產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題

1、產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售風(fēng)險(xiǎn)原來(lái)一直有爭(zhēng)論，大多是從經(jīng)營(yíng)管理的難 度等方面來(lái)探討，本文從稅務(wù)角度的分析是一種比較現(xiàn)實(shí)和客觀 的角度，從中看出來(lái)產(chǎn)權(quán)酒店確實(shí)存在不少需要克服的現(xiàn)實(shí)問題。里面涉及的稅務(wù)種類大家可以積累起來(lái)，在有具體項(xiàng)目需要測(cè)算 的時(shí)候有可能用上。產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)落地生根， 最早是房產(chǎn)開發(fā)商借以融資、 盤活資產(chǎn)的一種方式，它對(duì)于開發(fā)商而言不失為一種較好的營(yíng)銷策略，對(duì)促 進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有其積極的作用。由于它的固有缺陷，在開發(fā)商、 投資者、酒店管理方以及稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管等均存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。1、房產(chǎn)開發(fā)商 開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店銷售給投資者(業(yè)主)，按照規(guī)定主要應(yīng)該繳納以下稅金:(1

2、 )營(yíng)業(yè)稅金及附加同時(shí)還需要繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。根據(jù)國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文”等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商取得了銷售的預(yù)收款即需要按照25%稅率的預(yù)繳企業(yè)所得稅。(3) 土地增值稅 按照土地增值稅暫行條例等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商銷售產(chǎn)權(quán)式酒店給業(yè)主，需要繳納土地增值稅。(4)印花稅 根據(jù) 財(cái)稅2006162號(hào)文”規(guī)定，銷售產(chǎn)權(quán)式酒店而簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.05 %繳納印花稅2、投資者(業(yè)主) (1 )購(gòu)買環(huán)節(jié)A、契稅 根據(jù)契稅暫行條例的規(guī)定，投資者(業(yè)主)購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店，就應(yīng)該繳納3 %-5%的契稅。B、印花稅 投資者(業(yè)主)簽訂了購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的購(gòu)房合同，應(yīng)該繳納0.05的印花稅，還

3、應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元。(2)收取房租環(huán)節(jié)業(yè)主（投資者）將所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)式酒店委托酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并向其固定收取明年投資額10%以上的投資收益。對(duì)于這樣的投資 收益只能界定為出租房屋的租金收入。因此，主要涉稅有:A營(yíng)業(yè)稅及附加（國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問題的批復(fù)稅函2006478號(hào)）明確規(guī)定:投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)” 征收5%的營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)按照相關(guān)規(guī)定還應(yīng)該繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。B、房產(chǎn)稅 根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，業(yè)主對(duì)外出租房屋，房產(chǎn)稅以租金收入為計(jì)稅依

4、據(jù)，稅率為12%。C、土地使用稅店，應(yīng)該按照國(guó)有土地使用權(quán)證所載面積征收土地使用稅。D、個(gè)人所得稅根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定,對(duì)業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)式酒(國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問題的批復(fù)稅函2006478號(hào))明確規(guī)定:投資者(業(yè)主)按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目 征收個(gè)人所得稅?！径惵省浚喊凑?財(cái)稅2000125號(hào)”規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10 %的稅率征收個(gè)人所得稅。【計(jì)稅依據(jù)】：按照 國(guó)稅函2002146號(hào)”規(guī)定:個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí),應(yīng)依次扣除相關(guān)費(fèi)用。

5、3、酒店管理方 酒店管理方一般均是房地產(chǎn)開發(fā)商出資成立的管理酒店的公司,也有可能是開發(fā)商聘請(qǐng)的專業(yè)酒店管理公司。酒店管理公司承擔(dān)著酒店 經(jīng)營(yíng)管理的重要職責(zé)，它主要涉及以下稅金:(1 )營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)收入，應(yīng)該征收5%的營(yíng)業(yè)稅金以及相應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加。根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定，酒店管理公司應(yīng)該就其經(jīng)營(yíng)的凈所得繳納25%的企業(yè)所得稅。(3) 代扣代繳投資者房租收入的個(gè)人所得稅根據(jù)個(gè)人所得稅法相關(guān)規(guī)定，酒店管理公司是個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人，按照稅法規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅是扣繳義務(wù)人的法定義 務(wù)，必須依法履行。(4)代扣代繳投資者(業(yè)主)的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅 一般說(shuō)來(lái)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)均會(huì)要求

