東海岸公寓（酒店）籌備工作匯總

1、東海岸公寓（酒店）籌備工作匯總A、 開辦費(fèi)用預(yù)算B、 營運(yùn)費(fèi)用測算（含人員編制）C、 代租管與按系數(shù)分配經(jīng)營模式D、 前臺及客房管理軟件調(diào)查報(bào)告E、 裝修設(shè)計(jì)大賽方案F、 裝修原則及大堂功能設(shè)置G、 公寓服務(wù)特色A、 開辦費(fèi)用預(yù)算裝修及電器類配置按16套房計(jì)算，布草類按50套房計(jì)算，開辦期按2個(gè)月計(jì) 1裝修費(fèi)預(yù)算：按平均每間房45平方米的實(shí)用面積，含裝修、家私、照明。 A45平方米*16間*1200元/平方米=864000 B接待處（大堂）100平方米*800元/平方米=80000 C辦公用房約需 60平方米*300元/平方米=18000 D倉庫、操作間、員工更衣室90平方米*300元/平方米

2、=27000 合計(jì)：9890002房內(nèi)電器類配置 電視機(jī)（國產(chǎn)25寸） 1800 小冰柜（國產(chǎn)） 900 空調(diào)（國產(chǎn)1。5匹變頻） 2000 電熱水器（國產(chǎn)） 900 電熱水壺（國產(chǎn)） 150 電吹風(fēng) （國產(chǎn)） 150 電話機(jī) （國產(chǎn)） 150 浴室換氣扇（國產(chǎn)） 150 每間房合計(jì)：6200 16間房合計(jì)：992003、房間布草類及低值易耗品預(yù)算 （按自有16套和預(yù)測業(yè)主委托共50套、入住率50%，3個(gè)月的備用量） A房內(nèi)布草類（床單、枕、棉被、毯、床罩、浴巾、面巾、方巾、地巾） 每間房550元*50間房=27500 按2。5倍備換洗 合計(jì)：68750 B低值易耗品（香皂、牙具、梳、浴液、棉

3、簽、水杯、茶包、擦鞋布、洗衣袋等） 15元/間*25間房*90天=33750 A+B合計(jì)：1025004、印刷各類表格、宣傳品 （估算） 300005、制做廣告招牌（小型）、指示牌 （估算） 400006、人員工資（2個(gè)月） 700007、員工宿舍 （2個(gè)月） 80008、員工膳食 （8元/天/三餐*25人*60天） 120009、 交通費(fèi) （150元/天*60天） 900010、清潔用品、用具（各類清潔劑、做房車等） 1000011、制服費(fèi) （人均300元兩套*25人） 750012、保險(xiǎn)和補(bǔ)貼 （2個(gè)月估算） 500013.營銷廣告費(fèi)用 3000014、保安監(jiān)控設(shè)備（8個(gè)探頭、設(shè)備、施工）

4、 3500015、客房智能門鎖系統(tǒng)（鎖、管理軟件）按50套房 2000016、會議室用桌椅（按60-80人的會議） 2800017、會議用設(shè)備（投影儀、音響、白板等） 2000018、前臺（接待處）用沙發(fā) 1套 800019、前臺用管理軟件 1000020、自動(dòng)售貨機(jī)（售賣生活用品等） 2900021、前臺用行李車、輪椅、告示牌 、傘架等 600022、綠化費(fèi)（租擺植物）2個(gè)月 500022、各類辦公設(shè)備及用品 名稱 數(shù)量 單價(jià) 合計(jì) 辦公桌椅 8套 600 4800 會議桌椅 2套 1500 3000 文件柜 2 500 1000 沙發(fā) （3+2） 1 2000 2000 員工更衣/儲物柜

5、4 900 3600 飲水機(jī) 3 400 1200 電腦（含前臺） 6套 4000 24000 打印機(jī)（含前臺） 2臺 2000 4000 傳真機(jī)（含前臺） 2臺 1500 3000 空調(diào)（前臺用3匹柜式）1臺 4000 4000 空調(diào)（辦公室用2匹壁式）4臺 2500 10000 電話（含前臺用） 10 150 1500 辦公耗材 （估算） 3500小型交換機(jī)（總機(jī)）1臺、80部分機(jī) 25000申請總機(jī)中繼線（8-10條） 10000申請銀聯(lián)收銀系統(tǒng)（刷卡） 5000 投影儀 1套 6000復(fù)印機(jī) 1臺 6000對講機(jī) 8臺 900 7200考勤機(jī) 1臺 1000保險(xiǎn)柜 1 3000投款箱

6、1 3000 合計(jì)：13180023、其它不可預(yù)測費(fèi)用 5000024、 開辦費(fèi)合計(jì)約：1780000如不含裝修費(fèi)約： 800000B、 營運(yùn)費(fèi)用測算（含人員編制）A、按16套房配置酒店經(jīng)理（1人）前臺主管（1人） 客房主管（1人）禮賓員（2人）前臺服務(wù)員（6人）客房服務(wù)員（5人）總編制：16人B、按50套房配置酒店經(jīng)理(1人)大堂經(jīng)理(1人)財(cái)務(wù)（1人） 營銷代表（1人） 客房主管（1人） 禮賓員 前臺服務(wù)員 客房服務(wù)員總編制：23人 （3人） （7人） （8人） C、按100套房配置酒店經(jīng)理（1人）大堂經(jīng)理（2人）財(cái)務(wù)（2人）營銷代表（2人）前臺主管（1人）客房主管（1人）司機(jī) 禮賓員 前

