南京市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收

1、南京市住宅工程質(zhì)量南京市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法分戶驗(yàn)收管理辦法（試行）（試行）文件出臺背景1、質(zhì)量問題的客觀存在2、需求矛盾3、驗(yàn)收規(guī)范和交房的矛盾4、投訴處理機(jī)制不健全文件主要內(nèi)容文件主要內(nèi)容定義住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收，是指在施工單位提交竣工報告后，單位工程竣工驗(yàn)收前，按照國家工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范對住宅工程的每一戶及單位工程公共部位按本辦法第五條內(nèi)容進(jìn)行的專門驗(yàn)收。 住宅工程分戶驗(yàn)收內(nèi)容：（一）樓地面、墻面和天棚面層質(zhì)量；（二）門窗安裝質(zhì)量；（三）欄桿安裝質(zhì)量；（四）防水工程質(zhì)量；（五）室內(nèi)空間尺寸；（六）給排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；（七）室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；（八）國家和省有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)中要求分戶

2、檢查的內(nèi)容。 驗(yàn)收人員 建設(shè)單位的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須組織驗(yàn)收，監(jiān)理單位的總監(jiān)、專業(yè)監(jiān)理工程師和施工單位的質(zhì)量負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理、施工員、質(zhì)量員等參加驗(yàn)收。 驗(yàn)收程序1、 建設(shè)單位組織人員并進(jìn)行分工。2、 對每一戶進(jìn)行檢查驗(yàn)收。3、 填寫分戶驗(yàn)收記錄。4、 形成分戶驗(yàn)收合格標(biāo)識。5、 對公共部位進(jìn)行驗(yàn)收。6、 待單位工程所含的所有戶數(shù)及分戶所含的公共部位驗(yàn)收合格后，填寫分戶驗(yàn)收匯總表。7、竣工驗(yàn)收小組抽取一定的數(shù)量進(jìn)行復(fù)核。 驗(yàn)收實(shí)施日期 本辦法自二六年六月一日起試行。主要條款說明管線走向、尺寸測量標(biāo)識 分戶驗(yàn)收前，應(yīng)在建筑物上標(biāo)識好暗埋水、電管線的走向和室內(nèi)空間尺寸測量的控制點(diǎn)、線（精裝修房可附圖標(biāo)

3、識）。線：主要指開間材料基準(zhǔn)線分戶驗(yàn)收合格標(biāo)識 分戶驗(yàn)收應(yīng)逐戶、逐間檢查，做好記錄。分戶驗(yàn)收合格的，應(yīng)及時完善“住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄”含（公用部分）的簽字手續(xù)，并將有驗(yàn)收人員簽名的分戶驗(yàn)收合格標(biāo)識置于戶內(nèi)醒目位置；分戶驗(yàn)收不合格的，整改符合要求后重新組織驗(yàn)收。 單位工程銘牌：建設(shè)單位應(yīng)在每個單位住宅工程的明顯部位鑲刻包含工程名稱、開竣工時間以及工程建設(shè)有關(guān)單位名稱的銘牌。 竣工驗(yàn)收通知：分戶驗(yàn)收全部合格后（完成附錄29），竣工驗(yàn)收七個工作日前，建設(shè)單位將單位工程竣工驗(yàn)收通知書 和住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表等（含工程建設(shè)中嚴(yán)重質(zhì)量工程建設(shè)中嚴(yán)重質(zhì)量問題（質(zhì)量事故）一覽表問題（質(zhì)量事故）一覽表

