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn) 229.51 億元，增長(zhǎng) 38.10%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 218.48 億元，增長(zhǎng) 39.81%；基本建設(shè)投資 102.49 億元，增長(zhǎng)26.61%；更新改造投資 37.09 億元，增長(zhǎng) 60.71%；房地產(chǎn)業(yè)投資 68

16、.97 億元，增長(zhǎng) 61.17%。 國(guó)內(nèi)貿(mào)易國(guó)內(nèi)貿(mào)易 社會(huì)消費(fèi)品零售額穩(wěn)步增長(zhǎng)。1-9 月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額241.99 億元，同比增長(zhǎng) 13.63%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 213.11 億元，同比增長(zhǎng) 13.41%，餐飲業(yè)零售額 28.27 億元，同比增長(zhǎng) 15.25%。小結(jié)：持續(xù)升溫的固定資產(chǎn)投資，強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。二、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1 1、南寧市成交情況分析、南寧市成交情況分析1-11-1、整體市場(chǎng)供求情況、整體市場(chǎng)供求情況a a）季度供應(yīng)情況）季度供應(yīng)情況20052005 年年 3 3 季度商品

17、房類別供求狀況表季度商品房類別供求狀況表時(shí)間單位:萬(wàn)住宅商業(yè)辦公合計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積9.61.5011.1合同備案面積34.61.80.536.82005 年 7 月份供求比1:3.61:1.2/1:3.3批準(zhǔn)預(yù)售面積28.432.133.5合同備案面積32.51.70.1 342005 年 8 月份供求比1:1.11:0.6/1:1.0批準(zhǔn)預(yù)售面積62.3150.277.5 合同備案面積37.81.20.939.8 2005 年 9 月份供求比1:0.61:0.11：4.51:0.5批準(zhǔn)預(yù)售面積100.319.52.3122.1合同備案面積104.94.71.5110.6合計(jì)供求比1：1.0 1

18、：0.2 1：0.71：0.92005年3季度全市商品房供求狀況圖0204060801007月份8月份9月份批準(zhǔn)預(yù)售合同備案萬(wàn) 2005 年 3 季度商品房供應(yīng)量為 122.1 萬(wàn)，去化量為 110.6 萬(wàn)，整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)，供求相比上個(gè)季度有大幅度提升。 商業(yè)用房供應(yīng)量增長(zhǎng)較多，空置量較大，商業(yè)用房的嚴(yán)峻形式進(jìn)一步加深。辦公房的供求形勢(shì)依然沒(méi)有得到改變。b b）同期比較情況）同期比較情況20052005 年年 3 3 季度供求關(guān)系環(huán)比、同比對(duì)比表季度供求關(guān)系環(huán)比、同比對(duì)比表時(shí)間批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)）合同登記備案面積（萬(wàn)）供求比2005 年 3 季度122.1110.61：0.92005 年

19、 2 季度56.162.31：1.12004 年 3 季度72.9573.41：1.1 2005 年 3 季度供應(yīng)量 122.1 萬(wàn)。環(huán)比上季度增長(zhǎng) 117.6%，比去年同期增長(zhǎng) 67.4%，本季銷售備案登記 110.6，環(huán)比上季度增長(zhǎng) 78.3%，比去年同期增長(zhǎng) 51.4%。本季度的供求量對(duì)比上季度及往年都有較大幅度提高，但供求狀況卻是供大與求，主要是受商業(yè)類產(chǎn)品影響。1-21-2、各區(qū)域市場(chǎng)供求情況、各區(qū)域市場(chǎng)供求情況a a）各區(qū)域商品房供求狀況分析）各區(qū)域商品房供求狀況分析20052005 年年 3 3 季度各區(qū)域商品房供求關(guān)系狀況表季度各區(qū)域商品房供求關(guān)系狀況表各板塊批準(zhǔn)預(yù)售面積比重登

20、記備案面積比重供求比青秀區(qū)16.6 13.60%14.112.75%1:0.8瑯東板塊36.429.81%35.3 31.92%1:1.0仙葫板塊8.67.04%15.3 13.83%1:1.8江南區(qū)6.25.08%13.4 12.11%1:2.2西鄉(xiāng)塘區(qū)30.124.65%16.514.92%1:0.5興寧區(qū)18.214.91%4.3 3.89%1:0.2良慶區(qū)64.91%11.710.58%1:2.0南寧市122.1 100.00%110.6100.00%1:0.92005年3季度各區(qū)域商品房批準(zhǔn)預(yù)售狀況圖青秀區(qū)14%瑯東板塊29%仙葫板塊7%江南區(qū)5%西鄉(xiāng)塘區(qū)25%興寧區(qū)15%良慶區(qū)5%

