合作開發(fā)協(xié)議履行糾紛及其處理

1、合作開發(fā)協(xié)議履行糾紛及其處理據(jù)最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋（以下簡稱解釋）第 14 條規(guī)定，房地產(chǎn)合作開發(fā)是指當事人訂立協(xié)議以提供出讓土地使用權、資金等方式共同投資、共享利潤、共擔風險而進行房地產(chǎn)開發(fā)。實踐中，合作開發(fā)房地產(chǎn)存在多種不同的模式，但是主要有兩種類型：一是法人型合作開發(fā)，二是非法人型合作開發(fā)。其他的模式可能是從這兩種模式演變而來，或者可能是名為房地產(chǎn)合作開發(fā)，而實為其他行為。法人型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方共同出資設立房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，由項目公司作為建設方進行房地產(chǎn)開發(fā)，并獨立享受權利，履行義務并承擔責任，項目開發(fā)過程中均以項目公司名義對外辦理

2、手續(xù)或簽訂合同。合作各方成為項目公司股東合作開發(fā)的權利由項目公司章程和合作開發(fā)合同進行規(guī)定。非法人型合作開發(fā)：合作開發(fā)各方未組建房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，以擁有土地使用權一方的名義辦理有關手續(xù)。對外由擁有土地使用權一方享有民事權利和承擔民事義務，對內(nèi)以合作協(xié)議確定合作各方的權利和義務，如參建、聯(lián)建、后續(xù)入股等。房地產(chǎn)合作開發(fā)主要包括上述兩種模式，但實踐中情形較為復雜，特別是非法人型合作開發(fā)，盡管合作各方簽訂了協(xié)議，履行中也難不產(chǎn)生糾紛，下面分類予以淺述。一、合作開發(fā)協(xié)議無效糾紛及其處理（一）因合作各方不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)導致合作開發(fā)無效法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備一定的資質(zhì)條件才能進行房地產(chǎn)開發(fā)

3、，在合作開發(fā)中，只要有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)即可，而不強求所有合作方都具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。對此解釋第 15 條第 1 款規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效。;為維護房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對于合作開發(fā)各方均無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，應當依法確認無效。一旦合作開發(fā)合同無效，不僅會給合作各方造成巨大的經(jīng)濟損失，同時也影響到廣大消費者的切身利益。因此，立法與司法政策均規(guī)定，允許當事人對其合同效力進行補正。于是解釋第 15 條第 2 款又規(guī)定：當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具

4、有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。;（二）因劃撥土地未經(jīng)批準開發(fā)導致合作開發(fā)無效劃撥國有土地使用權只能用于法律、行政法規(guī)規(guī)定的特定用途的社會公益建設，原則上被排除于房地產(chǎn)市場之外，更不得用于房地產(chǎn)開發(fā)，否則，開發(fā)合同無效，但根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第 40 條規(guī)定，劃撥土地使用權人可以按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批，并辦理土地使用權出讓手續(xù)，繳納土地使用權出讓金后進行市場化處分，包括合作開發(fā)房地產(chǎn)。因此解釋第 16 條規(guī)定：土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應當認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，

5、應當認定合同有效。;（三）以集體建設用地、農(nóng)用地開發(fā)導致合作開發(fā)無效根據(jù)物權法、土地管理法的規(guī)定，我國建設用地使用權分國有建設用地使用權和集體所有建設用地使用權。任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請國有土地。但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的除外。但現(xiàn)實中，有不少農(nóng)村經(jīng)濟組織與一些不法房地產(chǎn)開發(fā)商或投資人受利益驅(qū)動，在集體所有建設用地或農(nóng)用地上合作進行房地產(chǎn)開發(fā)，建造大量的商品房（即小產(chǎn)權房;）向社會公開發(fā)售，此類合作開發(fā)房地產(chǎn)合同因違反法律強制性規(guī)定，應當認定無效。

6、當然，起訴前已經(jīng)通過征用或補辦國有土地使用權出讓手續(xù)，轉為國有出讓土地使用權的，可以有條件地認定有效。至于當事人簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，實質(zhì)是進行農(nóng)民集體住宅、公寓建設，即農(nóng)村小康村;、集中村;建設，應當依法認定為農(nóng)村房屋合建、聯(lián)建合同，可以不受城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)制，如果符合當?shù)卣彐?zhèn)發(fā)展規(guī)劃，又是出售給村內(nèi)村外農(nóng)村居民的，也可以有條件地認定有效。（四）合作開發(fā)房地產(chǎn)無效的處理規(guī)則最高人民法院 1995 年審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答第 46 條規(guī)定，合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據(jù)資金的

