企業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)概論

1、XX物業(yè)公司管理系統(tǒng)1背景XX是一個(gè)大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)， 下轄包括中心商廈、 世紀(jì) 大廈、翠海酒店公寓、北方家園建材超市、XX辦公樓、方圓國(guó)家樣品油庫(kù)、南延賓館在內(nèi)的眾多樓宇物業(yè)。長(zhǎng)期以來(lái)集 團(tuán)內(nèi)物業(yè)管理工作各分公司之間相互獨(dú)立，或有的物業(yè)自己 組建自己的物業(yè)隊(duì)，或有的物業(yè)聘請(qǐng)外部物業(yè)公司，這在一 定程度上增大了公司的成本開支，形成了資源浪費(fèi)。在這樣 的背景下，經(jīng)集團(tuán)董事局研究決定：成立XX內(nèi)部物業(yè)公司。物業(yè)公司第一階段的的任務(wù)和目標(biāo)是集團(tuán)內(nèi)部所有物業(yè)的 物業(yè)管理工作，第二階段將考慮走出集團(tuán)內(nèi)部，對(duì)外營(yíng)業(yè)， 接管葫蘆島市其它物業(yè)的管理工作。2服務(wù)對(duì)象現(xiàn)階段物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象為集團(tuán)內(nèi)部各部室、各分

2、公司等3辦公地點(diǎn)北方家園建材超市辦公樓4.隸屬關(guān)系物業(yè)公司為集團(tuán)公司直屬單位，其在集團(tuán)內(nèi)的位置如下圖：集團(tuán)董事局集團(tuán)辦公室保衛(wèi)部物業(yè)公司集團(tuán)各物業(yè)5業(yè)務(wù)范圍 基本業(yè)務(wù)： 建筑物的維修和定期養(yǎng)護(hù) 輔助設(shè)備的定期檢修保養(yǎng) 保證供水、電、熱、氣以及電梯和消防系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn) 保證道路、污水排放管道暢通無(wú)阻 維護(hù)物業(yè)整體規(guī)劃不受破壞 制止亂搭亂建、亂貼亂畫等行為 做好物業(yè)管理綠化和室內(nèi)外保潔工作輔助業(yè)務(wù)： 房屋裝飾、家電維修、代收各種費(fèi)用、代換液化氣、代換純 凈水、代收發(fā)信件等6.組織機(jī)構(gòu)集團(tuán)辦公樓崗中心商廈崗世紀(jì)大廈崗翠海公寓崗北方家園崗方圓油庫(kù)崗加油站崗老攪拌站崗團(tuán)山崗賓館崗集團(tuán)辦公樓保潔班中心商廈

3、保潔班世紀(jì)大廈保潔班翠海公寓保潔班北方家園保潔班方圓油庫(kù)保潔班各加油站保潔班老攪拌站保潔班團(tuán)山保潔班賓館保潔班7 .人員編制（總編制不超過(guò) 150人）經(jīng)理：1人。副經(jīng)理：1人。服務(wù)中心：5人（24小時(shí)分3班倒，白班2人，夜班1人） 消防監(jiān)控隊(duì)：設(shè)消防干事 1人；每個(gè)崗設(shè)消防監(jiān)控員 1人， 共10人。保潔隊(duì)：設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人；每個(gè)保潔班設(shè)班長(zhǎng) 1人，共10人； 每個(gè)保潔班下設(shè)保潔員若干人。檢修隊(duì)：設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人；下屬電工班、設(shè)備班、管道班、木工 班不設(shè)班長(zhǎng)，每個(gè)班維修工 2人。綠化隊(duì)：設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人；技術(shù)員1人（隊(duì)長(zhǎng)兼）；綠化員若干。機(jī)動(dòng)隊(duì)：消防監(jiān)控員、保潔員、檢修員、綠化員各2人，此隊(duì)成員負(fù)責(zé)物業(yè)公司其它隊(duì)

4、成員的臨時(shí)性替班，及應(yīng)急性維 修及其它服務(wù)行為。8部門職能服務(wù)中心物業(yè)公司日常的行政后勤工作由服務(wù)中心負(fù)責(zé)。主要包括接 維修電話、根據(jù)維修電話安排相應(yīng)工作人員出勤、處理客戶 投訴、整理各種物業(yè)維修檔案資料、協(xié)調(diào)物業(yè)公司同集團(tuán)其 它部門的關(guān)系、負(fù)責(zé)物業(yè)公司同外部機(jī)關(guān)的溝通聯(lián)系等。消防監(jiān)控隊(duì)消防設(shè)備的檢修管理由物業(yè)公司消防監(jiān)控隊(duì)負(fù)責(zé)。主要負(fù)責(zé) 對(duì)各物業(yè)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常的維護(hù)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí) 處理，不能解決的及時(shí)報(bào)有關(guān)技術(shù)部門進(jìn)行處理。保潔隊(duì) 保潔管理范圍包括公共地方的保潔、公共部位的保潔、生活 垃圾的處理等檢修隊(duì) 給排水設(shè)備管理與維修和供暖設(shè)備管理與維修 包括供水設(shè)備系統(tǒng)、排水設(shè)備系統(tǒng)、用水

