沒簽合物業(yè)公司能否起訴業(yè)主

1、沒簽合物業(yè)公司能否起訴業(yè)主常見問題01我沒與物業(yè)公司簽合同，物業(yè)公司憑什么起訴我？物業(yè)服務合同有四種情形：一是開發(fā)商依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務 合同；二是業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同；三是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)單獨簽訂的物業(yè)服務合同；四是物業(yè)服務合同約定的合同期限屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)持續(xù)為小區(qū)業(yè)主提供服務，形成事實上物業(yè)服務合同關系。業(yè)主自收房（收到收房通知，業(yè)主自身原因未收房，以通知的期限日視為收房）時起，即占有、使用房屋并享受物業(yè)服務，應當交納物業(yè)費。業(yè)主如果以并非合同當事人為由提出抗辯，人民法院將不予支持。02未向我催要過物業(yè)費，物業(yè)公司能直接起訴我

2、嗎？經(jīng)依法催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費， 物業(yè)服務企業(yè)有權訴請至法院要求業(yè)主支付物業(yè)費。物業(yè)服務企業(yè)不能提交有效證據(jù)證實已履行若業(yè)主提出未收到催交的抗辯意見，了依法催交義務，法院依法可以駁回起訴。但物業(yè)服務企業(yè)依舊有權在履行催交義務程序后重新向業(yè)主提出支付物業(yè)費的訴 訟主張。03我未入住，也要交物業(yè)費嗎？有的業(yè)主認為，沒有入?。ㄖ甘辗炕蛞暈槭辗亢螅┘礇]有享受物業(yè)服務的理解，是一種誤解。根據(jù)湖南省城市住宅物業(yè)管理條例相關規(guī)定和最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題解釋第六條：“物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者

3、無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持”的規(guī)定，業(yè)主以此抗辯拒交物業(yè)費不能得到法院支持。實踐中，物業(yè)服務企業(yè)為鼓勵未入住業(yè)主配合交納物業(yè)服務費用，通常經(jīng)協(xié)商可以給予10%以內(nèi)的折扣。物業(yè)公司提供的服務太差了，我可以不交納物業(yè)費嗎?5最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)不履行或不完全履行物業(yè)服務合同約定的或法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予以支持?！奔?，業(yè)主拒絕或少交納物業(yè)費需要基于合法的正當事由。但業(yè)主應當提供證據(jù)加以

4、證明，若未能提交證據(jù)或者證據(jù)不足以證明物業(yè)服務企業(yè)違約事實的，抗辯意見將無法得到法院支持。05房屋質量有問題，問題不解決，我可以不交納物業(yè)費嗎？業(yè)主所有的建筑物專有部分即自有房屋出現(xiàn)滲水、墻體開裂等質量問題，維修義務的承擔主體應視具體情況而確定：如果房屋在 法定或約定保修期和保修范圍內(nèi)，由建設單位（開發(fā)商）承擔維修義務；質保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權人承擔維修義務。對業(yè)主專有部分房屋質量出現(xiàn)問題，物業(yè)服務公司負有協(xié)調(diào)和緊急處理之責任。但該糾紛，是業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛或與侵權人之間的侵權責任糾紛，屬物業(yè)服務合同之外的另一法律關系。業(yè)主可依法向開發(fā)商或侵權人主張損失，不能以

5、此為由拒交物業(yè)服務費。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權利，承擔義務，可自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托管理的，應接受業(yè)主的監(jiān)督。建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。若物業(yè)服務企業(yè)需使用物業(yè)維修資金用于電梯、水箱等共有部分的維修，需經(jīng)法定程序由業(yè)主共同決定。06鄰居私搭亂建，物業(yè)公司不作為，我可以不交納物業(yè)費嗎？對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，但無行政執(zhí)法權，只能及時向有關行政管理部門報告。對于小區(qū)存在的違章搭建等影響秩序的行為，如物業(yè)服務企業(yè)履

6、行了監(jiān)督和督促整改、制止義務并及時上報行政管理部門，即可認為其履行了相應的物管職責，業(yè)主不能以此為由不交納物業(yè)費。業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人 民法院提起訴訟。房屋被盜，我可以不交納物業(yè)費嗎?7業(yè)主房屋被盜時， 物業(yè)服務企業(yè)是否承擔賠償責任,應根據(jù)物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容予以確定。如果合同約定物業(yè)服務企業(yè)負有財產(chǎn)保管服務責任，在發(fā)生業(yè)

