昆明城中村項目可行性研究分析報告

1、昆明城中村項目可行性研究報告項目建議書項目可行性研究報告資金申請報告工程 XX 咨詢公司目錄未找到目錄項。目錄購房者能承受多高的房價 , 是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題 , 根 據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 , 購房者對購房總價格的承受能力如下 : 承 受總價格在 30 萬以下的占 33%,承受總價格在 31-40 萬之間的 占 30.5%承受總價格在 41-50 萬的占 24.50% 承受總價格在 51-60 萬的占 8%,承受總價格在 60萬以上的占 4%。 8以上調(diào)查結(jié)果顯示 , 昆明市購房者所能承受的價格在 30-50 萬之 間，比例占到總量的 88%以上, 可見是主要購買力的承受范圍。 8 另外

2、，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項目所在的盤龍區(qū)房地產(chǎn)市場及項目 周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2010 年第四季度盤龍區(qū)住宅價格 指數(shù)為 1488.67 點(diǎn)，比上季度上漲了 36.92 點(diǎn)；住宅平均價格為 7825.85 元/ 平方米，比上季度上漲了 57.68 元/ 平方米，漲幅為2.54%。 9盤區(qū)住宅價格指數(shù) 92009 年第四季度廣福路沿線樓盤銷售均價在 7000 元/ 平方米左 右，且銷售情況良好：新興片區(qū)房價，均在 7200 元 / 平方米左 右的富城金界取得了 3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是 有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi) 群體成長中的新小企業(yè)和個人投資者，

3、。從市場現(xiàn)狀看， 廣福路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目 多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 9在二環(huán)沿線聚集了東方首座、百富琪、百大吳井路項目等多個 住宅項目，除了東方首座價格達(dá)到8000 元/ 平方米以外，其他樓盤均價在 7500 元/ 平方米上下浮動，該區(qū)域有較好的自然環(huán) 境與人文環(huán)境，購房者多以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳌９倌掀瑓^(qū)本季度銷 售量在 1 萬平方米以上；百富琪本季度銷量也保持在 5000 平方 米左右?？傮w而言，二環(huán)沿線樓盤體本季度價格都有所提高。 9 坐落在北市區(qū)的和諧家園、麗水雅園所在區(qū)域本季度又推出了 學(xué)府佳園三期，平均價格在 9000 元 / 平方米左右。東市區(qū)在本

4、季度銷售平穩(wěn)，金色交響二期項目均價為 8600 元/ 平方米，仍 保持著較好的銷售勢頭；世博生態(tài)城均價為8700 元/ 平方米，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右；均價在 9000元/平方米的同德 極 少墅本季也銷售了 4000 多平方米；中林華都經(jīng)過 6 月底的暫停 銷售后于 8 月重新登場，呈良好態(tài)勢。 9一、總 論一、項目背景1、 項目名稱：城中村改造2、 承辦單位概況承辦單位是定遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司， 注冊資本 2 億，開發(fā)資質(zhì)為一級。 公 司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī) 劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 " 誠信、創(chuàng)新、合作、 &q

5、uot;的經(jīng)營理 念，開拓進(jìn)取。定遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活 - 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、 高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值 - 服務(wù)社會， 創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式， 充分實(shí)現(xiàn)定遠(yuǎn)房地 產(chǎn)集團(tuán)的社會價值；為員工創(chuàng)造機(jī)會 - 創(chuàng)造發(fā)展空間， 提升員工價值， 提高定遠(yuǎn)集團(tuán)人的工作生 活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報 - 以長遠(yuǎn)利益回報定遠(yuǎn)集團(tuán)股東。3. 可行性研究報告編制依據(jù)（1）項目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及昆明市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）昆明市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）昆明市 2009、2010 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報