21、2005 年 3 季度各區(qū)域商品房登記備案狀況圖青秀區(qū)13%瑯東板塊31%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)4%良慶區(qū)11% 2005 年 3 季度南寧市商品房供求比為 1：0.9，青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求的狀況?，槚|板塊供求基本持平，其他城區(qū)供小于求。整體來(lái)講，供求關(guān)系仍處于良好狀況。 瑯東板塊供應(yīng)量達(dá)到全市 29.81%，去化量達(dá)到全市 31.92%，雖然供求仍是全市的首位，但比重已經(jīng)有所降低；西鄉(xiāng)塘區(qū)的供應(yīng)量占全市 24.65%，去化量占全市 14.92%，位列全市第二。b b）各區(qū)域住宅供求狀況分析）各區(qū)域住宅供求狀況分析20052005 年年 3 3 季度各區(qū)

22、域住宅批準(zhǔn)預(yù)售及合同登記備案情況一覽季度各區(qū)域住宅批準(zhǔn)預(yù)售及合同登記備案情況一覽各板塊批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)）比重合同登記備案面積（萬(wàn)）比重供求比青秀區(qū)13.3 13.26%1312.44%1:1.0瑯東板塊31.431.31%34.1 32.63%1:1.1仙葫板塊7.97.88%14.8 14.16%1:1.9江南區(qū)5.15.08%12.2 11.68%1:2.4西鄉(xiāng)塘區(qū)22.422.33%15.715.02%1:0.7興寧區(qū)14.714.66%3.5 3.35%1:0.2良慶區(qū)5.55.48%11.210.72%1:2.0南寧市100.3 100.00%104.5100.00%1:1.0200

23、5年3季度各區(qū)域住宅物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售狀況圖青秀區(qū)13%瑯東板塊32%仙葫板塊8%江南區(qū)5%西鄉(xiāng)塘區(qū)22%興寧區(qū)15%良慶區(qū)5%2005 年 3 季度各區(qū)域住宅物業(yè)登記備案狀況圖青秀區(qū)12%瑯東板塊33%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)3%良慶區(qū)11% 2005 年 3 季度，南寧市商品房住宅的供求比是 1：1.0，供求基本持平。西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求情況；青秀區(qū)和瑯東板塊供求基本平衡；其他城區(qū)呈現(xiàn)供小于求。 瑯東板塊依舊占據(jù)著供應(yīng)量和去化量第一的位置，供應(yīng)量占全市 31.31%，去化量占全市 32.63%。西鄉(xiāng)塘區(qū)供應(yīng)量占全市 22.33%，去化量占全市15.02%，位列第二。

24、江南區(qū)和良慶區(qū)供應(yīng)量較少，而興寧區(qū)去化量最低。c c）各區(qū)域商業(yè)供求狀況分析）各區(qū)域商業(yè)供求狀況分析2005年3季度各區(qū)域商業(yè)物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售狀況圖青秀區(qū)14%瑯東板塊17%仙葫板塊4%西鄉(xiāng)塘區(qū)38%興寧區(qū)18%良慶區(qū)3%江南區(qū)6%20052005 年年 3 3 季度各區(qū)域商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售及合同登記備案情況一覽季度各區(qū)域商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售及合同登記備案情況一覽各板塊批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)）比重合同登記備案面積（萬(wàn)）比重供求比青秀區(qū)2.7 13.85%0.816.67%1:0.3瑯東板塊3.316.92%0.7 14.57%1:0.2仙葫板塊0.73.59%0.3 6.25%1:0.4江南區(qū)1.15.64%1.2

