我國房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的研究以萬科為例

1、 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)中文題目： 我國房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的研究以萬科為例 外文題目： a research on asset-light operating mode implementedby chinese real estate：a case study of vanke group 學(xué)生姓名： 曾新茹 學(xué) 號(hào)： 201469002143 學(xué) 院： 國際教育學(xué)院 專 業(yè)： 國際會(huì)計(jì) 指導(dǎo)教師姓名及職稱： 顏曉燕（副教授） 完成時(shí)間： 2018年4月20日 江西師范大學(xué)教務(wù)摘 要在近20年的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展達(dá)到一個(gè)鼎盛時(shí)期，大部分房地產(chǎn)商深受重資產(chǎn)運(yùn)營模式帶來的益處，取得巨

2、大的成功。但是，因?yàn)槿藗冞^度開發(fā)有限的土地資源，再加上國家對(duì)房企貸款加以限制，由土地增值所帶來的收益已無法滿足融資成本，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式在近幾年對(duì)于多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)已不再具有優(yōu)勢(shì)，并且需要承擔(dān)很高的資金匱乏的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想在這個(gè)競爭激烈的市場(chǎng)中繼續(xù)占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，保持獲取超額的利潤和高速的發(fā)展的勁頭，過去的重資產(chǎn)運(yùn)營模式已經(jīng)無法滿足這一需求。尋求經(jīng)營模式和盈利模式的變革成為現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)?；趯?duì)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式在中國房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際問題進(jìn)行深入的分析，并在美國“鐵獅門”模式和凱德模式的基礎(chǔ)上，本文探討了萬科房地產(chǎn)公司輕資產(chǎn)的運(yùn)用，積極探索適合我國房

3、地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的運(yùn)作模式，為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供更為豐富、更有價(jià)值的指導(dǎo)。在實(shí)踐中，通過對(duì)萬科集團(tuán)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的實(shí)踐進(jìn)行具體、深入地分析，為我國的房地產(chǎn)行業(yè)以及多數(shù)仍未進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒經(jīng)驗(yàn)，從而加速我國房地產(chǎn)行業(yè)擺脫困境的進(jìn)程，以取得更快更好的發(fā)展。關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn)運(yùn)營模式；重資產(chǎn)運(yùn)營模式；房地產(chǎn)；1 引 言1.1 研究背景與意義從改革開放至今，中國的房地產(chǎn)行業(yè)通過學(xué)習(xí)香港地產(chǎn)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式，迅速發(fā)展起來，并取得了前所未有的成就。但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境正在下行，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了一定的阻礙，以及商業(yè)地產(chǎn)與住宅的庫存積壓越來越嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)的存亡正面臨著巨大的威脅

4、。在過去，在中國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，大多數(shù)企業(yè)使用的重資產(chǎn)運(yùn)營模式，但其缺點(diǎn)也是明顯的。開發(fā)前期，土地投資需消耗大量資金，并且整個(gè)周期一般為12年。只有一定的銷售節(jié)點(diǎn)才能產(chǎn)生現(xiàn)金流，所以，房地產(chǎn)無疑成為了負(fù)債率高、周轉(zhuǎn)周期長的行業(yè)。另外，我國土地資源的政府高度壟斷，政府根據(jù)自身需要和對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷進(jìn)行推地節(jié)奏控制，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)資金相對(duì)充足，爭奪土地的意志更強(qiáng)，從而推高地價(jià)，但更多時(shí)候企業(yè)獲取土地的不理智性和政府供地節(jié)奏的錯(cuò)配性，容易放大房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，大批抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存危機(jī)。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想在這個(gè)競爭激烈的市場(chǎng)中繼續(xù)占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，保持獲取超額

5、的利潤和高速的發(fā)展的勁頭，過去的重資產(chǎn)運(yùn)營模式已經(jīng)無法滿足這一需求。尋求經(jīng)營模式和盈利模式的變革成為現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)。然而，對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的運(yùn)用，我國部分房地產(chǎn)通過學(xué)習(xí)國外成功的經(jīng)驗(yàn)，比如 “鐵獅門”模式、凱德模式等，已經(jīng)漸漸開始一切從“輕”。但是，就我國的房地產(chǎn)行業(yè)而言，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式不是特別為大眾熟知，在很多方面都做的還不夠全面，缺乏經(jīng)驗(yàn)。因此，對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的探究還是頗有意義的。1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀（1）國內(nèi)對(duì)輕資產(chǎn)的研究是近十年的事情，雖然沒有統(tǒng)一的概念，它一定是和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究息息相關(guān)，輕資產(chǎn)模式是一種資源再整合的過程。輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整

