房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析-66

1、房地產(chǎn)估價案例與分析 -66( 總分： 100.00 ，做題時間： 90 分鐘 )一、問答題 (總題數(shù)： 3，分數(shù)： 30.00)1.2005 年 3 月，市民佟某租賃市民鐘某的房屋用于居住。雙方簽訂了租賃合同，依照國家和房屋所在地城 市人民政府規(guī)定的租賃政策約定了租金標準，租賃期為一年。到 2005年 7月，佟某在所租房屋內進行文化交流中介代理的經(jīng)營活動。鐘某得知后，主張重新訂立租賃合同，原租賃合同無效，租金與其他租賃條款 項目由雙方協(xié)商確定。請問：1什么是租賃合同 ? 2根據(jù)法律規(guī)定，不同用途房屋租賃價格的管理規(guī)定有哪些?分數(shù)： 10.00 ) 正確答案： (1 租賃合同是出租人與承租人簽

2、訂的用于規(guī)范租賃行為的協(xié)議。在租賃合同中出租人與承租 人之間所發(fā)生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。租賃價格，即租金標準的確定是租賃合同的核心。 租賃合同應當明確規(guī)定租金標準及支付方式。同時租金標準必須符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人除收 取租金外，不得收取其他費用。2不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定： 城市房地產(chǎn)管理法第五十四條：“住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的 租賃政策，租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”本條規(guī)定了住 宅用房和生產(chǎn)經(jīng)營性用房的不同的租賃價格政策。對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由于其用途與住宅用房不同，因此，可

3、以由租賃雙方協(xié)商議定租金 標準和其他租賃條款。隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立，第二產(chǎn)業(yè)用房和第三產(chǎn)業(yè)用房日益增多，此類非住 宅用房用途、結構、裝修標準等與住宅用房有明顯區(qū)別和差異，其租金標準應依靠市場調節(jié)，由租賃雙方 協(xié)商議定。非住宅租賃價格評估時應以市場租金、協(xié)議租金確定。 )解析：2.甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期 5 年。估價機構現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓 業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權清晰，權 屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。請問： 1針對該類拆遷估價，在估價程序上應特別注意哪些環(huán)節(jié)?2裝修補償應如何確定 ?3對已

4、存在的租賃關系，估價時應如何處理?分數(shù)： 10.00 ) 正確答案： (1 針對該類拆遷估價，在估價程序上應該特別注意的環(huán)節(jié)主要有：(1) 與拆遷當事人作充分的溝通， 要求被拆遷人能如實提供有關資料， 協(xié)助估價機構實地查勘， 否則造成估 價失實或者其他后果的，被拆遷人酒樓業(yè)主應當承擔相應的責任。(2) 需要清楚該酒樓的土地使用權權屬情況， 是劃撥還是出讓， 出讓起止年月； 需要清楚建筑物的法定用途、 建成年月、經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)等。 (3) 凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內外不可移動的設備及其附屬物，均應列入拆遷補償估價的范圍。 2關于裝修補償問題，根據(jù)城市房屋拆遷估價指導意見第三條，房屋拆遷

5、評估價格為被拆遷房屋的房 地產(chǎn)市場價格，不包括被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金 額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。3對已存在的租賃關系， 拆遷補償?shù)氖欠课菟袡嗳耍?估價對其密切相關； 同時需要安置的是房屋使用人， 由于房屋拆遷，對使用人也會帶來一些損失，但其不可能成為拆遷補償?shù)氖芤嫒恕？捎刹疬w人對承租方給 予適當安置，以減少承租人損失，并應重新簽訂租賃協(xié)議。 )解析：3.2000 年 4 月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司甲， 開發(fā)建設一住宅小區(qū)。 包括 6個幢號， 一個地下車庫， 一個配電室。 計劃投資 0.98 億元人民幣。至 2

