住宅全裝修中“一體化”管理模式的研究（可編輯）

1、住宅全裝修中“一體化”管理模式的研究 東南大學(xué) 碩士學(xué)位論文 住宅全裝修中“一體化”管理模式的研究 姓名：方晟嵐 申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士 專(zhuān)業(yè)：美術(shù)學(xué) 指導(dǎo)教師：高祥生 20090408 摘要 摘要 研究生：方晟嵐 導(dǎo)師：高祥生教授學(xué)校：東南大學(xué) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，住宅商品房直占有很大份額。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，土建內(nèi)裝一次到位的全 裝修住宅已經(jīng)開(kāi)始慢慢取代原有的毛胚房形式，成為住宅行業(yè)的重要開(kāi)發(fā)對(duì)象。同時(shí)，在國(guó)家大力發(fā)展的 保障性住房中推廣全裝修化也是大勢(shì)所趨，這是由廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的適用對(duì)象和性質(zhì)決定的。但不可 否認(rèn)的是，除了少數(shù)沿海發(fā)達(dá)城市外，全裝修住宅的普及率還很低，占市場(chǎng)份額甚至不足1

2、0。在全裝修 項(xiàng)目進(jìn)行的過(guò)程中，政策、管理、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售各方面仍然存在不少問(wèn)題。住宅全裝修的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與 市場(chǎng)環(huán)境有待優(yōu)化，住宅全裝修的管理模式和方法有待改進(jìn)。尋找條促使住宅全裝修向產(chǎn)業(yè)化、集成化 前進(jìn)的發(fā)展之路，是本文所要探討的關(guān)鍵所在。 本文闡述了住宅全裝修的現(xiàn)狀以及在現(xiàn)有發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，比較分析了國(guó)外住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模 式，指出解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于強(qiáng)化“一體化”的理念，并在此基礎(chǔ)上提出了住宅全裝修項(xiàng)目“一體化”管 理模式的概念。參考發(fā)達(dá)國(guó)家在建筑結(jié)構(gòu)方面的先進(jìn)技術(shù)以及計(jì)算機(jī)、機(jī)械制造等領(lǐng)域的前沿理念后，文 章以構(gòu)造體系優(yōu)化、部品普及為基礎(chǔ)，具體闡述了“一體化”管理模式的主要內(nèi)容，包括

3、優(yōu)化結(jié)構(gòu)體系、 住宅部品集成化、設(shè)計(jì)一體化、設(shè)計(jì)與施工一體化、管理集中化及采購(gòu)一體化。在文章的后半部分，筆者 通過(guò)參與的設(shè)計(jì)案例來(lái)驗(yàn)證前文的研究成果在實(shí)踐中的科學(xué)運(yùn)用。 全文約45，000余字，插圖57幅，表格6幅。 關(guān)鍵詞：住宅全裝修：產(chǎn)業(yè)化；一體化；管理模式 ABSTRCT Real a share ofthe estatehas marketinChinaSrealestatemarketWiththe large development overallfurnishedhas to the industrialization，the housing housingbegunslowly

4、replaceoriginal houseto themost to thedomestic thesame become importantobjectexploitby industryAt time， the is be is madewelfare which nowoverall?furnished housing government stronglyencouraged is the and alsothetrendofthe it determinednatureandtheusersoflowcost times，and by housing affordable isund

5、eniablethaL fromasmallnumberof coastal housingHowever,it apart developed overall?furnishedrate isstill themarketshareiseven of city,the housingpopularityverylow,and than1 the less 0In whole ofoverall?furnished issuesabout process housingproject，many policy, andsalesstillexitThe foundationandmarket m

6、anagement，design，constructionindustry environmentneedto and needto finda optimize,thedesingn methods way principle improveTo whichhas the oftheoverallfurnishedhous andindustrial promoteddevelopment ingalongintegrate the ofthis lines，is keypoint paper Baseonthe ofthecurrentsituationoverallfurnished t

7、he exposition housingstatus，with ofthe in dissertationforwardthatthe to housingindustry countries，this analysis foreign puts key those liesin of resolvingproblemsstrengthenthe”integration”philosophyTheconceptintegrated modein comesin siuationInreferenceadvanced managementfull?finishingdwellingup thi

8、s tothe fieldof of structureof countriesand inthe technologybuilding developed cutting?edgephilosophy andmechanical thebackroundof structure and computer manufacturing，in building optimization article the contents elaborates of housingcomponentialization，the primary integratedmanagement in mode in t