6、 （5）昆明市城市總體規(guī)劃大綱（ 20002020 年） （6）大白廟城中村的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃（ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（ 8）昆明市市區(qū)基準(zhǔn)地價 （9）昆明市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制報告的委托合同 （12）其他有關(guān)依據(jù)資料4. 項目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分， 是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。 發(fā)展 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康 持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，

7、國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾 的住房需求， 提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。 我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程， 決 定規(guī)劃、開發(fā)大白廟城中村?！俺?中村 ”是 我國 城市化 進(jìn)程 中的 特殊 產(chǎn) 物，集中 反映 了我 國 農(nóng)村 城 市化 進(jìn)程 中新 舊 體 制交 替和 磨合 中 的 各 種 矛盾 , 具 有復(fù) 雜的 歷史 背 景 和社 會經(jīng) 濟(jì)根 源，其 存在 嚴(yán)重 影響 了我 國 城市 化進(jìn) 程。中國的城市化進(jìn)程 是大勢所趨、不可逆轉(zhuǎn)；而中國要推進(jìn)城市化， 首先要實(shí)現(xiàn)的是城中村的城市化。 正是從這個意義上講，城中村，實(shí)為中國城市化的第一道坎。繞是繞不過去的。 最新統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果表明，昆明市主城區(qū)

8、249 平方公里范圍內(nèi)，有城中村 336 個， 面積近 20 平方公里，建筑面積達(dá) 3800 多萬平方米， 僅常住人口就達(dá) 76 萬余人。 只有把昆明的大大小小的城中村規(guī)劃、 治理好了， 真正使這里的原居住民以及他 們所接納的農(nóng)民工融入到現(xiàn)代新昆明的偉大建設(shè)進(jìn)程中， 現(xiàn)代新昆明建設(shè)才會最 終成為美好的現(xiàn)實(shí)。昆明市委仇和書記指出， 要把城中村五年重建工程作為改善民生、 保障人民 群眾生命財產(chǎn)安全的重大“民心工程”、 “民生工程”、 “幸福工程”、 “德政 工程”，使這一城市建設(shè)管理的“難點(diǎn)”變成城市發(fā)展的“亮點(diǎn)”、 市民關(guān)注的 “焦點(diǎn)”變成經(jīng)濟(jì)發(fā)展新投資的“熱點(diǎn)”。 “城中村改造重建基層性、 基

9、礎(chǔ)性、 群眾性、社會性非常強(qiáng)。”要注重高路網(wǎng)密度、多交通交換口，低密度、高容積 率的建筑原則， 確保一定的綠化率、 公共綠地覆蓋率和地面空間， 通過城中村改 造重建，調(diào)整目前已經(jīng)失衡的私密空間和公共空間的占比， 利用城中村改造， 建 設(shè)共同管溝，使市政工程規(guī)范化。按照“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作；市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主；統(tǒng)一規(guī)劃、突出特色； 統(tǒng)籌布局、優(yōu)化空間；營造景觀、完善功能；全面推進(jìn)、改善民生 ”的原則，力 爭使城中村改造重建成為城市規(guī)劃高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位；建設(shè)施工標(biāo)準(zhǔn)化、 規(guī)范化、工藝化；管理經(jīng)營精心、精細(xì)、精品的典型、示范、樣板。追求百姓認(rèn) 可、社會認(rèn)同、上級認(rèn)定 “三認(rèn) ”的統(tǒng)一，使廣大城

10、中村居民共享改革發(fā)展成果。 促使城市土地科學(xué)合理利用， 優(yōu)化城市空間布局， 健全和完善城市功能， 推進(jìn)城 鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展，改造和提升昆明城市形象。二項目概況1. 擬建地點(diǎn)擬建于位于昆明市主城區(qū)一環(huán)與二環(huán)之間的大白廟村。 南臨白云路， 北接金 江路，東側(cè)為昆明城市快速主要通道北京路。 位于昆明城市主干道北京路與 白云路交匯處，項目地理條件優(yōu)越，項目周邊公交系統(tǒng)完善， K1323102555576871142等多路公交經(jīng)過本項目，交通便捷。2. 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)自有資金為 1 .4億，城中村改造項目總規(guī)劃用地 12.6萬平方米，凈用地 11 萬平方米。總戶數(shù) 1214 戶，規(guī)劃居住人口 4249

