商業(yè)運(yùn)營知識講解

1、精品文檔租金欠費(fèi)收繳工作總結(jié)：公司兩個(gè)新投入運(yùn)營項(xiàng)目的租金收繳率只有74%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到集團(tuán)要求的至少90%的目標(biāo)。 7 月，運(yùn)營管理部牽頭，組織各項(xiàng)目拖欠租金費(fèi)用的收繳，采取各種措施（以前COCO PARK經(jīng)辦人不力，主要是存在吃人家嘴軟的問題），將租金收繳率提高到了 95%，圓滿完成了收繳任務(wù)。然后，運(yùn)營部與 COCO PARK管理層及商管部、 第三空間管理層及商管部溝通討論， 規(guī)范了項(xiàng)目的租金費(fèi)用收繳工作， 組 織修改合同、形成專項(xiàng)收租流程與預(yù)警制度。從完善合同入手，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范：合同上界定清楚責(zé)任、租金及各項(xiàng)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方法等。以前合同上“免租期、裝修期、免租裝修期” 界定不夠清

2、楚，以后統(tǒng)一約定“免租期（含裝修期） ”； 以前合同上“收鋪條件和標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)租日期”的界定不夠清楚，留下后遺癥。各項(xiàng)目修改合同錄入、維護(hù)和管理流程，寫入租金費(fèi)用收繳流程與預(yù)警制度：合同簽定以后，由租務(wù)/商管經(jīng)辦人當(dāng)天錄入 ERP系統(tǒng)，財(cái)務(wù)審核。以前財(cái)務(wù)錄入系統(tǒng)的合同，由租務(wù)/商管經(jīng)辦人審核，以解決雙方要求不匹配問題。IT主管修改ERP系統(tǒng)權(quán)限和錄入流程、 開通租務(wù)/商管錄入合同的 ERP系統(tǒng)界面、進(jìn)行培訓(xùn)、 交由相關(guān)人員錄入合同。保證系統(tǒng)按照新的錄入流程運(yùn)行。各項(xiàng)目組織檢討以前簽定的合同的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。把已經(jīng)暴露的問題、潛在的漏洞列清楚， 并逐項(xiàng)提出補(bǔ)救辦法，編進(jìn)制度。檢查執(zhí)行流程、執(zhí)行力度的問題

3、，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)并在制度中完善。 收租時(shí)間修改了以下方面：定為每月1 - 2號財(cái)務(wù)出單，3號商管部交商戶簽收（節(jié)假日順延），10號為商戶交租金 /費(fèi)用的最后期限收租（節(jié)假日順延）。IT在ERP系統(tǒng)上設(shè)定法定假日自動(dòng)順延功能；關(guān)于結(jié)算修改了以下方面：水電費(fèi)結(jié)算、 聯(lián)營商戶浮動(dòng)租金計(jì)租， 以前每月 29- 30 號系統(tǒng)才有統(tǒng)計(jì)結(jié)果， 留給財(cái) 務(wù)審核、出結(jié)算單的時(shí)間太短。 水電費(fèi)抄表時(shí)間， 改為由物管部門每月 25號傳到財(cái)務(wù)復(fù)核。 聯(lián)營商戶計(jì)租也改為截止到 25 號統(tǒng)計(jì)。水電費(fèi)結(jié)算，現(xiàn)財(cái)務(wù)人工錄單太忙，應(yīng)實(shí)現(xiàn)由物管部門錄單， 財(cái)務(wù)審核，ERP系統(tǒng)打單。 ERP系統(tǒng)水電費(fèi)只有總用量，沒有上次和本次的讀數(shù)

