3-BA-001橡樹灣保安工作手冊(cè)(第二稿)

1、華潤(rùn)置地（上海）物業(yè)管理有限公司 三階文件橡樹灣管理處保安工作手冊(cè)CRPMSH/3/SH-XSW/BA/001版 本：第 A 版修 訂 次：1 受控狀態(tài)：受控接收部門：橡樹灣安全組編制人：批準(zhǔn)人：審核人：批準(zhǔn)日期：2011年 9 月 30日發(fā)布 2011年 10 月 1 日實(shí)施文件類型：三階文件文件編號(hào)：CRWYSH/3/SH-XSW/BA/001版 本：第 A 版 修改次數(shù)：1文件名稱：橡樹灣管理處保安組工作手冊(cè)目 錄一、交接班管理制度2二、保安用品管理制度5三、門禁門崗管制制度5四、停車車庫管理制度5五、監(jiān)控中心管理制度5六、消防安全管理制度5七、巡邏管理制度5八、裝修管理制度5九、鑰匙管

2、理制度5十、空置房管理制度5十一、突發(fā)事件管理制度5十二、防臺(tái)防汛應(yīng)急管理制度5十三、休息室管理制度5十四、橡樹灣夜班經(jīng)理值班制度5一、 交接班管理制度1.目 的 確保交接工作整齊有序，樹立管理處良好形象。2.適用范圍適用于橡樹灣全體保安員交接班工作。3.分工3.1 保安隊(duì)員：確保值勤物品完整無缺，遺留問題跟進(jìn)清楚。3.2 保安領(lǐng)班：督促跟進(jìn)遺留問題的解決對(duì)交接本進(jìn)行檢查并簽字確認(rèn)。3.3 保安主管：每月對(duì)交接本進(jìn)行檢查、審核，并對(duì)隊(duì)員的交接工作進(jìn)行評(píng)估。3.4 物業(yè)經(jīng)理：每月對(duì)小區(qū)安全管理進(jìn)行督導(dǎo)、審核。保證現(xiàn)場(chǎng)安全工作執(zhí)行到位。4.過程控制4.1 交接班工作的要點(diǎn)：4.1.1 人員要求：所

3、有人員在交接崗時(shí)必須著裝證整齊、精神飽滿。4.1.2 時(shí)間要求：執(zhí)崗人員不得提前離崗，提前10分鐘將執(zhí)勤物品逐一檢查交接給接班人員；接班人員提前5分鐘到達(dá)所屬崗位進(jìn)行交接準(zhǔn)備。4.1.3 移交內(nèi)容：執(zhí)勤物品移交及其他需要移交的物品；崗位執(zhí)勤記錄表單或執(zhí)勤記錄本；尚未記錄的有關(guān)事宜及注意事項(xiàng)的口頭移交。4.2 工作順序：實(shí)施檢查整改監(jiān)督審核存檔4.2.1 實(shí)施：所有保安隊(duì)員必須嚴(yán)格遵守交接班管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行制度中的內(nèi)容。4.2.2 檢查：執(zhí)崗人員和接崗人員每天自查，保安領(lǐng)班每天對(duì)所有崗位的記錄表進(jìn)行檢查，保安主管對(duì)崗位記錄進(jìn)行抽查。4.2.3 整改：檢查中發(fā)現(xiàn)的問題在時(shí)限內(nèi)進(jìn)行整改，整改后保

4、安領(lǐng)班進(jìn)行復(fù)查，不合格再整改，直到整改合格關(guān)閉簽字確認(rèn)。4.2.4 監(jiān)督：保安領(lǐng)班跟進(jìn)遺留問題的解決，保安主管對(duì)過程進(jìn)行監(jiān)督。4.2.5 審核：每月對(duì)交接本/交接表單進(jìn)行檢查、審核。4.2.6 存檔：每月對(duì)交接相關(guān)記錄進(jìn)行整理裝訂存檔。4.3 交接班的工作規(guī)程4.3.1崗位交接班時(shí)，接班領(lǐng)班應(yīng)整隊(duì)進(jìn)行班前會(huì)，檢查著裝和BI，重述強(qiáng)調(diào)前一天值勤中存在的問題，并對(duì)當(dāng)日的工作做出安排。4.3.2按時(shí)交接班，接班隊(duì)員必須提前5分鐘到崗，交班前10分鐘需進(jìn)行崗位清潔工作，并確定值班記錄和相關(guān)的工作證據(jù)完整，當(dāng)班人員不得無故離崗。4.3.3接班人員要詳細(xì)了解上一班執(zhí)勤情況和本班應(yīng)注意事項(xiàng)，應(yīng)做到三明：（1

5、）上一班情況明；（2）本班接辦的事情明；（3）物品、器械清點(diǎn)明；4.3.4交班人在下班前必須詳細(xì)填寫值班記錄，應(yīng)做到三清：（1）本班情況清；（2）交接的問題及需跟進(jìn)處理清；（3）物品、器械交接清。4.3.5 交班人員應(yīng)與接班人員交接崗位物品，并清楚交待未完成的工作，雙方簽字確認(rèn)。4.3.6 列隊(duì)交接班時(shí)符合崗位交接班標(biāo)準(zhǔn)，兩人成行三人成列，步伐整齊。 4.3.7交班人員需下班前做好當(dāng)值區(qū)域衛(wèi)生工作，接班人員檢查崗位衛(wèi)生，保持崗位整潔。4.3.8值班室、執(zhí)勤點(diǎn)十米之內(nèi)無紙屑，煙頭、地面干凈。4.3.9物品擺放整齊，不亂扔亂掛亂放。4.3.10物品清點(diǎn)不清，或有損壞，交完班后才發(fā)現(xiàn)，所承擔(dān)責(zé)任由接

6、班人員負(fù)責(zé)，領(lǐng)班負(fù)督導(dǎo)不嚴(yán)責(zé)任。4.3.11 交班后，保安領(lǐng)班應(yīng)進(jìn)行班后會(huì)，總結(jié)點(diǎn)評(píng)當(dāng)日的值勤情況，指出存在的問題，作出糾正和指導(dǎo)；表揚(yáng)好的方面，要求繼續(xù)保持。 4.3.12 在交接班過程中及到達(dá)集合地點(diǎn)不得吵鬧、喧嘩。應(yīng)自行列隊(duì)站立。4.3.13班后會(huì)結(jié)束后要列隊(duì)回宿舍（目前橡樹灣無保安宿舍），班下員工須著便服或迷彩服，禁止穿著工服。4.4 注意事項(xiàng)：4.4.1 按時(shí)交接班，若交接班任何一方發(fā)生狀況時(shí)，必須告知所在班領(lǐng)班，讓其進(jìn)行人員調(diào)配，確保順利交接工作。4.4.2 交崗人員在交接班時(shí)未見接班人員前來接班時(shí)，不得擅自離開崗位，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班進(jìn)行處理。4.4.3 接崗人員對(duì)移交的所有物品、用

7、具及其他有關(guān)器材、設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行及時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即通知領(lǐng)班并做好記錄。4.4.4 交接崗人員應(yīng)相互傳達(dá)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的有關(guān)工作布置、其他事宜通知或者注意事項(xiàng)等內(nèi)容，不得故意隱瞞。 5.相關(guān)記錄：門崗值班記錄表保安表單XSW-BA-003門崗值班記錄表.doc領(lǐng)班值班記錄表保安表單XSW-BA-020領(lǐng)班值班記錄表.doc二、 保安用品管理制度1、目的 為確保小區(qū)保安工作正常開展，對(duì)日常使用的保安用品必須規(guī)范使用方法和日常管理要求。2、范圍 適用于橡樹灣物業(yè)項(xiàng)目安全維護(hù)用品的管理。3、分工3.1 保安人員：負(fù)責(zé)所領(lǐng)用品的保管和檢查其性能。嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行使用和管理。3.2 保安領(lǐng)班：負(fù)責(zé)檢查保安用

