深圳某廣場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

1、深圳蛇口春天廣場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告南山商業(yè)圈： 蛇口半島東北部，深南大道以南。隨著深圳城市中心西移，濱海大道通車、西部房地產(chǎn)尤其是后海片區(qū)住宅的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，南山商圈已初見(jiàn)稚形，女人世界、西部電子等商家的進(jìn)駐及南山商業(yè)文化中心的規(guī)劃，使得南山商圈無(wú)可置辯地成為深圳西部的商業(yè)中心。 近年商業(yè)物業(yè)升溫最明顯的地區(qū)就是南山區(qū)，特別是后海片區(qū)今年溫度上升更是迅猛。隨之而形成的一個(gè)強(qiáng)大的商業(yè)圈也正步入成熟，這無(wú)疑打破了深圳長(zhǎng)期以來(lái)的東邊旺西邊冷的不平衡的商圈結(jié)構(gòu)。南山商業(yè)文化中心：是地處深圳灣后海灣畔、正在大規(guī)模規(guī)劃興建之中，全面竣工還有待時(shí)日。具體地域?yàn)楹蠛４笮透呱凶≌瑓^(qū)與深大、濱海大道相結(jié)合的區(qū)域

2、，是深圳西部重要的商業(yè)文化集散地、策源地，集休閑、購(gòu)物、旅游、觀光、商務(wù)、辦公于一體。由于新建，所以規(guī)劃超前、結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、功能完善齊備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術(shù)蘊(yùn)含其中，科技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。 在這三個(gè)大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個(gè)次中心熱點(diǎn)商圈也會(huì)齊頭并進(jìn)、共同繁榮經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)市場(chǎng)向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。它們是新中心區(qū)城市購(gòu)物公園商圈、市府對(duì)面城市廣場(chǎng)商圈、八卦嶺筍崗片區(qū)大型物流商圈、南山的南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈（在南山商業(yè)文化中心沒(méi)有正式啟用之前它們?nèi)詫⑹悄仙街匾?、不可?dòng)搖的商圈）、以及東部的沙頭角商圈等。 南山商業(yè)文化中心：是地處深圳灣后海灣畔、正

3、在大規(guī)模規(guī)劃興建之中，全面竣工還有待時(shí)日。具體地域?yàn)楹蠛４笮透呱凶≌瑓^(qū)與深大、濱海大道相結(jié)合的區(qū)域，是深圳西部重要的商業(yè)文化集散地、策源地，集休閑、購(gòu)物、旅游、觀光、商務(wù)、辦公于一體。由于新建，所以規(guī)劃超前、結(jié)構(gòu)科學(xué)合理、功能完善齊備、規(guī)格較高，不少前沿尖端技術(shù)蘊(yùn)含其中，科技含量較高，投資金額僅次于福田中心區(qū)。 在這三個(gè)大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個(gè)次中心熱點(diǎn)商圈也會(huì)齊頭并進(jìn)、共同繁榮經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)市場(chǎng)向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。它們是新中心區(qū)城市購(gòu)物公園商圈、市府對(duì)面城市廣場(chǎng)商圈、八卦嶺筍崗片區(qū)大型物流商圈、南山的南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈（在南山商業(yè)文化中心沒(méi)有正式啟用之前它們?nèi)詫?/p>

4、是南山重要的、不可動(dòng)搖的商圈）、以及東部的沙頭角商圈等。C：南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。南新路商業(yè)老街曾被譽(yù)為南山“東門”，在商業(yè)演變的進(jìn)程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場(chǎng)定位不明細(xì)等原因，現(xiàn)今已日漸沒(méi)落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢(shì)。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動(dòng)脈南油大道，承上啟下、輻射整個(gè)南山半島，周邊聚集了一大批知名商場(chǎng)、商城，如以人人樂(lè)為基礎(chǔ)的日常消費(fèi)品市場(chǎng)，以順電家居廣場(chǎng)、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)等為主的專業(yè)市場(chǎng)，以金暉大廈裙樓為主的金融證券

5、市場(chǎng)等，業(yè)態(tài)互補(bǔ)多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個(gè)南山區(qū)。但對(duì)于整個(gè)南山區(qū)來(lái)說(shuō)，上規(guī)模、上檔次的商場(chǎng)不多，行業(yè)不全，與消費(fèi)需求即供需嚴(yán)重失衡，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而且商品的檔次、服務(wù)的水準(zhǔn)遠(yuǎn)不能滿足中上層消費(fèi)者，目前起碼有25%的南山人到華強(qiáng)北和東門購(gòu)物。南山區(qū)作為19962010年深圳總體規(guī)劃可開(kāi)發(fā)土地是最多的一個(gè)區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來(lái)居住人口將會(huì)大大增加，可見(jiàn)消費(fèi)潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。 許多業(yè)內(nèi)人士都持這樣一種觀點(diǎn)：南山商圈的形成是得益于濱海大道的通車。南山區(qū)早1999年濱海大道通車前就已經(jīng)形成了以南頭南貿(mào)市場(chǎng)、家樂(lè)福商場(chǎng)、愉康商場(chǎng)等組成的南頭商圈，還有以人人樂(lè)商場(chǎng)

6、和南油影劇院組成的后海商圈，因南山商圈由于交通不便和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的滯后呈現(xiàn)出較分散的這種結(jié)構(gòu)和布局，規(guī)模也是一直難以做大，濱海大道的通車給南山的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了強(qiáng)大的生機(jī)。許多商家紛紛搶先入駐，沃爾瑪、金暉家居電器廣場(chǎng)、海雅百貨、集美堂家居廣場(chǎng)，特別是一些主題商城的商家，把在華強(qiáng)北取得的一些較成功的模式直接搬到了南山，女人世界、西部電子、女兒國(guó)、姐妹城、順電家居廣場(chǎng)等，不久友誼城百貨也將入駐后海片區(qū)，至今南山已經(jīng)基本形成了以家樂(lè)福、愉康、女兒國(guó)為龍頭的南頭老商圈；以人人樂(lè)和沃爾瑪?shù)葹辇堫^的后海新商圈?？梢哉f(shuō)，濱海大道的通車使南山商圈的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，漸成規(guī)模效應(yīng)，并且使得整體商圈的重心向后海片區(qū)傾