11、人，容積率為 6.08，綠地率為 39.37%，城中村內(nèi)設(shè)小學(xué)、幼兒園、生鮮超市、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、社區(qū)工 作用房和公益用房、郵政基礎(chǔ)設(shè)施、配套有會所、居委會、派出所等設(shè)施。該建設(shè)項目，進(jìn)行城中村的改造，有利于提升昆明城市形象，城市面貌，改 善城中村社會治安，建設(shè)和諧社會。通過城中村的改造， 能把昆明的魂找到， 從一個區(qū)域性的城市， 放大到全中 國甚至東南亞的一個稀缺性城市、 共享性城市，在這個放大的定位和大的把握上， 借助這次城中村改造的契機(jī)， 進(jìn)行徹底改造升級。 在新的增量的基礎(chǔ)上， 再打造 一個無愧于昆明作為世界級休閑目的地和旅游城市這樣一個美名， 那么，可以說， 這次昆明城中村改造

12、的戰(zhàn)略意義非同一般，成功以后價值無限。3. 主要建設(shè)條件1. 供水在城中村東側(cè)有現(xiàn)狀DNIOOOm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2. 雨，污水排放現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。3. 供電擬采用雙路供電，一路從商業(yè)步行街開閉站引一條10千伏電纜，接入城中村內(nèi)配電室；另一路可由二環(huán)北路配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。4. 供氣已引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管 向村內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè) 施配套，均由四川定遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口

13、均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同 步進(jìn)行。5. 電信本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由電話局從831開設(shè)下屬 分局解決。4項目投入總資金及效益情況本項目投入自有資金1.4億，貸款2.6億，總共投資總資金4億。 本項 目完成后，預(yù)計銷售收入為10.3670億，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附 加 6.3670 億。5. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)量占地總面積平方米126229.21總建筑面積平方米110695.12居住建筑面積平方米99370.81商務(wù)建筑面積平方米11324.31公共建筑面積平方米15534.09居

14、住戶數(shù)戶1214平均每戶建筑面積平方米91平均每戶居住人數(shù)人3.5容積率6.08綠化率%39.37住宅棟數(shù)棟20平均層數(shù)層24地下車庫面積平方米6100停車位個300三.問題與建議考慮到城中村建成后，其用戶有擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中 心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶 需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展， 因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會 效益。同樣也有當(dāng)?shù)氐脑【用?，也?yīng)考慮到這些人群的需求。二、市場

15、預(yù)測一. 市場調(diào)查據(jù)2010年武房指數(shù)報告顯示：房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為7630元/m2,住宅平均 價格為7017.31元/m2寫字樓平均價格為9149.16元/m2從市場形態(tài)來看，全市各 區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前昆明市住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%住宅面 積在101-120的占總量的32%,121-140占總量的45%,141-160的占總量的 5%,161-180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果 看,120m2-140m2的住宅面積目前是昆明市住宅市場上供應(yīng)的主力 ，市場接受程 度最高。購房者能承受多高的房價，是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題，根

16、據(jù)我們這次 調(diào)查結(jié)果，購房者對購房總價格的承受能力如下：承受總價格在30萬以下的占 33%承受總價格在31-40萬之間的占30.5%承受總價格在41-50萬的占24.50% 承受總價格在51-60萬的占8%承受總價格在60萬以上的占4%以上調(diào)查結(jié)果顯示，昆明市購房者所能承受的價格在 30-50萬之間，比例占 到總量的88%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項目所在的盤龍區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓 盤銷售狀況。在2010年第四季度盤龍區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了 36.92點(diǎn)；住宅平均價格為7825.85元/平方米，比上季度上漲了 57.68 元/平

