物業(yè)管理項目負責(zé)人操作手冊41

1、人力資源管理框架圖人力資源管理管理項目負責(zé)人人力資源工作的權(quán)限和程序序 號工作內(nèi)容部門經(jīng) 理權(quán)限工作程序辦理期限1部門組織架構(gòu)和 職務(wù)說明書的制 訂和調(diào)整。承辦根據(jù)本部門情況編制，主送人力資源 部經(jīng)理，抄送分管總助。變動后15日內(nèi)2人員編制的制訂 與修改承辦根據(jù)實際情況制訂和更改部門編制， 主送人力資源部經(jīng)理，抄送人力資源 部招聘管理員。根據(jù)實際 情況調(diào)整3人員招聘與錄用審核部門根據(jù)崗位空缺情況，將招聘條件 主送人力資源部招聘管理員，抄送人 力資源部經(jīng)理。所有人員由人力資源部統(tǒng)一招聘、調(diào) 配。部門如有關(guān)系需要安排人員就業(yè)，需 通過公司統(tǒng)一考核，同等條件下可照 顧優(yōu)先錄用。根據(jù)崗位 空缺情況4勞

2、動合同審核所有員工到岡一個月內(nèi)須簽疋勞動 合同。審核簽定勞動合同審批表，主送 招聘管理員。每月25日刖5職員入冊承辦職員到崗一個月內(nèi)根據(jù)工作表現(xiàn)決 定是否填寫員工登記表（俗稱大 表）0如填寫需在員工登記表上 加簽部門經(jīng)理意見（不簽名字），資 料統(tǒng)一上交人力資源部薪酬福利管 理員。每月20日刖6職員轉(zhuǎn)正承辦新職員接受公司強化培訓(xùn)與集團 NEO培訓(xùn)后具備轉(zhuǎn)正資格。根據(jù)職員表現(xiàn)確定轉(zhuǎn)正時間，在萬 科企業(yè)股份有限公司職員轉(zhuǎn)正審批 表填寫意見后（不簽名字），將資 料上交薪酬福利管理員。每月20日刖7職工轉(zhuǎn)正審核部門人事管理員填寫轉(zhuǎn)正審批表， 部門經(jīng)理審核簽署意見，主送薪酬福 利管理員。每月25日刖8員工

3、轉(zhuǎn)正審核員工主管上級填寫轉(zhuǎn)正審批表， 部門經(jīng)理審核簽署意見，主送人力資 源部。每月25日刖9部門月培訓(xùn)計劃審批主送內(nèi)部培訓(xùn)管理員，抄送培訓(xùn)組。每月3日刖10在職輔導(dǎo)承辦按層階培訓(xùn)體系的要求，針對部門基 層員工的狀況進行在職輔導(dǎo)。11主管級人員任免承辦根據(jù)日常表現(xiàn)，部門經(jīng)理提出主管任 免，主送人力資源部經(jīng)理。免職人員部門提出免職理由，主送人 力資源部經(jīng)理。根據(jù)崗位 空缺情況12主辦、員工班長 級人員任免審批對擬升職人員進行培訓(xùn)、考核及班組 內(nèi)滿意度測評，簽發(fā)人事任命，同時 主送薪酬福利管理員，抄送人力資源 部全體。免職人員部門經(jīng)理要進行面談，簽發(fā) 免職決定，主送薪酬福利管理員，抄 送人力資源部全

4、體。根據(jù)崗位 空缺情況13加薪承辦 審核（員 工加薪）根據(jù)工作業(yè)績，確定加薪后填寫薪 金調(diào)整表，主送人力資源部經(jīng)理。每月25日刖14辦理保險審核審批辦理社會保險審批表，主送 薪酬福利管理員。所有員工轉(zhuǎn)正后須辦理社會保險和 人身意外保險。每月10日刖15加班匯總表 考核匯總表審批根據(jù)實際情況審批后，部門備案。制訂工資刖15工資審批審批工資表簽字。每月5日刖17暫住證審批審批辦理暫住證審批表，主送招 聘管理員。辦理月份15日前18考勤匯總表審批審批考勤匯總表，主送薪酬福利 管理員。職員每月30日前， 員工、職 工每月5 日前19崗位證書檢杳檢查部門人員的持證上崗情況每月20請假審批員工15日內(nèi)病、

5、事假、探親假 管理人員、技術(shù)員7天內(nèi)的假 主送薪酬福利管理員審核員工15日以上的病、事假管理人員、技術(shù)員7天以上的假 主送薪酬福利管理員21員工面談承辦每年一次，面談內(nèi)容包括工作生活中 的收獲及疑問、職業(yè)生涯規(guī)劃等內(nèi)容22處理員工申述承辦對員工申述的問題，三個工作日內(nèi)給 予答復(fù)，答復(fù)的內(nèi)容包括事情調(diào)查結(jié) 果、擬米取的措施等，鼓勵員工提出 中肯意見。23落實員工滿意度 調(diào)查需整改的內(nèi) 容承辦按公司每年兩次的員工滿意度調(diào)查 情況進行整改，監(jiān)督整改計劃的落實 情況24監(jiān)督部門各人員 直屬上級的工作 方法與狀態(tài)監(jiān)控定期了解部門內(nèi)部班長、主辦、主管 的工作方法與工作狀態(tài)，并進行必要 的指導(dǎo)與改進。25辭

6、退各類人員已轉(zhuǎn)正并由部門提出辭退的，必須符 合以下條件：1、試工期內(nèi)的；2、嚴重違反勞動紀律；（對于不屬于嚴重違反勞動紀律情 況地，一般按先發(fā)過失通知書一警告 通知書-辭退流程逐級處理）3、勞動合同到期。對于不符合以上情況的，部門經(jīng)理在 辭退時必須提前一個月通知員工，否 則要發(fā)一個月的代通知金及每年司 齡一個月的補償金。對已轉(zhuǎn)正辭退的人員填寫離職手續(xù) 表，簽字后主送薪酬福利管理員。 進行離職面談。26各類人員辭職審核審批離職手續(xù)表，進行離職 面談，主送招聘管理員，抄送人力資 源部經(jīng)理。主管人員離職主送人力資 源部經(jīng)理。職業(yè)生涯規(guī)劃流程品質(zhì)管理品質(zhì)管理框架圖財務(wù)和經(jīng)營管理財務(wù)和經(jīng)營管理流程圖說明

