DTZ-XXXX年第一季度北京房地產(chǎn)市場分析報告

1、2011年第一季度北京房地產(chǎn)市場分析報告近日，DTZ戴德梁行發(fā)布2011年第一季度北京房地產(chǎn)研究報告數(shù)據(jù)顯示，本季度北京市寫字樓市場租賃成交繼續(xù)增加，凈增租賃面積超過30萬平方米，全市空置率為9.17%，環(huán)比下降4.3個百分點，空置率低位運行。租金較上季度有明顯上升，甲級寫字樓的平均租金環(huán)比上升9.46%，至每月每平方米187.85元(US$28.55)；未來北京甲級寫字樓市場前景看好，租金繼續(xù)上揚(圖一)。DTZ寫字樓價格指數(shù) (2005年至2015年預(yù)測) 北京消費品市場繼續(xù)增長，購買力強勁，租金和空置率基本穩(wěn)定。凱德商用整體購入位于朝陽區(qū)的冠城大廈裙樓底商，用于打造商業(yè)體量近9萬平方米的

2、太陽宮嘉茂購物中心。高端住宅銷售市場出現(xiàn)拐點，平均售價環(huán)比下跌6.6%，至每平方米42,915元(US$6,522.0)。租賃市場保持租金上揚趨勢，租金達到每月每平方米154.5元(US$23.5)，環(huán)比上漲了5.5%。第1季度投資市場方面，成交宗數(shù)和成交金額連續(xù)兩個季度大幅反彈，住宅用地成交持續(xù)倍增，城市綜合體項目投資繼續(xù)增長。截止至2010年末，北京經(jīng)濟繼續(xù)增長，但增長幅度回落，處于適度增長區(qū)間。全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值13,777.9億元(US$2,093.9億)，同比增長10.2%(表一)。經(jīng)濟指標2010年全年，全社會固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持增長，共完成投資5,493.5億元(US$834.

3、9億)，同比增長13.1%，全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)回升走勢。累計至2010年12月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為2,901.1億元(US$440.9億)，同比增長了24.1%(表一)，全年完成政策性住房投資412.7億元。年末政策性住房施工面積4023.4萬平方米；其中全年新開工面積為1958.5萬平方米。2010年，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為29,073元(US$ 4,418.4)，同比增長8.7%(表一)。全年實際利用外資63.6億美元，比上年增長4%，增幅高于上年3.4個百分點。寫字樓市場：1季度新增供應(yīng)5萬多平米2011 年第1 季度，嘉銘中心投放市場，新增寫字樓供應(yīng)52,794 平方米

4、。原寫字樓存量中的居然大廈、首都時代廣場兩宗物業(yè)因由業(yè)主留作自用，故寫字樓存量因此而相應(yīng)減少16,187 平方米。全市甲級寫字樓的總存量下降至6,561,271 平方米(表二)。甲級寫字樓市場數(shù)據(jù)本季度，北京甲級寫字樓呈現(xiàn)強勁增長態(tài)勢。隨著全球經(jīng)濟走出衰退，國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)穩(wěn)步快速增長，國內(nèi)外企業(yè)對寫字樓的需求表現(xiàn)得更為明顯，成交量持續(xù)放大。核心商圈內(nèi)的大部分物業(yè)項目出現(xiàn)滿租情況，這也是促使本季度甲級寫字樓空臵率大幅下降的原因。2011 年第1 季度，北京甲級寫字樓的平均租金水平達每月每平方米187.35 元(US$28.5)，環(huán)比增長9.46%。空置率水平持續(xù)走低，降至9.17%，環(huán)比下降4.3

5、 個百分點。DTZ 寫字樓價格指數(shù) (2005 年至2015 年預(yù)測)就租金而言，燕莎區(qū)域租金因過去幾個季度一直在相對較低價位運行，本季度該區(qū)域需求的增長導(dǎo)致租金漲幅位居榜首，環(huán)比增長13.55%，金融街和CBD 區(qū)域的租金分別環(huán)比上漲了6.45%和11.30%。金融街地區(qū)的平均租金繼續(xù)領(lǐng)先全市核心商圈，至每月每平方米225.81 元(US$34.3) ，再創(chuàng)歷史新高。甲級寫字樓供需及空置率走勢 (2005 年至2012 年預(yù)測) 本季度甲級寫字樓市場吸納量超過30 萬平方米。重點吸納區(qū)域仍然集中在CBD 商圈，該區(qū)域吸納量接近20 萬平方米，且成交多為較大面積租賃。東二環(huán)地區(qū)由于居然大廈整棟