5、設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè) 備系統(tǒng)等，鍋爐房、室外供熱熱網(wǎng)、室內(nèi)供暖系統(tǒng)等，由物 業(yè)公司檢修隊(duì)管道班負(fù)責(zé)。 供電設(shè)備管理與維修包括高壓配電設(shè)備、低壓配電設(shè)備、電力變壓器等，由物業(yè) 公司檢修隊(duì)電工班負(fù)責(zé)。 中央空調(diào)設(shè)備管理與維修包括工作區(qū)、空氣的輸送和分配 部分、空氣的處理部分、空氣處理所需的輔助設(shè)備等。電梯的管理與維修包括井道和機(jī)房、傳動(dòng)部門、升降設(shè)備部 分、安全裝置、控制部分等。常用辦公設(shè)備的管理與維修包括復(fù)印機(jī)、曬圖機(jī)、吸塵器、 引水機(jī)、治水機(jī)、廚房設(shè)備等。上述設(shè)備管理與維修由物業(yè)公司檢修隊(duì)設(shè)備班負(fù)責(zé)。 房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括：屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊等鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗

6、、油漆等 修補(bǔ)樓面地面面層、抽換個(gè)別棱木等修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過(guò)梁等抽換個(gè)別檁條、接換個(gè)別木梁、屋架、木柱、修補(bǔ)木樓等 上述管理維護(hù)由物業(yè)公司檢修隊(duì)木工班負(fù)責(zé)。綠化隊(duì)負(fù)責(zé)公司各物業(yè)內(nèi)部及外圍的綠化美化工作。包括綠化帶、 苗圃、花草樹木、盆景盆栽等9崗位職責(zé)經(jīng)理：1、全面負(fù)責(zé)物業(yè)公司的各項(xiàng)工作。2、負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、消防設(shè) 備等技術(shù)和管理工作；3、負(fù)責(zé)制定本部門的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運(yùn)行；4、負(fù)責(zé)向經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者提供日常維修、安全、保潔、倉(cāng)儲(chǔ)維修等服務(wù)。5、負(fù)責(zé)對(duì)本部門各班組的工作進(jìn)行檢查，指導(dǎo)

7、；6、負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者裝修申請(qǐng)、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗(yàn)收工作；7、負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制定樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作；8、負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工 作；9、對(duì)采購(gòu)物資和提供服務(wù)的供方進(jìn)行評(píng)價(jià)；10、負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購(gòu)報(bào)告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)；11、負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考 核計(jì)劃的制定，并配合物管部組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。12、監(jiān)督、組織實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的計(jì)量檢測(cè)設(shè)備的定期 校準(zhǔn)工作。13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、 消防設(shè)施的添置、 安裝、 調(diào)試、 運(yùn)轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量

8、管理體系的正常運(yùn)作提供保障；14、負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析， 為提高運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。副經(jīng)理：服務(wù)中心文員：消防干事：1貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)消防條例及實(shí)施細(xì)則和其 他有關(guān)部門消防法規(guī)。組織防火安全宣傳教育。2貫徹執(zhí)行 XX 有關(guān)的消防規(guī)章制度。3在整個(gè)集團(tuán)組織開展消防安全教育，制定用火、用電等 防火管理制度。4組織義務(wù)消防員，制定滅火預(yù)案，開展滅火演練。5組織防火檢查，消除火險(xiǎn)隱患，改善消防安全條件，完 善消防設(shè)施。6組織消防檢查，督促整改火險(xiǎn)隱患，制定緊急疏散方案。7經(jīng)常檢查防火器材的使用、管理情況，發(fā)現(xiàn)已失效的器材及時(shí)更換和購(gòu)置

9、。8組織初期撲救火災(zāi)和人員疏散，保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助上 級(jí)公安部門調(diào)查火災(zāi)原因。9督促有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品的管 理。10協(xié)助處理部?jī)?nèi)日常事務(wù)。保潔隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)：1全面負(fù)責(zé)保潔隊(duì)的各項(xiàng)工作。2 協(xié)調(diào)保潔隊(duì)組成員的分工合作，帶動(dòng)大家努力工作。3 班組成員出現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映；上級(jí)下達(dá)的文件 精神，也要及時(shí)、準(zhǔn)確向班組成員傳達(dá)。4 負(fù)責(zé)保潔班組同其他部門之間的協(xié)調(diào)溝通工作。5 負(fù)責(zé)安排好本班組節(jié)假日值班工作。6 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)：1全面負(fù)責(zé)檢修隊(duì)的各項(xiàng)工作。2 協(xié)調(diào)維修班組成員的分工合作，帶動(dòng)大家努力工作。3 班組成員出現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映；上級(jí)下達(dá)的文件 精