7、：1 、嚴格控制成本是管理處經(jīng)營工作的重心，向全員灌輸成本理念2、合理維護各類設(shè)備，降低運行成本。3 、考慮將客戶資源轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟效益管理項目負責(zé)人財務(wù)和經(jīng)營管理的權(quán)限和程序序號項目內(nèi)容權(quán)限主送附件/備注1付款單審核2停車場發(fā)票使用情況不定期抽 查3拖欠款減免承辦總經(jīng)理4季度管理報告財務(wù)部分審批重大調(diào)整 須經(jīng)財務(wù) 部同意5日常經(jīng)營性費用2000元以下審批2000-5000 元審核相關(guān)職能部門5000-10000 元承辦相關(guān)職能部門審核，分 管總助審批10000元以上承辦相關(guān)職能部門，分管總 助審核，總經(jīng)理審批65000元以下的非經(jīng) 營性費用會務(wù)、培訓(xùn)、員 工活動、員工福 利費承辦人力資源部審批儀

8、器儀表、品質(zhì) 活動費承辦品質(zhì)管理部審批書報費、社區(qū)文 化費用承辦總經(jīng)理辦公室審批75000元以上的非經(jīng)營性費 用承辦相關(guān)職能部門審核，總 經(jīng)理審批8工程勞務(wù) 合同2000元以下審批2000-5000 元審核相關(guān)職能部門審批5000-10000 元承辦相關(guān)職能部門審核，分 管總助審批10000元以上承辦相關(guān)職能部門、分管總 助審核，總經(jīng)理審批9交際費,000元以內(nèi)審批1000-2000 元承辦相關(guān)職能部門審批2000元以上承辦相關(guān)職能部門審核，總 經(jīng)理審批10差旅費承辦總經(jīng)理審批說明：1、監(jiān)控出納建立拖欠款明細帳、預(yù)收款明細帳、現(xiàn)金日記帳，押金備查簿、 停車場發(fā)票登記簿、資產(chǎn)手工明細臺帳、交際應(yīng)

9、酬費臺帳。2、保管好部門歷任財務(wù)人員交接單租售管理流程信息管理管理項目信息報送方式和時限序 號信息類別內(nèi)容描述經(jīng)理 職責(zé)主送抄送報送時限扌艮送方式1信息半月 報部門主要工作完成 情況及計劃描述審批2日、17日PM17 : 30刖上載內(nèi)部網(wǎng)2信息快報重要性較高，部門審閱總經(jīng)理辦公分管領(lǐng)導(dǎo)r 1個工作日郵件正面事件室內(nèi)3突發(fā)事件體系文件規(guī)定的內(nèi) 容審閱品質(zhì)管理部 分管領(lǐng)導(dǎo)總經(jīng)理辦 公室1小時內(nèi)4投訴信息各類服務(wù)、管理投 訴審閱品質(zhì)管理部分管領(lǐng)導(dǎo) 總經(jīng)理辦 公室1小時郵件5入住信息統(tǒng)一入住樓盤:審閱r當天網(wǎng)上公告6租售信息租賃、轉(zhuǎn)讓信息審閱租賃中心當天郵件7管理報告管理處季度管理報 告或周工作簡報審

10、批分管領(lǐng)導(dǎo)總經(jīng)理辦 公室季度首月20日前上載內(nèi)部網(wǎng)8會議紀要部門級重要會議審批分管領(lǐng)導(dǎo)總經(jīng)理辦 公室會議結(jié)束3日內(nèi)上載內(nèi)部 網(wǎng)、郵件9小區(qū)榮譽國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu) 及其它各種獎勵、 稱號審閱總經(jīng)理辦公 室分管領(lǐng)導(dǎo)獲得榮譽 當日信息快報10工作計劃月工作計劃審批分管領(lǐng)導(dǎo)每月1日前信息網(wǎng)工作 計劃管理系 統(tǒng)11工作計劃 完成情況上月工作計劃完成 情況審批分管領(lǐng)導(dǎo)每月1日前信息網(wǎng)工作 計劃管理系 統(tǒng)12媒體采訪采訪要點、報道全 文審閱總經(jīng)理辦公 室分管領(lǐng)導(dǎo)采訪2個工 作日內(nèi)郵件13媒體曝光即將或已發(fā)生的媒 體負面報道審閱總經(jīng)理辦公 室品質(zhì)管理 部分管領(lǐng)導(dǎo)事發(fā)1小時 內(nèi)說明：1、部門經(jīng)理是本部門信息管理第

11、一責(zé)任人，對部門發(fā)出的信息負有直接責(zé)任2、重要信息必須以郵件形式按限定級別發(fā)送，不得通過信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布；3、報送時限如遇節(jié)假日順延，重要信息除外。資產(chǎn)管理行政后勤管理工作服領(lǐng)用權(quán)限序號項目內(nèi)容權(quán)限報送方式注意事項1各崗位服裝 的領(lǐng)用和換 新審批物資領(lǐng)（借）用單 主送房管部后勤主辦 抄送房產(chǎn)部主管和金色家園注明領(lǐng)取種類數(shù)量， 工作服穿著人員； 確保工作服按規(guī)定 穿著滿2年2領(lǐng)用本崗位 以上的工作 服審核申請物資領(lǐng)（借）用單主送分管總助抄送房管部后勤主辦和主管，金色家園業(yè)務(wù)管理管理項目負責(zé)人例行工作表序號工作內(nèi)容月季半年年1管理服務(wù)報告首月20日前2顧客懇談會半年一次3業(yè)委會會議每季至少一次4外包保

