煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)

1、煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)內(nèi)容提要：本次論文撰寫的前提是在參考大量數(shù)據(jù)資料，以及經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)考察完成的。本著虛心學(xué)習(xí)和嚴(yán)肅治學(xué)的原則，不斷接近學(xué)術(shù)真理，以求獲得最大的論文價(jià)值性。通過(guò)本人的觀察研究發(fā)現(xiàn)，煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，但是發(fā)展?jié)摿薮?。近幾年，整個(gè)煙臺(tái)地區(qū)的房?jī)r(jià)一直處于穩(wěn)步攀升的狀態(tài)。煙臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從三個(gè)方面進(jìn)行融合，首先是各個(gè)區(qū)樓盤的價(jià)格在慢慢接近；其次是樓盤的品質(zhì)越來(lái)越接近，建設(shè)高品質(zhì)樓盤漸漸成為一種共識(shí)；最后是煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域界限在淡化，原來(lái)相對(duì)比較獨(dú)立的各個(gè)區(qū)域，現(xiàn)在正一步步朝著“大煙臺(tái)”的方向邁進(jìn)，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，煙臺(tái)房地產(chǎn)將會(huì)融合成為一個(gè)大的完整的市場(chǎng)。

2、目前煙臺(tái)地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)由高到低依次為：芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)，這也反映出了各區(qū)域所處位置及城市性質(zhì)、空間功能與開(kāi)發(fā)潛力。截至20xx年11月份煙臺(tái)（市區(qū)）的房地產(chǎn)平均價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了5000元/平方米（不包含牟平區(qū)），價(jià)格增長(zhǎng)迅速。從市場(chǎng)的角度考量，并結(jié)合近幾年煙臺(tái)房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)測(cè)煙臺(tái)住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)的均價(jià)20xx年將達(dá)到6000元/平方米左右。另外20xx年住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將開(kāi)始分化，目前眾多項(xiàng)目百花齊放的格局將改變，伴隨12月5日政府金融市場(chǎng)緊縮政策的實(shí)施，一些項(xiàng)目將因?yàn)殇N售速度跟不上而面臨困境。市場(chǎng)去化將遇到難題，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商將領(lǐng)舞煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些小

3、的地產(chǎn)商將面臨被淘汰的初期困境。因此可以肯定，20xx煙臺(tái)地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，市場(chǎng)將持續(xù)看好，但是地產(chǎn)商洗牌在所難免。提綱一、總論二、煙臺(tái)五區(qū)地產(chǎn)基本情況（一）、萊山區(qū)基本情況（二）、福山區(qū)基本情況（三）、芝罘區(qū)基本情況（四）、開(kāi)發(fā)區(qū)基本情況（五）、牟平區(qū)基本情況三、煙臺(tái)地產(chǎn)近幾年價(jià)格市場(chǎng)分析（一）、什么因素推動(dòng)了煙臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格（二）、什么因素支撐了煙臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格1、煙臺(tái)自然狀況2、煙臺(tái)gdp總值山東省第二3、煙臺(tái)的銳意進(jìn)取為煙臺(tái)的房?jī)r(jià)提供了拓展空間4、中高檔項(xiàng)目在市場(chǎng)中孕育產(chǎn)生，價(jià)格提升較快（三）、未來(lái)煙臺(tái)地產(chǎn)發(fā)展走向四、綜述論20xx年煙臺(tái)地產(chǎn)走勢(shì)一、總論煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，但是發(fā)展?jié)摿?/p>

4、巨大。近幾年，整個(gè)煙臺(tái)地區(qū)的房?jī)r(jià)一直處于穩(wěn)步攀升的狀態(tài)。煙臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從三個(gè)方面進(jìn)行融合，首先是各個(gè)區(qū)樓盤的價(jià)格在慢慢接近；其次是樓盤的品質(zhì)越來(lái)越接近，建設(shè)高品質(zhì)樓盤漸漸成為一種共識(shí)；最后是煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域界限在淡化，原來(lái)相對(duì)比較獨(dú)立的各個(gè)區(qū)域，現(xiàn)在正一步步朝著“大煙臺(tái)”的方向邁進(jìn)，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，煙臺(tái)房地產(chǎn)將會(huì)融合成為一個(gè)大的完整的市場(chǎng)。二、煙臺(tái)五區(qū)地產(chǎn)基本情況目前煙臺(tái)地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)由高到低依次為：芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)，這也反映出了各區(qū)域所處位置及城市性質(zhì)、空間功能與開(kāi)發(fā)潛力。具體分析如下：（一）、芝罘區(qū)芝罘區(qū)作為城市中心，是煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)、文化和交通的中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)

