2020年物業(yè)發(fā)展

1、2020 年物業(yè)發(fā)展我國的物業(yè)管理行業(yè)始于 20 世紀 80 年代， 1981 年成立的深圳市物業(yè)管理公司標志著我國物業(yè)管理行業(yè)的誕生。改革開放以來，隨著我國城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)得到了快速發(fā)展。 2003年，國務院頒布并實施的物業(yè)管理條例標志著行業(yè)法律法規(guī)體系建立及規(guī)范運營進入新的發(fā)展階段。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的 2015 全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告，截止 2014年底全國物業(yè)服務企業(yè)約 10.5 萬家，全國 31 個省、直轄市、自治區(qū)物業(yè)管理面積約為 164.5 億平方米。近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術的發(fā)展和社區(qū)經(jīng)濟的興起，物業(yè)服務企業(yè)不斷整合社區(qū)物業(yè)資源，拓展

2、和豐富社區(qū)服務，提升服務質(zhì)量和價值，在發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟中的價值凸顯。物業(yè)管理行業(yè)已成為潛力巨大的現(xiàn)代服務業(yè)之一，物業(yè)服務企業(yè)正向現(xiàn)代社區(qū)綜合服務商發(fā)展。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的 2015 全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告，截止2014 年底，全國物業(yè)管理面積約為 164.5 億平方米，較2012年底的 145.3 億平方米增長了約13.5%，行業(yè)物業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴大。同時，物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量和行業(yè)從業(yè)人員也快速增長。截止 2014年底，全國物業(yè)服務企業(yè)約 10.5 萬家，從業(yè)人員約 711.2萬人，分別比 2012年底的數(shù)量增長了約48%和 16.2%。2015 年底的管理面積總值為 49.59 億平方米

3、，管理面積均值為2,361.48 萬平方米，同比增長46.76%，連續(xù)3年持續(xù)上漲，管理面積均值在 2012年至 2015年的復合增長率達33.90%，管理規(guī)模擴張迅速。在物業(yè)管理行業(yè)進入跨界融合、創(chuàng)新發(fā)展的大背景下，物業(yè)服務企業(yè)通過提高績效，發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務，明顯提升了經(jīng)營績效。行業(yè)百強企業(yè)在 2015年實現(xiàn)的營業(yè)收入均值為 5.41 億元，同比增長達27.24%;在 2015年實現(xiàn)的凈利潤均值為 3,916.93 萬元，同比增長達48.99%，凈利潤均值在2012 年至 2015 年的復合增長率達到37.61%。截止 2014 年底，全國 10.5 萬家物業(yè)服務企業(yè)平均管理面積僅為15.67萬

4、平方米；根據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè)TOP10姍究組發(fā)布的2016 中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告，行業(yè)百強企業(yè)在2014年底的管理面積總值占全國物業(yè)管理面積僅為19.50%，行業(yè)呈現(xiàn)高度分散態(tài)勢。但近年來行業(yè)領先企業(yè)快速發(fā)展，行業(yè)集中度逐漸提升。行業(yè)百強企業(yè)在2015 年底的管理面積總值占全國物業(yè)管理面積的 28.42%，同比提升8.92 個百分點。在行業(yè)百強企業(yè)中，2015年營業(yè)收入超過10 億元的物業(yè)服務企業(yè)達24 家，同比增加9 家，集中化趨勢明顯。我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)較為顯著的區(qū)域分布差異。根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的 2015全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告，經(jīng)濟較發(fā)達的東部地區(qū)在物業(yè)管理規(guī)模方面走在

5、全國前列，東部地區(qū)在2014 年底的管理面積約占全國管理面積的44.5%，但較2012年底下降 2.5個百分點 ; 中部地區(qū)物業(yè)管理規(guī)?？焖僭鲩L，在2014 年底約占全國的 23%，較2012 年底增長 2.7 個百分點 ; 西部地區(qū)和東北地區(qū)在2014年底分別占全國的23.8%和 8.7%，與2012年底的占比相比基本持平。在企業(yè)數(shù)量方面，東部地區(qū)物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量遠高于其他地區(qū)。截止 2014 年底，東部地區(qū)物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量約 4.8 萬家，約占全國的 44.0%;中部地區(qū)約 2.5 萬家，約占全國的 22.8%;西部地區(qū)約 2.8萬家，約占全國的 25.4%;東北地區(qū)約 0.9 萬家，約占

