廣州市荔灣區(qū)文昌閣商業(yè)裙樓招商策劃書30DOC

1、 廣州市荔灣區(qū)文昌閣商業(yè)裙樓招商策劃書滿堂紅（中國）置業(yè)有限公司2009年1月19日 目錄一、區(qū)域市場4二、項(xiàng)目概況7三、項(xiàng)目swot分析8四、項(xiàng)目定位13五、項(xiàng)目客戶定位20六、項(xiàng)目傳播策略22七、項(xiàng)目包裝建議25八、銷售策略28九、項(xiàng)目租金建議30致：感謝貴司的誠意邀請和信任，我司很榮幸參與貴公司文昌閣商業(yè)裙樓招商項(xiàng)目的顧問服務(wù)工作。根據(jù)項(xiàng)目情況及雙方溝通，結(jié)合我司過往的策劃、招商工作經(jīng)驗(yàn)，就本項(xiàng)目的全程顧問服務(wù)工作提出建議。對(duì)該項(xiàng)目顧問之服務(wù)，我司有著十分的誠意和信心。若能達(dá)成合作，我方將竭誠努力，精心組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)，按照雙方確認(rèn)的操作執(zhí)行思路，高質(zhì)量、高效率完成貴司委托的各項(xiàng)工作。以下建

2、議敬請貴司參考，其中相關(guān)細(xì)節(jié)內(nèi)容，亟待與貴司進(jìn)一步商討。順祝商祺！ 滿堂紅（中國）置業(yè)有限公司 二九年一月二十日一、區(qū)域市場1、荔灣區(qū)商業(yè)市場特點(diǎn)荔灣區(qū)是廣州商業(yè)老字號(hào)。1995年9月，上下九開通為廣州第一條商業(yè)步行街，逐漸成為廣州市人氣最旺的商業(yè)區(qū)域之一。商鋪，租多賣少老慣例 。荔灣的傳統(tǒng)商鋪由于租金昂貴，所以有史以來都是租多賣少，這是其保留下來的老慣例。同時(shí)也是由于產(chǎn)權(quán)原因，市場上很少見商鋪出售。荔灣商業(yè)最會(huì)聚人氣的地段在下九路，這里每天的人流量最高峰時(shí)期可以達(dá)到萬人次。隨著恒寶廣場的全面啟動(dòng)，長壽路一帶的商業(yè)氛圍將日漸濃郁。2、荔灣區(qū)商鋪分布特征荔灣區(qū)地處廣州老城區(qū)的幾何中心，特色商業(yè)網(wǎng)

3、點(diǎn)眾多且分布密集，商業(yè)氣氛濃厚，以上下九路為商業(yè)龍頭，向長壽路、康王路等路段擴(kuò)散，形成高級(jí)綜合商場、步行街商鋪和專業(yè)市場臨街商鋪并存的局面。步行街及綜合商場：上下九步行街、名匯廣場、荔灣廣場、恒寶廣場、新光城市廣場等。專業(yè)市場：清平路古玩市場、荔灣廣場寶石專業(yè)市場、華林玉器專業(yè)市場、源勝陶瓷玉石工藝街等。3、荔灣區(qū)玉器市場特征年代久。自清朝康熙年廣州設(shè)立海關(guān)后，便成為全國珠寶、玉石進(jìn)出口中心。地勢好，客流多。臨廣州市內(nèi)最大的商業(yè)步行街“上下九”，平均日客流量不低于25萬人。規(guī)模大。整個(gè)玉器街及周圍檔口綿延近公里，檔口近4000個(gè)，而且還在建玉器城和水晶城。一樓檔口已經(jīng)租滿。平均一個(gè)檔口612平