10、神，也要及時(shí)、準(zhǔn)確向班組成員傳達(dá)。4 負(fù)責(zé)維修班組同其他部門之間的協(xié)調(diào)溝通工作。5 負(fù)責(zé)安排好本班組節(jié)假日值班工作。6 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。綠化隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)：1全面負(fù)責(zé)物業(yè)隊(duì)的各項(xiàng)工作。2 負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、綠化美 化、環(huán)境衛(wèi)生等管理工作。3 負(fù)責(zé)制定本部門的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施，確保本部 門良好運(yùn)行。4 負(fù)責(zé)向集團(tuán)公司提供日常維修、 保潔、 倉(cāng)儲(chǔ)維修等服務(wù)5 負(fù)責(zé)對(duì)本部門各班組的工作進(jìn)行檢查，指導(dǎo)。6 負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制定樓宇工程驗(yàn)收實(shí) 施計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作。7 負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工 作。8 負(fù)責(zé)

11、審核本部門提交的物品申購(gòu)報(bào)告，并報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批 準(zhǔn)。9 負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考 核計(jì)劃的制定，組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。10監(jiān)督、組織實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的計(jì)量檢測(cè)設(shè)備的定期 校準(zhǔn)工作。11負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析， 為提高運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。 12組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。13完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。消防監(jiān)控員：1嚴(yán)格遵守集團(tuán)各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真履行崗位職責(zé)。2服從命令，聽從指揮，遵守紀(jì)律，積極完成任務(wù)。 3熟識(shí)公司防火及滅火設(shè)施、設(shè)備的操作和有關(guān)防火、滅 火知識(shí)。4檢查落實(shí)公司各部門防火管理制度。5做好消防器材、設(shè)備檢查工作，保證設(shè)備處于完

12、好狀況， 一旦發(fā)生火警即可投入使用。檢查電器、電線、電掣、煤氣 管道有無(wú)霉壞、銹壞、氧化、堵塞情況，防止因短路或爆炸 引起火災(zāi)。6督促維修隊(duì)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保滅火器材及 設(shè)施在應(yīng)急時(shí)能正常啟用。7負(fù)責(zé)調(diào)查一般火滅事故，并寫成書面材料上報(bào)及存檔， 并以此作為日后培訓(xùn)的教材。8配合公安消防部門進(jìn)行防火安全檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)協(xié) 同有關(guān)部門進(jìn)行整改。9每周呈報(bào)防火安全情況報(bào)告并存檔10負(fù)責(zé)對(duì)公司用火部門的安全監(jiān)督， 并做好現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)檢查11負(fù)責(zé)對(duì)公司各種危險(xiǎn)品的監(jiān)督管理，檢查防火、防爆工 作的落實(shí)情況。12制止任何違反消防安全的行為。一旦發(fā)生火警，不論是 上班還是下班，必須全力投入搶救工作，不

13、得臨陣逃避。 13發(fā)生火警事故時(shí)，不要驚慌，應(yīng)采取下列應(yīng)急措施：（ 1）迅速報(bào)告有關(guān)部門、消防大隊(duì)，火警電話：119；（ 2 ）組織人員搶救險(xiǎn)情，力爭(zhēng)把火撲滅，并注意查找起 火原因；（3）組織有關(guān)人員撤離危險(xiǎn)地區(qū)，并做好妥善安排；（ 4）做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防壞人趁火打動(dòng)和搞破 壞活動(dòng)（5）協(xié)助有關(guān)部門查原因、查損失并做好善后工作。14參與公司定期消防檢查工作及定期的安全會(huì)議15執(zhí)行及有效完成上級(jí)指派的其他工作任務(wù)。保潔員：1 嚴(yán)格遵守集團(tuán)公司各項(xiàng)規(guī)章制度。2 嚴(yán)格執(zhí)行清潔工作制度，堅(jiān)守崗位，掌握保潔用品、用 具的使用方法，出現(xiàn)突發(fā)事件及時(shí)匯報(bào)。3 自行擬定保潔時(shí)間表，報(bào)物業(yè)公司服務(wù)中心批

14、準(zhǔn)；按照 保潔時(shí)間表做好日常保潔工作。4 安排保潔時(shí)間先于工作時(shí)間，保潔工作在上班前完成， 不能影響公司正常工作。5 保潔員出入公司各個(gè)場(chǎng)所，嚴(yán)禁發(fā)生偷竊行為。6 不允許因個(gè)人情緒降低保潔質(zhì)量。7 保潔員請(qǐng)假事先申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可離開。8 保潔員與員工禮貌相待，互相尊重。9 有權(quán)制止員工的各種破壞衛(wèi)生、污染環(huán)境的行為。10保潔員的衛(wèi)生負(fù)責(zé)范圍有：（ 1）負(fù)責(zé)辦公室、會(huì)議室、大廳、樓梯（電梯） 、過(guò)道及 衛(wèi)生間的清掃。（ 2）清倒辦公室和公共走道之垃圾， 做到通道 “五無(wú)”： 無(wú)垃圾、無(wú)蛛網(wǎng)、無(wú)積灰、無(wú)痰跡、無(wú)雜物。（ 3 ）清擦辦公場(chǎng)所（辦公桌、沙發(fā)、辦公用具、門窗、 扶手等），保持公共場(chǎng)所門窗