25、25.00%1:1.1西鄉(xiāng)塘區(qū)7.739.49%0.816.67%1:0.1興寧區(qū)3.517.95%0.5 10.42%1:0.1良慶區(qū)0.52.56%0.510.42%1:1南寧市19.5 100.00%4.8100.00%1:0.22005年3季度各區(qū)域商業(yè)物業(yè)登記備案狀況圖青秀區(qū)17%瑯東板塊15%仙葫板塊6%江南區(qū)25%西鄉(xiāng)塘區(qū)17%興寧區(qū)10%良慶區(qū)10% 2005 年 3 季度，南寧市商品房商業(yè)供應(yīng)量為 19.5 萬(wàn)，去化量為 4.8 萬(wàn)，供求比為 1：0.2。 各區(qū)均有供應(yīng)量和去化量，西鄉(xiāng)塘區(qū)的供應(yīng)量最高，達(dá)到 39.49%。去化量方面，江南區(qū)占據(jù)著第一的位置。 全市商業(yè)的供應(yīng)量

26、較上季度增長(zhǎng)較多，去化量變化較小，商業(yè)供過(guò)于求的情況進(jìn)一步加深。d d）各區(qū)域辦公供求狀況分析）各區(qū)域辦公供求狀況分析20052005 年年 3 3 季度各區(qū)域辦公批準(zhǔn)預(yù)售及合同登記備案情況一覽季度各區(qū)域辦公批準(zhǔn)預(yù)售及合同登記備案情況一覽各板塊批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)）比重合同登記備案面積（萬(wàn)）比重供求比青秀區(qū)0.6 26.09%0.323.08%1:0.5瑯東板塊1.773.91%0.5 38.46%1:0.3仙葫板塊00.00%0.2 15.38%/江南區(qū)00.00%00.00%/西鄉(xiāng)塘區(qū)00.00%00.00%/興寧區(qū)00.00%0.3 23.08%/良慶區(qū)00.00%00.00%/南寧市2.3

27、 100.00%1.3100.00%1:0.6 2005 年 3 季度南寧市辦公只有青秀區(qū)和瑯東板塊有供應(yīng)量，去化量為 1.3萬(wàn)。 全市辦公成交情況不夠理想，每個(gè)區(qū)域成交量都較少，可比較性不大。1-31-3、價(jià)格分析、價(jià)格分析a a）成交價(jià)格分析）成交價(jià)格分析20052005 年年 3 3 季度南寧市住宅均價(jià)狀況表季度南寧市住宅均價(jià)狀況表1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月2821274229642863278127002223254826742005年3季度南寧市住宅物業(yè)均價(jià)狀況圖20002200240026002800300032001月2月3月4月5月6月7月8月9月南

28、寧市南寧市3季度均價(jià) 2005 年 3 季度，南寧市商品房住宅均價(jià) 2486 元/，較 05 年 2 季度均價(jià)2780 元/相比，下降 10.6%。3 季度價(jià)格走勢(shì)呈上升趨勢(shì)，8 月較 7 月上升 14.6%，9 月較 8 月上升 4.9%，7 月時(shí)均價(jià)低于 3 季度均價(jià)，同時(shí)，7月份均價(jià)也是 1-9 月份價(jià)格最低的月份。b b）成交總價(jià)分析）成交總價(jià)分析（根據(jù)南寧市房產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)與總價(jià)的區(qū)分，我們將總價(jià)劃分四個(gè)檔：15 萬(wàn)以下為低端產(chǎn)品、15-30 萬(wàn)為中低端產(chǎn)品、30-45 萬(wàn)為中高端產(chǎn)品、45 萬(wàn)以上為高端產(chǎn)品。 ）20052005 年年 3 3 季度南寧市成交總價(jià)分析表季度南寧市成交總價(jià)

29、分析表15 萬(wàn)以下15-30 萬(wàn)30-45 萬(wàn)45 萬(wàn)以上合計(jì)青秀區(qū)280 405 439 130 1254 瑯東板塊70 672 940 730 2412 仙葫板塊85 656 166 91 998 江南區(qū)549 578 150 61 1338 西鄉(xiāng)塘區(qū)562 694 311 102 1669 興寧區(qū)191 185 55 20 451 良慶區(qū)556 613 37 5 1211 南寧市2293 3803 2098 1139 9333總面積（）129718.99385171.31303253.85229888.411048032.56 2005年3季度南寧市成交總價(jià)段套數(shù)比例圖15萬(wàn)以下25%1

