中金嶺南項(xiàng)目方案0001

1、中金嶺南項(xiàng)目方案第一篇市場(chǎng)篇第一章市場(chǎng)分析第二章消費(fèi)者分析第二篇項(xiàng)目篇第一章項(xiàng)目分析第二章項(xiàng)目定位第三篇營(yíng)銷篇第一章?tīng)I(yíng)銷策略第二章?tīng)I(yíng)銷準(zhǔn)備第三章推廣計(jì)劃第一篇市場(chǎng)篇第一章市場(chǎng)分析一、寫字樓市場(chǎng)分析二、公寓市場(chǎng)分析三、商服用房市場(chǎng)分析四、車公廟片區(qū)市場(chǎng)分析寫字樓市場(chǎng)分析（一）寫字樓市場(chǎng)供需現(xiàn)狀1、市場(chǎng)供需（截至5月）供深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310平方米羅湖區(qū)1,024,516平方米福田區(qū)1,636,999平方米南山區(qū)240,830平方米需市場(chǎng)占有量為2,212,732.5平方米（占用率75%）羅湖（75%）:福田（80%）:南山（70%）:中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓

2、市場(chǎng)帶來(lái)商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)漸弱。（二）寫字樓市場(chǎng)特征及趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、 寫字樓市場(chǎng)租售略顯平淡進(jìn)入 第一季度，寫字樓市場(chǎng)與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公場(chǎng)所搬入，暫時(shí)不會(huì)再考慮新的物業(yè)。即使有客戶垂詢，多是為年底的搬遷做準(zhǔn)備。另一方面，美國(guó)經(jīng)濟(jì)滑坡，一些跨國(guó)公司原定的擴(kuò)張計(jì)劃擱淺；同時(shí)由于香港的經(jīng)濟(jì)跟隨美國(guó)大市，香港公司在深圳的投 資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。2、 兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展a）隨著申奧成功及明年初入 WTO利好消息傳來(lái)，對(duì)深圳的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響 才采圳的寫字樓市場(chǎng)有明顯的回暖現(xiàn)象。展 望下半年

3、，預(yù)計(jì)深圳寫字樓市場(chǎng)會(huì)比本季活躍。除了福田中心區(qū)仍 將保持良好勢(shì)頭以外，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)物業(yè)需求的增加 ，科技產(chǎn) 業(yè)園片區(qū)的寫字樓市場(chǎng)也會(huì)逐步起動(dòng)。b）加入WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國(guó)內(nèi) 房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng) 態(tài)平衡的關(guān)系。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將 大為增加。3、 寫字樓市場(chǎng)整體趨向好深圳寫字樓市場(chǎng)整體趨勢(shì)向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場(chǎng) 開(kāi)始活躍。位置好、價(jià)格合理、升值潛力大的樓盤是投資熱點(diǎn)，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達(dá)到96%的入住率。4、 高交

4、會(huì)促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)深圳舉辦的高交會(huì)，促進(jìn)許多知識(shí)密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展對(duì)寫字樓市場(chǎng)需求有所上升。5、 租賃寫字樓的大多為新成立的公司前期（上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴(kuò)租 ，其中AIA在租賃信興廣場(chǎng)地王商業(yè)中心三個(gè)整層的基礎(chǔ)上又?jǐn)U租29層整層。近期的客戶中有部分是新成立公司。這類客戶一般成交迅速，面積以100-200平方米的小單位居多。三、南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析1、車公廟片區(qū)市場(chǎng)背景材料車公廟片區(qū)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場(chǎng)，西臨竹子林，南臨濱河路干道。2

5、、南華大廈區(qū)域市場(chǎng)分析1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀寫字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房改成寫字樓租售，優(yōu)惠的價(jià)格吸引了大量深圳中小公司 ，高檔寫字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項(xiàng)目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)及南華大廈等，隔深南路在建寫字樓項(xiàng)目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。逐漸形成西部的寫字樓組團(tuán)，辦公氛圍越來(lái)越濃。公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠 ，導(dǎo) 致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，因此只有泰安軒、泰康軒等少 數(shù)幾個(gè)公寓項(xiàng)目，多以中檔為主，配套一般，人氣不旺。2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場(chǎng)的比

6、較分析公寓:在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70 -100平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少,促使該 地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另外，價(jià)格實(shí)惠的中戶型高層住 宅也很受市場(chǎng)歡迎。價(jià)格上，公寓價(jià)格在6000元/平方米左右，而高 層住宅面積在6500元/平方米左右。寫字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主，而高檔寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，隨著深圳中 心區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫字樓市場(chǎng)受到眾多消費(fèi)者看好，無(wú)論廠房還 是高檔寫字樓，都取得了不俗的市場(chǎng)成績(jī)。價(jià)格上，廠房的售價(jià)在3800-4000/平方米元左右，而高檔寫字樓的售價(jià)在 7800元至8000 兀/平方米左右。i.車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場(chǎng)存在的問(wèn)題公寓:人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。商業(yè)配套設(shè)施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒(méi)有形成