7、臺服務(wù)員 客房服務(wù)員（1人） （4人） （8人） （13人）總編制35人管理處負(fù)責(zé)酒店安全消防、工程維護(hù)與保養(yǎng)、公共區(qū)域清潔與綠化，公司提供人事財(cái)務(wù)采購業(yè)務(wù)支持，公司會計(jì)-（16套）與酒店前臺主管（兼財(cái)務(wù)內(nèi)勤）對接業(yè)務(wù)，（30套）與酒店專職財(cái)務(wù)內(nèi)勤對接業(yè)務(wù)，（100套）酒店設(shè)專職會計(jì)和出納。D、人員編制一覽表崗位名稱16套配置(人)50套配置(人)100套配置(人)酒店經(jīng)理111大堂經(jīng)理012前臺主管101客房主管111營銷代表012財(cái) 務(wù)012前臺服務(wù)員678客房服務(wù)員5813禮 賓 員234司 機(jī)001總編制162335E、崗位說明一、酒店經(jīng)理：1、全盤負(fù)責(zé)酒店公寓經(jīng)營管理工作，為住客提供

8、具有規(guī)范化、程序化、制度化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、監(jiān)督指導(dǎo)酒店銷售控制工作，保證客房最大出租率。3、負(fù)責(zé)酒店的清潔、安全、維修、保養(yǎng)。4、管理好酒店的各項(xiàng)資產(chǎn)、消耗品，制定預(yù)算，控制支出，做好成本核算與成本控制等工作。5、制定人員編制、員工培訓(xùn)計(jì)劃，合理分配及調(diào)動(dòng)人力。擬定、上報(bào)酒店年度工作計(jì)劃、季度工作安排。6、主持召開酒店工作例會，參加公司各項(xiàng)工作會議，定期向上級匯報(bào)酒店?duì)I業(yè)情況。7、協(xié)調(diào)發(fā)展同政府機(jī)構(gòu)、公司各部門、管理處的關(guān)系。二、大堂經(jīng)理：1、代表酒店處理當(dāng)值客戶投訴,協(xié)調(diào)監(jiān)督管理各部門業(yè)務(wù)。2、巡查監(jiān)督酒店全體員工（包括管理處服務(wù)于酒店客人的所有員工）的服務(wù)形象、服務(wù)程序、服務(wù)質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題

9、第一時(shí)間有直接處理權(quán)，如重大問題需同酒店經(jīng)理或管理處經(jīng)理協(xié)調(diào)處理。3、督導(dǎo)前臺業(yè)務(wù)，控制房態(tài)，做好前臺預(yù)訂、分房、轉(zhuǎn)房工作。4、搜集賓客意見及建議，向酒店經(jīng)理匯報(bào)并提出改進(jìn)意見。三、前臺主管1、監(jiān)督管理前臺員工工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量。2、督導(dǎo)及培訓(xùn)前臺員工服務(wù)禮節(jié)禮貌，工作技能、技巧，提高服務(wù)效率、服務(wù)水平。3、做好前臺的售房工作，合理安排房間，根據(jù)客源情況控制好客房房價(jià)。特殊房價(jià)申請需向當(dāng)值大堂經(jīng)理匯報(bào)。4、負(fù)責(zé)管理控制好前臺的辦公用品，印刷品。5、處理客人的一般性投訴，如問題重大向當(dāng)值大堂經(jīng)理匯報(bào)。6、在酒店不設(shè)專職財(cái)務(wù)的情況下，負(fù)責(zé)前臺收銀款項(xiàng)和帳單的核查、匯總和交帳工作。四、客房主管

10、1、督導(dǎo)及培訓(xùn)客房服務(wù)員的工作，確保下屬員工工作的規(guī)范化，使其處于良好狀態(tài)。2、檢查已整理完畢的客房，確保房間清潔和對客服務(wù)工作的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3、掌握客房房態(tài)，有貴賓入住前，檢查房間是否按要求做好接待準(zhǔn)備工作。4、處理客人投訴、員工報(bào)告等疑難問題。5、負(fù)責(zé)客房的物資、設(shè)備和用品的管理。五、 營銷代表1、進(jìn)行市場調(diào)查，開拓酒店客源市場，制訂酒店?duì)I銷計(jì)劃。2、積極同各政府機(jī)構(gòu)、商務(wù)公司、旅行社保持良好關(guān)系，簽訂商務(wù)合約。3、組織推廣各種促銷活動(dòng)，營銷組合，帶動(dòng)酒店整體消費(fèi)。定期拜訪酒店主要客戶，搜集反饋信息，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)工作。六、前臺服務(wù)員1、按酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及程序，做好客人入住的接待、登記、收款工作