5、、交通便利、人口眾多，加之市中心土地越來(lái)越少，所以芝罘區(qū)的平均房?jī)r(jià)目前在市區(qū)中是最高的，均價(jià)已在7000元/平方米左右。但是芝罘區(qū)的高價(jià)房主要集中在中心區(qū)內(nèi)，特別是濱海廣場(chǎng)附近及南大街沿線，已成為高檔公寓和寫字樓的集中區(qū)域，世茂海灣1號(hào)以15000元/平米的價(jià)格推出，更是樹(shù)立了煙臺(tái)頂級(jí)地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)桿。而南部以及幸福一帶，因?yàn)槭艿浇煌ú槐慊蛑苓叚h(huán)境的限制，影響了房子的價(jià)格，所以使得房?jī)r(jià)與市里有著不小的差距。但是隨著交通狀況的不斷改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這一情況正在慢慢得到改變。（二）、萊山區(qū)萊山區(qū)有著得天獨(dú)厚的海景優(yōu)勢(shì)，位于濱海路一線的海景豪宅（如：御園、金海岸花園、東上·海賦、銀河

6、怡海山莊等）價(jià)格昂貴，拉高了萊山區(qū)的整體價(jià)格。其次，煙臺(tái)市政府以及其它一些政府機(jī)構(gòu)的落戶使萊山成為煙臺(tái)新的城市中心，行政、文化、商業(yè)、體育、金融等方面的配套日益健全完善，對(duì)萊山區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大影響，很多人都看好萊山區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，因而選擇在煙臺(tái)未來(lái)的城市中心安家落戶。但目前市府區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目扎堆，且體量巨大，相互產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)壓力，除促使開(kāi)發(fā)商提高項(xiàng)目品質(zhì)，完善營(yíng)銷思路外，對(duì)價(jià)格攀升也產(chǎn)生了一定的抑制作用。（三）、開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)近幾年發(fā)展迅速，集中了煙臺(tái)絕大部分的工廠企業(yè)，轄區(qū)內(nèi)人口眾多，特別是外來(lái)工作人員不斷增加，為開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的發(fā)展?jié)摿唾?gòu)房市場(chǎng)，進(jìn)而吸引眾多的房地產(chǎn)投資商越來(lái)

7、越關(guān)注開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并在此投資。開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)比例是市區(qū)當(dāng)中最大的，均價(jià)現(xiàn)已達(dá)到每平米五千左右，特別是西部近期一系列靠近金沙灘的高品質(zhì)海景住宅投入市場(chǎng)，如維亞灣、天馬相城等，更是激發(fā)了開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)。（四）、福山區(qū)福山區(qū)因?yàn)榕c芝罘區(qū)較遠(yuǎn)，自身大型的商業(yè)圈也沒(méi)有形成，又沒(méi)有開(kāi)發(fā)區(qū)靠海的優(yōu)勢(shì)，因此住宅的價(jià)格相對(duì)較低，所以就成為了許多工薪階層購(gòu)房者和不少在開(kāi)發(fā)區(qū)上班的購(gòu)房者的第一選擇。正是由于沒(méi)有外在的優(yōu)勢(shì)，因此福山區(qū)的樓盤多以低價(jià)格、高品質(zhì)來(lái)贏得消費(fèi)者的青睞。但是隨著整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格上漲，福山的房?jī)r(jià)也隨之快速走高，目前均價(jià)已達(dá)3700元/平米左右。當(dāng)價(jià)格優(yōu)勢(shì)在慢慢減弱，提高住宅品