4、方米，月租金24萬元。宣傳力度大，方式多。每年兩屆玉博會(huì)、拍賣專場一個(gè)月一次，各種時(shí)尚雜志、珠寶雜志、航空雜志廣告不斷，宣傳造勢已經(jīng)被全國乃至世界認(rèn)可。4、荔灣區(qū)08年專業(yè)街主要指標(biāo)完成情況579579100161古玩街486769501001280玉器街18651205090630源勝陶瓷工藝街零售額（萬元）成交額（萬元）季末攤位出租率 (%)攤位數(shù)量（個(gè)）名稱5、專業(yè)市場分析位于廣州市荔灣區(qū)康王路301號(hào)。是傳統(tǒng)的珠寶、玉器及飾品交易中心。第一至三層主營珠寶玉器，四層空置，第五至第七層為婚莎攝影城。一至三層內(nèi)賞鋪有97%都已經(jīng)招租。華林國際飾品批發(fā)城 位于逢源街區(qū)域內(nèi)是廣州市荔灣老城區(qū)的中

5、部，東起康王路，西至龍津西路，南接長壽西路，北達(dá)中山八路。每條小巷內(nèi)都擺滿里各種玉石珠寶檔鋪一千多檔，每個(gè)當(dāng)鋪經(jīng)營面積約為5平方米，人流十分旺構(gòu)成一個(gè)雜市式的玉石市場。源勝陶瓷玉石工藝街南起廣州市商業(yè)步行街下九路的西來正街，北至長壽西路的新勝街，連綿300多米。街道兩旁有玉器店鋪142間，內(nèi)設(shè)近千個(gè)玉器珠寶檔位，其中華林玉器大樓、華林珠寶玉器城規(guī)模最大，設(shè)有檔位近400個(gè)。八成左右的商家出售自己加工的玉器。華林玉器街市場市調(diào)情況項(xiàng)目位于荔灣區(qū)文昌南路，與上下九商業(yè)步行街交接，商業(yè)氣息濃厚，人流密集。西圣古藝市場內(nèi)有大小鋪50多檔，主營古玩、陶瓷、工藝品。都是以私人經(jīng)營，面積大概5-10平方米。

6、市場內(nèi)人流量并不多，因?yàn)閳鰞?nèi)都是舊的古玩、器具為主。西圣古藝市場位于下九路荔灣廣場旁邊。其負(fù)一層為主營珠寶玉石原石的加工，共有600多檔，但是有四分一是空置的人流量較小。第一層有140多檔主要是珠寶玉石的經(jīng)營，人流量適中。名匯珠寶玉石中心北塔是珠寶、寶石、玉器、水晶等首飾批發(fā)聚集地。是廣州市商業(yè)旺地商家必爭之地。負(fù)一層至四層全部都是經(jīng)營現(xiàn)珠寶、寶石、玉器、水晶。而首層和負(fù)一層出租率98%有500間商鋪，2層出租率90%有500間商鋪。銷售額是中國最大的一個(gè)珠寶批發(fā)市場。荔灣廣場珠寶玉器城市調(diào)情況項(xiàng)目二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于荔灣區(qū)文昌路與長壽路交匯處，距地鐵長壽路站、恒寶廣場站僅200米距離。離區(qū)內(nèi)

7、上下九商業(yè)街步行不到10分鐘。周邊200米內(nèi)有恒寶廣場、華林玉器街、長壽路玉器街、上下九步行街、等眾多商業(yè)項(xiàng)目及休閑旅游景點(diǎn)。項(xiàng)目屬于單體樓建筑，由南塔北塔兩座組成，地下3層地上30層，總建筑面積為50468.9平方米、其中首層至六層商業(yè)裙樓10051平方米， 7-30層為住宅，負(fù)一至三層9780平方米為停車場。項(xiàng)目外墻采用高級(jí)條形轉(zhuǎn)，整體呈淡黃色，住宅部分已全部入住，商業(yè)群樓大堂尚在裝修，部分臨街商鋪正在使用。三、項(xiàng)目swot分析1、優(yōu)勢分析（1）產(chǎn)品優(yōu)勢本項(xiàng)目外觀時(shí)尚，裙樓建筑面積約10051,屬于中規(guī)模。硬件設(shè)施齊備，16層共有10臺(tái)手扶電梯、2臺(tái)垂直電梯、1臺(tái)貨梯，地理位置優(yōu)越，交通便