9、he full?finishing structure，residential dwellingdetail，includingoptimizebuilding parts andconstruction and integration，designintegration,design integration，centralizedmanagement thelatterof theauthorSown case integration。Atpart design procurement article，through practice to theearlieruseofthescienti

10、ficresearchin studies results verify practice with Thereareabout wrods57illustrarionsand6 inthethesis 45，000 programmers words：overallfurnished mode Key 。1r 目錄 圖表目錄 圖幀目錄： 圖11 論文研究框架 ，k 圖21 全裝修系統(tǒng)示意圖 圖2-2住宅全裝修系統(tǒng)的相關(guān)因素與系統(tǒng)化的關(guān)系 圖23 住戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)比例 圖24住戶(hù)對(duì)全裝修存在意義的看法 圖25 希望增加的儲(chǔ)藏空間種類(lèi) 圖2-6采暖方式選擇比例 ，L，L 圖27 熱水器種類(lèi)選擇比例

11、圖28 全裝修一體化的組織模式 圖2-9全裝修一體化的工作流程 ，L 曬惦盯凹凹凹眇巧 圖31 雙層內(nèi)裝結(jié)構(gòu)示意圖 20 圖32 雙層內(nèi)裝結(jié)構(gòu)展示模型j 20 圖33 帶有空氣層和裝飾板的內(nèi)表面保溫層 2l 圖3-4隔墻龍骨 21 圖35 半成品隔墻系統(tǒng)示意 圖36 隔墻系統(tǒng)示意 圖37 空腔層示意 圖38 雙層地板分層示意圖 ，k，k，、 圖3-9從項(xiàng)部配置的管線 圖310天花龍骨 ， 圖311雙層管集中接頭系統(tǒng)示意 圖312戶(hù)內(nèi)設(shè)置水平管 圖313走廊上設(shè)置排水豎管 圖314排水管集中接頭j 圖315櫥柜模數(shù)應(yīng)用實(shí)例及各部分名稱(chēng) 扒n挖挖挖龍為騶幻"M 、，、，、，、，、，、，、

12、，、，、，、，、J 圖316預(yù)制裝配式衛(wèi)生間 M 圖317整體廚房 ，L，L，k， M 圖318防水盤(pán) 圖319整體衛(wèi)生間 圖320整體洗浴間 ，L 圖32l集成電路接口 圖322線路種類(lèi)標(biāo)識(shí)區(qū)分 圖323單元式集成電路概念圖 圖324信息管線的配置 ，k 圖325住宅智能化系統(tǒng)模型 圖326部件安裝的公差與配合、 圖327部件尺寸 圖328接口模塊使用示意 L，L 圖329標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)構(gòu)示意圖 圖330主要模塊模型。 圖3-3lAutodesk ，L M巧筋笱巧藥”拍”筋鷂汐¨ 、J、，、，、，、，、J、，、，、，、J、，、J、，、，、J Revit的操作界面及生成的平立剖和三維模型

13、東南大學(xué)碩士學(xué)位論文 圖332管理系統(tǒng)功能模型 32 圖333全裝修住宅室內(nèi)裝修與裝飾關(guān)系示意圖 34 圖334傳統(tǒng)裝修施工流程 36 圖335一體化施工流程 37 圖336全裝修住宅集成運(yùn)作產(chǎn)業(yè)鏈 38 圖337部品配備流通示意圖 42 圖41 原建筑標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 44 圖4-2標(biāo)準(zhǔn)層平面方案 44 圖43 原有A戶(hù)型平面 45 圖44 A+A戶(hù)型平面 45 圖45 A+I2A戶(hù)型平面 45 圖46 后期配飾效果圖： 45 圖47 戶(hù)型方案軸測(cè)圖 46 圖48 人體工程學(xué)尺寸分析圖 46 圖49 戶(hù)型調(diào)整圖一 47 圖410A戶(hù)型方案一效果圖 49 圖41lA戶(hù)型方案二效果圖 49 圖412

14、A+B戶(hù)型方案一效果圖j 50 圖413A+A戶(hù)型方案一效果圖 50 圖414設(shè)計(jì)立面圖 50 圖415插座和開(kāi)關(guān)控制示意圖戶(hù)型調(diào)整圖 51 表格目錄： 表11 20052010年住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)思想和主要目標(biāo) 01 表21 全裝修住宅系統(tǒng)構(gòu)成 05 表22 選擇全裝修住宅的原因 08 表23 對(duì)全裝修住宅的滿(mǎn)意度 08 表31 國(guó)外住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律比較 19 表32 全裝修住宅中共性與個(gè)性問(wèn)題的對(duì)應(yīng)關(guān)系 35 表41 材料郝品明細(xì)表 47 表42 設(shè)備明細(xì)表： 48 東南大學(xué)學(xué)位論文獨(dú)創(chuàng)性聲明 本人聲明所呈交的學(xué)位論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知，除 了文中特

