2020年物業(yè)發(fā)展

1、2020 年物業(yè)發(fā)展我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)始于 20 世紀(jì) 80 年代， 1981 年成立的深圳市物業(yè)管理公司標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的誕生。改革開放以來，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)得到了快速發(fā)展。 2003年，國(guó)務(wù)院頒布并實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例標(biāo)志著行業(yè)法律法規(guī)體系建立及規(guī)范運(yùn)營(yíng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的 2015 全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告，截止 2014年底全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約 10.5 萬家，全國(guó) 31 個(gè)省、直轄市、自治區(qū)物業(yè)管理面積約為 164.5 億平方米。近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)的發(fā)展和社區(qū)經(jīng)濟(jì)的興起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷整合社區(qū)物業(yè)資源，拓展

2、和豐富社區(qū)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量和價(jià)值，在發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)中的價(jià)值凸顯。物業(yè)管理行業(yè)已成為潛力巨大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正向現(xiàn)代社區(qū)綜合服務(wù)商發(fā)展。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的 2015 全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告，截止2014 年底，全國(guó)物業(yè)管理面積約為 164.5 億平方米，較2012年底的 145.3 億平方米增長(zhǎng)了約13.5%，行業(yè)物業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量和行業(yè)從業(yè)人員也快速增長(zhǎng)。截止 2014年底，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約 10.5 萬家，從業(yè)人員約 711.2萬人，分別比 2012年底的數(shù)量增長(zhǎng)了約48%和 16.2%。2015 年底的管理面積總值為 49.59 億平方米

3、，管理面積均值為2,361.48 萬平方米，同比增長(zhǎng)46.76%，連續(xù)3年持續(xù)上漲，管理面積均值在 2012年至 2015年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)33.90%，管理規(guī)模擴(kuò)張迅速。在物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入跨界融合、創(chuàng)新發(fā)展的大背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過提高績(jī)效，發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，明顯提升了經(jīng)營(yíng)績(jī)效。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2015年實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入均值為 5.41 億元，同比增長(zhǎng)達(dá)27.24%;在 2015年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)均值為 3,916.93 萬元，同比增長(zhǎng)達(dá)48.99%，凈利潤(rùn)均值在2012 年至 2015 年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到37.61%。截止 2014 年底，全國(guó) 10.5 萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管理面積僅為15.67萬

4、平方米；根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)TOP10姍究組發(fā)布的2016 中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在2014年底的管理面積總值占全國(guó)物業(yè)管理面積僅為19.50%，行業(yè)呈現(xiàn)高度分散態(tài)勢(shì)。但近年來行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)快速發(fā)展，行業(yè)集中度逐漸提升。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在2015 年底的管理面積總值占全國(guó)物業(yè)管理面積的 28.42%，同比提升8.92 個(gè)百分點(diǎn)。在行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，2015年?duì)I業(yè)收入超過10 億元的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)24 家，同比增加9 家，集中化趨勢(shì)明顯。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)較為顯著的區(qū)域分布差異。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的 2015全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)在物業(yè)管理規(guī)模方面走在

5、全國(guó)前列，東部地區(qū)在2014 年底的管理面積約占全國(guó)管理面積的44.5%，但較2012年底下降 2.5個(gè)百分點(diǎn) ; 中部地區(qū)物業(yè)管理規(guī)模快速增長(zhǎng)，在2014 年底約占全國(guó)的 23%，較2012 年底增長(zhǎng) 2.7 個(gè)百分點(diǎn) ; 西部地區(qū)和東北地區(qū)在2014年底分別占全國(guó)的23.8%和 8.7%，與2012年底的占比相比基本持平。在企業(yè)數(shù)量方面，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。截止 2014 年底，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量約 4.8 萬家，約占全國(guó)的 44.0%;中部地區(qū)約 2.5 萬家，約占全國(guó)的 22.8%;西部地區(qū)約 2.8萬家，約占全國(guó)的 25.4%;東北地區(qū)約 0.9 萬家，約占

