【企業(yè)管理】報(bào)告目錄

1、目錄1.0研究結(jié)論.11宗地基本情況.11.2地價(jià)范圍.11.3地塊投資價(jià)值.12.0研究方法.22剩余法求地價(jià).22.2運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).22.3研究依據(jù).33.0宗地最佳利用方式構(gòu)思 .43宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì).43.2最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì).54.1地價(jià)之外的成本測算 .64.2銷售收入測算.75.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).75項(xiàng)目盈利能力分析.75.1.1稅金計(jì)算.85.1.2損益表.85.1.3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 .85.2項(xiàng)目不確定性分析.105.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析.105.2.2敏感性分析.105.2.3概率分析 .114.0宗地地價(jià)測算.

2、64.3地價(jià)成木測算.76.0項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議.126項(xiàng)口綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).126.2有關(guān)說明及建議 .12附表、附圖附表一宗地地價(jià)測算表.14附圖一項(xiàng)目概率分析圖.161.0研究結(jié)論1.1宗地基本情況宗地編號(hào)為b303-0041,地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積 為93544平方米，建筑容積率w1.4；可建設(shè)總建筑而積為131000平方米，其屮: 住宅127650平方米（高層住宅85%,低層住宅占15%,但最終比例按報(bào)建實(shí)施 方案確定）;幼兒園3000平方米,垃圾站50平方米,社區(qū)管理中心300平方米; 土地使用年期70年，口2003年8月25日起到2073年8月24日止。競投

3、中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作fi內(nèi)一次付清地價(jià) 款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān); 依法屬受訃方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。 如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需耍公證的， 公證費(fèi)用甲 乙雙方各承擔(dān)50%o經(jīng)測算，木地塊的止常地價(jià)范圍應(yīng)在7493187416萬元人民幣z間，其中市場正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在|80913萬|元,扌ii除土地轉(zhuǎn)讓契稅3%,則得競標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng) 在7274984870萬元人民幣z間，市場止常競標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬元人民幣。對(duì)應(yīng)市場價(jià)位點(diǎn)80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米.1. 3地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如

4、表1 1所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在7493180913萬元人民幣z間時(shí),屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)?價(jià)在8091387416萬元人民幣之間時(shí),即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū);超過87416萬元后, 將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。1.21.2地價(jià)范表1一1宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目地價(jià)為 74931 萬元地價(jià)為 80913萬元地價(jià)為 87416 萬元投資利潤率（）252015稅后利潤（力元）24050j004215684內(nèi)部收益率（irr） （%）20. 081.6. 2412. 48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）（萬元）20760.52219199. 87投資回收期（靜態(tài)）（年）2. 953.03. 12投資冋收期（動(dòng)態(tài)）（

5、年）3. 13.23.42.0研究方法2.1剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價(jià)，其基本思路為：地價(jià)二房地產(chǎn)建成價(jià)格一（建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+租售費(fèi)用+稅費(fèi)）一利潤 該方法的操作程序如下：2.2運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià),即排除財(cái)務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部 借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。rtr丁它不考慮投資 資金的來源構(gòu)成，以及借貸還木付息和所得稅的問題， 所以它實(shí)際上是一種簡化 了的、 投資項(xiàng)目“息、 稅前”的盈利能力分析，

6、借此可以在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案 間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)h是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行 的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià),即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條 件在內(nèi)的兩類因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考 察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力 的分析。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及齊方投 資者的盈利能力等。在木宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資 盈利能力通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目內(nèi)部收益率（firr）、投資 回收期（r）、財(cái)務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（f