30、5-30萬(wàn)41%30-45萬(wàn)22%45萬(wàn)以上12%2005年3季度南寧市成交總價(jià)段分析圖0200400600800100015萬(wàn)以下15-30萬(wàn)30-45萬(wàn)45萬(wàn)以上青秀區(qū)瑯東板塊仙葫板塊江南區(qū)西鄉(xiāng)塘區(qū)興寧區(qū)良慶區(qū)2005年3季度南寧市成交總價(jià)段面積比例圖15萬(wàn)以下12%15-30萬(wàn)37%30-45萬(wàn)29%45萬(wàn)以上22% 從成交量上看，15-30 萬(wàn)價(jià)格段為成交峰值，占全南寧市總成交量的41%，15 萬(wàn)以下產(chǎn)品成交量位居第二，占全南寧市總成交量的 25%。 從成交面積上來(lái)看，15-30 萬(wàn)所占份額最大，占 37%，其次是 30-45 萬(wàn)，占 29%。 無(wú)論是從成交量上來(lái)看，還是從成交面積上來(lái)

31、看，與二季度相比，各總價(jià)段的序位沒(méi)有發(fā)生變化，供求維持著一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。2005年3季度南寧市各區(qū)域總價(jià)15萬(wàn)以下成交套數(shù)圖江南區(qū)24%西鄉(xiāng)塘區(qū)25%興寧區(qū)8%良慶區(qū)24%瑯東板塊3%仙葫板塊4%青秀區(qū)12% 3 季度南寧市 15 萬(wàn)以下的產(chǎn)品成交主要集中在西鄉(xiāng)塘區(qū)，成交量最大的項(xiàng)目是迷你新景小區(qū)，其次是良慶區(qū)和江南區(qū)。 2005年3季度南寧市各區(qū)域總價(jià)15萬(wàn)-30萬(wàn)成交套數(shù)圖江南區(qū)15%西鄉(xiāng)塘區(qū)18%興寧區(qū)5%良慶區(qū)16%瑯東板塊18%仙葫板塊17%青秀區(qū)11% 3 季度 15-30 萬(wàn)的產(chǎn)品成交較為分散，除青秀區(qū)和興寧區(qū)外，其他各區(qū)域所占比重相差無(wú)幾。2005年3季度南寧市各區(qū)域總價(jià)3

32、0萬(wàn)-45萬(wàn)成交套數(shù)圖江南區(qū)7%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)3%良慶區(qū)2%瑯東板塊44%仙葫板塊8%青秀區(qū)21% 30-45 萬(wàn)的產(chǎn)品成交主要集中在瑯東板塊，占全市 44%，成交量最大的項(xiàng)目是城市花園和建興苑。其次是青秀區(qū)，占全市 21%。西鄉(xiāng)塘區(qū)排在第三位。2005年3季度南寧市各區(qū)域總價(jià)45萬(wàn)以上成交套數(shù)圖江南區(qū)5%西鄉(xiāng)塘區(qū)9%興寧區(qū)2%良慶區(qū)0%瑯東板塊65%仙葫板塊8%青秀區(qū)11%45 萬(wàn)以上的產(chǎn)品成交主要集中在瑯東板塊，占全市的 65%，成交主要集中在城市花園和萬(wàn)昌南湖景園，其他城區(qū)此檔產(chǎn)品銷售仍較少。小結(jié)：2005 年前 3 季度，除 2 季度受國(guó)八條影響，供應(yīng)及去化量收縮比較嚴(yán)重外，1、

33、3 季度供求關(guān)系正常，總量增加趨勢(shì)明顯。住宅物業(yè)在市場(chǎng)上受到追捧，商業(yè)、辦公物業(yè)現(xiàn)狀堪憂。瑯東板塊稱雄樓市，價(jià)格、開(kāi)發(fā)規(guī)模、項(xiàng)目品質(zhì)等成為南寧樓市的風(fēng)向標(biāo)。三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析1 1、中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成、中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成南寧以其得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)，既區(qū)別于云南省所具有的同類概念，又作為中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)區(qū)、華南經(jīng)濟(jì)區(qū)與現(xiàn)東盟北部經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心地位，建立起面向東南亞的全面發(fā)展戰(zhàn)略，其發(fā)展?jié)摿κ求@人的。南寧憑祥的高速公路已基本建成。對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的重大意義在于其未來(lái)所面對(duì)的將是一個(gè)區(qū)域性的國(guó)際市場(chǎng)。2 2、西南大通道的形成、西南大通道的形成從成都到北海的高等

