泉州某店面營(yíng)銷簡(jiǎn)案

1、福邸西湖（店面）營(yíng)銷簡(jiǎn)案第一篇 市場(chǎng)及項(xiàng)目分析一、 泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化1）據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)報(bào)道，2002年全國(guó)商品房空置率繼續(xù)加大，同比去年，今年1-5月份，全國(guó)商品房空置面積增長(zhǎng)幅度達(dá)8.2%，高于去年2.3%的水平。2）全國(guó)商品房銷售速度放慢，與去年同期相比，今年全國(guó)銷售面積回落8%，價(jià)格下跌3.3%。3）2002年上半年，泉州GDP值同比去年增長(zhǎng)10.8%，居民收入增長(zhǎng)7.8%，消費(fèi)指數(shù)下降0.9%。4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，成交面積26.63萬(wàn)M2，金額6.0894億元，比去年分別下降9%、8%和0.7%。5）2002

2、年7月末泉州空置房面積達(dá)55.82萬(wàn)M2，同比去年增長(zhǎng)35.2%。6）2002年第二季度，泉州房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為93.3，同比去年下降13.3%。2、 政策法規(guī)及城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1）2002年7月份起，國(guó)家全力整頓房地產(chǎn)業(yè)，泉州市政府亦大力治理“六項(xiàng)”不法行為，給產(chǎn)業(yè)運(yùn)作并不規(guī)范的泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的沖擊。2）土地資源采取規(guī)范化運(yùn)作，采取“政府規(guī)劃、土地儲(chǔ)備、招標(biāo)出讓土地”的方式，在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的同時(shí)，增加了項(xiàng)目開發(fā)的土地成本，給房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定影響。3）2002上半年泉州成為省級(jí)園林城市，并將在2005年晉升為國(guó)家園林城市，以及圍繞“四山二江”和“半小時(shí)城市

3、群”的城市發(fā)展遠(yuǎn)景，進(jìn)行規(guī)劃方案國(guó)際咨詢征集活動(dòng)，都將有力的促進(jìn)泉州城市形象及品位的提升，以及對(duì)園林景觀、城市綠化與居住環(huán)境的改善。4）2002年6月底，市區(qū)太平洋花園爆發(fā)的物業(yè)管理風(fēng)波預(yù)示著泉州部分市民對(duì)物業(yè)管理需求與服務(wù)意識(shí)的覺醒；同時(shí)，也提醒我們，物業(yè)管理將是泉州未來(lái)住宅市場(chǎng)中主要的競(jìng)爭(zhēng)或賣點(diǎn)之一。5）房地產(chǎn)“兩書”再次受到重視，下半年起，未能提供“五證”、“兩書”的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將受到政府的嚴(yán)懲。6）政府對(duì)環(huán)西湖及清源山區(qū)域內(nèi)的商品房開發(fā)所作的具體控規(guī)要求，將對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生較大的影響。3、 泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)1）受泉州古城發(fā)展保護(hù)的需要，大型商業(yè)物業(yè)將重點(diǎn)往新區(qū)（東部）遷移

4、，而溫陵路以西的老市區(qū)則將大力發(fā)展具地方特色及與旅游相關(guān)等專賣店形式的商業(yè)形態(tài)。2）大泉州城市架構(gòu)與“東拓南進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，刺桐路以東區(qū)域成為近幾年泉州房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，城市重心東移已然顯現(xiàn)。3）隨著沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建設(shè)與投入使用，洛江必將成為泉州未來(lái)的發(fā)展熱土。4）2002年下半年始，“冠亞城市花園”、“世紀(jì)巨星”及“中遠(yuǎn)名城”等樓盤的面市，宣示著泉州的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品時(shí)代與大盤時(shí)代的到來(lái)。5）區(qū)域購(gòu)買力已基本得到釋放，高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇，有效需求不足已明顯表現(xiàn)。6）小高層住宅已開始逐漸為泉州市民所接受，但多層住宅仍是熱銷的主流，而高層住宅依然嚴(yán)峻。7）隨著土地開發(fā)成本的增加，