6、個(gè)資產(chǎn)中流動(dòng)現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對(duì)的固定投資的比例會(huì)大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營銷開發(fā)和用戶體驗(yàn)等方面。輕資產(chǎn)所強(qiáng)調(diào)的是對(duì)企業(yè)品牌和企業(yè)運(yùn)營能力的增強(qiáng)，利用杠桿效應(yīng)原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入降低，增加對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、品牌、客戶資源和運(yùn)營的投入（高靜，2017）1。房地產(chǎn)業(yè)向“輕工業(yè)”轉(zhuǎn)型，從投資運(yùn)營向?qū)I(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變也是未來的重要趨勢(shì)。相對(duì)于巨額的房地產(chǎn)投資，專業(yè)服務(wù)相當(dāng)于“無資本經(jīng)營”。但其利潤率卻相當(dāng)可觀（張偉，2013）2。具體來說，房地產(chǎn)價(jià)值鏈的形成過程，主要包括：投資、建設(shè)（或改造）、運(yùn)營和退出（謝金龍，2016）3。輕

7、資產(chǎn)模型是一種價(jià)值驅(qū)動(dòng)的新型資本運(yùn)營策略。這意味著，當(dāng)企業(yè)擴(kuò)張資本時(shí)，他們利用智力資本作為減少資本投資的基礎(chǔ)，利用有限的資源和內(nèi)部競爭優(yōu)勢(shì)來實(shí)現(xiàn)借貸。其他人力資源，以最低的資本投資實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略管理模式，使公司價(jià)值最大化（薛文艷，2012）4。良好的資本運(yùn)營能力是輕資產(chǎn)模式成功的關(guān)鍵。精于謀劃，良好的運(yùn)營管理能力是成功的依托（仝中燕，2015）5。除上述內(nèi)容外，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式和“重資產(chǎn)”的特點(diǎn)比，它們占用的資金較少，適應(yīng)性強(qiáng)，使用靈活，資產(chǎn)回報(bào)率高（楊現(xiàn)峰、唐秋生，2007）6。概括來講就是：輕資產(chǎn)運(yùn)營模式具有財(cái)務(wù)投入低、資產(chǎn)規(guī)模小、資產(chǎn)形態(tài)輕、知識(shí)運(yùn)用高、投資收益高的特點(diǎn)（戴謝爾，2008）7。輕

8、資產(chǎn)并不是零風(fēng)險(xiǎn)或低風(fēng)險(xiǎn)。委外加工的“oem”模式是隱蔽的，缺少自己的生產(chǎn)線，易導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。（2）國外對(duì)輕資產(chǎn)概念的表達(dá)，根據(jù)研究，擴(kuò)大支出和減少重資產(chǎn)對(duì)公司的價(jià)值有好的影響。運(yùn)用路徑分析的方法，進(jìn)一步確認(rèn)了資產(chǎn)輕戰(zhàn)略的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，在提高盈利能力、降低收益率波動(dòng)率和公司價(jià)值的市場(chǎng)價(jià)值等方面都非常有效(jayoung sohn，chun-hung ( hugo ) tang，soo cheong (shawn) jang,2013)8。隨著越來越成熟的全球化進(jìn)程，各個(gè)行業(yè)都開始選擇采用輕資產(chǎn)模式。因此，公司專注于如何最大化“精益”，充分利用“外包”。(georgiana surdu,2011)9

9、。輕資產(chǎn)經(jīng)營模式能夠最有效的幫助企業(yè)在資源配置上提升自己的競爭力(fen-may liou，ying-chan tang and chih-pin huang,2007)10。1.3 研究思路與方法1.3.1 研究思路 本研究的主要內(nèi)容分為三個(gè)部分，即現(xiàn)狀與問題具體實(shí)踐研究與分析探索適合我國房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的啟示，具體如下：第一部分，通過對(duì)數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果的分析，總結(jié)出我國房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營模式的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，結(jié)合國外案例，借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)。分析了輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的新穎之處，對(duì)比了輕、重資產(chǎn)運(yùn)營之間的差異。第二部分，通過對(duì)中國房地產(chǎn)企業(yè)“萬科”的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的實(shí)踐研究，對(duì)對(duì)其效果進(jìn)行分析，