6、001 年 1 月，配電室和三個幢號已竣工并交付使用；地下車庫和一個幢號 在施工；另兩個幢號尚未開始挖槽。至此，房地產(chǎn)開發(fā)公司甲已投入資金人民幣 6600 萬元。此時，該公司 業(yè)務轉型，對小區(qū)開發(fā)這一塊業(yè)務采用逐步退出的戰(zhàn)略。于是該公司將此工程轉給公司乙。在此情況下， 公司甲委托某房地產(chǎn)評估公司對其轉讓價值進行評估。請問：轉讓該項在建工程應提供哪些證件 ?分數(shù)： 10.00 ) 正確答案： ( 轉讓該在建工程應提供的證件有：(1) 國有土地使用證；(2) 建設用地規(guī)劃許可證；(3) 建設工程規(guī)劃許可證；(4) 施工許可證；(5) 已投入資金的評估證明等。 )解析：二、單項選擇題 ( 總題數(shù)：

7、3，分數(shù)： 20.00)某小商品批發(fā)市場，位于XX商場中XX商場的產(chǎn)權屬于Y集團公司。2004年6月1日，Y集團公司所投保的保險公司委托房地產(chǎn)估價機構對XX商場進行估價，評估價值為人民幣150萬元。2005年10月15日，XX商場發(fā)生火災。災后調查確認，系屬小商品批發(fā)市場管理混亂，一個煙頭引發(fā)成火災。為確定火災所造成的直接損失，保險公司又委托估價機構估價。此次估價報告認為：XX商場在2005年10月 15日尚未遭受火災時的公開市場價值是人民幣 560萬元，建筑物價值為人民幣 142萬元；在 2005年 10月 15日遭受火災后建筑物價值為人民幣 25萬元。(分數(shù)： 4.00 )(1) .(1)

8、 下列表述正確的是 ( ) 。(分數(shù)：2.00)A. 2005年10月15日的評估價560萬元包含地價VB. 2005 年 10月 15日的評估價 142萬元包含地價C. 2004 年 6月 1 日的評估價 150萬元包含地價D. 2004年6月1日至2005年10月15日未發(fā)生火災時，XX商場建筑物價值尚未損失解析：(2) .(2) XX商場在火災中的直接損失為人民幣()萬元。(分數(shù)：2.00 )A. 410B. 125C. 418D. 117 V解析：某建筑物為鋼筋混凝土結構，經(jīng)濟壽命為 50 年，有效已使用年數(shù)為 8 年。經(jīng)調查測算，現(xiàn)在重新建造全新 狀態(tài)的該建筑物的建造成本為 800萬

9、元(建設期為 2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入 40%，均為均勻投入 )，管理費用為建造成本的 3%，年利息率為 6%，銷售稅費為 50萬元，開發(fā)利潤為 120萬元。 又知其中該建筑物的墻、 地面等損壞的修復費用為 18萬元；裝修的重置價格為 200萬元，平均壽命為 5年， 已使用 2 年；設備的重置價格為 110萬元，平均壽命為 10年，已使用 8年，假設殘值率均為零，試計算該 建筑物的折舊總額。問：(分數(shù)： 6.00 )(1) .(1) 該建筑物的折舊總額為 ( ) 萬元。(分數(shù)： 2.00 )A. 213.34B. 221.34VC. 283.34D. 301.34解析：

10、(2) .(2) 計算該建筑物的重置價格為 ( ) 萬元。(分數(shù)： 2.00 )A. 994B. 998.9C. 1024.9D. 1048.9V解析：(3) .(3) 因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價屬于 ( ) 。(分數(shù)： 2.00 )A. 功能折舊 VB. 物質折舊C. 經(jīng)濟折舊D. 自然折舊解析：某公司擁有一棟舊商業(yè)用房，房屋所有權證記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至600，該公司認為建600n2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000卅的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資人股與外商成立合資企業(yè)

