土地增值稅清算案例分析

1、土地增值稅清算案例分析三、土地增值稅清算案例分析（一）北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算案例分析 北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在 2006 年 7 月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門對該公司所提供的 有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對土地增值稅清算鑒證報(bào)告 （以下簡稱鑒 證報(bào)告）中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清 算手續(xù)。在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目鑒證報(bào)告中披露的具體情況如下： 第一，整體項(xiàng)目情況簡介1. 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會于 2001 年 2 月以

2、（ 2001）231 號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX 號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積 80,000 平方米。該單位在 2003年 3 月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土 地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。2. 該項(xiàng)目于 2002 年初開工建設(shè)，于 2003 年 5 月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北 京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實(shí)測總建筑面積證明為 200,000 平方米，可售面積證書中批 復(fù)商品房銷售面積 170,000 平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000 平方米。另外還有配套設(shè)施面積 12,000 平方米。3.截止 2006年 5月 30日，可售面積中已出售面積為 160,

3、000 平方米，其中出售住 宅 120,000 平方米、出售商業(yè)用房 15,000 平方米、出售辦公用房 25,000 平方米。剩余 未銷售面積 10,000 平方米中，已對外出租 4000 平方米。4. 公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站 800 平方米、物業(yè)管理用房 200 平方 米、托兒所 2000 平方米、派出所 500 平方米、游泳館 4000 平方米、自行車棚 1000 平 方米，車庫 3500 平方米。5. 該項(xiàng)目在 2006 年 5 月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān) 督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。6. 根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量

4、后出具的證明為：總商品住宅面積 130,000 平方米、總商品住宅共 7 棟為 1040 套，按單棟計(jì)算后，每套平均 125 平方米， 屬于 2 級土地，根據(jù) 2006 年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格元，規(guī)劃批 復(fù)的項(xiàng)目容積率為，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的 120,000 平方米 商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。7.該項(xiàng)目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80 %。第二，取得收入情況說明該單位于 2003年 5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到 2006年 5月 30日，已 出售面積為 160,000 平方米，共取得銷售收入

5、總額 1,430,000,000 元，總額全部為貨幣 收入（人民幣）。其中：出售住宅 120,000 平方米，取得銷售收入 900,000,000 元；出 售商業(yè)用房 15,000 平方米，取得銷售收入 255,000,000 元；出售辦公用房 25,000 平方 米，取得銷售收入總額 275,000,000 元。另外，取得租金收入200，000 元。對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房價中，而是在房價之外 單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。第三，扣除項(xiàng)目情況說明1. 取得土地使用權(quán)所支付的總金額為 453,200,000 元。單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地地字X

6、號地價繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000 元，繳納契稅 13,200,000 元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積) 。該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為 362,560,000 元 具體計(jì)算可采取以下兩種方法：(1) 453,200,000/200,000 X 160,000=362,560,000 元；(2) 453,200,000 X 80% =362,560,000 元。2. 開發(fā)成本經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006 年 5 月該項(xiàng)目工程成 本為 493,600,000 元，

7、該項(xiàng)目 本次 清稅應(yīng) 扣除 的房地 產(chǎn)開 發(fā)成本 金額 為 394,880,000 元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)： 39,700,000 元。 (2)前期工程費(fèi)： 115,070,700 元。(3) 建筑安裝工程費(fèi) :290,000,000 元。 (4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 1,586,000 元。 (5)公共配套設(shè)施 費(fèi)：27， 942， 700 元。(6)開發(fā)間接費(fèi) :19,300,600 元。(開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來 源見鑒證報(bào)告相關(guān)表格)分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過程為： 土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 39,700,000 元+前期工程費(fèi) 115,070， 700 元+建筑安裝工程 290,000,000 元

8、+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1 ,586 ， 000元+開發(fā)間接費(fèi) 19,300,600 元=465,657,300 元。 具體計(jì)算可采取以下兩種方法：465,657,300 元/200,000 X160,000=372,525,840 元；465,657,300 X 80% =372,525,840 元 公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700 元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22,354,160 元。 27， 942,700/200,000 X 160,000=22,354,160 元3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為:( 362,560,

9、000+394,880,000 )X 10% =75,744,000 元。4. 繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000 元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 7,150,000 元。5. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為(362,560,000+394,880,000 )X 20% =151,488,000元根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為 :362,560,000+394,880,000+75，744,000+78,650,000+151,488,000=1,063,322,000 元。第四，納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程 該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。1.