15、別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)過(guò)的研究成果，也不包含為獲 得東南大學(xué)或其它教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書(shū)而使用過(guò)的材料。與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的任何貢獻(xiàn) 均已在論文中作了明確的說(shuō)明并表示了謝意。 研究生簽名： 遜吼華 東南大學(xué)學(xué)位論文使用授權(quán)聲明 東南大學(xué)、中國(guó)科學(xué)技術(shù)信息研究所、國(guó)家圖書(shū)館有權(quán)保留本人所送交學(xué)位論文的復(fù)印件和電子文檔， 可以采用影印、縮印或其他復(fù)制手段保存論文。本人電子文檔的內(nèi)容和紙質(zhì)論文的內(nèi)容相一致。除在保密 期內(nèi)的保密論文外，允許論文被查閱和借閱，可以公布 包括以電子信息形式刊登 論文的全部?jī)?nèi)容或中、 英文摘要等部分內(nèi)容。論文的公布 包括以電子信

16、息形式刊登 授權(quán)東南大學(xué)研究生院辦理。 研究生簽名：雄師簽名： 弛期：學(xué) 第一章緒論 第一章緒論 11選題原因 111住宅全裝修的產(chǎn)生 隨著社會(huì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)住宅的需求發(fā)生了很大的變化，由之前單純追求分得 開(kāi)、住得下，逐漸向重視居住質(zhì)量、居住環(huán)境、居住條件等方面轉(zhuǎn)變，更加注意住宅的適用性、安全性、 耐久性、環(huán)保性和經(jīng)濟(jì)性。在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)完成的投資中，商品住宅投資的比重占了715，是房地產(chǎn)投 資的主要方向。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，住宅商品如何脫穎而出是眾多開(kāi)發(fā)商不得不思考的問(wèn)題。 我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，毛坯房仍占有主要的份額，這與上世紀(jì)90年代之前推廣的福利分房制度 有著直接的聯(lián)系

17、。隨著福利分房制度的結(jié)束，毛坯房作為一種商品已經(jīng)被廣大老百姓所接受。但是毛坯房 必需進(jìn)行二次裝修。有過(guò)裝修經(jīng)驗(yàn)的人們都知道，二次裝修即費(fèi)時(shí)又費(fèi)工，裝修時(shí)不但干擾鄰居正常生活， 還可能破壞房屋功能，留下結(jié)構(gòu)和水電等安全隱患。這種生產(chǎn)方式與我們當(dāng)前宣揚(yáng)的環(huán)保、節(jié)約資源的觀 念和可持續(xù)發(fā)展的政策背道而馳。 1999年，建設(shè)部首次提出要“加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免 二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象。”從這時(shí)開(kāi)始，住宅全裝修提上了我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的 發(fā)展日程，住宅全裝修的概念開(kāi)始在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)。全裝修成品房是房地產(chǎn)業(yè)成熟的標(biāo)志，是住宅 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然結(jié)

18、果，是我們與國(guó)際接軌的先決條件。在關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干 意見(jiàn)中，同時(shí)也明確了住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)思想和主要目標(biāo) 表】1 ，要求建立完善的住宅技術(shù)保障體系、 住宅建筑體系、住宅部品體系和質(zhì)量控制體系。建設(shè)部在2002年進(jìn)一步給出了全裝修住宅的定義：“住宅 裝修一次到位是指在房屋交付前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備 全部安裝完畢，簡(jiǎn)稱(chēng)全裝修住宅鋤?！?表11 20052010年住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)思想和主要目標(biāo) 基本任務(wù) 產(chǎn)業(yè)體系 節(jié)能要求 科技貢獻(xiàn)率 2005住 30 解決城鎮(zhèn)住宅的工程質(zhì)量、功能質(zhì)量通 初步建立住宅及材料、部品的 城鎮(zhèn)新建采暖住宅耗

