南通金海岸火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（2005年）

1、南通金海岸火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告南通金海岸房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二五年三月目 錄一、總論.6（一）項(xiàng)目建設(shè)背景.6（二）項(xiàng)目概況.8（三）可行性研究報(bào)告研究范圍.9（四）研究結(jié)論及建議.9（五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).11二、海安宏觀市場(chǎng)分析.12（一）自然狀況.12（二）三大產(chǎn)業(yè)分析.12（三）主力產(chǎn)業(yè)分析 .14三、投資環(huán)境.15四、城市規(guī)劃前景.17五、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀.19（一）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀.19（二）海安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀.22六、商業(yè)用房市場(chǎng)分析.29（一）商業(yè)用房市場(chǎng)現(xiàn)狀.29（二）商業(yè)用房需求及發(fā)展.30（三）當(dāng)前海安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題.33七、海安樓市調(diào)查.34八、

2、海安商業(yè)現(xiàn)狀.42（一）縣城商業(yè)中心.42（二）專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng).49九、項(xiàng)目總體概況.55十、項(xiàng)目swot分析.56（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì).56（二）項(xiàng)目劣勢(shì).57（三）威脅分析.57（四）機(jī)會(huì)分析.58（五）綜合評(píng)價(jià).59（六）本項(xiàng)目成功運(yùn)作所需注意的焦點(diǎn)問(wèn)題.59十一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位.60（一）項(xiàng)目定位.60（二）發(fā)展思路.66十二、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略.70（一）項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)分析.70（二）推盤(pán)節(jié)奏.72（三）推盤(pán)原則.73（四）推盤(pán)步驟.73（五）產(chǎn)品搭配.75（六）銷(xiāo)售策略.77（七）定價(jià)策略.78十三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議.81（一）總體規(guī)劃理念.81（二）建設(shè)規(guī)模.83（三）建設(shè)方案.84十四、環(huán)境保護(hù).9

3、1十五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排.92（一）首期開(kāi)發(fā).92（二）建設(shè)周期.92十六、投資估算與資金籌措.93（一）投資估算.93（二）資金籌措.95十七、經(jīng)濟(jì)效益分析.96（一）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).96（二）銷(xiāo)售價(jià)格分析.96（三）銷(xiāo)售進(jìn)度.97（四）盈利能力分析.98（五）清償能力分析.99（六）資產(chǎn)平衡分析及資產(chǎn)負(fù)債分析.99（七）不確定性分析.99十八、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策.100（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析.100（二）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析.102（三）金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析.102十九、銷(xiāo)售前景預(yù)測(cè).104（一）綜合社會(huì)效益 .104（二）項(xiàng)目前景預(yù)測(cè).105二十、綜述.106 一、總論（一）項(xiàng)目建設(shè)背景近幾年來(lái)，我國(guó)城市

4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展很快，對(duì)繁榮市場(chǎng)，滿(mǎn)足消費(fèi)需求發(fā)揮了重要的作用。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是城市物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的重要窗口，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃已納入城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃以及城市總體規(guī)劃，尤其是我國(guó)加入wto后，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃作為符合國(guó)際規(guī)則的政府調(diào)控方式，越來(lái)越為城市流通主管部門(mén)所重視。商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新版塊，在新一輪的商業(yè)發(fā)展過(guò)程中，其發(fā)展的空間和蘊(yùn)含的商機(jī)都相當(dāng)巨大。為了與需求擁抱，和市場(chǎng)同步，近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)商品銷(xiāo)售市場(chǎng)為了適應(yīng)新形勢(shì)下消費(fèi)群體心理、需求、形式的實(shí)際需要，進(jìn)行了幾乎脫胎換骨的變革，這就是商場(chǎng)從小開(kāi)間的單一商品、組合商品的銷(xiāo)售形式，走向規(guī)?；?、綜合化、一站式的銷(xiāo)售形式。從而應(yīng)運(yùn)

5、而生了“商城”、“超市”、“大賣(mài)場(chǎng)”等等。與此同時(shí)，隨著海安經(jīng)濟(jì)的飛躍發(fā)展，城市規(guī)模和范圍的不斷擴(kuò)長(zhǎng)，市民原有的居住形態(tài)正在發(fā)生改變，市民的人均支配收入也在不斷增加，因而人們對(duì)購(gòu)物的需求和購(gòu)物的理念也在同步地不斷發(fā)生變化?！吧罘奖?、交通便利、環(huán)境舒適、品種齊全、一站式購(gòu)物、體驗(yàn)式消費(fèi)”，現(xiàn)今己成為越來(lái)越多的人所向往的購(gòu)物天堂。因此，以單開(kāi)間門(mén)面為一家商場(chǎng)的規(guī)模形式已難以滿(mǎn)足21世紀(jì)人們對(duì)商業(yè)一站式集中購(gòu)物的需求增長(zhǎng)。 我國(guó)政府對(duì)“入世”的積極態(tài)度，從一定意義上表明，政府要下決心用“以市場(chǎng)換市場(chǎng)”的方針來(lái)替代原來(lái)的“以市場(chǎng)換技術(shù)”和“以市場(chǎng)換資金”的政策，根據(jù)加入世貿(mào)總協(xié)議，中國(guó)將逐步放開(kāi)商貿(mào)

6、市場(chǎng)，如果把專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分成為初級(jí)階段、競(jìng)爭(zhēng)階段、成熟階段的話(huà)，目前我國(guó)的專(zhuān)業(yè)商貿(mào)市場(chǎng)行業(yè)已進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)階段，競(jìng)爭(zhēng)方式也由單一競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向服務(wù)、管理、技術(shù)等多方位競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)者的管理水平和服務(wù)內(nèi)涵都將向高層次延伸。未來(lái)二年內(nèi)，品牌競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體。同時(shí)，集中采購(gòu)，目錄銷(xiāo)售，物流配送，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)等方式將成為市場(chǎng)的主流營(yíng)銷(xiāo)方式?；谏鲜霰尘霸颍瑸闈M(mǎn)足海安縣城市發(fā)展的需要，滿(mǎn)足城鄉(xiāng)居民對(duì)商業(yè)發(fā)展日益增加的需求，創(chuàng)建海安縣新城區(qū)，南通金海岸房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前海安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，以海安火車(chē)站廣場(chǎng)為依托，結(jié)合海安縣招商引資優(yōu)惠政策，

