20春北理工《資產(chǎn)評(píng)估》答案

1、（125） 北京理工大學(xué)遠(yuǎn)程教育學(xué)院2019-2020學(xué)年第二學(xué)期資產(chǎn)評(píng)估期末大作業(yè)A卷校外學(xué)習(xí)中心 學(xué)號(hào) 姓名 成績(jī) 1、 簡(jiǎn)答題（每題10分，共40分）1、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別主要表現(xiàn)在哪些方面？答：（1）二者發(fā)生的前提條件不同：資產(chǎn)評(píng)估是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、會(huì)計(jì)主體變動(dòng)或者作為會(huì)計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提的資產(chǎn)計(jì)價(jià)無(wú)法反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值時(shí)的估價(jià)行為。而資產(chǎn)計(jì)價(jià)的前提是相反的，嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時(shí)是以企業(yè)會(huì)計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提的。（2）二者的目的不同：會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實(shí)際（歷史）價(jià)值量。資產(chǎn)評(píng)估則是就資產(chǎn)論權(quán)

2、益，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、實(shí)體中的權(quán)益依據(jù)。同時(shí)，會(huì)計(jì)學(xué)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)的目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理者提供有效的會(huì)計(jì)信息，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價(jià)值尺度。（3）執(zhí)行操作者不同：資產(chǎn)計(jì)價(jià)是由本企業(yè)的財(cái)會(huì)人員來(lái)完成的，只要涉及與資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)均需要計(jì)價(jià)，是一項(xiàng)經(jīng)常的、大量的工作。資產(chǎn)評(píng)估則是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成的。2、在資產(chǎn)評(píng)估方法中，應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估具備的前提條件有哪些？答：（1）需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)交易的商品種類很多，資產(chǎn)作為商品，是市場(chǎng)發(fā)育的重要方面。

3、資產(chǎn)市場(chǎng)上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評(píng)估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得。（2）參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。運(yùn)用市場(chǎng)法，重要的是能夠找到與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的參照物。但與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)是很難找到的，這就要求對(duì)類似資產(chǎn)參照物進(jìn)行調(diào)整，有關(guān)調(diào)整的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)能否獲取是決定市場(chǎng)法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。3、資產(chǎn)評(píng)估程序是什么？答：資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。資產(chǎn)評(píng)估工作的各個(gè)具體步驟及由邏輯關(guān)系決定的排列順序。資產(chǎn)評(píng)估程序一般包括以下步驟：1.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；2.簽訂資產(chǎn)評(píng)

4、估業(yè)務(wù)約定書；3.形成資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；4.資產(chǎn)勘查；5.收集、分析資產(chǎn)評(píng)估資料；6.評(píng)定估算；7.形成和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；8.工作檔案歸檔。4、長(zhǎng)期投資評(píng)估的特點(diǎn)是什么？答：(1)長(zhǎng)期投資評(píng)估是對(duì)資本的評(píng)估。(2)長(zhǎng)期投資評(píng)估是對(duì)被投資企業(yè)的償債能力的評(píng)估。(3)長(zhǎng)期投資評(píng)估是對(duì)被投資企業(yè)獲利能力的評(píng)估。長(zhǎng)期投資的根本目的是為了獲得投資收益，它的價(jià)值主要體現(xiàn)在其獲利能力的大小上。同時(shí)，獲利能力的大小，一是取決于其數(shù)量；二是取決于其風(fēng)險(xiǎn)。二、計(jì)算題（共60分）1、被評(píng)估設(shè)備是年產(chǎn)400噸某化工原料的生產(chǎn)線，購(gòu)建于2014年年底，評(píng)估基準(zhǔn)日為2019年年底。評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)上已不再生產(chǎn)相同生產(chǎn)能力的設(shè)備

5、，替代設(shè)備為年產(chǎn)600噸某化工原料的同類設(shè)備，市場(chǎng)售價(jià)為1000萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算，該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6。評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查獲得以下信息：(1)在評(píng)估基準(zhǔn)日前該設(shè)備的實(shí)際利用率為85%; (2)根據(jù)該設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)還可以正常使用10年，但根據(jù)國(guó)家新出臺(tái)的環(huán)保政策，該設(shè)備由于污染嚴(yán)重5年后必須強(qiáng)制報(bào)廢。（列出計(jì)算過(guò)程，評(píng)估結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù)）要求：(1)計(jì)算該設(shè)備的重置成本；(2)計(jì)算該設(shè)備的實(shí)體性貶值率；(3)計(jì)算該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率與經(jīng)濟(jì)性貶值額；(4)計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估值。答：(1)該設(shè)備的重置成本：1000*（400/600）0.6=784.05（萬(wàn)元）(2)該設(shè)備的實(shí)

6、體性貶值率：1-（85%*5/5+85%*5）=54.05%(3)該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率：1-（85%*400/400）0.6=9.29%經(jīng)濟(jì)性貶值額：784.05*54.05%*9.29%=39.37（萬(wàn)元）(4)該設(shè)備的評(píng)估值：784.05*（1-54.05%）-39.37=320.90（萬(wàn)元）2、某評(píng)估公司對(duì)2014年10月取得的某待開發(fā)建設(shè)用地進(jìn)行評(píng)估，該地塊的面積為4000平方米，使用期限50年，于2016年10月在此地塊上建成并交付一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為5600元/平方米，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年。目前，該類型建筑物的重置價(jià)格為6000元/平方米。大樓交付后全部用于出租。根據(jù)