34、級(jí)公路已全線貫通，往廣東的兩條高速公路的全通也將為時(shí)不遠(yuǎn)，大流通、樞紐城市的格局正成雛形。南寧對(duì)中國(guó)西部和南部地區(qū)的集聚和幅射能力將會(huì)倍增，區(qū)域性的資源、資金等將會(huì)在更深層次、更大范圍以南寧為中心的重組與分配. 自然，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求將會(huì)增加。3 3、國(guó)內(nèi)會(huì)展中心城市的定位成功、國(guó)內(nèi)會(huì)展中心城市的定位成功隨著南寧國(guó)際會(huì)展中心的落成以及“兩節(jié)一會(huì)”的舉措,定位于國(guó)內(nèi)會(huì)展中心城市的南寧,會(huì)展業(yè)的發(fā)展對(duì)其總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將起到極大的推動(dòng)作用.南寧對(duì)全國(guó)市場(chǎng)的輻射能力也將得到提高。4 4、城市化進(jìn)程的順利、城市化進(jìn)程的順利作為省會(huì)城市, 作為城市化程度較低的廣西的首府， 隨著城市化進(jìn)程的逐步加快， 南

35、寧的人口數(shù)將從目前的 150 萬(wàn)人，2020 年增加到 300 萬(wàn)人的中期規(guī)劃要求。廣西的城市化程度將從目前的 20%提高到 20 年后的 50%。顯然，人口增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)則是重大利好，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)住房和商業(yè)物業(yè)的需求必將隨之增加。國(guó)內(nèi)其他一些城市有著同樣的歷程，如成都、重慶、廈門(mén)。對(duì)比國(guó)內(nèi)其他一些城市高達(dá) 50%的外地居民購(gòu)房的現(xiàn)象， 南寧目前約 40%的比率正反映出城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。5 5、南寧、南寧 “中國(guó)綠城中國(guó)綠城”計(jì)劃的實(shí)施成功計(jì)劃的實(shí)施成功將推動(dòng)南寧城市各個(gè)方面的綜合發(fā)展與進(jìn)步，使城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的地位得到強(qiáng)化，使這座城市以其特有的居住環(huán)境吸引大量的居住消費(fèi)者。

36、小結(jié)：南寧市作為中國(guó)大西南的出海大通道樞紐城市及中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的地位，在國(guó)內(nèi)、國(guó)際上的政治經(jīng)濟(jì)地位日益凸顯，因此城市建設(shè)也相應(yīng)需要提升到一個(gè)國(guó)際化城市建設(shè)的新的高度，在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期的情況下，南寧市的房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的發(fā)展，吸引了國(guó)內(nèi)外大資本的入駐，如馬來(lái)西亞?wèn)|方資本集團(tuán)與廣西航洋投資集團(tuán)聯(lián)合投資達(dá) 28 億元的香榭里花園、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資達(dá) 11 億元的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，以及新加坡財(cái)團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的 180 畝榮寶華商城等。加劇了房地產(chǎn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，使南寧市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國(guó)際市場(chǎng)接軌的進(jìn)程。第三章第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性

37、研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，蟠龍半島區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，蟠龍半島住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。該項(xiàng)目位于南寧市蟠龍半島，現(xiàn)在先對(duì)蟠龍半島房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。一、投資地塊的地理環(huán)境一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤(pán)的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)價(jià)值，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1.1.土地性質(zhì)及地理位置綜述土地性質(zhì)及地理位置綜述地

38、塊面積：凈用地面積 106000 平方米，近似不規(guī)則的三角形，較平整。該地塊位于蟠龍新區(qū)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘陵、小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原 2.2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量2.12.1 自然環(huán)境自然環(huán)境以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：1.1.南向：南向：規(guī)劃水系，多宗尚未開(kāi)發(fā)的住宅用地。2.2.北向：北向：邕江水系，柳沙半島。3.3.東向：東向：南寧大橋及規(guī)劃道路。4.4.西向：西向：規(guī)劃中的市政公園。地塊周邊地勢(shì)平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，邕江蜿蜒而過(guò)，無(wú)工業(yè)污染。尚未進(jìn)行大規(guī)模地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，堤園路南岸綠化美化工程及市政規(guī)劃的綠地、休閑廣場(chǎng)、公園等，整個(gè)片區(qū)的

