房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀與對策

1、    房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀與對策    吳春桃【摘 要】隨著我國物質(zhì)水平的不斷提升以及中高產(chǎn)階層收入人群的增加，人們對生活的品質(zhì)要求越來越高，越來越追求居住的舒適度，對居住的要求也呈現(xiàn)個性化、差異化的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)順勢得到了快速發(fā)展，但是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的薄弱，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)進一步的發(fā)展。本文闡述了現(xiàn)階段加強房地產(chǎn)財務(wù)管理的重要意義，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實際，分析了房地產(chǎn)財務(wù)管理存在的不足，對如何完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理提出了對策建議。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的高速發(fā)展，市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化，產(chǎn)品的供給也日趨完善，贏

2、利水平逐漸降低，企業(yè)間的競爭也日趨激烈，但房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理還比較薄弱，制約著房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。因此，需要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，使之發(fā)揮出應(yīng)有的功能。一、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要意義房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合調(diào)配各項資源的經(jīng)濟活動，要提高房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟、社會效益，財務(wù)管理在企業(yè)的管理過程中已成為必然。在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)取勝的關(guān)鍵除房地產(chǎn)工程質(zhì)量外，還有企業(yè)的開發(fā)成本，因此，在確保房地產(chǎn)工程質(zhì)量的同時，如果還能對企業(yè)的開發(fā)成本進行有效的控制，那么企業(yè)的競爭力必定能夠得到增強。通過加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理，有利于對項目開發(fā)方案進行優(yōu)化，提升各項資源的利用率，使開發(fā)方案更加符合市

3、場的需求，從而達到控制開發(fā)成本的目的；有利于降低費用開支，充分運用企業(yè)各項資產(chǎn)，增強企業(yè)運營及盈利能力；有利于企業(yè)多渠道籌集及使用資金，降低企業(yè)資金成本；有利于防范企業(yè)運營風險，發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營中存在的問題并及時解決，減少財務(wù)損失。二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題1.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展定位方面存在的問題房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展定位決定著企業(yè)的未來，關(guān)系著企業(yè)是否可以做大、做強、做優(yōu)，但是在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展定位過程中，往往忽略了財務(wù)管理的作用。例如在定位時，過于片面追求房地產(chǎn)開發(fā)項目的高、大、快目標，并沒有充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)實際的財力、物力、人力等財務(wù)實際情況；或者在定位時，財務(wù)人員未能參與其中，無法提供財

4、務(wù)方面的具體意見等。上述情況容易導(dǎo)致公司發(fā)展定位不合理，難以順利實施，實際與定位相背離甚至失敗，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方面存在的問題房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更高的利潤，以及占領(lǐng)更多的市場，往往熱衷于購地擴大經(jīng)營，設(shè)定較高的經(jīng)營目標。但在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營時，有的企業(yè)由于管理水平，沒有發(fā)揮好企業(yè)現(xiàn)有的資源優(yōu)勢，不能充分利用好企業(yè)已有的資源，在運營過程中對企業(yè)有限的資源未能合理規(guī)劃，導(dǎo)致經(jīng)營目標與公司資源不相匹配，不能很好地完成經(jīng)營目標；還有的企業(yè)對運營過程中出現(xiàn)的問題未能很好的控制、解決，未能有效地通過財務(wù)管理使企業(yè)有限的資源發(fā)揮最大的效益，降低了房地產(chǎn)企業(yè)運營效率。3.房地

5、產(chǎn)企業(yè)價值創(chuàng)造方面存在的問題在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，很多經(jīng)營管理者認為只有開發(fā)建設(shè)、銷售房地產(chǎn)項目等業(yè)務(wù)才是創(chuàng)造企業(yè)價值的業(yè)務(wù)，財務(wù)管理僅僅是一個提供服務(wù)的后勤業(yè)務(wù)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)中，很多業(yè)務(wù)發(fā)生前并未能夠盡量征求財務(wù)意見，對財務(wù)管理的定位還停留事后核算的階段，僅在業(yè)務(wù)成本、費用發(fā)生后進行支付資金、成本核算、繳納稅費等，并未能通過財務(wù)管理在成本控制、資金、稅務(wù)管理等方面創(chuàng)造價值。直到出現(xiàn)成本過高沒有合理控制、資金緊缺無法正常運轉(zhuǎn)、稅負水平過高嚴重影響效益等問題時，才會要求通過財務(wù)管理解決，但此時已經(jīng)無能為力。4.房地產(chǎn)企業(yè)風險管控方面存在的問題房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目經(jīng)營過程中經(jīng)常會存在一些風險，如