7、決定在海安投資建設(shè)“航母”級(jí)商業(yè)區(qū)南通金海岸火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)，此項(xiàng)目的建設(shè)在海安縣商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上占有舉足輕重的地位。依托上述優(yōu)越條件，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將會(huì)為海安人民帶來(lái)不可多得的商機(jī)。同時(shí)此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著海安商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了大盤(pán)時(shí)代，具有劃時(shí)代的意義。南通金海岸火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)在投資商上海宏博集團(tuán)的開(kāi)發(fā)事業(yè)中占有極其重要的地位，其成功運(yùn)作將使宏博集團(tuán)的開(kāi)發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷(xiāo)售推廣等方面的能力得到飛躍式的提高。南通金海岸火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來(lái)的土地升值潛力較大，其成功運(yùn)作可為公司帶來(lái)巨大的現(xiàn)金流量并實(shí)現(xiàn)商業(yè)及經(jīng)營(yíng)性公建

8、項(xiàng)目的可持續(xù)性開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案已經(jīng)完成，項(xiàng)目各項(xiàng)前期報(bào)建工作也已完成，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工已相繼開(kāi)展。（二）項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱(chēng)：南通金海岸火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)2、建設(shè)地點(diǎn)：海安火車(chē)站站前廣場(chǎng)南、北兩側(cè)3、建設(shè)單位：南通金海岸房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4、企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司5、經(jīng)營(yíng)范圍：房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、會(huì)務(wù)及展覽服務(wù)、組織產(chǎn)品展銷(xiāo)6、公司類(lèi)別：專(zhuān)營(yíng)公司7、資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)8、工程概況：“金海岸火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目占地83079平方米，總建筑面積約為14.5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目以步行街為主線(xiàn)，沿街34層，內(nèi)部商業(yè)主體3層。經(jīng)估算，工程總投資15293.53萬(wàn)元，每平方米造價(jià)729.80元，每平方米成

9、本1054.73元。9、資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源有四種渠道：開(kāi)發(fā)公司自有資金2000萬(wàn)元；上海宏博集團(tuán)及所屬子公司融資6700萬(wàn)元（上海宏博集團(tuán)公司投入5000萬(wàn)元，上海宏博集團(tuán)江蘇投資公司投入800萬(wàn)元，金海岸商業(yè)城有限公司投入900萬(wàn)元）；開(kāi)發(fā)商銀行商業(yè)貸款3000萬(wàn)元；預(yù)售房款3600萬(wàn)元。根據(jù)收益計(jì)算，投資利潤(rùn)率15.27%，成本利潤(rùn)率38.17%，銷(xiāo)售利潤(rùn)率22.37%，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收4968.59萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益很好。（三）可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù)“南通金海岸火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)及項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案，本報(bào)告工作范圍主要是投資環(huán)境、房

10、地產(chǎn)市場(chǎng)分析、海安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目自身素質(zhì)分析、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議、環(huán)境保護(hù)、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策、銷(xiāo)售前景預(yù)測(cè)等。（四）研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬商業(yè)綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，建設(shè)資金目前正常，現(xiàn)場(chǎng)施工有條不紊。針對(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)投資群體對(duì)商品用房投資方向的轉(zhuǎn)變、海安縣所處地理位置及當(dāng)?shù)厝后w的房產(chǎn)投資消費(fèi)習(xí)慣，商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)已走向規(guī)模化發(fā)展的趨勢(shì)，根據(jù)海安縣商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地為海安開(kāi)發(fā)區(qū)新區(qū)，是未

11、來(lái)海安的東商業(yè)區(qū)，對(duì)推進(jìn)海安發(fā)展，促進(jìn)海安開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高當(dāng)?shù)鼐用裆顥l件，有明顯的社會(huì)效益。項(xiàng)目建成后，必將改善海安新區(qū)的城市形象，環(huán)境效益也將有目共睹。從目前海安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析來(lái)看，商業(yè)用房供需結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)商業(yè)用房的功能及開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研和邊際效益、規(guī)模效益分析，尤其是對(duì)面積較大、總價(jià)較高的產(chǎn)品；多層聯(lián)賣(mài)、有效功能分區(qū)不詳細(xì)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)規(guī)模的調(diào)研、分析。同時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)供需變化，做出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶(hù)型或面積及區(qū)域的功能分配，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，由以上分析可以看出，在

12、當(dāng)前市場(chǎng)情況下，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益上都是可行的。（五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位指標(biāo)1總用地面積平方米830792總占地面積平方米44608.203總建筑面積平方米145437.504建筑容積率1.755戶(hù)均面積平方米/套161.606總套數(shù)套9007銷(xiāo)售均價(jià)元/平方米18008建設(shè)投資萬(wàn)元101509平方米建安成本元/平方米729.8010項(xiàng)目總投資萬(wàn)元15293.5311平方米成本元/平方米1054.7312銷(xiāo)售收入萬(wàn)元2610013營(yíng)業(yè)稅及附加萬(wàn)元2093.2214利潤(rùn)總額萬(wàn)元8713.2515所得稅萬(wàn)元2875.3716凈利潤(rùn)萬(wàn)元5837.8

13、817項(xiàng)目投資回收期年2.518投資利潤(rùn)率（稅后）%15.2719資本金利潤(rùn)率%68.6820成本利潤(rùn)率（稅后）%38.1721銷(xiāo)售利潤(rùn)率（稅后）%22.37二、海安宏觀市場(chǎng)分析（一）自然狀況海安地處蘇中平原，東臨黃海，與如東接壤，南和如皋毗鄰，西通泰興，并與姜堰市相交，北與東臺(tái)市相連。東西直線(xiàn)最長(zhǎng)71.1公里，南北最寬39.35公里。全縣均為平原地帶，地形坦蕩，河道稠密。通揚(yáng)運(yùn)河、串場(chǎng)河以東為河?xùn)|地區(qū)，是蘇北濱海平原的最高處，為海相沉積物鹽堿地區(qū)，海拔3.65米。海安屬北亞熱帶海洋季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)。氣候溫和，四季分明，氣候宜人，冷熱適中。日照充足，雨水充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。從海安的自然狀況來(lái)看，海