8、利，樓層高度約4米高，基本可滿足娛樂、飲食、時(shí)尚要求。（2）區(qū)位地理優(yōu)勢項(xiàng)目位于荔灣區(qū)文化商業(yè)圈，周邊商業(yè)氣氛濃郁，項(xiàng)目周邊有恒寶廣場、上下九步行街、賽博手機(jī)城、華林玉器街、長壽路玉器街、十甫假日酒店、廣州酒家、時(shí)尚基地、荔灣廣場，清平中藥材等大大小小的商業(yè)娛樂休閑場所，令到項(xiàng)目具有很大的可塑空間。（3）交通優(yōu)勢項(xiàng)目所在的文昌路為老城區(qū)荔灣的主干道之一，距地鐵長壽路站及恒寶廣場站僅200米，地鐵上蓋更有多路公交車站，交通四通八達(dá)，十分便利。便利的交通將吸引不同區(qū)域的客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目的客戶來源。2、劣勢分析（1）處于商業(yè)圈的邊位項(xiàng)目所在的商業(yè)圈是以上下九為中心，向周邊輻射，四面八方的消費(fèi)人群會(huì)以上

9、下九分散到周邊的恒寶廣場、荔灣廣場、華林玉器街、第十甫路等，項(xiàng)目所處該商圈邊緣位置。（2）周邊環(huán)境混雜,檔次較低小區(qū)規(guī)模不大，不利于營造商業(yè)環(huán)境，營銷的可操作性不強(qiáng), 周邊環(huán)境雜亂，周邊商鋪檔次較低,臨近馬路，噪音影響較大,項(xiàng)目東面和北面臨近馬路，且對(duì)開馬路為單行道，對(duì)經(jīng)營帶來一定的負(fù)面影響。交通可達(dá)性一般，人流量都以上下九為中心點(diǎn)；項(xiàng)目規(guī)模不大，單層面積較小，不利于形成規(guī)模；而且受住宅電梯的影響，商場布局容易形成死角位置；對(duì)提升項(xiàng)目裙樓的檔次和形象帶來一定難度。3、機(jī)會(huì)分析（1）周邊商業(yè)市場成熟周邊商業(yè)市場成熟，商業(yè)、休閑、購物、娛樂氣氛濃厚，且有很大的人流量，對(duì)招商引資的成本減低。（2）周

10、邊市政規(guī)劃的利好根據(jù)荔灣區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃，將大力改造恩寧路危樓改造,保留西關(guān)大屋, 發(fā)揚(yáng)最能體現(xiàn)嶺南特色的荔灣特色,上下九步行街全日制步行區(qū)將進(jìn)一步向第十甫路,寶華路,長壽路,文昌路段延伸；上下九步行街的消費(fèi)重心將從下九路向周邊道路進(jìn)一步延伸，對(duì)帶動(dòng)周邊長壽路,文昌路,寶華路,十甫路商鋪數(shù)量、營業(yè)額和稅收的增長將起到積極的推動(dòng)作用。同時(shí)，以上下九步行街為龍頭，以緊鄰的康王路為軸心，輻射到周邊的中國水晶寶石城、華林玉器街、源勝工藝街、清平中藥材市場、十三行路服裝市場等國內(nèi)外知名的專業(yè)市場和特色商業(yè)街，連點(diǎn)成片，互相促進(jìn)，形成一個(gè)板塊狀的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，使上下九商業(yè)步行街的知名度更高、影響力更大、吸引力更強(qiáng)