7、主財產(chǎn)被盜事件時，物業(yè)服務企業(yè) 應當按合同約定承擔賠償責任；如果合同中 沒有明確約定財產(chǎn)保管服務，則要根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)履行安保義務的過錯情況來決定是否要承擔或承擔多少賠償責任。實踐中，物業(yè)服務合同中約定物業(yè)服務企業(yè)承擔的主要是協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，而并不包括對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。故在訴訟過程中,物業(yè)服務企業(yè)一般只需對已盡到安保義務承擔舉證責任。雖然，物業(yè)服務企業(yè)在未盡安保義務情況下對業(yè)主被盜承擔過錯責任，但并不意味著其對小區(qū)內(nèi)盜竊行為的發(fā)生承擔全部責任。一方面，需要明確物業(yè)服務企業(yè)安保義務范圍，查實物業(yè)服務企業(yè)的過錯程度；另一方面，業(yè)主也應對被盜事實和實際遭受損失金額承

8、擔舉證責任。即業(yè)主被盜的直接責任人是盜竊者，物業(yè)服務企業(yè)僅需在其失職的過錯范圍內(nèi)承擔責任。08別人不交，我也可以不交嗎?通過良好的物業(yè)管理和服務，業(yè)主可達到房產(chǎn)保值、增值目的， 而物業(yè)服務企業(yè)則可通過優(yōu)質管理樹立“品牌效應”。物業(yè)服務費是物業(yè)服務企業(yè)提供服務的經(jīng)濟基礎,也是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同的原始動力。業(yè)主無正當理由跟風不交物業(yè)費，不利于全體業(yè)主的權益保護以及整個小區(qū)的健康運轉。業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)提供的服務不符合約定的，可以通過成立業(yè)主大會另行選擇物業(yè)服務機構或與物業(yè)服務企業(yè)進行其他合理方式的溝通，要求物業(yè)服務企業(yè)提高物業(yè)服務水平與質量，而并非拒絕交納物業(yè)服務費。09去法院開

9、庭太麻煩了，我可以不去開庭嗎？實踐中，物業(yè)服務合同糾紛案件標的較小、雙方爭議不大，大部分案件通過“人民法院調(diào)解平臺”的特邀調(diào)解員組織雙方進行訴前調(diào)解或雙方自行協(xié)商達成和解，是無須負擔訴訟費用、 高效便捷的解紛方式。 由物業(yè)服務企業(yè)向法院申請撤訴結案。如未能與物業(yè)服務企業(yè)于開庭前達成和解，業(yè)主應仔細閱讀法院送達的應訴通知書、舉證通知書等應訴材料，積極收集證據(jù)，行使好訴訟權利，準時參加訴訟，依法維護自身合法權益。中華人民共和國民事訴訟法第一百四十四條規(guī)定：“被告經(jīng)傳票傳喚， 無正當理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決”。若成為被告的業(yè)主無正當理由未到庭參加訴訟，法院將依法缺席審

10、理和判決。10物業(yè)公司斷水斷電還罰款，我可以起訴嗎？物業(yè)服務合同與供水供電合同系兩個獨立合同。享有停水停電權利的權利人系水電供應公司而非物業(yè)服務企業(yè)。即使水電供應企業(yè)授權物業(yè)服務企業(yè)代其收取水 電費，物業(yè)服務企業(yè)也無權實施斷水斷電措施。另外，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主系平等合同關系，物業(yè)服務企業(yè)不能凌駕于業(yè)主之上設立處罰權。若物業(yè)服務企業(yè)出現(xiàn)擅自處罰的行為，其行為無法可依， 不具有約束力。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，提供相應服務。若物業(yè)服務企業(yè)未能履行合同約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，依法應承擔違約責任或者侵權損害賠償責任。法院判決應當交物業(yè)費，我不主動履行會有啥后果?發(fā)生法律效力的民事判決，當事人必須履行。拒絕履行的， 對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。如法院生效判決確定業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)服務費用的，業(yè)主拒絕履行，物業(yè)服務企業(yè)可向法院申請強制執(zhí)行，業(yè)主將被列為被執(zhí)行人。法院將發(fā)出執(zhí)行通知，有權向有關單位查詢被執(zhí)行人的存款、債權、股票、基金份額等財產(chǎn)情況，并有權根據(jù)不同情形在被執(zhí)行人應當履行義務范圍內(nèi)扣押、凍結、劃撥、變價被執(zhí)行人的財產(chǎn)。視情節(jié)，還應將不履行法律文書確定義務的被執(zhí)行人限制高消費或納入