5、工薪階層消費(fèi)的住宅將向城市邊緣或新區(qū)邁進(jìn)。8）東部洛江將隨著坪山隧道的開通而價(jià)值突顯，將成為泉州大規(guī)?；a(chǎn)品開發(fā)的基地，與高品質(zhì)社區(qū)的孵化器。4、泉州商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)析2000年以來(lái)泉州商業(yè)物業(yè)單位租金不斷下跌，甚至在今年所表現(xiàn)出沿街店面空置量增加，空租率走高的現(xiàn)象。最具代表性的應(yīng)為田安路店面租金與新門街店面空租的兩種殊途同歸的市場(chǎng)現(xiàn)狀。田安路店面從2000年起，租金就連續(xù)開始下跌，從2000年每平米租金的100元/月，跌至今年的80元/月，跌幅高達(dá)20%。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近兩年來(lái)泉州的商業(yè)物業(yè)，特別是沿街店面的租金連年下跌，平均跌幅約在10%左右。據(jù)筆者調(diào)查了解，沿街店面難以出租，租金持續(xù)下

6、跌的并非泉州獨(dú)有的現(xiàn)象，廈門乃至福州均出現(xiàn)不同程度的“縮水”現(xiàn)象，并且廈門商業(yè)旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌，平均跌幅高達(dá)15%。從本市的“湖心街”、“陽(yáng)光巴黎”等已是現(xiàn)房項(xiàng)目的店面在銷售中所采取的“返租經(jīng)營(yíng)”模式，并給予一定數(shù)額的投資回報(bào)率，仍難以取得理想的銷售表現(xiàn)，就足以印證泉州店面銷售的嚴(yán)峻情形。市場(chǎng)的各種跡象表明，沿街店面的價(jià)格已被人為的抬高，在一些炒店面投資者的作用下，物業(yè)應(yīng)有的價(jià)值與價(jià)格部分已嚴(yán)重脫離，形成一定的泡沫經(jīng)濟(jì)，且泡沫經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的危機(jī)，已開始初露端倪，并將在近三兩年內(nèi)得到具體表現(xiàn)。而以我們?cè)诮ǖ纳鐓^(qū)型的商業(yè)物業(yè)（店面），要在市場(chǎng)整體“縮水”的情形下，擺脫其它同類項(xiàng)目對(duì)

7、本案的客戶分（截）流的沖擊，而取得理想的銷售目標(biāo)，則必須要在做好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，從市場(chǎng)定位及招商乃至經(jīng)營(yíng)管理上著手，強(qiáng)力突出項(xiàng)目定位及營(yíng)銷主題，塑造成功典范，以樹立起投資信心，特別是對(duì)本案最為重要和關(guān)鍵的價(jià)格的定位。二、 周邊個(gè)案分析1、 西湖麗景店面總數(shù)：42間 面積范圍：45-55 售價(jià)：7000-7800元/（騎樓算面積）銷售率：92.86%（僅剩3間）2、 星湖苑店面總量：20余間 面積范圍：30-50（送夾層） 售價(jià)：10800元/（現(xiàn)下調(diào)至9800）總價(jià)范圍：29-54萬(wàn)（主力總價(jià)為50萬(wàn)） 銷售率：25%左右客戶群體分析區(qū)域來(lái)源：泉州各縣市占50%左右，其中南安占絕大部分；項(xiàng)目周邊

8、客戶群體占50%左右，主要是西郊北峰和鯉城老市區(qū)一帶的客戶群。購(gòu)買目的用途：95%以上以投資為目的，用于店面出租升值；只有極少部分客戶群體用于自營(yíng)。三、 本案商業(yè)面的SWOT（優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)、隱憂）分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) S1）本案位于西郊商圈的中心，人口密集，市場(chǎng)集中，與西郊新村及西郊市場(chǎng)毗鄰，有大量人流及消費(fèi)需求支撐；2）本案所處的西郊片區(qū)具較強(qiáng)的消費(fèi)潛力，商業(yè)發(fā)展空間及可塑性強(qiáng)；3）本案是西郊區(qū)域目前唯一的新建商業(yè)物業(yè)，對(duì)滿足、提升區(qū)域商業(yè)形態(tài)及商業(yè)價(jià)值有一定的促進(jìn)作用；2、項(xiàng)目劣勢(shì) W1）因處于老城區(qū)邊沿地帶，偏離市區(qū)，商業(yè)形態(tài)低檔，商業(yè)發(fā)展受阻，商店升值潛力不明顯，對(duì)泉州周邊縣市的投資客戶