8、品的損壞情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)違反使用保安用品規(guī)范的人員進(jìn)行糾正整改。3.3 保安主管：負(fù)責(zé)建立所有保安用品臺(tái)賬；申請(qǐng)和收發(fā)保安用品。3.4 物業(yè)經(jīng)理：負(fù)責(zé)對(duì)保安主管申請(qǐng)用品的方案及預(yù)算進(jìn)行審核，再報(bào)物業(yè)總經(jīng)理批示。4、過程控制4.1 保安用品：保安用品包括對(duì)講機(jī)、電板充電器、警棍、橡膠棒、電筒、雨衣套鞋、遮陽傘及崗臺(tái)。4.2 保安用品管理的要點(diǎn)：4.2.1 建立臺(tái)賬：將所有保安用品按型號(hào)、編號(hào)、產(chǎn)品名稱、數(shù)量、領(lǐng)用人（責(zé)任人）等準(zhǔn)確記錄，以便核對(duì)。4.2.2 新舊用品更換：將已損壞或產(chǎn)品使用壽命已過的用品進(jìn)行更換，將淘汰的用品進(jìn)行登記后分開存放，按公司的要求進(jìn)行處理。4.2.3 用品保養(yǎng)：定期將用品進(jìn)

9、行保養(yǎng)，已延長(zhǎng)使用壽命。4.2.4 用品交接：保安條線有辭職的隊(duì)員應(yīng)將用品核對(duì)收回，交接給新隊(duì)員使用。4.3 工作順序：臺(tái)賬建立實(shí)施檢查監(jiān)督審核存檔4.3.1 臺(tái)賬建立：將所有保安用品按型號(hào)、編號(hào)、產(chǎn)品名稱、數(shù)量、領(lǐng)用人（責(zé)任人）等準(zhǔn)確記錄，一份交公司成本管理，一份留存管理處。4.3.2 實(shí)施：嚴(yán)格按保安用品的使用規(guī)范和要求進(jìn)行執(zhí)行。4.3.3 檢查：保安領(lǐng)班每日對(duì)各崗位用品進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)場(chǎng)整改。4.3.4 監(jiān)督：保安主管對(duì)各崗位用品使用進(jìn)行抽查，并對(duì)其監(jiān)督。4.3.5 審核：物業(yè)經(jīng)理對(duì)保安條線提交的用品申購或用品報(bào)廢等報(bào)告進(jìn)行審核、評(píng)估4.3.6 存檔：每月對(duì)保安用品相關(guān)記錄（維修頻次

10、、申購數(shù)量、報(bào)廢數(shù)量等）進(jìn)行存檔。4.4 保安用品的使用規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)4.4.1 對(duì)講機(jī)、電板充電器4.4.1.1 隊(duì)員在使用對(duì)講機(jī)時(shí)必須掌握正確的使用方法，根據(jù)編號(hào)對(duì)應(yīng)備用電池板，并由充電點(diǎn)記錄時(shí)間，不得調(diào)錯(cuò)。4.4.1.2 上班期間不的以任何事由在對(duì)講機(jī)中談?wù)撚诠ぷ鳠o關(guān)的事由，不得在對(duì)講機(jī)中聯(lián)系機(jī)密的事情，不得在領(lǐng)導(dǎo)查崗時(shí)利用對(duì)講機(jī)進(jìn)行不正當(dāng)?shù)牟僮鳌?.4.1.3 文明使用對(duì)講機(jī)，內(nèi)部聯(lián)絡(luò)時(shí)使用聯(lián)絡(luò)代號(hào)，代號(hào)按崗位編排，不直呼其名；各崗位聯(lián)絡(luò)時(shí)通話簡(jiǎn)單明了；不在大堂等人多的地方進(jìn)行大聲呼叫或大聲應(yīng)答。4.4.1.4 每班交接班時(shí)必須對(duì)對(duì)講機(jī)及附屬設(shè)備進(jìn)行檢查，并保持對(duì)講機(jī)和充電器的衛(wèi)生清潔，將

11、檢查情況記錄于交接記錄中。4.4.1.5 保安條線使用統(tǒng)一頻道，未經(jīng)主管許可，任何人不得私自更換。4.4.1.6 妥善保管及使用對(duì)講機(jī)，不得握拿天線部位，避免碰撞敲打?qū)χv機(jī)，避免因浸水、淋雨并導(dǎo)致對(duì)講機(jī)受潮，電池板需及時(shí)更換。4.4.1.7 對(duì)講機(jī)時(shí)崗位之間重要的通訊工具，若在頂崗或換崗時(shí)要做好移交工作，做到機(jī)不離人，人不離崗。不準(zhǔn)擅自將對(duì)講機(jī)帶到他處或借給無關(guān)人員使用。4.4.1.8 對(duì)講機(jī)在使用過程中發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時(shí)報(bào)告，嚴(yán)禁私自拆卸，如違反規(guī)定而造成對(duì)講機(jī)損壞，根據(jù)規(guī)定給予處罰及賠償。4.4.2 橡膠棒4.4.2.1 保安條線所屬橡膠棒統(tǒng)一存放在值班室，并懸掛與固定位置。4.4.2.2 橡

12、膠棒僅限于在小區(qū)范圍內(nèi)巡邏時(shí)佩帶，尤其是在夜間巡邏時(shí)必須佩帶。嚴(yán)禁在巡邏中隨意將其揮舞。4.4.2.3 若發(fā)生緊急事件需使用請(qǐng)?jiān)诋?dāng)值領(lǐng)班指揮下統(tǒng)一協(xié)調(diào)，不得擅自使用。4.4.2.4 不得將橡膠棒提供給無關(guān)人員。4.4.3 電筒4.4.3.1 一般照射：在大范圍搜索巡查時(shí)使用4.4.3.2 集中照射：集中一點(diǎn)照射，在辨明可疑事物時(shí)使用4.4.3.3 作為保安暗崗人員聯(lián)絡(luò)之信號(hào)使用4.4.3.4 夜間巡邏時(shí)，不得隨意將燈光照射住戶窗戶。4.4.3.5 保安條線所屬電筒統(tǒng)一編號(hào)，并集中在監(jiān)控中心統(tǒng)一進(jìn)行充電。4.4.4 雨傘、雨衣和套鞋4.4.4.1 所有日常使用雨具統(tǒng)一存放在固定位置，在雨天使用由

13、領(lǐng)班統(tǒng)一發(fā)放。4.4.4.2 保持所有雨具的干凈整潔，在使用后需清潔再妥善存放。4.4.4.3 在使用過程中必須愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，不得隨意亂扔亂丟。4.4.4.4 若發(fā)生雨具損壞使用人員需及時(shí)告知領(lǐng)班，說明損壞原因并在交班記錄中注明。4.4.5 遮陽傘和崗臺(tái)4.4.5.1 確保在日常工作中正確使用遮陽傘及崗臺(tái)，并注意愛護(hù)保養(yǎng)。4.4.5.2 在使用過程中必須愛護(hù)，如遇到風(fēng)大及時(shí)收起并保證其他崗位同步使用。4.4.5.3 如發(fā)現(xiàn)損壞，應(yīng)及時(shí)報(bào)前臺(tái)告知盡快修復(fù)，在交接班記錄上注明記錄。4.4.6 注意事項(xiàng)4.4.6.1 保安用品每天檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)，做好相關(guān)維修記錄4.4.6.2 交接記錄上對(duì)用

14、品必須記錄，有據(jù)可查，防止扯皮現(xiàn)象4.4.6.3 保安用品保持干凈清潔，不得污染其用品。4.4.6.4 統(tǒng)一對(duì)用品進(jìn)行編號(hào)或設(shè)標(biāo)識(shí)，若標(biāo)識(shí)更該或遺失，及時(shí)補(bǔ)齊。4.4.6.5 使用完后物品進(jìn)行歸倉作業(yè)。5、相關(guān)記錄門崗值班記錄本保安表單XSW-BA-003門崗值班記錄表.doc巡邏崗值班記錄本保安表單XSW-BA-017巡邏崗值班記錄表.doc三、 門禁門崗管制制度1. 目 的規(guī)范本小區(qū)門崗操作，加強(qiáng)門崗管理，預(yù)防犯罪意外的發(fā)生，維護(hù)物業(yè)內(nèi)人員及財(cái)產(chǎn)的安全。2. 范 圍適用于管理處保安工作的管理。3. 分 工3.1 門崗保安：負(fù)責(zé)轄區(qū)進(jìn)出人員、車輛的登記和物品出門驗(yàn)證、站崗工作。3.2 保安領(lǐng)