7、npv）以及投資利潤率等指標(biāo)。由此來判斷該 宗地投資在財(cái)務(wù)上的可行性。2.3研究依據(jù)香蜜湖b303-0041宗地規(guī)劃指標(biāo)國務(wù)院發(fā)展研究小心數(shù)據(jù)庫廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)中國人民銀行存、貸款利率 廣東統(tǒng)計(jì)年鑒搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)中國人民銀行121號(hào)文件廣州市建安工程定預(yù)、決算定額3.0宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福出區(qū)香蜜湖地段、 口建筑容積率三1.4,叮以確定, 該地塊要想獲得最人收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以 優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設(shè)施來贏得山場。3.1宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總基底面積93544x22% =20580 m2,用地平衡

8、表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別 見表3 1和表3-2o高層住宅總建筑面積127650x().85 =|1()8,5()3 |m2住宅規(guī)劃為120180 m2/戶，平均每套面積為150 m2左右，規(guī)劃戶數(shù)720戶。計(jì)劃規(guī)劃為1214棟11層住宅(其中首層架空綠化)，住宅總基底面積計(jì)11050 m2o別墅總建筑面積127560x 0.15 = |19,148 |m2別墅規(guī)劃為250350 m2/棟，平均每棟面積為300 m2，占地面積計(jì)120 m2,規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。總計(jì)占地面積為64 x 120=7680 m2公建配套幼兒園3000 m2,按兩層考慮，其占地計(jì)1500 m2,社區(qū)管理屮心300 m2

9、,垃圾站50 m2,均按一層考慮，占地計(jì)350 n?。停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個(gè)車位 (不含別墅用戶車位)，建議車庫集中設(shè)置，規(guī)劃720個(gè)車位，每個(gè)車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為720x35=25200 m20園林、綠化及道路為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65%,可 考慮將高層建筑的首層架空綠化。則綠地而積為93544 x 0.65 xn?=60803 n?道路規(guī)劃占地面積為93544x0.15=14031 m2表3-1用地平衡表項(xiàng)目用地面積（m2 ）所占比重：（）人均面積（m2/人）備注規(guī)劃總用地9354434.09一

10、、居住用地1873020髙層住宅用地1105011.81首層架空綠化低層住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其他用地9176表32項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200m21.高層住宅建筑面積108503m22.低層住宅建筑面積19148m23.公建配套建筑面積3350m24.地下車庫建筑面積25200m2千位數(shù)720個(gè)人口密度293人/公頃綠化率65%容積率1.43.2最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅 的市場推廣來打造項(xiàng)目

11、的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷售。計(jì)劃整個(gè)地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個(gè)月，銷售周期為24個(gè)月。其屮可行性研究及規(guī)劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備階段為6個(gè)月，宗地競買后18個(gè)月時(shí)推出首期別墅,高層住宅分兩期推出，計(jì)劃至42個(gè)月時(shí)完成全部銷售。與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃如下表3 3所示.表33項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)日建設(shè)經(jīng)營期介計(jì)1671213 1819 2425 3031 3637 421投資總額1建設(shè)投資1.1.1土地成本80913.861.2前期工程費(fèi)755.00393.001.1.3建安成本費(fèi)34000.702913.7011113.0011802.008172.001.1.5基礎(chǔ)設(shè)施

12、費(fèi)2292.561145.78687.47459.311.1.6公建配套費(fèi)1185.16474.06355.55355.551.7不可預(yù)見費(fèi)3589.58897.39538.44430.75430.75430.75430.75430.751.1.8管理費(fèi)3590.00512.80512.80512.80512.80512.80512.80512.801丄 9銷售費(fèi)用5384.36807.651076.871615.311346.09538.441丄 10利息費(fèi)用1.2流動(dòng)資金0.000.000.000.000.000.000.000.002資金籌措2自有資金2.2借款2.3銷侶收入再投入說明:

13、因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu),而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本 市場的能力高低。該宗地地價(jià)需在成交后5口內(nèi)一次繳清,故對(duì)競投人的資金壓力很大?？?以考慮競得上地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)轫?xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明,ii項(xiàng)目全部投 資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此衣中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措計(jì)劃都暫沒計(jì)算。4.0宗地地價(jià)測算4.1地價(jià)之外的成本測算參考口前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)h的總成本費(fèi)用為68651.43萬元。具體測算詳見附表k4.2銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為11000元/n?,低層為22000元/m2,停車位（為便于計(jì)算，