4、。修改ERP滿足上述功能。開通物管錄入水電費(fèi)的ERP系統(tǒng)界面、進(jìn)行培訓(xùn)、交由相關(guān)人員錄入，按照新的錄入/結(jié)算流程運(yùn)行。系統(tǒng)功能無法實(shí)現(xiàn)時(shí)IT與“科傳公司”協(xié)調(diào)修改滿足功能。建立欠費(fèi)預(yù)警機(jī)制，分情況設(shè)定追繳手段和程序。各項(xiàng)目根據(jù)自身行業(yè)、業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)、已簽合同計(jì)租計(jì)費(fèi)方法的不同，設(shè)定不同類型的欠 費(fèi)預(yù)警條件和程序，組織檢討執(zhí)行力度的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，編進(jìn)制度。設(shè)定欠費(fèi)預(yù)警的級別、啟動(dòng)程序：每種類型的欠費(fèi)預(yù)警中，根據(jù)拖欠的嚴(yán)重程度（時(shí)間、金額）設(shè)定不同的預(yù)警的級別，區(qū)別 對待上報(bào)到哪一級，進(jìn)行預(yù)警。正常收取租金費(fèi)用出現(xiàn)問題以后， 達(dá)到一定的條件時(shí)， 立即按設(shè)定的程序啟動(dòng)， 按級別上報(bào)， 進(jìn)行欠費(fèi)預(yù)警。設(shè)

5、定一系列的追繳手段和程序（步驟、時(shí)限、責(zé)任人、審批程序等） 。各項(xiàng)目根據(jù)自身特點(diǎn)、 合同計(jì)租計(jì)費(fèi)方法的不同， 設(shè)定不同類型的欠費(fèi)追繳手段和程序， 不強(qiáng)求一律。欠費(fèi)追繳的手段： 包括發(fā)出書面催收通知、 協(xié)商催收、 停水停電通知、 律師函、扣押金、 公安見證扣押資產(chǎn)、追償損失、終止 / 解除合同、法律訴訟等。適用的追繳手段，區(qū)分商家品牌的依存度、欠費(fèi)性質(zhì)和程度，區(qū)別對待：對欠費(fèi)商戶的追繳手段，根據(jù)品牌依存度，區(qū)別對待； 可以區(qū)分：品牌在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合中的重要度、合作意愿、對項(xiàng)目的形象貢獻(xiàn)、租金貢獻(xiàn)、人 氣貢獻(xiàn)等方面，進(jìn)行劃分。對欠費(fèi)商戶的追繳手段，根據(jù)欠費(fèi)性質(zhì)、嚴(yán)重程度，區(qū)別對待；實(shí)施追繳時(shí)，要首先

6、對欠費(fèi)商家的情況進(jìn)行評估， 以確定所適用的追繳手段。可以區(qū)分：合 同糾紛欠費(fèi)、設(shè)施糾紛欠費(fèi)、位置不佳/ 無力交費(fèi)、偶然欠費(fèi)、屢次欠費(fèi)；小額欠費(fèi)、大額欠費(fèi)；短期欠費(fèi)、長期欠費(fèi)；惡意欠費(fèi)、釘子戶等類別。對欠費(fèi)性質(zhì)、嚴(yán)重程度的評估，區(qū)別對待。對擬采取手段給自身帶來的風(fēng)險(xiǎn)、因此可能付 出的代價(jià)的評估。 某些處理手段可能給自身帶來風(fēng)險(xiǎn)、 或付出的代價(jià)太高， 要慎用。 兵法云： “兵兇戰(zhàn)危，不得已而用之” 。上策是“上兵伐謀，不戰(zhàn)而屈人之兵” 。租金費(fèi)用收取工作要與責(zé)任目標(biāo)考核掛鉤。各項(xiàng)目按照與公司簽定的目標(biāo)責(zé)任書， 將該項(xiàng)工作的責(zé)任目標(biāo)分解落實(shí)到相關(guān)部門、 落 實(shí)到責(zé)任人。每月對完成情況進(jìn)行考核獎(jiǎng)懲。各