7、斜。 南山商圈的整體框架可以說(shuō)已經(jīng)形成，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然進(jìn)駐的商場(chǎng)很多，但南山商圈仍然處散亂的局面之中。 綜述：可見(jiàn)，今天的深圳商圈出現(xiàn)了新的競(jìng)爭(zhēng)格局。商鋪物業(yè)升溫很快，商鋪之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，各片區(qū)的各類大型主題商場(chǎng)競(jìng)相出籠，給傳統(tǒng)的以東門和國(guó)貿(mào)片區(qū)為中心的商圈帶來(lái)沖擊，特別是中心區(qū)的西移已成定勢(shì)，華強(qiáng)北商業(yè)圈的迅速崛起和南山商業(yè)圈的逐步成型，使深圳商圈正醞釀著一種重新刷牌的新格局。 三、深圳市商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要業(yè)態(tài)模式及特征分析（一）經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、歸納，我們大致總結(jié)出深圳商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要業(yè)態(tài)模式，分析如下：1、主題商場(chǎng) 主題商場(chǎng)即商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)性地突出某一方面（而不是籠統(tǒng)的大而全、無(wú)所不包

8、的形式）的主題，圍繞這一核心主題廣泛作相關(guān)的文章，從產(chǎn)品的搭配組合、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式等都講求一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，市場(chǎng)對(duì)象基本為某一部分特定人群，如華強(qiáng)北的女人世界、男人世界、女兒國(guó)等。 以女人世界為例，我們看看它們的經(jīng)營(yíng)模式。女人世界除了經(jīng)營(yíng)女性服裝、衣帽、化妝品、皮具、裝飾品、工藝品及日用品等以外，還經(jīng)營(yíng)與之相關(guān)的、女性喜愛(ài)的插花、健身、舞蹈、美容培訓(xùn)、畫藝、裁剪等等大凡與女性有關(guān)的項(xiàng)目?，F(xiàn)代都市白領(lǐng)職業(yè)女性走此一遭，一般都能找到一系列所需產(chǎn)品、都能把心中所想物件采購(gòu)齊全。此商場(chǎng)風(fēng)格獨(dú)特，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理（不統(tǒng)一收銀）、統(tǒng)一對(duì)外宣傳、已區(qū)隔成塊，對(duì)外只租不售，租金較高，每15平米幾千到一萬(wàn)不等，

9、管理費(fèi)200元/月，水電另計(jì)，業(yè)主自負(fù)盈虧。由于所處地段較好，前期措施得力，經(jīng)營(yíng)管理有方，整體現(xiàn)狀較好。 當(dāng)然，不同的主題商場(chǎng)各自經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)也各不相同，如女兒國(guó)是以全部對(duì)外零租，各自收銀、各自為政，顯得有些零亂。2、專業(yè)商場(chǎng) 專營(yíng)商場(chǎng)即專營(yíng)某一大類別的特定商品，產(chǎn)品屬性明確、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、規(guī)格齊全、花色品種較多，幾包羅特定大類別內(nèi)的絕大部分商品，在進(jìn)貨渠道、細(xì)化服務(wù)、規(guī)模、數(shù)量與質(zhì)量方面有不可替代的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，消費(fèi)對(duì)象不拘，為幾乎所有有消費(fèi)需求、消費(fèi)能力的消費(fèi)群體，如華強(qiáng)北的順電家居廣場(chǎng)、一致藥店、紫荊城、香江/海馬家居廣場(chǎng)等。 以順電家居廣場(chǎng)為例說(shuō)明情況。順電家居廣場(chǎng)其經(jīng)營(yíng)商品就兩大類：家用電器和家

10、居家俬，但幾乎包羅所有的家用電器與家俬、家居系列，能較專業(yè)地提供相關(guān)系列配套服務(wù)，更能提供一條龍服務(wù)（如設(shè)計(jì)、安裝、保養(yǎng)、維修）。商場(chǎng)主體部分自營(yíng)為主，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一收費(fèi)，部分樓層、區(qū)域也對(duì)外招租設(shè)攤位（如專業(yè)廚具廠家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金+管理費(fèi)的形式出現(xiàn)，自負(fù)盈虧，但大部分商品是屬聯(lián)營(yíng)代銷。而紫荊城則是兩種方式都有，即統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀、只從中抽成和統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收銀（但月結(jié)時(shí)全額歸還），只收租金和管理費(fèi)兩種方式。前者捆綁在一起，而后者是自負(fù)盈虧的。3、百貨商場(chǎng) 百貨商場(chǎng)即相對(duì)傳統(tǒng)意義上的大型百貨類商場(chǎng)，提供專柜和時(shí)尚百貨服務(wù)，商品花色種類多、規(guī)格門類全、場(chǎng)地面積較大

11、、包容性較強(qiáng)，如天虹、茂業(yè)、歲寶等。自我投資、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，也對(duì)外招租設(shè)攤位，但不收取租金，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一收費(fèi)，從營(yíng)業(yè)額中抽取提成而不收別的任何費(fèi)用，形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、捆綁銷售的互動(dòng)局面。而實(shí)際上，近年來(lái)隨著各種大型超市和各種倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店的興起，百貨商場(chǎng)也在對(duì)傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)進(jìn)行揚(yáng)棄，把一些沒(méi)有優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)成本高昂的商品逐漸撤出商場(chǎng)（如大型家俬），進(jìn)而體現(xiàn)出百貨超市化的演變特性。4、品牌商場(chǎng) 品牌商場(chǎng)是指專營(yíng)某些特色商品的一些名店，品牌知名度較高，消費(fèi)認(rèn)知度較強(qiáng)，有較高檔次與品位，甚至在商品上貼上自己的專屬商標(biāo)，也可能對(duì)某一品牌商品實(shí)施區(qū)域總代理，有某些方面的優(yōu)勢(shì)，如羅湖的友誼商場(chǎng)、免稅商場(chǎng)，以自營(yíng)為主，

