戴德梁行的6月中國房地投融資典型案例分析

1、page 0 中國房地產(chǎn)中國房地產(chǎn)投融資投融資典型案例分析典型案例分析戴德梁行投資部高級聯(lián)席董事盧強(qiáng)2010年6月contact info. : e 0086age 1 不同的不同的 物業(yè)類型物業(yè)類型不同的城市不同的城市不同的不同的 投資者類型投資者類型不同的不同的 交易架構(gòu)交易架構(gòu)page 2 page 3 million usd北京北京上海上海外資與本地投資者比例分析外資與本地投資者比例分析million usd上海上海北京北京page 4 物業(yè)資料物業(yè)資料 市場信息市場信息市場分析市場分析 可行性可行性 收購戰(zhàn)略收購戰(zhàn)略市場研究市場研究項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 現(xiàn)場勘察

2、現(xiàn)場勘察 市場研究市場研究 物權(quán)結(jié)構(gòu)物權(quán)結(jié)構(gòu) 租金分析租金分析市場研究市場研究市場推廣市場推廣 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析 融資融資 稅務(wù)稅務(wù) 交易方案交易方案市場研究市場研究交易架構(gòu)交易架構(gòu) 交易條款交易條款 時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn) 聲明保證聲明保證市場研究市場研究合同談判合同談判 付款條件付款條件 融資方案融資方案市場研究市場研究付款策略付款策略 財(cái)務(wù)方案財(cái)務(wù)方案 可靠性可靠性 長遠(yuǎn)利益長遠(yuǎn)利益市場研究市場研究投資者篩選投資者篩選 公司盡職公司盡職 財(cái)務(wù)盡職財(cái)務(wù)盡職 技術(shù)盡職技術(shù)盡職市場研究市場研究盡職調(diào)查盡職調(diào)查協(xié)調(diào)協(xié)調(diào) 轉(zhuǎn)讓文件轉(zhuǎn)讓文件 物業(yè)移交物業(yè)移交市場研究市場研究完成交易完成交易交易階段交易階段

3、前期階段前期階段最后階段最后階段startdeal closingpage 5 n近年的住宅價(jià)格上漲為收購提供近年的住宅價(jià)格上漲為收購提供了遠(yuǎn)超過預(yù)期的收益了遠(yuǎn)超過預(yù)期的收益; ; ( (預(yù)測自有資金預(yù)測自有資金irr irr 超過超過60%)60%)n優(yōu)質(zhì)的合作伙伴是優(yōu)質(zhì)的合作伙伴是jvjv的關(guān)鍵的關(guān)鍵; ;物業(yè):蘇州潤華國際大廈地塊 交易結(jié)構(gòu):境內(nèi)股權(quán)收購轉(zhuǎn)海外股權(quán),海外股權(quán)融資位置:蘇州工業(yè)園區(qū)占地面積(平方米): 14,893總建筑面積 (平方米):181,000海外公司海外公司境外境內(nèi)40%60%harvest capital盛高置地盛高置地境內(nèi)公司境內(nèi)公司2007.92008.55

4、.46億元億元蘇州本地開發(fā)商spg spgharvest capital (40%股權(quán))3680 psm溢價(jià)溢價(jià)30%,2.835億元億元4784 psm要點(diǎn)2009.10spg3.57億元回購億元回購 銷售價(jià)格達(dá)15,000,目前已經(jīng)達(dá)到30,000元/平方米,遠(yuǎn)超預(yù)期page 6 2006.122007.111.97億元億元上海嘉盛 三寶建設(shè) (100%)5,300萬美元萬美元三寶建設(shè)merrill lynch (30%股權(quán))土地面積（平方米）: 12,126平方米建筑面積（平方米）:113,520平方米用途:綜合用地（辦公樓+商業(yè))要點(diǎn)n 合適的價(jià)格在核心地段取合適的價(jià)格在核心地段取得的

5、合適的商辦地塊得的合適的商辦地塊; ; n迅速的海外融資降低了自有迅速的海外融資降低了自有資金比例資金比例. .av 15，000 ps.m page 7 2005.102007.96.24億元億元2008.7香港開發(fā)商占地面積 (平方米) : 2,557 平方米建筑面積(平方米) : 29,027平方米入住率: 超過90%特點(diǎn)特點(diǎn):機(jī)會(huì)性基金收購的典型案例花旗8.14億元億元花旗策略資本11億元億元策略資本匯華房地產(chǎn)買賣物業(yè)增值買賣物業(yè)增值; ;核心地段的高流動(dòng)性核心地段的高流動(dòng)性; ;全海外交易全海外交易 租金上升 rental reversion 回報(bào)率下降 yield compression 超過70%貸款 70%leverage要點(diǎn)page 8 2006.42008.16.81億元億元瑞安基匯資本9.44億元億元基匯資本未來資產(chǎn)面積(平方米): 15,793平方米套數(shù): 100套入住率 : 約85%平均租金: 300元/平方米/天特點(diǎn)特點(diǎn):住宅翻新為高檔服務(wù)式公寓成功的投資案例2009.119.25億元億元未來資本瑞安n買賣物業(yè)增值買賣物業(yè)增值; ;n典型的核心地段的高流動(dòng)性典型的核心地段的