7、項(xiàng)目在此過程中總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，已經(jīng)發(fā)生的問題不能再重復(fù)發(fā)生，COCO PARK經(jīng)出現(xiàn)的問題不能再帶到第三空間，在運(yùn)營項(xiàng)目的問題不能在龍崗項(xiàng)目、星河中心等新項(xiàng)目開業(yè)以后再發(fā)生。商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營數(shù)據(jù)與經(jīng)營分析的邏輯關(guān)系： 公司以前沒有多項(xiàng)目運(yùn)營管理體系， 單項(xiàng)目運(yùn)營管理有初步的體系， 但是也不夠完善。 偏重 于現(xiàn)場管理， 宏觀管理方面除了目標(biāo)計(jì)劃管理以外幾乎完全是空白。 現(xiàn)在我前頭建立了多項(xiàng) 目運(yùn)營管理體系，全面監(jiān)測和分析項(xiàng)目運(yùn)營指標(biāo)數(shù)據(jù)。運(yùn)營數(shù)據(jù)和經(jīng)營分析的邏輯關(guān)系是： 目標(biāo)責(zé)任完成情況（進(jìn)度百分比） 、各項(xiàng)收入、費(fèi)用支出統(tǒng)計(jì)表，反映出項(xiàng)目整體經(jīng)營狀況 是否健康、良好?？梢怨緭?jù)此評估各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目

8、是否如期實(shí)現(xiàn)集團(tuán)和公司下達(dá)的各項(xiàng)目標(biāo)、收支指標(biāo)。并據(jù)此要求項(xiàng)目管理層制定出合理的經(jīng)營管理政策、措施。各業(yè)態(tài)品類商戶的“銷售坪效” ，反映出賣場對商戶的價(jià)值大小。各業(yè)態(tài)品類商戶的“租金費(fèi)用坪效” ，反映出賣場對我們業(yè)主方的價(jià)值大小。 客流量統(tǒng)計(jì)與分析，反映出商場的集客能力?？蓳?jù)此評估推廣工作的效果， 并根據(jù)客流量來調(diào)整不同季節(jié)的營業(yè)時(shí)間， 指導(dǎo)商戶的推廣投 入，幫助商戶降低營業(yè)成本?？土髁拷y(tǒng)計(jì)與分析，反映出商場的集客能力?？蓳?jù)此評估推廣工作的效果， 并根據(jù)客流量來調(diào)整不同季節(jié)的營業(yè)時(shí)間， 指導(dǎo)商戶的推廣投 入，幫助商戶降低營業(yè)成本。商戶與我們的3 種合作方式（固定租金、聯(lián)營、底租加扣點(diǎn)）的“銷售

9、坪效”與“租金費(fèi)用坪效”對比， 反映出哪種合作方式經(jīng)營銷售效果好，哪種合作方式對我方租金費(fèi)用貢獻(xiàn)大。事實(shí)說明， 3 種合作方式的銷售坪效相近， 但是聯(lián)營扣點(diǎn)這種合作方式的租金費(fèi)用坪效太低， 低大約一倍。 說明這種合作方式不利于我們。 同時(shí)這種方式商戶的結(jié)算管理復(fù)雜， 需要我方 投入收銀人員， 增加我方經(jīng)營成本。 所以，這就需要租務(wù)部門認(rèn)真進(jìn)行分析，并在以后的招 商合作中，招商合同談判中，商戶調(diào)整中，從政策層面予以調(diào)整。各類業(yè)態(tài)的“銷售坪效”與“租金費(fèi)用坪效”對比，反映各大類業(yè)態(tài)哪種經(jīng)營銷售效果好， 各自對我們的貢獻(xiàn)究竟在哪里？A、 集客貢獻(xiàn)一一銷售坪效高但租金費(fèi)用坪效低的，如吉之島，必須是由于