14、安是適合居住、生活和工作的城市之一，為海安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。（二）三大產(chǎn)業(yè)分析2004年海安縣完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值106.6億元，財(cái)政收入10億元,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資53億元，同比分別增長(zhǎng)14%、18%、30%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9503元，農(nóng)民人均純收入4600元，同比分別增長(zhǎng)12.5%和6.5%，年末居民存款余額122.01億元，增長(zhǎng)16%；2005年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的預(yù)期調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值117.2億元，增長(zhǎng)10%；財(cái)政收入11.8億元，增長(zhǎng)18%；全社會(huì)固定資產(chǎn)資產(chǎn)投資62億元，增長(zhǎng)17%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10453元，農(nóng)民人均純收入5732元，同比分別增長(zhǎng)10.0%和1

15、2%；城市化水平達(dá)到67%；工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高，2004年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入240億元，增長(zhǎng)23%；工業(yè)利潤(rùn)5億元，增長(zhǎng)20%；工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值300億元，增長(zhǎng)21%；其中工業(yè)產(chǎn)值260億元，增長(zhǎng)24%；農(nóng)業(yè)產(chǎn)值40億元，增長(zhǎng)5% ；堅(jiān)持新型工業(yè)化方向，以項(xiàng)目為抓手，以園區(qū)為依托，繼續(xù)大力實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，加快工業(yè)進(jìn)程，05年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷(xiāo)售265億元、技改投入38億元，分別增長(zhǎng)11.0%、19.5%，二產(chǎn)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)35.1%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資53億元，增長(zhǎng)30%；其中工業(yè)技改投入32億元，增長(zhǎng)60%；第三產(chǎn)業(yè)投資額7.8億元，增長(zhǎng)15%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額29億元，增長(zhǎng)6

16、0%；自營(yíng)出口總額9000萬(wàn)美元，增長(zhǎng)20%；實(shí)際利用外資7000萬(wàn)美元，增長(zhǎng)33%；對(duì)外勞務(wù)營(yíng)業(yè)額7600萬(wàn)美元，增長(zhǎng)10%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均居住面積由80年的15平方米/人到現(xiàn)在的32平方米/人，城區(qū)居民居住面積由80年的11平方米/人到現(xiàn)在的26平方米/人。2005年實(shí)現(xiàn)招商引資到位資金8500萬(wàn)美元，增長(zhǎng)21.0%。最新統(tǒng)計(jì)2004年度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表：指 標(biāo)單位產(chǎn) 值國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元101.3財(cái)政收入億元9.11全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額億元67.78城區(qū)居民人均可支配收入元8119農(nóng)民人均純收入元6057自營(yíng)出口總額萬(wàn)美元14660實(shí)際利用外資萬(wàn)美元11087城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額億元139.4

17、6（三）主力產(chǎn)業(yè)分析 海安工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，機(jī)械、電子、紡織、絲綢聞名全國(guó)。其數(shù)控“零誤差”機(jī)床填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國(guó)名牌”稱(chēng)號(hào)，填補(bǔ)了南通市空白；全縣擁有桑園18萬(wàn)畝，年產(chǎn)鮮繭34萬(wàn)擔(dān)，雄踞全國(guó)縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國(guó)四強(qiáng)，擁有無(wú)梭織機(jī)6000多臺(tái)套，年出口量居全國(guó)前列?，F(xiàn)有國(guó)家、省級(jí)企業(yè)集團(tuán)50多個(gè)，外資企業(yè)210家，高新技術(shù)企業(yè)26家，名列南通市之首，億元企業(yè)42家，居南通市第二位，國(guó)家、省級(jí)名牌產(chǎn)品60多個(gè)。2005年又有兩個(gè)國(guó)家“863”計(jì)劃項(xiàng)目落戶(hù)海安，南通市唯一的省級(jí)工程技術(shù)研究中心在海安縣揭牌。2004年前三季度工業(yè)產(chǎn)值突破300億元，今年凈增100億元；

18、財(cái)政收入突破10億元，綜合實(shí)力位居江蘇省第18位。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出，海安經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為海安房地產(chǎn)迅速發(fā)展的重要保證；同時(shí)，海安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也為本案提供了充足的有效的客源。三、投資環(huán)境隨著江海經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)，江北交通的快速發(fā)展，蘇中地區(qū)與上海等長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系日益緊密，海安作為蘇中地區(qū)經(jīng)濟(jì)最為活躍的市縣，將充分發(fā)揮其獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展道口經(jīng)濟(jì)，其物流、貿(mào)易、會(huì)展等行業(yè)將對(duì)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動(dòng)作用：以海安為中心的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，南通、東臺(tái)、姜堰、如皋等將直接受益；一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈其影響力波及無(wú)錫、常州、常熟、泰州、鹽城等地；上海、蘇州、湖州、嘉興、長(zhǎng)興、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、溧陽(yáng)

19、、淮安、連云港等地與海安的物流、貿(mào)易、會(huì)展等行業(yè)形成有利互補(bǔ)，共謀發(fā)展。蘇中旺地魅力海安歷史悠久，人文薈萃，環(huán)境優(yōu)美，位于南通、鹽城、泰州三市交接處，地理位置十分優(yōu)越。全縣總面積1108平方公里，人口98萬(wàn)。是聞名遐邇的“中國(guó)繭絲綢之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的首批沿海開(kāi)放縣，全國(guó)首批生態(tài)示范縣，教育先進(jìn)縣，科技百?gòu)?qiáng)縣，普法工作示范縣，是全國(guó)最安全的地區(qū)之一。海安以其獨(dú)特的地理位置和優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為蘇中地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢(shì)的地區(qū)。海安工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，機(jī)械、電子、紡織、絲綢聞名全國(guó)。其數(shù)控“零誤差”機(jī)床填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國(guó)名牌”稱(chēng)號(hào)；全縣擁有桑園18萬(wàn)畝，年產(chǎn)鮮繭3

