基準(zhǔn)地價工作方案

1、v1.0可編輯可修改土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作實(shí)施方案1v1.0可編輯可修改土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作方案一、目的意義開展這項工作目的在于全面掌握城區(qū)土地質(zhì)量和利用狀況,科學(xué)管 理和合理利用土地,提升土地使用效率,建立科學(xué)合理的基準(zhǔn)地價體系, 從而推動土地使用制度改革向縱深開展.合理調(diào)控土地市場,促進(jìn)土地 正常交易,為征收土地稅費(fèi),制訂土地利用方案、規(guī)劃,發(fā)揮級差地租 的經(jīng)濟(jì)杠桿作用提供依據(jù),也為推行土地招標(biāo)拍賣、整理儲藏、實(shí)行基 準(zhǔn)地價公示制度和基準(zhǔn)地價平衡與更新制度奠定根底.二、對象與范圍根據(jù)?城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程?和?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?的要求：土地定級估價的對象是“城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃

2、建設(shè)用地范圍內(nèi)的所 有土地.土地定級估價應(yīng)“以城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設(shè)用地整體為 單位進(jìn)行,城鎮(zhèn)附近的獨(dú)立工礦等用地也可一起進(jìn)行評定.本次土地定 級與基準(zhǔn)地價更新工作是以現(xiàn)狀鎮(zhèn)區(qū)的范圍為根底,并考慮到城鎮(zhèn)開展 的趨勢,確定本次工作的評估的范圍.三、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵與期日基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),在設(shè)定的土地開發(fā)程度和設(shè)定 容積率條件下,對現(xiàn)狀利用條件及現(xiàn)狀開發(fā)條件下不同級別或不同均質(zhì) 地域的土地,根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地,分別評估在某一估價期日法 定最高出讓年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格.此次基準(zhǔn)地價更新的基準(zhǔn)日是 2021年01月01日.設(shè)定土地開發(fā)程度為商業(yè)、住宅用地平均為“六通一平宗地

3、紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖,宗地內(nèi)場地平整 用地平均為“五通一平宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、 水,宗地內(nèi)場地平整.,工業(yè)通下70年、法定土地使用權(quán)最高出讓年限為商業(yè)用地 40年、住宅用地 工業(yè)用地50年.四、技術(shù)路線5圖1 土地定級程序框圖各種稅費(fèi)和參數(shù)及指標(biāo)資料的調(diào)查市場交易樣點(diǎn)的調(diào)查交易樣點(diǎn)的分類整理交易樣點(diǎn)的地價計算交易樣點(diǎn)地價修正土地定級成果的獲取網(wǎng)格單元應(yīng)用評價單元土地級別樣點(diǎn)所在單元級別、總分值獲取,樣點(diǎn)檢驗(yàn)剔除基準(zhǔn)地價計算地價分值關(guān)系圖繪制級別內(nèi)樣點(diǎn)均價計算地價分值模型選擇建立模型迭代計算網(wǎng)格基準(zhǔn)地價樣點(diǎn)與土地級別的模型建立模型迭代計算應(yīng)用級別基準(zhǔn)地價比

4、擬驗(yàn)證評價單元基準(zhǔn)地價模型迭代計算級 別基準(zhǔn)地價計算圖2基準(zhǔn)地價評估的具體工作流程v1.0可編輯可修改五、城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價更新評估工作的依據(jù)工作依據(jù)主要是國家、自治區(qū)關(guān)于基準(zhǔn)地價文件,具體如下：1、?中華人民共和國土地治理法?2004年8月28日；2、 ?中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法?2007年8月3日；3、 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)?城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程?GB/T18507-2021 ；4、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?GB/T18508-2021 ；5、內(nèi)蒙古自治區(qū)國土資源廳?關(guān)于認(rèn)真做好全區(qū)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新和重新公布工作的通知?內(nèi)國土資字2007626號；6、地方政府及有關(guān)部

5、門公布的法規(guī)、條例、文件、通知；7、實(shí)地勘察、調(diào)查、獲取的相關(guān)資料； &其它相關(guān)資料.六、工作時序與流程根據(jù)中華人民共和國?城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程?和?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程?的要求,土地定級估價工作具體分以下階段進(jìn)行的.1、準(zhǔn)備工作本階段于2021年10月中旬至2021年10月下旬進(jìn)行,主要工作是建立領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組,制定工作方案和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等.同時對工 作方案、技術(shù)路線和經(jīng)費(fèi)預(yù)算進(jìn)行可行性研究和論證,確定工作人員 的具體分工,并集中進(jìn)行培訓(xùn).2、外業(yè)調(diào)查從2021年10月下旬至2021年11月下旬進(jìn)行了外業(yè)調(diào)查工作, 由國土資源局協(xié)助 xxxxxxxxxxxxX術(shù)人員進(jìn)行外業(yè)調(diào)查.完成了