6、全國(guó)的7.8%。綜合來看，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)區(qū)域化明顯，但近年來差距逐漸縮小。2015 年底的住宅物業(yè)管理面積占行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積總值的71.49%，同比增長(zhǎng)2.69 個(gè)百分點(diǎn)。此外，住宅物業(yè)近年來的規(guī)模增長(zhǎng)迅速。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在2015年底的住宅物業(yè)管理面積達(dá)到 35.45億平方米，同比增長(zhǎng)60.12%;辦公物業(yè)管理面積為 4.41 億平方米，同比增長(zhǎng)32.94%;工業(yè)物業(yè)管理面積為2.21 億平方米，同比增長(zhǎng)59.57%;商業(yè)物業(yè)管理面積為 1.98 億平方米，同比下降2.07%。從上面數(shù)據(jù)可以看出，住宅物業(yè)是行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理的最主要的物業(yè)業(yè)態(tài)，且在所有物業(yè)業(yè)態(tài)中增長(zhǎng)最為迅速。一方面，住宅仍

7、是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的主力軍。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 2015年全國(guó)住宅竣工面積達(dá)7.38 億平方米，占 2015年全國(guó)房屋竣工面積10.00 億平方米的73.75%。另一方面，由于社區(qū)經(jīng)濟(jì)興起，管理住宅物業(yè)的價(jià)值進(jìn)一步凸顯，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的兼并收購(gòu)也以住宅物業(yè)管理項(xiàng)目為主，助推了行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中的住宅物業(yè)的占比提升。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本構(gòu)成中，人工成本及勞動(dòng)密集的外包業(yè)務(wù)成本為最主要部分。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)2015 年人工成本、清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)分別占成本比例為56.79%、 8.38%、 5.08%、2.45%，合計(jì)占比達(dá)72.70%。伴隨物業(yè)管理行業(yè)的擴(kuò)張和升級(jí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)人才的需求不

8、斷提升，從業(yè)人員數(shù)量快速增長(zhǎng)。截止2014 年底，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員約 711.2 萬人，較 2012年底的 612.3 萬人增長(zhǎng)了約16.2%。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè) TOP10CW究組發(fā)布的2016中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告，行業(yè)百?gòu)?qiáng)已在2015年提供就業(yè)崗位數(shù)量 105.10 萬個(gè) ; 提供外包崗位 38.00 萬個(gè)，其中絕大多數(shù)為清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等崗位，在解決社會(huì)人員就業(yè)發(fā)揮了重要作用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)積累了規(guī)模巨大的物業(yè)資源、業(yè)主和住戶資源，具備發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)和拓展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)的基礎(chǔ)。行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2015年的多種經(jīng)營(yíng)收入總值為 189.94 億元，均值為 9,044.

9、92 萬元，同比增長(zhǎng)3.94%，占行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)2015年?duì)I業(yè)收入的比例為 16.73%。2015 年，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的社區(qū)服務(wù)收入總值為 70.83 億元，均值為 3,372.78 萬元，占多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入的比例為37.29%。其中，房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)和社區(qū)電商服務(wù)是大部分行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)開展多元業(yè)務(wù)的重要方向，兩者對(duì)應(yīng)的收入在多種經(jīng)營(yíng)收入中的占比分別為 6.68%和 5.42%。同時(shí)，基于自身技術(shù)優(yōu)勢(shì)和豐富的管理、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)， 2015 年行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)顧問咨詢服務(wù)收入總值為 15.27 億元，均值為 727.10 萬元，占多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入比為8.04%。隨著社區(qū)商業(yè)和社區(qū)O2O莫式的興起，物業(yè)服務(wù)越來越體

10、現(xiàn)立體 化模式。目前社區(qū)商業(yè)在我國(guó)還處于發(fā)展階段，占商業(yè)總體規(guī)模比例有限。在未來商業(yè)服務(wù)將逐步向終端消費(fèi)者靠攏的趨勢(shì)下，社區(qū)商業(yè)在整體商業(yè)發(fā)展中的占比將繼續(xù)提升，帶動(dòng)社區(qū) 020ff場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張。社 區(qū)020M指在社區(qū)場(chǎng)景發(fā)生并完成消費(fèi)的 020ff場(chǎng)。此處社區(qū)場(chǎng)景 指以社區(qū)及以之為核心周邊距離3-5 公里范圍內(nèi)，滿足社區(qū)居住人群生活需求的商家構(gòu)成的場(chǎng)景。社區(qū)020提供的服務(wù)以滿足居住人群生活需求為主，消費(fèi)形式包括到店服務(wù)及上門服務(wù)，行業(yè)涵蓋餐飲、社區(qū)零售、洗衣服務(wù)、家政清潔、美容美發(fā)、以及社區(qū)觀影及沐浴等休閑服務(wù)行業(yè)。 2015年我國(guó)社區(qū)020市場(chǎng)規(guī)模達(dá)304 億元，并將在未來保持增長(zhǎng)，到 2