20、4萬(wàn)擔(dān)，雄踞全國(guó)縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國(guó)四強(qiáng)，擁有無(wú)梭織機(jī)6000多臺(tái)套?，F(xiàn)有國(guó)家、省級(jí)企業(yè)集團(tuán)50多個(gè)，外資企業(yè)210家，高新技術(shù)企業(yè)26家，億元企業(yè)42家，國(guó)家、省級(jí)名牌產(chǎn)品60多個(gè)。2005年又有兩個(gè)國(guó)家“863”計(jì)劃項(xiàng)目落戶(hù)海安。海安交通便捷，水陸空通達(dá)，現(xiàn)已構(gòu)成空運(yùn)、鐵路、公路、海運(yùn)、河運(yùn)立體交通網(wǎng)，1.5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈半徑內(nèi)，連接包括上海虹橋機(jī)場(chǎng)、南通港在內(nèi)的六個(gè)機(jī)場(chǎng)、六個(gè)港口，是東部沿海及蘇中地區(qū)重要交通樞紐，由此帶來(lái)的交通經(jīng)濟(jì)效益數(shù)以百億計(jì)！鐵路：南北向的新長(zhǎng)鐵路與東西向的寧啟鐵路在海安交匯，使海安成為蘇中鐵路樞紐中心，并連接隴海線(xiàn)、京滬線(xiàn)，海安將成為全國(guó)重要鐵路交通樞紐。公

21、路：204、328國(guó)道、202省道貫穿全境，城鄉(xiāng)公路縱橫連網(wǎng)，建設(shè)中的鹽通高速和海溧高速在此匯合，連接上海和鹽通高速的蘇通大橋建成后，海安至上海的行程僅為1.5小時(shí)。航運(yùn)：海安河網(wǎng)密布，水運(yùn)發(fā)達(dá)，“通揚(yáng)運(yùn)河”、“通榆運(yùn)河”暢流其間，連接京杭大運(yùn)河，通達(dá)全國(guó)各地。航空：近在咫尺的南通機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通至北京、廣州、廈門(mén)等航線(xiàn)。海運(yùn)：距國(guó)家十大港口之一南通港70公里，可直通日本、韓國(guó)、香港等國(guó)家和地區(qū)；距建設(shè)中的東方大港洋口港僅30公里，內(nèi)陸支線(xiàn)與上海港聯(lián)運(yùn)，進(jìn)出口貨物可由此接轉(zhuǎn)世界各地航線(xiàn)。海安火車(chē)站集客運(yùn)、貨運(yùn)、機(jī)務(wù)段、軍工站、編組站為一體，是江蘇除徐州外最大的二級(jí)編組站，是江蘇中部重要的交通樞紐。作

22、為南通新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮的重點(diǎn)項(xiàng)目，海安火車(chē)站商貿(mào)城充分利用火車(chē)站建設(shè)帶來(lái)的獨(dú)特交通優(yōu)勢(shì)和巨大的潛在商機(jī)。四、城市規(guī)劃前景新編制的海安縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，根據(jù)海安城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及各自的空間格局、功能分工、產(chǎn)業(yè)布局和基礎(chǔ)設(shè)施狀況，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)和可持續(xù)發(fā)展，將海安定位為：全國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)，江蘇省輕紡、機(jī)械、電子工業(yè)基地，蘇中交通樞紐、物流中心，南通市域次中心城市。海安著力構(gòu)建以縣城為核心，交通干線(xiàn)為骨架，“一心一帶三區(qū)”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)格局。一心為以一城（縣城）兩鎮(zhèn)（海安鎮(zhèn)、城東鎮(zhèn)）為中心；一帶為沿國(guó)道和海防公路形成的城鎮(zhèn)帶，以縣城為核心，沿線(xiàn)主要分布城鎮(zhèn)為曲塘、胡集、西場(chǎng)、李堡、角斜和老壩港；三區(qū)為東

23、、中、西三個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)。規(guī)劃縣城為中心城市，李堡、曲塘為中心鎮(zhèn)，其它為一般鎮(zhèn)。明確海安現(xiàn)狀城市化水平；近期年城鎮(zhèn)人口萬(wàn)人，城市化水平；遠(yuǎn)期年城鎮(zhèn)人口萬(wàn)人，城市化水平。 縣城總體規(guī)劃將海安縣城的城市性質(zhì)確定為蘇中交通樞紐，新興工業(yè)城市。規(guī)劃到年，海安縣城范圍為平方公里，人口萬(wàn)，界址北起北三環(huán)、南至四環(huán)路、西至腰莊路、東至火車(chē)站場(chǎng)。其中北起新華路，南至南三環(huán)路，西至永安路，東至寧海路，為平方公里的城市中心區(qū)。根據(jù)東區(qū)西園的發(fā)展和城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，分別確定了平方公里的城市規(guī)劃用地和平方公里的城市規(guī)劃區(qū)。加快區(qū)域內(nèi)舊城改造和城中村的改造，重點(diǎn)建好人民中路、中壩中路、南三環(huán)和新世紀(jì)廣場(chǎng)等四個(gè)商業(yè)區(qū)域中心；舊

24、城、城東、城西、城南、城北五個(gè)居住片區(qū)，西部和東南兩個(gè)工業(yè)片區(qū)。根據(jù)縣城總體規(guī)劃，近期將強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)南三環(huán)、南四環(huán)、北二環(huán)、永安路、鳳山路、丹鳳路、海王路等主干道路建設(shè)和城區(qū)支路、區(qū)間道路建設(shè)。加快五大居住區(qū)和城市中心區(qū)建設(shè)，火車(chē)站場(chǎng)區(qū)域和東湖生態(tài)社區(qū)開(kāi)發(fā)。加快實(shí)施城市生活污水管網(wǎng)延伸工程、管道燃?xì)飧采w工程、引江區(qū)域供水工程、垃圾處理工程以及公用型車(chē)站建設(shè)工程。再建一批體量較大、品位較高的標(biāo)志性建筑，提高海安的知名度。從海安規(guī)劃定位來(lái)看，海安將成為蘇中交通樞紐、物流中心以及南通市域次中心城市。海安區(qū)位優(yōu)勢(shì)將再度提升。從海安規(guī)劃思路來(lái)看，本案位置處在海安規(guī)劃發(fā)展方向上。海安未來(lái)城市化水平將有很大提高