12、潔巡查及 評估報告5日前5保潔現(xiàn)場巡查和 記錄每月一次6機電設(shè)備年檢計 劃12月15日刖7設(shè)備檢查及記錄每月一次8職員工面談半年一次9員工面談每年一次10B級查崗計劃12月31日刖11安全消防檢查及 記錄每月一次設(shè)備設(shè)施管理安全管理保潔管理綠化管理客戶關(guān)系管理客戶服務(wù)流程客戶投訴處理流程 CI標識管理裝修管理說明:1、改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)的，需有建筑物原設(shè)計單位或有相應(yīng)資質(zhì)的 設(shè)計單位提出的設(shè)計方案及政府審批部門的審核證明材料。2、只鋪木地板、刷墻的裝修，可不提供施工隊的承建資格證。會所管理工程遺留問題處理說明：1、保修期以發(fā)出的入伙通知書上的入伙日期開始計算迎檢工作流程業(yè)委會籌備和選舉流

13、程業(yè)委員會和業(yè)主懇談會會議工作流程本體維修基金管理和使用物業(yè)前期管理入伙前工作計劃表工作 項目主要內(nèi)容負責(zé)人完成 時間完成 情況備注與發(fā) 展商 溝通對接管理用房和保安住房經(jīng)理對接小區(qū)公共洗手間的設(shè)置經(jīng)理對接保安宿舍水、電和排水排污 問題設(shè)備主管對接垃圾收集點設(shè)備主管對接裝修款式設(shè)備主管跟蹤前期工程遺留問題的處理情 況設(shè)備主管設(shè)備交接設(shè)備主管住宅交接設(shè)備主管公用設(shè)施交接設(shè)備主管再次遞交整改、返修清單設(shè)備主管簽定返修合同經(jīng)理列出所有分包方的聯(lián)系電話設(shè)備主管管理處食堂和員工宿舍的租用經(jīng)理技術(shù)員值班室裝修設(shè)備主管食堂和員工宿舍的裝修設(shè)備主管管理處的裝修經(jīng)理會議室的裝修經(jīng)理購置辦公設(shè)備及用品仃政后勤辦公

14、場所的布置仃政后勤保潔外包人員到位經(jīng)理入伙前1月綠化人員、會所人員到位經(jīng)理入伙前1月購買綠化工具仃政后勤管理人員到位經(jīng)理入伙前1月維修人員到位經(jīng)理入伙前2月安全管理人員到位經(jīng)理入伙前1月刻制管理處公章仃政后勤辦理管理處營業(yè)執(zhí)照、收費許可 證、稅務(wù)登記證仃政后勤辦理停車場營業(yè)執(zhí)照仃政后勤制作備用鑰匙柜（辦公室、宿舍等鑰匙）設(shè)備主管制作員工宿舍床50張設(shè)備主管購買文件柜仃政后勤建立與政府部門聯(lián)系經(jīng)理購買證件懸掛鏡框仃政后勤確定管理制度、崗位職責(zé)及工作 管理流程經(jīng)理編寫各類設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書及 規(guī)章制度設(shè)備主管購置管理處辦公設(shè)備（保險柜、 電腦、打印機、白板）、用品、值 班室辦公桌椅、培訓(xùn)椅及電視機

15、仃政后勤購置保安用品仃政后勤購置維修工具仃政后勤購買維修材料仃政后勤制作培訓(xùn)室隔離展板、培訓(xùn)桌設(shè)備主管管理處領(lǐng)取公司人事操作指南行政 制度匯編、財務(wù)制度、規(guī)定匯 編CI手冊客戶主辦領(lǐng)取體系部分常用表格（如值班 本、物資領(lǐng)用單）客戶主辦安裝人事、設(shè)備、財務(wù)軟件電腦室跟總辦對接安全員、保潔員服裝 款式仃政后勤鄰取各崗位人員服裝客戶主辦-1層建消防沙池設(shè)備主管員工崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)客戶主辦為施工人員辦理臨時出入證客戶主辦電話安裝設(shè)備主管消防電梯橋箱臨時裝修設(shè)備主管制作公布欄仃政后勤交通及設(shè)備房等各類表識的懸掛設(shè)備主管控制 中心控制中心布置裝修工程部會所 經(jīng)營確定會所經(jīng)營方案經(jīng)理擬訂會所酒吧酒水價目表

16、經(jīng)理確定會所規(guī)章制度、公約及會員 章程經(jīng)理宿舍購衣柜仃政后勤購宿舍木桌子仃政后勤購排氣扇、掛衣架仃政后勤購熱水器仃政后勤聯(lián)系飲水機仃政后勤操作 間制作操作臺、工具架設(shè)備主管停車場制作停車場標識工程部車位劃分及制作倒車架工程部停車場衛(wèi)生清掃仃政后勤控制 中心跟蹤控制臺的制作設(shè)備主管整理備用鑰匙并列清單設(shè)備主管中心各系統(tǒng)的安裝調(diào)試工程部中心各系統(tǒng)使用方法培訓(xùn)工程部購置消防器材及工具仃政后勤門禁系統(tǒng)的啟用工程部倉庫倉庫現(xiàn)場布置仃政后勤制作貨架設(shè)備主管倉庫貨架分類標識制作倉管員宿舍宿舍衛(wèi)生打掃仃政后勤制作上下鋪床設(shè)備主管制作鞋架設(shè)備主管安裝宿舍窗簾架及窗簾仃政后勤安排排氣扇、掛衣架設(shè)備主管安裝宿舍熱水

17、器及沖涼管道設(shè)備主管標識辦公室、培訓(xùn)室各類標識的制作 及張貼設(shè)計室設(shè)備房各類標識的制作及張貼設(shè)計室公共設(shè)施各類標識的制作及張貼設(shè)計室樓道內(nèi)各類標識的制作及張貼設(shè)計室地下車庫各類標識的制作及張貼設(shè)計室購買各類臨時掛牌、警告標識仃政后勤入住入伙手續(xù)培訓(xùn)品質(zhì)部領(lǐng)取公司各類入住表格資料員辦理水電抄表到戶、水電氣及電 話、電線等申請表領(lǐng)取仃政后勤入住現(xiàn)場宣傳展板設(shè)計設(shè)計室入住現(xiàn)場設(shè)計、布置設(shè)計室入住資料的分放資料員準備住戶入伙裝修手續(xù)的各類表 格資料資料員住戶入伙資料裝袋資料員房屋驗收設(shè)備主管遞交整改、返修清單設(shè)備主管入伙前房屋的清潔仃政后勤入住手續(xù)的辦理資料員業(yè)主資料的歸檔資料員入伙流程用水（電）指標