10、發(fā)現(xiàn)其面臨轉(zhuǎn)型的問題，為他們提供優(yōu)化建議，探討輕質(zhì)資產(chǎn)在我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型中的經(jīng)營模式。第三部分，對(duì)前述部分進(jìn)行總結(jié)，以得出對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型可行性與假設(shè)性有針對(duì)性的啟示。本研究的邏輯框架如圖1.1所示。 圖1-1本文的邏輯框架圖1.3.2 研究方法本文結(jié)合了多種研究方法來研究對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的相關(guān)問題。主要運(yùn)用了以下方法：文獻(xiàn)分析法：通過收集相關(guān)文獻(xiàn)資料（論文、期刊、書籍等），在掌握了中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的相關(guān)概念，總結(jié)相關(guān)的問題。比較分析法：通過比較傳統(tǒng)重資產(chǎn)經(jīng)營模式和新型輕資產(chǎn)經(jīng)營模式的特點(diǎn)和功能，以及國外房地產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)，確定了兩種模式的適用條件和適用范圍。案

11、例研究法：以萬科集團(tuán)的輕資產(chǎn)模式的運(yùn)用為例，對(duì)其策略以及效果進(jìn)行分析研究，找出轉(zhuǎn)型中可能存在的問題，并提出相應(yīng)的政策措施。定量分析法：收集有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績指標(biāo)，并繪制圖表，進(jìn)行定量分析，得出我國房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的可行性，并對(duì)文章提供具體數(shù)據(jù)方面的支撐。歸納法：通過資料收集、咨詢和對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的具體實(shí)踐的總結(jié)分析，得出輕資產(chǎn)運(yùn)營模式適合中國的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的啟示總結(jié)。1.4 貢獻(xiàn)與不足本文通過對(duì)萬科集團(tuán)的輕資產(chǎn)模式的應(yīng)用進(jìn)行分析，得出了一些數(shù)據(jù)，可以反映企業(yè)轉(zhuǎn)型的效果。然后，總結(jié)出一些適合我國房企轉(zhuǎn)型的一個(gè)有用的啟示。但是，由于本人手中能夠獲得的有效資料較少，加上自身寫作能力的制約，

12、可能對(duì)數(shù)據(jù)的分析不夠深入，不夠到位。本人者將在以后繼續(xù)關(guān)注我國房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的相關(guān)動(dòng)態(tài)，希望可以對(duì)文中未能解決的問題加以解釋。2 房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的概述2.1 房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營模式的涵義2.1.1 傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營模式的定義 中國的房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營模式是首先從廣州和香港發(fā)展起來的“香港模型”。這種方式包括幾個(gè)過程：投資拿地項(xiàng)目融資開發(fā)銷售資金回籠再投資。在這種模式下，企業(yè)需要參與到整個(gè)價(jià)值鏈中，因此需要大量的資金支持，即公司要參與到以上每一個(gè)環(huán)節(jié)中并且要為其風(fēng)險(xiǎn)買單。目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)任是依靠重資產(chǎn)運(yùn)營模式取得早期資本積累和規(guī)模擴(kuò)張，獲得巨額利潤。2.1.

13、2 傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營模式的特點(diǎn) （1）土地儲(chǔ)備占資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比重高 在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式中，土地一直處于不可替代的地位，這種至高的地位主要來自于土地獨(dú)有的性質(zhì)，稀缺性。因此土地便成為房地產(chǎn)企業(yè)生存的最基本的生產(chǎn)要素，成為了各大房地產(chǎn)企業(yè)爭奪的對(duì)象。但隨著房市過熱的發(fā)展，造成了有限的土地供給和過旺的市場(chǎng)需求之間的矛盾。因此，土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了增值，并且在傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營模式下其占總資產(chǎn)的比例越高，說明企業(yè)價(jià)值越高和可持續(xù)發(fā)展的能力越強(qiáng)。所以大部分金融機(jī)構(gòu)所提供來進(jìn)行持續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)的融資金額往往取決于改房地產(chǎn)企業(yè)土地的儲(chǔ)備量。 （2）融資結(jié)構(gòu)單一目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)要想擴(kuò)大自己的規(guī)模，只有依靠貸款，這很