25、，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有效需求。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（一）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2004年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展，但已是“強(qiáng)弩之末”，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期已經(jīng)開(kāi)始從波峰往波谷回落。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展，國(guó)家及相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提到了一定的調(diào)控和規(guī)范作用。在這一系列宏觀調(diào)控措施出臺(tái)前，消費(fèi)者購(gòu)房帶有很大的盲目性，在宏觀調(diào)控以后出現(xiàn)了一段觀望期，現(xiàn)在正在走入理性期。1、回落房?jī)r(jià)漲幅的回落從各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，今年一季度比去年一季度上漲8，預(yù)計(jì)今年二季度比去年二季度上漲3.1，說(shuō)明房?jī)r(jià)的增幅在穩(wěn)步的回落。也有少部分城市房?jī)r(jià)的絕對(duì)值在回落。房地產(chǎn)正在朝著

26、國(guó)家要求的穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的目標(biāo)前進(jìn)，正在實(shí)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的目標(biāo)。也可以說(shuō)房地產(chǎn)的軟著陸正在進(jìn)行中。在房?jī)r(jià)回落的同時(shí)投資規(guī)模的數(shù)字也在明顯的回落，03年增長(zhǎng)29.9，04年下降到了28.1，今年一季度下降到了22.2，投資的增長(zhǎng)也在回落，這和國(guó)家的目標(biāo)是一致的。也可以說(shuō)房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)為宏觀經(jīng)濟(jì)的軟著落創(chuàng)造了條件，做出了貢獻(xiàn)，這也是房地產(chǎn)界引為驕傲的。房地產(chǎn)在2004年出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，在投資規(guī)模進(jìn)行控制的同時(shí)也比較有效地控制了需求的規(guī)模，使得供求資金有一個(gè)非常有效的平衡，這是房?jī)r(jià)漲幅回落的原因。2、回暖樓市的回暖在房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)穩(wěn)固回落的同時(shí)，全國(guó)的樓市正在逐步的回暖。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)前

27、，消費(fèi)者購(gòu)房帶有很大的盲目性，在宏觀調(diào)控以后出現(xiàn)了一段觀望期，現(xiàn)在正在走入理性期。為什么會(huì)回暖？一個(gè)就是整個(gè)政策。國(guó)家是穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格，而不是打壓價(jià)格。另一個(gè)就是需求仍然很旺盛。從今年一季度的情況看來(lái)，仍然是出現(xiàn)了供求兩旺。全國(guó)一季度商品房的竣工面積同比增長(zhǎng)17，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)18.1，這是樓市回暖的一個(gè)標(biāo)志。3、回歸理性回歸或回歸理性 通過(guò)宏觀調(diào)控，消費(fèi)者從觀望期走向理性。買(mǎi)房的盲從或者是激情正在得到克服，人們更加理性。在這個(gè)情況下開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始理性起來(lái)，冷清地看待樓市，更好地打造樓盤(pán)。通過(guò)調(diào)控，可以進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段樓市發(fā)展的規(guī)律性，樓市發(fā)展的相關(guān)性，樓市發(fā)展的差異性。一

28、個(gè)規(guī)律性就是樓市和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)是匹配的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外就是相關(guān)性。樓市的發(fā)展和金融、財(cái)稅、社會(huì)各方面緊密相關(guān)。第三方面是差異性。沒(méi)有兩個(gè)一模一樣的城市，所以要一個(gè)一個(gè)地進(jìn)行分析。有的城市現(xiàn)在回暖的跡象剛剛有一點(diǎn)，程度不一樣。房?jī)r(jià)漲得快的地方、有泡沫的地方可能回暖得慢一些；泡沫少的地方繼續(xù)保持理性，波動(dòng)少一點(diǎn)，回暖快一點(diǎn)。4、回報(bào)建設(shè)和諧地產(chǎn)、回報(bào)社會(huì)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。作為支柱產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商這幾年發(fā)展很快，也獲得了非常高的利潤(rùn)，應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)是高利潤(rùn)，高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)。那如何回報(bào)社會(huì)，現(xiàn)在正是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該討論的問(wèn)題?，F(xiàn)在正在提出主流開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感，正在提

29、出和諧地產(chǎn)、和諧社會(huì)的概念，這就是對(duì)社會(huì)回報(bào)的一種表現(xiàn)。對(duì)社會(huì)最好的回報(bào)就是努力提高性?xún)r(jià)比，用好產(chǎn)品回報(bào)社會(huì)，用好的性?xún)r(jià)比回報(bào)消費(fèi)者。開(kāi)發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品如何更好的開(kāi)發(fā)，首先要更多地開(kāi)發(fā)節(jié)能、省地型的住宅，綠色住宅應(yīng)該是發(fā)展的主要方向。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該主動(dòng)地做為綠色建筑的營(yíng)造者，通過(guò)努力把樓盤(pán)建成更加符合省地，更加符合節(jié)能的產(chǎn)品。（二）海安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2004年海安房屋施工面積197.96萬(wàn)平方米，其中住宅38.81萬(wàn)平方米，比2003年的施工面積138.41萬(wàn)平方米、住宅38.97萬(wàn)平方米分別增長(zhǎng)43.0%、-0.4%；房屋竣工面積133.75萬(wàn)平方米，其中住宅16.48萬(wàn)平方米，比2003年的竣工

30、面積68.03萬(wàn)平方米，住宅22.52萬(wàn)平方米分別增長(zhǎng)96.6%、-26.8%；商品房銷(xiāo)售面積23.03萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額28547萬(wàn)元，商品房空置面積4.67萬(wàn)平方米，分別比2003年的14.66萬(wàn)平方米、17001萬(wàn)元、3.86萬(wàn)平方米增長(zhǎng)57.1%、67.9%、21.0%。海安房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表指 標(biāo)2003年（萬(wàn)平方米）2004年（萬(wàn)平方米）同比增長(zhǎng)（）施工面積138.41197.9643.0其中：住宅38.9738.81-0.4房屋竣工面積68.03133.7596.6其中：住宅22.5216.48-26.8商品房銷(xiāo)售面積14.6623.0357.1商品房銷(xiāo)售總額17001萬(wàn)元2