10、他的集客能力強(qiáng)， 才可以允許他的租金貢獻(xiàn)低。B、租金貢獻(xiàn)一一銷售坪效低但租金費(fèi)用坪效高的，如銀行，雖然他沒有銷售額，但是他的 租金貢獻(xiàn)很高。這類高租金貢獻(xiàn)的商戶應(yīng)占相當(dāng)?shù)谋壤?，才能使我們獲得理想的租金回報(bào)。C、消費(fèi)延伸貢獻(xiàn)一一銷售坪效和租金費(fèi)用坪效都不高的，必須要體現(xiàn)滿足顧客在賣場消費(fèi) 功能的延伸上，否則就應(yīng)被淘汰。通過這個(gè)方面的分析， 租務(wù)部門應(yīng)該能夠得出一個(gè)適合我們的各業(yè)態(tài)的合理分布比例，整體實(shí)現(xiàn)集客能力、租金貢獻(xiàn)、消費(fèi)延伸能力。才能從業(yè)態(tài)規(guī)劃開始，就使商場具備健康、良性 發(fā)展的前提。不能簡單地按照教科書上所謂的購物中心業(yè)態(tài)黃金比例' ：零售、餐飲、娛樂52：18：30 進(jìn)行規(guī)劃招

11、商，應(yīng)針對項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行分析，調(diào)整其業(yè)態(tài)分布比。例。COCOPARK的業(yè)態(tài)比例零售、餐飲、娛樂（影院） 、時(shí)尚超市39： 36：15：10，還需要?jiǎng)討B(tài)檢驗(yàn)其合理性。各大類業(yè)態(tài)的比例確定以后， 才能有針對性地進(jìn)行招商工作。 經(jīng)營過程中的商戶調(diào)整工作也 是以此為依據(jù)之一。目前運(yùn)營過程中商戶的調(diào)整，也未依據(jù)經(jīng)營分析數(shù)據(jù)。各業(yè)態(tài)內(nèi)部各具體品類/品牌的“銷售坪效”與“租金費(fèi)用坪效”排名，對比反映各具體品類/ 品牌哪種經(jīng)營銷售效果好，哪種對我們的租金貢獻(xiàn)大。通過這個(gè)方面的分析， 租務(wù)部門應(yīng)該能夠得出各具體品類、 品牌的經(jīng)營好壞， 對我們的價(jià)值 貢獻(xiàn)大小。 才能有針對性地進(jìn)行商戶調(diào)整，哪些應(yīng)該優(yōu)先引進(jìn)來， 哪

12、些應(yīng)該淘汰。 這也是商 戶調(diào)整工作的依據(jù)之一。經(jīng)營分析中設(shè)定了各品類的 “銷售毛利” 與“租金費(fèi)用坪效” 對比，實(shí)際上是比較商戶的 “獲 利能力”與“經(jīng)營成本” ，反映的是商戶的盈利能力大小。通過這個(gè)方面的分析， 能夠得出各品類的經(jīng)營好壞， 盈虧狀況， 才能有針對性地進(jìn)行商戶調(diào) 整，這也是商戶調(diào)整的依據(jù)之一。“租金費(fèi)用欠收”的分類統(tǒng)計(jì)， 反映出商戶與我們合作的好壞。通過欠收原因分析，同時(shí)反 映出商戶與我們的矛盾到底在那些方面。通過這個(gè)方面的分析， 租務(wù)部門應(yīng)該能夠得出各具體品牌與我們合作的好壞。 才能有針對性 地進(jìn)行商戶調(diào)整，這也是商戶調(diào)整的依據(jù)之一。同時(shí)， 商管部門通過欠收原因分析， 分析商

13、戶與我們的矛盾所在， 進(jìn)行針對性的改進(jìn)商場的 現(xiàn)場管理工作。商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營監(jiān)管體系在實(shí)際工作中的意義：商場業(yè)主作為租賃方， 我們的投資回報(bào)收益是通過租金實(shí)現(xiàn)的， 賣場在資本市場上升值與否， 很大程度上也是取決于投資回報(bào)水平。 所以， 我們的一切經(jīng)營工作， 應(yīng)該圍繞租務(wù)工作為中 心，來實(shí)現(xiàn)租金回報(bào)最大化為目的。通過上述方面的綜合分析和評估后， 租務(wù)部門才能有的放矢地確定商場業(yè)態(tài)比例， 確定各種 合作方式的比例，有針對性地進(jìn)行招商工作、 業(yè)態(tài)調(diào)整工作、 商戶調(diào)整工作。哪些應(yīng)該商戶 優(yōu)先引進(jìn)來， 哪些應(yīng)該淘汰。 提前就心中有數(shù)。 而不是等到某些商戶經(jīng)營不下去了、 逃場了， 才被動(dòng)地處理問題。租務(wù)部門應(yīng)