6、土地定級估價資料的調(diào)查和收集,和土地級別的初步劃分.外業(yè)調(diào)查 共分十組,三個組主要負(fù)責(zé)調(diào)查和收集土地定級資料,另七個組主要 負(fù)責(zé)調(diào)查土地估價市場資料.1土地定級資料調(diào)查資料調(diào)查過程中,采用分片分組方式收集資料,由工程工作人員 加上一定數(shù)量的外業(yè)調(diào)查人員進(jìn)行資料收集.資料收集的工程具體包 括：商服網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、賓館酒店、道路通達(dá)度、長途汽車站、公 交便捷度、火車站、供水、排水、供電、供熱、電訊、中小學(xué)、醫(yī)院、 公園、郵局、銀行、大氣污染、水污染、噪聲污染、綠地覆蓋度、人 口密度等.2土地估價資料收集資料調(diào)查過程中,采用分片分組方式進(jìn)行各類地價樣點(diǎn)的實(shí)地調(diào) 查,資料收集的工程具體包括：土地使用權(quán)

7、出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、 房屋出租、房屋買賣、土地使用權(quán)出租、征地、拆遷、土地開發(fā)等估 價資料收集.3其它資料收集其它與地價評估有關(guān)收集的資料有：各類房屋重置價格、耐用年 限明細(xì)表、金融系統(tǒng)定期存款利率變動情況、總體規(guī)劃、統(tǒng)計年鑒、根底資料以及當(dāng)?shù)卣?guī)定的有關(guān)稅費(fèi)收取及標(biāo)準(zhǔn)資料等.3、內(nèi)業(yè)資料整理、測算本階段于2021年12月初至2021年12月底進(jìn)行.在完成外業(yè)調(diào) 查后,對各種資料進(jìn)行全面分析、整理、加工,初步剔除存在一些明 顯問題的調(diào)查資料,在此根底上,進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等定級和基準(zhǔn)地價 評估工作,并編繪各種圖件.1城鎮(zhèn)土地定級根據(jù)?城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程?要求,定級因素權(quán)重值確定采用 派生特爾

8、斐法,邀請有關(guān)專家、學(xué)者進(jìn)行征詢,對反應(yīng)意見進(jìn)行統(tǒng)計 處理,計算因素因子平均值和方差等一系列工作.根據(jù)分值計算的原 那么,確定或計算各定級因素的指標(biāo)值、指數(shù)、距離及作用分,通過一 系列嚴(yán)格科學(xué)計算,認(rèn)真鑒定,土地按商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合用地 四個類別進(jìn)行劃分.2測算基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),在設(shè)定的土地開發(fā)程度和設(shè) 定容積率條件下,對現(xiàn)狀利用條件及現(xiàn)狀開發(fā)條件下不同級別或不同 均質(zhì)地域的土地,根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地,分別評估在某一估價 期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價格.此次基準(zhǔn)地價更新的基準(zhǔn)日是 2021年01月01日.設(shè)定土地開發(fā)程度為商業(yè)、住宅用地平均為“六通一

9、平宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖,宗地內(nèi)場地平整, 工業(yè)用地平均為“五通一平宗地紅線外通路、通電、通訊、通上 水、通下水,宗地內(nèi)場地平整.法定土地使用權(quán)最高出讓年限為商業(yè)用地 40年、住宅用地70年、 工業(yè)用地50年.3編制宗地地價修正系數(shù)表編制宗地地價修正系數(shù)表是利用系數(shù)修正法評估宗地地價的一種極其重要的方法.一般多用于地價體系中為政府治理地產(chǎn)市場效勞 的標(biāo)定地價評估.所以編制宗地地價修正系數(shù)是土地定級估價重要成 果之一.編制工作以基準(zhǔn)地價為根底,按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣 五個標(biāo)準(zhǔn)計算出級別商業(yè)、住宅和工業(yè)用地地價的因素修正系數(shù)并確 定各種修正系數(shù)下的因素指標(biāo).在此根底上根據(jù)?城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程? 編制修正系數(shù)表的要求格式,編制出商業(yè)、住宅和工業(yè)在不同級別上 的宗地地價修正系數(shù)表,并通過已有地價樣點(diǎn)進(jìn)行檢驗(yàn)、校核,直至 所編制的修正系數(shù)表符合當(dāng)?shù)厥袌鰞r格為止.4、成果編繪階段本階段于2021年12月至2021年12月底進(jìn)行.主要工作是整理 根底數(shù)據(jù)；向國土資源局匯報任務(wù)完成情況及意見征詢；數(shù)據(jù)庫建設(shè) 及申請檢查驗(yàn)收上報審批相關(guān)事宜.七、工程組織機(jī)構(gòu)土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作是一項系統(tǒng)工程,工作量大、技術(shù) 性強(qiáng)、涉及范圍廣.完成這項工作不僅需要高素質(zhì)的技術(shù)人員,而且 需要有上