14、容易導(dǎo)致負(fù)債率的上升和提高金融風(fēng)險(xiǎn)。在我國現(xiàn)有的金融市場(chǎng)，財(cái)務(wù)信息與信用體系不對(duì)稱，銀行在審核信貸時(shí)更多的會(huì)參考房企抵押土地及物業(yè)的價(jià)值。但這種融資結(jié)構(gòu)和付息債務(wù)很容易受到金融政策變化的影響，一旦相關(guān)政策變動(dòng)，立刻會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。 （3）運(yùn)營資本密集 傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營模式要求企業(yè)參與到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中，具體包括從向銀行貸款、買地、項(xiàng)目開發(fā)、到銷售等過程，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有龐大的資金實(shí)力，才能承擔(dān)起整個(gè)過程的花費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)。整個(gè)過程需要投入大量資金，因此整個(gè)行業(yè)會(huì)隨著時(shí)間的推移大量積累資金。2.2 房地產(chǎn)行業(yè)典型輕資產(chǎn)模式的運(yùn)用2.2.1 美國"鐵獅門"運(yùn)營模式 美國鐵獅門（t

15、ishman speyer）成立于十八世紀(jì)，主要是以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)的。如今，它已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)世界級(jí)的業(yè)主，開發(fā)商，運(yùn)營商和基金管理公司。其經(jīng)營理念是注重管理能力以及資本的運(yùn)作能力，這也常被很多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)作效仿對(duì)象。鐵獅門的輕資產(chǎn)運(yùn)營策略主要包括“小股操盤”和設(shè)立地產(chǎn)基金兩個(gè)部分。鐵獅門靠著其自身非常了得的運(yùn)營能力和優(yōu)秀的品牌管理能力，把開發(fā)與管理緊密聯(lián)系起來，通過采用輕資產(chǎn)模式，打破了資本的約束，通過合資基金模式，結(jié)合高價(jià)值發(fā)現(xiàn)和價(jià)值提升的優(yōu)勢(shì)，tishman speyer參與其房地產(chǎn)基金超額收益分配，并提取相關(guān)管理費(fèi)用。據(jù)報(bào)道，它經(jīng)常投資不到5%的資金，并且享受超過40%的項(xiàng)目收入。2

16、.2.2 新加坡凱德運(yùn)營模式凱德集團(tuán)（capitaland）是新加坡的一個(gè)上市房地產(chǎn)集團(tuán)，也是亞洲最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。凱德主要以發(fā)行地產(chǎn)基金和剔除非核心資產(chǎn)等方式開始向“輕”轉(zhuǎn)變。在基金的管理方面，凱德與上述“鐵獅門”模式有所不同，首先，凱德募集私募基金，并且尋找值得投資的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；接著，將基金進(jìn)行統(tǒng)一進(jìn)行管理。最后，待項(xiàng)目成熟，再將基金項(xiàng)目轉(zhuǎn)交旗下的房地產(chǎn)信托投資公司，完成項(xiàng)目的退出。在這一過程中，凱德集團(tuán)打造了一個(gè)基于地產(chǎn)基金的投資渠道。而這種“地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作”的模式正式凱德模式的核心。2.3 房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的特殊性2.3.1 融資渠道多樣化在融資方式的問題上，銀行

17、貸款不是輕資產(chǎn)模式用來籌集項(xiàng)目資金唯一的方法。在這種輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)自有資金相對(duì)較少，而資本運(yùn)營才是關(guān)鍵，這就要求其融資渠道必須是多元的，包括有來自銀行、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)開發(fā)基金以及地產(chǎn)業(yè)信托基金等。2.3.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分散因?yàn)橛猩鲜龅奶匦?，在“輕”模式下，資金來源非常廣，致使很多房企將風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)嫁給各類投資者，從而稀釋了企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力普遍高于美國，但美國房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力的穩(wěn)定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)市場(chǎng)。2.3.3 分工明確，競爭優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)輕量化資產(chǎn)模型的特點(diǎn)之一是市場(chǎng)高度分散和高度專業(yè)化。每個(gè)領(lǐng)域，如發(fā)展，建設(shè)，企業(yè)管理，招商引資，房產(chǎn)金融中都有專業(yè)