11、020年將達(dá)到 2,234 億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 49%。在社區(qū)020的市場(chǎng)機(jī)遇下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛建設(shè)或投資社區(qū)020方面的服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主和住戶提供更立體化的服務(wù)，如彩生活推出“彩之云”，綠城服務(wù)推出“幸福綠城”，中奧到家推出“愛到家”，豐富自身為業(yè)主和住戶提供的業(yè)務(wù)類型。傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利主要依賴物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入，在近年人工成本的不斷上升情況下，面臨盈利困境。隨著機(jī)械化、信息化、智能化等新技術(shù)應(yīng)用的推廣和普及，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面通過新技術(shù)應(yīng)用對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)在軟硬件方面進(jìn)行機(jī)械化、信息化、智能化升級(jí)，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行實(shí)時(shí)全遠(yuǎn)程監(jiān)控、自動(dòng)維護(hù)及節(jié)能改造等，大幅降低企業(yè)管理、運(yùn)作、能耗及物耗方

12、面的成本，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理成本的有效降低; 另一方面通過高科技手段的引入，使復(fù)雜業(yè)務(wù)和重復(fù)性作業(yè)變得扁平化、智能化和標(biāo)準(zhǔn)化，降低企業(yè)人員數(shù)量和勞動(dòng)強(qiáng)度，降低企業(yè)的人工成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包，利用專業(yè)服務(wù)公司提供的優(yōu)質(zhì)低價(jià)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、集約化管理，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)，提升專業(yè)服務(wù)水平。2015 年，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有169 家將部分基礎(chǔ)業(yè)務(wù)交由專業(yè)外包服務(wù)公司管理，比 2014年的 159 家上升6.29%。對(duì)比企業(yè)員工與外包人員數(shù)量來看，行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在2015 年外包員工數(shù)為 38 萬人，占一線員工 3 的 26.55%，同比增加了10.07 萬人，增幅達(dá)到36.05%。行業(yè)百

13、強(qiáng)企業(yè)充分利用外包公司的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，把人員需求較多且技術(shù)含量低的業(yè)務(wù)外包，集中精力提升核心業(yè)務(wù)水平。同時(shí)，專業(yè)化分工實(shí)現(xiàn)了服務(wù)實(shí)施和監(jiān)督的分開，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于自身專業(yè)判斷，對(duì)外包公司的服務(wù)質(zhì)量作出客觀評(píng)價(jià)，以良性互動(dòng)和評(píng)價(jià)機(jī)制促進(jìn)服務(wù)治理水平持續(xù)提升。兼并收購(gòu)加快，優(yōu)化行業(yè)資源配置隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增速趨緩，新增物業(yè)資源增速也將逐漸減慢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)將從新增物業(yè)資源轉(zhuǎn)向已有的存量物業(yè)資源。近年來，物業(yè)管理行業(yè)兼并收購(gòu)節(jié)奏不斷加快。在2015年總計(jì)收購(gòu) 200 余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，收購(gòu)物業(yè)管理面積總計(jì)3.85 億平方米，占百?gòu)?qiáng)企業(yè)全年新增管理面積總量 17.41 億平方米22.11%，

14、成為行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理規(guī)模迅速擴(kuò)大的重要途徑。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)行業(yè)進(jìn)行兼并收購(gòu)，將減少行業(yè)的無序競(jìng)爭(zhēng)，提升行業(yè)的服務(wù)水平和質(zhì)量，優(yōu)化行業(yè)資源配置。物業(yè)顧務(wù)企業(yè)將通過與互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和高端設(shè)備管理技術(shù)的融合，探索和創(chuàng)新服務(wù)和管理模式，改造和提升企業(yè)組織管理架構(gòu)，積極發(fā)現(xiàn)新興服務(wù)領(lǐng)域和業(yè)態(tài)，通過跨領(lǐng)域資源整合，向智慧型的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)已有超過30 年的發(fā)展歷史，至今積累了規(guī)模巨大的物業(yè)資源、業(yè)主和住戶資源。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合社區(qū)各類資源，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”等手段構(gòu)建社區(qū)生態(tài)圈具備發(fā)展成為現(xiàn)代社區(qū)綜合服務(wù)商的巨大空間和基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所擁有的社區(qū)客戶資源和規(guī)范的運(yùn)作模式是其他行業(yè)所不具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，越來越受到資本市場(chǎng)的關(guān)注和認(rèn)可。以彩生活在 2014 年于香港上市為標(biāo)志，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)首次登陸資本市場(chǎng)。目前，已有彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)等