6、全國的7.8%。綜合來看，我國物業(yè)管理行業(yè)區(qū)域化明顯，但近年來差距逐漸縮小。2015 年底的住宅物業(yè)管理面積占行業(yè)百強企業(yè)管理面積總值的71.49%，同比增長2.69 個百分點。此外，住宅物業(yè)近年來的規(guī)模增長迅速。行業(yè)百強企業(yè)在2015年底的住宅物業(yè)管理面積達到 35.45億平方米，同比增長60.12%;辦公物業(yè)管理面積為 4.41 億平方米，同比增長32.94%;工業(yè)物業(yè)管理面積為2.21 億平方米，同比增長59.57%;商業(yè)物業(yè)管理面積為 1.98 億平方米，同比下降2.07%。從上面數(shù)據(jù)可以看出，住宅物業(yè)是行業(yè)百強企業(yè)管理的最主要的物業(yè)業(yè)態(tài)，且在所有物業(yè)業(yè)態(tài)中增長最為迅速。一方面，住宅仍

7、是房地產(chǎn)增量市場的主力軍。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)， 2015年全國住宅竣工面積達7.38 億平方米，占 2015年全國房屋竣工面積10.00 億平方米的73.75%。另一方面，由于社區(qū)經(jīng)濟興起，管理住宅物業(yè)的價值進一步凸顯，行業(yè)百強企業(yè)的兼并收購也以住宅物業(yè)管理項目為主，助推了行業(yè)百強企業(yè)中的住宅物業(yè)的占比提升。在物業(yè)服務企業(yè)成本構成中，人工成本及勞動密集的外包業(yè)務成本為最主要部分。行業(yè)百強企業(yè)2015 年人工成本、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、綠化養(yǎng)護費分別占成本比例為56.79%、 8.38%、 5.08%、2.45%，合計占比達72.70%。伴隨物業(yè)管理行業(yè)的擴張和升級，物業(yè)服務企業(yè)對人才的需求不

8、斷提升，從業(yè)人員數(shù)量快速增長。截止2014 年底，我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員約 711.2 萬人，較 2012年底的 612.3 萬人增長了約16.2%。根據(jù)中國物業(yè)管理行業(yè) TOP10CW究組發(fā)布的2016中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告，行業(yè)百強已在2015年提供就業(yè)崗位數(shù)量 105.10 萬個 ; 提供外包崗位 38.00 萬個，其中絕大多數(shù)為清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護等崗位，在解決社會人員就業(yè)發(fā)揮了重要作用。物業(yè)服務企業(yè)積累了規(guī)模巨大的物業(yè)資源、業(yè)主和住戶資源，具備發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務和拓展多種經(jīng)營服務的基礎。行業(yè)百強企業(yè)在 2015年的多種經(jīng)營收入總值為 189.94 億元，均值為 9,044.

9、92 萬元，同比增長3.94%，占行業(yè)百強企業(yè)2015年營業(yè)收入的比例為 16.73%。2015 年，行業(yè)百強企業(yè)的社區(qū)服務收入總值為 70.83 億元，均值為 3,372.78 萬元，占多種經(jīng)營服務收入的比例為37.29%。其中，房屋經(jīng)紀服務和社區(qū)電商服務是大部分行業(yè)百強企業(yè)開展多元業(yè)務的重要方向，兩者對應的收入在多種經(jīng)營收入中的占比分別為 6.68%和 5.42%。同時，基于自身技術優(yōu)勢和豐富的管理、運營經(jīng)驗， 2015 年行業(yè)百強企業(yè)顧問咨詢服務收入總值為 15.27 億元，均值為 727.10 萬元，占多種經(jīng)營服務收入比為8.04%。隨著社區(qū)商業(yè)和社區(qū)O2O莫式的興起，物業(yè)服務越來越體

10、現(xiàn)立體 化模式。目前社區(qū)商業(yè)在我國還處于發(fā)展階段，占商業(yè)總體規(guī)模比例有限。在未來商業(yè)服務將逐步向終端消費者靠攏的趨勢下，社區(qū)商業(yè)在整體商業(yè)發(fā)展中的占比將繼續(xù)提升，帶動社區(qū) 020ff場規(guī)模擴張。社 區(qū)020M指在社區(qū)場景發(fā)生并完成消費的 020ff場。此處社區(qū)場景 指以社區(qū)及以之為核心周邊距離3-5 公里范圍內(nèi)，滿足社區(qū)居住人群生活需求的商家構成的場景。社區(qū)020提供的服務以滿足居住人群生活需求為主，消費形式包括到店服務及上門服務，行業(yè)涵蓋餐飲、社區(qū)零售、洗衣服務、家政清潔、美容美發(fā)、以及社區(qū)觀影及沐浴等休閑服務行業(yè)。 2015年我國社區(qū)020市場規(guī)模達304 億元，并將在未來保持增長，到 2