18、公司。在輕資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)往往視自身情況來抉擇其最強(qiáng)勢(shì)的領(lǐng)域，創(chuàng)造獨(dú)特的競爭優(yōu)勢(shì)。例如，美國的房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中都有非常專業(yè)化的公司，比如資本運(yùn)營公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、土地收購和搬遷、物業(yè)管理公司、銷售和租賃公司等。這些企業(yè)通過專業(yè)化的規(guī)模擴(kuò)張，成為這個(gè)行業(yè)中最具競爭力和最經(jīng)濟(jì)的企業(yè)。它們?cè)谄放菩?yīng)和規(guī)范管理方面做得更好，從而促進(jìn)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和繁榮。3 案例概況3.1 我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀3.1.1 行業(yè)成本上升從我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額來看，2016年已經(jīng)高達(dá)10萬億元，比2015年增長6.9。2017年投資額約14萬億元，比上年名義增長36，從近五年數(shù)據(jù)看，我國房地

19、產(chǎn)開發(fā)投資額上漲速度明顯并呈現(xiàn)出一個(gè)趨勢(shì)。如圖3-1。圖3-1 2012-2016房地產(chǎn)開發(fā)投資額資料來源：2017年中國統(tǒng)計(jì)年鑒從上圖可以看到,目前，在我國，資金用于發(fā)展和投資房地產(chǎn)公司是相當(dāng)大的,而且增長速度非常快,表明我國房地產(chǎn)公司的發(fā)展有一個(gè)非常高的現(xiàn)金流要求。此外，由于我國房企核心生產(chǎn)要素的本質(zhì)特征稀缺和不可替代性，以及國家政府控制的影響，中國的土地市場(chǎng)并不完善，許多經(jīng)濟(jì)規(guī)律也不適用。因此，在重資產(chǎn)運(yùn)營模式下，隨著房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)投資帶動(dòng)了房價(jià)的快速上漲，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地資源的不穩(wěn)定性需求，將增加土地資源的成本。在這種情況下，儲(chǔ)存更多的土地資產(chǎn)意味著要花費(fèi)大量的資本，而大量

20、的資本需要更多的成本。換句話說，土地成本的上升反過來影響了資本需求和資本成本。這種高成本結(jié)構(gòu)可能導(dǎo)致蝴蝶效應(yīng)，導(dǎo)致公司無法消化甚至倒閉。3.1.2 融資壓力大當(dāng)前中國的房企在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的資金來源方式主要有：國內(nèi)貸款、引進(jìn)外資、自籌資金及其他資金。具體數(shù)據(jù)見下表3-1。表3-1 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資資金來源表（單位：億元）指標(biāo)2012年2013年2014年2015年2016年國內(nèi)貸款1477919673212432021421512外資投入403534639297140自籌資金3908247425504204903849133其他資金4227454491496905565573428資金來源合計(jì)9

21、6537122122121991125203144214數(shù)據(jù)來源：2017年中國統(tǒng)計(jì)年鑒從上表可以看出，我國約有一半的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源于自籌資金，而自籌資金的很大一部分又是通過其他平臺(tái)的銀行貸款，這意味著銀行信貸仍然是房地產(chǎn)公司的主要外部融資的渠道。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，周期性波動(dòng)變得更加明顯，抵押貸款的貸款越來越受到國家信貸政策不確定性的壓力。住房公司的現(xiàn)金流將更加依賴于外部融資， 但這也預(yù)示著它不是房企的生存之道。國內(nèi)主要銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款非常敏感，有很多限制，并且證監(jiān)會(huì)還控制著上市房地產(chǎn)公司的再融資。這一系列政策表明，中國的金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)是分階段來支持房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)發(fā)展達(dá)

22、到一定規(guī)?；蛞欢ǔ潭鹊娘L(fēng)險(xiǎn)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營所需的資金不能通過單一渠道得到滿足。從側(cè)面也暗示了，我國房產(chǎn)從輕的必要性。3.1.3 政府稅收負(fù)擔(dān)重近年來，由于國家越來越嚴(yán)格的監(jiān)管，房地產(chǎn)公司從土地增值部分中獲的利都被土地增值稅給吞噬，囤地的策略不起作用了。更嚴(yán)格的價(jià)格政策將限制房地產(chǎn)公司的銷售利潤，黃金的時(shí)代很難再次出現(xiàn)，囤房的策略也不起作用了。日益深化的限制購房政策和二手房轉(zhuǎn)讓政策大大降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)整體活躍度下降。據(jù)上、深證綜指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)儼然成為我國收費(fèi)最重的行業(yè)。在二十三個(gè)甲等統(tǒng)計(jì)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅率為15%，企業(yè)盈利能力受到很大影響。3.2 萬科集