12、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，幾乎不對(duì)外招租，常進(jìn)駐大型知名商城。5、連鎖式超市 不同于常規(guī)意義上的便民超市、自選商場(chǎng)、連鎖店，占地面積和經(jīng)營(yíng)規(guī)模都較大，以經(jīng)營(yíng)食品（包括鮮活食品）為主、雜貨和家居為輔，企業(yè)資金實(shí)力雄厚、品牌知名度較高、實(shí)力較強(qiáng)，其的所經(jīng)營(yíng)商品種類豐富，有規(guī)模擴(kuò)張的實(shí)力和愿望，商品價(jià)格大多較為實(shí)惠。由于商場(chǎng)知名度高，一般商品進(jìn)入門檻也較高。 連鎖經(jīng)營(yíng)的超市是指超市以一定的形式組織成一個(gè)聯(lián)合體，在整體規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工，并在分工基礎(chǔ)同實(shí)施集中化管理，使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化，以獲取規(guī)模效益。其以統(tǒng)一進(jìn)貨渠道、統(tǒng)一貨物配送、統(tǒng)一品牌經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一營(yíng)銷策略、統(tǒng)一零售價(jià)格的形式出現(xiàn)，大多以便民服務(wù)、

13、物美價(jià)廉為主要特征，主要經(jīng)營(yíng)與百姓日常生活消費(fèi)息息相關(guān)的生活用品，店面遍布城市各大社區(qū)，如百佳、新一佳、萬(wàn)佳超市、華潤(rùn)萬(wàn)方超市、民潤(rùn)超市。它們一般不存在招商一說(shuō)，反而常常是被一些知名商城引入進(jìn)駐的對(duì)象，其經(jīng)營(yíng)中同商品廠家合作方式靈活多樣。 連銷經(jīng)營(yíng)包括三種形式：直營(yíng)連銷、特許經(jīng)營(yíng)（或叫加盟連鎖）、自由連鎖。有實(shí)力的可對(duì)外受權(quán)進(jìn)行特許加盟經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一形象與經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，在別處成立分店而擴(kuò)大自身規(guī)模，擴(kuò)大自身影響。更多如一致、民潤(rùn)等屬自營(yíng)連鎖，而如愛(ài)家則有對(duì)外授權(quán)特許加盟經(jīng)營(yíng)的行為。 而象家樂(lè)福、沃爾瑪、日本八百伴（現(xiàn)雖沒(méi)落，但當(dāng)初卻是許多消費(fèi)者競(jìng)相去往之地，也是國(guó)內(nèi)許多知名商場(chǎng)頂禮模拜的學(xué)習(xí)楷模，如亞

14、細(xì)亞）、吉之島等，則屬大型綜合超市，比超級(jí)市場(chǎng)規(guī)模更大、資金實(shí)力更強(qiáng)，品牌知名度更高，其綜合超級(jí)市場(chǎng)和百貨店的特色，走平價(jià)路線，以較大的貨物吞吐量獲取較低商品成本，同時(shí)又與超級(jí)市場(chǎng)和百貨店展開(kāi)最為正面的競(jìng)爭(zhēng)。而山姆會(huì)員店在理論歸屬上叫作倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店，顧名思義，以店倉(cāng)合一以降低經(jīng)營(yíng)成本的形式出現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容50%70%為食品，30%50%為非食品，包括家電、服裝、鞋帽、文具等，亦是走量貶平價(jià)的道路，在實(shí)際生活中，和大型綜合超市形似神同，區(qū)別不是很大。 對(duì)深圳商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)模式的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大凡經(jīng)營(yíng)狀況良好的商場(chǎng)，不管其是何種業(yè)態(tài)、何種經(jīng)營(yíng)方式，至少有幾點(diǎn)是可值借鑒的：如其對(duì)自身品牌形象的宣

15、傳推廣和包裝維護(hù)、對(duì)其目標(biāo)消費(fèi)客體的精確定位、對(duì)商場(chǎng)自身營(yíng)運(yùn)的透徹把握，以及廠商之間既得利益與利益分配格局矛盾對(duì)立和諧統(tǒng)一中的共生雙贏等 在這三個(gè)大型商業(yè)中心區(qū)域之外，還有幾個(gè)次中心熱點(diǎn)商圈也會(huì)齊頭并進(jìn)、共同繁榮經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)市場(chǎng)向前發(fā)展，合力把深圳商業(yè)推向新的高度。它們是新中心區(qū)城市購(gòu)物公園商圈、市府對(duì)面城市廣場(chǎng)商圈、八卦嶺筍崗片區(qū)大型物流商圈、南山的南新路商業(yè)老街及沃爾瑪商圈（在南山商業(yè)文化中心沒(méi)有正式啟用之前它們?nèi)詫⑹悄仙街匾?、不可?dòng)搖的商圈）、以及東部的沙頭角商圈等。C：南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。南新路商業(yè)老街曾被譽(yù)為南山“東門”，在商業(yè)演變的進(jìn)

16、程中，由于業(yè)態(tài)混亂、規(guī)劃滯后、管理落伍、市場(chǎng)定位不明細(xì)等原因，現(xiàn)今已日漸沒(méi)落，大有被沃爾瑪商圈取替之勢(shì)。而沃爾瑪商圈是以其為中心，地處南油和蛇口兩大社區(qū)的交匯處，前臨南山大動(dòng)脈南油大道，承上啟下、輻射整個(gè)南山半島，周邊聚集了一大批知名商場(chǎng)、商城，如以人人樂(lè)為基礎(chǔ)的日常消費(fèi)品市場(chǎng)，以順電家居廣場(chǎng)、金暉主題商城、佳騰電器城等特色主題商城，以集美堂家居新生活廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)等為主的專業(yè)市場(chǎng)，以金暉大廈裙樓為主的金融證券市場(chǎng)等，業(yè)態(tài)互補(bǔ)多元化商業(yè)格局已現(xiàn)雛形，其輻射著整個(gè)南山區(qū)。但對(duì)于整個(gè)南山區(qū)來(lái)說(shuō)，上規(guī)模、上檔次的商場(chǎng)不多，行業(yè)不全，與消費(fèi)需求即供需嚴(yán)重失衡，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而且商品的檔次