9、產(chǎn)生難以逾越的抗性；2）道路狹窄，交通不暢，目前只有2條通往北峰工業(yè)區(qū)和南安九日山的公交線路，商業(yè)輻射面窄，項(xiàng)目定位可選擇余地??；3）區(qū)域商業(yè)消費(fèi)水平較低，商業(yè)氛圍冷清，形態(tài)雜亂，商品品種單一，檔次較低，區(qū)域商業(yè)形象不佳，主要消費(fèi)力外流嚴(yán)重；4）區(qū)域內(nèi)商店租金低廉，對(duì)投資型的客戶影響較大，不利于項(xiàng)目的銷售； 3、項(xiàng)目機(jī)會(huì) O1）泉州博物館、南建博物館，西湖公園，荷花池公園的建設(shè)與改造，以及清源山的整治和生態(tài)園林帶的 建設(shè)，市政府對(duì)城市西部發(fā)展的力度及決心已現(xiàn)，對(duì)已被市場(chǎng)遺忘的西郊是一個(gè)提升價(jià)值與形象及自我發(fā)展的良好契機(jī)；2）舊305省道城西路即將進(jìn)行的拓寬改造，將對(duì)區(qū)域形象有著良好的促進(jìn)作用，

10、特別是區(qū)域內(nèi)沿街商業(yè) 物業(yè)的形象與價(jià)值均可獲得強(qiáng)有力的提升，是本項(xiàng)目銷售有力的大勢(shì)良機(jī)。 4、項(xiàng)目隱憂 T2） 大泉州“東拓南進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略以及東部新區(qū)發(fā)展的完善，區(qū)域內(nèi)的居民“外逃”的比例將持續(xù)增加，區(qū)域消費(fèi)力量亦受影響而消弱；3） 受大型超市和商業(yè)賣場(chǎng)的沖擊，及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，本案消費(fèi)需求支撐下降；4） 近兩年以來(lái)商業(yè)不景氣，商業(yè)物業(yè)租金持續(xù)下跌，平均跌幅達(dá)10%，店面售價(jià)及銷售進(jìn)度亦受較大的影響。第二篇 營(yíng)銷企劃一、區(qū)域?qū)傩约翱蛻舳ㄎ环治霰景肝挥谑薪嘉鹘峙c環(huán)城路的交界處，區(qū)域建筑陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象及商業(yè)價(jià)值較差，交通條件不發(fā)達(dá)，商業(yè)輻射面窄，區(qū)域物業(yè)升值潛力不明顯。因此，本案在具體

11、的操作中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”，充分挖掘周邊綜合資源，擺脫項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不足的影響，充分利用與西郊菜市場(chǎng)以及周邊幾大生活社區(qū)的人流優(yōu)勢(shì)，特別要充分借助舊305省道的改造，來(lái)引導(dǎo)目標(biāo)客戶群體對(duì)區(qū)域及本案形象與價(jià)值的認(rèn)同。根據(jù)區(qū)域周邊項(xiàng)目的客戶群體分析，結(jié)合本案的區(qū)域特性、交通條件、地緣屬性以及商業(yè)形態(tài)與氛圍等綜合考量因素，本案的目標(biāo)客戶群體定位如下：1、區(qū)域來(lái)源：以項(xiàng)目周邊區(qū)域的潛在客戶群體為主南安、浮橋等外來(lái)區(qū)域客戶為輔兩者在本案客戶總量所占的比例，預(yù)計(jì)為7：3。2、購(gòu)買用途：主要為投資購(gòu)買用于自營(yíng)購(gòu)買的客戶比例較低兩者比例約為8：2。二、項(xiàng)目定位的可行性分析 項(xiàng)目定位應(yīng)

