房地產(chǎn)項(xiàng)目收購三大方式_第1頁
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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目收購三大方式 1 常見的收購方式 所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購,泛指房產(chǎn)、土地使用權(quán)的交易,既包括對(duì)房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)和開發(fā)項(xiàng)目的收購,也包括對(duì)一般企業(yè)的已建房屋建筑物、土地使用權(quán)、在建工程的收購;既包括整體收購,也包括部分收購。 目前,普遍采用的房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購方式大體上有三種,即股權(quán)收購、資產(chǎn)收購和項(xiàng)目收購。 2 交易主體和操作模式 (一)股權(quán)收購 所謂“股權(quán)收購”, 是指以目標(biāo)公司股東的全部或部分股權(quán)為收購標(biāo)的的收購,通過持有目標(biāo)公司的股權(quán)而間接的持有房地產(chǎn)項(xiàng)目。既包括全資和肯定控股型的收購,也包括非控股的參股型收購。此種模式又可細(xì)分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購和增資擴(kuò)股方式收購。股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式為

2、大家所熟識(shí),就是雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,辦理相關(guān)變更登記。所謂增資擴(kuò)股的方式進(jìn)行收購,即收購方以現(xiàn)金或其他資產(chǎn)對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行增資,增資后收購方持有目標(biāo)公司的一定比例的股權(quán)。 1、交易主體: 收購方和目標(biāo)公司的原股東。不需要征得目標(biāo)公司的同意,交易的決策權(quán)在股東手里。 2、操作模式: 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下,進(jìn)行股權(quán)收購的操作模式:收購方收購目標(biāo)公司原股東的全部或部分股權(quán),達(dá)成協(xié)議后簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,然后到工商部門辦理相應(yīng)的變更登記。 采取增資擴(kuò)股方式進(jìn)行收購,詳細(xì)來說,由收購方即增資方與目標(biāo)公司原股東簽訂增資協(xié)議,對(duì)增資額和增資后各方所占股權(quán)比例作出商定,然后由會(huì)計(jì)師出具驗(yàn)資報(bào)告,并到工商部門辦理變更

3、登記。假如目標(biāo)公司是外商投資企業(yè),或增資后目標(biāo)公司由內(nèi)資企業(yè)變更為外商投資企業(yè),則需要經(jīng)相關(guān)商務(wù)部門批準(zhǔn),然后再辦理工商變更登記。 (二)資產(chǎn)收購 “資產(chǎn)收購”是指,以目標(biāo)公司的資產(chǎn)為標(biāo)的進(jìn)行收購的法律行為,是收購方購買被收購方實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。該資產(chǎn),既包括有形資產(chǎn),也包括無形資產(chǎn)。 1、交易主體: 收購方和被收購方(房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部權(quán)人)。 2、操作模式: 通過收購目標(biāo)公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn),來掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目。依據(jù)公司法的相關(guān)規(guī)定,由目標(biāo)公司的董事會(huì)、股東會(huì)作出特殊決議,交易雙方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。假如有債權(quán)人的,公告并通知債權(quán)人。 (三)項(xiàng)目收購 所謂“項(xiàng)目收購”,是指收購已經(jīng)有關(guān)主管部門批

4、準(zhǔn)立項(xiàng),獲得某一地塊的土地使用權(quán),并在土地上進(jìn)行了部分投資但尚未竣工的建設(shè)項(xiàng)目。 1、交易主體: 收購方和被收購方(房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部權(quán)人)。 2、操作模式: 采取項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行收購。 3、項(xiàng)目收購應(yīng)滿意的條件 依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十八條、第三十九條以及y市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理方法第十條及y市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理方法實(shí)施意見第一條的規(guī)定,出讓土地上的房屋在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的,須同時(shí)滿意下列條件: (1)根據(jù)出讓合同商定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書; (2)根據(jù)出讓合同商定進(jìn)行投資開發(fā),完成開發(fā)投資總額的25%以上; (3)擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不得有下列情形: 司法機(jī)關(guān)

5、和行政機(jī)關(guān)依法裁定、打算查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的; 依法收回土地使用權(quán)的; 登記為共有的房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的; 權(quán)屬有爭(zhēng)議的; 未經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的; 法律、行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。 實(shí)踐中,房地產(chǎn)開發(fā)一般都是以項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行,即在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前,投資方先設(shè)立一家公司實(shí)體(分公司和子公司都可以),然后再以該公司的名義去拿地和進(jìn)行開發(fā)。項(xiàng)目公司除持有該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以外,一般不再持有其他經(jīng)營性資產(chǎn),在項(xiàng)目開發(fā)完成并銷售完畢后,該項(xiàng)目公司將予以注銷。在以項(xiàng)目公司作為開發(fā)載體的模式下,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購,多數(shù)以股權(quán)收購的模式進(jìn)行。 幾種收購方式的利