23、團(tuán)簡介萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年。通過萬科員工幾十年的努力，現(xiàn)在已發(fā)展為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，該公司的核心業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、長期租賃公寓，并且主要集中在全國經(jīng)濟(jì)最有活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。2016年公司借助超高的主營業(yè)務(wù)收入榮幸躍居財(cái)富“世界500強(qiáng)”，位列第三百五十六位；2017年再次上榜，位列第三百零七位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升。萬科始終堅(jiān)持“為普通百姓建好房子，建造有用的房子”的原則，堅(jiān)持與城市和客戶同步發(fā)展的兩條路線。萬科將繼續(xù)為普通百姓提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過自己的努力，萬科將盡一切努力來滿足人們對(duì)美好生活的需求。2018年，公司進(jìn)一步提升了

24、“城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)提供商”的定位，構(gòu)建的生態(tài)系統(tǒng)已開始成形,并在鞏固的固有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上,將業(yè)務(wù)已擴(kuò)展到商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營,為物流和倉儲(chǔ)服務(wù)、租賃住房、工業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域奠定了良好的基礎(chǔ),更好的為人民服務(wù)的需要一個(gè)更好的生活和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。4 “萬科”輕資產(chǎn)運(yùn)營模式分析4.1 策略分析4.1.1 “小股操盤”模式的運(yùn)用“小股操盤”模式本質(zhì)上是一種合作式的發(fā)展，但其所占股份比重較小，資本投入較少。這種模式的運(yùn)營主要是基于良好的運(yùn)營管理和優(yōu)秀的品牌，這對(duì)于改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升roe都是非常有效的。在“小股操盤”的具體操作過程中，盡管萬科總是占很小比重的股份，但控制權(quán)一定牢牢把握在萬科

25、的手中，擔(dān)任著項(xiàng)目管理者以及中等股東。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，vanke首先會(huì)和合作方商榷項(xiàng)目的收入的分配事宜，并簽訂協(xié)議。正常情況下，萬科能從一個(gè)項(xiàng)目中獲得來自三部分的收入：項(xiàng)目的管理費(fèi)和超額盈利，以及股權(quán)收益。這些收入不僅能夠有效地削弱宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩對(duì)vanke的影響，還能給萬科帶去穩(wěn)定的現(xiàn)金流，加強(qiáng)萬科抗風(fēng)險(xiǎn)能力。較低的資本投資，不僅提高了其資產(chǎn)的流動(dòng)性，也降低了公司融資的難度。萬科的輕資產(chǎn)操作模式和凱德有相似之處，都主要靠資本運(yùn)作來降低資金投入，靠服務(wù)來獲取管理費(fèi)用。4.1.2 商業(yè)物業(yè)資本化近年來，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的許多市場(chǎng)環(huán)境問題，萬科商業(yè)地產(chǎn)的資本化模型似乎是積極有效的。首先，vanke集團(tuán)

26、尋求成立一家合資經(jīng)營管理公司。在資本出資比例上，萬科仍只持有少數(shù)股權(quán)，但萬科在運(yùn)營中擁有絕對(duì)的運(yùn)營和經(jīng)營權(quán)。第二，運(yùn)營管理公司將收購萬科的商業(yè)地產(chǎn)，并長期持有，但這部分物業(yè)仍保留萬科品牌。萬科在出售商業(yè)地產(chǎn)股份時(shí)，獲得了部分商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。最后，當(dāng)經(jīng)營管理公司持有商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，它會(huì)根據(jù)年度經(jīng)營情況收取營業(yè)收入和物業(yè)管理收入。即使在未來的政策和規(guī)定健全之后，物業(yè)基金的運(yùn)作也會(huì)從基金類別的管理中獲得收益。萬科在采用商業(yè)物業(yè)資本化模式方面的重要性:首先，商業(yè)地產(chǎn)的資本化從根本上解決了這類資金的大量存款和長期收益的問題。對(duì)萬科來說，重振其自身的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)其自身業(yè)務(wù)的持續(xù)擴(kuò)張有著重大影響。其次，宏觀環(huán)境