17、、服務(wù)的水準(zhǔn)遠(yuǎn)不能滿足中上層消費(fèi)者，目前起碼有25%的南山人到華強(qiáng)北和東門購(gòu)物。南山區(qū)作為19962010年深圳總體規(guī)劃可開(kāi)發(fā)土地是最多的一個(gè)區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來(lái)居住人口將會(huì)大大增加，可見(jiàn)消費(fèi)潛力和商業(yè)需求巨大，前景不可估量。五、深圳商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況及結(jié)論一、深圳商業(yè)，在競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰 （一）深圳的商業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈表現(xiàn)之一 深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，積壓過(guò)多，而其中商業(yè)部分則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)最大、利潤(rùn)最多的項(xiàng)目?，F(xiàn)時(shí)，純商業(yè)項(xiàng)目、商住兩用，特別是后者已在深圳遍地開(kāi)花，一時(shí)間，商場(chǎng)、商鋪相互沖擊，“馬路商業(yè)”首屈一指，只要是臨街、臨道的物業(yè)開(kāi)發(fā)，首幾層都是商鋪，這已成

18、了開(kāi)發(fā)思路的主題，因此形成了“小商鋪，集散經(jīng)營(yíng)”的模式。 但是經(jīng)得起市場(chǎng)考驗(yàn)的不是開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，而是如何經(jīng)營(yíng)的概念和模式。一大批商鋪的紛紛崛起，制造了一串串的問(wèn)題思考。 發(fā)展商出路何在？面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，大家冷靜下來(lái)，走“統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)”的路。但“統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)”并不是每家房地產(chǎn)都能做到，因?yàn)榘l(fā)展商的專長(zhǎng)是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而對(duì)于如何商業(yè)經(jīng)營(yíng)，還得有兄弟商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的加盟，但這一點(diǎn)就很難，因?yàn)檫@些經(jīng)營(yíng)單位考慮的因素太多，怎么辦？ 發(fā)展商的開(kāi)發(fā)是不會(huì)停止的，競(jìng)爭(zhēng)的壓力只有加大，當(dāng)大家在壓力大的同時(shí)，又看到了市場(chǎng)的一個(gè)閃光點(diǎn)，那就是走“專業(yè)的配套市場(chǎng)”之路，同行不怕競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)則有市場(chǎng)，因而各種專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)

19、呼啦而起。 這就是目前的商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn) 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈表現(xiàn)之二 在各種商業(yè)發(fā)展較快的區(qū)域，商業(yè)的功能改造加大，如華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)，一些舊的工業(yè)廠房為了迎接商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，紛紛下海，如“銅鑼灣”等購(gòu)物廣場(chǎng)就是一個(gè)例子，這樣本來(lái)就占據(jù)商機(jī)的區(qū)域概念，把投資、經(jīng)營(yíng)者的目光匯集到了一起，為其他區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了諸多的難題。 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈表現(xiàn)之三 商業(yè)經(jīng)營(yíng)的切入點(diǎn)難找，各種發(fā)展商都期望商業(yè)能給其帶來(lái)無(wú)窮的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，堅(jiān)信“人氣望，則財(cái)氣旺”的老規(guī)矩，對(duì)于商住項(xiàng)目，都是先推住宅，而后推商業(yè)，這樣整個(gè)市場(chǎng)集中消化的物業(yè)在短時(shí)期內(nèi)加大。 歸根到底深圳商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)就在這幾點(diǎn)上，同時(shí)也可以看到這樣競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的大批商業(yè)物業(yè)

20、的積累積壓，在未來(lái)的市場(chǎng)中仍將持續(xù)?。ǘ┟鎸?duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)局面，追求最大的商業(yè)利潤(rùn)關(guān)鍵在于如何經(jīng)營(yíng) 市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)大，但發(fā)展商的商業(yè)終究要推上市場(chǎng)，為了吸引客戶，紛紛推出各種優(yōu)惠政策，甚至有的發(fā)展商通過(guò)“低首期，高按揭”的思路吸引發(fā)展商，如一個(gè)50萬(wàn)元的鋪位，如果正常交易的話，客戶首期需支付20萬(wàn)，另30萬(wàn)按揭，但發(fā)展商把起價(jià)如果提到50萬(wàn)的話，客戶只需支付首期8萬(wàn)，另外42萬(wàn)按揭。當(dāng)然許多發(fā)展商利用這些策略取得了很好的客戶渠道，如果客戶投資經(jīng)營(yíng)商鋪的目的是為不通過(guò)以后商業(yè)的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得利益，如果發(fā)展商不能提前營(yíng)造一個(gè)良好營(yíng)銷環(huán)境，商業(yè)項(xiàng)目在以后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程將不會(huì)樂(lè)觀。 這樣，客戶如果認(rèn)為這里不適合

21、他們的經(jīng)營(yíng)，他們寧愿舍棄前期很少的投資而不再繼續(xù)按揭，也就是停止資金投入，這種后果是發(fā)展商要承擔(dān)巨大的回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。 所以我們認(rèn)為，目前的商業(yè)運(yùn)作所追求利潤(rùn)的關(guān)鍵是發(fā)展商能否為客戶提供和保障一條科學(xué)的經(jīng)營(yíng)思路，這就是項(xiàng)目關(guān)鍵的定位問(wèn)題。（三）具備“人氣旺”，這樣做則財(cái)氣更旺 “人氣旺，則財(cái)氣旺”是來(lái)形容未來(lái)商業(yè)的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)，“人氣”講的是購(gòu)買者的多少，“財(cái)旺”指商業(yè)的利益，意思是說(shuō)，市場(chǎng)上只要購(gòu)買人多旺，其商業(yè)的利潤(rùn)就大。也就由于這樣，這一概念成為了諸多商業(yè)投資者的經(jīng)營(yíng)理念，其實(shí)，反過(guò)來(lái)說(shuō)，此概念也是商業(yè)運(yùn)作的決定性因素，我們從如下來(lái)論述。 在市場(chǎng)的基本原理中，市場(chǎng)一般由三個(gè)因素構(gòu)成，第一為人，第二