11、。2、熟練掌握酒店房價(jià)，服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)設(shè)施，主動(dòng)向客人介紹推廣。3、做好客人的預(yù)訂、分房、轉(zhuǎn)房工作。4、為客人提供問訊、電話轉(zhuǎn)接、叫醒服務(wù)。5、負(fù)責(zé)客人退房的結(jié)帳工作。七、客房服務(wù)員1、按酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及程序，清潔所管區(qū)域房間室內(nèi)的衛(wèi)生。2、做好每日工作記錄，交接班工作。3、協(xié)助物業(yè)清潔員做好酒店客房樓道的衛(wèi)生清潔工作。4、協(xié)助物業(yè)保安巡查酒店客房安全工作，發(fā)現(xiàn)可疑情況向上級匯報(bào)。5、檢查客房設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。6、保管好清潔工具、清潔用品。八、禮賓員1、迎送問候客人，為客人提拿行李。2、向客人介紹酒店的服務(wù)設(shè)施。3、為客人聯(lián)系出租車。4、雨天為客人提供雨傘服務(wù)。5、為住店客人遞送報(bào)紙、

12、信件、電報(bào)、包裹等。6、為客人提供各種委托代辦服務(wù)。7、負(fù)責(zé)在公共場所尋找客人。8、認(rèn)真登記，做好客人行李的長期和短期存放。九、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)酒店財(cái)務(wù)管理，記帳、核單、收款工作并于公司會計(jì)對接。工作時(shí)間同公司行政人員。東海岸酒店公寓月運(yùn)行成本測算項(xiàng) 目按16套房計(jì)算按50套房計(jì)算備 注月金額入住率60%月金額入住率70%月金額入住率80%月金額入住率60%月金額入住率70%月金額入住率80%總收入86400.00100800.00115200.00270000.00315000.00360000.00假設(shè)平均房價(jià)300元總成本56593.0058342.0060090.0091140.0098480

13、.00104820.00一、人工成本25000.0025000.0025000.0033100.0033100.0033100.001、管理人員9000.009000.009000.0014500.0014500.0014500.00酒店經(jīng)理5000.005000.005000.005000.005000.005000.00大堂經(jīng)理0.000.000.003000.003000.003000.00前臺主管2000.002000.002000.000.000.000.00客房主管2000.002000.002000.002000.002000.002000.00財(cái)務(wù)0.000.000.00200

14、0.002000.002000.00營銷人員 0.000.000.002500.002500.002500.002、其他人員16000.0016000.0016000.0018600.0018600.0018600.00前臺服務(wù)員7200.007200.007200.008400.008400.008400.0024小時(shí)值班前臺行李生2000.002000.002000.003000.003000.003000.00客房服務(wù)人員4500.004500.004500.007200.007200.007200.00二、行政辦公費(fèi)用3000003000.003000.004000004000.004

15、000.00估算三、日常維護(hù)成本9000.0010000.0011000.0027000.0032000.0036000.0030元乘30天乘房間數(shù)乘入住率四、營銷成本7000007000.007000.008000008000.008000.00估算五、開辦費(fèi)攤銷5000.005000.005000.005000.005000.005000.00六、營業(yè)稅金4493005242.005990.00140400016380.0018720.00按收入的5.2%利潤29807.0042458.0055110.00178860.00216520.00255180.00總收入-總成本返還業(yè)主租金58

16、867.0068678.0078490.00183960.00214620.00245280.00總收入-傭金-客房服務(wù)費(fèi)-稅金按10%傭金收入8640.0010080.0011520.0027000.0031500.0036000.00客房服務(wù)費(fèi)14400.0016800.0019200.0045000.0052500.0060000.0050元乘房間數(shù)乘30天乘入住率純利潤-29060.00-26220.00-23380.00-5100.001900.009900.00利潤-返還租金由上表分析,酒店日入住房數(shù)達(dá)35間將開始贏利(已包括返還地產(chǎn)16間房租金)。C、 代租管與按系數(shù)分配經(jīng)營模式

17、C1、代租管模式東海岸租賃流程1、 訂委托合同業(yè)主與代租管公司簽定委托出租協(xié)議，授權(quán)管理公司以不低于基準(zhǔn)價(jià)（基準(zhǔn)價(jià)：由業(yè)主與管理公司共同協(xié)議達(dá)成的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）的價(jià)格、協(xié)定的時(shí)間內(nèi)出租房間。 （1） 委托合同 委托管理合同產(chǎn)權(quán)所有人（以下簡稱甲方）：酒店管理人（以下簡稱乙方）：深圳市萬科物業(yè)管理有限公司雙方簽署本合同內(nèi)容如下：1、鑒于乙方是一個(gè)知名品牌專業(yè)的物業(yè)管理公司，在全國經(jīng)營管理多家大型物業(yè)，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。2、鑒于甲方需要對其位于深圳市鹽田區(qū)名稱為深圳市大梅沙萬科東海岸酒店公寓的物業(yè)進(jìn)行酒店式代租管業(yè)務(wù)。3、鑒于甲方對乙方專業(yè)水平的信任，愿意聘用乙作為管理方，提供相應(yīng)的專業(yè)管理服務(wù)，協(xié)助

18、甲方對其公寓進(jìn)行酒店式管理，按照星級酒店標(biāo)準(zhǔn)對其酒店式公寓進(jìn)行經(jīng)營式代租管。4、甲方的物業(yè)達(dá)到乙方作為酒店式公寓出租并按星級酒店裝修的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。為此，考慮到雙方的共識，甲方和乙方簽訂如下條款：第一條 甲方所購物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：類 型：座落位置：建筑面積：甲方所購物業(yè)銷售（預(yù)售）合同編號：第二條 委托管理期限期限共 年 月 日，甲方從 年 月 日起將公寓交付乙方經(jīng)營管理-代租管至 年 月 日收回。第三條 租金、傭金收取方式1、 乙方根據(jù)租客的租賃方式收取相應(yīng)租金，并向甲方提取相應(yīng)傭金和成本費(fèi)用。2、 甲方和乙方協(xié)商最低租金為 元/天 元/月，在次基礎(chǔ)上按酒店公寓門市價(jià)出租。3、 租期在二周以