17、方米，漲幅為2.54%。盤區(qū)住宅價格指數(shù)季度盤龍區(qū)指數(shù)2009第四季度1145.392010第一季度1273.522010第二季度1327.122010第三季度1451.752010第四季度1488.672009年第四季度廣福路沿線樓盤銷售均價在 7000元/平方米左右，且銷售 情況良好：新興片區(qū)房價，均在 7200元/平方米左右的富城金界取得了 3000平 方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓 盤有充足的消費(fèi)群體一一成長中的新小企業(yè)和個人投資者，。從市場現(xiàn)狀看，廣 福路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字 樓或商住樓。在二環(huán)沿線

18、聚集了東方首座、百富琪、百大吳井路項目等多個住宅項目， 除 了東方首座價格達(dá)到8000元/平方米以外，其他樓盤均價在7500元/平方米上下 浮動，該區(qū)域有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境， 購房者多以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳌９倌掀?區(qū)本季度銷售量在1萬平方米以上；百富琪本季度銷量也保持在 5000平方米左 右?？傮w而言，二環(huán)沿線樓盤體本季度價格都有所提高。坐落在北市區(qū)的和諧家園、麗水雅園所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三 期，平均價格在9000元/平方米左右。東市區(qū)在本季度銷售平穩(wěn)，金色交響二期 項目均價為8600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；世博生態(tài)城均價為8700 元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右

19、；均價在9000元/平方米的同德 極少墅 本季也銷售了 4000多平方米；中林華都經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登 場，呈良好態(tài)勢。二. 產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)調(diào)查，目前昆明市房地產(chǎn)投資大幅增加，2010年上半年昆明完成住宅建設(shè)投資89.47億元，比去年同期增長47.17%,施工面積達(dá)到1052.2萬平方米。2010 年總投資額為 192.5 億元，同比增長 14.9%。其中住宅投資 148.39 億元， 同比增長 15.4%，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 19.65 億元，占總投資的 10.3%. 從銷售投資比率來看， 08年銷售額只占到投資額的 43.78%，09 年上升到 60%， 在

20、2002年，全市銷預(yù)售總面積為859.32萬川（其中住宅銷售面積493.13萬卅） 同比增長 17.17%；總銷售額為 315.55億元，同比增長 26.62%。實(shí)力郡城、立欣 洲、北辰財富中心 CD 公寓等一批商品住宅的良好銷量據(jù)此分析， 我們此時開發(fā) 商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。三價格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年昆明將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2010 目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而 拉動昆明價繼續(xù)走高。 今年昆明市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。 幾處大型房屋拆遷改 造工程，使得大量居民重新置業(yè)， 為昆明市商品房的銷售提供了契機(jī)， 這將導(dǎo)致

21、昆明市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年昆明市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四：1 .在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下， 地價上升。住宅集中區(qū)地段周 邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。2. 需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，有 84.6%的消費(fèi)者都采用 了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)， 而且更多的人因貸款利率較低則更 希望采用公積金貸款； 還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變， 使得 市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。3. 購買力的增強(qiáng)， 按揭的作用。 我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加， 使 居民購買力有所增強(qiáng)，再加

22、上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家 對居民購買住宅的金融政策支持 （貸款）將加大力度， 居民購房能力將大大提高， 致使房價上漲。4. 住宅品質(zhì)的提高， 也成為了房市升溫。 因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 居民對住宅 的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)， 居民以十分挑剔的目光審視、 評判選擇住宅， 對住 宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚(yáng)。5. 競爭激烈， 由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺， 大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢 以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于昆明市人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房 地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保 利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)