22、為購(gòu)買力，第三為購(gòu)買欲望，而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場(chǎng)最關(guān)鍵因素，同時(shí)，人的衣食住行無(wú)一可離開(kāi)其商業(yè)活動(dòng)，使人產(chǎn)生無(wú)窮的購(gòu)買欲望。 商業(yè)的運(yùn)營(yíng)靠人的支持，靠人的消費(fèi)支持，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域里，人的因素往往成為了諸多商家運(yùn)營(yíng)的參考指數(shù)，如“麥當(dāng)勞”的選址，“麥當(dāng)勞”每開(kāi)一家經(jīng)營(yíng)連鎖店，對(duì)于意向選定的區(qū)域都要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，其中最主要的是測(cè)量區(qū)域的人流和人的消費(fèi)層次，另外如許多大百貨經(jīng)營(yíng)商如“沃爾瑪”、“新一佳”、“南城百貨”等他們?cè)谶x址的過(guò)程中，對(duì)人的消費(fèi)預(yù)算調(diào)查還要詳細(xì)。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)群體外，還要去研究區(qū)域未來(lái)幾年的發(fā)展機(jī)遇?！叭藲馔?，則財(cái)氣旺”是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵

23、，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素，商業(yè)策劃的工作在于對(duì)商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)指點(diǎn)方向，同時(shí)要通過(guò)一些行而有效的手段，為商業(yè)項(xiàng)目提前營(yíng)造商業(yè)氣氛和氛圍。在樹(shù)立自身商業(yè)品牌的同時(shí)，使之財(cái)氣東升。結(jié)論：面對(duì)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，我們認(rèn)為 1.商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)持續(xù)加劇。 2.商業(yè)運(yùn)作應(yīng)“未來(lái)經(jīng)營(yíng)”考慮第一，“銷售經(jīng)營(yíng)”考慮第二。 3.人是構(gòu)成商業(yè)市場(chǎng)的關(guān)鍵。 4.商業(yè)運(yùn)作與人相輔相成，白紙商業(yè)上好寫文章。 5.可以說(shuō)，四商鋪具備“人氣”，怎樣才能“財(cái)旺”，是我們思考的主題。 6.為四商鋪尋找各自的經(jīng)營(yíng)主題是一個(gè)迫在眉睫的問(wèn)題。二、深圳商業(yè)市場(chǎng)的壓力之大深圳商業(yè)市場(chǎng)的壓力分為兩種，一是前期的銷售壓力，一是后期的經(jīng)

24、營(yíng)壓力，主要表現(xiàn)如下： （一）銷售壓力表現(xiàn) 1.深圳整體商業(yè)市場(chǎng)不太樂(lè)觀，銷售面積積壓量大。 2.深圳商業(yè)的開(kāi)發(fā)量大，同時(shí)市場(chǎng)的空置量大。 3.在開(kāi)發(fā)的商業(yè)中，底層的銷售良好，三、四層銷售難以啟動(dòng)。 4.商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)范經(jīng)營(yíng)。 5.大百貨難以引進(jìn)，小鋪位經(jīng)營(yíng)混亂，致使銷售不樂(lè)觀。 6.投資者越來(lái)越理性的思考一些問(wèn)題，商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)透明度日益加大。 7.在前期的策劃過(guò)程中，消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)缺乏信心，開(kāi)發(fā)商缺乏有效的科學(xué)定位依據(jù)，大多數(shù)的發(fā)展商只考慮如何賣出去，而不考慮后期如何經(jīng)營(yíng)，也就是說(shuō)商業(yè)物業(yè)缺前期科學(xué)的定位。 8.商業(yè)物業(yè)在推廣時(shí)，鼓吹投資回報(bào)，使市場(chǎng)理想化，使消費(fèi)者失去信心。 （二

25、）經(jīng)營(yíng)壓力表現(xiàn) 1.商業(yè)區(qū)域的發(fā)展迅速，商家經(jīng)營(yíng)各自講求特色。 2.商業(yè)租賃市場(chǎng)活躍，但小柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)方式多，使之商業(yè)整體氛圍差。 3.產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)大，商品的利潤(rùn)越來(lái)越小，使得商家的利潤(rùn)越來(lái)越小。 4.商業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)力度大，一些新興的商業(yè)，如果不借品牌商的勢(shì)頭入市，則很難短時(shí)間在市場(chǎng)上取得深入，對(duì)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。 5.發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)大，主要是受經(jīng)營(yíng)的壓力，回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大。 6.銷售和經(jīng)營(yíng)構(gòu)成矛盾，銷售時(shí)是小面積，小柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)，而經(jīng)營(yíng)時(shí)趨向于整體的經(jīng)營(yíng)模式。 7.開(kāi)發(fā)商所考慮到的問(wèn)題越來(lái)越多，同時(shí)所提供的服務(wù)也越來(lái)越多。 8.發(fā)展商為了刺激銷售，大都提供反租計(jì)劃，雖說(shuō)是羊毛出在羊身上，但發(fā)展商的壓力加大了

26、。結(jié)論：面對(duì)商業(yè)市場(chǎng)壓力，我們認(rèn)為 1、項(xiàng)目的商業(yè)銷售壓力和經(jīng)營(yíng)壓力，首先要考慮經(jīng)營(yíng)壓力。 2、用經(jīng)營(yíng)特色來(lái)解決銷售壓力。 3. 現(xiàn)在面臨的不僅是銷售的壓力，如何統(tǒng)一整體經(jīng)營(yíng)更關(guān)鍵。二、 我們對(duì)南山商業(yè)調(diào)查明顯表現(xiàn)在 1、小商鋪特別多，“小規(guī)模、集散經(jīng)營(yíng)”現(xiàn)象嚴(yán)重。沿街密集的檔鋪和小店，幾步一個(gè)店，幾米一個(gè)鋪，數(shù)不勝數(shù)。 2、沿街店鋪經(jīng)營(yíng)品種多為五金、家私、（中低檔）服裝、裝飾材料、陶瓷等。 3、經(jīng)營(yíng)品種缺少時(shí)尚精品，周邊居民要買此類物品，都須搭車到上海賓館商業(yè)圈、華強(qiáng)北商業(yè)圈、東門國(guó)貿(mào)商業(yè)圈。 4、沿街生活日常用品及飲食，缺少大型超市及品質(zhì)保證。 5、家居裝飾用品，缺少專業(yè)化、規(guī)?；?、高檔次