11、，擬請某估價機構對 該寫字樓進行估價。(分數(shù)： 10.00 )(1) .(1) 能否改建的最終批準權在 ( ) 。(分數(shù)： 2.00)A. 政府房地產(chǎn)管理部門B. 政府規(guī)劃管理部門 VC. 政府土地管理部門D. 上級總公司解析：(2) .(2) 評估時依據(jù)的建筑面積應為 ( ) 。(分數(shù)： 2.00)A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三個面積都不行 V解析：(3) .(3) 該公司委托評估應選擇 ( ) 。(分數(shù)： 2.00)A. 房地產(chǎn)管理部門B. 資產(chǎn)管理部門C. 有資格的房地產(chǎn)估價機構 VD. 驗資機構解析：(4) .(4) 影響此商業(yè)用房估價的區(qū)位因素包括(

12、) 。(分數(shù)： 2.00)A. 交通條件 VB. 臨街狀況C. 內部格局D. 面積解析：（5）.（5）影響此商業(yè)用房估價的實物狀況包括（）。（分數(shù)：2.00 ）A. 繁華程度B. 層高C. 輔助設施D. 臨街狀況 V解析：三、指錯題（總題數(shù)：1分數(shù)：40.00）4. xx大廈用地地價評估報告致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）房地產(chǎn)估價結果報告一、委托方全稱：XX有限公司法定代表人：（略）住所：（略）二、估價方全稱：XX房地產(chǎn)咨詢評估有限公司法定代表人：（略）住所：（略）三、估價對象概況1 地理位置及周圍環(huán)境估價對象位于XX市XX區(qū)XX路XX號，市商務中心用地內。地塊南鄰

13、45nxx路，西鄰40m步行街,北鄰25m規(guī)劃路，東鄰50nXX街，規(guī)劃用地11600。規(guī)劃建設集辦公旅館、公寓及商業(yè)、娛樂等綜合用 途為一體的XX大廈。估價對象地處XX區(qū)XX地區(qū)，緊臨使館區(qū)，是XX市涉外建筑最為集中的地方，其周邊已開發(fā)建成為XX市主要的涉外商貿(mào)活動中心。以此地塊為中心，以兩公里為半徑的范圍內已建成多家涉外酒店、高檔寫字 樓。由此可見其地理位置的優(yōu)越性。估價對象不僅有優(yōu)越的地理位置，而且有極其便利的交通條件。 地區(qū)規(guī)劃布局合理，環(huán)境優(yōu)美，交通便利,周圍有多條公共汽車線路。其優(yōu)越的地理位置，便利的交通條件，是一個投資建設的理想場所。2.市政建設狀況估價對象所在地區(qū)域市場發(fā)育狀況

14、良好，故此地塊內的市政基礎設施較完善，供城市生產(chǎn)和居民生活使用 的供水、熱力、煤氣、電力、電訊等市政配套設施完備。3規(guī)劃設計條件估價對象規(guī)劃用途有辦公、旅館、商業(yè)、娛樂等。其具體規(guī)劃設計條件見表7-1。四、估價目的為委托方測算用于開發(fā)的土地資產(chǎn)的實際價值，從而為其招商引資提供客觀的地價依據(jù)。五、估價時點2001年1月5日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。七、估價依據(jù)根據(jù)建設部、國家土地管理局、XX市政府等部門頒布的有關法規(guī)和文件，委托方提供的有關資料，以及 本公司評估人員實際工作勘測和對市場資料的調查分析。八、估價原則本次估價遵循最高最佳使用原則、合法原則、估價時點原則、替代原則。九

15、、估價方法估價對象屬于高級商用綜合樓的建筑項目，根據(jù)國際上地價評估的慣例，宗地地價評估應采用兩種或兩種 以上的評估方法進行評估，然后將評估結果進行算術平均或比較平均?？紤]到我國的國情，結合該用地的 實際情況經(jīng)過反復研究，我們認為估價對象地價評估以假設開發(fā)法為主，以基準地價修正法和市場比較法 為輔，較為合理，具體測算步驟如下：1 根據(jù)委托方提供的資料和本公司掌握的市場信息，確定整體開發(fā)之功能分布。2 運用專家調查法確定估價對象特殊條件下地價測算所需的各種參數(shù)。3確定計算公式和開發(fā)項目的總開發(fā)價值。4分析和確定開發(fā)項目的總成本、銷售費用及開發(fā)商的合理利潤。5從總開發(fā)價值中分離土地價值，進而求取總地