18、辦理更改流程說明:1、在未辦理更改用水指標之前，統(tǒng)計水費差額，并要求由地產(chǎn)公司承擔。2、重視住戶資料的收集和動員工作，盡量縮短資料收集時間。3、若住戶的資料確實無法收取，則應(yīng)在征得業(yè)委員會同意的基礎(chǔ)上，對此 部分用戶以商業(yè)用水的價格收取水電費。4、用電指標的更改參照用水指標的更改的手續(xù)辦理印鑒證照辦理流程說明：1、申辦是指證照的首次辦理2 、變更是指證照的登記事項（如地址、負責(zé)人、名稱等）發(fā)生改變后需辦 理的相應(yīng)備案或換證手續(xù)。年檢是指在證照有效期內(nèi)，根據(jù)頒證單位的要求和時限，進行一年一度的申報審 核手續(xù)。4 、延期：在證照有效期臨近前向頒證單位申請辦理的證照續(xù)期工作。5 、新部門成立，籌備人

19、員應(yīng)及時辦理正常經(jīng)營所需的全部證照；6 、各部門應(yīng)做好證照的登記、保管、借用等工作，并充分關(guān)注證照的有效 期限及年檢日期，及時辦理證照變更、年檢和延期等手續(xù)。印鑒證照辦理指引表序號名稱證照主體頒證單位備注1營業(yè)執(zhí)照正副本管理處、停車場市工商局注冊 分局必須申辦2申請刻制印章登記卡管理處、停車場區(qū)公安分局也可在公司印鑒卡 上登記3公章管理處、停車場區(qū)公安分局必須申辦4業(yè)務(wù)專用章管理處區(qū)公安分局根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦5收費專用章停車場區(qū)公安分局根據(jù)業(yè)務(wù)需要辦理6發(fā)票專用章停車場區(qū)公安分局根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦7組織機構(gòu)代碼證、代碼 卡管理處、停車場市技術(shù)監(jiān)督局必須申辦8、國稅登記證、登記表管理處市國家稅務(wù)局

20、登記分局必須申辦9、地稅登記證、登記表管理處、停車場市地方稅務(wù)局 登記分局必須申辦10、收費許可證、價目表管理處、停車場區(qū)物價局必須申辦11、機動車停車場許可證停車場市交通管理局必須申辦12衛(wèi)生許可證（會所或泳 池）管理處區(qū)衛(wèi)生防疫站必須申辦13衛(wèi)生許可證（食堂）管理處區(qū)衛(wèi)生防疫站根據(jù)食堂規(guī)模及外 賣情況申辦14統(tǒng)計登記證正副本及信息卡管理處、停車場市統(tǒng)計信息局必須申辦15二次供水設(shè)施清洗消 毒合格證管理處市水務(wù)局有相關(guān)業(yè)務(wù)的部門 必須申辦16房屋租賃許可證管理處轄區(qū)租賃所根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦17對講機執(zhí)照管理處市無線電管理委員會一機一證，凡配置 對講機的部門均需 申辦18電梯安全檢驗合格證管理處

21、市技術(shù)監(jiān)督局所有電梯均須申 辦，一般由電梯維 護的專業(yè)公司代辦物業(yè)接管驗收標準一、土建類1 、封閉式小區(qū)應(yīng)設(shè)通透式圍墻， 且在入住前 15 天竣工； 在設(shè)計時應(yīng)考慮紅 外線防越系統(tǒng)和監(jiān)視系統(tǒng)的設(shè)立。2 、物業(yè)管理各類用房（附件一）應(yīng)在入住前裝修完畢，辦公場所和員工宿 舍必須配備洗手間，裝修標準見住宅局制定的物業(yè)管理用房裝修標準（ 附件二）；3 、小區(qū)道路出入口、大廈車庫出入口設(shè)道閘及崗?fù)ぃ? 、小區(qū)內(nèi)設(shè)平面指引圖；5 、小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運站，按環(huán)衛(wèi)要求；住宅標準層應(yīng)考慮垃圾桶的擺放位 置；并配置垃圾桶；標準層垃圾收集點（站）應(yīng)安裝水龍頭，并設(shè)地漏；6 、每層電梯廳設(shè)樓層號標志、防火疏散線路圖，消

22、防通道樓梯設(shè)樓層號；7 、設(shè)備房門上應(yīng)有標識牌，各設(shè)備房應(yīng)裝單獨鎖，墻面用 ICI 涂料，地面 鋪瓷磚；8 、高層所有防火門、消防通道門、強弱電井、電水表房用通鎖；應(yīng)有標識 牌；9 、配電室、發(fā)電機房、變壓器室應(yīng)比地下室排水溝高 1 米；10 、配電室應(yīng)設(shè)計有獨立值班室；11 、高層消防樓梯應(yīng)增設(shè)扶手； 消防樓梯及樓層通道照明開關(guān)應(yīng)選用感應(yīng)開 關(guān)；12 、控制中心面積應(yīng)在 20 平方米以上，室內(nèi)應(yīng)設(shè)能與各電梯乘客聯(lián)絡(luò)的對 講電話和轎箱監(jiān)視器；并有電梯的樓層顯示。13 、屋頂天臺門用防火門，天臺設(shè)水龍頭；14 、屋頂女兒墻上設(shè)固定掛鉤（供清洗外墻吊繩用） ；15 、高層大廈應(yīng)考慮將商業(yè)和住宅的通

23、道隔離；16 、電梯轎箱內(nèi)應(yīng)安裝監(jiān)視探頭， 電梯地板應(yīng)鋪地毯， 消防電梯內(nèi)要安裝防 護板，電梯底坑內(nèi)應(yīng)設(shè)爬梯；17 、大廈（小區(qū)）必須配備背景音樂設(shè)備，大廈大堂內(nèi)應(yīng)配置沙發(fā)、家俱；二、給排水1 、水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于 50 毫米；2 、天面雨水管應(yīng)直接排入地面雨水井、溝；3 、水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離；4 、地面水池應(yīng)設(shè)水位計；天面水池應(yīng)設(shè)檢修爬梯、水池蓋應(yīng)加鎖、透氣孔 加防蚊網(wǎng)；5 、應(yīng)考慮空調(diào)的集中排水。6 、大廈（小區(qū)）地下水池到給水泵的管道的兩側(cè)都要裝閥門，所有水表、 閥門一側(cè)都應(yīng)加裝活結(jié)，以便維修更換。7 、所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有