8、質(zhì)，正成為福山區(qū)樓盤沖出重圍的重要出路。（五）、牟平區(qū)牟平區(qū)作為距離煙臺(tái)市中心最遠(yuǎn)的一個(gè)區(qū)，前幾年在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面一直處于默默無(wú)聞的角色，價(jià)格更是長(zhǎng)期處于低谷。從今年開(kāi)始，牟平地產(chǎn)開(kāi)始發(fā)力，大量地產(chǎn)項(xiàng)目頻繁推出，主要是由于煙臺(tái)主城區(qū)的不斷東拓，萊山城市新中心地位的確立，牟平基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善以及與主城區(qū)不斷高攀的房?jī)r(jià)之間形成的低洼吸引力。目前牟平區(qū)樓盤均價(jià)還沒(méi)有超過(guò)3000元，在煙臺(tái)市區(qū)明顯處于低洼地帶，甚至還不及蓬萊，未來(lái)升值空間可謂巨大。隨著土地放量的加大和新樓盤的加快推出，勢(shì)必快速提升牟平區(qū)樓盤的銷售價(jià)格，預(yù)計(jì)08年均價(jià)突破3000元，應(yīng)是在情理之中。三、煙臺(tái)地產(chǎn)近幾年價(jià)格市場(chǎng)分析作為國(guó)

9、民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，近年來(lái)日益成為和諧社會(huì)中的民生問(wèn)題，為許多人所詬病，也為許多人所追捧。其中，在當(dāng)今社會(huì)里,地產(chǎn)價(jià)格不但關(guān)乎著國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)，更是被全社會(huì)普羅大眾所深切關(guān)注。房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要指標(biāo)，不僅僅在于它的敏感性，更重要的是房?jī)r(jià)也是一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)，是一個(gè)關(guān)系到民生大計(jì)的問(wèn)題。20xx年，煙臺(tái)房的價(jià)是3372元/平方米，可是經(jīng)過(guò)短短的3年，就迅速提升到5000余元/平方米（不包含牟平區(qū)），住宅項(xiàng)目的最高均價(jià)也由20xx年的5600元/平方米提升到現(xiàn)在的15000元/平方米，價(jià)差擴(kuò)大可謂迅如猛虎。從開(kāi)發(fā)周期的角度看，這樣的價(jià)差也形成了目前煙臺(tái)中高端房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成區(qū)

10、間?？疾?0xx年煙臺(tái)高檔住宅的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，我發(fā)現(xiàn)，高檔住宅的主力單價(jià)大都集中在6000-9000元/平方米，這部分物業(yè)是煙臺(tái)高檔住宅的主力軍。（一）、推動(dòng)煙臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格的因素1、首先，市場(chǎng)供需因素。供需狀況，是任何產(chǎn)品價(jià)格的最終決定因素，房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)作為房產(chǎn)、地產(chǎn)的統(tǒng)一體，以前因?yàn)橹袊?guó)土地的價(jià)格長(zhǎng)期處于雙軌制，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還未形成，但是隨著土地供應(yīng)的市場(chǎng)化，地價(jià)適度上揚(yáng)，實(shí)際上是土地價(jià)格的市場(chǎng)復(fù)位。因此，我認(rèn)為，現(xiàn)今煙臺(tái)房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，帶有市場(chǎng)化合理調(diào)配的因素，當(dāng)然在土地的執(zhí)行中還存在諸多問(wèn)題，例如一些開(kāi)發(fā)商屯地現(xiàn)象，以及政府地價(jià)本身過(guò)高，也相當(dāng)程度推動(dòng)了煙臺(tái)地產(chǎn)的價(jià)格。關(guān)于這些問(wèn)題，如果通

11、過(guò)政府的強(qiáng)有力的調(diào)控，相信會(huì)得到良好的解決。2、其次，價(jià)格適度上揚(yáng)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。一方面，作為市場(chǎng)特殊產(chǎn)品，隨著時(shí)間的推移，房屋本身在折舊中不斷貶值，另一方面，土地由于位置的固定性、資源的稀缺性等因素，絕對(duì)供應(yīng)量必然日益稀少，所謂物以稀為貴，土地的稀缺性推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，是完全符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。3、再次，房?jī)r(jià)上升，也有商品房經(jīng)營(yíng)和銷售因素。事實(shí)上，前一段煙臺(tái)市場(chǎng)房地產(chǎn)的價(jià)格上揚(yáng)，主因還是市場(chǎng)大環(huán)境的供需現(xiàn)狀，也有許多小區(qū)整體品質(zhì)的提高的原因，這都給上揚(yáng)的價(jià)格找到一個(gè)有力的支撐點(diǎn)。但是也不排除相當(dāng)一部分的純概念炒作和渾水摸魚(yú)。在地產(chǎn)市場(chǎng)日益火熱的今天，不少房地產(chǎn)商被受利益驅(qū)動(dòng)，在土地價(jià)格不變的