14、全部按銷售考慮）為250000元/個(gè)，則測算出總 銷售收入為179478.35萬元。具體測算詳見附表1。4.3地價(jià)成本測算根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報(bào)基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的 競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15%,正常期望投資 冋?qǐng)?bào)率為20%,市場投資冋?qǐng)?bào)率的上限為25%。則該宗地的地價(jià)范圍為7429187416萬元，正常市場期望地價(jià)為80913萬 元?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅3%,則得該宗地的競投報(bào)價(jià)范圍為7274984970萬元, 正常市場水平競投報(bào)價(jià)為78557萬元。具體測算詳見附表1。5.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于香蜜湖b303-0041宗地的最終屮標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測階

15、段， 因此選取該 地塊的市場期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價(jià)值。5.1項(xiàng)目盈利能力分析5.1稅金計(jì)算（見表51）因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)劃在宗地接手后第18個(gè)月時(shí)，故前一年半內(nèi)無銷售收入。 而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超額 累進(jìn)稅率來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定 扌】|除項(xiàng)目金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基 木在銷售收入的1%左右。5.1.2損益表（見表5-2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià) 所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年

16、才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（見表5-3）由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析可以看出，項(xiàng)h的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn) 金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度。但項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為16.24%，凈現(xiàn) 值為15221萬元，均處于較高水平。原因在于地價(jià)耍在中標(biāo)后一次繳交完畢，造 成巨額現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時(shí)間，不過該宗地規(guī)劃 建筑面積不大，建設(shè)周期相對(duì)較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價(jià)在74291萬元和87416萬元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表54所示。表51銷售稅金及附加表（單位:萬元）建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)序號(hào) 項(xiàng)日1671213 1819 2425 3031

17、-3637 421銷售收入42125.6041205.8354941.1041205.83179478.362銷售稅金及附加2624.422567.123422.832567.1211181.502營業(yè)稅2106.282060.292747.062060.298973.922.2 城市維護(hù)建設(shè)稅147.44144.22192.29144.22628.172.3教育費(fèi)附加63.1961.8182.4161.81269.222.4 防洪工程維護(hù)費(fèi)75.837479&89747323.062.5交易管理費(fèi)210.63206.03274.71206.03897.392.6印花稅21.0620.

18、6027.4720.6089.743土地增值稅421.26412.06549.41412.061794.78表53宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期11213 2425 3637 421現(xiàn)金流入0.0042125.6096146.9341205.831.1 銷售收入0.0042125.6096146.9341205.831.2其他現(xiàn)金流入0.000.000.000.002 現(xiàn)金流出87911.0532276.6520431.234461.172.1建設(shè)投資87911.0529230.9713479.811481.992.2 土地增值稅0.00421.26961.474

19、12.062.3銷售稅金及附加0.002624.425989.952567.123凈現(xiàn)金流-87911.059848.9575715.7036744.664 累計(jì)凈現(xiàn)金流-87911.05 78062.10-2346.4034398.275折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.128443.8960105.5628070.796 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-81399.12-72955.23-12849.6715221.12評(píng)價(jià)指標(biāo)fnpv(1=8%)15221.12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 irr16.24%投資回收期（靜態(tài)）3.03投資冋收期（動(dòng)態(tài)）3.2()表54財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目地價(jià)為 74931 萬時(shí)地價(jià)為 874

20、16萬時(shí)內(nèi)部收益率（irr） （%）20. 0812.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）（萬元）207609199. 87投資回收期（i掙態(tài)）（年）2. 953. 12投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）3. 13.45.2項(xiàng)目不確定性分析5.2.1盈虧平衡分析序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)11213 2425 3636421 銷住收入179478.360.0042125.6096146.9341205.832 總成本費(fèi)用149565.2989962.2333906.5721520.944175.553 利潤總額29913.07-89962.238219.0374625.9937030.284 所得稅9871.310.000.00