23、商的到來， 使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實(shí)力， 初步可以確定該城中村內(nèi)房屋銷售 大約每平方米 7800-9000 元，商務(wù)辦公樓大約每平方米 20000元。 四競爭力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。 由于昆明市人口眾多， 消費(fèi)市場巨大， 加上房地產(chǎn) 發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐昆明以爭奪市場。 深圳萬科、 浙江耀江、 廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來， 使昆明房地產(chǎn)市場 的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。 品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)， 目前在昆明市 居民購房消費(fèi)中， 企業(yè)知名

24、度已經(jīng)成為重要的參考因素。 無論是開發(fā)公司還是規(guī) 劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞， 尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、 外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司， 以其先進(jìn)的理念推 出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好， 我們可以依托本公司的知名度， 根據(jù)不同市 民的不同需求， 推出具有先進(jìn)理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于 “光谷”， 靠近耳海公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階 層的市民較多。 而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展， 致使周邊居民住房比較 擁擠，與此同時居民的購買力增強(qiáng)， 所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，

25、具有 巨大的市場潛力， 為此項目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。 據(jù)此我們有理由相信我們開 發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。五市場風(fēng)險分析1. 該居民小區(qū)主要居住對象為當(dāng)?shù)卦【用瘢?周邊的不同層次的人群由于他 們：1）職業(yè)相對穩(wěn)定： 改革開放以來 , 城中村居民的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定， 同 時隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高， 人們對文化的追求也提高到了新的位置， 隨之而來 的是教職工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩(wěn)定：城中村居民的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。3）對家庭居室的要求一般： 除對住宅的舒適性 . 安全性的要求以外， 由于工 作的原因， 他們只是要求居住地能上班方便， 同時在家也可順利開展工作， 對小 區(qū)環(huán)

26、境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也不算很高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好， 比較容易出手， 這也是項目投資本金安全 性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大 .2. 通貨膨脹的防護(hù)能力： 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的， 而對于房地產(chǎn)投資而言， 是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力， 這是由房地產(chǎn)本身 具有升值能力來決定的， 這就減少了通貨膨脹對該項目的影響， 同時對該項目的 投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。3. 房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前 政府政策，風(fēng)險較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資

27、源評價的基礎(chǔ)上， 論證比選擬建 項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原 材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)一建設(shè)規(guī)模自有資金為 1.4 億，城中村改造項目總規(guī)劃用地 12.6 萬平方米，凈用地 11 萬平方米。總戶數(shù) 1214 戶，規(guī)劃居住人口 4249 人，容積率為 6.08，綠地率為 39.37%，城中村內(nèi)設(shè)小學(xué)、幼兒園、生鮮超市、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、社區(qū)工 作用房和公益用房、郵政基礎(chǔ)設(shè)施、配套有會所、居委會、派出所等設(shè)施。 二產(chǎn)品方案1. 戶型選擇城中村規(guī)劃以 24 層電梯公寓高層住宅為主。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分 體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的

28、營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分 體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。城中村改造項目主要居住對象為當(dāng)?shù)鼐用瘢?在周邊工作的白領(lǐng)階層， 周邊高 校院所的人群，以及其他各層次的人群。根據(jù)以上多種消費(fèi)對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 住房戶型分配表戶型格式面積（m室外1外墻：采用高級進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。2. 屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 室內(nèi)：1內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。2. 頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3. 地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。4. 窗：戶外窗用彩鋁窗。5. 門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁

29、門。6. 廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。7. 衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級 防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)）數(shù)量（套）A3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺120192B2室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺100366C2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺9096D1室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺60574E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房18016城中村還建有商務(wù)辦公區(qū)，其戶型見下表:商務(wù)區(qū)戶型分配表戶型格式面積（m2）數(shù)量（套）SOHC公寓1室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺60192商務(wù)辦公樓30030商務(wù)公寓2室1廳1衛(wèi)1廚100842.技術(shù)設(shè)備條件