7、市場(chǎng)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊吭旅科矫?0元，出租率為 100%,每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3%,年維修費(fèi)為建筑物的重置價(jià)格的1.5%, 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物的重置價(jià)格的0.2%,房產(chǎn)稅為年租金的12%, 土地使用稅按土地面積每年20元/平方米，折現(xiàn)率確定為10%。要求：試評(píng)估該房地產(chǎn)在2019年10月的評(píng)估價(jià)值。（(P/A,r,n) =1/r1-1/(1+r)n，計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù)）答：(1)年收入：50*12*4000=240.00（萬(wàn)元）(2)年運(yùn)營(yíng)成本：管理費(fèi) 50*12*4000*3%=7.20（萬(wàn)元）維修費(fèi) 6000*4000*1.5%=36.00（萬(wàn)元）

8、保險(xiǎn)費(fèi) 6000*4000*0.2%=4.80（萬(wàn)元）房產(chǎn)稅 50*12*4000*12%=0.86（萬(wàn)元）土地使用稅 4000*20=8.00（萬(wàn)元）年運(yùn)營(yíng)成本 7.20+36.00+4.80+0.86+8.00=56.86（萬(wàn)元）(3)年純收益 240-56.86=183.14（萬(wàn)元）(4)收益年限50-2-3=45（年）(5)房地產(chǎn)評(píng)估值 183.14/10%*1-1/（1+10%）45=1831.40（萬(wàn)元）3、甲公司擬轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)新研發(fā)的汽車專利技術(shù)給乙公司，設(shè)定評(píng)估基準(zhǔn)日為2019年1月31日。據(jù)評(píng)估人員預(yù)測(cè)與調(diào)查，該專利的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為6年，全部的研發(fā)成本為500萬(wàn)元，由于甲公司歷年

9、來(lái)成果轉(zhuǎn)化率較髙，測(cè)算其成本利潤(rùn)率為200%。乙公司為一家汽車生產(chǎn)企業(yè)，乙公司為使用該專利技術(shù)擬投入資產(chǎn)的重置成本為5000萬(wàn)元，測(cè)算其成本利潤(rùn)率為25%。評(píng)估人員預(yù)測(cè)，使用該專利生產(chǎn)的部件產(chǎn)品的利潤(rùn)總額，第一年為900萬(wàn)元，第二至四年每年利潤(rùn)總額環(huán)比遞增5%，第五至六年每年利潤(rùn)總額將在上一年的基礎(chǔ)上遞增3%。假設(shè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 3.5%,該專利的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6.5%，企業(yè)所得稅稅率為20%。要求：評(píng)估該專利的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。（計(jì)算結(jié)果以“萬(wàn)元”為單位，保留兩位小數(shù)，保留計(jì)算過(guò)程）答：(1)專利約當(dāng)投資量 500*（1+200%）=1500（萬(wàn)元）(2)乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量 5000*25%=12

10、50（萬(wàn)元）(3)利潤(rùn)分成率1500/（1250+1500）=54.55%(4)第二年的利潤(rùn)總額 900*（1+5%）=945（萬(wàn)元）第三年的利潤(rùn)總額 945*（1+5%）=992.25（萬(wàn)元）第四年的利潤(rùn)總額 992.25*（1+5%）=1041.86（萬(wàn)元）第五年的利潤(rùn)總額 1041.86*（1+3%）=1073.12（萬(wàn)元）第六年的利潤(rùn)總額 1073.12*（1+3%）=1105.31（萬(wàn)元）(5)確認(rèn)分成額第一年 900*54.55%=490.95（萬(wàn)元）第二年 945*54.55%=515.50（萬(wàn)元）第三年 992.25*54.55%=541.27（萬(wàn)元）第四年 1041.86*5

11、4.55%=568.33（萬(wàn)元）第五年 1073.12*54.55%=585.39（萬(wàn)元）第六年 1105.31*54.55%=602.95（萬(wàn)元）(6)確定折現(xiàn)率 3.5%+6.5%=10%(7)確定評(píng)估值：490.95/(1+10%)+515.50/(1+10%)2 +541.27/(1+10%)3 +568.33/(1+10%)4+585.39/(1+10%)5+602.95/(1+10%)6=2568.74（萬(wàn)元）4、某企業(yè)2018年利潤(rùn)表反映實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)為280萬(wàn)元，經(jīng)分析，預(yù)計(jì)從2019年至2023年企業(yè)的凈利潤(rùn)將在2018年正常凈利潤(rùn)水平上每年環(huán)比遞增3%，從2024年到2028

12、年企業(yè)凈利潤(rùn)將保持在2023年凈利潤(rùn)水平上。企業(yè)將在2028年底停止生產(chǎn)、整體變現(xiàn)，預(yù)計(jì)變現(xiàn)值約為650萬(wàn)元。若折現(xiàn)率為10%,企業(yè)所得稅稅率為25%,試評(píng)估2018年12月31日該企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值（列出計(jì)算過(guò)程, 以“萬(wàn)元”為單位，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答：(1)預(yù)計(jì)2019凈利潤(rùn) 280*（1+3%）=288.40（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)2020凈利潤(rùn) 280*（1+3%）2=297.05（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)2021凈利潤(rùn) 280*（1+3%）3=305.96（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)2022凈利潤(rùn) 280*（1+3%）4=315.14（萬(wàn)元）預(yù)計(jì)2023-2028凈利潤(rùn) 280*（1+3%）5=324.60（萬(wàn)元）(2)2018-2028折現(xiàn)和280+288.40/(1+10%)+297.0