15、班、主管、及物業(yè)經(jīng)理：負(fù)責(zé)對(duì)門崗保安工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查和考核。4. 工作程序4.1 門崗工作的要點(diǎn)：4.1.1 人員要求：各崗位保安人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)，熟知本崗位的工作內(nèi)容和服務(wù)規(guī)范并嚴(yán)格執(zhí)行，認(rèn)真做好相關(guān)記錄。4.1.2 證件識(shí)別：管理處員工證；住戶聘用的保姆、鐘點(diǎn)工和其他家政服務(wù)人員出入證；臨時(shí)施工出入證等。4.1.3 登記核實(shí)：對(duì)非小區(qū)人員進(jìn)行詳細(xì)登記并進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)后方可放行。4.1.4 作業(yè)記錄：相關(guān)記錄進(jìn)行詳細(xì)登記，無遺漏及缺頁現(xiàn)象。4.2工作順序：具體實(shí)施監(jiān)督整改及糾正措施審核存檔4.2.1 具體實(shí)施：按保安門禁門崗制度內(nèi)容進(jìn)行操作。4.2.2 監(jiān)督：保安領(lǐng)班對(duì)門崗工作進(jìn)行檢查指導(dǎo)

16、、監(jiān)督，4.2.3 整改及糾正措施：對(duì)工作中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行核實(shí)，進(jìn)行整改、糾正，并對(duì)日后工作中制定防范措施。4.2.4 審核：保安主管對(duì)相關(guān)問題制定的方案做可行性的分析，并提交相關(guān)方案報(bào)物業(yè)經(jīng)理審批，待批示通過后，按指示進(jìn)行處理。4.2.5 存檔：將所有制定的解決方案進(jìn)行分類整理，每月進(jìn)行存檔。4.3.1 門崗工作規(guī)范及服務(wù)流程4.3.1 日常接待4.3.1.1 業(yè)主進(jìn)出時(shí)，門崗人員見到業(yè)主需在三米處對(duì)其微笑問好。如有來訪人員，應(yīng)敬禮后禮貌詢問來訪對(duì)象。4.3.1.2 門崗人員應(yīng)熟知本小區(qū)的業(yè)主，知曉其樓棟號(hào)、房間號(hào)及其他相關(guān)信息。4.3.1.3 小區(qū)門口設(shè)有門禁系統(tǒng)，本小區(qū)的業(yè)主刷卡方可進(jìn)入

17、小區(qū)，對(duì)未帶卡業(yè)主（針對(duì)從未見過面或者不太熟悉的住戶）應(yīng)禮貌的詢問并核對(duì)業(yè)主資料。4.3.1.4 若門崗人員見業(yè)主提攜帶重物，則應(yīng)主動(dòng)上前幫助攜帶重物的住戶，若業(yè)主無需幫忙的，則主動(dòng)幫業(yè)主刷卡開門即可；若業(yè)主需要幫助按其要求提供相應(yīng)的幫助。（可提供門崗的手推車供業(yè)主使用）4.3.1.5 門崗人員見老年人應(yīng)主動(dòng)提醒老年人小心門檻并在許可的情況下攙扶老人。4.3.1.6 外來人員一律進(jìn)行詢問并做好相關(guān)登記，不可隨便放行。4.3.1.7 如遇訪客人員騎單車或駕車來訪，應(yīng)告之停放車輛的位置，禁止5噸及5噸以上的車輛進(jìn)入園區(qū)（特種車輛除外）；4.3.1.8 主動(dòng)幫助攜帶重物的客戶，門崗配備雨傘、手推車等

18、設(shè)施供住戶借用；借用時(shí)應(yīng)做好相關(guān)信息登記，以便有據(jù)可查；4.3.1.9原則上門崗對(duì)業(yè)主所有快遞、信件等不做簽收，除非得到業(yè)主委托方可代收。對(duì)代收業(yè)主的報(bào)刊、雜志、信件等物品的收轉(zhuǎn)應(yīng)做好詳細(xì)的記錄工作，并分類擺放整齊通知業(yè)主盡快領(lǐng)取。（重要信物可放置在物業(yè)管理處）4.3.1.10門崗人員應(yīng)有效控制物品出入，委婉拒絕危險(xiǎn)品進(jìn)入小區(qū)，如系業(yè)主必須物品，應(yīng)通知巡邏人員及監(jiān)控人員跟進(jìn)； 4.3.1.11門崗內(nèi)的物品擺放整齊有序，保安的物品與業(yè)主的物品分類存放，業(yè)主寄存的物品有寄存及領(lǐng)走的記錄。4.3.2 物品出門驗(yàn)證4.3.2.1 所有外來人員攜帶物品出園區(qū)，必須開具出門證，由當(dāng)值保安領(lǐng)班辦理（驗(yàn)證開具

19、），外協(xié)單位或本公司物品出園區(qū)，由部門經(jīng)理在出門證上簽字認(rèn)可；崗?fù)?nèi)物品擺放整齊有序，客戶寄存物資有寄存及領(lǐng)走記錄。4.3.2.2 保安人員應(yīng)根據(jù)出門證的內(nèi)容檢驗(yàn)后放行；有效控制物品出入，委婉拒絕危險(xiǎn)品進(jìn)入小區(qū)，如系業(yè)主必須物品，應(yīng)通知巡邏人員及監(jiān)控人員跟進(jìn)4.3.2.3 如出門證內(nèi)容與所帶物品不相符，應(yīng)讓其補(bǔ)辦手續(xù)方可放行；4.3.2.4 門崗嚴(yán)格審核大件物品運(yùn)出的相關(guān)手續(xù)，做到可追溯到用戶本人。4.5.2.5保安人員在檢驗(yàn)后，在出門證上簽名后歸檔。4.3.3 叫車服務(wù) 4.3.3.1 住戶需要出租車，可以當(dāng)即通知門崗保安人員或是監(jiān)控中心；4.3.3.2 門崗保安根據(jù)住戶需求安排車輛前往指定

20、地點(diǎn)接送，中控人員將需要用車的單元通知門崗；4.3.3.3 保安人員可通過監(jiān)控中心或是對(duì)講系統(tǒng)，通知出租車已叫到；4.3.4 外來人員管理4.3.4.1 住宅樓外來人員的管理，門崗應(yīng)有效控制外來人員，對(duì)所有外來人員進(jìn)行登記。對(duì)臨時(shí)施工相關(guān)人員應(yīng)進(jìn)行出入登記，小區(qū)內(nèi)裝修施工人員應(yīng)憑證出入4.3.4.2住宅樓實(shí)行24小時(shí)全天候封閉式管理。4.3.4.3大門崗實(shí)行24小時(shí)保安員站崗（小區(qū)主出入口）。4.3.4.4遇有形跡可疑、衣冠不整、投遞廣告、閑雜等人員進(jìn)入小區(qū)大門崗保安員應(yīng)主動(dòng)上前詢問、制止，并妥善處理。4.3.4.5任何外來訪客人員，門崗保安員均要通過門崗對(duì)講機(jī)與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，與業(yè)主確認(rèn)后進(jìn)行

21、登記，準(zhǔn)予放行放行；若門崗的對(duì)講機(jī)無法與業(yè)主聯(lián)系則通知監(jiān)控中心，監(jiān)控人員通過對(duì)講電話與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，將情況告知門崗。登記內(nèi)容按外來人員出入登記本要求填寫。（1） 外來裝修工人一律憑管理處發(fā)放的有效出入證進(jìn)出小區(qū)，對(duì)無證人員不準(zhǔn)其進(jìn)入小區(qū)，并不準(zhǔn)在大門口聚集。外來裝修工人進(jìn)出小區(qū)一律要出示管理處發(fā)放的有效出入證，巡邏保安員對(duì)施工人員的裝修單元負(fù)有監(jiān)管責(zé)任，需定時(shí)對(duì)每戶裝修人員進(jìn)行驗(yàn)證核對(duì)，并進(jìn)行記錄。 （2） 特別注意手持工具器械的訪客人員，可能涉及違章施工及存在安全隱患，應(yīng)予以詢問，及時(shí)將該情況匯報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)并將相關(guān)內(nèi)容登記在工作記錄上；（3） 除搬運(yùn)家具、裝修材料、清潔打掃、消防安全等突發(fā)事件