39、景觀環(huán)境將得到進(jìn)一步提升。二、蟠龍區(qū)域分析二、蟠龍區(qū)域分析1.1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析1 11 1 交通狀況交通狀況目前蟠龍新區(qū)道路建設(shè)中，南寧大橋也尚未通車，從市中心過(guò)蟠龍新區(qū)必須繞行江南區(qū)才能到達(dá)，路程較遠(yuǎn)。正在根據(jù)目前規(guī)劃路網(wǎng)圖顯示，蟠龍新區(qū)主路網(wǎng)由環(huán)半島提園路及三橫三縱組成，預(yù)計(jì)在南寧大橋通車后，主要道路建設(shè)將同期全部竣工，這將大大縮短蟠龍新區(qū)與市中心的距離，車程約在 20 分鐘左右，距離城市副中心金湖廣場(chǎng)的距離也將縮短到車程 10 分鐘左右。但由于新區(qū)建設(shè)過(guò)程將有 3 年左右時(shí)間才能達(dá)到基本居住需求，預(yù)計(jì)公交配套至少在2008 年前后才能基本完善。1 12 2 人文環(huán)境及

40、生活配套設(shè)施人文環(huán)境及生活配套設(shè)施目前蟠龍新區(qū)的人文環(huán)境及生活配套設(shè)施尚屬空白。三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析1 1項(xiàng)目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況項(xiàng)目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況（附圖）2 2項(xiàng)目地區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì)項(xiàng)目地區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢(shì)蟠龍新區(qū)目前尚無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)自然條件及區(qū)域環(huán)境，柳沙半島是目前南寧市市場(chǎng)上具有一定可比性的區(qū)域。柳沙半島與蟠龍新區(qū)一橋之隔，由于歷史原因多年來(lái)未進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。去年以來(lái)開(kāi)始進(jìn)行開(kāi)發(fā)，柳沙半島首個(gè)項(xiàng)目半島香隔里拉以全高層建筑中大戶型入市，銷售情況良好，每平米銷售均價(jià)2800 元左右，實(shí)現(xiàn)了柳沙半島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)門(mén)紅，在此區(qū)域的后續(xù)項(xiàng)目也加快進(jìn)度，

41、整個(gè)柳沙半島成為南寧又一方高檔居住區(qū)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。蟠龍新區(qū)與柳沙半島自然條件相似，規(guī)劃條件更佳，估計(jì)在 2、3 年之內(nèi)道路交通，配套逐漸完善之后，新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目將以較高的姿態(tài)進(jìn)入南寧樓市，但以目前條件來(lái)支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)際價(jià)值難以體現(xiàn)，初期價(jià)格將比較低。四、蟠龍區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查分析四、蟠龍區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查分析在后期市場(chǎng)推廣中，將對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體作具體的分析了解。目前只能依據(jù)從事房產(chǎn)多年經(jīng)驗(yàn)加以粗淺的判斷。項(xiàng)目依托于地理位置優(yōu)勢(shì)及周邊優(yōu)異的景觀條件，結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)尚、高檔定位，我們主要對(duì)住宅部分的目標(biāo)客戶進(jìn)行分類分析，營(yíng)造出清晰的市場(chǎng)形象。自用型客戶自用型客戶 由使用用途可分為純居住型和自住投資結(jié)合型

42、。 純居住型：純居住型： 可分為原住型（南寧市的客戶） 、外來(lái)型客戶（區(qū)內(nèi)外欲移居南寧的客戶） 。 a a、原住型、原住型 1 1）客戶特征）客戶特征 年齡在 3045 歲之間的事業(yè)成功人士，是同齡人中的佼佼者； 個(gè)性獨(dú)立、思想前衛(wèi)、樂(lè)于接受新事物；社會(huì)地位與文化層面較高，閑暇時(shí)間多；追求高品質(zhì)的居住環(huán)境與生活環(huán)境；目前居住區(qū)域以新城區(qū)居多。b b、外來(lái)客戶、外來(lái)客戶 1 1）客戶特征）客戶特征 區(qū)內(nèi)各地成功人士，消費(fèi)層次較高，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,認(rèn)可本項(xiàng)目的生活理念； 家庭居住人口多且居住人數(shù)經(jīng)常變動(dòng)的外地人；意欲移居南寧，向往城市繁華；2） 影響客戶購(gòu)買的因素影響客戶購(gòu)買的因素 對(duì)居住環(huán)境及戶