27、下國內(nèi)消費(fèi)能力的放緩加大了商業(yè)商店過度增長的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于持有價(jià)值3-4000億元人民幣資產(chǎn)的萬科來說，它具有放大效應(yīng)。這可以分散風(fēng)險(xiǎn)。4.1.3 發(fā)展房地產(chǎn)金融，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)拓展業(yè)務(wù) 除了上述策略外，vanke還對(duì)開發(fā)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新模式感興趣。一方面，利用信托投資基金和私募基金等金融平臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。另一方面，通過持有金融公司（證券、保險(xiǎn)、信托、基金等）的股份，實(shí)現(xiàn)負(fù)債多樣化。公司將重振公司資源存量，提高資本利用效率，完成輕資產(chǎn)運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)向金融服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型。2013年10月，vanke宣布將在惠州招商銀行投資25億元，參與h股首次公開發(fā)行。2015年6月，萬科和鵬華基金共同合作發(fā)行

28、了中國第一家公募地產(chǎn)信托投資基金，“彭華前海萬科reits”。2016年8月，vanke成為網(wǎng)貸平臺(tái)彭金最大的股東。4.2 效果分析4.2.1 獲利增值能力企業(yè)的獲利能力只要體現(xiàn)在企業(yè)資產(chǎn)的增量上，它直接反映了企業(yè)在一段期間里的具體表現(xiàn)，也從側(cè)面暗示了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的能力。要持續(xù)盈利，企業(yè)必須不斷提高自身能力水平和價(jià)值水平。盈利能力主要是經(jīng)營利潤率和資產(chǎn)回報(bào)率。（）營業(yè)利潤率圖 4-1 萬科與房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)利潤率水平比較（%）數(shù)據(jù)來源：巨潮資訊網(wǎng)、萬科年報(bào) 近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率一路下滑。雖然，在連續(xù)幾年的下降后，行業(yè)平均值在2013年的營業(yè)利潤率稍有上升，但在隨后幾年又開始驟降。從相

29、關(guān)數(shù)據(jù)資料顯示，2013年增長的原因是由于個(gè)別的行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的帶動(dòng)，所以不用考慮太多。同時(shí)，萬科的營業(yè)利潤率也呈現(xiàn)相同的下降走勢(shì)。但單單看上圖數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，在一四年向“輕”轉(zhuǎn)型后的萬科，營業(yè)利潤率的下降速度與其他企業(yè)相比有減緩。 （）凈資產(chǎn)收益率圖 4-2 萬科與房地產(chǎn)行業(yè)凈資產(chǎn)收益率水平比較(%)數(shù)據(jù)來源：巨潮資訊網(wǎng)、萬科年報(bào)近年來，由于我國當(dāng)局在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施了相關(guān)監(jiān)管政策，我國房地產(chǎn)行業(yè)平均roe呈線性下降。從圖中可以看到，萬科12-13年是位于當(dāng)時(shí)最高的狀態(tài)，但在2014年開始下滑，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行的狀態(tài)下，vanke積極向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變，推出了一

30、個(gè)新聯(lián)合發(fā)展模式“小股操盤”模式，充分利用杠桿模型，即用更少的錢來帶動(dòng)更大的項(xiàng)目，有效地提高了凈資產(chǎn)收益率。事實(shí)上，公司的銷售額與其roe成正比。萬科的roe在2015年有所反彈，這也證明了萬科變“輕”取得了一定的成效。4.2.2 抵御風(fēng)險(xiǎn)能力企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力主要反應(yīng)了一個(gè)企業(yè)能否可持續(xù)發(fā)展。一個(gè)企業(yè)的償債能力與其抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力成正相關(guān)。反應(yīng)公司償債能力指數(shù)通常包括流動(dòng)性比率和速動(dòng)比。（） 流動(dòng)比率圖 4-3 萬科與房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)比率水平比較(%) 從圖4-3可以看出，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均流動(dòng)比率始終高于1。2012年萬科的流動(dòng)比率大幅下降，也就是說該行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的整體能力呈現(xiàn)下降的事態(tài)。在13-14年，行業(yè)的流動(dòng)比率趨于穩(wěn)定，但在2015年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，使得流動(dòng)率再次回升。從萬科的變化來看，我們可以得出兩點(diǎn)信息：首先，萬科的流動(dòng)性比率在長時(shí)間處在低于行業(yè)平均水平的位置，這意味著萬科以前的償付能力很弱。其次，在轉(zhuǎn)型之后，2014年該比例略有上升，但在2015年再次下降。（） 速動(dòng)比率圖 4-4 萬科與房地產(chǎn)行業(yè)速動(dòng)比率水