19、內(nèi)的，按天租賃收費(fèi)方式：乙方向甲方收取實(shí)際租金的10%作為傭金，客房服務(wù)費(fèi)50元/天/間，電話費(fèi)等雜費(fèi)由租客支付，水電費(fèi)包含在房價(jià)內(nèi)由甲方承擔(dān)，空置期清潔服務(wù)50元/月。第四條 租金結(jié)算1、 乙方采用月結(jié)的方式和甲方進(jìn)行租金結(jié)算。2、 乙每月于20日前將上月甲方租金收入（扣除傭金、成本費(fèi)用、代水電費(fèi)、稅金）記入甲方指定帳戶，并將明細(xì)租金收入單郵寄甲方指定地址。第五條 租客賠償在公寓出租期間，由租客原因造成的房間物品損壞，乙方將根據(jù)事先同甲方約定的賠償價(jià)目清單責(zé)令租客賠償，房間物品的自然損耗不計(jì)算在內(nèi)。第六條 公寓在租用期間，甲方不得借故進(jìn)入房間。如有特殊情況，應(yīng)由乙方出面征得租客同意方可進(jìn)入。

20、第七條 自簽約之日起，雙方均不得借故解除合同，如雙方因客觀原因需要解除合同，應(yīng)提前一個(gè)月知會。第八條 本合同各項(xiàng)經(jīng)雙方同意，共同遵守，如有未盡事宜，本 著誠信原則，雙方共同協(xié)商作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等法律效力。第九條 本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，并各執(zhí)一份為憑以昭信守。第十條 補(bǔ)充條款：房屋現(xiàn)有分體空調(diào) 部， 英寸彩電 臺，電話機(jī) 部，部分傢俬。甲方蓋章： 乙方蓋章：代表人： 代表人：年 月 日 年 月 日（2）管理公司與業(yè)主利潤分配：序號收費(fèi)項(xiàng)目按天租賃收費(fèi)方式長住客收費(fèi)方式備注15天內(nèi)，含15天15天以上1傭金10%租金租金門市價(jià)打4折基礎(chǔ)上收取10%租金直接由租金中扣除2客

21、房服務(wù)費(fèi)（含房間清潔費(fèi)、一次性用品消耗）50元/天/間-按照租賃的實(shí)際天數(shù)，由租金中扣除-50元/天/間根據(jù)租客需求，按照實(shí)際天數(shù)，由租客支付(最低收取50元)3空置期清潔服務(wù)費(fèi)50元/月50元/月按業(yè)主需求，按實(shí)際服務(wù)支付2、經(jīng)營出租 東海岸公寓管理公司依據(jù)與業(yè)主簽定的委托出租協(xié)議出租委托物業(yè)。（1） 深圳市片區(qū)部分出租房價(jià) 40平50平60平福田北區(qū)11001200-13001600南山區(qū)1200（家私）13001500福田南區(qū)15001800-2000（家私）1800沙頭角1000-110012001600（2）、酒店公寓經(jīng)營收費(fèi)基本標(biāo)準(zhǔn)門市價(jià)按天租賃基準(zhǔn)價(jià)長住基準(zhǔn)價(jià)門市折扣淡季旺季淡季

22、旺季淡季 旺季豪華單房 480180250150230五折八折豪華套房580280350250330五折八折注：a.酒店在業(yè)主基準(zhǔn)價(jià)及門市折扣價(jià)的雙重基礎(chǔ)上，根據(jù)市場客源情況靈活掌握房間折扣。b.酒店房間租價(jià)原則上不能低于業(yè)主基準(zhǔn)價(jià)，如有特殊情況應(yīng)知會業(yè)主。c.酒店方在掌握房間折扣時(shí)，應(yīng)以門市折扣價(jià)為基礎(chǔ)，如因客源情況，由當(dāng)值經(jīng)理簽字確認(rèn)。d單房所謂標(biāo)準(zhǔn)與豪華，是以景觀為基準(zhǔn)劃分，具體價(jià)位根據(jù)業(yè)主加入公寓委托管理比例再定。3、業(yè)主應(yīng)得利潤的結(jié)算1、 采用月結(jié)方式：每月10日前，管理公司將業(yè)主應(yīng)得利潤匯入業(yè)主指定銀行帳戶并發(fā)放詳細(xì)結(jié)算單。2、 查詢方式：業(yè)主可設(shè)有權(quán)限，通過管理公司大堂聯(lián)網(wǎng)電腦登

23、錄查詢房間出租率，也可通過電話或親臨現(xiàn)場查詢。代租管租賃細(xì)則：1、 關(guān)于租賃周期為了體現(xiàn)公平性、同時(shí)便于管理，租賃周期統(tǒng)一為一年，如想繼續(xù)出租自己的物業(yè)，需與管理公司續(xù)簽出租合同。2、 關(guān)于租賃的停止（1） 租賃協(xié)議執(zhí)行終止，該房間的租賃活動(dòng)自行終止；（2） 業(yè)主強(qiáng)制終止未到期租憑協(xié)議，必須提前一個(gè)月知會。3、 關(guān)于委托出租公寓裝修 業(yè)主交予代租管的房間必須符合房間設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)要求；如業(yè)主房間裝修及配置未能達(dá)到酒店式公寓代租管要求卻想租售，由物業(yè)公司的租售中心負(fù)責(zé)承接；4、 關(guān)于委托出租期間管理費(fèi) 代租管期間，業(yè)主需按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)、本體維修基金及水電費(fèi)、并支付代租管的傭金；電話費(fèi)由代租