4、、 涉及結(jié)構(gòu)安全和使用功能設(shè)涉及結(jié)構(gòu)安全和使用功能設(shè)計變更情況一覽表計變更情況一覽表）報送相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)?？⒐を?yàn)收復(fù)核：住宅工程竣工驗(yàn)收時，驗(yàn)收組抽查一定的戶數(shù)對分戶驗(yàn)收工作進(jìn)行檢查和復(fù)核，質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對驗(yàn)收過程進(jìn)行監(jiān)督。 終止驗(yàn)收：住宅工程竣工驗(yàn)收復(fù)核發(fā)現(xiàn)驗(yàn)收條件不符合相關(guān)規(guī)定、分戶驗(yàn)收記錄內(nèi)容不真實(shí)或存在影響主要使用功能的嚴(yán)重質(zhì)量問題時，應(yīng)終止驗(yàn)收、責(zé)令改正，符合要求后重新組織驗(yàn)收。 罰則：分戶驗(yàn)收中弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)，將不合格工程按合格工程驗(yàn)收的，對責(zé)任單位和責(zé)任人給予不良行為記錄，情節(jié)嚴(yán)重的按照有關(guān)法律法規(guī)對責(zé)任單位進(jìn)行行政處罰。 交付：住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄應(yīng)作為住宅工程質(zhì)量保

5、證書的附件，在房屋交付時一同交給住戶。附錄附錄2 2住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄（室內(nèi)）（室內(nèi)） 附件附件3住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄 （公共部位）（公共部位） 附錄4 住宅工程分戶驗(yàn)收匯總表附件附件5住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收標(biāo)識牌住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收標(biāo)識牌 附件6工程銘牌附件附件8工程建設(shè)中嚴(yán)重質(zhì)量問題工程建設(shè)中嚴(yán)重質(zhì)量問題（質(zhì)量事故）一覽表（質(zhì)量事故）一覽表 附件9 涉及結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能涉及結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能設(shè)計變更一覽表設(shè)計變更一覽表住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收內(nèi)容及要求內(nèi)容及要求一、室內(nèi)二、公共部位一、室內(nèi)驗(yàn)收項(xiàng)目 驗(yàn)收內(nèi)容

6、檢查方法 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 參照標(biāo)準(zhǔn)備注 1、樓地面墻面天棚面層 樓地面空鼓、裂縫、起砂 小錘輕擊和觀察檢查，可擊范圍內(nèi)輕擊點(diǎn)間距不得超過40 cm?？展拿娣e不超過400cm2；不得出現(xiàn)裂縫和起砂。 GB50209-2002 5.3.4、5.3.6 墻面、天棚空鼓、裂縫、脫層、爆灰無空鼓、脫層；距檢查面1m處正視無裂縫和爆灰 。GB50210-2001 4.3.5GB50204-2002 8.2.1 2、門窗 安裝窗臺高度鋼尺檢查，每個窗臺不少于一處。窗臺或落地窗防護(hù)欄桿高度不低于900mm且不得有負(fù)偏差。GB50352-2005 6.10.3GB50096-1999 3.9.1外窗滲漏外窗人工淋水后

7、檢查，每三至四層（有挑檐的每層）設(shè)置一個橫向淋水帶，淋水試驗(yàn)時間不少于1小時 外窗及周邊無滲漏建筑法第六十條門窗開啟開啟和關(guān)閉檢查,手扳檢查開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密；分戶門等不松動、不晃動GB50210-2001 5.3.4GB50210-2001 5.1.11安全玻璃認(rèn)證標(biāo)識觀察檢查安全認(rèn)證標(biāo)識應(yīng)使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全認(rèn)證標(biāo)識（標(biāo)識不得隱蔽） 發(fā)改運(yùn)行（2003）2116號第六條3、欄桿 安 裝欄桿高度鋼尺測量，每片欄桿不少于一處。低層、多層凈高不應(yīng)低于1.05m，中高層、高層凈高不應(yīng)低于1.10 m，不得有負(fù)偏差。GB50210-2001 12.5.6豎桿間距凈距尺寸不應(yīng)