27、的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，缺少質(zhì)量保證。 6、南山商圈成熟還需要3-5年的時(shí)間。 一、商業(yè)繁榮的背后出現(xiàn)供需失衡、經(jīng)營(yíng)乏術(shù)的惡果 早在五、六年前甚至更早，業(yè)界有識(shí)之士就曾經(jīng)大聲疾呼：“深圳商業(yè)已經(jīng)過(guò)?！?！盲目中擴(kuò)張從一開(kāi)始到現(xiàn)在依然是深圳商業(yè)發(fā)展軌跡中的硬傷，更可怕的是經(jīng)營(yíng)乏術(shù)所帶來(lái)的后果更是不堪設(shè)想。南山雖然蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)，但自始至終貫穿一個(gè)好的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃卻鮮有實(shí)現(xiàn)，盲目者屢見(jiàn)不鮮。以集美堂和東方巴黎為例： （1）集美堂（原萬(wàn)豪商業(yè)城）99年就開(kāi)始推出，最初定位為大百貨商業(yè)城，2000年底，一夜之間卻改變成“家居新生活廣場(chǎng)”，試想：一個(gè)最初按大百貨商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)城，其格局已經(jīng)定型的情況下，其分割

28、布局和各項(xiàng)功能設(shè)施怎能如廣告內(nèi)容所言：購(gòu)物的環(huán)境是家居浪漫之旅。 （2）東方巴黎，經(jīng)歷過(guò)一次慘痛的失敗，經(jīng)策劃公司絞盡腦汁后重整旗鼓，隆重的二次推出來(lái)，但我們冷靜的想一想：就東方巴黎目前情況，與虎門富民相比無(wú)論是規(guī)模還是經(jīng)營(yíng)格局和經(jīng)營(yíng)實(shí)力相差甚遠(yuǎn)。東方巴黎要扛起南派服裝大旗、要做成深圳的服裝批發(fā)和展示中心談何容易。 綜述：上述兩例就是經(jīng)營(yíng)乏術(shù)最好的例證，缺乏從事此類商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而且目前更缺乏雄厚的經(jīng)濟(jì)支柱，二、深圳商業(yè)三種盲目帶來(lái)的惡果（一） 深圳商業(yè)裙樓在一哄而上，未經(jīng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研和規(guī)劃： 80年代未期至90年代初期深圳人口的劇增，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，開(kāi)發(fā)商盲目模仿香港市場(chǎng)，大量的高層住

29、宅應(yīng)運(yùn)而生，這種建筑形式基本上為上有塔樓，下為商業(yè)裙樓。沒(méi)有考慮到當(dāng)時(shí)購(gòu)買力、消費(fèi)需求及地域位置等因素，商業(yè)裙樓一哄而上，然后市場(chǎng)又乏人“接棒”，租售狀況一塌糊涂。導(dǎo)致大量裙樓至今仍空置，冷冷清清無(wú)人問(wèn)津。（二） 商場(chǎng)主題定位切合消費(fèi)群的消費(fèi)能力，勿“錦上添花” 東門及華強(qiáng)北表現(xiàn)得尤為明顯。東門經(jīng)改造成步行街后面只近15萬(wàn)平方米，但其商業(yè)營(yíng)業(yè)面積已達(dá)50萬(wàn)平方米，華強(qiáng)北一縱（包括振興、振華兩橫）商業(yè)營(yíng)業(yè)面積也達(dá)40萬(wàn)平方米左右，深圳商業(yè)過(guò)多過(guò)集中于東部老城區(qū)，不單在對(duì)應(yīng)人流規(guī)模上造成失衡，而且在中部新中心區(qū)、西部南山商圈崛起后，這些商業(yè)設(shè)施便顯得過(guò)剩。（三） 主題商場(chǎng)盲目“粉墨登場(chǎng)” 從零散、

30、綜合經(jīng)營(yíng)到主題式專業(yè)市場(chǎng)，無(wú)疑是一種進(jìn)步，但主題商場(chǎng)近年有愈演全愈烈之趨勢(shì)，經(jīng)歷過(guò)大商場(chǎng)空置的發(fā)商或商家們，似乎把寶押到了主題商場(chǎng)身上。問(wèn)題是：深圳需要那么多主題商場(chǎng)嗎？主題商場(chǎng)能解決一切市場(chǎng)窘狀嗎？有地產(chǎn)專家以為：深圳的一些所謂主題商場(chǎng)、購(gòu)物中心在功能設(shè)計(jì)上尚不符合國(guó)際化的業(yè)態(tài)要求，有“假冒”之嫌；另外，真正的以主題商場(chǎng)、購(gòu)物中心為主導(dǎo)的商業(yè)市場(chǎng)就應(yīng)該是汽車和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的產(chǎn)物，深圳距離這個(gè)時(shí)代水平仍有一段距離，有些購(gòu)物中心缺乏停車位，營(yíng)業(yè)空間狹小，難展開(kāi)多功能配套，實(shí)際上與傳統(tǒng)商業(yè)無(wú)多大區(qū)別。二、經(jīng)營(yíng)定位的轉(zhuǎn)換，大百貨式或主題式應(yīng)運(yùn)而生 1996年沃爾瑪殺入深圳，在洪湖開(kāi)第一個(gè)分店之際，業(yè)界便

31、盛傳，大百貨時(shí)代來(lái)臨了。從日前深圳商業(yè)格局來(lái)看，大型的超市、倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心正以經(jīng)濟(jì)、便宜、齊全的優(yōu)勢(shì)吞食傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的市場(chǎng)，加上近幾年主題商場(chǎng)、專業(yè)化商業(yè)市場(chǎng)（如大型裝飾材料城、家具城、電子配件城等）異軍突起，傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式愈來(lái)俞走近絕路。 于是大百貨式及主題式兩種商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式成為深圳商業(yè)的主力。 大百貨式如沃爾瑪已有湖景花園、鳳凰路、福田南、蛇口、華僑城片區(qū)五家分店以及景田山姆會(huì)員店，家樂(lè)福有了南山、梅林兩個(gè)分店，萬(wàn)佳已開(kāi)了5個(gè)分店，天虹也分別進(jìn)軍至東門、新洲、平湖、加上其原有的濘南路、布吉兩家，店數(shù)達(dá)5家，茂業(yè)的三家分店控制了東門購(gòu)物街東、西兩處主要入口主題式商場(chǎng)正在演變成為一種商