19、能 病，初步滿(mǎn)足居民對(duì)住宅實(shí)用性的要求 工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)體系 水平較1981年降低50 2010年 初步形成系列的住宅建筑體 35 符合經(jīng)濟(jì)、適用、美觀要求，工程質(zhì)量、 城鎮(zhèn)新建采暖住宅耗能 功能質(zhì)量基本滿(mǎn)足居民的長(zhǎng)期居住要 系，基本實(shí)現(xiàn)住宅部品通用化 水平較1981年降低30 求，居住環(huán)境有較大改善 和生產(chǎn)、供應(yīng)的社會(huì)化 資料來(lái)源：建筑部國(guó)辦發(fā)72號(hào)文關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)【s】，1999 住宅全裝修以裝修的大批量工業(yè)化生產(chǎn)方式取代傳統(tǒng)分散的手工業(yè)作業(yè)，實(shí)現(xiàn)了作業(yè)量從住宅現(xiàn)場(chǎng)向 工廠的轉(zhuǎn)移，從而降低了施工現(xiàn)場(chǎng)的污染和浪費(fèi)：以住宅生產(chǎn)企業(yè)的集團(tuán)采購(gòu)部品取代了購(gòu)房者分散的

20、個(gè) 體采購(gòu)方式，實(shí)現(xiàn)裝修成本的大幅度降低，完整的住宅銷(xiāo)售質(zhì)量保證體系也為材料的質(zhì)量提供保證；以標(biāo) 準(zhǔn)化、模數(shù)化、通用化的部品生產(chǎn)取代了大量的非標(biāo)產(chǎn)品和現(xiàn)場(chǎng)加工，實(shí)現(xiàn)以現(xiàn)場(chǎng)裝配為主的施工方式， 為施工質(zhì)量的提高提供了保障；從土建階段就介入裝修和設(shè)備設(shè)計(jì)，協(xié)調(diào)了幾個(gè)工種之間的矛盾：以全裝 修房的交房方式全面取代毛胚房，形成了完整的住宅產(chǎn)品。所以在提倡環(huán)保和高效的社會(huì)環(huán)境下，提出住 宅全裝修是有著跨時(shí)代的意義的。 我們知道，受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，2008年房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量和購(gòu)買(mǎi)量都有所下降，但未來(lái)三年，國(guó)家將 加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，2009年保障性住房銷(xiāo)售量占住宅銷(xiāo)售的比重將達(dá)到20。保障房供應(yīng)增加有利

21、于 平穩(wěn)商品房市場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。筆者認(rèn)為，推廣經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房的全 裝修化，是符合我國(guó)現(xiàn)有國(guó)情和市場(chǎng)發(fā)展需要的。首先我們要改變?nèi)b修住宅就等同與高檔住宅的錯(cuò)誤觀 念，在日本，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，設(shè)備部品以及內(nèi)裝修一應(yīng)俱全的集成住宅是商品住宅的普遍標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者 建筑部國(guó)辦發(fā)72號(hào)文關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)【S】，1999 。建筑部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心建住房190號(hào)商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則【S】，2002 一l 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文 在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)到的即是能夠滿(mǎn)足基本使用要求的成品房，住宅內(nèi)裝修部分和建筑體一樣，是作為住宅商品 的組成部分一起出售的，同

22、樣受到質(zhì)保體系的約束。保障性住房的受眾群是中低收入水平的社會(huì)階層，他 們大多沒(méi)有自己的住房，現(xiàn)有的居住條件和人均居住面積都無(wú)法滿(mǎn)足基本生活要求，對(duì)住宅的需求十分迫 切，希望購(gòu)買(mǎi)和租賃到滿(mǎn)足使用便捷?；驹O(shè)備齊全，且不需要花費(fèi)一筆不少裝修費(fèi)即可直接入住的成品 住宅，特別是廉租房，應(yīng)配備基本的生活設(shè)備，如廚衛(wèi)用具、常用電器、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。保證基本使 用要求的全裝修住宅正符合經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的實(shí)行初衷，是解決中下收入水平階層住房困難問(wèn)題的有 力工具，因此保障性住房的全裝修化是值得推廣的。 112全裝修住宅的市場(chǎng) 江蘇省作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，在市場(chǎng)、政策、管理和技術(shù)方面都具

23、備良好 的基礎(chǔ)，理應(yīng)在全裝修住宅開(kāi)發(fā)方面走在前列，但是，由于思想意識(shí)的滯后和開(kāi)發(fā)企業(yè)整合能力的欠缺， 江蘇的全裝修住宅開(kāi)發(fā)還處于初級(jí)階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，海外市場(chǎng)全裝修樓盤(pán)已占到70的市場(chǎng)份額。而在 江蘇省全裝修房較多的南京、蘇州兩市，全裝修房所占的市場(chǎng)比例也不過(guò)10至15。 今年爆發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)給房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了嚴(yán)竣的考驗(yàn)，人們的購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)欲望下降，多數(shù)商品住宅 的實(shí)際需求者持觀望態(tài)度，而想把二次購(gòu)房作為投資方式的人群也因?yàn)槭袌?chǎng)的持續(xù)低迷而失去信心，房地 產(chǎn)市場(chǎng)面臨洗牌。一些規(guī)模不大或不夠規(guī)范的房地產(chǎn)公司紛紛倒閉，某些知名的房地產(chǎn)公司也因?yàn)榉績(jī)r(jià)縮 水而引發(fā)信任危機(jī)。有些房地產(chǎn)公司提升全裝修房的裝

