宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析論文

1、宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析論文今年以來，國家在短期內(nèi)突然加大了宏觀調(diào)控的力度，各項政策連續(xù)出臺，各種市場傳言不脛而走。到底國家宏觀調(diào)控的目的是什么？中國的經(jīng)濟(jì)將如何發(fā)展？而房地產(chǎn)業(yè)的走向又將如何？ 一、對近期宏觀調(diào)整政策的回顧 要作出正確地判斷，我們首先來回顧一下近期的政策信息。 2003年出臺的121號文中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)及商品房按揭貸款，禁止貸款給房地產(chǎn)企業(yè)用于支付土地款以及建筑企業(yè)用于墊資。該文實際上是宏觀調(diào)控的明確政策信息。 2004年一季度以來，國家宏觀調(diào)控的措施連續(xù)出臺，密集程度之高前所少見。 3月25日，人民銀行于出

2、臺差別存款準(zhǔn)備金率制度；4月25日第三次提高存款準(zhǔn)備金率0.5，共收縮可貸資金約1100億元。 4月25日，央行副行長吳曉靈在亞洲論壇年會上對商業(yè)銀行發(fā)出了央行可能采取更為嚴(yán)厲的緊縮措施的警告。 4月26日，中央政治局召開會議，指出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作中存在一些新的矛盾和問題，需高度重視，妥善解決。 4月27日，國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)資本金比例提到35。同日，傳言銀監(jiān)會通知各商業(yè)銀行停止全部貸款業(yè)務(wù)，市場作出劇烈反應(yīng)，28日，大部分股份制商業(yè)銀行停止發(fā)放貸款，部分甚至停止了票據(jù)業(yè)務(wù)，股市、債券市場大跌。雖然29日銀監(jiān)會發(fā)表澄清公告，

3、但各種猜測仍然不時從業(yè)內(nèi)傳出。目前雖然銀行各項業(yè)務(wù)逐步恢復(fù)，但在政策明了前，各銀行對貸款業(yè)務(wù)均采取十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。 4月28日，國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，對江蘇鐵本鋼鐵有限公司違規(guī)建設(shè)鋼鐵項目作出嚴(yán)肅處理，敲山震虎的意圖十分明確。 4月29日，國務(wù)院總理溫家寶在接受路透社采訪時，強(qiáng)調(diào)了宏觀調(diào)控的必要性和信心。同日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出兩項緊急通知，一項通知決定集中半年左右時間，深入開展土地市場治理整頓。內(nèi)容涉及嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理，切實保護(hù)基本農(nóng)田，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃等六項內(nèi)容。另一項通知要求對所有在建、擬建固定資產(chǎn)投資項目進(jìn)行一次全面清理，涉及土地管理、信貸政策等多方面

4、，重點清理鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項目，以及2004年以來新開工的所有項目。對所有項目逐個提出停止建設(shè)、暫停建設(shè)限期整改、取消立項、符合要求等四類處理意見。 4月30日，中國銀監(jiān)會發(fā)出通知，要求商業(yè)銀行適時、適度對鋼鐵、電解鋁、水泥以及房地產(chǎn)、汽車等過熱行業(yè)貸款進(jìn)行合理控制，對于盲目投資、低水平擴(kuò)張、不符合國家產(chǎn)業(yè)政策和市場準(zhǔn)入條件，以及未按規(guī)定程序?qū)徟捻椖?，一律不得發(fā)放新的貸款，已給予授信和已發(fā)生貸款的要采取適當(dāng)、穩(wěn)妥的方式予以糾正。 5月11日，央行發(fā)布二OO四年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告（以下簡稱央

5、行報告），對我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢作出了詳細(xì)分析，并對未來預(yù)測及具體調(diào)控措施提出了明確意見。此報告為經(jīng)濟(jì)發(fā)展定調(diào)的作用明顯，可以理解為近期國家宏觀調(diào)整政策的綜合性總結(jié)。 5月14日，國家發(fā)改委、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策協(xié)調(diào)配合，控制信貸風(fēng)險有關(guān)問題的通知，同時下發(fā)當(dāng)前部分行業(yè)制止低水平重復(fù)建設(shè)目錄主要涉及鋼鐵、有色金屬、機(jī)械、建材、石化、輕工、紡織、醫(yī)藥、印刷等行業(yè)。 除以上明確的政策和信息外，目前市場普遍傳言貸款利率將上調(diào)，貸款審批權(quán)將進(jìn)一步上收，按揭貸款的門檻，尤其是居民購買第二套、第三套商品房抵押貸款的門檻將會提高。 以上各項措施如此密集的出臺，明確顯現(xiàn)出國家