15、玻璃干凈，扶手無(wú)積灰。（ 4）定期檢查衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)備狀況，確保良好使用；及時(shí) 增添衛(wèi)生間內(nèi)洗手液、衛(wèi)生紙。（ 5）定期維護(hù)盆景植物衛(wèi)生，做到其葉面、花瓣無(wú)明顯 積灰。（6）放置藥物、除四害，做好蚊蠅消殺工作和滅鼠工作。（7）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。電工： 1 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。2 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練的掌握公司各物業(yè)供電方式狀態(tài)、 線路走向及所轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。3 負(fù)責(zé)配電室、電梯機(jī)房、樓層電井的日常運(yùn)行、維修、 保養(yǎng)。4 負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。5 每月兩次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。6 負(fù)責(zé)公司物業(yè)外圍照明燈具的啟、停。7 做好辦公樓內(nèi)房間、公共場(chǎng)所的照明燈具、開關(guān)

16、、插座等的修理與更換。8 負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。9 負(fù)責(zé)餐廳、廚房、辦公室、洗滌動(dòng)力設(shè)備電氣的維護(hù)保 養(yǎng)和故障檢修工作。10每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍 環(huán)境衛(wèi)生。11制訂并監(jiān)督執(zhí)行強(qiáng)、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定。 12提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)的工具或 零件。13做好公司辦公區(qū)域供電系統(tǒng)外線修理。14堅(jiān)守崗位定期巡視電氣設(shè)備密切監(jiān)視運(yùn)行情況，正確抄 錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。15發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時(shí)排除 故障。16服務(wù)熱情周到，接到報(bào)修通知單立即上門服務(wù)，保證質(zhì) 量，做到“小修不過(guò)天，大修在三天” 。17完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的

17、其他任務(wù)。設(shè)備維護(hù)工：空調(diào)工：1堅(jiān)守崗位，服從指揮，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)安排的工作負(fù)責(zé)。 2嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，保證維修質(zhì)量，按時(shí)完成任務(wù)。 3認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況， 以求判斷故障準(zhǔn)確，維修快捷。4空調(diào)工必須掌握好設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即 報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)，并立即進(jìn)行搶修。5按保養(yǎng)規(guī)程做好所分管的設(shè)備日常及月度保養(yǎng)工作，確 保重點(diǎn)設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)。6值班人員必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，服從指揮。嚴(yán)守操作規(guī)程， 對(duì)安排的工作負(fù)責(zé)，不得擅離職守。7制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技 改項(xiàng)目方案。8 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。9 提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專業(yè)性

18、較強(qiáng)的工具或 零件。10負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機(jī)）的日常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。協(xié) 助水、電工對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。11負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助 水電維修組對(duì)給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。12在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月 一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。13 負(fù)責(zé)公司中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理。14 負(fù)責(zé)中央空調(diào)水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。15 發(fā)生故障時(shí)積極搶修，應(yīng)急故障未處理完畢不得下班。16 維修人員違反制度，拖延時(shí)間，修理質(zhì)量低劣造成影 響營(yíng)業(yè)或損壞設(shè)備，追究當(dāng)事者責(zé)任。17完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。電梯工：1 負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握

19、公司各物業(yè)電梯的運(yùn)行狀態(tài)，保證電梯 的正常運(yùn)行；2 負(fù)責(zé)公司電梯及附屬設(shè)備的定期維修保養(yǎng)和故障檢修工 作。3 負(fù)責(zé)轎廂（不包廂內(nèi)） 、井道及井道底、各梯整流、控 制柜、變頻器的清潔。4 負(fù)責(zé)各電梯照明及內(nèi)選外呼指示的巡查和檢修。5 負(fù)責(zé)公司自動(dòng)門的維修保養(yǎng)和故障檢修。6 電梯機(jī)房發(fā)現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)立即進(jìn)行檢修，并做好記錄， 如無(wú)法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時(shí)做好記錄；7 當(dāng)遇到運(yùn)行中的電梯出現(xiàn)緊急情況，首先應(yīng)保持鎮(zhèn)定， 立即報(bào)告部門領(lǐng)導(dǎo)并按應(yīng)急處理辦法進(jìn)行處理。水管工：1 做好公司物業(yè)各主干線以內(nèi)的上下水道的維修，保證暢 通無(wú)阻。2 做好各物業(yè)樓內(nèi)管線、 盥洗間、 廁所的上下水日常維修， 保證其處

20、于良好運(yùn)行狀態(tài)。3 負(fù)責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄；4 服務(wù)熱情周到，接到報(bào)修通知單立即上門服務(wù)，保證質(zhì) 量，做到“小修不過(guò)天，大修在三天” 。5 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。木工：1負(fù)責(zé)房屋的維修，并管理雜工。2屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊等3鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等4修補(bǔ)樓面地面面層、抽換個(gè)別棱木等5修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等6拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過(guò)梁等 7抽換個(gè)別檁條、接換個(gè)別木梁、屋架、木柱、修補(bǔ)木樓 等8制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。綠化員：1 認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)環(huán)境綠化美化的有關(guān)規(guī)定及各項(xiàng)管理制 度。2 全面維護(hù)和監(jiān)護(hù)集團(tuán)