24、備用泵。8 、衛(wèi)生間地漏要安裝存水彎頭。三、電氣1 、風(fēng)機房控制柜應(yīng)安裝在便于操作的位置；2 、高、低壓配電房應(yīng)設(shè)計絕緣工具壁柜；3 、高、低壓配電柜前、后應(yīng)配置絕緣膠板；4 、所有設(shè)備房應(yīng)有應(yīng)急照明，通風(fēng)設(shè)備；5 、備用發(fā)電機房應(yīng)安裝水龍頭并設(shè)置排污地漏；6 、電梯已辦理運行許可證；機房應(yīng)安裝通風(fēng)降溫設(shè)備；7 、配電柜上標識清晰；8 、所有電纜首尾端應(yīng)接編號掛牌；9 、地下車庫照明控制應(yīng)采用分區(qū)、分組控制；10 、公共部分應(yīng)設(shè)計、安裝公用插座、公共電表；11 、庭園照明宜采用自動控制（定時） ；四、消防1 、消防控制中心應(yīng)安裝通風(fēng)、降溫設(shè)備；2 、地下室排風(fēng)管應(yīng)刷防火漆；3 、大廈各樓層應(yīng)設(shè)

25、立消防緊急對講電話；4 、辦公室、倉庫、主要出入口、底下停車場、所有設(shè)備房、控制中心應(yīng)設(shè) 內(nèi)線電話；五、其他1 、規(guī)劃小區(qū)時應(yīng)考慮管理處工作人員的集體宿舍和食堂，且在住宅區(qū)交付 使用前竣工。（參見附件一）2 、綠化地澆水宜采用自動噴頭和公共水表。3 、小區(qū)、大廈主要活動、休閑場所應(yīng)配置公園椅和果皮箱。4 、地下室出入口應(yīng)設(shè)置防洪閘。5 、所有機電設(shè)備機體應(yīng)干凈無污跡，各類水泵機體及管道重新刷漆，水管 標明水流方向，各類開關(guān)標識清楚。6 、機電設(shè)備配件、專用工具等應(yīng)隨同交付。7 、水池、水箱應(yīng)清理干凈，蓋板加鎖，連同真實水質(zhì)化驗報告一并交付。8 、有關(guān)電抄表到戶工作已完成。9 、上下水及室外排水

26、暢通。10 、具備電話、煤氣、郵路開通的硬件條件。11 、應(yīng)完成物業(yè)公司提出的預(yù)留水管、電源插座，節(jié)日彩旗、彩燈及宣傳橫 幅廣告等掛勾。12 、留守足夠的返修人員并服從物業(yè)公司管理。13 、兒童游樂設(shè)施：小區(qū)每 5 萬平方米至少設(shè) 1 處；大廈每座塔樓設(shè)一處。14 、標識牌齊全。（見附件三）15 、車庫內(nèi)有各類指引標志、標示牌（自行車、摩托車、限高、限速、車場 防盜、道路導(dǎo)向等）、停車場反光鏡、標線。16 、小區(qū)內(nèi)主要路口、通道，大廈主要通道、地下車庫必須設(shè)閉路監(jiān)視器。17 、所有設(shè)備房，各單元進口、倉庫、車場、車庫、維修加工場所、公共場 所應(yīng)設(shè)置滅火器。18 、小區(qū)綠化布局合理優(yōu)美，花草樹木

27、與建筑小品配置得當。19 、每戶設(shè)置一個信箱，每單元設(shè)置一個住戶意見箱、公布欄。20 、商鋪廣告牌、燈箱應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計制作。21 、停車場智能化系統(tǒng)完備。22 、小區(qū)安防設(shè)施及布置合理， 無安全隱患和死角， 管理區(qū)域內(nèi)必須設(shè)立保 安巡更系統(tǒng)。23 、泳池應(yīng)設(shè)淺水區(qū)并有安全警戒浮標線，設(shè)立兒童戲水池。24 、應(yīng)將大廈（小區(qū)）水電費的用戶名稱改為萬科物業(yè) XX 管理處。六發(fā)展商應(yīng)移交的資料（一）、產(chǎn)權(quán)資料1 、用地批準資料。2 、項目批準資料。3 、施工許可證。4 、用水、用電、用氣指標批文。（二）、技術(shù)資料1 、住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。2 、所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖。3 、單位工程

28、竣工驗收證明書。4 、地質(zhì)勘探報告，沉降觀察記錄。5 、地下管網(wǎng)竣工圖。6 、所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機資料（使用說明書、檢驗報告） 隨機專用工具清單。7 、電纜鋪設(shè)記錄。8 、線路及電力電纜試驗記錄。9 、發(fā)電機、電動機檢查試運轉(zhuǎn)記錄。10 、電氣設(shè)備試驗調(diào)整記錄。11 、電氣設(shè)備絕緣檢查。12 、電氣設(shè)備送電驗收記錄。13 、防雷接地電阻檢測記錄。14 、防雷引下線焊接記錄。15、水、衛(wèi)生器具檢驗合格證。16 、通風(fēng)機風(fēng)量測量調(diào)整記錄。17 、空調(diào)器性能測定調(diào)整記錄。18 、環(huán)保達標驗收許可證。19 、消防驗收許可證。20 、房屋測繪驗收資料。21 、房屋驗收記錄。附件一：有關(guān)物業(yè)

