業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約

1、業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）一、業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域1、業(yè)主大會名稱：花園匯元小區(qū)業(yè)主大會2、物業(yè)管理區(qū)域： 東至：鐵人路 西至： 祁連路東巷 南 至：敬老院含匯元南小區(qū) 北至：清泉西路含花園小區(qū)二、業(yè)主委員會的職責(zé) 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的全法權(quán)益， 履行下列職 責(zé)：（一）、召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報(bào)告物業(yè)管 理的實(shí)施情況；（二）、擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主委員會章程草案；（三）、執(zhí)行業(yè)主大會，業(yè)主代表大會先聘或者解聘物 業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、變更或者解除物 業(yè)管理服務(wù)合同；（四）、審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì) 劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；（五）、定期檢查監(jiān)

2、督物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的維修基金的 使用情況；（六）、聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服 務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動；（七）、監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備的合理使用；（八）、業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。三、業(yè)主委員會議事內(nèi)容（一）組織召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報(bào)告工作；（二）為業(yè)主大會選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好 相關(guān)準(zhǔn)備工作，經(jīng)業(yè)主大會決定和授權(quán)，代表業(yè)主與物業(yè)服 務(wù)企業(yè)簽訂、解除物業(yè)服務(wù)合同；（三）組織業(yè)主委員會的換屆選舉，組織修訂業(yè)主規(guī)約 和業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）負(fù)責(zé)業(yè)主資格登記和變更，督促業(yè)主、物業(yè)使用 人遵守業(yè)主規(guī)約、按時(shí)繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建

3、議，監(jiān)督 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的有 關(guān)問題；（六）提出專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案，督促專項(xiàng)維修資金 繳交責(zé)任人按照規(guī)定繳交專項(xiàng)維修資金，組織業(yè)主討論專項(xiàng) 維修資金使用；（七）公告業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合 同和業(yè)主大會決議等內(nèi)容；（八）對違反業(yè)主規(guī)約及損害他人合法權(quán)益的行為， 有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、 消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。（九）按業(yè)主大會授權(quán)決定共有物權(quán)的經(jīng)營方案，簽訂 經(jīng)營合同，管理經(jīng)營收入。按業(yè)主議事規(guī)則公布帳目。十）保管業(yè)主建筑物區(qū)域共有物權(quán)產(chǎn)權(quán)證、業(yè)主資格登記資料、共有物業(yè)圖紙、合格證、維修記錄等全部資料。（十一）

4、并辦理社團(tuán)登記及業(yè)主公共物權(quán)方面的訴訟事 項(xiàng)。四、業(yè)主大會會議召開的形式、時(shí)間和議事方式（一）、業(yè)主大會可以選擇以下任意一種形式召開1、集體討論的形式；2、書面征求意見的形式；3、業(yè)主代表討論的形式。（二）、召開業(yè)主大會的時(shí)間1、業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。2、業(yè)主大會每年召開一次定期會議。3、有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主 大會臨時(shí)會議：（1）、20%以上業(yè)主提議；（ 2）、發(fā)生涉及全體業(yè)主共同利益事項(xiàng)， 需要及時(shí)處理 的。（三）、 業(yè)主大會的議事方式1、由全體業(yè)主參加業(yè)主大會會議 ;2、由業(yè)主推選業(yè)主代表參加會議。五、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法1、業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投

5、票權(quán)，按下列計(jì)算方式 確定：按首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的規(guī)定計(jì)算；2、業(yè)主投票權(quán)代理業(yè)主在行使選舉權(quán)時(shí)， 可以書面委托代理人參加。 業(yè)主 的配偶、父母、子女、法定監(jiān)護(hù)人代表業(yè)主投票，可視為業(yè) 主授權(quán)，不再辦理書面委托手續(xù)。六、業(yè)主代表的產(chǎn)生方式 可以按幢、單元、樓層等為單位推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。七、業(yè)主大會會議的表決程序（一）發(fā)放征詢意見表或表決票 （三）征詢意見或投票表決（四）回收統(tǒng)計(jì)意見（五）通報(bào)大會議事決定八、業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等（一）、業(yè)委會的資格 1、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； 2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；3、遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主規(guī)約，模范履行業(yè)主

6、義務(wù)；4、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公 信力；5、具有一定組織能力；6、具備必要的工作時(shí)間；（二）、業(yè)委會的人數(shù)業(yè)主委員會設(shè)委員 5-7 名，其中主任 1 名，副主任 1-2 名。主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期 2 年，委員可以連選連任。九、業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等 1、業(yè)主委員會換屆程序： 2、業(yè)主委員會補(bǔ)選辦法 業(yè)主委員會委員的的缺額補(bǔ)選： 業(yè)主委員會委員缺額人 數(shù)超過委員總數(shù) 30%的，應(yīng)當(dāng)在 3 月內(nèi)召開業(yè)主大會，及時(shí) 完成業(yè)主委員會委員的補(bǔ)選工作。有下列情況之一 ，業(yè)主和業(yè)委會資格自行終止：1、因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； 2、喪失