22、情況外，大堂“電子自動(dòng)門” 應(yīng)處于全日制關(guān)閉狀態(tài)，不允許無故敞開。（4） 對(duì)講密碼機(jī)”應(yīng)處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。如遇故障，損壞等應(yīng)及時(shí)報(bào)告管理處進(jìn)行維修保養(yǎng)，并作好詳細(xì)記錄。記錄按巡邏崗值班記錄表內(nèi)容填寫。（5） 受業(yè)主委托的中介公司出租/出售看房：a) 受業(yè)主委托的中介公司工作人員到小區(qū)業(yè)主家看房，必須憑業(yè)主委托書并持有效證件在門崗登記后方可進(jìn)入大樓，小區(qū)門崗保安必須檢驗(yàn)其證件，確認(rèn)無誤后，方可準(zhǔn)許進(jìn)入，并通知監(jiān)控中心進(jìn)行有效監(jiān)控。b) 巡邏人員全程跟進(jìn)中介人員看房，并檢查室內(nèi)物品完好及電源、門窗是否關(guān)閉。c) 如業(yè)主將住房出租，要求該業(yè)主帶領(lǐng)租戶到管理處辦理登記手續(xù)，管理處做好對(duì)該租戶的檔案登

23、記，并通知保安員對(duì)該租戶進(jìn)行有效中控。d) 如業(yè)主（租戶）家庭內(nèi)使用居住型保姆，要求該業(yè)主（租戶）到管理處辦理登記手續(xù)，辦理出入證，保安員有權(quán)對(duì)該保姆進(jìn)出樓宇進(jìn)行詢問核查。e) 如業(yè)主（租戶）家庭內(nèi)使用鐘點(diǎn)工，要求該業(yè)主（租戶）到管理處辦理登記手續(xù)，辦理出入證，保安員有權(quán)對(duì)該鐘點(diǎn)工進(jìn)出樓宇進(jìn)行詢問核查。（6） 送遞快件、郵件、盒飯等人員，由保安員根據(jù)實(shí)際情況安排登記放行，任何不愿合作人員，保安員有權(quán)阻止其行為的發(fā)生。快件、郵件要求直接送達(dá)的，保安員須通過對(duì)講電話與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，得到同意后先登記后放行。（7） 對(duì)公、檢、法等人員需要進(jìn)入樓宇執(zhí)行公務(wù)時(shí)，保安員應(yīng)讓其出示有關(guān)證件，并與管理處、保安領(lǐng)

24、班、總值班聯(lián)系后，保安員才可放行（突發(fā)事件例外）。4.3.4.6 保安員在執(zhí)勤中要堅(jiān)持原則，不得徇私舞弊。5、相關(guān)記錄門崗值班記錄本保安表單XSW-BA-003門崗值班記錄表.doc巡邏崗值班記錄本保安表單XSW-BA-017巡邏崗值班記錄表.doc附流程圖:門崗人員友好告知出租車、私家車等車輛不得進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，只可停入地下車庫；（除特殊車輛，如救護(hù)車、消防車、超過高1.8米的車輛）施工人員無臨時(shí)出入證，門崗人員應(yīng)上報(bào)領(lǐng)班，告知領(lǐng)班情況，核實(shí)施工單元，確認(rèn)后準(zhǔn)許上門門崗人員打?qū)χv與住戶進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)后放行門崗人員在門崗打?qū)χv與住戶確認(rèn)，待確認(rèn)后放行門崗人員禮貌詢問情況，負(fù)責(zé)登記、驗(yàn)證門崗人員禮貌

25、詢問情況，負(fù)責(zé)登記門崗人員禮貌詢問情況，負(fù)責(zé)登記核準(zhǔn)來訪目的門崗服務(wù)操作流程訪客、送貨人員家政人員施工人員車輛進(jìn)入門崗人員告知家政人員帶好相關(guān)證件至管理處辦理出入證門崗人員通知區(qū)域巡邏崗帶訪客刷卡進(jìn)入訪客單元核實(shí)后告知施工人員帶好相關(guān)證件至管理處辦理臨時(shí)出入證如現(xiàn)場(chǎng)遇到問題門崗人員立即上報(bào)當(dāng)值領(lǐng)班進(jìn)行處理如訪客拜訪結(jié)束后，不知如何出小區(qū)的情況下，巡邏崗發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)主動(dòng)上前詢問并指引方向如訪客拜訪結(jié)束后，不知如何出小區(qū)的情況下，監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即通知巡邏崗上前詢問并指引方向有臨時(shí)證的施工人員，門崗應(yīng)查看證件是否過期，再按規(guī)定處理四、 停車車庫管理制度1、目的 為了加強(qiáng)停車庫的管理，維護(hù)車輛行駛和停放

26、的良好秩序，保障使用人及第三者的生命和財(cái)產(chǎn)安全。2、范圍 適用于橡樹灣項(xiàng)目地下車庫停車管理。3、分工3.1 車庫保安：負(fù)責(zé)車輛進(jìn)入登記；對(duì)來訪車輛進(jìn)行指引；對(duì)車庫所有車輛進(jìn)行檢查，填寫相關(guān)記錄表。 3.2 車庫收費(fèi)崗：負(fù)責(zé)對(duì)車庫車輛進(jìn)行收費(fèi)工作，每日盤點(diǎn)現(xiàn)金，核對(duì)發(fā)票。3.3車庫保潔：負(fù)責(zé)對(duì)地下車庫內(nèi)的車道、車位及設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行清潔。3.4保安領(lǐng)班：負(fù)責(zé)日常工作的檢查，監(jiān)督糾正發(fā)現(xiàn)的問題，收集當(dāng)天的記錄表進(jìn)行檢查。3.5 管理處財(cái)務(wù)：負(fù)責(zé)車位租賃費(fèi)收繳，監(jiān)督車庫收費(fèi)崗工作。3.6保安主管：負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)工作，負(fù)責(zé)車位出租；對(duì)保安、保潔、綠化上交的日常報(bào)表進(jìn)行審核。3.7物業(yè)經(jīng)理：負(fù)責(zé)每月對(duì)

27、車位的出租及票據(jù)進(jìn)行審核。 4、過程控制4.1 停車庫管理的要點(diǎn):4.1.1 區(qū)域管理：項(xiàng)目整個(gè)地下停車庫。4.1.2 車位申請(qǐng)：車庫車位目前已出租為主，住戶有需要可以至管理處申請(qǐng)，辦理相關(guān)手續(xù)。 4.1.3 收費(fèi)管理：收費(fèi)明細(xì)需明示。4.1.4 車庫管理人員要求：熟知車庫管理制度內(nèi)容，執(zhí)勤時(shí)應(yīng)穿著反光衣，熟練運(yùn)用交通指揮的動(dòng)作、手勢(shì)；在機(jī)動(dòng)車場(chǎng)執(zhí)勤的人員應(yīng)著反光衣。巡邏車庫時(shí)認(rèn)真做好相關(guān)記錄。 4.1.5 車庫設(shè)施及標(biāo)識(shí)：a) 機(jī)動(dòng)車出入口設(shè)有減速裝置和防強(qiáng)闖設(shè)施；且能發(fā)揮有效地功效；b) 停車場(chǎng)有清晰、有效、規(guī)范的護(hù)衛(wèi)；在場(chǎng)內(nèi)入口、出口、轉(zhuǎn)彎等設(shè)有交通標(biāo)識(shí)和路標(biāo)；c) 在入口顯眼處公示停車

28、場(chǎng)管理規(guī)定；提示車主遵守本車庫的要求和管理。d) 在停車場(chǎng)地標(biāo)識(shí)明顯的車位線、車位、交通線路和合理的出入口規(guī)劃；車庫內(nèi)有明顯的限速標(biāo)志；e) 遇到下雨、雪、黃梅天氣在出入口等明顯處設(shè)立“減速慢性，小心地滑”等警示牌等。4.2 工作順序：實(shí)施監(jiān)督審核評(píng)估存檔4.2.1 實(shí)施：各崗位按車庫管理制度具體內(nèi)容嚴(yán)格操作和執(zhí)行。4.2.2 監(jiān)督：按每個(gè)崗位不同操作的過程進(jìn)行逐級(jí)監(jiān)督。4.2.3 審核：車庫管理的各個(gè)崗位的每項(xiàng)工作逐級(jí)進(jìn)行檢查、審核。4.2.4 評(píng)估：物業(yè)經(jīng)理對(duì)所有作業(yè)的成果記錄進(jìn)行評(píng)估。4.2.5 存檔：將所有涉及車庫管理的記錄進(jìn)行整理審核后由保安主管存檔。4.3車庫管理操作規(guī)程：4.3.