21、環(huán)境綠化美化工作，并及時(shí)記錄；對(duì)違犯XX環(huán)境綠化美化管理規(guī)定 的，及時(shí)上報(bào)進(jìn)行處理3 定期修整，配置得當(dāng)，踐損不現(xiàn)，用途不變，長(zhǎng)勢(shì)良好， 不見蟲害，花木宜人，綠化美化。4 根據(jù)季節(jié)變化、天氣情況對(duì)綠化范圍內(nèi)的花草樹木及設(shè) 施要及時(shí)進(jìn)行培土、修剪，滅蟲，澆水及日常衛(wèi)生清潔等養(yǎng) 護(hù)管理工作。5 凡由公司負(fù)責(zé)之綠化，綠化員應(yīng)及時(shí)檢查記錄報(bào)告綠化 情況6 要做到草坪內(nèi)：無(wú)雜草、垃圾及其他雜物，保持清潔衛(wèi) 生。7 公司綠化范圍內(nèi)樹木和其它綠化設(shè)施與電力通訊、地下 管道、基建等施工相矛盾時(shí)， 綠化員要會(huì)同主管領(lǐng)導(dǎo)、 部門，采取保護(hù)綠化的有效措施，不得擅自砍伐和修剪8 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。10工作標(biāo)

22、準(zhǔn)11規(guī)章制度內(nèi)部管理規(guī)定一、值班管理規(guī)定1、值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。未 經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者， 作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理； 造成損失的， 追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。2、值班員工必須集中精力，保持警覺(jué)，認(rèn)真工作，不得麻 痹大意或做任何與值班崗位無(wú)關(guān)的事情。3、值班員工必須服從組長(zhǎng)的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長(zhǎng)的 工作指令。4、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳 靈、腦活、手快，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備 安全運(yùn)行。5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)系。6、值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性 事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。7、值班員工必須做好事故

23、現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù) 和原始記錄，等候上級(jí)到場(chǎng)處理。8、值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如 實(shí)填寫。二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；2、正在檢修的設(shè)備情況；3、設(shè)備故障的處理經(jīng)過(guò)和結(jié)果。（二）交接班程序1、按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。2、交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運(yùn)行情況，設(shè)備故障 的處理結(jié)果和經(jīng)過(guò)。3、交接班雙方會(huì)齊共同對(duì)主要巡視內(nèi)容進(jìn)行巡檢，接班檢 查，交班隨從巡查。4、報(bào)告檢查結(jié)果。5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時(shí)難以完 成的，轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。7、交接班情況記錄在交

24、接班記錄表中，雙方簽字認(rèn)可。（三）交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)立即通知主管到現(xiàn)場(chǎng)處 理。1、巡視記錄與實(shí)際情況不符時(shí)。2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。3、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時(shí)。4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。三、供電值班員交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；2、正在檢修的設(shè)備情況； 3 、儀表指示是否正確；4、設(shè)備故障處理的經(jīng)過(guò)和結(jié)果。（二）交接班程序1、按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。2 、列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對(duì)圖板，接班面對(duì)圖板。 3 、交班宣讀本班工 作情況記錄及

25、當(dāng)前運(yùn)行方式。 4 、交接班雙方會(huì)齊共同巡檢 設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。 5 、報(bào)告檢查結(jié)果。6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。7 、不正常：由交班負(fù)責(zé)處理， 接班配合； 一時(shí)難以完成的， 轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。8、交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認(rèn)。（三）交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)須立即通知值班主管到場(chǎng) 處理。 1 、設(shè)備記錄與實(shí)際運(yùn)行狀況不符時(shí)。 2 、交接班人 數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。 3 、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、 醉酒、傷病等時(shí)。 4 、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接 雙方共同處理時(shí)。 5 、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn) 行情況不明時(shí)。四、運(yùn)行記錄管理

26、制度1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運(yùn)行記錄、每 半天記錄一次， 設(shè)備運(yùn)行記錄表 （空調(diào)系統(tǒng)） 每班記錄一次， 由相關(guān)專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè) 施組組長(zhǎng)存檔。2、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班長(zhǎng)，相關(guān)專業(yè) 的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交檢修隊(duì)隊(duì) 長(zhǎng)存檔。3、巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān) 專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)存檔。4、巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)物業(yè)公司 經(jīng)理簽名后交檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)。5、值班表每月月底由維修班長(zhǎng)填寫，物業(yè)公司經(jīng)理審閱后 交檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)。6、設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡

27、清晰。7、所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。五、工程檔案管理制度1、工程設(shè)備檔案由服務(wù)中心資料員管理。資料員者應(yīng)嚴(yán)守 公司檔案管理制度和保密守則。2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空 調(diào)；消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)；資料員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo) 簽。3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。4、外單位交來(lái)圖紙由資料員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各 相關(guān)專業(yè)的管理員核對(duì)實(shí)物，如圖紙無(wú)誤則由資料管理員按 系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上人員批準(zhǔn)，資料員 登記并指定歸還日期，由資料員按

28、期追還，需續(xù)借的要重新 登記。設(shè)備設(shè)施管理第一部分 總則 一、承包商監(jiān)督規(guī)定 對(duì)須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消 防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和定期試驗(yàn)，及某些專業(yè)性較強(qiáng) 的項(xiàng)目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項(xiàng)目外委給承包商作業(yè)。（一）承包商監(jiān)督規(guī)定 為規(guī)范對(duì)承包項(xiàng)目的管理，特制定本規(guī)定。1、承包商進(jìn)場(chǎng)前，必須提供工程圖、施工程序、工期計(jì)劃 各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場(chǎng)。2、其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。3、承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項(xiàng)管理規(guī)定。4、督促承包商嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范 （ 如環(huán)保、勞保條例等 ）及合 同要求施工。5、承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一

