房屋維修技術(shù)與預(yù)算完整版

1、房屋維修技術(shù)與預(yù)算 主編房屋維修技術(shù)與預(yù)算 高職高專 ppt ppt 課件課件第1章房屋維修總論1.1房屋維修概述1.2房屋維修技術(shù)管理1.3房屋建筑維修工程的質(zhì)量評定房屋維修技術(shù)與預(yù)算 高職高專 ppt ppt 課件課件1.1房屋維修概述1.1.1房屋維修的相關(guān)概念(1)房屋維修。(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人。(3)房屋維修責(zé)任人。(4)房屋使用人。(5)房產(chǎn)管理部門。(6)房地產(chǎn)開發(fā)公司。(7)房產(chǎn)物業(yè)。(8)房產(chǎn)物業(yè)管理。(9)房產(chǎn)物業(yè)管理公司。(10)房屋維修設(shè)計方案或房屋維修計劃。1.1.2房屋維修工作的指導(dǎo)方針、原則房屋維修技術(shù)與預(yù)算 高職高專 ppt ppt 課件課件1.1房屋維修概述我

2、國目前的房屋處于多種管理形式的狀態(tài)，但無論哪種管理形式的房屋，房屋維修工作都應(yīng)該遵循既定的指導(dǎo)方針，貫徹房屋維修的原則，本著積極服務(wù)的精神做好維修工作。1.房屋維修工作的指導(dǎo)方針1)實(shí)行管養(yǎng)合一，積極開展房屋養(yǎng)護(hù)小修綜合有償服務(wù)活動。2)有計劃地進(jìn)行房屋大修、中修，保證用戶的使用安全。3)有步驟地輪流搞好房屋綜合維修，提高房屋的整體質(zhì)量和完好程度。4)結(jié)合房屋大修與改建、改造，適當(dāng)進(jìn)行給水、排水、采暖、電氣等設(shè)備的檢驗(yàn)與更新改造，盡量提高房屋與設(shè)備的使用功能與使用年限。2.房屋維修的原則房屋維修技術(shù)與預(yù)算 高職高專 ppt ppt 課件課件1.1房屋維修概述(1)堅持經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原

3、則。(2)堅持房屋維修結(jié)果能保證房屋不受損壞的原則。(3)按區(qū)別對待的原則。(4)堅持用戶第一、服務(wù)至上的原則。(5)房屋維修實(shí)行有償服務(wù)的原則。1.1.3房屋維修工程的分類根據(jù)房屋完好及損壞的實(shí)際狀況，房屋維修工程分為翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程和綜合修理工程五類。(1)翻修工程。1)主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，不能保證居住安全和使用安全、有倒塌危險的房屋。2)因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋。房屋維修技術(shù)與預(yù)算 高職高專 ppt ppt 課件課件1.1房屋維修概述3)地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢低洼長期積水無法排除地區(qū)的房屋。4)無維修價值的房屋。5)基本建設(shè)規(guī)

4、則范圍內(nèi)要拆遷恢復(fù)的房屋。(2)大修工程。(3)中修工程。(4)小修工程。(5)綜合維修工程。1.1.4房屋的維修范圍、經(jīng)常維修項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)房屋維修技術(shù)與預(yù)算 高職高專 ppt ppt 課件課件1.1房屋維修概述房產(chǎn)管理部門及房屋維修責(zé)任人所管轄房屋的維修工程范圍應(yīng)按各市（地區(qū)）房產(chǎn)部門的有關(guān)文件規(guī)定的范圍執(zhí)行，雖然各市（地區(qū)）房產(chǎn)部門的相關(guān)文件不完全相同，但普遍規(guī)定的房屋維修范圍應(yīng)該包括的內(nèi)容有：房屋的主體工程、樓地面工程、屋面（包括泛水）工程、抹灰工程及裝飾工程、給水排水及采暖工程、供配電工程（包括防雷）、消防系統(tǒng)及其他工程（包括室內(nèi)樓梯及欄桿、樓梯間墻面、樓梯間門窗、外墻勒腳、室外臺階、室