24、修費(fèi)用來(lái)賺取差價(jià)，使得全裝修房的房?jī)r(jià)比毛坯房 貴一倍甚至更多，導(dǎo)致人們看到全裝修房就反應(yīng)到高價(jià)格，這種現(xiàn)象是不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的。 除了市場(chǎng)環(huán)境的影響外，全裝修住宅本身在實(shí)施的過(guò)程中也存在諸多問(wèn)題。從項(xiàng)目之初的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)， 到項(xiàng)目管理、施工、采購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)策略等不同階段，都有需要改進(jìn)的地方。住宅全裝修還是一個(gè)新興事物， 如果沒(méi)有政策的有力支撐，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的資金投入，沒(méi)有消費(fèi)者的理解和接受，它的發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生阻礙。 113存在問(wèn)題的本質(zhì) 如果全裝修住宅的市場(chǎng)能夠更加規(guī)范，那么它將會(huì)成為現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的主打產(chǎn)品。在現(xiàn)有蕭條的市 場(chǎng)條件下，銷(xiāo)售緩慢導(dǎo)致大量待賣(mài)樓盤(pán)的積壓，消費(fèi)者面臨大量的現(xiàn)房，會(huì)更理智

25、的選擇產(chǎn)品，大眾對(duì)住 宅產(chǎn)品的消費(fèi)觀念將日益成熟。相比毛胚房，省心省力的全裝修房有明顯的優(yōu)勢(shì)，更容易吸引消費(fèi)者的目 光。供應(yīng)商對(duì)于節(jié)能環(huán)保新技術(shù)、新材料的宣傳，使開(kāi)發(fā)商找到了產(chǎn)品的支撐點(diǎn)，而與整體解決方案集成 商的合作，也使得全裝修房的質(zhì)量有了保障。政府的政策導(dǎo)向和優(yōu)惠的政策，同樣可以促使開(kāi)發(fā)商更有信 心推廣住宅全裝修。所以住宅產(chǎn)業(yè)化和全裝修房的推廣，更重要的是在住宅生產(chǎn)、管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)全過(guò) 程中，使建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和建材業(yè)、裝修業(yè)、物業(yè)管理等各自走出封閉區(qū)間而走進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的全程，形 成一個(gè)大產(chǎn)業(yè)鏈，而不是原有的獨(dú)立工作鏈，在文章中我們把這個(gè)過(guò)程歸納為“一體化”進(jìn)程。 從住宅全裝修現(xiàn)狀上看，

26、其發(fā)展中存在問(wèn)題的本質(zhì)原因在于不論是開(kāi)發(fā)商、政府相關(guān)負(fù)責(zé)人員、項(xiàng)目 管理人員、設(shè)計(jì)師、項(xiàng)目施工人員、還是消費(fèi)者都缺乏這種“一體化”的觀念。各行業(yè)由于發(fā)展軌跡、運(yùn) 作方式不同產(chǎn)生的壁壘的阻礙而無(wú)法融合。舉個(gè)例子，住宅的建筑體和內(nèi)裝本應(yīng)是一體的，但在項(xiàng)目策劃、 設(shè)計(jì)、審批、施工甚至銷(xiāo)售時(shí)都這兩者是被分開(kāi)考慮的。在設(shè)計(jì)、建造和管理時(shí)，負(fù)責(zé)的單位和人員也是 不同的，這就為在交接時(shí)產(chǎn)生的問(wèn)題埋下隱患。這種情況下產(chǎn)生的全裝修住宅，在本質(zhì)上等同與原來(lái)的“毛 坯房+二次裝修”的形式，無(wú)法得到品質(zhì)的提升、成本的降低以及環(huán)保節(jié)能的目的，開(kāi)發(fā)商也無(wú)法說(shuō)服消 費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)。 114解決的基本思路 因此，解決存在問(wèn)題的關(guān)鍵