14、該加強(qiáng)從這些角度進(jìn)行經(jīng)營分析， 加強(qiáng)與商管部門共享數(shù)據(jù)， 深入挖掘和分析數(shù) 據(jù)背后的意義、內(nèi)涵，真正將經(jīng)營分析有效指導(dǎo)租務(wù)工作，以及整個(gè)商場的經(jīng)營管理工作。招商， 一直到經(jīng)營階通過上述方面的綜合分析和評估， 商業(yè)項(xiàng)目才能從項(xiàng)目前期業(yè)態(tài)規(guī)劃、 大化。段，始終能夠保障賣場的健康良性發(fā)展，保障賣場的租金收益最大化，保障業(yè)主投資回報(bào)最搞清楚這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的內(nèi)在邏輯關(guān)系， 明白這些數(shù)據(jù)和分析的意義， 搞清運(yùn)營監(jiān)管體系的意 義，就不會(huì)簡單地認(rèn)為“太復(fù)雜，沒有意義，加重了項(xiàng)目的工作量” ，就會(huì)變“上面要項(xiàng)目 做”，為“項(xiàng)目自己要做” 。12 月 3 日，COCOPARK還是主動(dòng)邀請到總部各職能部門， 召開了

15、10 月份經(jīng)營分析報(bào)告會(huì)。 雖然公司仍有一些雜音， 但是這一次項(xiàng)目自己認(rèn)為必要，這一次經(jīng)營分析會(huì)是 COCOPAR他們自己要做的。項(xiàng)目為什么要做這件事（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和經(jīng)營分析）？是項(xiàng)目自己經(jīng)營管理的真正的、實(shí)際的需要。原因是他們認(rèn)識到，這樣可以主動(dòng)、有的放矢地進(jìn)行商戶調(diào)整，可以促進(jìn)COCOPARK勺業(yè)態(tài)調(diào)整 工作， 可以避免商戶逃場造成的工作被動(dòng)情況，是意義重大，而不是沒有意義。這也是前兩次項(xiàng)目例會(huì)上提出來的。由于領(lǐng)導(dǎo)層的認(rèn)識問題， 第三空間項(xiàng)目仍然沒有充分認(rèn)識到這件事的意義， 干脆不再召開經(jīng) 營分析會(huì)，這也是需要糾正的。如果運(yùn)營管理部不去統(tǒng)籌這些核心管理工作， 卻仍然習(xí)慣性地沿用百貨公司的、 單

16、項(xiàng)目的管 理模式， 去加強(qiáng)現(xiàn)場巡場， 能發(fā)現(xiàn)這些數(shù)據(jù)嗎？能分析出來這些數(shù)據(jù)背后的問題嗎？能發(fā)現(xiàn) 這些商場管理的核心問題嗎？能發(fā)現(xiàn)這些問題之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系嗎？統(tǒng)統(tǒng)不能。況且，現(xiàn)場巡場已經(jīng)有項(xiàng)目服務(wù)督導(dǎo)、項(xiàng)目商管人員、項(xiàng)目管理層、啟勝顧問天天都在做， 已經(jīng)疊床架屋、密集到無以復(fù)加，何必還要總部的運(yùn)營管理部去加強(qiáng)？如果我們本末倒置， 只能是忙于當(dāng)救火隊(duì)，頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳，這都不是對公司真正有意義的做法。商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的信息化問題：一個(gè)完整和成熟運(yùn)營的購物中心，一般要完全做到四個(gè)統(tǒng)一' ：1、 統(tǒng)一商戶管理（統(tǒng)一招商、商戶管理、商戶結(jié)算、統(tǒng)一收銀）；2、統(tǒng)一營銷；3、統(tǒng)一物業(yè)管理；4、統(tǒng)一