5、外散水坡、坡道、室外道路、場區(qū)豎向系統(tǒng)等公用部分）。(1)主體工程。(2)樓地面工程。(3)屋面工程。(4)抹灰工程。房屋維修技術(shù)與預(yù)算 高職高專 ppt ppt 課件課件1.1房屋維修概述(5)給水排水、采暖、電氣、衛(wèi)生等的設(shè)備配電線路修理。(6)其他工程。1.1.5房屋管理與維修的關(guān)系房屋日常管理工作的工作質(zhì)量是做好房屋維修工作的有力保證，房屋的日常管理工作是一項(xiàng)認(rèn)真細(xì)致的工作。1.房屋管理的內(nèi)容和基本要求(1)建筑物管理。(2)設(shè)備管理。(3)租賃管理。2.房屋管理與養(yǎng)護(hù)小修的關(guān)系3.大修工程、中修工程與養(yǎng)護(hù)小修的關(guān)系4.房屋維修方式與維修經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系房屋維修技術(shù)與預(yù)算 高職高專 pp

6、t ppt 課件課件1.1房屋維修概述1.1.6房屋維修管理制度(1)房屋維修管理必須堅持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則。(2)房屋維修管理的主要內(nèi)容包括房屋質(zhì)量管理、房屋維修施工管理、房屋維修檔案管理。1)房屋質(zhì)量管理指應(yīng)定期或不定期的對所管理的房屋完損情況進(jìn)行檢查，評定完損等級，并根據(jù)房屋的完損情況及時編制房屋維修計劃。2)房屋維修施工管理指對房屋維修施工合同、房屋維修工程施工質(zhì)量、維修工程竣工驗(yàn)收的管理。3)房屋維修檔案管理指應(yīng)對房屋維修過程中所形成的技術(shù)檔案進(jìn)行管理。(3)房屋維修可分為零星維修和計劃維修。房屋維修技術(shù)與預(yù)算 高職高專 ppt ppt 課件課件1.1房屋維修概述(4)

7、房屋零星維修的管理。1)設(shè)置專門人員熱情接待報修的業(yè)主或房屋使用人，經(jīng)常走訪業(yè)主或房屋使用人，并認(rèn)真填寫房屋維修工作單。2)房屋零星維修應(yīng)做到急修不過夜，小修項(xiàng)目不超過三天，一般維修項(xiàng)目不超過五天。(5)房屋維修計劃的管理。1)設(shè)置專門人員做好房屋的勘查鑒定工作，并根據(jù)房屋勘查鑒定結(jié)果，及時申報房屋維修項(xiàng)目的立項(xiàng)。2)根據(jù)房屋維修工程立項(xiàng)項(xiàng)目，編制房屋維修的月、季度、年度計劃。1.1房屋維修概述3)房屋維修計劃應(yīng)包括：房屋維修施工計劃(包括維修房屋的名稱，維修部位，維修等級，維修面積，維修工期，開工、竣工日期)、施工技術(shù)方案、施工進(jìn)度表等。4)在維修工程施工過程中一定要嚴(yán)格執(zhí)行維修計劃，并加強(qiáng)

8、監(jiān)督、指導(dǎo)，保證房屋維修的工程質(zhì)量。(6)當(dāng)房屋維修工程完成后，一定要及時、完整地將房屋維修的施工和技術(shù)檔案資料整理歸檔。(7)房屋維修管理必須維護(hù)業(yè)主或房屋使用人的合法權(quán)益，切實(shí)為業(yè)主或房屋使用人服務(wù)，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決業(yè)主或房屋使用人所需解決的維修問題。1.1.7房屋維修責(zé)任的劃分1.1房屋維修概述房屋維修責(zé)任的劃分是為了確定房產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司、房屋承建施工單位、房屋產(chǎn)權(quán)所有人、房屋維修責(zé)任人、房屋使用人應(yīng)分別承擔(dān)的維修責(zé)任和應(yīng)擔(dān)負(fù)房屋維修費(fèi)用的界限。其基本原則有：1.新建房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任1)一般民用與工業(yè)建筑的保修期為：地基、基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計文