29、1 車輛管理： 4.3.1.1機(jī)動(dòng)車輛停放管理 （1） 本小區(qū)一律嚴(yán)禁外來車輛進(jìn)入車庫。對(duì)無牌機(jī)動(dòng)車輛(新車除外)及攜帶危險(xiǎn)品車輛嚴(yán)禁進(jìn)入地下車庫。機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地應(yīng)有標(biāo)識(shí)明顯的車位線，車位、交通線路、出入口規(guī)劃合理（2） 本小區(qū)地面嚴(yán)禁停車。其余任何車輛管理按小區(qū)規(guī)定執(zhí)行。（3） 對(duì)無主或長(zhǎng)期棄用車輛處理應(yīng)明確補(bǔ)充在業(yè)主公約內(nèi)。（4） 上下班高峰期，門崗保安應(yīng)配合地庫保安進(jìn)行疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，保持通道暢通；主動(dòng)為車主刷卡。（5） 小區(qū)內(nèi)業(yè)主可到管理處辦理地下車庫租賃手續(xù)，簽定車位租賃協(xié)議后，即可在指定車位上停放相應(yīng)的機(jī)動(dòng)車。（6） 不凡辦理過車位租賃手續(xù)的車輛，可通過“月卡入口”，進(jìn)入本小區(qū)地下車

30、庫并將車停放在指定車位上。臨時(shí)車輛設(shè)有臨停區(qū)，停放在臨時(shí)車位上，不得占用已租賃的車位。每月占用他人車位的比例應(yīng)控制在兩起以下；若月卡過期，在管理處發(fā)出車位續(xù)簽協(xié)議通知書一周內(nèi)未辦理續(xù)租或無任何回復(fù)的，管理處有權(quán)收回處理。（7） 地庫保安員每班二次定時(shí)對(duì)停放在車庫（場(chǎng)）的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行巡視檢查，填寫車庫（場(chǎng)）車位檢查表，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)并填寫車輛異常情況報(bào)告表，做到惡性交通事故發(fā)生數(shù)為0，車輛遺失率為0（8） 發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關(guān)好，有漏油、漏水等異常情況時(shí)，做好詳細(xì)記錄并立即通知車主，上報(bào)當(dāng)值領(lǐng)班。（9） 地庫保安巡視檢查車位及車輛時(shí)，應(yīng)留意車位上貼的管理處制作的車牌號(hào)標(biāo)識(shí)，若發(fā)現(xiàn)車牌

31、號(hào)標(biāo)識(shí)損壞，應(yīng)上報(bào)領(lǐng)班，重新制作張貼，以免造成誤會(huì)。（10） 地下車庫發(fā)生意外交通事故，保安員應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班及主管以上管理人員或向“110”報(bào)警，并作記錄。（11） 地庫保安巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)車輛停放不規(guī)范，應(yīng)通知車主重新停放，并標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的動(dòng)作手勢(shì)指揮車輛停放在劃定的停車線內(nèi)，不準(zhǔn)壓線、不準(zhǔn)停放在停車線以外，要做車庫機(jī)動(dòng)車停放要整齊有序。（12） 對(duì)無主或長(zhǎng)期棄用車輛處理應(yīng)明確補(bǔ)充在業(yè)主公約內(nèi)。（13） 本停車庫只提供停放場(chǎng)地，不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。4.3.1.2非機(jī)動(dòng)車輛停放管理（1） 擁有非機(jī)動(dòng)車輛的車主必須憑有效證件到管理處辦理停車手續(xù)，領(lǐng)取寄車牌。（2） 凡辦妥停車手續(xù)的車輛均可在小區(qū)指定地點(diǎn)

32、停放。（3） 非機(jī)動(dòng)車輛停放一律不收費(fèi)，管理處只提供停放場(chǎng)地，不承擔(dān)任何保管責(zé)任。（4） 保安員每班二次定時(shí)對(duì)停放的非機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行巡視檢查并作記錄車輛異常情況報(bào)告表。（5） 非機(jī)動(dòng)車輛管理有序，停放整齊，存取方便，無亂停、亂放、疊放現(xiàn)象，原則上非設(shè)計(jì)為停車地方的架空層嚴(yán)禁停放任何非機(jī)動(dòng)車輛。（6） 本停車庫（場(chǎng)）只提供停放場(chǎng)地，不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班并作記錄車輛異常情況報(bào)告表。（7） 凡不辦理任何停車手續(xù)的非機(jī)動(dòng)車輛一律不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)停放。（8） 機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛管理工作和記錄由保安領(lǐng)班（對(duì)當(dāng)班）、保安主管（對(duì)各班）進(jìn)行驗(yàn)查。4.3.1.3 車庫停放管理（1） 停車

33、庫全年每天24小時(shí)開放，有專職保安人員巡查，保安有權(quán)在各種不正常的跡象下，對(duì)小區(qū)區(qū)域內(nèi)的車輛和隨車人員進(jìn)行檢查，被檢人應(yīng)給予配合。對(duì)檢查有異議，事后可向西歐去管理處或其他部門反映或投訴。（2） 項(xiàng)目?jī)?nèi)嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車?guó)Q笛，有明顯的限速標(biāo)志，禁止通車的道路設(shè)有禁行標(biāo)識(shí)或措施。（3） 不準(zhǔn)在停車庫內(nèi)清掃、清洗車輛及進(jìn)行車輛維修、保養(yǎng)作業(yè)。（4） 車輛停放后，駕駛員必須關(guān)好車窗、鎖好車門，以免發(fā)生意外事件。（5） 因過失發(fā)生損壞他人車輛、公共設(shè)施和路面等行為，責(zé)任人應(yīng)照價(jià)賠償。（6） 在停車庫區(qū)域內(nèi)，車輛不允許停放在車行道上上下客。（7） 對(duì)違反規(guī)定又不聽勸阻，不承擔(dān)責(zé)任者，管理處有權(quán)要求停止停放。制止車

34、輛亂停放，車卡不相符時(shí)出入需登記。4.3.2 收費(fèi)管理4.3.2.1 車位申請(qǐng)（租賃）流程（1） 車位租賃由前臺(tái)、管家、財(cái)務(wù)、保安主管進(jìn)行操作，由保安主管負(fù)責(zé)。（2） 本小區(qū)有需求的業(yè)主帶好駕駛證、行駛證等有效證件至管理處辦理租賃手續(xù)；（3） 客服前臺(tái)詳細(xì)告知租賃車位的相關(guān)事宜及注意事項(xiàng)，確認(rèn)業(yè)主要辦理手續(xù)后，通知保安主管；（4） 保安主管得知相應(yīng)信息后，安排地庫保安陪同業(yè)主在未出租的車位上進(jìn)行挑選；（5） 待業(yè)主選定后，至客服前臺(tái)辦理手續(xù)，與業(yè)主簽訂車位租賃協(xié)議，同時(shí)前臺(tái)必須告知相關(guān)事項(xiàng)，簽訂后告知財(cái)務(wù)進(jìn)行收費(fèi)；（6） 財(cái)務(wù)收到業(yè)主信息后，對(duì)業(yè)主進(jìn)行收費(fèi)，開具稅控發(fā)票；（7） 保安主管接到財(cái)

35、務(wù)信息后，更新車位租賃表，輸入思源軟件，并按信息制作車牌號(hào)（管理處統(tǒng)一的格式并蓋有管理處公章）和車卡（IC）；將車牌號(hào)貼至所租車位上；（8） 客服前臺(tái)通知業(yè)主領(lǐng)取車卡，溫馨提示業(yè)主，磁卡不可彎折，暴曬、浸水等。若損壞和遺失盡快至管理處補(bǔ)辦出相關(guān)費(fèi)用即可。（9） 客服前臺(tái)將車位租賃協(xié)議與相關(guān)辦理的資料整理后進(jìn)行存檔。4.3.2.2 車位續(xù)租（1） 財(cái)務(wù)每月與保安主管核對(duì)租賃、欠費(fèi)情況，整理協(xié)議將要到期的住戶，提前3天通知住戶辦理續(xù)租手續(xù)。（2） 對(duì)欠費(fèi)的住戶進(jìn)行催繳，若未按限定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行繳納，管理處有權(quán)將車位收回，催繳費(fèi)用可按公司制度進(jìn)行處理。（3） 各大堂的信息發(fā)布屏或告示欄中發(fā)布車位續(xù)租通