17、服務(wù)監(jiān)督。一個(gè)完整和成熟運(yùn)營的購物中心，如果完整地規(guī)劃，一般應(yīng)規(guī)劃具備如下IT信息系統(tǒng)：商戶管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：商戶合同管理系統(tǒng)、商戶坪效分析系統(tǒng)、商戶調(diào)整管理系統(tǒng)）； 統(tǒng)、消費(fèi)卡系統(tǒng)）物業(yè)管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)、電子防盜安全系統(tǒng)、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、門禁 系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、商戶報(bào)警呼叫系統(tǒng)、客流量分析系統(tǒng)等）消費(fèi)者服務(wù)系統(tǒng) （一般會(huì)集成： 消費(fèi)者互動(dòng)服務(wù)系統(tǒng)、投訴處理系統(tǒng)促銷管理系統(tǒng)、商 戶互動(dòng)服務(wù)系統(tǒng)等） ；自營管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：收銀系統(tǒng)、消費(fèi)卡系統(tǒng)、采購管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)、 倉庫管理系統(tǒng)、自營部分零售 / 餐飲 /娛樂管理信息系統(tǒng)）行政管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：辦公自動(dòng)化

18、OA系統(tǒng)、行政管理系統(tǒng)、采購管理系統(tǒng)）人事管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：人事管理系統(tǒng)、薪酬系統(tǒng)、績效管理系統(tǒng)）財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)（一般會(huì)集成：財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、所有與財(cái)務(wù)有關(guān)的相關(guān)系統(tǒng)與之連通。 ） 目前我司的商業(yè)地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，有幾大瓶頸問題需要解決：現(xiàn)階段ERP系統(tǒng)中， 部分功能模塊不能滿足租務(wù)和商管部門的基本需求。 例如商戶信息查詢、 商戶談判 信息、 商戶合同維護(hù)等子系統(tǒng)之間的信息關(guān)聯(lián)性不夠、 且不夠快捷和方便； 推廣模塊與實(shí)際 使用情況不符合，系統(tǒng)中的流程與系統(tǒng)外流程不一致，缺乏與實(shí)際工作相結(jié)合。我們在運(yùn)營的兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 工作人員之所以感覺工作量大、 復(fù)雜， 實(shí)際上是因?yàn)樾畔?化工作的滯后引起

19、的。原因是由于當(dāng)初上馬 IT 信息系統(tǒng)時(shí)，規(guī)劃考慮不充分，目前的 ERP 系統(tǒng)與項(xiàng)目運(yùn)營實(shí)際需要脫節(jié)， 導(dǎo)致目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析工作幾乎全部要靠人工實(shí)現(xiàn)， 所 以有那么多抱怨。這個(gè)問題也應(yīng)該正確認(rèn)識，并予以解決。信息化的另一個(gè)重點(diǎn)在于： 從技術(shù)上解決目前聯(lián)營商戶收銀監(jiān)管的盲區(qū)， 而不是仍讓合作商 戶自己填報(bào)數(shù)據(jù)、或我們的商管估計(jì)填報(bào)。為了解決目前ERP管理信息系統(tǒng)存在的問題， 應(yīng)進(jìn)一步采取如下措施： 對信息化體系運(yùn)行效 果、和功能需求，以及與實(shí)際流程不符合之處，進(jìn)行各部門集體評估，由信息化小組踢出解決方案， 然后各部門集體對解決方案進(jìn)行評審， 采取有效措施， 不斷提高商業(yè)地產(chǎn)管理信息 系統(tǒng)的效

20、果。目前階段，由于公司信息化的滯后，暫時(shí)先用人工方式實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、對比、分析，也是一 個(gè)很大的進(jìn)步。 這樣一次次地通過分析逐步完善， 最后形成科學(xué)的模式， 固定下來到信息系 統(tǒng)中去，這也是給信息化系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化開路，也是磨刀不誤砍柴工。再把這些數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和對比工作信息化、 自動(dòng)化，管理人員就能把寶貴的精力投入到數(shù)據(jù)分析、 經(jīng)營分析、制定經(jīng)營政策等創(chuàng)造性工作中去了。因?yàn)樾畔⒒ぷ鞯某晒Γ恰叭衷诩夹g(shù)， 七分在管理” ，無論是ERP 系統(tǒng)改造，還是運(yùn)營信息化、管理信息化工作，都需要也只能是我們在管理上先行的。目前來說，這個(gè)意見公司仍然沒有引起足夠重視，又想拋開目前運(yùn)營監(jiān)管體系積累的有效 經(jīng)驗(yàn)，拋開ER