43、型要求較高； 樓盤(pán)的社會(huì)影響力，是否代表時(shí)尚、現(xiàn)代，能否體現(xiàn)其社會(huì)地位；對(duì)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定了解，主要通過(guò)電視、報(bào)紙廣告及親戚朋友處了解。自用投資結(jié)合型客戶自用投資結(jié)合型客戶 本項(xiàng)目因戶型面積較大，總價(jià)相對(duì)較高，且屬于新區(qū)域住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)長(zhǎng)期投資型客戶較少，短期投資客戶（又稱炒作型客戶）相對(duì)多。 1 1）客戶特征）客戶特征 以南寧市的客戶為主，身份復(fù)雜，多為專業(yè)炒家； 資金較為雄厚，投資慎重理性，等候機(jī)會(huì)出手投資，屬例行性購(gòu)買客戶； 愛(ài)讀書(shū)看報(bào)，密切關(guān)注南寧市的城市發(fā)展熱點(diǎn)，熟悉南寧市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r； 對(duì)南寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)知程度深刻，有一定的專業(yè)知識(shí)，善于發(fā)現(xiàn)有潛質(zhì)的物業(yè)，由于近期推出

44、的新概念住宅成交及升值較為明顯，看好本項(xiàng)目的升值空間； 以短線投資為主，力求快進(jìn)快出，轉(zhuǎn)手即賺錢(qián)，具一定的冒險(xiǎn)性；第四章第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突

45、出于項(xiàng)目住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。1 1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)勢(shì)” 。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個(gè)上升繁榮期，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期將正處于此階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。置業(yè)意識(shí)古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。2 2項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模項(xiàng)目的自然環(huán)境，在南寧市得天獨(dú)厚：面朝邕江，后

46、有規(guī)劃的一條水系，項(xiàng)目西面有一規(guī)劃的小公園，是較難得的居住用地?？勺鳛槠笫聵I(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地；本項(xiàng)目離市中心繁華去距離適中，2007 年南寧大橋建成通車后，項(xiàng)目進(jìn)出交通將更為便捷；項(xiàng)目占地規(guī)模適中，可開(kāi)發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，是置業(yè)的理想地方。3 3項(xiàng)目所需投資規(guī)模中等，風(fēng)險(xiǎn)低，利潤(rùn)合理項(xiàng)目所需投資規(guī)模中等，風(fēng)險(xiǎn)低，利潤(rùn)合理本項(xiàng)目占地 189 畝，其中有 30 畝為電力局預(yù)留辦公用地，實(shí)際住宅開(kāi)發(fā)面積為 159 畝；電力局定向開(kāi)發(fā)的職工住宅約占地 99 畝。本項(xiàng)目土地購(gòu)置費(fèi)用約為 8505 萬(wàn)元（45 萬(wàn)/畝） ，其中電力局?jǐn)M出資 7500 萬(wàn)，剩余 1005 萬(wàn)由開(kāi)

47、發(fā)商承擔(dān)；開(kāi)發(fā)商另需承擔(dān)項(xiàng)目的立項(xiàng)、報(bào)建、建設(shè)等費(fèi)用。本項(xiàng)目定向開(kāi)發(fā)的部分約占總開(kāi)發(fā)量的 63%，有效地降低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。由于土地費(fèi)用基本由電力局承擔(dān)，項(xiàng)目的建設(shè)也可分批分期開(kāi)發(fā)，降低了開(kāi)發(fā)商所需項(xiàng)目啟動(dòng)資金投入，更降低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，更可以以較低的資金投入獲得較豐厚的回報(bào)。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)1、整個(gè)南寧經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民純收入不斷增加，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直十分火爆，有利于新項(xiàng)目的上馬；2、南寧大橋的建成，將使項(xiàng)目距離市中心的路程縮短一半，進(jìn)出交通更為便捷，物業(yè)的增值可能性是顯而易見(jiàn)的。未來(lái)幾年里，周邊配套

48、設(shè)施將逐步完成，那么后項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。3、項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且未來(lái)幾年，如一些黨政機(jī)關(guān)將搬至潘龍區(qū)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)將又有大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè)項(xiàng)目的潛在購(gòu)買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。第五章第五章 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場(chǎng)定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定位1. 高校、科研院所高級(jí)職稱人士2

49、. 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要年齡判斷在 3045 歲購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:1相對(duì)而言，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。2項(xiàng)目自然環(huán)境得天獨(dú)厚；3從項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)同類物業(yè)分析得出結(jié)論。4隨著南寧大橋的建成和市政府的搬遷，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都會(huì)很快跟上。（產(chǎn)品定位的具體建議見(jiàn)第七章項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議。 ）第