31、8547萬(wàn)元67.9商品房空置面積3.864.6721.01、市場(chǎng)特征基本形成以“本地客戶(hù)為主，居住置業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主”的格局，供求平衡；2004年海安的房地產(chǎn)從2002年的1300元/平方米到目前的2000元/平方米形成了一個(gè)價(jià)格的飛躍；在戶(hù)型面積配比上110平方米至130平方米占整個(gè)成交比例的85%；0隨著生活品質(zhì)的提高，好房型不斷被市場(chǎng)認(rèn)可，小康型、生態(tài)型住宅浮出水面，居民的選擇標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，講究方便、舒適、周全；投資購(gòu)房者所占的比重逐步提高，由2001年的0.3%上升到目前的5%；在僅有的5%的投資型購(gòu)房者選擇中，地段是第一位的，好地段標(biāo)志著成熟的商業(yè)、完善的配套、充足的人氣以及更

32、好的商業(yè)機(jī)會(huì)。2、商品房情況分析與房地產(chǎn)投資額成正比的房地產(chǎn)施工面積大幅度的增長(zhǎng)，近200萬(wàn)平方米的施工面積預(yù)示著在未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，以及不可避免的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。海安商品房竣工面積從前幾年的增勢(shì)到今年驟然平和，皆因2003年增勢(shì)過(guò)快，土地的不可復(fù)制性抑制其增速，同時(shí)和政府相關(guān)城市規(guī)劃的實(shí)施密切相關(guān)。2004年海安商品房銷(xiāo)售面積比2003年同比增長(zhǎng)57.1%，可見(jiàn)海安房地產(chǎn)市場(chǎng)空間大，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)正是進(jìn)入的大好時(shí)機(jī)，但這種狀況預(yù)計(jì)不會(huì)維持太長(zhǎng)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商們應(yīng)把握住機(jī)會(huì)。目前海安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，商品房空置面積有所增加，這無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量的全面性提出了更高更細(xì)的要求。海安商品房?jī)r(jià)格

33、一路飆升，但從海安的市場(chǎng)容量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)者市場(chǎng)空間等因素來(lái)看，海安的商品房?jī)r(jià)格應(yīng)還有一定幅度的上升空間。3、商品房情況數(shù)據(jù)分析與房地產(chǎn)投資額成正比的房地產(chǎn)施工面積大幅度的增長(zhǎng)，近200萬(wàn)平方米的施工面積預(yù)示著在未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，以及不可避免的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。海安商品房竣工面積從前幾年的增勢(shì)到今年驟然平和，皆因2003年增勢(shì)過(guò)快，土地的不可復(fù)制性抑制其增速，同時(shí)和政府相關(guān)城市規(guī)劃的實(shí)施密切相關(guān)。從上述商品房銷(xiāo)售面積走勢(shì)圖可以看出2004年海安商品房銷(xiāo)售面積比2003年同比增長(zhǎng)57.1%，可見(jiàn)海安房地產(chǎn)市場(chǎng)空間大，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)正是進(jìn)入的大好時(shí)機(jī)，但這種狀況預(yù)計(jì)不會(huì)維持太長(zhǎng)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商

34、們應(yīng)把握住機(jī)會(huì)。目前海安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，商品房空置面積有所增加，這無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量的全面性提出了更高更細(xì)的要求。海安商品房?jī)r(jià)格一路飆升，但從海安的市場(chǎng)容量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)者市場(chǎng)空間等因素來(lái)看，海安的商品房?jī)r(jià)格應(yīng)還有一定幅度的上升空間。4、展望與預(yù)測(cè)（1）商品住房進(jìn)入總量增長(zhǎng)期近幾年，海安商品住房市場(chǎng)日益繁榮，銷(xiāo)售面積逐步增加，商品住房已進(jìn)入總量增長(zhǎng)延續(xù)期。隨著海安住房制度改革深入推進(jìn)，居民的住房觀念發(fā)生重要轉(zhuǎn)變。一是脫離了福利分房的羈絆，從被動(dòng)等待分房轉(zhuǎn)變到主動(dòng)進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升，從滿(mǎn)足有房住、住得下，發(fā)展到追求住的舒適、住的健康。這種住房觀念的

35、重要轉(zhuǎn)變，成為海安住房商品化體制基本確立的要素，并使商品住房銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逐年擴(kuò)大。預(yù)計(jì)今后幾年海安商品住房銷(xiāo)售仍將加快運(yùn)行速度。（2）房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)2005年海安房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的總體趨勢(shì)不會(huì)改變。理由如下：a、土地資源的不可再生性決定房?jī)r(jià)合理上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的標(biāo)志之一。而商品住房整體品質(zhì)的提高，必然帶來(lái)建筑成本的增加。從這兩點(diǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲是順理成章之事。b、有效需求的增加，也會(huì)促使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。由于城市化進(jìn)程加快，外來(lái)人口和拆遷戶(hù)的增加以及居民改善居住條件愿望和經(jīng)濟(jì)能力的同步增長(zhǎng)，勢(shì)必增加對(duì)住房的有效需求。c、土地實(shí)行招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)與建材漲價(jià)對(duì)2005年商品住房?jī)r(jià)格會(huì)有相對(duì)的影響；再有海安

36、房地產(chǎn)市場(chǎng)起步相對(duì)較晚，商品房總體價(jià)格偏低。因此，預(yù)計(jì)海安2005年“普通商品住房”價(jià)格在現(xiàn)有基礎(chǔ)上將有小幅度持續(xù)增長(zhǎng)的過(guò)程。d、客戶(hù)的需要是市場(chǎng)的需要同樣是開(kāi)發(fā)商的追求。根據(jù)我公司取得的潤(rùn)洋花園客戶(hù)登記資料而進(jìn)行的電話(huà)信息反饋獲悉，有效電話(huà)回訪(fǎng)樣本量56個(gè)?？蛻?hù)在極度關(guān)注重視價(jià)格的同時(shí)，對(duì)房型合理性、房型面積、朝向均提出更高的要求，普遍認(rèn)為115平方米/套135平方米/套最為適宜；居住用房單價(jià)在1950元/平方米，主力總價(jià)在20萬(wàn)元人民幣上下；商業(yè)用房單價(jià)在6000元/平方米，主力總價(jià)在75萬(wàn)元人民幣上下。近幾年，海安城市建設(shè)發(fā)展已逐步正軌，除住宅建設(shè)之外，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為新的亮點(diǎn)，城市

