蘭州市物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

1、蘭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價(jià)格法、物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及價(jià)格監(jiān)督管理工作。 第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。第四條 市和各縣區(qū)價(jià)格行政主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

2、 物業(yè)所在地的政府街道辦事處和社區(qū)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為的監(jiān)督，及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)收費(fèi)糾紛和矛盾。第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。第六條 政府提倡開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭, 禁止價(jià)格欺詐等價(jià)格違法行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。第二章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約

3、定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以合理成本費(fèi)用為基礎(chǔ),結(jié)合物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量確定。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。第九條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成，一般包括以下部分: (一)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等; (二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，其中不包括中央空調(diào)和二次供水、電、暖設(shè)施運(yùn)

4、行等費(fèi)用； (三)物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用; (四)物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用; (五)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用; (六)辦公費(fèi)用; (七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另行約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更換，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不得動(dòng)用專項(xiàng)維修資金或者由業(yè)主承擔(dān)。第十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

5、根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)類型的不同，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。普通住宅以外(高級(jí)公寓、別墅、度假村、辦公及各類商業(yè)用房等)以及普通住宅實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅經(jīng)同意改變了住房用途的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。第十一條 普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括下列建設(shè)項(xiàng)目或物業(yè)管理區(qū)域：（一）經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業(yè)管理區(qū)域；（二）公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域；（三）普通（限價(jià)）商品住房物業(yè)管理區(qū)域；（四）配建保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房）的商品住房

6、建設(shè)項(xiàng)目；（五）其他符合政府規(guī)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)條件的建設(shè)項(xiàng)目。第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。政府價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，并適時(shí)向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)制定。第十三條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）等，根據(jù)物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)、服務(wù)要求、服務(wù)項(xiàng)目，擬定服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況，在政府價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商或通過招投標(biāo)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。成

7、立了業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)小區(qū)、新建普通住宅通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)小區(qū)，與業(yè)主委員會(huì)的約定價(jià)、招投標(biāo)的中標(biāo)價(jià)即為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，應(yīng)向價(jià)格主管部門辦理收費(fèi)登記。新建普通住宅以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行核定制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，應(yīng)向價(jià)格主管部門申請(qǐng)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。未成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，需召開業(yè)主代表會(huì)議或采取其它科學(xué)方法征求業(yè)主的意見，報(bào)價(jià)格主管部門核定。在約定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)邀請(qǐng)項(xiàng)目屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道社區(qū)參與協(xié)調(diào)。第十四條

8、實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則事先約定。第十五條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行服務(wù)價(jià)格登記證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向政府價(jià)格主管部門辦理和申領(lǐng)甘肅省經(jīng)營性服務(wù)收費(fèi)登記證。第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提交物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的申請(qǐng)報(bào)告、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)物業(yè)管理的具體實(shí)施方案等資料。第十七條 新建普通住宅銷（預(yù)）售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照國家建設(shè)部制定的示范文本和政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定，制定臨時(shí)管理規(guī)約，并與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，作為房屋買賣合同的附件。房

9、屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。第十八條 已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者物業(yè)服務(wù)資金應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自物業(yè)交付或書面通知交付之日起次月計(jì)收。已符合交房條件，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)已通知物業(yè)買受人，因物業(yè)買受人的原因未交付的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自物業(yè)交付或通知之日起次月計(jì)收。第十九條 建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí),不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位承諾或者與買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,減免部分由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用，連

10、續(xù)超過六個(gè)月的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)書面提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第七個(gè)月開始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。第二十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。第二十二條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)按房屋所有權(quán)證登記的房屋建筑面積計(jì)算。未辦理房屋所有權(quán)證的，可暫按購房合同所載的建筑面積計(jì)算，房屋所有權(quán)證與購房合同所載明的房屋建筑面積有誤差的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)多退少補(bǔ)。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,其他單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的任何費(fèi)用。第三章 其它收費(fèi)管理第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)

11、按照國家有關(guān)規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，未收費(fèi)到戶產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第二十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)二次轉(zhuǎn)供電設(shè)施運(yùn)行費(fèi)按照價(jià)格行政主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明、智能化、景觀設(shè)施等其他共用水、電費(fèi)用，以及供水、供熱等動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的二次轉(zhuǎn)供能源費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量，嚴(yán)格按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的水、電價(jià)格政策，經(jīng)公示后據(jù)實(shí)、合理分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在收取以上分?jǐn)傎M(fèi)用時(shí)，不得提前預(yù)收。第二十六條 業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記，還應(yīng)

12、簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。對(duì)實(shí)施物業(yè)管理過程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、出入證件工本費(fèi)、裝修押金等。具體標(biāo)準(zhǔn)及其管理辦法由市價(jià)格主管部門另行制定并公布。第二十七條 實(shí)行物業(yè)小區(qū)出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配置一定數(shù)量的出入證（含IC卡等）。業(yè)主申請(qǐng)多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按制作成本收取成本費(fèi)（卡證費(fèi)）。第二十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。單位或個(gè)人所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第四章 責(zé)任義務(wù)第二十九條 物

13、業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主或物業(yè)使用人提供質(zhì)量和價(jià)格相符的物業(yè)服務(wù)。第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅區(qū)內(nèi)公共性物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)工作情況，聽取業(yè)主、物業(yè)使用人或業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道社區(qū)的意見。實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，每年不少于一次向全體業(yè)主公布并接受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)的質(zhì)詢。第三十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反

14、物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。第五章 監(jiān)督管理第三十三條 市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)行為的規(guī)范，促使物業(yè)當(dāng)事人雙方合理約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)事項(xiàng)。市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。第三十四條 市價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況定期進(jìn)行監(jiān)督、檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正或?qū)ζ涫召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。第三十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照要求，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和計(jì)費(fèi)起始時(shí)間，舉報(bào)電話等，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。第三十六條 各級(jí)政府價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)