6、弊分析 (一)股權(quán)收購 1、優(yōu)勢(shì) (1)稅賦低廉,有利于降低收購的總體價(jià)格 進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易,往往將不可避免的涉及到高額的稅費(fèi),包括:契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅和城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等。這些費(fèi)用,有的是需要收購方來繳納的,有的需要被收購方繳納,但是最終都會(huì)體現(xiàn)在收購價(jià)格上,也就是說,收購方不僅要繳納其應(yīng)繳納的稅費(fèi),還要擔(dān)當(dāng)被收購方應(yīng)繳納的稅費(fèi),直接導(dǎo)致收購成本的大為增加。而作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購方,如何以最低的成本獲得最大的收益是他們最為關(guān)注的,怎樣去合理的避免高額的稅負(fù)?在實(shí)踐中,為了避免支付高額的稅費(fèi),通常采取股權(quán)收購的方式來降低稅負(fù)。因?yàn)椴扇」蓹?quán)收購方式,各項(xiàng)資產(chǎn)無

7、需作為銷售處理,房屋、土地等無需辦理過戶手續(xù),避免轉(zhuǎn)讓方的流轉(zhuǎn)和所得稅和契稅等財(cái)產(chǎn)稅,從而可獲得更為優(yōu)待的股權(quán)收購價(jià)格。部分股權(quán)收購時(shí),可以采用無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)投資方式,免交營業(yè)稅,大多數(shù)狀況下還可以免土地增值稅。即在采用股權(quán)收購的方式時(shí),一般狀況下,無需繳納增值稅、營業(yè)稅、所得稅、契稅等高額稅費(fèi),大為降低了收購總體價(jià)格,而且收購前開發(fā)成本和資金占用利息可以全額計(jì)入此后項(xiàng)目總成本,有利于降低今后項(xiàng)目處置的土地增值稅。 (2)在法律程序上,操作相對(duì)簡(jiǎn)潔 股權(quán)收購只要收購方與目標(biāo)公司股東達(dá)成協(xié)議收購股權(quán),辦理工商變更登記,取得目標(biāo)公司的股權(quán)優(yōu)勢(shì)后,再進(jìn)行董事、監(jiān)事改選即可。 2、存在的風(fēng)險(xiǎn) (1)

8、目標(biāo)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),往往是在一個(gè)地上建設(shè)多個(gè)項(xiàng)目,如寫字樓、住宅、酒店、商貿(mào)等,該等資產(chǎn)可能都是預(yù)期盈利前景較好的項(xiàng)目,也可能存在一些預(yù)期盈利前景不佳的項(xiàng)目,假如在收購前,能夠?qū)⒛切╊A(yù)期盈利前景不明朗的資產(chǎn)進(jìn)行剝離的話,前期投入的成本可以得到保障;假如不能進(jìn)行剝離,需要一并收購的話,不僅將導(dǎo)致收購成本增加,而且面臨預(yù)期整體盈利效果不抱負(fù)的風(fēng)險(xiǎn),前期投入資金無法獲得保障。 (2)存在或有負(fù)債。雖然采取股權(quán)收購方式,收購方僅在出資范圍內(nèi)擔(dān)當(dāng)責(zé)任,目標(biāo)公司的原有債務(wù)仍舊由目標(biāo)公司擔(dān)當(dāng),但因?yàn)槟繕?biāo)公司的原有債務(wù)對(duì)今后股東的收益有著巨大的影響。對(duì)于目標(biāo)公司的或有債務(wù)在收購時(shí)往往難以預(yù)料,因此,股權(quán)收

9、購存在一定的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。 (3)被收購企業(yè)的稅務(wù)義務(wù)以及由此產(chǎn)生的法律責(zé)任(包括原應(yīng)盡而未盡的義務(wù)、新納稅義務(wù))均由新股東承繼。在信息不對(duì)稱的狀況下,很可能掉入被收購方設(shè)立的陷阱,導(dǎo)致收購方有可能要為被收購方的股東“買單”。 3、進(jìn)行股權(quán)收購時(shí)應(yīng)考慮的因素 (1)目標(biāo)公司股權(quán)的權(quán)屬狀況: 在收購前應(yīng)對(duì)目標(biāo)公司的權(quán)屬狀況進(jìn)行盡職調(diào)查,查明目標(biāo)公司股權(quán)是否存在質(zhì)押和權(quán)屬糾紛。假如存在質(zhì)押和權(quán)屬糾紛,則在收購該等股權(quán)后,收購方可能會(huì)丟失該等股權(quán)或會(huì)引起權(quán)屬糾紛,從而蒙受損失。故,應(yīng)關(guān)注目標(biāo)公司股權(quán)的權(quán)屬狀況,以確保收購后股權(quán)權(quán)屬不發(fā)生爭(zhēng)議。 (2)房地地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的權(quán)屬狀況: 采用股權(quán)收購的方式收購目