36、知，提示住戶盡快辦理續(xù)租手續(xù)。（4） 若住戶在協(xié)議過期一周內(nèi)仍未來辦理手續(xù)的，一方面進(jìn)行電話聯(lián)系，若得到業(yè)主確認(rèn)不再續(xù)租的，則辦理退租，并收回月租車卡；另一方面發(fā)放車位續(xù)簽協(xié)議通知書，在發(fā)出書面通知書一周內(nèi)未辦理續(xù)租或無任何回復(fù)的，管理處有權(quán)收回處理。4.3.2.3收費(fèi)崗收費(fèi)的流程（1） 收費(fèi)崗收費(fèi)票據(jù)由收費(fèi)崗保安到財(cái)務(wù)處領(lǐng)取相應(yīng)發(fā)票，同時(shí)辦理相應(yīng)的領(lǐng)取手續(xù)。（2） 收費(fèi)崗見有車輛前來交費(fèi)時(shí)（針對(duì)臨時(shí)卡收費(fèi)），收費(fèi)崗人員應(yīng)面帶微笑，用語文明規(guī)范，雙手接卡，若卡中顯示無需付費(fèi)，開啟道閘放行。若臨時(shí)卡中顯示費(fèi)用，將禮貌告知金額，雙手接錢，找?guī)旁谏虾桶l(fā)票一齊遞與客戶，零的錢由大到小排列，并告知當(dāng)面清

37、點(diǎn)找零。車場(chǎng)進(jìn)出崗秩序維護(hù)員在車輛進(jìn)出時(shí)，雙手接遞業(yè)主客戶停車卡。（3） 收費(fèi)崗每天填寫和現(xiàn)金盤點(diǎn)表，與下班交接人員當(dāng)面進(jìn)行交接。若交接中發(fā)現(xiàn)問題則上報(bào)領(lǐng)班，主管查明原因及追究責(zé)任。車場(chǎng)現(xiàn)金應(yīng)和票據(jù)相吻合，每日移交清楚。（4） 主管對(duì)收費(fèi)崗提交的橡樹灣停放收費(fèi)日?qǐng)?bào)表進(jìn)行審核。（5） 將盤點(diǎn)的現(xiàn)金交財(cái)務(wù)，辦理相應(yīng)的上交手續(xù)。（6） 所有機(jī)動(dòng)車（不含摩托車）實(shí)行一車一卡的封閉管理，對(duì)紙制憑據(jù)和電子憑據(jù)的至少保持1個(gè)月的追溯根據(jù)。5、相關(guān)記錄橡樹灣車輛進(jìn)入登記表保安表單XSW-BA-004車輛進(jìn)入登記表.doc橡樹灣車輛停放收費(fèi)日?qǐng)?bào)表保安表單XSW-BA-005車輛停放收費(fèi)日?qǐng)?bào)表.doc地下車庫車位

38、檢查表保安表單XSW-BA-006地下車庫車位檢查表.doc車位續(xù)簽協(xié)議通知書保安表單XSW-BA-007車位到期續(xù)租意見征詢函.doc現(xiàn)金盤點(diǎn)表保安表單XSW-BA-008現(xiàn)金盤點(diǎn)表.doc五、 監(jiān)控中心管理制度1. 目的確保監(jiān)控系統(tǒng)包括消防、車庫、安保系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)的完好及正常運(yùn)行。2. 范圍公司所管轄的住宅樓盤。3. 分工3.1 維修人員：負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)控中心內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)工作。 3.2 保安監(jiān)控人員：負(fù)責(zé)日常監(jiān)控業(yè)務(wù)。3.3 保安領(lǐng)班：負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)控中心日常工作及衛(wèi)生狀況的檢查；巡查中發(fā)現(xiàn)的問題要求限時(shí)整改。3.4 保安主管：對(duì)監(jiān)控中心進(jìn)行日常巡查工作，并對(duì)相關(guān)記錄進(jìn)行評(píng)估、審核。3.5

39、物業(yè)經(jīng)理：每月進(jìn)行抽查，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)問題進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)主管進(jìn)行考核。4. 過程控制4.1 監(jiān)控中心管理的要點(diǎn)：4.1.1 人員要求：監(jiān)控中心人員應(yīng)熟知崗位職責(zé)和設(shè)施設(shè)備的操作流程；應(yīng)持有監(jiān)控資質(zhì)證書（上崗證）方可上崗。4.1.2 監(jiān)控室配備：監(jiān)控中心應(yīng)按消防管理標(biāo)準(zhǔn)配置消防設(shè)施和濕度溫度計(jì)，同時(shí)設(shè)置防鼠板、鼠蟲藥盒、消防應(yīng)急包和降溫措施或設(shè)備；監(jiān)控中心管理制度上墻。因監(jiān)控中心的設(shè)施較多，散發(fā)出的熱量使溫度升高，若溫度持續(xù)上升將導(dǎo)致設(shè)備的不穩(wěn)定，從而出現(xiàn)故障。4.1.3 設(shè)施設(shè)備：監(jiān)控室的設(shè)施設(shè)備功能應(yīng)完好，攝像機(jī)應(yīng)保證攝影范圍合理、畫面清晰；定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。4.1.4 清潔衛(wèi)生：監(jiān)控中心衛(wèi)生應(yīng)保持

40、干凈清潔，不可在監(jiān)控室內(nèi)吃喝，保持空氣清新無異味；同時(shí)設(shè)置防鼠板、鼠蟲藥盒，防止鼠蟲咬斷電線造成設(shè)施設(shè)備無法正常工作。4.1.5 監(jiān)控中心控制無關(guān)人員進(jìn)出，來訪人員需進(jìn)行登記并由主管陪同或同意后方可進(jìn)入。4.1.6 監(jiān)控中心的管理制度必須上墻。4.1.7 監(jiān)控系統(tǒng)在交班時(shí)每日對(duì)監(jiān)控中心設(shè)施設(shè)備檢查一次，保安領(lǐng)班及主管每日進(jìn)行巡檢。4.2工作順序：實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)審核評(píng)估存檔4.2.1 實(shí)施：按監(jiān)控中心制度操作流程及操作要求進(jìn)行作業(yè)。4.2.2 監(jiān)督：領(lǐng)班對(duì)監(jiān)控中心的日常工作進(jìn)行監(jiān)督；主管對(duì)其工作進(jìn)行檢查，對(duì)領(lǐng)班工作進(jìn)行監(jiān)督。4.2.3 指導(dǎo)：領(lǐng)班對(duì)監(jiān)控中心的日常工作中不足進(jìn)行指導(dǎo)；主管對(duì)疑難問題解

41、決進(jìn)行指導(dǎo)。4.2.4 審核：領(lǐng)班對(duì)監(jiān)控中心的表單進(jìn)行檢查，主管將領(lǐng)班提交的監(jiān)控中心表單進(jìn)行審核。4.2.5 評(píng)估：物業(yè)經(jīng)理對(duì)監(jiān)控中心的工作每月進(jìn)行評(píng)估。4.2.6 存檔：每月對(duì)表單進(jìn)行整理存檔。4.3 監(jiān)控中心的操作規(guī)程4.3.1監(jiān)控中心設(shè)備操作4.3.1.1 消防控制系統(tǒng)（1） 監(jiān)控中心消防中控系統(tǒng)連接小區(qū)所有消防控制設(shè)備，一旦發(fā)生報(bào)警，監(jiān)控人員迅速通過顯示屏上所顯示報(bào)警狀發(fā)出指令；（2） 消防系統(tǒng)發(fā)生報(bào)警時(shí)，立即通知相關(guān)崗位隊(duì)員馬上趕到報(bào)警區(qū)域進(jìn)行檢查，若檢查后無異常情況的，監(jiān)控人員及時(shí)消音復(fù)位，對(duì)于無法消除及設(shè)備故障的報(bào)警，及時(shí)通知管理處報(bào)工程條線處理；（3） 有情況發(fā)生監(jiān)控人員按照火

42、警緊急預(yù)案流程操作；（4） 監(jiān)控都要認(rèn)真做好各項(xiàng)記錄，記錄人必須簽名；（5） 在工程人員處理完畢后，記錄應(yīng)已修復(fù)；報(bào)修關(guān)閉。（6） 遇當(dāng)天或暫時(shí)不能處理的問題，應(yīng)在備注欄內(nèi)注明，以便接班人員知曉直至問題解決為止。4.3.1.2主臥報(bào)警系統(tǒng)，室內(nèi)紅外報(bào)警系統(tǒng)（1） 業(yè)主誤按要做好記錄，請(qǐng)業(yè)主簽字復(fù)位并告知此設(shè)備的用途，切勿再發(fā)生類似誤報(bào)情況；（2） 有情況發(fā)生，立即采取措施，在無法處理的情況下，可呼叫領(lǐng)班簽字；（3） 家中無人應(yīng)答的，中控人員須仔細(xì)檢查之后通知管理處聯(lián)系業(yè)主，并叫工程人員檢查是否線路故障，進(jìn)行處理。4.3.1.3周界紅外報(bào)警系統(tǒng)（1） 中控人員首先必須熟悉各紅外報(bào)警區(qū)域數(shù)字，一旦