8、大于0.11m，正偏差不大于3mm。GB50210-2001 12.5.9防攀爬措施觀察檢查。有水平桿件的欄桿或花式欄桿應(yīng)設(shè)防攀爬措施（金屬密網(wǎng)、安全玻璃等）。GB50352-2005 6.6.3護(hù)欄玻璃觀察檢查3C安全標(biāo)識，游標(biāo)卡尺測量。必須使用鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃，厚度不應(yīng)小于12mm，當(dāng)臨空高度超過5m時，必須采用鋼化夾層玻璃。GB50210-2001 12.5.74、防水 工程 屋面滲漏 平屋面分塊蓄水，蓄水時間不少于24小時，天溝、管道根部蓄水深度不得小于20mm；坡屋面淋水試驗(yàn)不少于2小時。 屋面無滲漏、無積水 GB50210-2001 12.5.6衛(wèi)生間等有防水要求的地面滲漏

9、蓄水24小時后放水，最小蓄水深度不得小于20mm。 無滲漏、排水順暢。 GB50210-2001 12.5.9外墻滲漏 外窗人工淋水試驗(yàn)一小時后檢查。 墻面無滲漏、滴水線無爬水 。GB50352-2005 6.6.35、室內(nèi)空間尺寸 室 內(nèi) 凈 高 在分戶驗(yàn)收記錄 所附的套型圖上標(biāo) 房間編號；2.每個房間凈高抽測五點(diǎn)，開間、進(jìn)深尺寸各抽測兩處，測點(diǎn)位置詳見附圖；3.偏差為實(shí)測值與推算值（設(shè)計確認(rèn)）之差；極差為實(shí)測值中最大值與最小值之差；4.使用“激光測距儀”進(jìn)行檢測。（不規(guī)則房間不測開間，衛(wèi)生間等找坡房間原則上不計算極差）最大負(fù)偏差不超過20mm，極差不超過20mm。DGJ32/ J 16-2

10、005 6.3.2 室 內(nèi) 凈 開 間 極差不超過20mm，且不超過垂直長度尺寸0.5%。6、給排水系統(tǒng)安裝管道滲漏觀察檢查 給水管管道、水嘴、閥門等無滲漏；排水管通水后無滲漏。GB5024220024.2.2、5.2.1管道坡向觀察檢查順直、無倒坡。GB502422002 5.2.3地漏水封高度 試水觀察檢查、尺量檢查地漏水封高度不得小于50mm。GB502422002 7.2.1阻火圈（防火套管）設(shè)置觀察檢查高層建筑明設(shè)排水塑料管道是否設(shè)置阻火（防護(hù)套管）。GB502422002 5.2.47、室內(nèi) 電氣 工程 安裝 插座相位、接地使用“漏電保護(hù)相位檢測器”逐個檢查“漏電保護(hù)相位檢測器”無

11、接錯顯示GB50303200222.1.2、3.1.7電源控制回路編號及標(biāo)識、觸電保護(hù)靈敏度觀察和開、關(guān)觸電保護(hù)器檢查 接線照明配電箱（盤）內(nèi)接線整齊，回路編號齊全，標(biāo)識正確；觸電保護(hù)靈敏。GB5030320026.1.9、6.2.88、其它煙道設(shè)置及附件觀察檢查止回閥、防火門按規(guī)定安裝表面無裂紋；屋面煙道（包括管道透氣孔）高度應(yīng)超過平臺躍層外開門窗的上口。 蘇建科2004143 號文二、公共部位二、公共部位1、外 墻窗角斜裂縫，墻面裂縫在距外墻兩米范圍內(nèi)平視或仰視檢查。墻面及窗角無可見裂縫。建筑法第六十條2、樓 （電）梯、通道樓梯踏步梯段及平臺凈寬， 樓梯踏步高差鋼尺或激光測距儀測量檢查相鄰

12、踏步高差不得超過10mm。；2.樓梯從扶手中心或墻面測量的凈寬不小于1.1m（六層及以下，一邊設(shè)有欄桿的不小于1.0m）；3.樓梯平臺凈寬不小于1.2m。GB50209-2002 5.3.8GB50096-1999 4.1.3GB50352-2005 6.7.3GB50368-2005 5.2.3電梯候梯廳深度，電梯門凈寬電梯候梯廳深度不得小于1.5m；2、電梯門凈寬不得小于80cm。GB50096-1999 4.1.9JGJ50-2001 7.4.1高層首層疏散外門及通道的寬度疏散門應(yīng)外開，其凈寬不應(yīng)小于1.1m；通道寬度不應(yīng)小于1.2m。GB50045-95 6.1.9公用走道凈高鋼尺測量