11、。繼續(xù)抓好美食街區(qū)建設(shè)，借助荔灣的地域文化和區(qū)位優(yōu)勢，配合“西關(guān)民俗風(fēng)情區(qū)”的整體建設(shè)，以匯聚各地美食、傳承嶺南文化、凸顯西關(guān)風(fēng)情為主題，充分挖掘西關(guān)傳統(tǒng)飲食文化精髓，吸引粵菜名點(diǎn)飲食老字號(hào)及各地特色小食、飲食連鎖企業(yè)聚集經(jīng)營，打響“食在廣州，味在西關(guān)”品牌，構(gòu)建具有相當(dāng)規(guī)模的新型特色主題美食街區(qū)。在內(nèi)在功能上營造綜合性的黃金走廊，集購物、展銷、餐飲、娛樂、健身與休閑于一體的多功能商業(yè)街。以上利好規(guī)劃給近在咫尺的本項(xiàng)目帶來很大的發(fā)展前景。4、潛在威脅的風(fēng)險(xiǎn)（1）價(jià)格瓶頸的風(fēng)險(xiǎn)目前本案周邊商場銷售市場淡靜，商鋪?zhàn)鈨r(jià)在￥100-200/平方米，投資回報(bào)偏低，出現(xiàn)銷售價(jià)格瓶頸制約。（2）項(xiàng)目周邊在建

12、或空置商業(yè)裙樓較多。a、荔尚國際14層群樓商場準(zhǔn)備招商；b、新城市逢源1層為商業(yè)廣場，現(xiàn)正籌備策劃中；c、萬科金色荔苑，首層及二層為商業(yè)，總面積約4300平方米。以上商業(yè)裙樓短期將會(huì)與本項(xiàng)目造成一定的競爭，但長遠(yuǎn)來看，對(duì)周邊大環(huán)境會(huì)帶來利好。5、應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目處于恒寶廣場商業(yè)圈的邊位，因此在提升項(xiàng)目自身的硬件軟件設(shè)施同時(shí)，必須突出項(xiàng)目的經(jīng)營特色，以提高項(xiàng)目的吸引力，如“流行前線”、“潮流”、“東急”等，雖然購物環(huán)境不十分舒適，硬件設(shè)施也不算完善，但卻能吸引來自不同區(qū)域的人來消費(fèi)，而且全部都是舊樓重新盤活的代表作，他們能這么成功是因?yàn)槭袌龆ㄎ磺逦?，商場名字也比較清楚的表達(dá)了商場的經(jīng)營特色。商場內(nèi)部

13、經(jīng)營的貨品和商場的定位相一致，讓客戶聽商場名就可以知道它的市場定位，從而吸引消費(fèi)者。加上商場內(nèi)部經(jīng)營的貨品風(fēng)格與商場名字的風(fēng)格形成一致，令到消費(fèi)者不會(huì)大失所望買不到和了解不到期望的貨品和咨詢，又不會(huì)浪費(fèi)寶貴的時(shí)間，因此吸引了不同區(qū)域的消費(fèi)群體來消費(fèi)。對(duì)于本項(xiàng)目也同樣如此，以獨(dú)特的經(jīng)營特色、清晰的市場定位，和其它項(xiàng)目形成差異化競爭。結(jié)論：作為裙樓商用物業(yè)，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位若能借勢，招商銷售的成功率較高，如荔灣廣場，借康王路玉器批發(fā)市場和華林玉器市場成熟之勢定位，商場轉(zhuǎn)型取得成功。北京路麗都酒店，借北京路步行街成熟之勢定位，酒店裙樓轉(zhuǎn)型取得成功。本項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛良好，且人流量很大，可通過借勢定位

14、將周邊人流直接引入商場，從而縮短市場培育期，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。四、項(xiàng)目定位1、市場定位：四樓保持原功能不變，招商引進(jìn)大型品牌較大的酒樓，這樣也可給樓下商場帶來一定的宣傳及客戶等好處。有鑒于本項(xiàng)目所處的商業(yè)環(huán)境特點(diǎn)及自身的各方面條件，結(jié)合商業(yè)市場調(diào)查結(jié)果，擬將項(xiàng)目13層,夾層商場作以下三個(gè)方案及定位分析。方案一：大型知名酒樓，桌球城，網(wǎng)吧等 將24層分層或全部招商出租給東江海鮮酒樓，南海漁村，桌球城，大型網(wǎng)吧等。首層招商引進(jìn)各種品牌專賣店、麥當(dāng)勞、肯德基、藥房和小型超市等。（1） 優(yōu)勢分析a、 如日后出售可帶租約全部出售給一個(gè)買家。b、 附近娛樂設(shè)施,知名食肆較少。c、 24層總面積及布局都適合做娛