10、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過程( 1 )出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入 900,000,000 元 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為 120,000/160,000=75 % 扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000 X75% =797， 491， 500元 增值額 =900,000,000-797,491,500=102,508,500 元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為 102,508,500/797,491， 500=%該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分， 因增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20% ，應(yīng)免征土地增值 稅。2. 其他商品房計(jì)算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,000,000 元已出售的商業(yè)及

11、辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160 , 000=25%扣除項(xiàng)目金額=1, 063, 322, 000X 25% =265,830,500 元 增值額 =530,000,000-265,830,500=264,169,500 元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為 264,169,500/265 , 830, 500=% 適用稅率為 40%應(yīng)納土地增值稅為：(264,169,500 X 40%)- (265,830,500 X 5%)=92,376,275 元已納土地增值稅為 :5,000,000 元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為： 92,167,000,000=87,376,275 元

12、第五,稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況1. 對清稅資料的審核 稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對納稅人提供的相關(guān)資料及鑒證報(bào)告中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對審核后,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定,對該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下：2. 確定銷售收入 1,430,000,000 元 根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等,對該項(xiàng)目出售住宅 120,000 平方米,取得銷售收入 900,000,000 元； 出售商業(yè)用房 15,000 平方米,取得銷售收入 255, 000, 000元；出售辦公用房 25, 000 平方米 , 取得銷售收入 275,000,000 元,進(jìn)行核對后,未發(fā)現(xiàn)問

13、題。同時對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核, 未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房價中,而是在房價之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨(dú)收取的,可以不作為收入。根據(jù)有 關(guān)政策規(guī)定,對于該項(xiàng)目取得租金收入 200,000 元,不屬于征稅范圍。3. 確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時,應(yīng)按清算面積 160,000 平方米占整體面積 200,000 平 方米的比例進(jìn)行分配后,確定本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為1,052,922,000, 其中：( 1)取得土地使用權(quán)時所支付的金額為 362,560,000 元 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證 , 該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金 額為 453,200

14、,000 元,按清稅面積與總建筑面積配比后,未發(fā)現(xiàn)問題。( 2)房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為： 386,880,000 元。 經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000 元,按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000 元,未發(fā)現(xiàn)問題。 首先通過對鑒證報(bào)告中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 開發(fā)間接費(fèi)”的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行審核,符合土增稅政策規(guī)定允許扣 除的范圍。其次,根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資 料,并按清稅 面積與總建筑面積配比 分?jǐn)偤?確認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi) 用本次扣

15、除金額 為 340,765,840 元, 未發(fā)現(xiàn)問題。公式：( 前期工程費(fèi) 115,070,700 元+建筑安裝工程費(fèi)290,000,000 元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000 元+開發(fā)間接費(fèi) 19,300,600 元=425,957,300 元X 80% =340,765,840 元)另外,通過對四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后,該項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工程造價的金額為元,不 高于分類房產(chǎn)單位面積建安造價表中公布的 2006 年“居住”(高層普通住宅 -毛坯 房)及“商業(yè)”類每平方米建安造價金額。 公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核 經(jīng)對納稅人提供的鑒證報(bào)告“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi) 容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳

16、館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施 , 根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定 不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的 10,000,000 元費(fèi)用從公共配套設(shè) 施扣除總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為 17,942,700 元，按 清算 面積分?jǐn)偤?，本次允許扣除的金額 14,354,160 元。公式： 17,942,700/200,000 X 160,000=14,354,160 元對于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車庫費(fèi)用金額 , 由于納稅人提供了人防工程證明，允許 分?jǐn)偪鄢? 3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核 鑒證報(bào)告中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審 核后已對游泳館列支

17、的費(fèi)用 10,000,000 元進(jìn)行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付 的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10 %進(jìn)行重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為74,944,000 元。(4) 扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000 元，經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題。(5) 重新計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為(362,560,000+386,880,000 )X 20% =149,888,000 元經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項(xiàng)目的總金額為 :362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元4. 修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算

18、( 1 )普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過程 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的 120,000 平方米商品住宅，全部符合北京市公 布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。出售住宅取得收入 900,000,000 元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為： 120,000/160,000=75 %扣除項(xiàng)目金額 =1,052,922,000 X75%=789,691,500 元增值額 =900,000,000-789,691,500=110,308,500 元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為 110,308,500/789,691,500=%通過對出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計(jì)算后， 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20 %，應(yīng)免征土地增值稅。( 2)其他商品房計(jì)算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,00