7、轉化形態(tài)，分別處理：1.資金尚未投入實際建設的，可以由土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；2.資金已轉化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由以土地使用權作為投資一方給予對方相應比例的經(jīng)濟賠償；3.房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產(chǎn)份額按現(xiàn)行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經(jīng)濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償。二、名為合作開發(fā)，實為其他行為的協(xié)議糾紛及其處理（一）名為合作開發(fā)，實為土地使用權轉讓解釋第 24 條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔

8、經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。;這里的固定利益，通常是指一定價款，但不以貨幣為限，還包括一定的房屋所有權，以及一定價款和房屋的復合。合同轉化的認定條件是：合作一方負責提供建設用地、協(xié)助辦理審批手續(xù)，不參與項目建造，不投入資金，也不追加資金；固定利益是建設用地的對價，固定利益不隨實際建設面積的增減而增減；項目開發(fā)出現(xiàn)重大障礙，項目開發(fā)失敗，提供建設用地一方仍然獲取固定利益。司法機關認定合同性質(zhì)轉化且給付條件成就時，可以判決合作方;向土地一方給付固定利益。（二）名為合作開發(fā)，實為房屋買賣解釋第 25 條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固

9、定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。;合同轉化的認定條件是：提供資金一方不參加或不實質(zhì)性參與項目開發(fā)事宜；一方提供固定數(shù)量資金，資金數(shù)量不隨項目實際建設資金的增減而增減；固定數(shù)量房屋是資金的對價，房屋數(shù)量不隨實際建筑面積的增減而增減；項目開發(fā)不成功，分配固定數(shù)量房屋則演變?yōu)槿』卦潭〝?shù)量貨幣。此時開發(fā)項目是否取得預售許可證，不影響轉化后的房屋買賣合同的效力。（三）名為合作開發(fā)，實為借款協(xié)議解釋第 26 條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)量貨幣的，應當認定為借款合同。;合同轉化的認定條件是：提供資金一方不參加或者不實質(zhì)性參與項目開發(fā)事宜；項目不能建成、建

10、成后虧損、實際建筑面積增減，提供資金一方仍然獲取固定數(shù)額貨幣；合作開發(fā)利益是清償債務、彌補虧損后的利潤，而提供資金一方獲取固定數(shù)額貨幣之前無須清償債務，彌補虧損。此時自然人之間或自然人與企業(yè)法人之間的借款合同一般有效，法人之間的借款合同目前一般認定無效。（四）名為合作開發(fā)，實為房屋租賃解釋第 27 條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供當事人經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。;合同轉化的認定條件是：提供資金一方不參加或不實質(zhì)性參與項目開發(fā)事宜；提供資金是使用房屋的對價，使用期內(nèi)無須繳納房租，使用后合作方;無須返還資金；投資額與實際面積增減，約定的使用面積不隨之增減。

11、如果合作開發(fā)合同約定的房屋租賃期或使用期超過 20 年，轉化后的租賃合同仍然有效，不能簡單套用合同法第 214 條而認定超過 20 年的租賃期限無效。三、合作開發(fā)協(xié)議履行糾紛及其處理（一）合作開發(fā)投資糾紛在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，因諸多因素影響，需要增加投資數(shù)額為常見之事情，此時合作各方如何確定投資？對此，解釋第 17 條規(guī)定：投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。;解釋第 20 條對房屋實際建筑面積超出規(guī)

12、劃建筑面積需要增加投資數(shù)額的，合作各方的承擔比例仍按上述原則處理。（二）合作開發(fā)面積分配糾紛合作開發(fā)房地產(chǎn)履行中，可能造成實際建造的建筑面積少于合同約定的面積，或者開發(fā)建造的實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，此時如何分配？對此，解釋第 18 條規(guī)定：房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。;解釋第 20 條規(guī)定：房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準權的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。;（三）合作開發(fā)違章?lián)p失糾紛房地產(chǎn)開發(fā)應當辦理立項、用地、規(guī)劃等一系列行政許可手續(xù)，否則合作各方就會面臨違章?lián)p失的承擔問題，對此解釋第 21 條規(guī)定：當事人違反規(guī)劃開發(fā)建設的房