房地產(chǎn)項(xiàng)目收購三大方式

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目收購三大方式 1 常見的收購方式 所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購，泛指房產(chǎn)、土地使用權(quán)的交易，既包括對(duì)房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)和開發(fā)項(xiàng)目的收購，也包括對(duì)一般企業(yè)的已建房屋建筑物、土地使用權(quán)、在建工程的收購；既包括整體收購，也包括部分收購。 目前，普遍采用的房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購方式大體上有三種，即股權(quán)收購、資產(chǎn)收購和項(xiàng)目收購。 2 交易主體和操作模式 （一）股權(quán)收購 所謂“股權(quán)收購”， 是指以目標(biāo)公司股東的全部或部分股權(quán)為收購標(biāo)的的收購，通過持有目標(biāo)公司的股權(quán)而間接的持有房地產(chǎn)項(xiàng)目。既包括全資和肯定控股型的收購，也包括非控股的參股型收購。此種模式又可細(xì)分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購和增資擴(kuò)股方式收購。股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式為

2、大家所熟識(shí)，就是雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，辦理相關(guān)變更登記。所謂增資擴(kuò)股的方式進(jìn)行收購，即收購方以現(xiàn)金或其他資產(chǎn)對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行增資，增資后收購方持有目標(biāo)公司的一定比例的股權(quán)。 1、交易主體： 收購方和目標(biāo)公司的原股東。不需要征得目標(biāo)公司的同意，交易的決策權(quán)在股東手里。 2、操作模式： 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，進(jìn)行股權(quán)收購的操作模式：收購方收購目標(biāo)公司原股東的全部或部分股權(quán)，達(dá)成協(xié)議后簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，然后到工商部門辦理相應(yīng)的變更登記。 采取增資擴(kuò)股方式進(jìn)行收購，詳細(xì)來說，由收購方即增資方與目標(biāo)公司原股東簽訂增資協(xié)議，對(duì)增資額和增資后各方所占股權(quán)比例作出商定，然后由會(huì)計(jì)師出具驗(yàn)資報(bào)告，并到工商部門辦理變更

3、登記。假如目標(biāo)公司是外商投資企業(yè)，或增資后目標(biāo)公司由內(nèi)資企業(yè)變更為外商投資企業(yè)，則需要經(jīng)相關(guān)商務(wù)部門批準(zhǔn)，然后再辦理工商變更登記。 （二）資產(chǎn)收購 “資產(chǎn)收購”是指，以目標(biāo)公司的資產(chǎn)為標(biāo)的進(jìn)行收購的法律行為，是收購方購買被收購方實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。該資產(chǎn)，既包括有形資產(chǎn)，也包括無形資產(chǎn)。 1、交易主體： 收購方和被收購方（房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部權(quán)人）。 2、操作模式： 通過收購目標(biāo)公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)，來掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目。依據(jù)公司法的相關(guān)規(guī)定，由目標(biāo)公司的董事會(huì)、股東會(huì)作出特殊決議，交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。假如有債權(quán)人的，公告并通知債權(quán)人。 （三）項(xiàng)目收購 所謂“項(xiàng)目收購”，是指收購已經(jīng)有關(guān)主管部門批

4、準(zhǔn)立項(xiàng)，獲得某一地塊的土地使用權(quán)，并在土地上進(jìn)行了部分投資但尚未竣工的建設(shè)項(xiàng)目。 1、交易主體： 收購方和被收購方（房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部權(quán)人）。 2、操作模式： 采取項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行收購。 3、項(xiàng)目收購應(yīng)滿意的條件 依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十八條、第三十九條以及y市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理方法第十條及y市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理方法實(shí)施意見第一條的規(guī)定，出讓土地上的房屋在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，須同時(shí)滿意下列條件： （1）根據(jù)出讓合同商定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （2）根據(jù)出讓合同商定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的25%以上； （3）擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不得有下列情形： 司法機(jī)關(guān)

5、和行政機(jī)關(guān)依法裁定、打算查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 依法收回土地使用權(quán)的； 登記為共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 未經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的； 法律、行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。 實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)一般都是以項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行，即在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前，投資方先設(shè)立一家公司實(shí)體（分公司和子公司都可以），然后再以該公司的名義去拿地和進(jìn)行開發(fā)。項(xiàng)目公司除持有該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以外，一般不再持有其他經(jīng)營性資產(chǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)完成并銷售完畢后，該項(xiàng)目公司將予以注銷。在以項(xiàng)目公司作為開發(fā)載體的模式下，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購，多數(shù)以股權(quán)收購的模式進(jìn)行。 幾種收購方式的利