32、業(yè)趨勢(shì)。三、商業(yè)格局已成定勢(shì)，深圳形成區(qū)域性商圈和專業(yè)化集市 由大百貨及主題商場(chǎng)、超市、購(gòu)物中心統(tǒng)一構(gòu)成一個(gè)新的、更具活力的大商業(yè)深圳。未來(lái)的大商業(yè)深圳可能具備以下幾個(gè)特征：1、大型超規(guī)?；?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)；2、分布合理，資源配套合理：3、全市形成幾人區(qū)域性商圈及幾個(gè)專業(yè)化集市。 深圳難形成一個(gè)全市性的中心商業(yè)區(qū)，但南山商業(yè)圈一定是綜合性的商業(yè)基地，并且輻射外圍（一） 由深圳的城市規(guī)劃所決定：深圳各區(qū)呈組團(tuán)式分布，并陸續(xù)建成幾個(gè)城市中心及次中心，兼之二線關(guān)把深圳一分為二。所以城市總體規(guī)劃中只有行政、文化中心，而無(wú)商業(yè)中心。（二） 由深圳地形所決定：深圳東西向狹長(zhǎng)，無(wú)論從交通上、人口分布上都不適宜形成一

33、個(gè)全市性的商業(yè)中心。（三） 區(qū)域文化上的差異影響：羅湖、布吉以嶺南文化為主，福田、南山以北方文化為主，文化上的差異導(dǎo)致消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求上的差異。（四） 生活節(jié)奏上的差異影響：羅湖、福田生活節(jié)奏較快，南山尤其是蛇口半島一帶生活較慢，生活節(jié)奏不同，消費(fèi)模式也不同而消費(fèi)模式?jīng)Q定商業(yè)類型和經(jīng)營(yíng)方式。（五） 關(guān)內(nèi)外人口構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)形式構(gòu)成的差異影響：關(guān)內(nèi)關(guān)外，人口構(gòu)成不同，如關(guān)內(nèi)常住人口，戶籍人口居多，關(guān)外流動(dòng)人口居多；經(jīng)濟(jì)形式構(gòu)成不同，如關(guān)外主要為工業(yè)，關(guān)內(nèi)主要為商貿(mào)金融高科技產(chǎn)業(yè)。 綜述：雖然大商業(yè)深圳沒(méi)有統(tǒng)一的商業(yè)中心，但區(qū)域性商圈及專業(yè)化集市正在形成，特別是南山商業(yè)圈在深圳最西部，從目前商業(yè)發(fā)展

34、形式來(lái)看，南山必將形成一個(gè)綜合性的商業(yè)基地，和大物流基地輻射外圍：四大商圈如東門步行街、華強(qiáng)北電子一條街、國(guó).貿(mào)人民南路的高檔消費(fèi)品商業(yè)區(qū)、南山商圈都已經(jīng)發(fā)展成熟，而洪湖一帶的裝飾集市、筍崗片區(qū)的家具商場(chǎng)區(qū)等正漸成規(guī)模。由于政府在嚴(yán)格控制并減少商業(yè)面積的開(kāi)發(fā)，發(fā)展商逐漸平息逐利心態(tài)，再加上優(yōu)勝劣汰，一些小規(guī)模、無(wú)實(shí)力的商家地慢慢退出歷史舞臺(tái)，由幾家大商家形成壟斷化經(jīng)營(yíng)也不是不可能的事，眾知名商家爭(zhēng)開(kāi)分店即是預(yù)兆。第二章 經(jīng)營(yíng)方向及功能定位分析第一部分：深圳商業(yè)經(jīng)營(yíng)及定位分析 深圳的成長(zhǎng)歷程同樣濃縮在其商業(yè)發(fā)展之中。歷經(jīng)20年，深圳商業(yè)從最早在零散商鋪的綜合經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)到大型主題購(gòu)物中心，從幾家老牌

35、商場(chǎng)主導(dǎo)到商業(yè)街區(qū)形成到國(guó)外名牌大商家進(jìn)駐，從老城區(qū)為商業(yè)中心到現(xiàn)今東、中、西部商業(yè)聯(lián)動(dòng)到大型商家近期紛紛進(jìn)駐住宅區(qū)，走過(guò)一條從小到大，從分散到集中到專業(yè)，從點(diǎn)到線到面的曲折起伏之路。 在大商家如沃爾瑪、家樂(lè)福、萬(wàn)佳、天虹等紛紛爭(zhēng)開(kāi)分店的今天，在電子、服裝、家電、裝飾建材等專業(yè)市場(chǎng)相繼建立的今天，在羅湖、福田、南山等區(qū)區(qū)性商圈逐漸形成規(guī)模的今天，沒(méi)有理由不相信，大商業(yè)深圳正在全國(guó)引導(dǎo)潮流。 一、商業(yè)繁榮的背后出現(xiàn)供需失衡、經(jīng)營(yíng)乏術(shù)的惡果 早在五、六年前甚至更早，業(yè)界有識(shí)之士就曾經(jīng)大聲疾呼：“深圳商業(yè)已經(jīng)過(guò)?！?！盲目中擴(kuò)張從一開(kāi)始到現(xiàn)在依然是深圳商業(yè)發(fā)展軌跡中的硬傷，更可怕的是經(jīng)營(yíng)乏術(shù)所帶來(lái)的后

36、果更是不堪設(shè)想。南山雖然蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)，但自始至終貫穿一個(gè)好的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃卻鮮有實(shí)現(xiàn)，盲目者屢見(jiàn)不鮮。以集美堂和東方巴黎為例： （1）集美堂（原萬(wàn)豪商業(yè)城）99年就開(kāi)始推出，最初定位為大百貨商業(yè)城，2000年底，一夜之間卻改變成“家居新生活廣場(chǎng)”，試想：一個(gè)最初按大百貨商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)城，其格局已經(jīng)定型的情況下，其分割布局和各項(xiàng)功能設(shè)施怎能如廣告內(nèi)容所言：購(gòu)物的環(huán)境是“家居浪漫之旅”。 （2）東方巴黎，經(jīng)歷過(guò)一次慘痛的失敗，經(jīng)策劃公司絞盡腦汁后重整旗鼓，隆重的二次推出來(lái)，但我們冷靜的想一想：就東方巴黎目前情況，與虎門富民相比無(wú)論是規(guī)模還是經(jīng)營(yíng)格局和經(jīng)營(yíng)實(shí)力相差甚遠(yuǎn)。東方巴黎要扛起南派服裝