27、在于推行一種合理的管理方式，把全裝修項(xiàng)目作為一個(gè)整體考慮，在項(xiàng)目 籌劃階段就設(shè)想到可能出現(xiàn)的種種問(wèn)題，通過(guò)全局統(tǒng)籌，換位思考的方式分析問(wèn)題，并以先進(jìn)技術(shù)、新型 材料以及新興理念為依托進(jìn)行操作，達(dá)到參與單位多方共贏，成本減少，質(zhì)量提高的目的，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最優(yōu) 化。同時(shí)也促進(jìn)了各個(gè)產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展，使得住宅建設(shè)從可行性研究到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)直至交付 使用、售后服務(wù)等全過(guò)程實(shí)行產(chǎn)業(yè)的整合，推行人性化、生態(tài)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造良好的人居環(huán)境， 使消費(fèi)者享受到高品質(zhì)的住房。本文選題的目的就在于通過(guò)分析住宅全裝修過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，找到癥結(jié) 所在，歸納總結(jié)出符合集成化、一體化思想的全裝修住宅管理方式，全面

28、提高全裝修住宅的建筑質(zhì)量和生 產(chǎn)效率，從而推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。 -2- 第一章緒論 12研究的基本內(nèi)容、方法與框架 121研究的基本內(nèi)容 本文從國(guó)內(nèi)的住宅產(chǎn)業(yè)化背景和社會(huì)需求的角度出發(fā)，引出住宅全裝修和一體化管理的概念以及相關(guān) 內(nèi)容。而后，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)特別是江蘇省內(nèi)住宅全裝修現(xiàn)狀和存在問(wèn)題的評(píng)述和分析，找到解決相關(guān)問(wèn)題的 應(yīng)對(duì)思路。在回顧發(fā)達(dá)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化道路的歷史和發(fā)展規(guī)律基礎(chǔ)上，歸納總結(jié)出一套實(shí)用性較強(qiáng)的“一 體化”管理模式，并結(jié)合正在實(shí)施中的設(shè)計(jì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)明其科學(xué)解決方法在實(shí)踐中的應(yīng)用，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué) 整合管理提供理論依據(jù)。 122研究方法 主要采用理論、實(shí)證與歸納比較相結(jié)合的方法，通過(guò)文獻(xiàn)研

29、究、問(wèn)卷調(diào)查、企業(yè)訪談等方式進(jìn)行記錄 和數(shù)據(jù)采集，采用因果聯(lián)系，邏輯論證的分析方法進(jìn)行研究?？偨Y(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，理論聯(lián)系實(shí)際，結(jié)合相關(guān)政 策規(guī)定，綜合運(yùn)用各學(xué)科的理論和研究方法，論述我國(guó)住宅全裝修發(fā)展?fàn)顩r和存在問(wèn)題，探討解決方法。 123論文框架 圖1I論文研究框架 _3一 東南大學(xué)碩士學(xué)位論文 第二章住宅全裝修“一體化"管理的重要性 21相關(guān)概念的闡述 為了更加深入的了解住宅全裝修“一體化”管理的內(nèi)涵，筆者認(rèn)為首先有必要對(duì)住宅全裝修的相關(guān)概 念及問(wèn)題進(jìn)行闡述。 21。l住宅產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)化 1 住宅產(chǎn)業(yè) 住宅產(chǎn)業(yè)這個(gè)概念是1968年日本通產(chǎn)省首次提出的，指的是標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)的各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域與住宅相

30、關(guān) 的各行業(yè)的總和。綜合學(xué)術(shù)界和相關(guān)管理部門(mén)函對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的探討，可以將其概括為：住宅產(chǎn)業(yè)是生產(chǎn)和 經(jīng)營(yíng)住宅 區(qū) 這以最終產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)。狹義上指從事住宅設(shè)計(jì)、建造及其配構(gòu)建生產(chǎn)和銷(xiāo)售及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 的總稱(chēng)。廣義應(yīng)從住宅商品的形成過(guò)程向前延伸，包括：項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、住宅部品的研發(fā)生產(chǎn)與流 通供應(yīng)、施工建造；向后延伸包括住宅交易、物業(yè)管理、住宅金融等。住宅產(chǎn)業(yè)要達(dá)到生產(chǎn)的連續(xù)性、生 產(chǎn)物的標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)過(guò)程各階段的集約化、工程高度組織化，所以住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的根本標(biāo)志是標(biāo)準(zhǔn)化、 工業(yè)化、集約化，它反映了這一產(chǎn)業(yè)的總體質(zhì)量、生產(chǎn)水平和生活能力。 2 住宅產(chǎn)業(yè)化 住宅產(chǎn)業(yè)化是與住宅產(chǎn)業(yè)同時(shí)期提出的另一個(gè)重要