6、加大國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控力度的決心。 二、對國家宏觀經(jīng)濟(jì)走向的分析 根據(jù)有限的政策信息，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)管理的一般原理，筆者對國家近期宏觀經(jīng)濟(jì)的走向做出如下兩點基本判斷： 首先，國家已作出了經(jīng)濟(jì)過熱的基本判斷，為避免因長期經(jīng)濟(jì)過熱產(chǎn)生破壞性的通貨膨脹和金融危機(jī)，國家對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控，將經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩的決心和意圖已十分確定。 以上政策和信息均可以證明上述判斷，央行報告對此也有更系統(tǒng)的闡述。報告指出，今年一季度經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯的過熱跡象。具體表現(xiàn)在：投資增長過快，固定資產(chǎn)投資同比增長43，扣除價格因素的實際投資已接近1992-1993年的經(jīng)濟(jì)過熱時期；全國新開工50萬元以上的項目近2萬個，比去年

7、同期增長31；2003年在建規(guī)模已高達(dá)16萬億，相當(dāng)于當(dāng)年固定資產(chǎn)投資完成額5.4萬億元的3倍，今年一季度施工項目計劃總投資已高達(dá)7.2萬億元；某些行業(yè)和地區(qū)盲目投資和重復(fù)建設(shè)問題相當(dāng)嚴(yán)重，地方項目投資增長60.2；投資的增速比消費快近33個百分點，二者之間的比例關(guān)系嚴(yán)重失衡。固定資產(chǎn)投資增長過快，導(dǎo)致對鋼鐵、電解鋁、水泥等高耗能行業(yè)的巨大需求，加劇了煤電油運供求矛盾，影響了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，加大了通貨膨脹壓力，增大了經(jīng)濟(jì)運行的潛在風(fēng)險。任憑這種情況發(fā)展下去，勢必導(dǎo)致產(chǎn)能過剩、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，銀行呆壞賬增加，金融風(fēng)險加大，下崗失業(yè)人員增多等問題，影響經(jīng)濟(jì)運行和社會穩(wěn)定，必須采取總量政策堅決

8、遏制。 其次，只要國家的調(diào)控手段運用適當(dāng)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長的大趨勢不會被根本性的扭轉(zhuǎn)，國家直接采取強(qiáng)硬的行政手段，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展“急剎車”、“硬著陸”的可能性很小，我們對宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走向不必過于悲觀。 做出這個判斷，是基于以下幾點分析： 1、目前我國面臨著貧富差距加大、地區(qū)差距加大、失業(yè)人數(shù)增加、社會保障水平低、“三農(nóng)”問題等一系列社會問題，面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國有企業(yè)改制、經(jīng)濟(jì)體制改革等一系列挑戰(zhàn)。妥善解決這些問題，關(guān)系到國家、社會的穩(wěn)定。而解決這些問題，只能依靠經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從根本上改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，將付出巨大的社會代價。 2、經(jīng)濟(jì)的全球化要求我國在進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控時，應(yīng)采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。一

9、方面，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)與國際經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起。以4月27日的停貸傳言為例，全球金融市場產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，全球各大股市全面下跌。另一方面，受制于美元的低利息政策，以及西方國家對人民幣匯率的升值壓力，我國采取升息等宏觀調(diào)控措施必須相當(dāng)謹(jǐn)慎。此外，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐加快也會對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生正面影響。 3、我國的市場經(jīng)濟(jì)改革方向及WTO的規(guī)則約束，要求國家盡可能采取市場手段進(jìn)行宏觀調(diào)控。中國加入WTO的一個重要前提是市場經(jīng)濟(jì)國家地位的確立，加入WTO后，各項經(jīng)濟(jì)體制的改革進(jìn)一步向市場化方向發(fā)展是必然趨勢。金融體制改革的重點就是商業(yè)銀行的市場化運作和金融臨管手段的市場化。4月27日的停貸傳言，在國際上和學(xué)術(shù)界引發(fā)

10、了許多負(fù)面的討論。一般情況下，國家會盡量采取市場手段來調(diào)控經(jīng)濟(jì)。 4、1993年以行政手段為主的宏觀調(diào)控造成長期的經(jīng)濟(jì)低靡，教訓(xùn)深刻。11年來，中國的市場經(jīng)濟(jì)體系逐步完善，市場觀念已深入人心，以市場手段來調(diào)控經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗也逐漸豐富，相比11年前，主客觀條件均有了很大變化，國民經(jīng)濟(jì)管理的手段也更加成熟。 5、實際上自去年以來，管理層和學(xué)術(shù)界對我國經(jīng)濟(jì)是否過熱一直存在著激烈爭論，兩派觀念交替影響著決策。但無論是哪一派，很少有人鼓勵采取市場以外的行政手段來調(diào)控經(jīng)濟(jì)。 6、央行報告對此也有明確的論述，報告首先作出了“當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)形勢總體上是好的”判斷，明確指出下一階段穩(wěn)健貨幣政策的取向是適度從緊，但要防