29、致。承包商 用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，否則作違反 合同處理。6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面 報(bào)告，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報(bào)物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允 許實(shí)施。7、承包商的竣工報(bào)告、資料、圖紙等，必須先交該檢修隊(duì) 管理員檢查核對(duì)，雙方填寫技改工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書，經(jīng)物業(yè)公 司經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定 為保證設(shè)備正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，檢修隊(duì)必 須對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查 管轄下的設(shè)備。2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時(shí)與部門保持聯(lián)系。3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄

30、上依順序 做好巡查情況和結(jié)果記錄。4、巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況，對(duì)“手 動(dòng)”運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢 和監(jiān)控。5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水 表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保 護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè) 備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速 排除的，必須立即報(bào)告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施， 防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。7、相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。三、設(shè)備管理規(guī)定1、設(shè)備的維

31、修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專 業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、 內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃， 交各班組實(shí)施。2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長(zhǎng)填寫保養(yǎng) 記錄并存檔。3、設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管 理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必 須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報(bào)設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)整改。5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng) 負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。四、機(jī)房管理規(guī)定 物業(yè)公司轄下的設(shè)備機(jī)房有：開閉所變配電房、電梯機(jī)房、 冷水機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī) 范各機(jī)房的管理，特

32、制定本規(guī)定。1、機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地， 謝絕來(lái)訪”或“生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入”的告示牌。2、凡易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在 外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。3、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和 電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。5、機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機(jī)房鑰匙。6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來(lái)人員 （ 包括參觀學(xué)習(xí)和施工等 ） 禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來(lái)人員必須遵守機(jī)房有 關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。7、供電局突然到場(chǎng)檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如開

33、閉所、變配 電房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主 動(dòng)配合，并應(yīng)立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。8、保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊 天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。9、嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī) 房，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不 得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。10、機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保 持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。11、各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，主 要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。五、設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定1、不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。2、維修

34、工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要 防止易燃物外泄。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。3、需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機(jī)房動(dòng)火作 業(yè)申請(qǐng)表，物業(yè)公司經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清 除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查， 確認(rèn)無(wú)火種后方能離開。4、部門管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房?jī)?nèi)的滅火自 救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消 防信號(hào)的正確方法。5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警探測(cè)器 和消防設(shè)備的情況，及時(shí)報(bào)告、處理火警信號(hào)。6、機(jī)房?jī)?nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁堆 放物件。7、機(jī)房?jī)?nèi)的火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防排煙

35、設(shè)備、 滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。8、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后 滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵 截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。9、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做 好防火措施。10、遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措 施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)集 團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。六、機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定 為做好機(jī)房?jī)?nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運(yùn)行環(huán) 境，特制定本衛(wèi)生制度。1、機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。2、各班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無(wú)明顯污漬，無(wú) 雜物、

36、無(wú)粉塵。3、機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無(wú)塵。4、機(jī)房值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5、機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。6、維修人員負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi) 生負(fù)責(zé)。7、各專業(yè)管理員定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi) 生問(wèn)題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。第二部分 強(qiáng)電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度1、層間配電房（電氣小室）門及房?jī)?nèi)的電柜、電箱平時(shí)應(yīng) 鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。2、配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放 雜物。3、物業(yè)公司每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。4、物管部根據(jù)計(jì)劃定期保養(yǎng)

37、配電房?jī)?nèi)設(shè)施，重點(diǎn)做好設(shè)備 清潔和緊固接線端子。5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程（一）計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電1、供電局轉(zhuǎn)、停電，服務(wù)中心接到通知后應(yīng)立即報(bào)告物業(yè) 公司經(jīng)理。2、因大樓施工需要停電，須至少提前24 小時(shí)將停電計(jì)劃書面上報(bào)物業(yè)公司經(jīng)理。3、經(jīng)理審批后，服務(wù)中心擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，并派人送 至各用電單位。4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1 小時(shí)送達(dá)。（二）事故轉(zhuǎn)、停電1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，服務(wù)中心須立即向經(jīng)理報(bào) 告，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后，由服務(wù)中心用電話向用戶解釋原因。事 后，服務(wù)中心應(yīng)向供電局索取解釋函， 并轉(zhuǎn)呈物業(yè)公司經(jīng)理。2、因大樓內(nèi)部事故引起停電，物業(yè)公

38、司應(yīng)立即排除故障恢 復(fù)供電，并書面向用戶解釋原因。3、事故轉(zhuǎn)、停電后 24 小時(shí)內(nèi)，服務(wù)中心擬定解釋函，經(jīng)物 業(yè)公司經(jīng)理審批后在公告欄公告。三、停電、限電管理規(guī)程1、停電、限電的審批權(quán)限為物業(yè)公司經(jīng)理以上。2、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電， 應(yīng)馬上報(bào)告物業(yè)公司經(jīng)理，并至少提前 24 小時(shí)書面通知受 影響的單位。3、物業(yè)公司經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交電工簽名。5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點(diǎn)檢查電房、空調(diào)機(jī)房、水泵 房、電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻 檢修。6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。四、臨時(shí)用電管理規(guī)程（一