6、資金、成本、質(zhì)量、市場、稅務(wù)、信用風險等，對房地產(chǎn)企業(yè)進行風險管控是其健康發(fā)展的有力保障。但是在房地產(chǎn)企業(yè)運營中，一方面，財務(wù)管理人員往往是在企業(yè)風險已出現(xiàn)并造成損失反映在企業(yè)賬面時才能提示風險，其滯后性不利于房地產(chǎn)企業(yè)及時化解風險；另一方面，當風險出現(xiàn)時，財務(wù)管理人員未能有效測算、估計風險大小及其影響程度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)有效地化解風險。財務(wù)管理人員未能系統(tǒng)地對企業(yè)風險進行事前預(yù)測、事中解決、事后評價等，不利于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的對策建議1.提升財務(wù)人員的專業(yè)能力房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，主要取決于財務(wù)人員的專業(yè)能力，要提高和發(fā)揮出企業(yè)財務(wù)管理的更大作用，就需

7、要提升企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)鼓勵支持財務(wù)人員進行財務(wù)技能培訓(xùn)，通過內(nèi)部培訓(xùn)、外部聘請專家學者或?qū)ｉT機構(gòu)培訓(xùn)等形式，幫助財務(wù)人員掌握最新的財務(wù)知識和相關(guān)的財務(wù)管理方法。此外，還應(yīng)組織財務(wù)人員參加與房地產(chǎn)項目開發(fā)有關(guān)的設(shè)計、規(guī)劃、獲取土地、工程建設(shè)、房產(chǎn)銷售等方面知識及流程培訓(xùn)，幫助財務(wù)人員熟悉房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個業(yè)務(wù)流程，站在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)角度來提高財務(wù)管理技能和作用。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在選用財務(wù)人員時，還應(yīng)該提高標準，只有專業(yè)能力和業(yè)務(wù)能力等綜合能力都較強的人員，才準予進入房地產(chǎn)企業(yè)從事財務(wù)工作。并通過制定激勵制度，對財務(wù)工作比較突出的財務(wù)人員進行獎勵，從而提升財務(wù)人員的工作積極性，留

8、住并培育高、精、尖財務(wù)管理人員。2.以管理會計推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展定位房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展定位往往是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人制定，財務(wù)人員很少能參與其中發(fā)揮作用。一方面，作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員，應(yīng)發(fā)揮管理會計的作用盡量爭取參與到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展定位過程中，例如制定企業(yè)計劃、規(guī)劃盈利模式、設(shè)計開發(fā)方案、制定銷售政策等，把財務(wù)管理觸角延伸到業(yè)務(wù)開始的最前端，只有這樣才能改變財務(wù)事后管理現(xiàn)狀，把被動變主動，充分發(fā)揮財務(wù)管理作用；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員在規(guī)劃企業(yè)定位過程中，應(yīng)廣泛采納不同專業(yè)的意見，特別是財務(wù)人員的財務(wù)意見，如盈利預(yù)測、資源配置、成本控制等方面的建議，有助于提高企業(yè)發(fā)展定