31、概念。我國(guó)原建設(shè)部部長(zhǎng)侯捷在1994年天津工作 會(huì)議上的講話中談到產(chǎn)業(yè)化的概念，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)政策中也提到：所謂住宅產(chǎn)業(yè)化，一般是指將住宅 建設(shè)納入社會(huì)化大生產(chǎn)范疇 即住宅生產(chǎn)過(guò)程的產(chǎn)業(yè)化 ，以住宅 區(qū) 為最終產(chǎn)品，做到住宅產(chǎn)品的系 列化開(kāi)發(fā)、集約化生產(chǎn)、配套化銷(xiāo)售。 由此可見(jiàn)，住宅產(chǎn)業(yè)化是一個(gè)改革過(guò)程，是將我國(guó)住宅業(yè)現(xiàn)存的科技含量低、缺少新材料新技術(shù)應(yīng)用 的粗放型發(fā)展方式，通過(guò)改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律增加科技含量、進(jìn)行規(guī)模組合、專(zhuān)業(yè)分工、集約經(jīng) 營(yíng)等手段，轉(zhuǎn)變成為集約型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。住宅產(chǎn)業(yè)化要經(jīng)歷住宅的啟動(dòng)、運(yùn)行、調(diào)配等程序和環(huán)節(jié)。 啟動(dòng)指的是人、財(cái)、物的投入；運(yùn)行指狹義的建造環(huán)節(jié)和程序

32、；調(diào)配屬于住宅過(guò)程的延伸環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié) 都受到住宅自身規(guī)律和市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的雙重作用和制約。住宅產(chǎn)業(yè)化的目的就是為了實(shí)現(xiàn)效益的最大化。 3 住宅產(chǎn)業(yè)化與住宅全裝修的關(guān)系 隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的大力發(fā)展，我國(guó)新建成的商品房面積逐年攀升，原來(lái)的依靠手工模式的裝修己經(jīng)越 來(lái)越不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)高需求量與低效率的裝修之間的矛盾日益突出。原有的裝修模式必須革新， 裝修效率必須得到提高。2002年，建設(shè)部頒發(fā)的商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則中明確提出：“堅(jiān)持 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的技術(shù)路線，積極推行住宅裝修工業(yè)化生產(chǎn)，提高現(xiàn)場(chǎng)裝配化程度，減少手工作業(yè)，開(kāi)發(fā) 和推廣新技術(shù)，使之成為工業(yè)化住宅建筑體系的重要組成部分。”

33、在推行住宅產(chǎn)業(yè)化許多年后，住宅裝修 工業(yè)化這一口號(hào)終于被提出來(lái)，這是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也代表了我國(guó)今后一個(gè)階段住 宅與裝飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)方向。目前而言，受到住宅設(shè)計(jì)非標(biāo)準(zhǔn)化、住宅部品不足以及集成程度低等諸多 因素的影響，住宅的裝修工業(yè)化，從大批量、大面積的全裝修房中來(lái)實(shí)現(xiàn)是更為現(xiàn)實(shí)的選擇。 212住宅全裝修 1 住宅全裝修的本質(zhì) 和傳統(tǒng)的毛坯房不同，全裝修住宅交付到消費(fèi)者手中時(shí)是一個(gè)完整的商品，不需要大動(dòng)干戈的進(jìn)行二 次裝修。以往離散式的裝修，建筑設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)脫軌，給設(shè)計(jì)工作造成許多困難。裝修時(shí)間長(zhǎng)，產(chǎn)生的 噪音大，施工精度差，隨意的拆墻打洞、移動(dòng)管線影響了建筑的質(zhì)量，估計(jì)錯(cuò)

34、誤導(dǎo)致材料浪費(fèi)等等都是裝 修毛坯房時(shí)常常遇到的問(wèn)題。全裝修住宅裝飾與施工的綜合考慮的操作方式簡(jiǎn)化了工作流程，部品后場(chǎng)加 建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化試點(diǎn)工作大綱：。住宅產(chǎn)業(yè)是生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)以住宅 區(qū) 為最終產(chǎn)品的重要產(chǎn)業(yè)，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展涉 及住宅區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及物業(yè)管理，涉及相關(guān)的材料和部件，是一項(xiàng)復(fù)雜龐大的系統(tǒng)工程?！苯ǚ?1996 第181 號(hào)199646 岱侯捷天津工作會(huì)議：“住宅產(chǎn)業(yè)化，即讓住宅納入社會(huì)化大生產(chǎn)范疇，以住宅建筑為最終產(chǎn)品做到住宅開(kāi)發(fā)定型化、 標(biāo)準(zhǔn)化、建筑施工部件化、集約化，以及住宅投資專(zhuān)業(yè)化、系列化。一句話，即以大規(guī)模的成型住宅開(kāi)發(fā)來(lái)解決城市居民的 住宅問(wèn)題?！?-4m 第