12、根據(jù)區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、客戶群體資源和項(xiàng)目所處的地理位置等綜合要素來(lái)考量。定位準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目操作的成敗。專業(yè)市場(chǎng)是以某一商業(yè)行業(yè)為經(jīng)營(yíng)特性的市場(chǎng)，本身有其內(nèi)在的“唯一性”與“權(quán)威性”。一般情況下應(yīng)具備以下條件：地理位置：地緣關(guān)系較為廣泛、密切，輻射面廣的區(qū)域；交通條件：交通便利，便于車輛行走，貨物運(yùn)輸；商業(yè)環(huán)境：有一定商業(yè)沉淀，商業(yè)輻射面大，跨區(qū)域、地市甚至越??；市場(chǎng)規(guī)模：須具備一定的市場(chǎng)規(guī)模形成集合優(yōu)勢(shì)，吸引目標(biāo)消費(fèi)群；政策扶持：必須得到政府部門的扶持，做到一定條件的免工商稅收等方面的優(yōu)惠政策；市場(chǎng)配套：停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、物流中心、經(jīng)營(yíng)管理、廣告推廣和市場(chǎng)促銷等；而本案所處區(qū)域的

13、地理位置、交通環(huán)境、商業(yè)輻射范圍以及市場(chǎng)本身?xiàng)l件等并不具有足夠的做專業(yè)市場(chǎng)的要素，不能充分體現(xiàn)市場(chǎng)的優(yōu)越性。同時(shí)，做專業(yè)市場(chǎng)還必須涉及項(xiàng)目后期的市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理的問題，而這恰是房地產(chǎn)業(yè)與“市場(chǎng)”結(jié)合運(yùn)作最大難點(diǎn)所在，對(duì)于本案僅三千多平方米的商業(yè)店鋪，經(jīng)濟(jì)效益不佳。綜合以上分析，我們建議：一、本案可定位為“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)”，因?yàn)?，相?duì)于其它行業(yè)而言，農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)所需的市場(chǎng)規(guī)模不大，單體營(yíng)業(yè)面積一般在10-20之間，并且有西郊兩大菜市場(chǎng)對(duì)本案起支撐作用；二、從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益及價(jià)值的角度出發(fā)，對(duì)本案“名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)”的操作以概念營(yíng)銷為主。概念營(yíng)銷對(duì)本案的促進(jìn)主要有兩個(gè)方面：一、 概念

14、營(yíng)銷能夠在泉州整體商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場(chǎng)大勢(shì)下，突出項(xiàng)目的商業(yè)定位，并對(duì)項(xiàng)目未來(lái) 的商業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的發(fā)展前景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資本案可獲得的一定的投資回報(bào)，為本案樹立起足夠的投資信心，化解目標(biāo)客戶群體對(duì)本案潛在的投資疑慮及抗性。二、 概念營(yíng)銷在戰(zhàn)略的具體執(zhí)行中運(yùn)用靈活，進(jìn)可攻，退可守，既可視具體情況在項(xiàng)目的后期采取不 介入行為，亦可在項(xiàng)目的后期主動(dòng)介入市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理，進(jìn)行專業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)。三、項(xiàng)目概念定位 商業(yè)主題：名 優(yōu) 特產(chǎn)品市場(chǎng)（農(nóng)副產(chǎn)品）概念：名、優(yōu)、特產(chǎn)品市場(chǎng)，是以各種山珍海味制成的干貨，如香菇、筍干、木耳、蝦仁、魚干等農(nóng)副產(chǎn)品。項(xiàng)目支撐點(diǎn)：1、

15、民以食為天。有關(guān)吃的市場(chǎng)最為龐大，而名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品，在近些年里尤受城里人的喜愛，各種山珍海味制成的干貨，因儲(chǔ)存運(yùn)輸?shù)谋憷?，更因其較好的口味和營(yíng)養(yǎng)價(jià)值在城市里異常走俏；2、 目前泉州除了新門街有自發(fā)聚集一起的干貨商鋪外，還沒有真正的農(nóng)特產(chǎn)品的專業(yè)市場(chǎng)，而以泉州城市的規(guī)模，市場(chǎng)可為空間巨大；3、 本案與西郊、城口菜市場(chǎng)相鄰，區(qū)域商業(yè)已具備一定的基礎(chǔ)和規(guī)模，并鄰近南安和305省道，具資源和交通的優(yōu)勢(shì)與潛力可供挖掘；4、 項(xiàng)目旁兩大菜市場(chǎng)每天帶來(lái)大量人流，對(duì)本案的人氣聚集有一定的促進(jìn)作用；5、 項(xiàng)目周邊圍繞的幾大生活社區(qū)，為本案提供足夠的消費(fèi)支撐；6、 西街是老泉州農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)最為集中的區(qū)域，是