9、件規(guī)定的該工程的合理使用年限。2)建筑物內(nèi)的電氣照明、上下水管線的安裝工程，保修期為2年(特殊情況的工程按原施工合同的條款約定執(zhí)行)。3)建筑物的采暖供熱、供冷系統(tǒng)為2個采暖期或供冷期。4)建筑物外的上下水、采暖管道和小區(qū)道路工程，保修期為2年。2.保修期滿后的房屋1.1房屋維修概述1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人(業(yè)主)購房時一次繳納了房屋維修費(fèi)用時，由業(yè)主委托的維修責(zé)任人承擔(dān)房屋建筑的公用部位、公用設(shè)施設(shè)備、附屬建筑物及附屬配套設(shè)施的修繕責(zé)任。2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人(業(yè)主)負(fù)責(zé)承擔(dān)房屋自用部位和自用房屋設(shè)備的維修責(zé)任和維修費(fèi)用。3.其他情況損壞的房屋1.1.8市(地區(qū))房地產(chǎn)管理局在實(shí)施城市房屋維修管理時的

10、主要職責(zé)1.1房屋維修概述市（地區(qū)）房地產(chǎn)管理局是本市城鎮(zhèn)房屋維修管理的主管部門，負(fù)責(zé)按照國家有關(guān)房屋維修的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)編制或制定本市（地區(qū)）城鎮(zhèn)房屋維修的管理規(guī)定、辦法和實(shí)施細(xì)則等文件。市（地區(qū)）房地產(chǎn)管理局在實(shí)施城市房屋維修管理時，按照權(quán)限分工應(yīng)主要履行下列職責(zé)：1)貫徹實(shí)施國家和本市(地區(qū))有關(guān)房屋維修的方針、政策、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，并對房屋產(chǎn)權(quán)所有人、維修責(zé)任人進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。2)組織編制房屋維修的規(guī)劃、計劃，指導(dǎo)督促房屋產(chǎn)權(quán)所有人、修繕責(zé)任人落實(shí)房屋的勘查鑒定、保養(yǎng)維修以及落實(shí)房屋維修資金。1.1房屋維修概述3)指導(dǎo)各基層房管部門的房屋維修管理工作，督促維修工程技術(shù)、施工管理規(guī)定的實(shí)施，對房

11、屋維修投資進(jìn)行監(jiān)控，對維修工程質(zhì)量、維修工程定額的使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理。4)推廣房屋維修的新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用，定期組織有關(guān)維修工程的業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)和信息交流。5)按照房屋管理的方針、政策、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)依法調(diào)解和處理有關(guān)房屋維修的爭議和經(jīng)濟(jì)糾紛。1.1.9房屋產(chǎn)權(quán)所有人、房屋維修責(zé)任人(物業(yè)公司)在城市房屋維修管理時的主要職責(zé)按照國家和本市（地區(qū)）有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋的維修，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人、房屋維修責(zé)任人（或物業(yè)公司）應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。1.1房屋維修概述(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人、房屋維修責(zé)任人每年最少對房屋進(jìn)行一次認(rèn)真的勘查，通過勘查掌握房屋的完好和壞損狀況，按照房屋維修標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，有計劃地對房屋

12、進(jìn)行及時的維修。(2)房屋承租人或共有產(chǎn)權(quán)的使用人應(yīng)遵守房屋租賃合同和其他有關(guān)規(guī)定，愛護(hù)房屋及其設(shè)備，未經(jīng)原房屋所有人、產(chǎn)權(quán)人或共有產(chǎn)權(quán)人及其他所有人同意，不得拆改、破壞房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備，不得改變房屋使用性質(zhì)或超載使用。(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人、房屋維修責(zé)任人(或物業(yè)公司)與城市電力、煤氣、自來水等專業(yè)管理部門(單位)對自來水、電氣線路、污水、煤氣、供熱等其他設(shè)備的維修范圍和責(zé)任的劃分，按有關(guān)文件界定。1.1房屋維修概述(4)因城市建設(shè)、綠化、人防工程、市政工程、電信、供電、燃?xì)狻⒆詠硭葘I(yè)部門的正常施工作業(yè)，而影響現(xiàn)有房屋的安全和使用時，上述專業(yè)部門應(yīng)與房屋所有人、房屋維修責(zé)任人(或物業(yè)公司)簽