21、P系統(tǒng)的完善可能性， 試圖另行憑空上馬一套信息系統(tǒng)。 這些都是沒有繼承性的盲目表現(xiàn)。 如 果脫離這些有效的管理實(shí)踐去搞信息化， 還會(huì)重蹈我們目前這個(gè)系統(tǒng)的覆轍、 還會(huì)勞民傷財(cái)。新商業(yè)項(xiàng)目的籌備與運(yùn)營管理策劃問題：隨著第三空間5 月 18 日開業(yè)，該項(xiàng)目 4 個(gè)月倒計(jì)時(shí)開業(yè)籌備工作圓滿畫上了句號。隨后轉(zhuǎn)入運(yùn)營管理部 旗下進(jìn)行運(yùn)營管理。還有龍崗、星河中心 2 個(gè)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的籌備工作： 星河中心由于內(nèi)外部組織資源有保障、策劃論證充分，運(yùn)作得比較成熟。但是龍崗項(xiàng)目籌備工作在這兩個(gè)方面目前都存在較大問題：1、必須優(yōu)先解決內(nèi)外部組織“資源”問題（R）：組織問題是工作的資源保障和基礎(chǔ)。因此，第一步首先要

22、：1）、迅速建立內(nèi)部組織：龍崗項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)人9 月中旬剛剛變化，項(xiàng)目小組的分工問題也在9 月 18 日項(xiàng)目例會(huì)上剛剛初步提出，談到必須要有專職的人員， 包括公司各職能部門的參與方式的協(xié)調(diào)確定。 建立內(nèi)部組織工作已經(jīng)非 常倉促，要加大力度。2）、急待建立外部組織： 目前最迫切的工作是篩選顧問合作公司。包括工程規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、商業(yè)策劃顧問公司、推 廣代理公司、招商顧問 / 代理公司、運(yùn)營管理顧問公司、物業(yè)管理顧問公司等6 大類別的顧問/代理公司。建立外部組織工作目前處于停滯狀態(tài)， 目前只有工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與顧問公司。 如不迅速建立外 部顧問團(tuán)隊(duì)，所有工作必定因沒有充分策劃論證而失敗。2、內(nèi)外部組織資源完

23、備以后，再做項(xiàng)目“策劃”工作（P）：項(xiàng)目策劃工作是開展前期工作的方向， 必須由項(xiàng)目小組分工協(xié)調(diào)、 各咨詢顧問公司提出策劃 方案、公司各職能部門參與論證，才能保證策劃質(zhì)量，避免走錯(cuò)路、走彎路、走回頭路。 項(xiàng)目策劃工作要分階段，實(shí)現(xiàn)如下策劃，而且這些工作有先后因果次序關(guān)系，不可錯(cuò)亂：A、 定位與可行性分析；（急待請顧問公司做）B、整體工作計(jì)劃；（有初稿待完善）C、規(guī)劃設(shè)計(jì)；（無明確定位，就先有了初稿）D、招商方案；（優(yōu)先請顧問公司做）E、企劃推廣方案。（待請顧問公司做）F、運(yùn)營方案；（待請顧問公司做）3、最后，才解決“執(zhí)行”層面的問題和協(xié)調(diào)工作。（D- C- A）目前，在內(nèi)外部資源都嚴(yán)重缺乏的情況