37、大旗、要做成深圳的服裝批發(fā)和展示中心談何容易。 綜述：上述兩例就是經(jīng)營(yíng)乏術(shù)最好的例證，缺乏從事此類商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而且目前更缺乏雄厚的經(jīng)濟(jì)支柱，二、深圳商業(yè)出現(xiàn)三種盲目帶來(lái)惡果 (一)深圳商業(yè)裙樓在一哄而上 80年代未期至90年代初期深圳人口的劇增，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，開(kāi)發(fā)商盲目模仿香港市場(chǎng)，大量的高層住宅應(yīng)運(yùn)而生，這種建筑形式基本上為上有塔樓，下為商業(yè)裙樓。沒(méi)有考慮到當(dāng)時(shí)購(gòu)買力、消費(fèi)需求及地域位置等因素，商業(yè)裙樓一哄而上，然后市場(chǎng)又乏人“接棒”，租售狀況一塌糊涂。導(dǎo)致大量裙樓至今仍空置，冷冷清清無(wú)人問(wèn)津。（二） 商場(chǎng)主題定位不切合消費(fèi)群的消費(fèi)能力 東門及華強(qiáng)北表現(xiàn)得尤為明顯。東門經(jīng)改造成步行

38、街后面只近15萬(wàn)平方米，但其商業(yè)營(yíng)業(yè)面積已達(dá)50萬(wàn)平方米，華強(qiáng)北一縱（包括振興、振華兩橫）商業(yè)營(yíng)業(yè)面積也達(dá)40萬(wàn)平方米左右，深圳商業(yè)過(guò)多過(guò)集中于東部老城區(qū)，不單在對(duì)應(yīng)人流規(guī)模上造成失衡，而且在中部新中心區(qū)、西部南山商圈崛起后，這些商業(yè)設(shè)施便顯得過(guò)剩。（三） 主題商場(chǎng)在盲目“粉墨登場(chǎng)” 從零散、綜合經(jīng)營(yíng)到主題式專業(yè)市場(chǎng)，無(wú)疑是一種進(jìn)步，但主題商場(chǎng)近年有愈演全愈烈之趨勢(shì)，經(jīng)歷過(guò)大商場(chǎng)空置的發(fā)商或商家們，似乎把寶押到了主題商場(chǎng)身上。問(wèn)題是：深圳需要那么多主題商場(chǎng)嗎？主題商場(chǎng)能解決一切市場(chǎng)窘狀嗎？有地產(chǎn)專家以為：深圳的一些所謂主題商場(chǎng)、購(gòu)物中心在功能設(shè)計(jì)上尚不符合國(guó)際化的業(yè)態(tài)要求，有“假冒”之嫌；另外

39、，真正的以主題商場(chǎng)、購(gòu)物中心為主導(dǎo)的商業(yè)市場(chǎng)就應(yīng)該是汽車和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的產(chǎn)物，深圳距離這個(gè)時(shí)代水平仍有一段距離，有些購(gòu)物中心缺乏停車位，營(yíng)業(yè)空間狹小，難展開(kāi)多功能配套，實(shí)際上與傳統(tǒng)商業(yè)無(wú)多大區(qū)別。二、經(jīng)營(yíng)定位的轉(zhuǎn)換，大百貨式或主題式應(yīng)運(yùn)而生 1996年沃爾瑪殺入深圳，在洪湖開(kāi)第一個(gè)分店之際，業(yè)界便盛傳，大百貨時(shí)代來(lái)臨了。從日前深圳商業(yè)格局來(lái)看，大型的超市、倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心正以經(jīng)濟(jì)、便宜、齊全的優(yōu)勢(shì)吞食傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的市場(chǎng)，加上近幾年主題商場(chǎng)、專業(yè)化商業(yè)市場(chǎng)（如大型裝飾材料城、家具城、電子配件城等）異軍突起，傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式愈來(lái)俞走近絕路。 于是大百貨式及主題式兩種商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式成為深圳商業(yè)的主力。

40、 大百貨式如沃爾瑪已有湖景花園、鳳凰路、福田南、蛇口、華僑城片區(qū)五家分店以及景田山姆會(huì)員店，家樂(lè)福有了南山、梅林兩個(gè)分店，萬(wàn)佳已開(kāi)了5個(gè)分店，天虹也分別進(jìn)軍至東門、新洲、平湖、加上其原有的濘南路、布吉兩家，店數(shù)達(dá)5家，茂業(yè)的三家分店控制了東門購(gòu)物街東、西兩處主要入口主題式商場(chǎng)正在演變成為一種商業(yè)趨勢(shì)。三、商業(yè)格局已成定勢(shì)，深圳形成區(qū)域性商圈和專業(yè)化集市 由大百貨及主題商場(chǎng)、超市、購(gòu)物中心統(tǒng)一構(gòu)成一個(gè)新的、更具活力的大商業(yè)深圳。未來(lái)的大商業(yè)深圳可能具備以下幾個(gè)特征：1、大型超規(guī)?；?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)；2、分布合理，資源配套合理：3、全市形成幾人區(qū)域性商圈及幾個(gè)專業(yè)化集市。 深圳難形成一個(gè)全市性的中心商業(yè)區(qū)，但南山商業(yè)圈一定是綜合性的商業(yè)基地，并且輻射外圍（二） 由深圳的城市規(guī)劃所決定：深圳各區(qū)呈組團(tuán)式分布，并陸續(xù)建成幾個(gè)城市中心及次中心，兼之二線關(guān)把深圳一分為二。所以城市總體規(guī)劃中只有行政、文化中心，而無(wú)商業(yè)中心。（三） 由深圳地形所決定：深圳東西向狹長(zhǎng)，無(wú)論從交通上、人口分布上都不適宜形成一個(gè)全市性的商業(yè)中心。（四） 區(qū)域文化上的差異影響：羅湖、布吉以嶺南文