30、水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂 漿拉毛。8. 樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3） 配套設(shè)備：1. 電梯： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2. 電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝 后可立即使用。3. 電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。4. 煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5. 給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。6. 排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。4）智能化系統(tǒng)：1. 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、 商務(wù)辦公樓緊急報警系統(tǒng)、 紅外探測、 可視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管

31、理系統(tǒng)等。2.信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入In ternet）等。3. 道路系統(tǒng)道路為城中村主干道（商業(yè)步行街） 。由各個街道（北京路、金江路、志強(qiáng) 路、北二環(huán)路等）將城中村的各個部分聯(lián)系在一起，組成一個網(wǎng)狀系統(tǒng)。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌， 如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、 公共建筑以及 管理處等方便居民使用。庭院燈： 保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、 既有安全保護(hù)功能、 又可 美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低 變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方

32、便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。附表：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)量居住戶數(shù)戶1214居住人數(shù)人4249戶均人口人3.5商務(wù)辦公樓戶30商務(wù)宿舍戶84SOHO宿舍戶192總建筑面積m2110695.121住宅建筑面積m99370.812商務(wù)建筑面積11324.31住宅平均層數(shù)層24容積率6.08綠地率%39.37用地平衡表項目單位數(shù)量規(guī)劃用地m126229.211.住宅用地m99370.812.商務(wù)辦公樓用地m11324.314.道路用地m11465.425.公共綠地m4068.6

33、7四、選址方案為滿足當(dāng)?shù)貜V政府以及大居民的對城中村的改造需求，并且眼下人們買房， 不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。 本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)1、造就昆明市建設(shè)規(guī)劃的要求。 2、適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。 3、適應(yīng)城中村房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。 5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。 因此，我公司選址在昆明市二環(huán)以內(nèi)的大白廟的城中村。一項目概況1. 自然條件 通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測 和研究，

34、發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬 平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。 該地塊自然條件良好， 不會影響到土地 平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費(fèi)， 已為項目提供了排水、 電力、燃?xì)狻?供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。 項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近， 不需要建造水處 理系統(tǒng)。同時該地交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善 齊備，為居民日常生活提供便捷。 這幾年城中村的變化日新月異， 一改昔日的荒 涼，成為今天昆明的一塊黃金地段開發(fā)熱土。 該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不斷完 善。如菜

35、場、超市、郵局、銀行、 , 隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該 處的發(fā)展前景將一片樂觀。3. 周邊環(huán)境條件大白廟村坐落在昆明市北京路延長段， 靠金星立交橋北二環(huán)內(nèi)側(cè)， 改造總占 地 189.48 畝，改造范圍：東至北京路（與白云路交叉口） ，南至白云路（與志 強(qiáng)路交叉口），西至志強(qiáng)路，北至金江路，由六個地塊組成。改善“城中村 ”居民區(qū)域原住村民的人居環(huán)境， 推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展， 完 善城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市綠地、城市道路的配套工程，將三個 “城中村 ”重新打造成 集居住、商業(yè)、學(xué)校、社區(qū)醫(yī)療、辦公、文化娛樂、公園、綠地、配套設(shè)施齊備 功能齊全的高尚現(xiàn)代化社區(qū)。以城市公園和景觀體系為自然平臺

36、,以城市核心住 宅區(qū)和核心商業(yè)區(qū)為生活平臺， 形成一個個高舒適性的復(fù)合式休閑體驗區(qū)域， 將 一種全新生活方式帶給昆明市民。大白廟村所在區(qū)域應(yīng)該是北京路上配套最為優(yōu)越的一段了。 對面就是家樂福 白云店，旁邊還有各類快餐、火鍋、小吃餐館，足夠滿足居民的飲食需求、生活 需求和購物需求。另外，項目緊鄰白云路口，有國美電器，只要下樓就可以買家 電。路對面是KTV量販，休閑娛樂配套也十分齊全。其次，在大白廟村周圍有很多發(fā)展成熟的住宅小區(qū)， 如金星小區(qū)、 北京路花 苑、世紀(jì)俊園、時光俊園，金華園、金康園，還有剛建成的 SOH(俊園、星雅俊 園等，所以這一帶的居住氛圍非常濃厚。二開發(fā)地址的獲取與開發(fā)1. 該地