13、訂協(xié)議，按照協(xié)議由負(fù)有維修責(zé)任的一方承擔(dān)由上述原因所造成的房屋維修責(zé)任。(5)在已經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋或已確定危舊房改造地段內(nèi)的房屋，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)變更了的房屋，維修責(zé)任由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；產(chǎn)權(quán)尚未變更的房屋，維修責(zé)任仍由原房屋所有人、維修責(zé)任人承擔(dān)。(6)在保修期內(nèi)的新建房屋的維修責(zé)任，按工程保修合同的規(guī)定，由負(fù)有保修責(zé)任的一方承擔(dān)。1.1房屋維修概述(7)異產(chǎn)毗連房屋的維修、公有住宅售后的維修、私有房屋的維修及經(jīng)房屋安全鑒定站(室)確認(rèn)為危險房屋的維修，按本市(地區(qū))有關(guān)房屋管理的規(guī)定進(jìn)行確定并處理。(8)在進(jìn)行城市房屋維修時，該房屋的使用人和相鄰人必須給予配合，不得借故阻礙。(9)其他類型

14、的維修責(zé)任按下列規(guī)定劃分：1)租賃房屋的維修，由租賃雙方按照租賃合同中相關(guān)條款的約定確定具體的維修責(zé)任。2)委托管理房屋的維修，由受托人依照委托合同中相關(guān)條款的約定承擔(dān)具體的維修責(zé)任。3)代管房屋的維修，由代管人依有關(guān)規(guī)定承擔(dān)具體的維修責(zé)任。1.1.10房屋維修長期規(guī)劃和年度計劃的編制1.1房屋維修概述各級房地產(chǎn)管理部門或維修責(zé)任人應(yīng)根據(jù)房屋安全普查狀況，編制房屋維修長期規(guī)劃和年度計劃，并指導(dǎo)自管房單位編制年度房屋維修計劃和制定房屋維修管理制度，按本市（地區(qū)）的房屋管理規(guī)定監(jiān)督檢查其執(zhí)行情況。房屋維修長期規(guī)劃和年度計劃的制訂應(yīng)包括下列內(nèi)容：(1)按房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)、用途分別統(tǒng)計所管轄房屋的基數(shù)。

15、(2)房屋及房屋設(shè)備大、中修面積，受益戶數(shù)及主要維修項(xiàng)目的工程量。(3)房屋及房屋設(shè)備大修、中修、小修分類維修投資的情況與分析。(4)在規(guī)劃或計劃期內(nèi)改善房屋完損狀況的使用條件、預(yù)期實(shí)現(xiàn)的總目標(biāo)以及實(shí)施步驟。1.1房屋維修概述(5)自管房單位及房產(chǎn)經(jīng)營管理單位，應(yīng)在每年三月份以前報送本年度的房屋安全普查匯總表、年度房屋維修計劃表以及房屋維修投資與主要維修工程量完成情況統(tǒng)計表。表1-1年度房屋中修、大修計劃單表1-2棟房屋定期維修計劃單表1-3棟房屋公用部分日常維修計劃單1.1.11房屋維修設(shè)計或房屋維修方案1.1房屋維修概述勘查房屋的維修范圍應(yīng)按各市（地區(qū)）房產(chǎn)部門的規(guī)定維修范圍執(zhí)行，并進(jìn)行維

16、修工程設(shè)計或制訂房屋維修方案，同時充分聽取用戶意見，使房屋維修的項(xiàng)目設(shè)計或房屋維修方案盡可能合理、可行。(1)維修房屋的平面示意圖，并要注明坐落及與周圍建筑物的關(guān)系。(2)維修工程項(xiàng)目、數(shù)量(含部件更換設(shè)計)、主要用料及舊料利用要求。(3)維修工程的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。(4)維修工程預(yù)(概)算書。1.1.12城市房屋維修基金的籌措1.1房屋維修概述城市房屋維修基金的投入必須滿足房屋安全住用和基本使用條件的需要，在條件允許的情況下，盡量改善房屋居住和使用條件。公有房屋維修應(yīng)建立房屋維修基金制度，維修基金需多方籌措，按照現(xiàn)行財務(wù)制度和有關(guān)規(guī)定分別列支，嚴(yán)禁挪用。1)自管房房租收入或自管房多種經(jīng)營收入中