24、管部門按租客實(shí)際消費(fèi)向租客收取;5、 關(guān)于委托出租期間業(yè)主權(quán)益代租管期間享有同其他業(yè)主相等的權(quán)益；6、 關(guān)于委托出租期間的自住權(quán) 代租管期間業(yè)主如需入住自有物業(yè)，需提前三天通知前臺，不需支付租金和傭金，但要根據(jù)業(yè)主實(shí)際服務(wù)要求支付50元/天/間的客房服務(wù)費(fèi)(最低按一次需求收取50元)。7、 關(guān)于所出租公寓次數(shù)公平性（1） 地產(chǎn)委托代租管16套房與業(yè)主委托代租管物業(yè)公平對待,代租管部門同樣向地產(chǎn)公司收取傭金等相關(guān)費(fèi)用,地產(chǎn)公司應(yīng)得利潤同樣歸地產(chǎn)公司;（2） 可作輪流出租標(biāo)致記錄，有不可避免跳房情況發(fā)生(如業(yè)主自己尋找客源或租客要求換房)時(shí),可在電腦上作有別于輪流標(biāo)致的特殊標(biāo)致記錄,另在大堂聯(lián)網(wǎng)電

25、腦設(shè)業(yè)主權(quán)限,可隨時(shí)查看（單房豪華房、標(biāo)準(zhǔn)房與套房豪華房、標(biāo)準(zhǔn)房分開做記錄）。以單房為例：（一個(gè)月為一個(gè)表）標(biāo)準(zhǔn)房102房103房104房305房406房4407房4月1日4月2日續(xù)總計(jì)13次13次13次12次12次12次14次豪華房503房504房505房506房602房603房4月1日4月2日總計(jì)14次14次14次13次13次15次13次注: 為正常順序輪房記錄 為跳房現(xiàn)象中租客不滿意所輪到的房間,要求換房 為業(yè)主尋找的客源,指定要求入住房間續(xù) 為租客連續(xù)租用本房,連續(xù)幾天則在相應(yīng)日期作相應(yīng)"續(xù)"符號 為業(yè)主自住符號關(guān)于公寓代租管增加酒店硬件設(shè)施 1、 關(guān)于自助售貨機(jī)自

26、助售貨機(jī)價(jià)位：29500元 功能：原功能是出售飲料及小食品，據(jù)了解，可以用來出售與飲料、小食同樣規(guī)格的其它物品，如香皂、牙膏和牙刷等。 分析：優(yōu)點(diǎn)各樓層擺放一臺，增加服務(wù)特色，為顧客提供便利 缺點(diǎn)-造價(jià)高，不便維護(hù)（廠家不提供保修，如硬件損壞需自己購買，但提供免費(fèi)人工）。2、 關(guān)于公寓到海邊的便利交通情侶雙座自行車價(jià)位：639元功能：可用作休閑度假短距離交通。分析：優(yōu)點(diǎn)-價(jià)位低，增加服務(wù)特色，出租可增加額外收入。 缺點(diǎn)-因租用人多是從公寓出發(fā)到海邊游玩為目的地，到沙灘游泳或游玩期間，車的安全與停滯消費(fèi)便成了問題（據(jù)了解，租用一小時(shí)約收取10-15元），如租用人在海邊游4-5小時(shí)，車會因此產(chǎn)生不

27、少費(fèi)用，所以考慮到這些，出租率應(yīng)該不高。如不按時(shí)收費(fèi)，而按次收費(fèi)的話，收入會大大降低。代租管存在問題及相對解決辦法存在問題相對解決辦法1、 如果客源來自萬科內(nèi)部或萬科其它社區(qū)業(yè)主，是否安排入住地產(chǎn)預(yù)留16套房中，因這樣而產(chǎn)生跳房現(xiàn)象，是否會引起其它委托管理公寓業(yè)主的投訴？2、 如果委托公寓管理的業(yè)主自尋客源，因此而產(chǎn)生跳房現(xiàn)象，其它業(yè)主是否會相信？是否會因此而遭投訴？針對這兩點(diǎn)解決辦法是規(guī)定不允許自找客源，如業(yè)主自尋客源，管理方做業(yè)主自住處理。但這樣，管理方會相對減少了收入，即不能收取傭金。3、業(yè)主自住期間，服務(wù)費(fèi)如按入住實(shí)際需要收取，即按次數(shù)收取，最少按一次收取50元，對業(yè)主的入住率相對無法