37、塊土地使用權(quán)以競標(biāo)方式取得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布 局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1) 申請競標(biāo)。向土地管理部門提出用地競標(biāo)申請，經(jīng)競標(biāo)成功后進(jìn)行選址。(2) 制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址 范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。(3) 申請批準(zhǔn)。向昆明市人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī) 劃部門核定“紅線圖” ，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。(4) 發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5) 簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用 者或他們的委托

38、人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議， 并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。(6) 發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi) 三建設(shè)條件1. 供水在城中村東側(cè)有現(xiàn)狀DNIOOOm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2. 雨，污水排放現(xiàn)有現(xiàn)狀DN210C毫米的雨水管線和DN180C毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。3. 供電 擬采用雙路供電，一路從商業(yè)步行街開閉站引一條 10千伏電纜，接入城中村內(nèi)配電室；另一路可由二環(huán)北路配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。4. 供氣已引入了天然氣高壓線， 已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。

39、 通過天然氣中壓管 向村內(nèi)送氣。 本項目住宅區(qū)前后的道路、 綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè) 施配套，均由四川定遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)， 各種設(shè)施接口均至本項目紅線 內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平” ，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同 步進(jìn)行。5. 電信本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為 820門的程控交換機(jī)，擬由電話局從 831 開設(shè)下屬 分局解決。四建設(shè)規(guī)模城中村改造項目總規(guī)劃用地 12.6萬平方米，凈用地 11 萬平方米。總戶數(shù) 1214 戶，規(guī)劃居住人口 4249 人，容積率為 6.08，綠地率為 39.37%，城中村內(nèi)設(shè)小學(xué)、 幼兒園、生鮮超市、公共廁所、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、社區(qū)工作用房和公益用

40、房、郵政基 礎(chǔ)設(shè)施、配套有會所、居委會、派出所等設(shè)施。五環(huán)境保護(hù)1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。 餐飲以煤氣為燃料， 所以應(yīng)在操作間設(shè)計通風(fēng)排氣裝置， 且排氣煙囪避開其它環(huán) 境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。2. 污水處理本項目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐 飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道五、環(huán)境影響評價一環(huán)境條件調(diào)查城中村提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。 在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中， 講究園 藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨， 但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、 廣場 等“硬質(zhì)景觀”，較少采

41、用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”， 只注重視覺效果， 而沒有營造整體氣氛， ”形成了層次分明的景觀體系， 同時設(shè)計師還十分注意尺 度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移， 從而減少了人的壓抑感。 45%勺綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染 較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周 邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二. 施工期環(huán)境影響分析1. 施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌?噪聲。施工場地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲， 物料裝卸碰撞噪聲及

42、施工人員的 活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運(yùn)輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光

43、機(jī)100-115空壓機(jī)75-85施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段土方外運(yùn)大型載重機(jī)90底板與結(jié)構(gòu)階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車80-85裝修階段各種裝修材料及主要設(shè)備輕型載重卡車75交通運(yùn)輸車輛聲級(2) 施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵； 人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。(3) 施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水， 施工廢 水主要包括土方階段降水井的排水， 結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖 洗水。(4) 施工期固體廢

44、棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各 種建筑裝修材料。2. 施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工 機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交 互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確 切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲 級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB( A)施工階段晝間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-

45、9585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。 通過對施工期環(huán)境影響的分析， 施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵， 為減少其環(huán) 境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位， 并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛， 減少尾氣污染， 施工道路經(jīng)常保持清潔， 濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引 起的揚(yáng)塵污染， 同時車輛應(yīng)限速行駛； 混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出 口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲 對居民