29、管理用房面積的規(guī)定面積=住宅區(qū)房屋總套數(shù) 戶均人口數(shù) 人均管理用房面積系數(shù)房屋總套數(shù)=公寓總間數(shù)+單元住宅總套數(shù)=建筑總面積（平方米）/100 戶均人口數(shù)：暫為3.75人/戶人均管理用房面積系數(shù)：暫為 0.035平方米/人 位置：盡量設(shè)置在住宅區(qū)中心部位，便于住戶?？⒐と掌冢涸谙蜃舭l(fā)鑰匙前15天。裝修標準：參見物業(yè)管理辦公用房裝修標準。 有關(guān)居委會用房規(guī)定（政府文件）面積：按10戶1平方米標準考慮。位置：與物業(yè)管理用房安排在一起?？⒐と掌冢和飿I(yè)管理用房。 社區(qū)健康中心100 平方米左右。管理處員工宿舍面積：住宅區(qū)總建筑面積的2%。裝修標準：墻面 ICI 涂料，地面水泥砂漿找平 竣工日期：在

30、向住戶發(fā)鑰匙前 15 天。管理處員工食堂住宅區(qū)面積食堂面積5 萬： 50 平方米10 萬： 100 平方米20 萬： 150 平方米30 萬： 200 平方米40 萬： 250 平方米50 萬： 300 平方米裝修標準：食堂，墻面 ICI 涂料、地面水泥漿找平。廚房，墻面 ICI 涂料，貼 2 米高瓷磚，地面防滑地磚?？⒐と掌冢鹤≌瑓^(qū)入住前 15 天。商業(yè)用房按總建筑面積的 3% （多層）、 2% （高層）的比例配備，此部分商業(yè)用房是劃給 物業(yè)公司的。室內(nèi)活動中心（免費場所）住宅區(qū) 活動中心面積5 萬平方米： 60 平方米10 萬平方米： 100 平方米10 萬平方米住宅區(qū)以上每增加 10萬平

31、方米相應(yīng)增加 50 平方米。 室外體育活動場所如有規(guī)劃指標，按規(guī)劃指標，但不得低于以下標準：（1）10萬平方米以下（含 10萬平方米）設(shè)露天羽毛球場 2個、籃球場 1個、 乒乓球臺 2 個。（2）20萬平方米：設(shè)露天羽毛球場 3 個，乒乓球臺 4個。（3）30萬平方米：設(shè)露天羽毛球場 3個，網(wǎng)球場 2個，游泳池 1個，籃球場 1 個。（4）40萬平方米（包括 40 萬以上）：同 30 萬平方米住宅區(qū)，另加設(shè)門球場 1 個。居民會所30萬平方米以（含 30 萬平方米）住宅區(qū)設(shè)置，安排健身、閱覽、室內(nèi)乒乓球等 娛樂設(shè)施。附件二：物業(yè)管理辦公用房裝修標準為更好地貫徹執(zhí)行深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例及

32、其配套實施細 則，規(guī)范物業(yè)管理辦公用房的裝修行為，特制定本標準 。一、開發(fā)單位移交物業(yè)辦公用房時， 必須保證物業(yè)管理辦公用房能夠正常使 用。即滿足以下條件：1 、地面：水磨石地面或國產(chǎn)防滑地磚地面。2 、墻面：國產(chǎn)乳膠漆墻面。3 、頂棚：型鋼 T 型龍骨、石膏板吊頂。4 、門：普通膠合板門、局部可用鋁合金門。5 、窗：鋁合金窗。6 、水、電、氣相關(guān)設(shè)備：采用一般的國產(chǎn)設(shè)備。7 、前臺木制收銀柜臺、各辦公房功能隔斷（磚砌、木制或鋁合金隔斷） 、木 制住戶鑰匙柜、辦公低柜等。二、如果開發(fā)單位移交物業(yè)管理辦公用房時不能滿足第一條標準， 則由物業(yè) 管理單位按第一條標準完善，費用由開發(fā)單位支付。三、如果

33、物業(yè)管理單位發(fā)生超出第一條標準的裝修費用時， 則由物業(yè)管理單 位自付超出部分的費用。附件三：各類標識清單“小區(qū)平面圖”大廈應(yīng)設(shè)立名稱標識牌、 樓棟號、 單元號、樓層號、門牌號、“公布欄” “設(shè)施標識” “兒童娛樂設(shè)施使用說明標識” “單元防盜警 示牌” “天臺重地、非請勿進” “防煙門” “電梯機房” “ 如遇火警、 請勿使用升降機” “嚴禁吸煙” “ 私家花園、閑人免進” “停車場標識” “車場防盜標識” “限速標識” “ 限高標識” “自行車停放點” “ 摩托 車停放點” “ 禁止嗚笛” “ 為了小區(qū)的寧靜、 請勿使用防盜報警器 ” “道 路導(dǎo)向標識” “ 綠色生命、請勿踐踏” “保障安全

34、請勿跳水” “設(shè)備重 地、非請勿進” “設(shè)備房” “水泵房” “水池” “水泵控制柜” “生 活穩(wěn)壓罐”“消防穩(wěn)壓泵”“ C02室”“發(fā)電機房”“消防使用說明 標識” “污水泵” “雨水泵” “消防專用工具箱” “消防專用工具柜” “各類倉庫” “備用鑰匙柜” “高壓勿近、嚴禁煙火” “配電房” “低 壓控制柜” “變壓器” “有人工作、嚴禁合閘” “兒童娛樂設(shè)施” “讀“棋牌室” “舞蹈室” “乒乓 嚴禁煙火” “小心地滑” “健 “可回收垃圾收集點” “禁停” “消防疏散示意圖” “管理處導(dǎo)“消防接合器” “室外消防栓”感器” “泳池開放時間標識” “桌球室” 球室” “男、女衛(wèi)生間” “

35、更衣室” 身房”“值班室”“生活垃圾收集點”“油漆未干、請勿觸?！?“童車停放點” 示圖”“彎道反光鏡” “管理處標識”滅火器” “車庫告示牌” （以上標識所需數(shù)量根據(jù)現(xiàn)場實際情況而定）應(yīng)急預(yù)案現(xiàn)場處置方案一）、觸電事故現(xiàn)場處置方案第一節(jié) 事故特征1.1 危險程度分析a 人直接與帶電體接觸的觸電事故：按照人體觸及帶電體的方式和電流通過人體的途徑，此類事故可分為單相觸電和兩相觸電。單相觸電是指人體在地面或其他接地導(dǎo)體上，人體某一部分觸及一相帶電體而發(fā)生的事故。兩相觸電是指 人體兩處同時觸及兩帶電體而發(fā)生的事故，其危險性較大。此類事故約占全部觸電事故的40%以上；b 與絕緣損壞電氣設(shè)備接觸的觸電事