12、情況下，不注重提升項(xiàng)目整體居住品質(zhì)，而是狂炒概念，不遺余力推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。4、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有目共睹，經(jīng)濟(jì)的迅猛增長(zhǎng)同時(shí)，居民收入也大幅提高，從而促使整個(gè)社會(huì)追逐更高的生活居住品質(zhì)，推動(dòng)了住房新需求，房?jī)r(jià)因此隨之上升。5、人民幣的升值，以及外資對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的持續(xù)看好，也或多或少影響到煙臺(tái)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?？傊?，市場(chǎng)的供需狀況是煙臺(tái)近幾年房?jī)r(jià)上漲的主因，煙臺(tái)本身經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展是這價(jià)格上揚(yáng)的有力基礎(chǔ)。當(dāng)然政府的調(diào)控力度以及房地產(chǎn)的行業(yè)規(guī)范也日益關(guān)系到房?jī)r(jià)變動(dòng)的方向。（二）、支撐煙臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格的因素1、煙臺(tái)自然狀況（1）全市土地面積13745.95平方公里，其中市區(qū)面積2643

13、.60平方公里；%26#8226;全市人口647萬(wàn)，市區(qū)人口176萬(wàn)；%26#8226;全市海岸線曲長(zhǎng)702.5公里（也有909公里的統(tǒng)計(jì)，在此不做重點(diǎn)探討）；%26#8226;支柱產(chǎn)業(yè)：機(jī)械、食品加工、電子、黃金、汽車、建材、水果、葡萄酒、水產(chǎn)養(yǎng)殖；%26#8226;20xx年煙臺(tái)榮獲“中國(guó)十佳魅力城市”稱號(hào)；%26#8226;20xx年煙臺(tái)榮獲“長(zhǎng)安杯”全國(guó)社會(huì)治安綜合管理優(yōu)秀城市；%26#8226;20xx年煙臺(tái)榮獲“全國(guó)文明城市”稱號(hào)；%26#8226;20xx年煙臺(tái)榮獲“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”；%26#8226;20xx年煙臺(tái)榮獲“中國(guó)投資金牌城市獎(jiǎng)”。2、煙臺(tái)gdp總值山東省第二（1）經(jīng)濟(jì)

14、的發(fā)展是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的主要力量。%26#8226;20xx年煙臺(tái)以17.6%的高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，超越青島的16.9%位居山東省第一。%26#8226;20xx年全市生產(chǎn)總值完成2402億元，煙臺(tái)以17%的高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率再次超越濟(jì)南和青島的15.7%。%26#8226;20xx年煙臺(tái)市地方財(cái)政收入完成112.4億元，增長(zhǎng)29.2%。城市居民人均可支配收入14374元，農(nóng)民人均純收入6072元，分別增長(zhǎng)15.4%和13.6%。（2）良好的氣候和宜居的環(huán)境使煙臺(tái)成為“魅力城市”，塑造了煙臺(tái)金色名片，吸引了外埠投資，各方合力為煙臺(tái)的房?jī)r(jià)提升創(chuàng)造了堅(jiān)實(shí)的落腳點(diǎn)。%26#8226;20xx年煙臺(tái)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投