28、得到控制。例業(yè)主在旺季也到公寓度假，入住一星期自備用品，不用清掃，那么管理方只能收取50元服務(wù)費(fèi)。相對解決辦法是規(guī)定業(yè)主自住仍按天收取服務(wù)費(fèi)，采取強(qiáng)制收費(fèi)辦法。例業(yè)主入住一星期要收取350元服務(wù)費(fèi)。但考慮到業(yè)主會認(rèn)為收費(fèi)過高，不合理。其折中辦法可采用業(yè)主自住不超過三天，按實(shí)際需求支付服務(wù)費(fèi)，即按次收取，超過三天采用按天收費(fèi)方法，進(jìn)行強(qiáng)制收費(fèi)。C2、按系數(shù)分配經(jīng)營模式1、委托時(shí)間積分月份工作日積分（周日周四）周末積分（周五周六）5、6、7、8、937.54、101.541、2、3、11、1211.5假日積分：4月30日、5月1、2日；9月30日、10月1、2日同樣按當(dāng)期周末分值 4 分計(jì)算其他中

29、秋節(jié)、情人節(jié)、圣誕節(jié)、元旦及春節(jié)均按當(dāng)月周末積分分值計(jì)算2、物業(yè)價(jià)值積分根據(jù)房屋購置總價(jià)格（不含裝修費(fèi)用）/當(dāng)月委托物業(yè)總價(jià)格計(jì)算業(yè)主物業(yè)價(jià)值積分3、收入分配模式A、從當(dāng)期全部酒店經(jīng)營收入中提取6070%作為當(dāng)期業(yè)主投資回報(bào)分配（具體比例須進(jìn)一步測算）B、每套委托房間用物業(yè)價(jià)值積分乘以委托時(shí)間積分得出該物業(yè)分配系數(shù)C、所有委托物業(yè)分配系數(shù)相加得出總分配系數(shù)D、業(yè)主投資回報(bào)總收入/總分配系數(shù)X單套委托物業(yè)分配系數(shù)=單個(gè)業(yè)主當(dāng)期投資回報(bào)總額。E、業(yè)主在委托期間自行入住不須承擔(dān)房費(fèi)，但須按入住時(shí)點(diǎn)及時(shí)長扣除委托時(shí)間積分。但業(yè)主入住委托房間須承擔(dān)定額客房服務(wù)費(fèi)F、管理費(fèi)、維修基金等費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)。

30、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)等由酒店管理方承擔(dān)。D、 前臺及客房管理軟件調(diào)查報(bào)告一套完整的酒店管理系統(tǒng)包括客房管理、餐飲管理、鑰匙門禁管理、收銀管理、接待服務(wù)、電話計(jì)費(fèi)等模塊。根據(jù)東海岸的實(shí)際情況，客房管理是我們需要重點(diǎn)考察的內(nèi)容。經(jīng)了解，目前市面上開發(fā)酒店管理系統(tǒng)的公司并不多，稍正規(guī)的公司只有四五家，其它公司的產(chǎn)品或者功能不完善，或者是在別的軟件基礎(chǔ)上修改而成的。以下是考察過的幾個(gè)酒店管理軟件：一、捷信達(dá)酒店管理系統(tǒng)捷信達(dá)電子有限公司是專業(yè)從事酒店管理、餐飲服務(wù)軟件開發(fā)的公司，成立于1993年，酒店管理軟件是該公司的主要產(chǎn)品，經(jīng)過比較，我們初步認(rèn)為該套軟件是我們考察的軟件中最成熟完善的。捷信達(dá)

31、酒店管理系統(tǒng)中的客房管理模塊的功能主要有：l 客戶預(yù)定房間l 前臺接待l 押金管理l 門鎖（鑰匙）管理l 客戶入住l 電話計(jì)費(fèi)（結(jié)帳時(shí)自動(dòng)計(jì)算）l 客戶退房管理l 房間衛(wèi)生分配管理l 財(cái)務(wù)管理l 公安掃描系統(tǒng)l 打印房屋入住情況、財(cái)務(wù)、客戶入住記錄等報(bào)表 捷信達(dá)酒店管理軟件在深圳有很高的市場占有率，廣東省及國內(nèi)諸多城市的很多酒店也使用該套系統(tǒng)。深圳市內(nèi)的典型客戶包括：圣廷苑大酒店、格蘭云天大酒店、雅蘭酒店、景田國際酒店、格蘭德假日酒店、長城大酒店、皇悅酒店、溪沖度假村、富苑酒店、萬科俊園酒店、深圳機(jī)場大酒店等. 公司網(wǎng)址： 聯(lián)系人：郭先生電話： 83663307、83664567公開報(bào)價(jià)：76

32、000元（6站點(diǎn)）二、瑞通酒店管理系統(tǒng)瑞通酒店管理系統(tǒng)為連邦軟件專賣店代理的酒店管理系統(tǒng)，具有客房管理、登記、退房、入住情況統(tǒng)計(jì)的功能。典型客戶包括：深圳國豐酒店、淄博凱悅酒店、紫金宮飯店等公司網(wǎng)址： 銷售網(wǎng)址： 聯(lián)系人：深圳連邦專賣店電話：83229263網(wǎng)上售價(jià)：52800元（6模塊）三、日朋酒店管理系統(tǒng)開發(fā)商為深圳日朋通訊技術(shù)有限公司，該公司是以開發(fā)通訊技術(shù)軟件為主，同時(shí)也開發(fā)酒店管理系統(tǒng)，具體的功能未試用，銷售網(wǎng)址： 聯(lián)系人：深圳日朋通訊技術(shù)有限公司電話：83745018銷售價(jià)格：等待傳真報(bào)價(jià)經(jīng)考察，客房管理為各酒店管理系統(tǒng)的重要模塊，各軟件公司的產(chǎn)品都會基本功能，差別在于產(chǎn)品的完善程