6、弊分析 （一）股權(quán)收購 1、優(yōu)勢(shì) （1）稅賦低廉，有利于降低收購的總體價(jià)格 進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易，往往將不可避免的涉及到高額的稅費(fèi)，包括：契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅和城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等。這些費(fèi)用，有的是需要收購方來繳納的，有的需要被收購方繳納，但是最終都會(huì)體現(xiàn)在收購價(jià)格上，也就是說，收購方不僅要繳納其應(yīng)繳納的稅費(fèi)，還要擔(dān)當(dāng)被收購方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，直接導(dǎo)致收購成本的大為增加。而作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購方，如何以最低的成本獲得最大的收益是他們最為關(guān)注的，怎樣去合理的避免高額的稅負(fù)？在實(shí)踐中，為了避免支付高額的稅費(fèi)，通常采取股權(quán)收購的方式來降低稅負(fù)。因?yàn)椴扇」蓹?quán)收購方式，各項(xiàng)資產(chǎn)無

7、需作為銷售處理，房屋、土地等無需辦理過戶手續(xù)，避免轉(zhuǎn)讓方的流轉(zhuǎn)和所得稅和契稅等財(cái)產(chǎn)稅，從而可獲得更為優(yōu)待的股權(quán)收購價(jià)格。部分股權(quán)收購時(shí)，可以采用無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)投資方式，免交營業(yè)稅，大多數(shù)狀況下還可以免土地增值稅。即在采用股權(quán)收購的方式時(shí)，一般狀況下，無需繳納增值稅、營業(yè)稅、所得稅、契稅等高額稅費(fèi)，大為降低了收購總體價(jià)格，而且收購前開發(fā)成本和資金占用利息可以全額計(jì)入此后項(xiàng)目總成本，有利于降低今后項(xiàng)目處置的土地增值稅。 （2）在法律程序上，操作相對(duì)簡(jiǎn)潔 股權(quán)收購只要收購方與目標(biāo)公司股東達(dá)成協(xié)議收購股權(quán)，辦理工商變更登記，取得目標(biāo)公司的股權(quán)優(yōu)勢(shì)后，再進(jìn)行董事、監(jiān)事改選即可。 2、存在的風(fēng)險(xiǎn) （1）

8、目標(biāo)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，往往是在一個(gè)地上建設(shè)多個(gè)項(xiàng)目，如寫字樓、住宅、酒店、商貿(mào)等，該等資產(chǎn)可能都是預(yù)期盈利前景較好的項(xiàng)目，也可能存在一些預(yù)期盈利前景不佳的項(xiàng)目，假如在收購前，能夠?qū)⒛切╊A(yù)期盈利前景不明朗的資產(chǎn)進(jìn)行剝離的話，前期投入的成本可以得到保障；假如不能進(jìn)行剝離，需要一并收購的話，不僅將導(dǎo)致收購成本增加，而且面臨預(yù)期整體盈利效果不抱負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)，前期投入資金無法獲得保障。 （2）存在或有負(fù)債。雖然采取股權(quán)收購方式，收購方僅在出資范圍內(nèi)擔(dān)當(dāng)責(zé)任，目標(biāo)公司的原有債務(wù)仍舊由目標(biāo)公司擔(dān)當(dāng)，但因?yàn)槟繕?biāo)公司的原有債務(wù)對(duì)今后股東的收益有著巨大的影響。對(duì)于目標(biāo)公司的或有債務(wù)在收購時(shí)往往難以預(yù)料，因此，股權(quán)收