17、按照規(guī)定應(yīng)提取的房屋維修費(fèi)、折舊費(fèi)；對于未進(jìn)行租賃的自管房屋，亦應(yīng)該按照財務(wù)規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)提取房屋維修費(fèi)、折舊費(fèi)。2)地方、上級財政或本單位應(yīng)給予的政策性房屋維修基金補(bǔ)貼。3)出售商品性質(zhì)的住宅樓房住戶應(yīng)繳納的房屋維修基金按建設(shè)部城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定及本省(自治區(qū))、市(地區(qū))的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。1.1房屋維修概述4)本單位新接管房屋的返修費(fèi)或以前房屋維修甩項(xiàng)工程的補(bǔ)修費(fèi)。5)本單位多種經(jīng)營收入的部分盈余可提取的房屋維修基金。6)國家和本市(地區(qū))法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)政策規(guī)定可用于房屋維修基金的其他資金來源。1.2房屋維修技術(shù)管理1.2.1房屋維修技術(shù)管理的主要任務(wù)為了加強(qiáng)房屋經(jīng)營管理單位的維修技

18、術(shù)管理，合理使用維修基金，延長房屋及其設(shè)備的使用年限，實(shí)現(xiàn)房屋的正常使用年限，確保使用安全，建設(shè)部1985年1月1日發(fā)布試行了房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定（試行）。(1)監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備的過早損耗和損壞，維護(hù)房屋和設(shè)備的完整，提高房屋使用的完好率。(2)組織對所管轄房屋的勘查、鑒定掌握房屋的完損情況。(3)分配房屋維修工程款，審核房屋維修方案和維修工程的預(yù)決算。1.2房屋維修技術(shù)管理(4)與房屋維修施工單位簽訂房屋維修施工合同，在維修工程施工過程中，監(jiān)督房屋維修施工單位按合同的規(guī)定進(jìn)行工期、質(zhì)量檢查，簽發(fā)隱蔽工程記錄。(5)貫徹房屋維修技術(shù)責(zé)任制，明確房屋維修技術(shù)職責(zé)。1.2.2

19、房屋的勘查鑒定房屋勘查鑒定，是房屋維修責(zé)任人（或物業(yè)管理公司）掌握所管房屋的完損狀況的基礎(chǔ)工作，是擬定房屋維修設(shè)計或維修方案、編制維修計劃的依據(jù)。各類房屋的勘查鑒定均按房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定執(zhí)行。1.房屋勘查鑒定分類(1)定期勘查鑒定，即每隔13年對所管房屋進(jìn)行一次逐棟普查，全面掌握房屋的完好和損壞狀況。1.2房屋維修技術(shù)管理(2)季節(jié)性勘查鑒定，即根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛱卣?如雨季、臺風(fēng)、大雪、山洪等)著重對危險房屋、易損壞房屋進(jìn)行檢查，及時搶險解危。(3)工程勘查鑒定，即對需要維修的項(xiàng)目，提出具體意見，確定單位工程維修方案。2.勘查鑒定的責(zé)任落實(shí)(1)房屋勘查鑒定的負(fù)責(zé)人，必須是取得技術(shù)職稱的或

20、有專業(yè)知識的技術(shù)人員。(2)定期或季節(jié)性勘查鑒定，均由小區(qū)物業(yè)或房產(chǎn)管理單位先組織勘查鑒定，再由上級主管部門抽查或復(fù)查。(3)凡需進(jìn)行工程勘查鑒定時，應(yīng)由物業(yè)管理人員填寫報告表，若因未填報而發(fā)生事故的，物業(yè)管理人員要承擔(dān)責(zé)任。1.2房屋維修技術(shù)管理(4)勘查鑒定負(fù)責(zé)人，若因工作失職而造成事故的要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。3.房屋必須先做技術(shù)鑒定的幾種情況(1)需改變房屋使用功能時。(2)房屋可能發(fā)生局部或整體倒塌時。(3)相鄰房屋出現(xiàn)破損，產(chǎn)權(quán)雙方對破損原因有異議時。1.2.3房屋的日常維護(hù)房屋維修責(zé)任人（或物業(yè)管理公司）應(yīng)對所管轄房屋的使用狀況進(jìn)行監(jiān)督，并加強(qiáng)日常維護(hù)，定期對管轄區(qū)內(nèi)的住戶（用戶）進(jìn)行走