11、020年將達到 2,234 億元，年復合增長率達 49%。在社區(qū)020的市場機遇下，物業(yè)服務企業(yè)紛紛建設或投資社區(qū)020方面的服務平臺，為業(yè)主和住戶提供更立體化的服務，如彩生活推出“彩之云”，綠城服務推出“幸福綠城”，中奧到家推出“愛到家”，豐富自身為業(yè)主和住戶提供的業(yè)務類型。傳統(tǒng)的物業(yè)服務企業(yè)盈利主要依賴物業(yè)服務費收入，在近年人工成本的不斷上升情況下，面臨盈利困境。隨著機械化、信息化、智能化等新技術應用的推廣和普及，物業(yè)服務企業(yè)一方面通過新技術應用對傳統(tǒng)物業(yè)服務在軟硬件方面進行機械化、信息化、智能化升級，對設備設施進行實時全遠程監(jiān)控、自動維護及節(jié)能改造等，大幅降低企業(yè)管理、運作、能耗及物耗方

12、面的成本，實現(xiàn)物業(yè)管理成本的有效降低; 另一方面通過高科技手段的引入，使復雜業(yè)務和重復性作業(yè)變得扁平化、智能化和標準化，降低企業(yè)人員數(shù)量和勞動強度，降低企業(yè)的人工成本。物業(yè)服務企業(yè)通過將基礎業(yè)務外包，利用專業(yè)服務公司提供的優(yōu)質(zhì)低價服務，實現(xiàn)專業(yè)化、集約化管理，降低企業(yè)經(jīng)營成本的同時，提升專業(yè)服務水平。2015 年，行業(yè)百強企業(yè)中有169 家將部分基礎業(yè)務交由專業(yè)外包服務公司管理，比 2014年的 159 家上升6.29%。對比企業(yè)員工與外包人員數(shù)量來看，行業(yè)百強企業(yè)在2015 年外包員工數(shù)為 38 萬人，占一線員工 3 的 26.55%，同比增加了10.07 萬人，增幅達到36.05%。行業(yè)百

13、強企業(yè)充分利用外包公司的專業(yè)化優(yōu)勢，把人員需求較多且技術含量低的業(yè)務外包，集中精力提升核心業(yè)務水平。同時，專業(yè)化分工實現(xiàn)了服務實施和監(jiān)督的分開，物業(yè)服務企業(yè)基于自身專業(yè)判斷，對外包公司的服務質(zhì)量作出客觀評價，以良性互動和評價機制促進服務治理水平持續(xù)提升。兼并收購加快，優(yōu)化行業(yè)資源配置隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)增速趨緩，新增物業(yè)資源增速也將逐漸減慢，物業(yè)服務企業(yè)的競爭重點將從新增物業(yè)資源轉(zhuǎn)向已有的存量物業(yè)資源。近年來，物業(yè)管理行業(yè)兼并收購節(jié)奏不斷加快。在2015年總計收購 200 余家物業(yè)服務企業(yè)，收購物業(yè)管理面積總計3.85 億平方米，占百強企業(yè)全年新增管理面積總量 17.41 億平方米22.11%，

14、成為行業(yè)百強企業(yè)管理規(guī)模迅速擴大的重要途徑。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)對行業(yè)進行兼并收購，將減少行業(yè)的無序競爭，提升行業(yè)的服務水平和質(zhì)量，優(yōu)化行業(yè)資源配置。物業(yè)顧務企業(yè)將通過與互聯(lián)網(wǎng)絡和高端設備管理技術的融合，探索和創(chuàng)新服務和管理模式，改造和提升企業(yè)組織管理架構，積極發(fā)現(xiàn)新興服務領域和業(yè)態(tài)，通過跨領域資源整合，向智慧型的現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型升級。我國物業(yè)管理行業(yè)已有超過30 年的發(fā)展歷史，至今積累了規(guī)模巨大的物業(yè)資源、業(yè)主和住戶資源。優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)整合社區(qū)各類資源，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”等手段構建社區(qū)生態(tài)圈具備發(fā)展成為現(xiàn)代社區(qū)綜合服務商的巨大空間和基礎。物業(yè)服務企業(yè)所擁有的社區(qū)客戶資源和規(guī)范的運作模式是其他行業(yè)所不具備的獨特優(yōu)勢，越來越受到資本市場的關注和認可。以彩生活在 2014 年于香港上市為標志，我國物業(yè)服務企業(yè)首次登陸資本市場。目前，已有彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務等