9、購存在一定的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。 （3）被收購企業(yè)的稅務(wù)義務(wù)以及由此產(chǎn)生的法律責(zé)任（包括原應(yīng)盡而未盡的義務(wù)、新納稅義務(wù)）均由新股東承繼。在信息不對(duì)稱的狀況下，很可能掉入被收購方設(shè)立的陷阱，導(dǎo)致收購方有可能要為被收購方的股東“買單”。 3、進(jìn)行股權(quán)收購時(shí)應(yīng)考慮的因素 （1）目標(biāo)公司股權(quán)的權(quán)屬狀況： 在收購前應(yīng)對(duì)目標(biāo)公司的權(quán)屬狀況進(jìn)行盡職調(diào)查，查明目標(biāo)公司股權(quán)是否存在質(zhì)押和權(quán)屬糾紛。假如存在質(zhì)押和權(quán)屬糾紛，則在收購該等股權(quán)后，收購方可能會(huì)丟失該等股權(quán)或會(huì)引起權(quán)屬糾紛，從而蒙受損失。故，應(yīng)關(guān)注目標(biāo)公司股權(quán)的權(quán)屬狀況，以確保收購后股權(quán)權(quán)屬不發(fā)生爭(zhēng)議。 （2）房地地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的權(quán)屬狀況： 采用股權(quán)收購的方式收購目

10、標(biāo)公司的股權(quán)，最終的目的是通過持有目標(biāo)公司的股權(quán)而間接的掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)，并通過持有和經(jīng)營該等資產(chǎn)而獲得收益，故房地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)屬狀況如何，將直接影響目標(biāo)公司的經(jīng)營狀況和盈利能力，從而影響收購方日后的收益。因此，在進(jìn)行股權(quán)收購前，應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀查明其是否具備開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)文件（如已建成的工程，看是否具備土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)文件；如在建工程，看其是否取得相關(guān)的立項(xiàng)批文和不同部門的批準(zhǔn)，四證是否齊全，是否已將驗(yàn)收，將來辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書時(shí)是否存在障礙等等），是否存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利或存在其他權(quán)屬爭(zhēng)議等。 （3）目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)狀況： 進(jìn)行股權(quán)收購，目標(biāo)公司原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如沒有特

11、殊商定的狀況下，并不會(huì)因目標(biāo)公司股東的變更而發(fā)生轉(zhuǎn)移，該等債權(quán)債務(wù)仍由目標(biāo)公司享有或擔(dān)當(dāng)，最終會(huì)影響到收購方在收購后對(duì)目標(biāo)公司享有的利益。因此，在收購前，要查明目標(biāo)公司是否存在數(shù)額較大的對(duì)外擔(dān)保、已存在或潛在的重大債權(quán)債務(wù)糾紛，以避免出現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。 （4）目標(biāo)公司其他股東的優(yōu)先購買權(quán)： 假如目標(biāo)公司的股東僅有一人的狀況下，則不存在目標(biāo)公司其他股東優(yōu)先購買權(quán)的問題。假如目標(biāo)公司的股東為兩人以上的有限責(zé)任公司，此時(shí)就應(yīng)留意其他股東的有限購買權(quán)問題。在進(jìn)行收購前，要求其他股東出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明函。 （5）對(duì)稅務(wù)方面要進(jìn)行盡職調(diào)查，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 （二）資產(chǎn)收購 1、優(yōu)勢(shì) （1）

12、可以避免被收購方向收購方轉(zhuǎn)嫁“或有負(fù)債”。在資產(chǎn)收購時(shí)，收購雙方必需對(duì)目標(biāo)公司資產(chǎn)進(jìn)行逐項(xiàng)的核對(duì)，進(jìn)行清產(chǎn)核資和評(píng)估。這樣就可以比較精確的評(píng)估和避免負(fù)債的影響。同時(shí)，收購方也可以在收購時(shí)剔除某些負(fù)債。 （2）可以避免少數(shù)股東的阻撓。假如采取股權(quán)收購的，部分股東想連續(xù)保留手中持有的股權(quán)，那么就可以采取資產(chǎn)收購的方式避開部分股東的阻撓。 （3）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。 2、不利因素 （1）收購方不能承繼被收購方的稅收優(yōu)待。 在資產(chǎn)收購中，由于被收購方的法律主體地位的獨(dú)立，收購方將不能享有被收購方的稅收優(yōu)待。但是假如采取股權(quán)收購的方式，由于收購方和被收購方的法律地位不變，被收購方的稅收優(yōu)待將會(huì)得到保留。 （2

13、）繳納高額的稅費(fèi)。 通常狀況下，采取資產(chǎn)收購方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購，收購方應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括：契稅、印花稅；被收購方應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。詳細(xì)的稅率標(biāo)準(zhǔn)如下： 契稅：依據(jù)中國契稅暫行條例第一條、第二條、第三條及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人（賣方）為契稅的納稅人，契稅的稅率為3%5%。 印花稅：依據(jù)中國印花稅暫行條例的相關(guān)規(guī)定：在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的，應(yīng)當(dāng)繳納印花稅，稅率為萬分之五。 土地增值稅：依據(jù)中國土地增值稅暫行條例的相關(guān)規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人