10、標(biāo)公司的股權(quán),最終的目的是通過持有目標(biāo)公司的股權(quán)而間接的掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn),并通過持有和經(jīng)營該等資產(chǎn)而獲得收益,故房地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)屬狀況如何,將直接影響目標(biāo)公司的經(jīng)營狀況和盈利能力,從而影響收購方日后的收益。因此,在進(jìn)行股權(quán)收購前,應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀查明其是否具備開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)文件(如已建成的工程,看是否具備土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)文件;如在建工程,看其是否取得相關(guān)的立項(xiàng)批文和不同部門的批準(zhǔn),四證是否齊全,是否已將驗(yàn)收,將來辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書時(shí)是否存在障礙等等),是否存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利或存在其他權(quán)屬爭(zhēng)議等。 (3)目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)狀況: 進(jìn)行股權(quán)收購,目標(biāo)公司原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,如沒有特

11、殊商定的狀況下,并不會(huì)因目標(biāo)公司股東的變更而發(fā)生轉(zhuǎn)移,該等債權(quán)債務(wù)仍由目標(biāo)公司享有或擔(dān)當(dāng),最終會(huì)影響到收購方在收購后對(duì)目標(biāo)公司享有的利益。因此,在收購前,要查明目標(biāo)公司是否存在數(shù)額較大的對(duì)外擔(dān)保、已存在或潛在的重大債權(quán)債務(wù)糾紛,以避免出現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。 (4)目標(biāo)公司其他股東的優(yōu)先購買權(quán): 假如目標(biāo)公司的股東僅有一人的狀況下,則不存在目標(biāo)公司其他股東優(yōu)先購買權(quán)的問題。假如目標(biāo)公司的股東為兩人以上的有限責(zé)任公司,此時(shí)就應(yīng)留意其他股東的有限購買權(quán)問題。在進(jìn)行收購前,要求其他股東出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明函。 (5)對(duì)稅務(wù)方面要進(jìn)行盡職調(diào)查,避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 (二)資產(chǎn)收購 1、優(yōu)勢(shì) (1)

12、可以避免被收購方向收購方轉(zhuǎn)嫁“或有負(fù)債”。在資產(chǎn)收購時(shí),收購雙方必需對(duì)目標(biāo)公司資產(chǎn)進(jìn)行逐項(xiàng)的核對(duì),進(jìn)行清產(chǎn)核資和評(píng)估。這樣就可以比較精確的評(píng)估和避免負(fù)債的影響。同時(shí),收購方也可以在收購時(shí)剔除某些負(fù)債。 (2)可以避免少數(shù)股東的阻撓。假如采取股權(quán)收購的,部分股東想連續(xù)保留手中持有的股權(quán),那么就可以采取資產(chǎn)收購的方式避開部分股東的阻撓。 (3)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。 2、不利因素 (1)收購方不能承繼被收購方的稅收優(yōu)待。 在資產(chǎn)收購中,由于被收購方的法律主體地位的獨(dú)立,收購方將不能享有被收購方的稅收優(yōu)待。但是假如采取股權(quán)收購的方式,由于收購方和被收購方的法律地位不變,被收購方的稅收優(yōu)待將會(huì)得到保留。 (2

13、)繳納高額的稅費(fèi)。 通常狀況下,采取資產(chǎn)收購方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購,收購方應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括:契稅、印花稅;被收購方應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括:土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。詳細(xì)的稅率標(biāo)準(zhǔn)如下: 契稅:依據(jù)中國契稅暫行條例第一條、第二條、第三條及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定:在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個(gè)人(賣方)為契稅的納稅人,契稅的稅率為3%5%。 印花稅:依據(jù)中國印花稅暫行條例的相關(guān)規(guī)定:在中國境內(nèi)書立、領(lǐng)受產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的,應(yīng)當(dāng)繳納印花稅,稅率為萬分之五。 土地增值稅:依據(jù)中國土地增值稅暫行條例的相關(guān)規(guī)定:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人