9、位的前瞻性、可行性、準確性。財務(wù)管理人員還應(yīng)充分運用管理會計方法，依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際運營情況及財務(wù)狀況等進行分析，提交有價值的管理會計報告，及時供企業(yè)規(guī)劃、決策參考，推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展定位。 3.推行全面預(yù)算管理強化房地產(chǎn)企業(yè)管理合理配置房地產(chǎn)企業(yè)有限的資源，應(yīng)推行全面預(yù)算管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)人人參與預(yù)算，以部門為預(yù)算管理中心，在業(yè)務(wù)部門間合理配置企業(yè)資源，以效益最大化為目標，把預(yù)算管理效益與薪酬績效相掛鉤，使預(yù)算管理與每位企業(yè)成員息息相關(guān)，發(fā)揮全面預(yù)算管理作用。其次，應(yīng)集合房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計、成本管理、工程施工、銷售策劃、財務(wù)、人力資源等專業(yè)人員編制房地產(chǎn)項目整個開發(fā)過程的全面、詳實的

10、預(yù)算，同時分解為年度、月度預(yù)算，依據(jù)預(yù)算測算的盈利結(jié)果、項目資金流情況等適度調(diào)整房地產(chǎn)項目開發(fā)策略，調(diào)配好房地產(chǎn)項目開發(fā)資源，使房地產(chǎn)項目順利、可控地完成。另外，應(yīng)動態(tài)地監(jiān)測、分析預(yù)算執(zhí)行情況并反饋至公司管理層，及時解決全面預(yù)算執(zhí)行過程中的問題并進行有效的考核，確保全面預(yù)算能合理執(zhí)行，優(yōu)化、配置好企業(yè)資源，使房地產(chǎn)企業(yè)得到高效的發(fā)展。4.加強房地產(chǎn)企業(yè)成本、資金、稅務(wù)管理創(chuàng)造價值首先，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是其在競爭中取勝的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運用財務(wù)成本管理工具控制好開發(fā)成本，在項目開發(fā)過程中對前期策劃、工程建設(shè)、項目管理、運營等成本進行控制，確保開發(fā)成本合理、科學，使房地產(chǎn)企業(yè)在市場中占據(jù)

11、有利地位。其次，資金是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的發(fā)展資源之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運用財務(wù)資金監(jiān)控方法，對項目開發(fā)資金流出、流入進行前瞻性的預(yù)測。預(yù)計資金充裕閑置時，做好理財?shù)韧顿Y方案以獲取資金收益；預(yù)計資金不足時，則在事前開拓融資渠道，及時融資并降低融資成本，發(fā)揮財務(wù)杠桿作用以最低的資金成本滿足項目資金需求。同時，對資金使用實時監(jiān)控，使資金處于流動狀態(tài)以確保企業(yè)資金流健康、有序，促進房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。最后，在競爭激烈的行業(yè)趨勢下，對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)管理可增加其競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在選定合作方式、獲取土地形式、開發(fā)模式、營銷方案等過程中進行合理稅務(wù)測算、規(guī)劃，使房地產(chǎn)企業(yè)稅負合理、科學，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)效益

12、最大化，創(chuàng)造價值。5.構(gòu)建財務(wù)信息化風險管理體系風險管控是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的必要措施，房地產(chǎn)企業(yè)可通過建立由先進硬件、軟件構(gòu)成的財務(wù)信息化系統(tǒng)來實現(xiàn)財務(wù)管理工作的智能化，提升財務(wù)管理工作的有效性和準確性，加強風險管控。信息化的財務(wù)管理體系，包括從業(yè)務(wù)源頭開始對業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的及時、有效采集，并將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及時轉(zhuǎn)化為財務(wù)數(shù)據(jù)，使財務(wù)數(shù)據(jù)穿透至業(yè)務(wù)源頭，實時、準確地反映房地產(chǎn)企業(yè)實際經(jīng)營情況，及時提示房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部及外部風險；以及準確運用財務(wù)管理方法和技術(shù)，科學測算風險大小及其可控程度，使房地產(chǎn)企業(yè)及時采取有效措施規(guī)避或降低風險，形成企業(yè)風險管理體系，保證企業(yè)的平穩(wěn)運行，使企業(yè)健康發(fā)展。綜上所述，財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)不可缺少的管理手段，要加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理成效，需要提高財務(wù)人員的專業(yè)能力，從管理會計角度推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展定位，推行全面預(yù)算管理，對房地產(chǎn)企業(yè)加強成本、資金、稅務(wù)等管理創(chuàng)造更高的效益，構(gòu)