14、（賣方）為土地增值稅的納稅義務(wù)人。土地增值稅根據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額和相關(guān)稅率來計(jì)算。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：30%60%； 注：增值額，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。 扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過100%、未超過200%的部分，稅率為50%；超過200%的部分，稅率為6

15、0%。 營業(yè)稅：依據(jù)中國營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓額、銷售額的5%繳納營業(yè)稅； 所得稅：依據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，在中國境內(nèi)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的個(gè)人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)納稅所得額20%繳納個(gè)人所得稅；依據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定：在中國境內(nèi)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅。 城市維護(hù)建設(shè)稅：依據(jù)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例的規(guī)定，凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅稅額的一定比例繳納：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；縣城、鎮(zhèn)稅率為5%；不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)得，

16、稅率為1%；按實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)額、消費(fèi)稅的稅額繳納教育費(fèi)附加。 教育費(fèi)附加：依據(jù)征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定，根據(jù)實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅稅額的3%繳納教育費(fèi)附加。 3、進(jìn)行股權(quán)收購時(shí)應(yīng)考慮的因素 （1）涉及到房產(chǎn)、土地等資產(chǎn)時(shí)，要求四證齊全，取得相關(guān)的立項(xiàng)批文和相關(guān)部門（環(huán)保部門）的批準(zhǔn)等。在進(jìn)行收購前，必需對(duì)目標(biāo)公司的資產(chǎn)進(jìn)行全面、細(xì)致的盡職調(diào)查。 （2）對(duì)目標(biāo)公司的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)核資，評(píng)估，以保障收購資產(chǎn)的安全性。 （3）對(duì)于資產(chǎn)收購方式，影響最大的是對(duì)該資產(chǎn)享有某種權(quán)利的人，如擔(dān)保人、抵押權(quán)人、商標(biāo)權(quán)人、專利權(quán)人、租賃權(quán)人。對(duì)于這些資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，必需得到相關(guān)權(quán)利人的同意，或者

17、必需履行對(duì)相關(guān)權(quán)利人的義務(wù)。無論是資產(chǎn)收購還是股權(quán)收購，都可能因被收購方的債權(quán)人認(rèn)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格大大低于公允價(jià)格，而依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，主見轉(zhuǎn)讓合同無效，行使撤銷權(quán)，導(dǎo)致收購失敗。因此，取得債權(quán)人的同意對(duì)收購行為特別重要。 （4）重大合同的履行狀況，將負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 （三）項(xiàng)目收購 1、優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓清楚，可操作性較強(qiáng)，法律規(guī)定明確，只要符合法定條件，即可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 2、不利因素 （1）高額的稅費(fèi)，增加收購成本，納稅種類基本同資產(chǎn)收購； （2）手續(xù)較為繁瑣。 3、進(jìn)行項(xiàng)目收購時(shí)應(yīng)考慮的因素 作為收購方的律師，在進(jìn)行項(xiàng)目收購時(shí)，主要是調(diào)查轉(zhuǎn)讓方的資信狀況、項(xiàng)目地塊出讓金的支付及查封、抵押、項(xiàng)目的立項(xiàng)文件，四證是否齊全，在建工程是否存在查封、抵押狀況，項(xiàng)目施工進(jìn)度及工程款支付狀況，項(xiàng)目預(yù)銷售狀況，以及其他債權(quán)債務(wù)狀況等。 （1）考察轉(zhuǎn)讓方是否具備轉(zhuǎn)讓的主體資格 一方面要看，轉(zhuǎn)讓方是否是項(xiàng)目的權(quán)利人，即項(xiàng)目的土地使用權(quán)人。若項(xiàng)目為合作開發(fā)的，則應(yīng)查閱合作開發(fā)協(xié)議，確保與有權(quán)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同。 另一方面，對(duì)工商檔案進(jìn)行查詢,確認(rèn)項(xiàng)目公司是否有效存續(xù)，是否受過行政懲罰，注冊(cè)資本繳納狀況等。 （2）土地取得以及土地出讓金繳納狀況，假如不是全部繳納的話，就意味著不具備轉(zhuǎn)讓的條件，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