14、(賣方)為土地增值稅的納稅義務(wù)人。土地增值稅根據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額和相關(guān)稅率來計(jì)算。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:30%60%; 注:增值額,是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。 扣除項(xiàng)目:取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 四級(jí)超率累進(jìn)稅率:增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分,稅率為40%;超過100%、未超過200%的部分,稅率為50%;超過200%的部分,稅率為6

15、0%。 營業(yè)稅:依據(jù)中國營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定,在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人,應(yīng)按轉(zhuǎn)讓額、銷售額的5%繳納營業(yè)稅; 所得稅:依據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定,在中國境內(nèi)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的個(gè)人,應(yīng)當(dāng)根據(jù)納稅所得額20%繳納個(gè)人所得稅;依據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定:在中國境內(nèi)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的企業(yè),應(yīng)當(dāng)根據(jù)納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅。 城市維護(hù)建設(shè)稅:依據(jù)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例的規(guī)定,凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人,都是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)按實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅稅額的一定比例繳納:納稅人所在地在市區(qū)的,稅率為7%;縣城、鎮(zhèn)稅率為5%;不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)得,

16、稅率為1%;按實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)額、消費(fèi)稅的稅額繳納教育費(fèi)附加。 教育費(fèi)附加:依據(jù)征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定,根據(jù)實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅稅額的3%繳納教育費(fèi)附加。 3、進(jìn)行股權(quán)收購時(shí)應(yīng)考慮的因素 (1)涉及到房產(chǎn)、土地等資產(chǎn)時(shí),要求四證齊全,取得相關(guān)的立項(xiàng)批文和相關(guān)部門(環(huán)保部門)的批準(zhǔn)等。在進(jìn)行收購前,必需對(duì)目標(biāo)公司的資產(chǎn)進(jìn)行全面、細(xì)致的盡職調(diào)查。 (2)對(duì)目標(biāo)公司的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)核資,評(píng)估,以保障收購資產(chǎn)的安全性。 (3)對(duì)于資產(chǎn)收購方式,影響最大的是對(duì)該資產(chǎn)享有某種權(quán)利的人,如擔(dān)保人、抵押權(quán)人、商標(biāo)權(quán)人、專利權(quán)人、租賃權(quán)人。對(duì)于這些資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,必需得到相關(guān)權(quán)利人的同意,或者

17、必需履行對(duì)相關(guān)權(quán)利人的義務(wù)。無論是資產(chǎn)收購還是股權(quán)收購,都可能因被收購方的債權(quán)人認(rèn)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格大大低于公允價(jià)格,而依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定,主見轉(zhuǎn)讓合同無效,行使撤銷權(quán),導(dǎo)致收購失敗。因此,取得債權(quán)人的同意對(duì)收購行為特別重要。 (4)重大合同的履行狀況,將負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 (三)項(xiàng)目收購 1、優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓清楚,可操作性較強(qiáng),法律規(guī)定明確,只要符合法定條件,即可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 2、不利因素 (1)高額的稅費(fèi),增加收購成本,納稅種類基本同資產(chǎn)收購; (2)手續(xù)較為繁瑣。 3、進(jìn)行項(xiàng)目收購時(shí)應(yīng)考慮的因素 作為收購方的律師,在進(jìn)行項(xiàng)目收購時(shí),主要是調(diào)查轉(zhuǎn)讓方的資信狀況、項(xiàng)目地塊出讓金的支付及查封、抵押、項(xiàng)目的立項(xiàng)文件,四證是否齊全,在建工程是否存在查封、抵押狀況,項(xiàng)目施工進(jìn)度及工程款支付狀況,項(xiàng)目預(yù)銷售狀況,以及其他債權(quán)債務(wù)狀況等。 (1)考察轉(zhuǎn)讓方是否具備轉(zhuǎn)讓的主體資格 一方面要看,轉(zhuǎn)讓方是否是項(xiàng)目的權(quán)利人,即項(xiàng)目的土地使用權(quán)人。若項(xiàng)目為合作開發(fā)的,則應(yīng)查閱合作開發(fā)協(xié)議,確保與有權(quán)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同。 另一方面,對(duì)工商檔案進(jìn)行查詢,確認(rèn)項(xiàng)目公司是否有效存續(xù),是否受過行政懲罰,注冊(cè)資本繳納狀況等。 (2)土地取得以及土地出讓金繳納狀況,假如不是全部繳納的話,就意味著不具備轉(zhuǎn)讓的條件,不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓

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