6、酒店管理公司代扣代繳投資者(業(yè)主)應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅。A面對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有政策依據(jù)的代扣代繳如果不執(zhí)行，勢(shì)必加深與稅務(wù)機(jī)關(guān)的征納矛盾;B如果代扣了投資者的相關(guān)稅金，相當(dāng)于直接減少了投資者的收益，也會(huì)加劇與投資者的對(duì)立。因此，酒店管理公司是否代扣代繳投資者的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，如何應(yīng)對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、投資者，就顯得十分尷尬，甚至處 于兩難的境地。4、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)由于購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者均是自然人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如何有效征收投資者出租收入的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，不能說(shuō)稅務(wù)機(jī) 關(guān)是束手無(wú)策，起碼是成為了征管的難題之一。(1)委托酒店管理公司代扣代繳 如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)委

7、托酒店管理公司代扣代繳，對(duì)強(qiáng)化這一部分稅金的征管意義重大。但是沒有充分的法律、政策依據(jù)，酒店管理公司 很難履行代扣代繳職能，投資者已可能不認(rèn)可這種沒有法律、 政策依據(jù) 的代扣代繳。(2 )主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收面對(duì)人數(shù)眾多的購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收的難度可想而知。不僅增大了征稅成本，而且極有可能導(dǎo)致國(guó)家稅款 白白流失。從上述分析可知，產(chǎn)權(quán)式酒店模式對(duì)于開發(fā)商(含酒店管理方)、投資者以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都存在較多的稅務(wù)問題。由于稅收問題很可能導(dǎo)致開發(fā)商無(wú)法兌現(xiàn)對(duì)投資者收益回報(bào)的承諾，投資者的利益得不到有 效保障，國(guó)家的稅款也可能會(huì)有所流失， 更有甚者完全有可能形成嚴(yán)重 的社會(huì)不穩(wěn)

8、定因素。(三) 解決產(chǎn)權(quán)式酒店法律、稅務(wù)問題的思考產(chǎn)權(quán)式酒店這一新生事物，對(duì)于開發(fā)商及時(shí)回收資金、 拓寬投資者的理財(cái)渠道，應(yīng)該是一種有益的嘗試。但是，也必須正視因產(chǎn)權(quán)式酒 店而產(chǎn)生的法律、稅務(wù)問題。為了尋求解決方法與措施，最大程度地保 障開發(fā)商、投資者的權(quán)益，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，減少國(guó)家稅款流失。筆者認(rèn) 為可以從以下兩方面考慮:其一，完善相關(guān)法律手續(xù)，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。1、開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)式酒店的促銷廣告中應(yīng)該誠(chéng)信為本”，不僅要宣傳其投資收益的利好，而且要明確告知投資者所存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。2、開發(fā)商在與投資者簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同范本，不能出現(xiàn) 售后包租”以及類似的相關(guān)內(nèi)容，以免造成違 法合同。

9、3、開發(fā)商應(yīng)該對(duì)酒店的餐飲、會(huì)所等娛樂休閑配套設(shè)施向投資者作出不予銷售的承諾。產(chǎn)權(quán)式酒店在開業(yè)后，便將此產(chǎn)權(quán)抵押給銀行, 以作為對(duì)業(yè)主回報(bào)承諾的擔(dān)保。4、為了保證開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)關(guān)于投資收益的承諾，投資者應(yīng)該同開發(fā)商簽訂擔(dān)保投資收益補(bǔ)充協(xié)議，以保障投資者的權(quán)益。其二，多角度防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，以保障各方權(quán)益。1、產(chǎn)權(quán)式酒店的商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)商指定或委托一家酒店管理公司與投資者簽訂委托管理合同，酒店管理公司以第三方的名義對(duì)投資回報(bào)作出承諾時(shí)，必須對(duì)相關(guān)稅收政策進(jìn)行明示, 以免誤導(dǎo)投資者。2、投資者應(yīng)該全面地、理性地分析產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)問題,特別是對(duì)占投資收益額近30%的涉稅支出要有充分的考

10、慮。3、酒店管理方應(yīng)該對(duì)自身經(jīng)營(yíng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí),對(duì)是否按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求代扣代繳投資者相關(guān)稅金要有一個(gè)明智 的選擇，并有解決問題的預(yù)案措施。4、針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的如何征收投資者的相關(guān)稅金 （營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅）的現(xiàn)實(shí)問題，為了保障國(guó)家稅款的不流失，建議 國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)有關(guān)稅收政策， 以利基層主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)這一部 分稅金的征管。綜上所述，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店這種創(chuàng)新模式的認(rèn)識(shí)，應(yīng)進(jìn)一步深化。我們應(yīng)該不斷研究與探討在產(chǎn)權(quán)式酒店模式下如何降低開發(fā)商、投資者的 涉稅風(fēng)險(xiǎn)，如何完善和強(qiáng)化稅收征管措施，探索和拓展其納稅籌劃空間。所以，產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢(shì)對(duì)開發(fā)商、投資者而言不能簡(jiǎn)單總結(jié)為