16、泉州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的發(fā)源地，具有深刻的行業(yè)影響力。商業(yè)特色：專業(yè)經(jīng)營(yíng)全國(guó)各地的地方特產(chǎn)（ 農(nóng)副產(chǎn)品），打造泉州特色商業(yè)，以提升社區(qū)商業(yè)物業(yè)的價(jià)值形象，并塑造泉州商業(yè)物業(yè)的惟一性與排它性；核心功能：提供便利，滿足市場(chǎng)及居民群眾的日常生活需求；提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值；樹立增強(qiáng)項(xiàng)目的投資信心；運(yùn)作方式：1、概念營(yíng)銷，即純粹的市場(chǎng)營(yíng)銷概念定位。2、實(shí)質(zhì)運(yùn)作，即成立專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期的市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理。1、概念營(yíng)銷的基本運(yùn)作程序：1、 賦予項(xiàng)目已定的商業(yè)主題，通過(guò)包裝的手段，將項(xiàng)目定位的內(nèi)涵具體形象化；2、 通過(guò)各種傳播媒介和“軟性文章”，并結(jié)合多種銷售道具，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行“炒作”，在塑造提升項(xiàng) 目

17、的形象與知名度的同時(shí)，亦使項(xiàng)目的定位深植人心并獲得價(jià)值的認(rèn)同。2、概念營(yíng)銷的優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)只需按正常項(xiàng)目營(yíng)銷的費(fèi)用支出與機(jī)構(gòu)的設(shè)置，即基本可達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；劣勢(shì)：1）市場(chǎng)缺乏有效經(jīng)營(yíng)調(diào)控和引導(dǎo)，易在使用后期出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)定位偏差及無(wú)序經(jīng)營(yíng)等問題；2）如項(xiàng)目投入使用后期，可能出現(xiàn)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不利的局面，將可能對(duì)開發(fā)企業(yè)造成不良的社會(huì)影響。3、專業(yè)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)運(yùn)作：1）專業(yè)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)操作的先決條件：1） 在項(xiàng)目銷售的過(guò)程，必須進(jìn)入市場(chǎng)的招商活動(dòng)，并取得良好的效果；2） 在項(xiàng)目交付使用前，必須注冊(cè)成立一家市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司（或聘請(qǐng)），負(fù)責(zé)本市場(chǎng)的推廣 與管理，以保障市場(chǎng)的成功運(yùn)作。2）專業(yè)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)運(yùn)

18、作的優(yōu)劣分析：優(yōu)勢(shì)：1）可有效保障專業(yè)市場(chǎng)的有序經(jīng)營(yíng)，及市場(chǎng)的成功運(yùn)作；2）提升開發(fā)企業(yè)的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益；3）對(duì)購(gòu)買客戶的投資利益有一定的促進(jìn)和保障作用。劣勢(shì)：1） 除了投入項(xiàng)目正常營(yíng)銷所需的費(fèi)用和人員及機(jī)構(gòu)設(shè)置外，還需另外支付一筆相當(dāng)巨大的市場(chǎng)招商及管理的費(fèi)用；2）需成立或聘請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，來(lái)負(fù)責(zé)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與管理；3）承擔(dān)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。第三篇 銷售策略一、價(jià)格建議沿西街店面定價(jià)：9000元/；沿西郊菜市場(chǎng)店面：7000元/；小區(qū)內(nèi)街店面：5000元/。以上店面價(jià)格均為平均單價(jià)，各間店面具體單價(jià)根據(jù)店面實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。（付款方式另定）二、工具建議1、售樓處：裝修風(fēng)格應(yīng)以金黃色為主