21、訪。對各類房屋均應(yīng)按設(shè)計使用功能的要求進(jìn)行維護(hù)。用戶應(yīng)遵守有關(guān)公用部分的使用規(guī)定，對房屋公用部分自覺進(jìn)行維護(hù)，保證房屋不受損害。1.2房屋維修技術(shù)管理1.小修工程項(xiàng)目的日常收集(1)設(shè)置便民報修信箱。(2)建立接待值班制度。(3)組織定期的維修咨詢服務(wù)活動。2.編制小修工程計劃3.落實(shí)小修工程任務(wù)4.監(jiān)督檢查小修工程1.2.4房屋維修工程的質(zhì)量監(jiān)督1.2房屋維修技術(shù)管理房屋維修工程的質(zhì)量監(jiān)督，是房屋維修責(zé)任人（或物業(yè)管理公司）在房屋維修施工全過程要貫徹的重中之重，加強(qiáng)房屋維修工程的質(zhì)量監(jiān)督，才能保證維修工程的投資效果，才能做到真正為廣大居民和用戶提供滿意的服務(wù)。房屋維修施工企業(yè)要依靠質(zhì)量和信譽(yù)

22、取勝，進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)管理，提高職工素質(zhì)，要以質(zhì)量爭信譽(yù)、求生存，要正確處理質(zhì)量與工期、質(zhì)量與效益、經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的關(guān)系。施工企業(yè)完成的房屋維修工程的竣工工程，質(zhì)量要求達(dá)到全部合格以上。(1)房屋維修責(zé)任人(或物業(yè)管理公司)和修繕施工單位要簽訂承發(fā)包合同，鼓勵實(shí)行招標(biāo)、投標(biāo)制度。1.2房屋維修技術(shù)管理(2)房屋維修工程開工前，房屋維修責(zé)任人(或物業(yè)管理公司)必須招集有關(guān)單位和人員，向房屋維修施工單位及作業(yè)人員進(jìn)行技術(shù)交底，并作出交底記錄或交底紀(jì)要。(3)經(jīng)技術(shù)交底后，房屋維修責(zé)任人(或物業(yè)管理公司)應(yīng)指派專人(甲方代表)與修繕施工單位建立固定聯(lián)系，監(jiān)督房屋維修設(shè)計或房屋維修方案的實(shí)施。(4)

23、若房屋維修工程的設(shè)計圖或維修方案與施工現(xiàn)場實(shí)際有出入，或因施工技術(shù)條件、材料規(guī)格、質(zhì)量等不能滿足要求時，房屋維修施工單位應(yīng)及時提出變更要求，經(jīng)制定房屋維修方案或進(jìn)行房屋維修設(shè)計的單位同意簽證并發(fā)給變更通知書以后，方可變更施工方案。1.2房屋維修技術(shù)管理(5)從房屋維修工程特點(diǎn)出發(fā)，在不改變原房屋維修設(shè)計或房屋維修方案，不提高使用功能及用料標(biāo)準(zhǔn)的條件下，在征得甲方代表同意簽證后，可酌情增減變更項(xiàng)目。(6)房屋維修工程的質(zhì)量檢驗(yàn)與評定按房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。(7)房屋維修工程中隱蔽工程的質(zhì)量檢驗(yàn)1)房屋維修施工單位在工程隱蔽前要通知房產(chǎn)管理或物業(yè)管理單位驗(yàn)收后進(jìn)行隱蔽；否則，不得掩埋或

24、隱蔽。2)房屋維修施工單位若不通知房產(chǎn)管理部門或物業(yè)管理單位驗(yàn)收而自行掩埋隱蔽工程造成的損失，由房屋維修施工單位承擔(dān)直接責(zé)任。1.2房屋維修技術(shù)管理3)房屋維修責(zé)任人(或物業(yè)管理公司)在接到房屋維修施工單位通知后，不按規(guī)定期限驗(yàn)收而造成損失時，由房產(chǎn)管理或物業(yè)管理單位自己承擔(dān)一切責(zé)任。4)發(fā)生維修工程質(zhì)量事故，甲方代表應(yīng)向本單位技術(shù)負(fù)責(zé)人及時報告，并聯(lián)系有關(guān)部門，配合房屋維修施工單位認(rèn)真查處。1.2.5房屋維修工程的竣工驗(yàn)收房屋維修施工單位完成全部房屋維修工程施工合同規(guī)定的維修項(xiàng)目后，應(yīng)通知房屋維修責(zé)任人（或物業(yè)管理公司）及時進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并同時進(jìn)行維修工程質(zhì)量的評定。1.房屋維修工程竣工驗(yàn)收