15、樂市場的要求。d、 前期投入低，因項(xiàng)目的裝修、宣傳、管理都由承租方負(fù)責(zé)，所以沒有任何風(fēng)險(xiǎn)性。e、 周邊住宅區(qū)較多，居民消費(fèi)力較強(qiáng)，而荔灣都很少符合知名食肆、及娛樂于一身的項(xiàng)目。f、 交通便利，項(xiàng)目曝光率高，有地下停車場，停車便利等條件齊備。g、 如24層招商成功也將帶動(dòng)首層鋪面，將會(huì)帶動(dòng)首層租售價(jià)的提高。（2）劣勢分析a、因大型酒樓、網(wǎng)吧等的要求租金較低，會(huì)令本項(xiàng)目回報(bào)率較低，而影響出售價(jià)格。方案二：大型超市及玉石批發(fā)項(xiàng)目所在商圈內(nèi)的住宅較多，人流量亦較大.周邊大型超市較少,目前只有恒寶廣場內(nèi)的百佳超市、我們可以借鑒恒寶廣場的成功例子,先在2-4層引入大型超市,屆時(shí)借助超市人流量來借勢，1樓及

16、夾層經(jīng)營玉石批發(fā)，給消費(fèi)者一個(gè)更舒適、更全面、更多選擇對(duì)比的平臺(tái)吸引商圈內(nèi)的人流量。會(huì)使項(xiàng)目縮短市場培育期，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。（1） 優(yōu)勢分析a、 租金收入相對(duì)穩(wěn)定。b、 利用商業(yè)圈及項(xiàng)目硬件優(yōu)勢較容易吸引實(shí)力商戶經(jīng)營。c、 招商成功后可分割出售的成功率較高，并且容易出售。（2） 劣勢分析a、 超市;酒樓品牌直接影響1樓生意及人流。b、 經(jīng)營較為單一,項(xiàng)目局限性較大。c、 當(dāng)超市為本項(xiàng)目的主導(dǎo)經(jīng)營者,恐怕若干年后的租金不理想。方案三：主題商場首層品牌化妝品,日用品,手機(jī)專賣店；二層名牌服裝名店；三層大快活,大家樂,仙蹤林，網(wǎng)吧,麥當(dāng)勞,肯德基,真功夫,西關(guān)小吃,網(wǎng)吧,桌球,棋藝等快餐店（如北京路潮

17、流）；四層大型知名品牌食肆?？紤]因素主要因項(xiàng)目所在位置明顯，人流量也比較大，距上下九步行街不到500米，現(xiàn)上下九步行街租金較高，達(dá)10001500元/平方米/月。根據(jù)上下九較少休閑娛樂和美食購物廣場。項(xiàng)目的地理優(yōu)勢及硬件優(yōu)勢，定位清晰優(yōu)勢吸引商家進(jìn)駐開分店，從而成為一站式多選擇的購物廣場。（1） 優(yōu)勢分析a、 分隔招商租金回報(bào)高。b、 利用商業(yè)圈及項(xiàng)目硬件優(yōu)勢較容易吸引實(shí)力商戶進(jìn)駐。c、 招商成功后分割出售的單價(jià)較高，并且容易出售。d、 周邊商業(yè)氣氛濃郁，人流量大，加上項(xiàng)目位置醒目，較容易吸引眼球。（2） 劣勢分析a、 前期投入大，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。b、 新商場的培育期會(huì)有一段時(shí)間。c、 為吸引實(shí)