46、生活的影響； 施工中做到無高噪聲及爆炸聲， 打樁時不在夜深人靜時進(jìn) 行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求； 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染， 環(huán)保措施 與工程進(jìn)度做到“三同時” ，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時 施工，同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。三項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目， 基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放， 因此污染源分析主 要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1. 大氣污染源分析(1) 地下車庫廢氣城中村建有300個停車位的停車場，地下車庫面積 6100,層高約3.9m。停

47、車場設(shè)有兩個進(jìn)出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為 2.5 米，排氣量約 7000立方米 /h(2) 天然氣燃燒廢氣居民住宅炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?1.8立方米/h，平均燃?xì)饬繛?.4 立方米 /h ， 996戶居民共用天然氣 2420000立方米。2. 水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水 150L估算，居住人 口 4219人，生活耗水量每天 640立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和 廚房污水。四公眾參與城中村環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、 建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解， 彌補(bǔ)環(huán)境影響評價過程

48、中可能存在的疏漏， 制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計 劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理， 從而有利于項目的綜合效益。 公眾參 與的對象為盤龍區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。六、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的 基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全 因素，并提出相應(yīng)的防范措施。一勞動安全衛(wèi)生1危害因素和危害程度分析 分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物 品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1) 有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品， 包

49、括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和 過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒 有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)， 引起火災(zāi)爆炸危險的條件， 對人體健康的危害程度以 及造成職業(yè)性疾病的可能性2) 危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、 噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2安全措施方案 針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安 全措施方案，主要有：1) 在選擇工藝技術(shù)方案時， 應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè) 備。2) 對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。3) 對危

50、險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù) 和安全措施方案。4) 對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。二消防設(shè)施消防設(shè)施研究， 主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重 點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀 況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1火災(zāi)危險性分析 分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物 品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運(yùn)輸過 程中的火災(zāi)危險性等。2調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀

51、況 調(diào)查場址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離 等，確定項目對公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。3消防措施和設(shè)施 根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、 火災(zāi)危險類別以及可能波 及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提 出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。七組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案， 確定項目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項 目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、 提高勞動率的重要條件。 在制定管理方案時， 我們 對項目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方 案。一組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本公司是股份有限制公司 , 分為權(quán)

52、力機(jī)構(gòu) , 經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu) . 最高權(quán) 力機(jī)構(gòu)是董事會 ,實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 ,董事會由 6人組成 , 董事長 1人,副董事長 2人, 對股東大會負(fù)責(zé) .總經(jīng)理受董事會任聘 ,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理 , 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動 .高級職員由董事會商議任聘 . 監(jiān)理會由股東代表 2人和職工代表 8人組成. 對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。組織機(jī)構(gòu)圖：辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理：可對公司的文檔進(jìn)行分類管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理：對公司的內(nèi)部職員的個人資料進(jìn)行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育 和培訓(xùn)工作。財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財

53、務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交 納各種稅務(wù)和上級管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項資金使用計劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護(hù)、停車場管理工作。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：一 工程前期準(zhǔn)備1. 技術(shù)準(zhǔn)備：1）審核施工圖紙。2）編制房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計。3）編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4）編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。5）對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2. 物資準(zhǔn)備3. 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4. 其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理 質(zhì)監(jiān)委托。D組織設(shè)計交底。E摸清施工現(xiàn)

54、場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理二.現(xiàn)場工程管理1. 前期階段的部分工作：A舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設(shè)階段的工作A施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和 協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資 料的歸檔工作。E做好工程決算及項目移交。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理；作好銷售計劃的編織機(jī)銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部

55、：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便” 的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá) 命令，只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮，統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和 專業(yè)人員的工作特長，但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間，領(lǐng)導(dǎo)層要把握 管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合公司法和國家有關(guān)規(guī)定 的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能 滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項 目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、償還債務(wù)等責(zé) 任。部門管理人員營業(yè)人員工程技