19、色調(diào)，建議設(shè)在現(xiàn)有售樓處旁，有利于客戶對(duì)住宅和店面的雙重了解。2、主要宣傳品：1）售樓處內(nèi)看板、燈箱、海報(bào)、DM、平面效果圖；2）售樓處室外廣告牌、工地圍墻刷新、工地彩旗、室外羅馬旗。三、銷售期限與任務(wù)指標(biāo)自取得預(yù)售許可證起一年內(nèi)完成店面總銷售面積的90%。四、入市時(shí)機(jī)因本案地處市郊西街與環(huán)城路的交界處，項(xiàng)目周邊均為七十年代建筑物，環(huán)境較差，生活配套設(shè)施陳舊，商業(yè)氣氛冷清，現(xiàn)有店面在經(jīng)營(yíng)品種及檔次上均難以滿足現(xiàn)有消費(fèi)者的需求，且受到市區(qū)大型超市、商場(chǎng)的沖擊，小商鋪更加難以生存，投資者對(duì)該地段的投資信心一度受阻；故本案應(yīng)在前期加大廣告投入，通過(guò)“軟性文章”結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)廣告看板進(jìn)行炒作，以塑造專業(yè)市場(chǎng)

20、形象，使“名、優(yōu)、特產(chǎn)品一條街”深植人心，待工程形象露出地面，住宅簽約時(shí)，再以推出，方能制造較高的銷售熱潮。（10月下旬-11月上旬為推案最佳時(shí)期）五、銷售順序小區(qū)內(nèi)街店面 西郊菜市場(chǎng) 西街店面。銷售順序原則按上述安排執(zhí)行，在實(shí)際操作中將根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況做相應(yīng)的調(diào)整。在項(xiàng)目公開銷售前應(yīng)對(duì)部分位置好的店面進(jìn)行銷控，待熱銷期推出，有利于充分挖掘店鋪的商業(yè)價(jià)值，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。六、銷售策略1、 現(xiàn)場(chǎng)直銷店面公開時(shí)，舉行優(yōu)惠促銷活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷氣氛，業(yè)務(wù)員跟客戶進(jìn)行有效溝通，加深投資者對(duì)本案的印象，并通知意向客戶參加活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)逼定，制造熱烈的銷售氣氛。2、 階段銷售1） 業(yè)務(wù)員電話追蹤前期來(lái)電

21、、來(lái)訪客戶，促進(jìn)成交；2） 對(duì)本公司以前累積意向客戶進(jìn)行篩選，跟蹤擴(kuò)大銷售面；3） 有針對(duì)性的選擇客戶進(jìn)行電開、上門拜訪，并加強(qiáng)同已成交的老客戶聯(lián)系，定期舉行老客戶“回訪制”，以擴(kuò)大和穩(wěn)定銷售成果。3、 價(jià)格策略1） 低開高走，既有利試探本案的市場(chǎng)接受程度，又可為后期銷售制造項(xiàng)目升值的具象；2） 組合付款方式（具體另報(bào)），可在銷售時(shí)靈活運(yùn)用。七、銷售進(jìn)度配合工程進(jìn)度和廣告投入另行提報(bào)。第四篇 合作文本及相關(guān)收費(fèi)福邸西湖店面營(yíng)銷代理文本及相關(guān)收費(fèi)一、 合作模式為保證策劃與銷售有力結(jié)合，以發(fā)揮最大的效用，本公司傾向于全程策劃營(yíng)銷代理，即本公司提供項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研、包裝策劃以及項(xiàng)目的銷售和相關(guān)的服務(wù)。

22、二、 合同文本福邸西湖店面銷售代理合同范本開發(fā)商（甲方）： 代理商（乙方）：廈門聚賢莊房地產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司為提高 的投資效益，在平等互利、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，就 的營(yíng)銷策劃代理達(dá)成以下條款，簽定本合同。一、標(biāo)的甲方全權(quán)委托乙方獨(dú)家代理_整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃及商品房的銷售?？備N售面積： 平方米；其中：1）住宅總面積： 平方米；2）店面總面積： 平方米；3）車庫(kù)（車位）總面積： 平方米。注：項(xiàng)目代理銷售面積以建設(shè)部門批準(zhǔn)最后確定的施工圖計(jì)算為準(zhǔn)。二、期限 自本合同簽定之日起至 年 月 日為止。 開盤時(shí)間：以項(xiàng)目取得預(yù)售許可證之日起為正式開盤時(shí)間。三、銷售指標(biāo)1、代理價(jià)格：（以建筑面積