35、二章住宅全裝修“一體化”管理的重要性 工、現(xiàn)場(chǎng)裝配的模式縮短了施工工期，大大提高了新建住宅的建造效率：而批量采購(gòu)品牌裝修材料和部品， 降低了材料成本，從而降低總體裝修造價(jià)；大量住宅的建筑、裝飾同時(shí)施工，減少材料的浪費(fèi)和建筑垃圾 的產(chǎn)生，達(dá)到節(jié)能環(huán)保的目的。 因此，住宅全裝修的本質(zhì)，就是用科技密集型的規(guī)?；I(yè)生產(chǎn)取代勞動(dòng)密集型的粗放手工業(yè)生產(chǎn)。 住宅全裝修具有鮮明的產(chǎn)業(yè)化特征，將住宅裝修引向集約化建設(shè)的軌道，是一次質(zhì)的飛躍。 2 住宅全裝修系統(tǒng)及相關(guān)因素 “按照一般系統(tǒng)的定義，多個(gè)矛盾要素的統(tǒng)一就叫系統(tǒng)，這些要素也叫系統(tǒng)成分、成員、元素或子系 統(tǒng)，要對(duì)一個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行分析，必須獲得有關(guān)該系統(tǒng)的四個(gè)

36、方面指示：結(jié)構(gòu)、功能、行為、環(huán)境?！弊≌?裝修涉及設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)、流通、供應(yīng)等諸多領(lǐng)域，這些不同的要素構(gòu)成了住宅全裝修的系統(tǒng)。這些企 業(yè)涉及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、輕工業(yè)、服務(wù)業(yè)等眾多行業(yè)。 圖21全裝修系統(tǒng)示意圖 資料來(lái)源：胡沈鍵住宅裝修產(chǎn)業(yè)化模式研究【D】上海：同濟(jì)大學(xué)博士學(xué)位論文，2003 根據(jù)日本的相關(guān)資料，住宅企業(yè)按照生產(chǎn)產(chǎn)品可以劃分為18類(lèi)：住宅；房地產(chǎn)銷(xiāo)售：建筑承包；住 宅租賃；建材 化學(xué)建材、纖維、有機(jī)合成等等 ；構(gòu)配件；宅地、城市開(kāi)發(fā)；廚房衛(wèi)浴設(shè)備：住宅照明 電器電信設(shè)備；門(mén)窗；管工機(jī)材：玻璃、陶瓷；木材、木制品；景觀園林設(shè)計(jì)：居住環(huán)境設(shè)備與設(shè)施；住 宅用機(jī)械；住宅設(shè)計(jì)

37、；住宅中介服務(wù)。 為了方便區(qū)分，在本文中把它們具體劃分為幾個(gè)部分：住宅投資體系 開(kāi)發(fā)商 、住宅生產(chǎn)體系 設(shè) 計(jì)、施工企業(yè)，住宅部品、部件等制造生產(chǎn)行業(yè) 、住宅流通體系 銷(xiāo)售 、住宅服務(wù)體系 開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、 建筑裝飾施工單位、裝修材料和部品生產(chǎn)廠家 。 表21全裝修住宅系統(tǒng)構(gòu)成 住宅投資開(kāi)發(fā)業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 住宅融資部門(mén) 住宅建設(shè)業(yè) 住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén) 住宅室內(nèi)設(shè)計(jì)部門(mén) 住宅施工建造企業(yè) 住宅裝修施工企業(yè) 住宅設(shè)備與部品制造業(yè) 住宅建材企業(yè) 住宅設(shè)備生產(chǎn)企業(yè) 住宅部品及構(gòu)配件生產(chǎn)企業(yè) 住宅流通業(yè) 住宅評(píng)估機(jī)構(gòu) 住宅中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 住宅服務(wù)業(yè) 住宅物業(yè)管理企業(yè) 住宅室內(nèi)維修企業(yè) 資料來(lái)源：胡沈鍵住宅裝修產(chǎn)業(yè)化模式研究【D】上海：同濟(jì)大學(xué)博士學(xué)位論文，