7、民事行為能力的；3、依法被限制人身自由的；4、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的， 由業(yè)主委員會三分 之一以上的委員或持有 20%以上的投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè) 主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否 終止其委員資格：1、以書面試提出辭職請求的；2、不履行委員職責(zé)的；3、利用委員資格謀取私利的；4、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；5、侵害他人合法權(quán)益；6、因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。業(yè)主委員會委員資格終止的， 應(yīng)當(dāng)自終止之日起 3 日內(nèi) 將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會十、 業(yè)主大會、 業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、

8、 使用和管 理業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)來源采用下列籌集方式：（ 一）由物業(yè)公司按照該物業(yè)區(qū)劃內(nèi)物業(yè)費(fèi)營收總額的 5%向業(yè)主委員會繳納；（二）經(jīng)費(fèi)收支帳目由業(yè)委會自行管理，經(jīng)費(fèi)收支帳目每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。十一、業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度。業(yè)主大會印 章、業(yè)主大會財(cái)務(wù)專用章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指 定專人保管，并按印章管理制度使用。業(yè)主、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會均應(yīng)遵守業(yè)主大會議事 規(guī)則。議事規(guī)則的修改，由業(yè)主大會決定。第十二條 本規(guī)則未規(guī)定的事項(xiàng)，按照有關(guān)法律法規(guī) 的規(guī)定執(zhí)行。第十三條 本議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會通過，同時(shí)報(bào)

9、當(dāng)?shù)?市房管局備案后生效。管理規(guī)約（示范文本）第一章 總 則第一條 根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例 、玉門市物業(yè)管 理?xiàng)l例和相關(guān)法規(guī)、政策，為維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè) 主、使用人的合法權(quán)益，制定本規(guī)約。第二條 本規(guī)約對物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共 同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等 事項(xiàng)依法做出約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用 人均有約束力。第三條 物業(yè)名稱： 坐落位置 物業(yè)類型 建筑面積：第二章 物業(yè)基本情況 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況： 花園、匯園小區(qū)：鐵人路西側(cè) ：住宅物業(yè) 花園： 57000: m 匯元 45359 m 合計(jì)：102359 m2物業(yè)管理區(qū)域四至

10、： 東至：鐵人路 南至：敬老院含匯元南小區(qū) 西至：祁連路東巷 北至：清泉西路含花園小區(qū)第四條 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)：（一）由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括 該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，公共門廳、公共走廊、 公共樓梯間、戶外墻面、屋面、等；（二）由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備， 包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電 梯、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施等；（三）由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共 用設(shè)施設(shè)備 , 包括圍墻、池井、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使 用的房屋、物業(yè)管理用房等。第三章 物業(yè)的使用

11、第五條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益 和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。第六條 業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物 業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人 利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通 風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理 與相鄰業(yè)主的關(guān)系。第七條 業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要 改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后， 報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第八條 業(yè)主或物業(yè)使用人對自用部分進(jìn)行裝飾、裝 修，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記，并與其簽訂裝飾裝修管理服 務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修

12、管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修 行為，遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不得從事裝飾裝修的禁止 行為。第九條 業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修 垃圾，不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。本物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修施工時(shí)間為8： 00-12:00 ，14:30-18:00 其他時(shí)間不得施工。第十條 因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)及時(shí) 恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第十一條 業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖 等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改。第十二條 業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留 設(shè)計(jì)位置的，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝，并按要求

13、 做好噪音及冷凝水的處理。第十三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守本 物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。第十四條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌， 擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途；（二）占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān) 場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；（三）違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)；（四）在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；（五）違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、居I毒、放射性物 品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲；（六）擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂 改、刻畫；（七）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益 的活動；（八）法律、法規(guī)禁止的其

14、他行為。第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼 養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)遵守以下約定：第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)第十六條業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。第十七條 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè) 專有部分時(shí)，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相 關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損 失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。第十八條發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但無法 通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向相鄰業(yè)主說明情況，在 第三方（如所在地居委會或派出所或房地產(chǎn)行政主管部門） 的

15、監(jiān)督下，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，事 后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。第十九條 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨 時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主委員會和物 業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第二十條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè) 主合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。第二十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金：（一）按照規(guī)定在購買物業(yè)時(shí)交納專項(xiàng)維修資金；（二）專項(xiàng)維修資金不夠使用時(shí)，按照業(yè)主大會的決定 續(xù)籌；（三）專項(xiàng)維修資金使用和管理按照政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五章業(yè)主的共同利益第二十二條 為維護(hù)業(yè)主的共同利益，全體業(yè)主同意在 物

16、業(yè)管理活動中授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以下權(quán)利：（一）根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的 使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（二）以批評、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè) 使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為；（三）按照業(yè)主大會決定組織實(shí)施物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大修和更新、改造；第二十三條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取政 府定價(jià) （ 酬金制 ） 方式。業(yè)主應(yīng)按照物價(jià)局核準(zhǔn)價(jià)格按時(shí)足額 交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。單個(gè)業(yè)主不得以不滿意物業(yè)管理服務(wù)為由拒交物業(yè)服 務(wù)費(fèi)用。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行職責(zé)造成單個(gè)業(yè)主損失的， 業(yè)主可以個(gè)人身份要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償。第二十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng) 營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按規(guī) 定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資 金。第六章 違約責(zé)任第二十五條 業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和 管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失 的，其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起 訴訟。第二十六條 業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約 定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù) 企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。第七章 附 則第二十七條 本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分，是指由單個(gè) 業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、