23、為準(zhǔn)）1） 住宅均價(jià)：2） 店面均價(jià)：3） 車庫(kù)（車位）價(jià)格（不列入銷售業(yè)績(jī)考核范圍）。在上述基礎(chǔ)上，乙方編制住宅銷售底價(jià)表（合同代理價(jià)格附表一），及店面（商場(chǎng)）銷售底價(jià)表（合同代理價(jià)格附表二）作為乙方銷售的最低價(jià)格依據(jù)，并作為雙方結(jié)算代理費(fèi)及超價(jià)獎(jiǎng)金的依據(jù)。4） 甲方同意其中的個(gè)別店面或住宅作為促銷單元，特價(jià)銷售。5） 甲乙雙方未經(jīng)對(duì)方同意，均不得變更上述底價(jià)。乙方銷售價(jià)格如低于雙方共同制定的合同代理銷售價(jià)格，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)承擔(dān)雙方共同制定的合同嗲里銷售價(jià)格與實(shí)際銷售價(jià)格之差額（促銷單元除外）。6） 若甲、乙雙方所定銷售底價(jià)與市場(chǎng)行情不符合，經(jīng)甲方同意，乙方可低于合同代理底價(jià)銷售，則乙方不負(fù)責(zé)價(jià)

24、差之差額的責(zé)任。2、銷售額度 乙方在上述代理期限內(nèi)，須完成 項(xiàng)目合同代理銷售面積的 %。3、銷售進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間工程進(jìn)度銷售進(jìn)度自項(xiàng)目開盤起 個(gè)月整完成合同代理銷售面積的 %至建筑主體工程封頂完成合同代理銷售面積的 %至外裝修完畢完成合同代理銷售面積的 %至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成完成合同代理銷售面積的 %至交房后 個(gè)月完成合同代理銷售面積的 %4、銷售款項(xiàng) 乙方工作人員不得經(jīng)手客戶繳納的購(gòu)房款項(xiàng)，所有銷售款項(xiàng)必須由甲方指派的財(cái)務(wù)人員收取，并由甲方出具收據(jù)或正式的商品房銷售專用發(fā)票。四、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 代理費(fèi)：項(xiàng)目代理中，乙方收取實(shí)際銷售總金額的2.0%作為傭金。超價(jià)獎(jiǎng)金：項(xiàng)目代理中，甲方把乙方實(shí)際銷售金額超

25、出代理金額的30%作為超價(jià)獎(jiǎng)金支付給乙方。廣告費(fèi)用：廣告、促銷費(fèi)（不含售樓處、樣品房、廣告路牌的費(fèi)用）約為人民幣 萬(wàn)元。廣告費(fèi)由甲方直接審核支付。五、代理費(fèi)結(jié)算及保證金條款1、當(dāng)乙方與購(gòu)房戶簽定正式商品房購(gòu)銷合同，并按該合同之規(guī)定收到該購(gòu)房款的首期付款時(shí)（含定金），乙方所售的面積計(jì)入銷售進(jìn)度（銷售進(jìn)度以建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）及銷售業(yè)績(jī)。2、乙方應(yīng)在每月28日前將當(dāng)月的銷售業(yè)績(jī)確認(rèn)交給甲方報(bào)備，甲方應(yīng)于次月5日之前將代理費(fèi)的80%一次性支付給乙方，預(yù)留20%作為保證金，以后的結(jié)算以此類推。3、上述代理費(fèi)中預(yù)留的20%作為保證金的部分，甲方應(yīng)在乙方按合同約定的銷售進(jìn)度完成每期銷售任務(wù)時(shí)的10天內(nèi)一次