25、的目的2.房屋維修工程竣工驗(yàn)收的一般依據(jù)(1)房屋維修工程合同。1.2房屋維修技術(shù)管理(2)房屋維修設(shè)計圖或維修方案說明。(3)房屋維修工程變更通知書。(4)房屋維修工程技術(shù)交底記錄或紀(jì)要。(5)房屋維修工程隱蔽工程驗(yàn)收記錄。(6)材料、構(gòu)件檢驗(yàn)及設(shè)備調(diào)試等資料。3.房屋維修工程竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)(1)符合維修設(shè)計或維修方案的要求，滿足合同的約定。(2)符合房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，對不符合維修設(shè)計或維修方案的項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行返修直到符合規(guī)定。(3)技術(shù)資料和原始記錄齊全、完整、準(zhǔn)確。(4)窗明、地凈、路通、場地清，具備使用條件。1.2房屋維修技術(shù)管理(5)水、電、暖、消防、煤氣、電梯等設(shè)備

26、調(diào)試運(yùn)行正常，煙道、通風(fēng)道、管道等暢通無阻。4.竣工驗(yàn)收的組織1.2.6房屋工程維修的技術(shù)檔案管理房屋維修的技術(shù)檔案，除包括新建期間所形成的技術(shù)資料外，凡屬中修及以上的工程，一般還應(yīng)提供維修技術(shù)檔案資料，內(nèi)容如下：(1)維修工程施工合同。(2)竣工工程圖。(3)相關(guān)的維修施工資料(包括設(shè)備、主要材料合格證書，混凝土、砂漿配合比試驗(yàn)報告等)。(4)維修工程質(zhì)量等級檢查評定結(jié)果。1.2房屋維修技術(shù)管理(5)隱蔽工程記錄。(6)維修工程項(xiàng)目的決算資料。(7)竣工驗(yàn)收資料。(8)維修前后的照(底)片或錄像。1.2.7房屋維修工程的技術(shù)責(zé)任制1.2房屋維修技術(shù)管理房屋維修的工程質(zhì)量一般由房屋維修責(zé)任人（

27、或物業(yè)管理公司）配備的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理。有條件的市（地區(qū)）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站，負(fù)責(zé)本市城鎮(zhèn)房屋的各種房屋維修工程質(zhì)量的監(jiān)督管理。房屋維修工程質(zhì)量監(jiān)督的主要職責(zé)是：貫徹實(shí)施國家和本市有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)；依法辦理房屋所有人、維修責(zé)任人的工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記，并對房屋維修工程設(shè)計、房屋維修施工單位的資質(zhì)與營業(yè)范圍進(jìn)行核查；對房屋維修施工單位的質(zhì)量管理和工程質(zhì)量進(jìn)行巡回監(jiān)督、重點(diǎn)抽查、竣工工程質(zhì)量核定。(1)房屋維修責(zé)任人(或大型物業(yè)管理公司)有條件的應(yīng)設(shè)置總工程師、主任工程師、小區(qū)技術(shù)負(fù)責(zé)人(技術(shù)人員)等技術(shù)崗位，以利于實(shí)現(xiàn)房屋維修技術(shù)工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和分級管理。1.2房屋維修技術(shù)管理(2