15、資增長(zhǎng)較快，全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資143.64億元，增長(zhǎng)30.7%，其中住宅投資104.78億元，增長(zhǎng)30.8%，占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的72.9%。%26#8226;20xx年全市房屋銷售價(jià)格上漲5.5%，其中住宅商品房銷售價(jià)格上漲6.5%。城市居民人均現(xiàn)住房總建筑面積達(dá)到25.63平方米。3、煙臺(tái)的住房剛性需求為房?jī)r(jià)提供了拓展空間%26#8226;煙臺(tái)規(guī)劃20xx年總?cè)丝?30萬(wàn)，城市化水平63%，2020年總?cè)丝?20萬(wàn)，城市化水平76%；%26#8226;截至20xx年11月，煙臺(tái)目前市內(nèi)市區(qū)房地產(chǎn)平均價(jià)格約為5000元/平方米(不包含牟平區(qū))；%26#8226;價(jià)格提升尺度:20xx-

16、20xx年-500元/平方米.年20xx-20xx年-800元/平方米.年。4、中高檔項(xiàng)目在市場(chǎng)中孕育產(chǎn)生，價(jià)格提升較快如：南山世紀(jì)城，5300元/平方米天馬相城，5600元/平方米廣源天際，5700元/平方米西海岸，6000元/平方米紫郡城，7000元/平方米維亞灣，8200元/平方米陽(yáng)光100，8800元/平方米東上海賦，120xx元/平方米天鴻凱旋城，13000元/平方米世茂海灣1號(hào)，15000元/平方米項(xiàng)目所處地段、景觀及項(xiàng)目品質(zhì)是決定上述住宅20xx年能否成為市場(chǎng)主流的核心因素。%26#8226;居住投資傾向：到煙臺(tái)投資的富有階層中，75%的人們傾向于到居住在海邊。%26#8226;

17、中高檔房銷售率：83（以取得銷售手續(xù)，一年期為基準(zhǔn)），銷售中人為的銷控因素較多。%26#8226;房型特點(diǎn)：主要以三室二廳為主，提倡主臥室和衛(wèi)生間的寬敞舒適以及房間功能性的滿足，講究舒適和景觀效果，新材料、新型設(shè)備開(kāi)始在建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)用。上述項(xiàng)目是目前市場(chǎng)中的熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)樓盤，是市場(chǎng)中絕對(duì)的焦點(diǎn)。另外煙臺(tái)市中心的土地稀缺使中心區(qū)域價(jià)格過(guò)高，這將壓迫部分需求轉(zhuǎn)向周邊區(qū)域，未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)的海邊和萊山區(qū)的市政府商圈，以及黃務(wù)周邊市場(chǎng)將是未來(lái)居住房產(chǎn)的發(fā)展重點(diǎn)，而福山區(qū)的住宅價(jià)格經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的醞釀也將有一個(gè)突破過(guò)程。而未來(lái)上述區(qū)域的項(xiàng)目如“維亞灣”、“南山世紀(jì)城”等依舊是20xx年關(guān)注的重點(diǎn)。（三）、未來(lái)煙

18、臺(tái)地產(chǎn)發(fā)展走向“東擴(kuò)”：過(guò)去煙臺(tái)人眼中的“東郊”，顯然已不是一般意義的郊區(qū)了，正好相反，憑借優(yōu)越的自然環(huán)境和政策支持，這個(gè)以前的“東郊”已普遍成為人人羨慕的豪宅“大本營(yíng)”。依然火熱的東部地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)幾年的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，該區(qū)域已經(jīng)沒(méi)有大規(guī)模的土地供應(yīng)。稀缺的海岸線、市政府的東遷、產(chǎn)業(yè)的升級(jí)以及區(qū)域板塊的崛起，都在為煙臺(tái)“東擴(kuò)”吹足了陣勢(shì)。而整個(gè)東部的地產(chǎn)發(fā)展，都在圍繞市政府及迎春大街?jǐn)U散開(kāi)來(lái)，這是東部的重中之重，云集了東部近幾年大多數(shù)的地產(chǎn)項(xiàng)目?！拔髡埂保簢?guó)民經(jīng)濟(jì)是支撐開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的主要因素。作為全國(guó)最具活力開(kāi)發(fā)區(qū)之一的煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)，在各級(jí)政府大力扶持下，國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)紛紛進(jìn)駐，與此同時(shí)，帶給西部的不僅僅是高而優(yōu)的經(jīng)濟(jì)增速，也帶來(lái)了日益龐大的居住人口，人口的聚集，產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代，西部的地產(chǎn)春天才有因此如此長(zhǎng)