33、度、穩(wěn)定性和成熟性。初步來看，捷信達(dá)酒店管理系統(tǒng)的功能較具有優(yōu)勢，但到底哪種產(chǎn)品最適東海岸的管理模式，要經(jīng)過試用才能得出最終結(jié)論。E、 裝修設(shè)計(jì)大賽方案東海岸自助式酒店/家庭酒店客房室內(nèi)設(shè)計(jì)大賽說明目的東海岸自助式酒店/家庭酒店是萬科物業(yè)進(jìn)入酒店經(jīng)營的第一次嘗試，在此問題上需要有一個(gè)話題去引起市場的關(guān)注，通過宣傳為即將開始的經(jīng)營工作作出鋪墊。通過設(shè)計(jì)大賽征集有創(chuàng)意且可執(zhí)行的特色裝修方案，形成東海岸酒店公寓的特色，同時(shí)也可為業(yè)主提供更多的選擇，促進(jìn)公寓的代租管業(yè)務(wù)。1、操作思路選擇設(shè)計(jì)大賽的形式是因?yàn)檫@類大賽的涉及面廣，引起的關(guān)注大，如果有專業(yè)媒體跟進(jìn)，并有合適的傳播話題，是可以形成多蠃局面。目

34、前大梅沙區(qū)域沿海邊已有較多類似產(chǎn)品在經(jīng)營，東海岸產(chǎn)品要打開市場就需要有一個(gè)切入點(diǎn)，這個(gè)切入點(diǎn)可以是參賽業(yè)內(nèi)人士(設(shè)計(jì)類)和萬客會會員的獎(jiǎng)勵(lì)試住，以小眾傳播的方式進(jìn)行。故大賽的獎(jiǎng)勵(lì)包括有年期有時(shí)間限制的客房入住權(quán)利(比如5年內(nèi)每年居住1周，時(shí)間任選，需測算相應(yīng)價(jià)值)在時(shí)間上須保證征集作品質(zhì)量，也就是說不能以入伙時(shí)間作為最終時(shí)間。2、組織機(jī)構(gòu)分工銷售部 聯(lián)系媒體及負(fù)責(zé)宣傳、酒店的部分VI設(shè)計(jì)，宣傳物料物業(yè) 參與全過程，負(fù)責(zé)活動(dòng)的推進(jìn)，酒店經(jīng)營方式和管理萬創(chuàng) 負(fù)責(zé)章程的擬定、評委的邀請、作品的選擇及最終實(shí)施3、時(shí)間安排3月中旬確定是否開展此項(xiàng)活動(dòng)3月25日前完成章程，4月2日前完成征集宣傳工作5月7

35、日為作品結(jié)止日期5月17日為評選結(jié)止日期5月25日頒獎(jiǎng)6月5日進(jìn)行裝修7月20日投入使用4、配合媒體特區(qū)報(bào)家裝版、旅游版、酒店版周未畫報(bào)？萬客會學(xué)校用張貼海報(bào)網(wǎng)絡(luò)5、設(shè)計(jì)大賽對象大專院校學(xué)生指定設(shè)計(jì)公司有興趣參加的萬客會會員其它人員6、獎(jiǎng)項(xiàng)考慮四類戶型一等獎(jiǎng) 4個(gè)二等獎(jiǎng) 4個(gè)入圍獎(jiǎng) 8個(gè)入住客房展示設(shè)計(jì)師頭像及設(shè)計(jì)說明所有獲獎(jiǎng)作品結(jié)集成冊7、預(yù)算媒體宣傳 15萬宣傳物料 3萬活動(dòng)組織費(fèi)用 2萬獎(jiǎng)金住房獎(jiǎng)金 1萬/年(要求入住期間進(jìn)行裝飾的修改)F、 裝修原則及大堂功能設(shè)置F1、裝修風(fēng)格及原則裝修風(fēng)格：亞熱帶海濱休閑度假設(shè)計(jì)原則：人文、環(huán)保、簡潔、安全裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：按實(shí)用面積1200元一平米計(jì)算

36、含裝修、家私、照明 房型說明： 單房設(shè)計(jì)成標(biāo)準(zhǔn)雙人房或豪華雙人房一房一廳設(shè)計(jì)成標(biāo)準(zhǔn)/豪華/蜜月房  注意事項(xiàng)： 1、 裝修設(shè)計(jì)需在交樓毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行，不得改變樓房的主體結(jié)構(gòu)及附墻，以利降低裝修成本及縮短裝修時(shí)間。 2、房間內(nèi)均不設(shè)烹飪設(shè)備及區(qū)域（以減少和降低事故發(fā)生的機(jī)率）。3、洗手間的通風(fēng)及熱水器的位置設(shè)計(jì)要符合安全要求（熱水器位置設(shè)在衛(wèi)生間以外）。4、房間內(nèi)衣柜、行李架、寫字臺、電視柜等家私可采用嵌入式或半固定式設(shè)計(jì)，以節(jié)省空間。 公寓房間基本裝修基本要求  一房一廳單房內(nèi)門木質(zhì)推拉門廳房天花板ICIICI廳房墻ICI或墻紙ICI或墻紙廳房地面復(fù)合實(shí)木