39、）用電申請(qǐng) 用戶或單位應(yīng)事先向物業(yè)公司服務(wù)中心以書面形式申請(qǐng)用 電，并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、 相數(shù)及時(shí)間。（二）公司審批 用電申請(qǐng)須經(jīng)物業(yè)公司審批。（三）簽定用電協(xié)議 物業(yè)公司審批通過(guò)后，用戶與物業(yè)公司簽定用電協(xié)議，確定 計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（四）接線及送電 經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶或單位應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)電工檢查 符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù) 及填寫電表啟用單。（五）停電及拆線 用戶終止用電，應(yīng)事先通知服務(wù)中心，再由物業(yè)公司電工斷 電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字 認(rèn)可。（六）計(jì)費(fèi)方式1、電表計(jì)費(fèi)，由用戶或單位自備并按指定位置接

40、線，每月 計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。2、無(wú)表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。五、供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括 （ 開閉所、低壓配電 室，發(fā)電機(jī)房 ） ，并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行 記錄表上。2、發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查 找原因，并通知電工班安排處理。3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是 否有過(guò)流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。5、嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。6、高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工

41、具 表面上。六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1、嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。2、主管人員每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。報(bào)檢 修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)審批。3、督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記 錄。4、工作過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、緊固接線 端子等保養(yǎng)工作。6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)為原則，特殊 情況，須報(bào)告檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)，及時(shí)通知受影響的用戶。7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施 檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房 設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上。8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得接近

42、故障點(diǎn)4 米以內(nèi)，在室外不得接近故障點(diǎn) 8 米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣 鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。七、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施（一）外線故障1、大樓設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動(dòng)投入。當(dāng)外線故障 導(dǎo)致主供電源停電時(shí)，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是 否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供 電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指 示牌。2、備用電源處于非自動(dòng)位置，故主供電源斷電時(shí)不能自動(dòng) 合閘，檢查備用電源進(jìn)線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處 于準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進(jìn)線柜開關(guān)。3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)

43、。5、向供電局調(diào)度室報(bào)告并了解外線故障情況。（二） 內(nèi)部故障當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或 接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴?電源或備用電源的受電柜停電，此時(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序：1、將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警， 1 人用手提式二 氧化碳?xì)怏w滅火器滅火， 1 人向消防中心報(bào)告火警）。2、將故障柜的低壓總開關(guān)退出， 掛“有人工作， 禁止合閘” 指示牌。3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。4、向物管部主管和維修班報(bào)告故障經(jīng)過(guò)和處理情況。5、電工班召開事故分析會(huì)，邀請(qǐng)供電局、廠商及有關(guān)方面 參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報(bào)告有關(guān) 部

44、門。（三）市電全停1、當(dāng)兩路市電全停，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。2、退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷 供電，并每隔 15 分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況，如燃油量、 水溫等。3、監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù) 正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電。4、及時(shí)書面向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。5、市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)啟動(dòng)，則用手動(dòng)啟動(dòng)。（四）通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間，并按 轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。第三部分 給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度 根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況， 對(duì)供水管理規(guī)定如下：1、凡屬轄區(qū)范

45、圍內(nèi)的供水系統(tǒng) （ 即自來(lái)水公司向轄區(qū)供水總 表以內(nèi)的 ） 一律由管理公司管理。2、用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，物業(yè)公司將按下列規(guī)定處 理：（1）私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場(chǎng)停用，按最大流量 和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償大樓損失。（2）私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用 時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。（3）私自啟用水表的，不管停用時(shí)間長(zhǎng)短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)公司維修人員檢查， 不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)?/p>

46、 其他用戶造成損失的，按實(shí)際情況賠償損失。二、大樓節(jié)水、用水措施1、嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。2、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語(yǔ)，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。3、安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。4、定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原 因。5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的 防漏措施。三、物業(yè)公司停水、限水管理制度1、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。2、收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報(bào) 告物業(yè)公司經(jīng)理，至少提前 24 小時(shí)書面通知受影響用戶3、主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。4、停水前應(yīng)將地下水池注滿。5

47、、停水期間工程人員應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡查一次地下水池水位， 發(fā)現(xiàn)水位過(guò)低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響 的用戶。6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定1、保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。?2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無(wú)關(guān) 人員不得借用鑰匙。3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān) 閉的正常狀態(tài)。4、每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動(dòng)”位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和 備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動(dòng)”位置。5、定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無(wú)松動(dòng)、軸承潤(rùn)滑油 情況是否良好等。6、進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，

48、嚴(yán)禁合閘”的告示牌。7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即報(bào)告主管管理員， 并留在現(xiàn)場(chǎng)觀察。8、每班對(duì)泵房進(jìn)行檢查后，在機(jī)管泵房巡檢簽到卡簽名并 認(rèn)真填寫機(jī)管系統(tǒng)巡查表。五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班 負(fù)責(zé)。2、主管管理員每年 12 月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度的系 統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃。3、維修及保養(yǎng)過(guò)程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知 檢修隊(duì)，由服務(wù)中心通知受影響用戶。4、根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤(rùn)滑、除塵工作。5、供水泵故障時(shí)馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供 水。6、污水泵故障時(shí)應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維