6、作為自用物業(yè)，所以空置率出現(xiàn)了明顯下降。由于受政策調(diào)控影響小，本季度，全市甲級寫字樓銷售價格環(huán)比增長10.75%，達每平方米40,876 元(US$6,212)。鑒于目前寫字樓需求仍然持續(xù)增長，而供應(yīng)放緩，空置率將長期在低位運行，預(yù)計2011 年第2 季度甲級寫字樓的租金仍將會上漲，空臵率會繼續(xù)下降，寫字樓市場正在向賣方市場轉(zhuǎn)變 。市場活動華夏銀行租賃環(huán)球金融中心13,500 平方米。豐田中國租賃中海廣場11,000 平方米。興業(yè)銀行租賃民生金融中心8,000 平方米。海航人壽租賃雙子座大廈4,000 平方米。購物中心或為未來商業(yè)發(fā)展的主流2010年，北京消費品市場繼續(xù)增長。全年實現(xiàn)社會消費品

7、零售額6,229.3億元(US$946.7億)，比上年增長17.3%，增幅比上年提高1.6個百分點。社會消費品零售總額 (2004年至2010年) 本季度，臨近首都國際機場T3航站樓，營業(yè)面積為3.5萬平方米的斯普瑞斯奧特萊斯一期試營業(yè)。二、三期將在年底啟動，預(yù)計2012年開幕，屆時整個奧萊面積將達到10萬平方米。斯普瑞斯奧特萊斯以錯位經(jīng)營，品牌年輕化、定位家庭化為最大特色，滿足全家購物需求，目前其中已經(jīng)包括有Dolce&Gabbana、Gianfranco Ferre、Cerruti 1881、Kent&Curwen、Gieves&Hawkes等頗受成功人士追捧的時尚

8、奢侈品牌， IT、AT、BCBG、Partrizia PePe、Juicy Couture、Y-3、Bauhaus、Quiksilver等符合年輕人張揚個性的潮流品牌，及ARMANI KIDS、 D&G KIDS等兒童品牌。本季度，國貿(mào)三期商業(yè)部分開業(yè)，帶來共計63,000平方米的新增供應(yīng)，截止到本季度，北京市購物中心整體存量達到5,258,400平方米。購物商場市場數(shù)據(jù)2011年第一季主要商業(yè)項目租金 凱德商用整體購入位于朝陽區(qū)的冠城大廈裙樓地上五層地下兩層商業(yè)面積，用于打造商業(yè)體量近9萬平方米的太陽宮嘉茂購物中心。項目預(yù)計2011年6月竣工，商家8月開始入駐。購物中心已經(jīng)成為未來商

9、業(yè)發(fā)展的主流。北京市除原有核心商圈繼續(xù)保持生機活力外，以社區(qū)居民的為服務(wù)對象的社區(qū)型購物中心也將蓬勃發(fā)展。預(yù)計2011年購物中心的供應(yīng)中，80%以上的面積將出現(xiàn)在核心商業(yè)圈以外的區(qū)域。市場活動悅海堂(餐飲)在盈科中心開業(yè)，面積為4,000平方米。Maison Mode Men 在斯普瑞斯奧特萊斯開業(yè)，面積為255.94平方米。RDK在斯普瑞斯奧特萊斯開業(yè)，面積為232.50平方米。Fairton Outlets在斯普瑞斯奧特萊斯開業(yè)，面積為170.35平方米。Juicy Couture在東方廣場開業(yè)，面積為100平方米。投資市場：1季度投資市場成交69宗2011年第1季度，北京投資市場(成交金額大于1千萬美元)共成交69宗交易(其中4宗為整棟物業(yè)交易)，成交數(shù)量較上一季度增長76.9%(表八)。房價調(diào)控迫在眉睫，增加住宅用途的土地供應(yīng)是緩解供需矛盾的基本辦法，在這一季度，北京市政府繼續(xù)加大土地供應(yīng)量。綜合類的土地成交明顯增加，占成交總數(shù)的44%。2011年第1季度，大宗投資市場實際成交金額為755.98