37、地板/地磚復(fù)合實(shí)木地板/地磚陽光室天花板ICI或墻紙陽光室地面復(fù)合實(shí)木地板/地磚衛(wèi)生間天花板艾特板吊頂刷防潮涂料艾特板吊頂刷防潮涂料 衛(wèi)生間地面 防滑浴室地磚防滑浴室地磚衛(wèi)生間墻面瓷磚局部貼馬賽克瓷磚局部貼馬賽克衛(wèi)生間潔具（含配件）馬桶、浴缸、洗臉盆 馬桶、浴缸、洗臉盆裝修材料建議說明1、 1、          建議使用環(huán)保材料（如涂料、地面材料）2、 2、          建議使用防火阻燃材料（如地板）3、 3

38、、          使用耐磨、防潮、防霉、防水、隔音材料（如地磚、地面材料、涂料）4、 4、          此裝修標(biāo)準(zhǔn)為基本裝修標(biāo)準(zhǔn)，如業(yè)主自行裝修委托代租管需按此基本裝修標(biāo)準(zhǔn)。5、 5、          浴室的潔具需配套，應(yīng)選擇品牌產(chǎn)品。  房間家私及配置說明  項(xiàng)目戶型一房一廳注單房注&

39、#160; 家私類配置床1套、酒店客房用（無床頭、帶床墊）190cm *180cm *2套、酒店客房用（無床頭、帶床墊）190cm*120cm *床頭柜2個(gè)，尺寸據(jù)實(shí)地情況*2個(gè)，尺寸據(jù)室地情況 *大兩位布藝沙發(fā)1個(gè)，尺寸據(jù)實(shí)地情況* 一位布藝沙發(fā)1個(gè)，尺寸據(jù)實(shí)地情況，款式與大兩位一致*2個(gè) 角幾1個(gè)，尺寸據(jù)實(shí)地情況，與布藝沙發(fā)配套  茶幾1個(gè)，尺寸據(jù)實(shí)地情況，與布藝沙發(fā)配套*- 電視柜1個(gè)，尺寸據(jù)實(shí)地情況*1個(gè)，尺寸據(jù)實(shí)地情況*休閑椅1個(gè)，陽光室用* 圓幾1個(gè)，陽光室用*1個(gè)，與兩個(gè)單位沙發(fā)配套。*戶外扶手椅2張，陽臺用&

40、#160;2張，陽臺用 戶外圓幾1個(gè)，陽臺用 1個(gè)，陽臺用 寫字臺（連凳）1套，尺寸據(jù)實(shí)地情況*1套，尺寸據(jù)室地情況*衣柜1個(gè)（深度55-65cm）其余尺寸據(jù)現(xiàn)場定*1個(gè)（深度55-65cm）其余尺寸據(jù)現(xiàn)場定*窗簾尺寸據(jù)現(xiàn)場定（雙層）*尺寸據(jù)現(xiàn)場定（雙層）* 電器類配置（含散件）空調(diào)1臺（1.5匹，單冷國產(chǎn)變頻）*1臺（1.5匹，單冷國產(chǎn)變頻）*電視機(jī)1臺，25寸國產(chǎn)超平或純平*1臺，25寸國產(chǎn)超平或純平*小冰箱1臺，容量和尺寸據(jù)實(shí)地定*1臺，容量和尺寸據(jù)實(shí)地定*電熱水壺1臺，款式另定 1臺，款式另定 熱水器1臺，浴室用（容量8-10

41、升）*1臺，浴室用（容量8-10升）*排氣扇1臺，浴室用窗式*1臺，浴室用窗式*電話機(jī)2部*1部*浴室用散件（套）毛巾架、浴巾架、掛鉤、紙巾架、晾衣器（安裝尺寸據(jù)實(shí)地定）*毛巾架、浴巾架、掛鉤、紙巾架、晾衣器（安裝尺寸據(jù)實(shí)地定）*浴室浴簾1、（連架、防水）*1、（連架、防水）*浴室鏡1、尺寸據(jù)實(shí)地定 1、尺寸據(jù)實(shí)地定 廳、房照明臺燈1、落地?zé)?、臥室壁燈（床頭）2、玄關(guān)燈1*臺燈1、落地?zé)?、床頭燈2、玄關(guān)燈1*洗手間照明筒燈2-3、鏡前壁燈或射燈1-2*筒燈2、鏡前壁燈或射燈2*備注：1、帶*號項(xiàng)目為基本配置。 2、如業(yè)主自行配置，家私的材質(zhì)盡量以木質(zhì)為主，盡量減少使用玻璃材料，家私的顏色和款式要協(xié)調(diào)。 3、電器設(shè)備均需符合國家相關(guān)的安全標(biāo)準(zhǔn)。并有質(zhì)量保證書。3、 布草類配置業(yè)主可不考慮。F2、大堂功能設(shè)置1、 裝修風(fēng)格配合東海岸社區(qū)和會所的整體風(fēng)格（可由萬創(chuàng)公司協(xié)助設(shè)計(jì)）。2、 功能設(shè)置（1） 接待區(qū)：提供入住、退房手續(xù)辦理及各類咨詢服務(wù)。（2） 帳區(qū)：各類收銀服務(wù)（3） 堂副理區(qū)：管理和參與前臺的運(yùn)作，接待客人的投訴和咨詢。（4） 李房區(qū)：行李寄存、投款箱、前臺員工操作辦公區(qū)（5） 務(wù)區(qū)：傳真、復(fù)印、打字各類代辦服務(wù)。（6） 客休息區(qū)：1/