28、)主任工程師的具體技術(shù)職責(zé)如下：1)制訂房屋維修實(shí)施方案。2)掌握房屋維修工程技術(shù)，熟悉房屋結(jié)構(gòu)及使用要求。3)熟悉有關(guān)房屋維修的相關(guān)規(guī)章制度。4)掌握所管轄房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)情況、地上地下的管道分布情況，所管轄房屋的使用年限及其存在的問題。5)組織房屋維修人員對所管轄房屋進(jìn)行房屋維修和養(yǎng)護(hù)活動。6)定期對小區(qū)維修負(fù)責(zé)人(技術(shù)人員)進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高小區(qū)維修負(fù)責(zé)人(技術(shù)人員)的服務(wù)質(zhì)量和技術(shù)水平。(3)小區(qū)技術(shù)負(fù)責(zé)人(技術(shù)人員)的具體技術(shù)職責(zé)如下：1)負(fù)責(zé)具體的棟號房屋維修服務(wù)工作。2)及時到現(xiàn)場察看房屋維修施工工程的具體情況。1.2房屋維修技術(shù)管理3)負(fù)責(zé)房屋維修工程結(jié)算的審查工作。4

29、)監(jiān)督房屋維修工程施工的全過程和房屋維修竣工工程驗(yàn)收工作，并把好維修工程質(zhì)量關(guān)。5)參與所管轄房屋的安全、防火、防風(fēng)等工作。6)負(fù)責(zé)房屋維修工程施工檔案和房屋維修技術(shù)資料的整理和歸檔工作。1.3房屋建筑維修工程的質(zhì)量評定1.分項(xiàng)工程的質(zhì)量評定(1)合格：主要項(xiàng)目，均應(yīng)全部符合標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；一般項(xiàng)目，均應(yīng)基本符合標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；對有“質(zhì)量要求和允許偏差”的項(xiàng)目，其抽查點(diǎn)數(shù)中，有60%及以上達(dá)到要求的，該分項(xiàng)質(zhì)量評為合格。(2)優(yōu)良：在合格的基礎(chǔ)上，對有“質(zhì)量要求和允許偏差”的項(xiàng)目，其抽查點(diǎn)數(shù)中，有80%及以上達(dá)到要求的，該分項(xiàng)質(zhì)量評為優(yōu)良。2.分部工程的質(zhì)量評定3.單位工程的質(zhì)量評定本章小結(jié)1.房屋維

30、修時要本著美化城市、造福人民、有利生產(chǎn)、方便生活的原則進(jìn)行維修。1.3房屋建筑維修工程的質(zhì)量評定2.房屋維修工作的意義是為了恢復(fù)和完善房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。3.房屋維修工程分為翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程和綜合修理工程五類。4.房產(chǎn)管理部門及房屋維修責(zé)任人所管轄房屋的維修工程范圍應(yīng)按各市(地區(qū))房產(chǎn)部門的有關(guān)文件規(guī)定的范圍執(zhí)行。5.房屋日常管理工作的工作質(zhì)量是做好房屋維修工作的有力保證。6.房屋管理的主要內(nèi)容是建筑物管理、房屋設(shè)備管理、房屋租賃管理。7.房屋維修管理必須堅持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則。1.3房屋建筑維修工程的質(zhì)量評定8.房屋維修責(zé)任的劃分是為了確定

31、房產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司、房屋承建施工單位、房屋產(chǎn)權(quán)所有人(業(yè)主)、房屋維修責(zé)任人、房屋使用人應(yīng)分別承擔(dān)的維修責(zé)任和應(yīng)擔(dān)負(fù)房屋維修費(fèi)用的界限。9.各級房地產(chǎn)管理部門或維修責(zé)任人應(yīng)根據(jù)房屋安全普查狀況，編制房屋維修長期規(guī)劃和年度計劃，并指導(dǎo)自管房單位編制年度房屋維修計劃和制定房屋維修管理制度，按規(guī)定事項(xiàng)監(jiān)督檢查其執(zhí)行情況。10.城市房屋維修基金的投入必須滿足房屋安全使用和基本使用條件的需要，在條件允許的情況下，盡量改善居住條件。11.房屋維修技術(shù)管理是對房屋的勘查、鑒定、維修、使用等各個環(huán)節(jié)的技術(shù)活動和技術(shù)工作的各種要素進(jìn)行科學(xué)管理的總稱。1.3房屋建筑維修工程的質(zhì)量評定12.房屋勘查鑒定是房屋維修責(zé)任人(或物業(yè)管理公司)掌握所管房屋的完損狀況的基礎(chǔ)工作，是擬定房屋維修設(shè)計或房屋維修方案、編制房屋維修計劃的依