13、或激光測距儀測量和觀察檢查走道等有人員正?；顒拥膬舾叨炔恍∮?.0m。GB50368-2005 5.2.13、地下室通道凈高鋼尺或激光測距儀測量檢查通道的凈高度不小于2.0mGB50368-2005 5.4.2墻面及天棚滲漏，裂縫觀察檢查地下室無滲漏、無裂縫GB50208-2002 4.1.9地面裂縫、起砂 觀察檢查 不得出現(xiàn)裂縫和起砂。 GB50209-2002 5.3.6 外窗淋水示意圖 外窗淋水示意圖淋水要求1、 引水管從被淋水層次上一層戶內(nèi)外窗引出，并做有效固定和保證淋水管不變形；2、 淋水管管徑1520 mm，距窗面表面100 mm，噴水孔成直線均勻分布，噴水方向與水平方向角度30，

14、孔徑34mm，孔間距100150 mm，水量為自來水正常水壓下最大量；3、 淋水1個小時后拆除至下一個淋水層，并觀察記錄該淋水帶范圍內(nèi)外窗及窗周滲漏情況?？⒐を?yàn)收抽查1、分戶驗(yàn)收前完善工程建設(shè)中嚴(yán)重質(zhì)量問題（質(zhì)量事故）一覽表、住宅交付主要材料、使用功能設(shè)計變更情況一覽表，并針對工程實(shí)際予以核實(shí)簽字。2、分戶驗(yàn)收前應(yīng)準(zhǔn)備好相關(guān)的檢測儀器如激光測距儀、小錘、鋼尺和漏電保護(hù)相位檢測器等并保證準(zhǔn)確和正常工作，驗(yàn)收時應(yīng)認(rèn)真、詳細(xì)、及時記錄，當(dāng)工程設(shè)計參數(shù)高于上表中“驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)”時，按設(shè)計參數(shù)進(jìn)行驗(yàn)收。3、竣工驗(yàn)收時，驗(yàn)收組對分戶驗(yàn)收記錄予以復(fù)核，現(xiàn)場對被抽到分戶重新差一遍，抽查住宅室內(nèi)房間不少于10%、不

15、少于5間（且不少于2戶），同時檢查該戶所對應(yīng)的樓（電）梯、通道；外墻抽查兩邊單元中的一個；地下室抽查一個檢查單元；4、竣工驗(yàn)收提前24小時應(yīng)對屋面天溝、管道根部和室內(nèi)有防水要求的房間進(jìn)行蓄水，外窗淋水抽查不少于1個橫向淋水帶，提前1小時淋水；驗(yàn)收時放水并對衛(wèi)生間等蓄水房間進(jìn)行尺寸測量。5、竣工驗(yàn)收復(fù)核結(jié)果與分戶驗(yàn)收記錄不一致，目測觀察有明顯差異或?qū)崪y誤差在5 mm以上的，經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門確認(rèn)屬實(shí)的，可判定分戶驗(yàn)收記錄不真實(shí)； 幾點(diǎn)說明 1、測距儀測距儀使用前應(yīng)統(tǒng)一校核，使用時檢查開使用前應(yīng)統(tǒng)一校核，使用時檢查開間尺寸；每個方向應(yīng)將光源對準(zhǔn)并穿過凈高測間尺寸；每個方向應(yīng)將光源對準(zhǔn)并穿過凈高測量控制點(diǎn)；測點(diǎn)應(yīng)根據(jù)圖樣編號在地面注明。量控制點(diǎn)；測點(diǎn)應(yīng)根據(jù)圖樣編號在地