37、建設(shè)的整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)與城區(qū)的身份愈來(lái)愈吻合。海安不僅僅要建設(shè)成為適宜人居的城市，同時(shí)還要適于交流、創(chuàng)業(yè)和發(fā)展。同時(shí)大量新型的服務(wù)行業(yè)需要更加良好的商業(yè)平臺(tái)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)是下一步的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。城區(qū)居民購(gòu)房選擇首選區(qū)域依然是老城區(qū)內(nèi)，這是由對(duì)習(xí)慣性生活的依賴(lài)所決定的，但不少居民對(duì)老城區(qū)的環(huán)境表示不滿(mǎn)，更希望居住于景點(diǎn)宜人、環(huán)境優(yōu)雅、交通和生活便利、商業(yè)配套設(shè)施齊全的生活小區(qū)，購(gòu)房者更加關(guān)注教育、健康、休閑。5、消費(fèi)需求分析消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的接受度有明顯提高，目前消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力集中在1800-2450元區(qū)間，且更集中于2000元左右的價(jià)格段，與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格的差距在縮小，而去年，消費(fèi)者的承受

38、能力集中在1500-2000元之間。與單價(jià)接受度相對(duì)應(yīng)，海安消費(fèi)者對(duì)總價(jià)的接受度也有明顯提升，接受峰值從去年的15-18萬(wàn)提升到今年的19-28萬(wàn)，20萬(wàn)以上總價(jià)的接受比例與去年相比也有明顯增加。六、商業(yè)用房市場(chǎng)分析（一）商業(yè)用房市場(chǎng)現(xiàn)狀海安房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商鋪開(kāi)發(fā)力度不夠，海安商鋪市場(chǎng)一直沒(méi)有火起來(lái)，投資商鋪屈指可數(shù)，海安目前僅有的幾個(gè)大型商鋪僅人民路幾家連鎖性超市項(xiàng)目，無(wú)較具規(guī)模、成氣候的大型商業(yè)布局。商鋪市場(chǎng)走的是傳統(tǒng)的作坊式的營(yíng)業(yè)方式。海安商鋪市場(chǎng)不溫不火，商業(yè)運(yùn)作不規(guī)范等現(xiàn)象嚴(yán)重。六一新政對(duì)商業(yè)用房市場(chǎng)打擊明顯，房產(chǎn)投資受到空前沖擊，因此開(kāi)發(fā)商鋪的定位很關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該經(jīng)過(guò)縝密的調(diào)查和

39、嚴(yán)格的選址，確定商業(yè)物業(yè)的最佳開(kāi)發(fā)地段和準(zhǔn)確定位，規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)，而不是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商不應(yīng)僅在銷(xiāo)售上做文章，更應(yīng)考慮到業(yè)主或商家的利益。商鋪開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值的最大化，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者多贏的局面。（二）商業(yè)用房需求及發(fā)展“以人為本，定位準(zhǔn)確，功能合理，保本獲利，和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市商業(yè)區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市商業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。隨著海安縣城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件的基本完善，居民不在是以前的“樂(lè)不思蜀”，而是將眼光轉(zhuǎn)移到了投資類(lèi)或置業(yè)投資類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品上。錢(qián)存銀行不甘心，用于炒股太操心，投資短期房產(chǎn)瞎操心，所以對(duì)以前“望塵莫及”的商業(yè)類(lèi)

40、產(chǎn)品產(chǎn)生了興趣，同時(shí)隨著居民投資理性的不斷加強(qiáng)，對(duì)商業(yè)產(chǎn)品的功能、品質(zhì)、科技含量、性?xún)r(jià)比（含金量）也提出了越來(lái)越高的要求。根據(jù)海安城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，以及商業(yè)區(qū)今后的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類(lèi)“精品商業(yè)”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為居民今后投資商鋪的重要選擇條件。主要表現(xiàn)為：1、精品商業(yè)趨向細(xì)分化在商業(yè)市場(chǎng)日趨活躍，投資方式多元化的今天，一個(gè)商業(yè)樓盤(pán)吸引投資者的前提應(yīng)該是其與眾不同的個(gè)性和保值增值的有效性，換句話(huà)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分是今后商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)以往商業(yè)地產(chǎn)注重區(qū)位、地理位置、交通便捷程度、商業(yè)氛圍的同時(shí)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、功能分區(qū)

41、、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高。2、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代隨著海安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)“品牌效應(yīng)”的出現(xiàn)勢(shì)在必行。在商業(yè)地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，職業(yè)或投資者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)地關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求保值增值、配套齊全、購(gòu)物環(huán)境良好，還要考慮文化品位、今后轉(zhuǎn)讓交易余地以及升值潛力等，這些都是促成品牌商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)品牌在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)、規(guī)模化、分區(qū)明細(xì)化商業(yè)地產(chǎn)這一誘人市場(chǎng)。目前在海安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，許多購(gòu)房者不但注重價(jià)格，還把咨詢(xún)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)、知名度以及品牌上

42、，可見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資者越來(lái)越理性，要求也越來(lái)越高。3、商業(yè)產(chǎn)品投資逐步成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段海安是蘇中地區(qū)的交通要道，但旅游業(yè)欠發(fā)達(dá)，發(fā)展物流、會(huì)展、國(guó)際商貿(mào)業(yè)一直是海安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。由于近幾年長(zhǎng)江三角洲的騰起，海安受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，特別是公路、鐵路交通的進(jìn)一步改善和完善，為海安城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇。城鎮(zhèn)居民收入水平在逐步的提高，隨著居民耐用消費(fèi)品逐漸飽和的前提下，“一鋪養(yǎng)三代”的商業(yè)投資理念又被重新提起，投資商業(yè)地產(chǎn)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前海安居民除置業(yè)投資外，有15%20%的投資者是用于投資保值、增值或出租，這與海安居民近