24、下，就試圖直接定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商策劃、推廣 策劃、管理模式策劃， 是非常不科學(xué)的。 所有工作必定因沒有足夠資源、 沒有經(jīng)過充分策劃、 論證，而注定要走錯(cuò)路、走彎路、走回頭路的。也就是，必須按照“調(diào)集資源R策劃P執(zhí)行D檢查評估C改進(jìn)A”的閉環(huán)循 環(huán)模式，開展項(xiàng)目籌備工作。目前的做法與此原則偏離，必須糾正。上述意見，我在 9月 18日會(huì)議上已經(jīng)提出，會(huì)后又專門提出書面建議，但是仍然未能引起公司重視。直到 11 月 21日會(huì)議上，黃董事長再次強(qiáng)調(diào)： “要迅速引進(jìn)外部顧問機(jī)構(gòu)，讓他們在規(guī)劃、招商、推廣、 營運(yùn)上提出專業(yè)意見，經(jīng)營公司要多學(xué)習(xí)和聽取顧問代理公司的意見”。才得到公司重視，匆匆忙忙找顧問公

25、司，等找好以后必然還要重新策劃、論證。我認(rèn)為新商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營管理策劃，應(yīng)該有一個(gè)一貫的思路、按如下步驟進(jìn)行： 由項(xiàng)目顧問公司根據(jù)項(xiàng)目定位、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商策劃、贏利模式， 提出項(xiàng)目運(yùn)營管理策劃草 案；公司職能部門牽頭審議、 補(bǔ)充顧問公司提出的運(yùn)營管理策劃草案。 審議、補(bǔ)充的重點(diǎn)是： 項(xiàng)目顧問公司提出的項(xiàng)目運(yùn)營管理策劃草案， 是否符合項(xiàng)目定位、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、 招商合作模式、 贏利模式？運(yùn)營管理策劃草案是否與招商合作模式、物業(yè)管理模式、信息系統(tǒng)策劃等模塊相適應(yīng)？ 老項(xiàng)目的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)在是否新項(xiàng)目推廣，老項(xiàng)目的教訓(xùn)是否在新項(xiàng)目避免。 最終形成的運(yùn)營管理策劃包括：組織架構(gòu)、商戶公約、商戶手冊、商戶員工手冊、

26、運(yùn)營管 理手冊、信息化系統(tǒng)、物業(yè)管理手冊策劃等方面。人力資源方面， 老項(xiàng)目已經(jīng)培養(yǎng)成熟的人員應(yīng)該適當(dāng)往新項(xiàng)目充實(shí)， 而不能這邊裁員熟手、 那邊新招生手，雙重浪費(fèi)人力資源。商業(yè)項(xiàng)目的管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化問題： 11 月底，管理咨詢公司已經(jīng)進(jìn)駐，公司也提出籌備 上市的前景，需要把星河商業(yè)項(xiàng)目的管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。根據(jù)老項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)踐、 新項(xiàng)目的策劃經(jīng)驗(yàn)， 在后續(xù)的運(yùn)營管理工作中不斷進(jìn)行雙向優(yōu)化綜 合，逐漸形成有星河特色的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式。最后，把星河特色的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，達(dá)到IS09000標(biāo)準(zhǔn)的要求，進(jìn)行體系的達(dá)標(biāo)認(rèn)證，并持續(xù)改進(jìn)。這才算星河商業(yè)項(xiàng)目的管理模式 已經(jīng)錘煉成熟。如果公司領(lǐng)導(dǎo)班子對此認(rèn)識清楚、全力傾斜的話，預(yù)計(jì)能夠在2008 - 2009年實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。以下是一些補(bǔ)充建議，雖然不一定準(zhǔn)確，為了公司我還是提出來。對完善商業(yè)地產(chǎn)多項(xiàng)目運(yùn)營管理的建議：1、反思運(yùn)營管理上的瓶頸問題，應(yīng)以優(yōu)化“合作模式”與“收銀模式”為核心，以信息化 為手段，降低管理成本，強(qiáng)化運(yùn)營管理統(tǒng)計(jì)分析職能，形成科學(xué)合理/效益最大化的運(yùn)營模式：A、合作模式；應(yīng)以固定租金為主、浮動(dòng)租金為輔，以提高收益、降低管理成本；這