43、發(fā)現(xiàn)紅外報(bào)警應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地將報(bào)警區(qū)域通知相關(guān)崗位隊(duì)員在3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)查看，探頭切換到報(bào)警區(qū)域，并做好記錄；（2） 定期對(duì)周界紅外報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行檢查，若紅外報(bào)警的區(qū)域出現(xiàn)故障，須立即通知相關(guān)人員采取有效人防措施，并上報(bào)及時(shí)修復(fù)。（3） 夜間因光線原因，應(yīng)更仔細(xì)認(rèn)真檢查，一旦報(bào)警，決不輕易放過。（4） 確保建筑區(qū)域周界基礎(chǔ)設(shè)施（紅外、監(jiān)控、燈光聯(lián)動(dòng)）完好，確保無人員潛入隱患；定期對(duì)周界基礎(chǔ)設(shè)施周邊的綠化進(jìn)行清理及修剪，以免綠化植物碰觸導(dǎo)致不停報(bào)警或植物遮住攝像探頭導(dǎo)致此區(qū)域成為盲點(diǎn)。4.3.1.4電梯緊急對(duì)話系統(tǒng)（1） 本系統(tǒng)用于電梯發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，電梯內(nèi)人員可與監(jiān)控中心取得聯(lián)系；（2） 一旦發(fā)生

44、電梯困人情況，監(jiān)控控人員首先馬上通知相關(guān)部門，并通過對(duì)講與被困人員保持通話狀態(tài)，盡量保證被困人員不要過于緊張，并與之說明情況；（3） 通知相關(guān)崗位隊(duì)員及時(shí)趕至事發(fā)樓層，確定被困人員的確切位置，并將情況告知監(jiān)控中心，直至人員被安全解救為止；（4） 解救后監(jiān)控人員將發(fā)生的經(jīng)過詳細(xì)記錄，并交領(lǐng)班簽字；4.3.1.5車輛管理系統(tǒng)（1） 監(jiān)控人員應(yīng)熟練掌握軟件的操作、刷卡信息的正確設(shè)置，保證小區(qū)內(nèi)所有持卡車輛正常進(jìn)出車庫；（2） 監(jiān)視攝像機(jī)應(yīng)保證攝影范圍合理、畫面清晰；重要場(chǎng)所、停車場(chǎng)和出入口應(yīng)設(shè)有錄像，并在硬盤刻錄機(jī)留存?zhèn)洳椋ㄖ辽侔朐拢恢贫ūO(jiān)控資料查閱管理制度。如停車場(chǎng)采取智能管理而無人執(zhí)守時(shí)，出入

45、口監(jiān)視攝像應(yīng)能清晰錄制駕車人的體貌特征。4.3.1.6電子巡更系統(tǒng)（1） 巡樓人員每一次巡樓一圈將巡更棒交到監(jiān)控中心數(shù)據(jù)下載一次，對(duì)于漏點(diǎn)情況可即時(shí)與當(dāng)值領(lǐng)班反映； （2） 對(duì)于多次處理未果的應(yīng)按級(jí)上報(bào)；4.3.1.7 BA系統(tǒng)（1） BA系統(tǒng)主要分管 、生活水泵、排風(fēng)機(jī)、集水井的自控；（2） 控制電腦一旦發(fā)生報(bào)警，監(jiān)控人員將按照?qǐng)?bào)警信息通知物管，并做好記錄，直到工程人員排除問題為止。4.3.2 監(jiān)控中心操作規(guī)范4.3.2.1 監(jiān)控人員統(tǒng)一著裝，按時(shí)交接班；每日在交接班的同時(shí)檢查監(jiān)控中心的設(shè)施設(shè)備，無問題后雙方交接簽字確認(rèn)。4.3.2.2監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)不間斷值勤，不準(zhǔn)脫崗，對(duì)電視監(jiān)視系統(tǒng)

46、和消防報(bào)警控制系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)視，對(duì)信號(hào)隨時(shí)作出反應(yīng)，并填寫監(jiān)控中心值班記錄。4.3.2.3監(jiān)控中心值班保安員，應(yīng)熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作程序，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時(shí)向保安領(lǐng)班或主管報(bào)告，由保安領(lǐng)班或主管通知報(bào)修處。如一時(shí)無法修復(fù)引起監(jiān)控“盲點(diǎn)”時(shí)，該“盲點(diǎn)”的監(jiān)控由保安員負(fù)責(zé)，針對(duì)不同的監(jiān)控點(diǎn)采取相應(yīng)的措施加強(qiáng)防范，并作記錄。4.3.2.4監(jiān)控人員要堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的動(dòng)態(tài)及運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況、突發(fā)事件或各類違法犯罪活動(dòng)，應(yīng)及時(shí)向保安領(lǐng)班報(bào)告，由保安領(lǐng)班安排處理，同時(shí)調(diào)整攝像鏡頭進(jìn)行錄像，保存錄像備查，并在監(jiān)控中心值班記錄表上記錄。4.3.2.5消防報(bào)警系統(tǒng)出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，應(yīng)及時(shí)向保安

47、領(lǐng)班報(bào)告，由保安領(lǐng)班安排檢查。如屬火警，按突發(fā)事件處理程序執(zhí)行。屬誤報(bào)應(yīng)消除信號(hào)并作值班記錄，監(jiān)控中心值班記錄。4.3.2.6值班保安員每12小時(shí)按編號(hào)更換電視監(jiān)視系統(tǒng)的錄相帶并妥善保管半個(gè)月，并作好記錄。除保安主管外，其他人員不得翻看保存的錄像帶，更不允許錄放非工作像帶。特殊情況必須得到管理處同意。4.3.2.7 定期檢驗(yàn)紅外報(bào)警系統(tǒng)等護(hù)衛(wèi)防范系統(tǒng)，監(jiān)控人員檢查系統(tǒng)是否全天候布防，確保信號(hào)接受和反應(yīng)靈敏，若在檢查中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄并上報(bào)處理。4.3.2.8 監(jiān)控人員負(fù)責(zé)監(jiān)督巡更人員對(duì)本小區(qū)進(jìn)行夜巡，將夜巡記錄（巡更時(shí)間、頻次等）進(jìn)行儲(chǔ)存，以便查驗(yàn)。4.3.2.9公共區(qū)域的鑰匙需要在監(jiān)控中心統(tǒng)

48、一備份、保管、明確公共區(qū)域鑰匙名稱，并有鑰匙管理制度。4.3.2.10夜間業(yè)主報(bào)事接待：緊急事件當(dāng)晚處理，一般事件第二天及時(shí)反饋至客服部。4.3.3 監(jiān)控人員接報(bào)流程：4.3.3.1 監(jiān)控中心24小時(shí)有人執(zhí)勤，晚上20：00后報(bào)修、報(bào)事電話由監(jiān)控人員接聽。4.3.3.2 監(jiān)控人員按接聽電話規(guī)范進(jìn)行操作，詳細(xì)記錄報(bào)修、報(bào)事信息并通知夜間值班人員（工程值班人員、保安領(lǐng)班）進(jìn)行處理；若是報(bào)事緊急事件當(dāng)晚處理；一般事件則第二天及時(shí)反饋至客服部。4.3.3.3 若監(jiān)控中心接到報(bào)修則及時(shí)通知值班工程維修人員上門維修，若維修人員當(dāng)時(shí)未能處理，則應(yīng)向業(yè)主說明情況得到諒解，與業(yè)主另約時(shí)間次日上門服務(wù)；若監(jiān)控中心