26、性支付給乙方。乙方代理銷售的客戶發(fā)生退房，甲方不付代理費(fèi)，已付的應(yīng)照數(shù)扣回。4、甲方介紹成交及甲方自行洽談并成交的銷售房屋應(yīng)由乙方辦理簽定認(rèn)購(gòu)書及商品房購(gòu)銷合同事宜，并計(jì)入乙方銷售業(yè)績(jī)，甲方仍應(yīng)按本合同的約定，支付乙方代理費(fèi)。六、甲方責(zé)任1、甲方確保委托乙方所銷售房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的完整性，保證在開盤前取得預(yù)售許可證。2、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方的代理銷售工作，并提供經(jīng)雙方確認(rèn)設(shè)計(jì)的售樓處、樣品房及戶外路牌。3、審定乙方提交的廣告、促銷費(fèi)用開支計(jì)劃表，及時(shí)下拔該項(xiàng)目銷售所必需的廣告宣傳費(fèi)用及促銷費(fèi)用。4、管理全部售樓款的帳務(wù)工作，保證售樓款由甲方收取并有效使用，同時(shí)負(fù)責(zé)對(duì)外開具發(fā)票。5、提供符合乙方要求的售樓

27、接待場(chǎng)所，并提供日常辦公設(shè)備（桌、椅、電話、傳真、空調(diào)、復(fù)印機(jī)、音響等辦公設(shè)備）。6、商品房購(gòu)銷合同、認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容必須經(jīng)甲方許可后印制，并經(jīng)甲方復(fù)核認(rèn)定加蓋公章且簽字后交于乙方，供乙方銷售使用。如乙方在銷售過(guò)程中須對(duì)有關(guān)條款進(jìn)行改動(dòng)時(shí)，須征得甲方認(rèn)可。七、乙方責(zé)任1、產(chǎn)品市場(chǎng)定位分析、市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)分析；2、廣告促銷組合策略制定；3、客戶定位及消費(fèi)心理分析；4、協(xié)助甲方選擇設(shè)計(jì)方案，策劃模型、渲染圖的制作；5、制定并執(zhí)行可以的行銷方案，包括廣告、宣傳、促銷及售樓進(jìn)度，以及根據(jù)市場(chǎng)狀況擬定的價(jià)格表；6、負(fù)責(zé)乙方工作人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、差旅費(fèi)用，及售樓處辦公費(fèi)用（水電費(fèi)除外）；7、乙方不得私自

28、低于底價(jià)銷售，應(yīng)保證甲方的最低經(jīng)濟(jì)效益；8、乙方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目銷售的實(shí)際情況進(jìn)行工作，乙方策劃廣告內(nèi)容及方案需經(jīng)甲方認(rèn)可確認(rèn)后方可實(shí)施，否則產(chǎn)生相應(yīng)的有關(guān)責(zé)任由乙方擔(dān)；9、乙方負(fù)責(zé)協(xié)助甲方做好銀行按揭工作，應(yīng)收集齊全客戶辦理按揭的應(yīng)備資料，舉辦集中辦理按揭活動(dòng)，并負(fù)責(zé)日常聯(lián)系與敦促客戶及時(shí)辦理銀行按揭。八、合同終止條件與違約責(zé)任1、合同終止條件：1）樓盤售完、手續(xù)理清、合同自行終止；2）乙方已按本合同規(guī)定完成銷售任務(wù)，甲、乙雙方均可終止合同。2、除有以下約定條件外，任何一方不得提前終止合同：1）甲方延期支付代理款超過(guò)15天，應(yīng)按照代理款的萬(wàn)分之三/日支付滯納金；如超過(guò)30天時(shí)間未按合同支付代理費(fèi)用，乙方有權(quán)終止合同。甲方除應(yīng)支付拖欠的代理費(fèi)用及保證金外，并按預(yù)留保證金額度作為違約金賠償乙方。2）乙方未能完成合同代理銷售任務(wù)，甲方可以終止合同。乙方應(yīng)于接到書面通知五日內(nèi)辦理完畢移交手續(xù)并撤離售樓處。保證金作為賠償甲方的違約金。3）若甲方未按合同第六條第3款下?lián)軓V告費(fèi)及未能按工程進(jìn)度表完成工程