11、止急剎車，避免大起大落，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。強(qiáng)調(diào)對投資過熱的治理必須采取總量政策，我國經(jīng)濟(jì)體制已發(fā)生深刻變革，宏觀調(diào)控方式已逐步從直接調(diào)控走向間接調(diào)控，經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)的作用越來越強(qiáng)，對我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的一些問題，要通過加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控、充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用來解決。 當(dāng)然，我們也應(yīng)充分意識到風(fēng)險的存在。一方面，經(jīng)濟(jì)危機(jī)往往是在量變到一定的程度時，突然發(fā)生的；另一方面，也不能完全排除市場調(diào)控失靈轉(zhuǎn)而采取行政手段的可能性。 三、對近期房地產(chǎn)市場走向的分析 房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響最為直接。對房地產(chǎn)市場的走向分析，相對對宏觀經(jīng)濟(jì)的分析，要更加謹(jǐn)慎一些。總體上看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)越過了前一階段的“高峰”

12、期，回落的可能性較大，整個房地產(chǎn)業(yè)面臨調(diào)整壓力。這是因為，房地產(chǎn)業(yè)是此次國家對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控中受限制的行業(yè)，國家近期為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控打出的一系列組合拳，幾乎拳拳都直接或間接地打到了房地產(chǎn)業(yè)身上。 1、121號文、提高房地產(chǎn)項目資本金比例的決定、對房地產(chǎn)貸款的清查、銀行貸款審批權(quán)限上收、內(nèi)控制度趨嚴(yán)，均使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款更難，籌措資金成本更高，資金鏈斷裂的風(fēng)險加大。 2、對土地市場的整頓，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地更難，成本進(jìn)一步提高，受到的限制更多。 3、對在建、擬建固定資產(chǎn)投資項目的全面清理，主要涉及土地管理及信貸政策，房地產(chǎn)業(yè)又是此次清理的重點。 4、如果貸款升息、提高按揭貸款的門檻、

13、限制多套住房按揭貸款等傳言兌現(xiàn)，必然將削弱房地產(chǎn)市場的有效需求，在一定程度上抑制消費。而市場需求的下降，相對于資金成本的上升而言，影響面更大，影響程度更深。 5、由于房地產(chǎn)業(yè)是本次宏觀調(diào)控重點限制的行業(yè)，各項政策在影響開發(fā)商的同時，對消費者的心理影響也不可忽視。一旦消費者意識到市場可能降溫，持幣待購的將會增加。 6、房地產(chǎn)價格的快速上漲（一季度全國土地交易價格同比上漲7.5，房屋銷售價格上漲7.7）和“炒房團(tuán)”的負(fù)面影響，使整個行業(yè)的形象受損，受到多方的指責(zé)和質(zhì)疑。 但另一方面，房地產(chǎn)市場的回落，是相對于前一時期的高位運行而言的，而整個房地產(chǎn)市場就此落入谷底的可能性較小，房地產(chǎn)市場從前一段時期

14、的高位回落到較高位或正常水平，平穩(wěn)運行一段時間的可能性較大，對房地產(chǎn)市場的走向也不應(yīng)過于悲觀。這是因為： 1、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是互聯(lián)互通的。盡管房地產(chǎn)業(yè)在未來一段時間內(nèi)受到國家宏觀政策的限制，但只要國家經(jīng)濟(jì)整體保持發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然能夠從其它行業(yè)的發(fā)展中間接受益。 2、房地產(chǎn)市場的消費需求中，除少數(shù)發(fā)達(dá)地區(qū)外，投機(jī)性的投資需求仍未占市場主體，老百姓為改善居住環(huán)境的消費性需求仍是市場主體。考慮到國家大力提高居民收入水平的發(fā)展政策并未有大的調(diào)整，房地產(chǎn)市場仍然有現(xiàn)實的消費需求支撐。 3、當(dāng)前的房地產(chǎn)熱同1992年的房地產(chǎn)熱存在很大的不同。一是投資來源不同，1992年，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中70以上來自銀

15、行貸款，以國有資產(chǎn)為主，其中有相當(dāng)部分的違規(guī)資金；本次周期中，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行貸款的依賴度有所下降，有大量民營、外來資本參與，銀行也不能直接投資房地產(chǎn)項目。二是消費主體不同，1992年，集團(tuán)消費是市場主體，對價格不敏感，有非理性的特點，一旦受到政策調(diào)控就喪失了消費能力；本次周期中，房地產(chǎn)市場已完成由集團(tuán)消費向個人消費的時代轉(zhuǎn)變（個人消費占90以上），個人消費（尤其是個人現(xiàn)有的消費能力）不易受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。三是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同，1992年，產(chǎn)品以商場、寫字樓等高檔物業(yè)重復(fù)建設(shè)為主。本次周期中，住宅產(chǎn)品成為投資和消費的熱點，辦公樓和商業(yè)物業(yè)的投資比例相對不大。 4、從目前信息看，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，主要側(cè)重于總量調(diào)控，并不是絕對禁止資金流向房地產(chǎn)。實際上，由于居民存款增加和銀行貸款受限，同樣面臨市場競爭的銀行更需要尋找安全、有效益的投資渠道。而房地產(chǎn)貸款有土地、房屋抵押（按揭貸款還有保險），加上住宅市場需求仍然較大，仍是各銀行相對安全和效益較好的優(yōu)良業(yè)務(wù)。信譽好、實力強(qiáng)、有項目支撐的開發(fā)企業(yè)仍會是銀行青睞的重要客戶