49、接到報(bào)事，立即通知當(dāng)值區(qū)域保安到現(xiàn)場(chǎng)查看，做好相關(guān)記錄，未能解決的上報(bào)領(lǐng)班處理；若監(jiān)控中心接到業(yè)主投訴，則當(dāng)值領(lǐng)班應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)了解情況解決處理問題，當(dāng)時(shí)未能解決，做好相關(guān)情況記錄，次日上報(bào)相關(guān)條線主管進(jìn)行處理。4.3.3.4 監(jiān)控人員一旦接到業(yè)主來電，無論何事都應(yīng)做好監(jiān)控中心值班記錄，做到無遺漏。將監(jiān)控中心值班記錄提交領(lǐng)班審核。4.3.3.5 監(jiān)控人員將處理事件人員反饋的信息進(jìn)行記錄，完成的事宜進(jìn)行關(guān)閉，未完成的事項(xiàng)了解情況后做好相關(guān)記錄，上報(bào)領(lǐng)班。4.3.3.6 交接班時(shí)，將注意事項(xiàng)交接給接班人員。4.3.3.7 白班監(jiān)控人員將前班的相關(guān)報(bào)修、報(bào)事記錄上報(bào)物業(yè)前臺(tái)。4.3.4 監(jiān)控人員作業(yè)禁

50、止事項(xiàng)4.3.4.1 嚴(yán)禁將外來人員帶入監(jiān)控中心進(jìn)行聊天等事宜；4.3.4.2 嚴(yán)禁對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)整；4.3.4.3 嚴(yán)禁在監(jiān)控顯示屏上玩游戲；4.3.4.4 嚴(yán)禁私自刻錄錄像；禁止將刻錄設(shè)備帶入監(jiān)控中心；4.3.4.5 嚴(yán)禁使用監(jiān)控中心報(bào)警電話，確保專線報(bào)警信息暢通。5. 相關(guān)記錄監(jiān)控中心進(jìn)出人員登記表保安表單XSW-BA-011監(jiān)控中心人員進(jìn)出登記.xls監(jiān)控值班記錄本保安表單XSW-BA-012監(jiān)控中心值班記錄.doc六、 消防安全管理制度1. 目的消防安全工作是物業(yè)管理工作的重要組成部分，根據(jù)中華人民共和國(guó)消防法、上海市住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定等消防法規(guī)、規(guī)范，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制

51、訂本制度。2. 范圍適用于公司所管轄的各住宅小區(qū)。3. 分工3.1區(qū)域保安：小區(qū)對(duì)消防器材進(jìn)行分區(qū)域、分模塊管理。主要負(fù)責(zé)檢查消防設(shè)備、器材的完好性、消防柜是否上鎖、滅火器是否過期、消防通道是否通暢等進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)整改。3.2保安領(lǐng)班：掌握消防知識(shí)，熟練使用消防設(shè)備、器材，熟悉小區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)的分布及水、電氣管線的走向；監(jiān)督區(qū)域保安對(duì)所轄區(qū)域的消防設(shè)備、器材的檢查；查找火險(xiǎn)隱患，及時(shí)給予指導(dǎo)，糾正提出整改建議，同時(shí)向上級(jí)報(bào)告，并作好備案記錄。3.3 保安主管：安排落實(shí)消防安全檢查工作，積極開展防火宣傳，做好對(duì)義務(wù)消防員的訓(xùn)練工作；協(xié)助同工程部做好重點(diǎn)、要害部位和特殊工種的有關(guān)消防訓(xùn)練

52、。3.4小區(qū)經(jīng)理：負(fù)責(zé)定期審核保安消防工作的檢查。對(duì)問題進(jìn)行指導(dǎo)。3.5 工程人員：協(xié)同安保條線認(rèn)真做好小區(qū)動(dòng)力系統(tǒng)的安全保衛(wèi)工作。4過程控制4.1消防安全管理組織4.1.1公司消防安全領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)：公司總經(jīng)理副組長(zhǎng)：公司分管安全工作副總經(jīng)理、 助理總經(jīng)理、安管部經(jīng)理、各管理處經(jīng)理4.1.2管理處需建立義務(wù)消防安全隊(duì)組長(zhǎng)：保安主管副組長(zhǎng)：保安領(lǐng)班組員：保安各班隊(duì)員4.1.3消控人員持證上崗4.1.4 公司內(nèi)部，外部消防的緊急聯(lián)系手冊(cè)4.1.5緊急廣播系統(tǒng)應(yīng)完好，并隨時(shí)可用4.1.6開啟消防結(jié)合器的扳手要在結(jié)合器附近存放，開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應(yīng)放在固定位置4.2 消防安全管理的要點(diǎn)：4.2

53、.1 分區(qū)管理：本小區(qū)消防安全進(jìn)行分區(qū)域進(jìn)行管理。4.2.2 設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)：定期對(duì)消防設(shè)施設(shè)備的功能的檢查、試驗(yàn)及維護(hù)保養(yǎng)工作，登記各項(xiàng)相關(guān)記錄。4.2.3 人員要求：消控人員必須經(jīng)過培訓(xùn)，合格后持證上崗。4.2.5 緊急聯(lián)系：制定公司內(nèi)部、外部的消防緊急聯(lián)系手冊(cè)。4.2.4 消防檔案建立：建立消防檔案，包括相關(guān)部門的來文、安全消防培訓(xùn)教材/手冊(cè)、消防檢查記錄、義務(wù)消防隊(duì)名單、消防演習(xí)記錄、消防年終報(bào)告等建立，并且妥善保管。4.3 消防安全管理內(nèi)容4.3.1消防安全檢查4.3.1.1為做好本小區(qū)消防安全工作，確保消防安全工作落實(shí)到實(shí)處，定期安排區(qū)域保安或工程人員對(duì)消防進(jìn)行檢查，并保存好相關(guān)

54、記錄。4.3.1.2保安巡樓崗應(yīng)每日對(duì)消防器材、疏散標(biāo)志、疏散通道等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄。填寫巡樓情況匯總整改表、值班記錄本。同時(shí)須與業(yè)主簽訂治安消防責(zé)任書。4.3.1.3定期檢查消防栓的箱門開啟是否靈活，箱內(nèi)水槍、水帶接口是否按照要求放在正確位置。4.3.1.4由工程人員會(huì)同保安人員排定計(jì)劃并按計(jì)劃分批檢查或隨時(shí)抽查消防報(bào)警器、探測(cè)器(溫、煙)等消防設(shè)施是否正常。如異常，及時(shí)報(bào)告小區(qū)經(jīng)理并由工程條線組織進(jìn)行及時(shí)維修保養(yǎng)。成立義務(wù)消防隊(duì)，有效落實(shí)消防安全責(zé)任制度，定期進(jìn)行檢查，保存相關(guān)記錄，并協(xié)同工程部進(jìn)行計(jì)劃性檢查及隨時(shí)抽查。設(shè)備房配置的消防設(shè)施應(yīng)功能完好，并可隨時(shí)啟用。須與業(yè)主簽訂治

55、安消防責(zé)任書。確保消防設(shè)施設(shè)備完好無損，可隨時(shí)啟用，滅火器在有效期內(nèi)，所有消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)禁挪作他用。4.3.1.5將每次檢查記錄進(jìn)行存檔。4.3.1.6定時(shí)定人在各處進(jìn)行消防設(shè)備、器材的檢查，督促各條線做好消防工作，備有檢查記錄。4.3.1.7定時(shí)定人在各處進(jìn)行巡邏，查找火險(xiǎn)隱患，提出整建議，及時(shí)給予指導(dǎo)糾正，同時(shí)向小區(qū)經(jīng)理報(bào)告，并作好備案記錄。4.3.1.8管理處保安應(yīng)每月進(jìn)行一次消防操練，每季度進(jìn)行一次消防泵系統(tǒng)出水演習(xí)。保安領(lǐng)班填寫消防操練記錄表，管理處填寫消防泵系統(tǒng)出水演習(xí)記錄表。4.3.1.9積極開展防火宣傳，努力做好對(duì)義務(wù)消防員的訓(xùn)練。至少每半年進(jìn)行一次消防知識(shí)的普及和宣傳。4.3.1.10保安條線協(xié)同工程條線做好重點(diǎn)、要害部位和特殊工種的有關(guān)消防工作。4.3.1.11保安條線定期對(duì)各條線的消防工作進(jìn)行檢查，并上報(bào)小區(qū)經(jīng)理。4.3.1.12管理處對(duì)轄區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹的管理按上海市燃放煙花爆竹的規(guī)定執(zhí)行。4.3.2 消防控制中心管理4.3.2.1控制中心實(shí)行24小時(shí)值班負(fù)責(zé)制并填寫值班記錄存檔。4.3.2.2值班人員