36、故：正常情況下，電氣設(shè)備的金屬外殼是不帶電的，當絕緣損壞而漏電時，觸及到這些外殼，就會發(fā)生觸電事故，觸電情況和接觸帶電體一樣。此類事故占全部觸電事故的50% 以上；c 跨步電壓觸電事故：當帶電體接地有電流流入地下時，電流在接地點周圍產(chǎn)生電壓降，人在接地點周圍兩腳之間出現(xiàn)電壓降，即造成跨步電壓觸電。1.2 事故類型 人體因電流通過所受的傷害可分電傷和電擊兩種 , 其對人體的傷害如下： 電傷：電傷是因為觸電而使人體的外表局部受傷，有灼傷和電烙印等。這種觸電往往因電火花或電弧的發(fā)生而造成，會引起刺痛的感覺。 電擊：電擊是指觸電傷亡事故。當人體與有電導(dǎo)體接觸時，有電流通過人體，電流產(chǎn)生的熱將人體表皮燒

37、傷，發(fā)生水泡，這樣皮膚電阻驟然減低，電流加大；在大電流通過人體時，神經(jīng)細胞受傷，產(chǎn)生局部麻痹，使觸電人不能自我脫 離險境，被電“吸住”；電流對人體的傷害進一步加重，至使有一部分電流通過心臟，引起心臟或呼吸器官發(fā)生麻痹，造成死亡事故。1.3 事故發(fā)生的區(qū)域變壓器區(qū)域、配電室、車間等生產(chǎn)裝置區(qū)域。1.4 事故可能發(fā)生的季節(jié) 觸電事故有明顯的季節(jié)性：一般每年以二、三季度事故較多，六至九月集中。因為夏秋兩季天氣潮濕、多雨，降低了電氣設(shè)備的絕緣性能；人體多汗皮膚電阻降低，容易導(dǎo)電；天氣炎熱，電扇用電或臨時線路增多，且操作人員不穿戴 工作服和絕緣工具。1.5 事故前可能出現(xiàn)的征兆 絕緣層破損、老化，超負荷

38、運行；設(shè)備存在安全隱患，出現(xiàn)漏電現(xiàn)象；電氣設(shè)備金屬外殼接地不良或不接地；未按規(guī)定進行必要的保養(yǎng)和檢查；員工未按安全操作規(guī)程操作。第二節(jié) 應(yīng)急組織與職責(zé)2.1 火災(zāi)事故現(xiàn)場應(yīng)急處置小組組 長：車間主任副 組 長 : 班組長通訊保障組：綜合辦、事故發(fā)現(xiàn)人員 搶險救護組：車間保全人員滅火警戒組：各班組長2.2 應(yīng)急職責(zé)2.2.1 組長：（1 ）組織本處置方案的制訂、修善，并定期組織演練；（2 ）負責(zé)本處置方案應(yīng)急資金投入的落實；（3 ）發(fā)生事故后，組織指揮本單位的應(yīng)急救援工作，并負責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)報告；（4 ）事故結(jié)束后，組織事故原因的調(diào)查、分析，處置方案適用性的評審。2.2.2 副組長（1 ）協(xié)助組長

39、，具體組織本處置方案的編制、修善工作；（2 ）根據(jù)施工需求，制定處置方案的資金投入計劃；（3 ）發(fā)生事故后，協(xié)助總指揮負責(zé)應(yīng)急救援的具體指揮工作；（4 ）協(xié)助事故后的恢復(fù)工作；（5 ）參與事故原因的調(diào)查和分析，處置方案適用性的評審；（6 ）組長不在，由副組長代理行使職責(zé)。2.2.3 通訊保障組主要職責(zé)（1）掌握所有重要部門的電話號碼以及重要應(yīng)急機構(gòu)、部門、人員的電話號碼；（2）保證通訊聯(lián)絡(luò)的暢通；（3）負責(zé)配合常務(wù)副總指揮的各項工作協(xié)調(diào)；及時下達各種指令，落實指令的執(zhí)行情況，并匯報常務(wù)副總指揮；（4）保證應(yīng)急搶險車輛的調(diào)配。2.2.4 搶險救援組主要職責(zé)（1）迅速組織搶險、搶修隊員奔赴現(xiàn)場，佩

40、戴好個人防護用品，按照指揮部的命令，搶救、轉(zhuǎn)移受傷人員，切斷事故源，迅速搶修并控制事故進一步擴大；（2）負責(zé)對傷員的臨時處置，待病情穩(wěn)定后，做進一步處理；2.2.5 滅火警戒組主要職責(zé)（1）查明火情和職工傷亡情況，搶救事故現(xiàn)場職工、組織滅火；（2）滅火救援組組長如果不在現(xiàn)場，由保衛(wèi)組組長代行職責(zé)；（3）配合專業(yè)消防隊伍做好滅火救援工作；（4 ）建立警戒區(qū)，根據(jù)確定的安全疏散路線，疏散公眾（包括公司內(nèi)人員和公司外周邊人員），引導(dǎo)消防人員或醫(yī)護人員進入事故現(xiàn)場，迅速將警戒區(qū)內(nèi)與事故應(yīng)急處理無關(guān)的人員撤離。第三節(jié) 應(yīng)急處置3.1 應(yīng)急處置程序：3.1.1 最早發(fā)現(xiàn)者就立即向主管部門領(lǐng)導(dǎo)或車間主任報告

41、，在確保自身安全情況下并采取辦法控制事態(tài)。3.1.2 主管部門領(lǐng)導(dǎo)或車間主任接到報警后，應(yīng)迅速通知有關(guān)車間，要求查明裝置和原因，下達應(yīng)急救援預(yù)案處置的指令，同時發(fā)出警報通知上級應(yīng)急指揮部，同時和車間指揮部成員迅速趕往事故現(xiàn)場，必要時向消防隊報警救援。3.1.3 應(yīng)急指揮部人員應(yīng)迅速到達事故現(xiàn)場，根據(jù)事故狀態(tài)及危害程度，做出相應(yīng)的應(yīng)急決定進行救援，如事故擴大無法控制，應(yīng)立即向上級指揮中心匯報，上級指揮中心上報公安、安監(jiān)等領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)報告事故情況，并請求支援。3.1.4 其他相關(guān)班組到達事故現(xiàn)場后，會同發(fā)生事故的部門積極展開救援。在查明部位和范圍后看能否控制，車間按生產(chǎn)調(diào)度命令進行停車或緊急停車。3.