21、0.009871.315 稅后利潤20041.760.000.000.0020041.766盈余公積金2004.180.000.000.002004.187 可分配利潤18037.580.000.0()0.0018037.58表52損益表（單位：萬元）假定木宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和冋款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì) 算可得,當(dāng)銷售率為（80913.86 + 68651.43） /179478.35* 100%=83.33%時(shí)，宗 地全部投資利潤率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率三70%時(shí)，項(xiàng)口風(fēng) 險(xiǎn)較小。本宗地投資盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為83.33%,可見其風(fēng)險(xiǎn)較高。5.2.2敏感性分析影響

22、本宗地投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因索為宗地獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建 設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。根據(jù)宗地口前狀況可知，以上 諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價(jià)格的高低和未來俏售價(jià)格的變化。i大i而，木宗地敏感性分析主要針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（firr,fnpv和投資利潤 率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng)5%、10%時(shí)， 對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表5-4o表54項(xiàng)目敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案地價(jià)變動(dòng)售價(jià)變動(dòng)10%-5%5%10%10%-5%5%10%fnpv15221.1222713.1518967.1311475.117729.09

23、829.28025.162241726913.7fnpv 升降幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%irr16.24%21.54%18.79%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%irr 升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.82%49.26%投資利潤率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投資利潤率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80% 60.0% 30.0%30.0%6

24、0.0%由表小數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響當(dāng)宗地價(jià)格上升到20.3%時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。此吋，如 果地價(jià)繼續(xù)上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價(jià)下降5%、10%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降47.28%、94.55%o當(dāng)售價(jià)下 降至10.57時(shí)，該項(xiàng)口的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降, 則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價(jià)上升5%、10%吋，將引起該宗地的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降14.72%、28.39%；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升至13.67%時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（1尸8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，如果繼

25、續(xù)上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期 的基準(zhǔn)收益率。售價(jià)下降10%時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率己下降到7.93%,不能滿足預(yù)期 的基準(zhǔn)收益率。（3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10%時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤率將下降至13.84%,已不能滿足預(yù)期 的投資利潤率15%。當(dāng)售價(jià)下降5%時(shí)，項(xiàng)口的投資利潤率也將不能滿足預(yù)期的 投資利潤率要求。從上分析可以看出，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價(jià)獲取價(jià)格和售價(jià)都是敏感因素, 相比z下，售價(jià)更為敏感。原因在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獲取價(jià)格的 變動(dòng)數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動(dòng)值。對(duì)于內(nèi)部收益率來說，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。對(duì)于靜態(tài)的投資收益率來說, 售價(jià)是更為嫩感

26、的因素。除了地價(jià)和售價(jià)對(duì)木項(xiàng)目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對(duì)本項(xiàng)0的影響 也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)冋收再投入，npv和irr也 會(huì)下降，投資回收期將延長外，還會(huì)加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意 味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個(gè)項(xiàng)口陷入僵局。5.2.3概率分析為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算，詳看 附圖k經(jīng)計(jì)算，e（fnpv） = 20228.44力元風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差=9949.10凈現(xiàn)值變界系數(shù)=49.18 % v 70%計(jì)算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為20228.44萬兀，處于較高 盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為49.18%,

27、遠(yuǎn)低于70%,說明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理 的范圍之中。6.0項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議6.1項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是 有較好投資前景的。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對(duì)開發(fā)商的融資、 高端客戶開發(fā)、市場運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地 塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同 戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會(huì)影響到該地塊的競買價(jià)格，所以是否投資該項(xiàng)fi不能僅僅依靠對(duì) 財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。6.2有關(guān)說明及建議1.本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本 身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實(shí)際 投資收益情況。2.為便于計(jì)算比較，本報(bào)告