11、是一塊可口的餡餅”它在法律、涉稅等方面的風(fēng)險(xiǎn)也不能說(shuō)就是陷阱”愛人者，人恒愛之；敬人者，人恒敬之；寬以濟(jì)猛，猛以濟(jì)寬，政是以和。將軍額上能跑馬，宰相肚里能撐船。最高貴的復(fù)仇是寬容。有時(shí)寬容引起的道德震動(dòng)比懲罰更強(qiáng)烈。君子賢而能容罷，知而能容愚，博而能容淺，粹而能容雜。寬容就是忘卻，人人都有痛苦，都有傷疤，動(dòng)輒去揭，便添新創(chuàng)，舊痕新傷難愈合，忘記昨日的是非，忘記別人先前對(duì)自己的指責(zé)和謾罵，時(shí)間是良好的止痛劑，學(xué)會(huì)忘卻，生活才有陽(yáng) 光，才有歡樂。不要輕易放棄感情，誰(shuí)都會(huì)心疼；不要沖動(dòng)下做決定，會(huì)后悔一生。也許只一句分手，就再也不見；也許只一次主動(dòng)，就能挽回遺憾。世界上沒有不爭(zhēng)吵的感情，只有不肯包容

12、的心靈；生活中沒有不會(huì)生氣的人，只有不知原諒的心。感情不是游戲，誰(shuí)也傷不起；人心不是鋼鐵，誰(shuí)也疼不起。好緣分，憑的就是真心真意；真感情，要的就是不離不棄。愛你的人，舍不得傷你；傷你的人，并不愛你。你在別人心里重不重要，自己可以感覺到。所謂華麗的轉(zhuǎn)身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人卻很少。誰(shuí)在默默的等待，誰(shuí)又從未走遠(yuǎn)，誰(shuí)能為你一直都在？這世上，別指望人人都對(duì)你好，對(duì)你好的人一輩子也不會(huì)遇到幾個(gè)。人心只有一顆，能放在心上的人畢竟不多；感情就那么一塊，心里一直裝著你其實(shí)是難得。動(dòng)了真情，情才會(huì)最難割；付出真心，心才會(huì)最難舍。你在誰(shuí)面前最蠢，就是最愛誰(shuí)。其實(shí)戀愛就這

13、么簡(jiǎn)單，會(huì)讓你智商下降，完全變了性格，越來(lái)越不果斷。所以啊，不管你有多聰明，多有手段，多富有攻擊性，真的愛上人時(shí)，就一點(diǎn)也用不上。這件事情告訴我們。誰(shuí)在你面前很聰明，很有手段，誰(shuí)就真的不愛你呀。遇到你之前，我以為愛是驚天動(dòng)地，愛是轟轟烈烈抵死纏綿；我以為愛是蕩氣回腸，愛是熱血沸騰幸福滿滿。我以為愛是窒息瘋狂，愛是炙熱的火炭?；橐錾顮渴肿哌^酸甜苦辣溫馨與艱難，我開始懂得愛是經(jīng)得起平淡。愛人者，人恒愛之；敬人者，人恒敬之；寬以濟(jì)猛，猛以濟(jì)寬，政是以和。將軍額上能跑馬，宰相肚里能撐船。最高貴的復(fù)仇是寬容。有時(shí)寬容引起的道德震動(dòng)比懲罰更強(qiáng)烈。君子賢而能容罷，知而能容愚，博而能容淺，粹而能容雜。寬容就

14、是忘卻，人人都有痛苦，都有傷疤，動(dòng)輒去揭，便添新創(chuàng)，舊痕新傷難愈合，忘記昨日的是非，忘記別人先前對(duì)自己的指責(zé)和謾罵，時(shí)間是良好的止痛劑，學(xué)會(huì)忘卻，生活才有陽(yáng) 光，才有歡樂。不要輕易放棄感情，誰(shuí)都會(huì)心疼；不要沖動(dòng)下做決定，會(huì)后悔一生。也許只一句分手，就再也不見；也許只一次主動(dòng)，就能挽回遺憾。世界上沒有不爭(zhēng)吵的感情，只有不肯包容的心靈；生活中沒有不會(huì)生氣的人，只有不知原諒的心。感情不是游戲，誰(shuí)也傷不起；人心不是鋼鐵，誰(shuí)也疼不起。好緣分，憑的就是真心真意；真感情，要的就是不離不棄。愛你的人，舍不得傷你；傷你的人，并不愛你。你在別人心里重不重要，自己可以感覺到。所謂華麗的轉(zhuǎn)身，都有旁人看不懂的情深。人在旅途，肯陪你一程的人很多，能陪你一生的人卻很少。誰(shuí)在默默的等待，誰(shuí)又從未走遠(yuǎn)，誰(shuí)能為你一直都在？這世上，別指望人人都對(duì)你好，對(duì)你好的人一輩子也不會(huì)遇到幾個(gè)。人心只有