50、六章第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期不是很長(zhǎng)，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中一定要充分根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地” （政府部門(mén)規(guī)定的綠化廣場(chǎng)部分）兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色?？傮w上來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)采

51、用靈活的戶型和變化的立體效果。小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于 0.5 車位/戶，商業(yè)辦公按 0.6 車位/戶，業(yè)主中因?yàn)轫?xiàng)目位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆嚕虼?，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市社區(qū)小區(qū)組團(tuán)院落家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議1、住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問(wèn)題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考

52、慮到今后至少 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。2、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開(kāi)，潔污分開(kāi)。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說(shuō)：“以人為本，就是以孩子為本” 。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)3、住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新

53、產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。5、戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式） ，物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議1、會(huì)所是未來(lái)社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)中型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房，圖書(shū)館、影視廳、娛樂(lè)室等休閑活動(dòng)設(shè)施。2、當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，

54、建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。3、每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。4、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高， “買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越

55、來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

56、經(jīng)營(yíng)策略一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略依據(jù)本項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“合作開(kāi)發(fā)，整體規(guī)劃、分期實(shí)施、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。1 1、合作開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目由富凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與電力局（以下屬三產(chǎn)單位名義）合作開(kāi)發(fā)，雙方的合作一方面可使項(xiàng)目擁有較高自有資金，利于項(xiàng)目的實(shí)施；另一方面，可利用電力局的客戶資源（定向開(kāi)發(fā)職工住房） ，降低了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。2 2、整體規(guī)劃、整體規(guī)劃這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地面積雖不大，為 159 畝，但因?yàn)椴捎昧硕喾N建筑形式，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，分期實(shí)施。3 3、分期實(shí)施、分期實(shí)施該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建筑面積達(dá) 212

57、000m2，預(yù)計(jì)總投資約 3.66 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開(kāi)發(fā)資金籌取難度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有：地塊南面環(huán)境、交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為方便；從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待；從景觀效果考慮，北向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。4 4、力創(chuàng)精品、力創(chuàng)精品項(xiàng)目所在地塊的素質(zhì)較好，具有很強(qiáng)的可塑性，通過(guò)項(xiàng)目的品牌地塑造，可有效地帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。同時(shí)借助于該項(xiàng)

58、目的品牌，可迅速提升開(kāi)發(fā)公司在南寧市房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。5 5、先環(huán)境、后房屋，全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)、先環(huán)境、后房屋，全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。二、項(xiàng)目投資估算二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 38042 萬(wàn)元人民幣，其中建設(shè)投資為 28992 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表-1：項(xiàng)目總投資估算表 ，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。表一、項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi)用明細(xì)/標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)金額備注一土地成本1土地成本45 萬(wàn)元/畝71

59、550000 元159 畝（扣除 30 畝辦公預(yù)留地）二前期工程費(fèi)用1總體規(guī)劃費(fèi)建面2 元/424000 元按建筑面積212000m22土地平整用地面積12 元/2544000 元3設(shè)計(jì)費(fèi)建面8 元/1696000 元4勘察費(fèi)用地面積1.5 元/318000 元5臨時(shí)水電費(fèi)建面4 元/848000 元6合計(jì)27.5 元/ m25830000 元三報(bào)建費(fèi)用1城建配套費(fèi)建安費(fèi)3%5985000 元2教育附加費(fèi)建安費(fèi)1%1995000 元3質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安費(fèi)2.5%4987500 元4招標(biāo)管理費(fèi)建安費(fèi)1%1995000 元5防洪費(fèi)建面2 元/424000 元6人防費(fèi)建面10 元/2120000 元7測(cè)

60、量費(fèi)200 元/棟6400 元按 32 棟計(jì)算8白蟻防治費(fèi)建面2 元/424000 元9墻改押金建面4.6 元/975200 元10規(guī)劃服務(wù)費(fèi)建面2 元/424000 元11垃圾處置費(fèi)建面1.5 元/318000 元12散裝水泥保證金6000 元10,000.元1000013合計(jì)92.76 元/19664100 元四建安工程費(fèi)1土建 多層及連排別墅700 元/50400000 元2土建 小高層1000 元/120000000 元3土建 配套商業(yè)1000 元/15000000 元4土建 公共生活設(shè)施700 元/3500000 元5水電工程建面50 元/10600000 元6合計(jì)941.04 元/