43、幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。4、市場(chǎng)需要具有高品質(zhì)、大影響力的大型購(gòu)物中心從對(duì)海安市場(chǎng)的商業(yè)容量上的評(píng)價(jià)來(lái)看，超過(guò)半數(shù)的商家認(rèn)為海安的商業(yè)數(shù)量不少，但比較零散，缺乏有影響力的商場(chǎng)和購(gòu)物中心，其余各有19%的商家選擇“數(shù)量不多，有些飽和”與“差不多，可以滿(mǎn)足”，但有7的商家選擇“太少了，仍不能滿(mǎn)足”。從以上就可以看出，海安商業(yè)容量面臨的不是量的問(wèn)題，而是質(zhì)的飛躍。海安的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展已有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，基礎(chǔ)可算扎實(shí)，但海安的商業(yè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)還未轉(zhuǎn)變，現(xiàn)今，不應(yīng)再盲目地增加零散商業(yè)面積。而應(yīng)該有針對(duì)性地集中資源興建真正對(duì)提高海安商業(yè)形象起到重要影響的商業(yè)項(xiàng)目。眾多品牌商家認(rèn)為海安的商業(yè)項(xiàng)目中缺乏有

44、影響力的商業(yè)與購(gòu)物中心，這對(duì)海安打造新的、高品質(zhì)、有影響力的商業(yè)項(xiàng)目提高了更高要求。5、市場(chǎng)需要特色而又豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)從商家們對(duì)海安商業(yè)業(yè)態(tài)和特色的看法中，我們可以了解到60的商業(yè)認(rèn)為海安商業(yè)業(yè)態(tài)還不夠豐富，缺乏商業(yè)特色，另有27的商家選擇了業(yè)態(tài)貧乏的選項(xiàng)。品牌商家們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段海安商業(yè)業(yè)態(tài)上寸在明顯的不足，有待于將來(lái)在業(yè)態(tài)豐富上、業(yè)態(tài)特色上多花心思，讓消費(fèi)者有更多的選擇空間。但業(yè)態(tài)的不夠豐富，也從另一個(gè)側(cè)面反映了品牌商家們看好海安商業(yè)業(yè)態(tài)的提升空間與發(fā)展方向。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，不夠豐富的業(yè)態(tài)，正好對(duì)他們拓展海安市場(chǎng)提供了良好的契機(jī)。（三）當(dāng)前海安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題目前，海安商業(yè)地產(chǎn)

45、市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、規(guī)模性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求不足，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1、商業(yè)用房空置率繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大?，F(xiàn)在海安商業(yè)用房主要集中在開(kāi)發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，海安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逆市而上，尤其是商業(yè)開(kāi)發(fā)面積迅猛增量，同期在售商業(yè)面積已超過(guò)30萬(wàn)平方米，待建項(xiàng)目還有20萬(wàn)平方米，一些單差獨(dú)建、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、施工質(zhì)量差、地段位置不佳、功能設(shè)計(jì)不合理的商業(yè)用房空置率還將進(jìn)一步增加。2、受海安城市級(jí)差、消費(fèi)觀念等因素影響，海安房產(chǎn)投資群體及自營(yíng)式商鋪購(gòu)買(mǎi)業(yè)主數(shù)量相對(duì)有限，“肉搏式”市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將打響客源爭(zhēng)奪第一戰(zhàn)。同時(shí)海安商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)

46、還有待于進(jìn)一步規(guī)范，市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)還要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程。3、商場(chǎng)發(fā)育整體水平偏低。金海岸火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)也面臨市場(chǎng)供大于求的矛盾。結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出。盡管海安市場(chǎng)前景良好，居民消費(fèi)能力進(jìn)一步提升，但由此導(dǎo)致本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。七、海安樓市調(diào)查本節(jié)主要內(nèi)容有：在售樓盤(pán)掃描；潛在對(duì)手進(jìn)入可能掃描；競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)量分析；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品分析（房型、規(guī)劃、土地價(jià)值、綜合配套）；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)定位趨向（區(qū)域、目標(biāo)對(duì)象群、時(shí)間點(diǎn)）；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)情報(bào)收集（廣告、價(jià)格、sp活動(dòng)）。 (一)海安名品街【樓書(shū)效果圖】基本資料：總建筑面積：7900平方米營(yíng)業(yè)用房：78

47、宗營(yíng)業(yè)用房主力房型：80-245平方米/套居住用房：68套居住用房主力房型：110-240平方米/套居住用房銷(xiāo)售均價(jià)：2718元/平方米商鋪價(jià)格：一層20000元/平方米、二層6000元/平方米、三層3000元/平方米交付時(shí)間：2006-03開(kāi)發(fā)商：誠(chéng)烽房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)：上海都市設(shè)計(jì)院項(xiàng)目地點(diǎn)：江海路、中壩路口名街熱線(xiàn)：05138163522 8013522（二）泰華新村占地面積：21120平方米（約32畝）總建筑面積：30000平方米 居住用房：188套居住用房戶(hù)型面積：125-188平方米/套居住用房銷(xiāo)售基價(jià)：1698元/平方米層差比例：一層基價(jià)加18%、二層基價(jià)加25%、三層基價(jià)加

48、24%、四層基價(jià)加16%、五層基價(jià)減8%、6層按基價(jià)的50%居住用房去化率：85%項(xiàng)目地點(diǎn)：中壩南路28號(hào)開(kāi)發(fā)商：南通市泰華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓電話(huà)三）錦繡花園基本資料：項(xiàng)目占地：46086平方米總建筑面積：55390平方米總戶(hù)數(shù)：458戶(hù)居住用房戶(hù)型面積：95-150平方米/套主力戶(hù)型：110-120平方米/戶(hù)居住用房均價(jià)：1780元/平方米已推房源銷(xiāo)售率：65%項(xiàng)目地點(diǎn)：海安鎮(zhèn)人民東路61號(hào)開(kāi)發(fā)商：江蘇煒賦集團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司海安分公司售樓電話(huà)四）中洋水景基本資料：總建筑面積：27860平方米總戶(hù)數(shù)：218戶(hù)主力戶(hù)型：120-140平方米/戶(hù)居住用房均價(jià)：2200元/平方米已推房源銷(xiāo)售率：95%項(xiàng)目地點(diǎn)：海安鎮(zhèn)草壩南路2號(hào)開(kāi)發(fā)商：南通南洋置業(yè)有限公司售樓電話(huà)五）潤(rùn)洋花園基本資料：項(xiàng)目占地：38215平方米總建筑面積：49680平方米總戶(hù)數(shù)：368戶(hù)主力戶(hù)型：120-140平方米/戶(hù)居住用房均價(jià)：2230元/平方米已推房源銷(xiāo)