49、修保養(yǎng)記錄表。8、給排水設(shè)備的故障應(yīng)于 24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無(wú)法解決的應(yīng)馬 上要求通知受影響用戶，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。六、給排水系統(tǒng)故障排除措施（一）給水系統(tǒng)故障處理1、因給水泵故障影響供水時(shí)， 把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停 止”位置，將備用水泵投入“自動(dòng)”狀態(tài)運(yùn)行。2、因給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí)，由兩名技工分 別在上水池和下水池泵房采用手動(dòng)狀態(tài)定時(shí)供水，并用對(duì)講 機(jī)保持聯(lián)系和在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動(dòng)控制 系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動(dòng)控制狀態(tài)。3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修， 盡快恢復(fù)供水。（二）排水系統(tǒng)故障處理1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉

50、，用沙包攔截 溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并 用吸水機(jī)吸水。2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯 等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。如雨水較大，無(wú)法攔 截時(shí)可將溢水從走火梯引走，排到街外。第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理 一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容1、設(shè)備巡查 巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽有沒(méi)有異常 聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正 常位置， 水泵、 閥們和管道有沒(méi)有漏水、 滲水、 溢流等現(xiàn)象2、空調(diào)機(jī)房(1) 主機(jī)是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常； 三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。(2) 巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢查

51、進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是 否正常，運(yùn)行中有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，檢查閥門、 Y 型過(guò)濾器、軟 接頭止回閥、水流開關(guān)有無(wú)漏水、損壞、不能開啟等故障。(3) 空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動(dòng)箱有無(wú)故障指示。3、冷卻塔、水箱檢查(1) 冷卻塔：檢查水塔有無(wú)溢流、缺水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)是否發(fā) 出噪音，風(fēng)機(jī)起動(dòng)電柜有無(wú)故障指示。(2) 膨脹水箱：檢查有無(wú)溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、風(fēng)機(jī)等檢查(1) 組合式風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈 是否正常，塵網(wǎng)有無(wú)堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運(yùn)行有無(wú)噪音， 去水冷凝盤去水是否順暢。(2) 吊裝式風(fēng)機(jī)：運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無(wú)堵塞。二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程(一) 開機(jī)程序1、檢查

52、電源、三相電壓是否有 380V。2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。3、檢查并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開 啟狀態(tài)。4、檢查冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺(tái)數(shù)。主機(jī)運(yùn)行 中，冷卻水出水溫度升高至 30C時(shí)需要加開冷卻塔風(fēng)扇。7、檢查膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開 啟狀態(tài)。9、啟動(dòng)冷凍水泵和冷卻水泵。10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。11、檢查并確保需用主機(jī)冷凍水管、冷卻水管、電動(dòng)閥已經(jīng) 在開啟位置。12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差

53、( 約 1 kg cm2)。13、檢查主機(jī)油箱油位在上鏡的半鏡位置。14、檢查主機(jī)、油溫是否在 65C68C之間。15、啟動(dòng)主機(jī)。16、檢查主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開機(jī)房。（二）關(guān)機(jī)程序1、關(guān)機(jī)前記錄主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)。2、按停主機(jī)。3、主機(jī)完全停止后 3 分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔 風(fēng)機(jī)，也可根據(jù)需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。開啟多少臺(tái)主 機(jī)，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定， 每開一臺(tái)主機(jī)應(yīng)開一組水泵配合三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)工負(fù)責(zé)，暖通、給排水管理 員進(jìn)行監(jiān)督。2、每班當(dāng)值人員每?jī)尚r(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次， 并將運(yùn)行運(yùn)行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管管

54、理 員批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。3、按大樓空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟?？照{(diào)系統(tǒng)。4、在不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)的前提下，積極探索并實(shí)施有效 的節(jié)能方法。四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、冷水機(jī)組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。2、空調(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機(jī)和風(fēng)機(jī)） 的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。2、主管管理員每年 12 月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃， 并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。3、當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并 報(bào)告主管管理員。4、設(shè)備維修過(guò)程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、更換老化 部件、緊固螺絲等工作。6、工作過(guò)程中注意環(huán)保，

55、對(duì)有害氣體、雪種等的排放必須 加以限制。7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán) 格遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定。8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營(yíng)運(yùn)為原則。對(duì)突發(fā)性故障 應(yīng)在 4 小時(shí)內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級(jí)報(bào)告以便及時(shí)通知受影響 的用戶。9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案（一）冷水機(jī)組1、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并 開啟備用機(jī)組。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報(bào)告主管管理員并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng) 商維修。3、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間 4 小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，非 辦公時(shí)間 12 小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，并在事后做維修報(bào)告。(二) 水泵1、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對(duì)應(yīng)的主機(jī)， 后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動(dòng)主機(jī)繼續(xù)供冷。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問(wèn)題即時(shí)修復(fù) 并記錄