42、1.5 當事故得到控制。立即成立專門工作小組調(diào)查事故發(fā)生原因和研究制定防范措施。研究制定搶修方案，并立即組織搶修，盡早恢復(fù)生產(chǎn)。3.2 應(yīng)急處置措施3.2.1 首先做好現(xiàn)場保衛(wèi)工作，保護好現(xiàn)場并采取積極措施保護傷員生命，減輕傷情，減少痛苦，并根據(jù)傷情需要，迅速聯(lián)系醫(yī)療部門救治。3.2.2 發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)立即斷開有關(guān)電源，使觸電者在脫離電源后在沒有搬移、不急于處理外傷情況下，立即進行心肺復(fù)蘇急救，并根據(jù)傷情迅速聯(lián)系公司就近醫(yī)院救治，發(fā)現(xiàn)觸電者呼吸、心跳停止時，應(yīng)立即在現(xiàn)場就地搶救，用心 肺復(fù)蘇法支持呼吸循環(huán)，對腦、心重要臟器供氧。3.2.3 如果觸電者處于高位，為防止解脫電源后自高處墜落應(yīng)采取

43、預(yù)防措施。3.2.4 觸電者觸及低壓帶電設(shè)備，救護人員應(yīng)設(shè)法迅速切斷電源，救護人員也可站在絕緣墊上或木板上進行救護。5 秒繼續(xù)3.2.5 高處觸電緊急救護： 救護人員應(yīng)在確定觸電者已與電源隔離，且救護人員本身所涉及環(huán)境安全距離危險電源時，方能接觸傷員進行搶救，并應(yīng)注意防止發(fā)生高處墜落的可能。如傷員停止呼吸，立即口對口吹氣 2 次，再測試頸動脈，如有脈搏則每 吹一次，如頸動脈無搏動時，可用空心拳頭叩擊心前區(qū)域數(shù)次，促使心臟復(fù)跳。高處發(fā)生觸電，為使救援更為有效，應(yīng)及時設(shè)法將傷員送至地面，在完成上述措施后，應(yīng)立即用繩索迅速將傷員送至地面，或采取可能的迅速并有效的措施送至平臺上，觸電傷員送至地面后，應(yīng)

44、立即繼續(xù)按心臟復(fù)蘇法堅持搶救，按心 臟復(fù)蘇法支持生命的三項基本措施：通暢氣道，口對口人工呼吸法，胸外按壓。如發(fā)現(xiàn)傷員口中有異物，可將其身體及頭部同事側(cè)轉(zhuǎn)，迅速用一個手指或兩手指交叉從口角插入，取出異物。 在保持傷員氣道通暢的同時，救護人員用放在傷員額上的手的手指捏住傷員鼻翼，救護人員深呼氣后，與傷員口對口緊合，在不漏氣情況下，先連續(xù)大口吹氣兩次，每次 1-1.5 秒。如兩次吹氣后測試頸動脈仍無搏動，可判斷心跳已經(jīng) 停止，要立即同時進行胸外按壓。觸電傷員如牙關(guān)緊閉，可口對鼻人工呼吸，口對鼻人工呼吸時，要將傷員嘴緊閉，防止漏氣。3.3 報告事項報警電話：。 內(nèi)部應(yīng)急救援

45、成員及聯(lián)系方式詳見附件 1.外部聯(lián)系單位通訊錄詳見附件2。第四節(jié) 注意事項4.1 觸電者未脫離電源前，救護人員不準直接用手觸及傷員。脫離電源要把觸電者接觸的那部分帶電設(shè)備的開關(guān)、刀閘或其他斷路設(shè)備斷開；或設(shè)法將觸電者與帶電設(shè)備脫離。在脫離電源中，救護人員要注意保護自己。4.2 觸電者觸及高壓帶電設(shè)備，救護人員應(yīng)迅速切斷電源，或用適合該電壓等級的絕緣工具解脫觸電者，救護人員在搶救過程中注意保持自身與周圍帶電部分必要的安全距離。4.3 觸電者觸及低壓帶電設(shè)備，救護人員應(yīng)設(shè)法迅速切斷電源，如拉開電源開關(guān)、刀閘，拔除電源插頭等；或使用絕緣工具、干燥木棒、木板、絕緣繩子等不導(dǎo)電的材料解脫觸電者；也可抓住

46、觸電者干燥而不粘身的衣服，將其拖開， 切記要避免碰到金屬物體和觸電者的裸漏身體，也可用絕緣手套或?qū)⑹钟酶稍镆挛锇鸾^緣后解脫觸電者；救護人員也可站在絕緣墊上火干木板上進行救護。4.4 應(yīng)急救援結(jié)束注意事項： 救援結(jié)束后，注意保護現(xiàn)場，配合有關(guān)部門調(diào)查處理，做好善后工作，盡快恢復(fù)生產(chǎn)。4.5 特別警示：根據(jù)事故現(xiàn)場情況適時調(diào)整部署。二）、 機械傷害事故現(xiàn)場處置方案第一節(jié) 事故特征1.1 事故類型 機械傷害事故是指機械運動作用于人體的一種傷害。 機械傷害類型包括夾擠、碾壓、剪切、切割、纏繞或卷入或刺傷、摩擦或磨損、飛出物打擊、高壓流體噴射、碰撞或跌落等。1.2 危險程度分析 根據(jù)生產(chǎn)安全事故綜合應(yīng)急救援預(yù)案第二章生產(chǎn)經(jīng)營單位的