18、力商戶進(jìn)駐，故前半年至一年內(nèi)租金須調(diào)低，故前期回報(bào)不高。2、項(xiàng)目定位建議：首選主題商場。次選大型超市、酒樓，1-2層玉石批發(fā)。如果能按計(jì)劃完成主題商場招商，首選定位將是最符合區(qū)域租賃需求，可塑性較強(qiáng)，可持續(xù)發(fā)展性較大。否則可選擇第二方案。（1）布局要點(diǎn)a、對(duì)于本項(xiàng)目，必須注意人流引導(dǎo)。除了合理布局外應(yīng)避免因人流引導(dǎo)不好而導(dǎo)致2層以上生意淡靜。b、區(qū)域的劃分要明顯，各種指標(biāo)標(biāo)識(shí)要完善，裝飾及經(jīng)營的風(fēng)格要避免沖突，讓顧客感受本商場優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)還要體現(xiàn)出商場的整體風(fēng)格，營造出一種和諧的美感。c、建議商場對(duì)入駐商家作統(tǒng)一的店鋪裝修及規(guī)劃審批流程，不符合裝修標(biāo)準(zhǔn)的不予批復(fù)，以此保證商場的整體風(fēng)格，舒適

19、高雅。d、建議商場對(duì)入駐商家要求店內(nèi)展示的貨品要充足，避免影響整個(gè)商場的形象及令客戶感到貨品種類少，缺少選擇性。e、建議商場嚴(yán)格要求入駐商家的營業(yè)時(shí)間及休市時(shí)間，避免營業(yè)時(shí)間不規(guī)范。f、盡量避免出現(xiàn)死角位，在此位置可考慮安排精品小鋪或大鋪并攏。g、應(yīng)避免商場的設(shè)計(jì)太空曠，設(shè)計(jì)太空曠將會(huì)令到商場感覺不夠人氣，購物氣氛差。（2）大型超市及玉石批發(fā)的功能布局a、功能分區(qū)有鑒于項(xiàng)目裙樓的商業(yè)及配套功能，并有單層面積較細(xì)的特點(diǎn)，在對(duì)商場各層的功能及經(jīng)營范圍設(shè)定需周詳考慮各樓層的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，客流的通達(dá)性，結(jié)合各種經(jīng)營項(xiàng)目的經(jīng)營特點(diǎn)，尤其是對(duì)人流量、運(yùn)作、軟硬件配置及環(huán)境等方面的特殊要求，以使各層的功能達(dá)致最

20、有效的發(fā)揮。建議：首層及夾層玉石批發(fā)店、知名銀行；二層開始引進(jìn)如吉之島、萬佳、沃爾馬、天河城等大型百貨超市。b、經(jīng)營格局有鑒于本項(xiàng)目每層的面積1600平方米左右，空間利用率可以在每個(gè)商業(yè)樓層的經(jīng)營格局的設(shè)置、商戶組合及商品陳列等方面作出合理的安排。首層：全部為玉石批發(fā)專賣店，基本以獨(dú)立的大鋪為主，每間面積不少于25平方米，店鋪之間通道不宜太窄，建議間距45米。夾層：夾層的設(shè)計(jì)由于樓高較低，整層中間以柜臺(tái)形式，周邊為獨(dú)立店鋪。店鋪面積不宜太大，一般以20平方米左右為主。二層：由承租戶自行裝修設(shè)計(jì)。（3）特色購物的主題商場的功能布局a、功能分區(qū)有鑒于項(xiàng)目裙樓的商業(yè)及配套功能，并有單層面積較細(xì)的特點(diǎn)

21、，在對(duì)商場各層的功能及經(jīng)營范圍設(shè)定需周詳考慮各樓層的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，客流的通達(dá)性，結(jié)合各種經(jīng)營項(xiàng)目的經(jīng)營特點(diǎn)，尤其是對(duì)人流量、運(yùn)作、軟硬件配置及環(huán)境等方面的特殊要求，以使各層的功能達(dá)致最有效的發(fā)揮。b、經(jīng)營格局有鑒于本項(xiàng)目每層的面積1500平方米左右，空間利用率可以在每個(gè)商業(yè)樓層的經(jīng)營格局的設(shè)置、商戶組合及商品陳列等方面作出合理的安排。首層及夾層：全部為私人化妝品、大型零食超市、手機(jī)專賣店，基本以獨(dú)立的大鋪為主，每間面積不少于50平方米，店鋪之間通道不宜太窄，建議間距4米左右。以提升項(xiàng)目的檔次。二層：二層的設(shè)計(jì)基本與首層相同。經(jīng)營名牌服裝店。三層：三層經(jīng)營三層大快活,大家樂,仙蹤林，網(wǎng)吧,麥當(dāng)勞,肯

22、德基,真功夫,西關(guān)小吃等快餐店,桌球城,網(wǎng)吧,棋藝等（如北京路潮流）,主通道則要寬一些,有醒目的指示牌。四層：獨(dú)立整層大型知名食肆。五、項(xiàng)目客戶定位1、投資者心態(tài)分析：行業(yè)市場已具規(guī)模，處于快速擴(kuò)張期；市場成長趨勢迅猛，具備拓展的良好條件；業(yè)內(nèi)店鋪需求緊張；部分臨街店鋪、臨建店鋪面臨拆遷。n 2、經(jīng)營者心態(tài)分析：存在購鋪需求以降低租鋪所承受的風(fēng)險(xiǎn)；需要占據(jù)新的制高點(diǎn)以擴(kuò)展銷售渠道；經(jīng)營品類更齊備的場所有利于提升經(jīng)營品味、吸引更優(yōu)質(zhì)的客商，從而獲取更豐厚的利潤。3、消費(fèi)者心態(tài)分析：期望增加一個(gè)集觀賞、購物功能為一體的商廈；經(jīng)營品類更新、更齊備、選購更方面的現(xiàn)代化場所；能夠更全面深入了解市場,增長

23、見識(shí)；能夠提供專業(yè)服務(wù)，擁有專業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)保障消費(fèi)權(quán)益；能與業(yè)內(nèi)行家進(jìn)行溝通、交流；在商品陳列展示空間更寬敞的場所，希望能夠通過集中貨比三家的方式快捷尋覓到市場精品和收藏的極品；能夠更全面深入地了解市場行情,及時(shí)把握市場動(dòng)態(tài)。六、項(xiàng)目傳播策略基于以上分析及本案定位，結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場的實(shí)際情況，項(xiàng)目推廣宣傳主要圍繞以下幾個(gè)方面進(jìn)行：1、合作網(wǎng)站：滿堂紅網(wǎng)（） l在網(wǎng)站上發(fā)布項(xiàng)目廣告，單擊廣告，即可鏈接到項(xiàng)目介紹頁面；滿堂紅網(wǎng)站位置：通欄廣告 2、滿堂紅門店宣傳在滿堂紅地鋪（120間）粘貼項(xiàng)目海報(bào)；另針對(duì)項(xiàng)目周邊的客戶群安排兼職派發(fā)宣傳單張（周末），以擴(kuò)大項(xiàng)目的認(rèn)知度，促進(jìn)成交3、短信 群發(fā)短信，讓單一的廣告效果產(chǎn)生疊加效應(yīng)；以mth二手客戶作為第一批群發(fā)短信的對(duì)象；再針對(duì)附近商家進(jìn)行短信發(fā)送。3、報(bào)紙投放位置投放媒介：廣州日報(bào)時(shí)間：每星期周一投放版面：二手地產(chǎn)版面，3cm×5.7cm(包設(shè)計(jì))4、單張派法設(shè)計(jì)以滿堂紅團(tuán)購為主題的單張，一部分放在各二手店鋪內(nèi)進(jìn)行宣傳；另一部分就是周末定點(diǎn)派發(fā)（上下九步行街、名匯廣場、荔灣廣場、恒寶廣場等）。七、項(xiàng)目包裝建議由于本案自身的裝修已經(jīng)落后甚至陳舊，若要推出市場