16、價、單位地價和樓面地價。6 根據(jù)政府有關政策，依據(jù)城市基準地價修正估價對象的宗地地價，進而求取估價對象的土地總價、單位 地價和樓面生地價。7選取與估價對象位于同一區(qū)位的若干比較案例，運用市場比較法求取樓面地價。8將上述三種方法求岀的地價進行技術處理，得岀熟地地價。十、估價結果本公司在充分調查了解和分析估價對象實際情況的基礎上，依據(jù)科學的評估程序，選用合理的評估方法， 經(jīng)過周密、準確的計算，確認XX市XX區(qū)XX路的XX大廈用地總占地面積19800m2，紅線用地面積10500用，市政代征地為6800m2，集中綠化代征地 2500m?o規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公樓和公寓等綜合用途，容 積率為7.619，5

17、0年土地使用權在估價時點的市場價值為：1 熟地總地價：310194638元大寫金額：人民幣叁億壹仟零壹拾玖萬肆仟陸佰叁拾捌圓整單位地價：29542元/m2樓面地價：38787元/m22.生地總地價：129304838元大寫金額：壹億貳仟玖佰叁拾萬肆仟捌佰叁拾捌圓整單位地價：12315元/m2樓面地價：1617元/m2十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期2000年1月5日至2000年1月15日。十三、估價報告應用的有效期本估價報告應用的有效期為自估價報告完成之日起半年有效，超過半年的期限需要對評估結果進行調整甚 至重估。房地產(chǎn)估價技術報告（一）個別因素分析（略）（二）區(qū)域因素分析（略）（三）市

18、場背景分析（略）（四）最高最佳使用分析根據(jù)估價對象的區(qū)域因素和個別因素狀況及其規(guī)劃設計條件，確定其最高最佳的使用方式， 如表7-2所示。表7-2使用方式分析表功能建筑面積（m2）百分比（%）辦公寫字樓4000050旅館1600020公寓1200015商服800010健身娛樂40005合計80000100（五）估價方法選用估價對象屬于高級商用綜合樓的建設項目，根據(jù)國際上地價評估的慣例，宗地地價評估應采用兩種或兩種以上的評估方法進行評估，然后將評估結果進行算術平均或加權平均?？紤]到我國的國情，結合該宗 地的實際情況，經(jīng)過反復研究，我們認為估價對象評估以假設開發(fā)法為主，以基準地價修正法和市場比較 法

19、為輔，較為合理。具體的估價思路為：1 根據(jù)委托方提供的資料和本公司掌握的市場信息，確定整體開發(fā)之功能分布。2 運用專家調查法確定估價對象特殊條件下地價測算所需的各種參數(shù)。3確定計算公式和開發(fā)項目的總開發(fā)價值。4 分析和確定開發(fā)項目的總成本、銷售費用及開發(fā)商的合理利潤。5以總開發(fā)價值中分離土地價值，進而求取總地價、單位地價和樓面地價。6 根據(jù)政府有關政策，依據(jù)城市基準地價修正估價對象的宗地地價，進而求取估價對象的土地總價、 單位地價和樓面地價。7選取與估價對象位于同一區(qū)位的若干比較案例，運用市場比較法求取樓面生地價。8將上述三種方法求岀的地價進行技術處理，得岀熟地地價。（六）估價測算過程1 開發(fā)

20、總價值本項目開發(fā)收益來源有辦公寫字樓和公寓的銷售收益，旅館、商服、健身娛樂用房的出租收益。下面 分項計算本項目的開發(fā)收益。（1）銷售收益1）估價對象開發(fā)完成后物業(yè)售價的確定由于估價對象預期建設為高級綜合性商用樓，而目前XX市房地產(chǎn)市場上此類物業(yè)的交易實例可比性資料較多，故采用市場比較法可確定評估地塊的物業(yè)售價。具體比較測算過程見表7-3。表7-3比較測算過程表編號實例售價（美元/m2）時間修正區(qū)位修正用途修正個別因素修 正比準價格（元 /m2）1實例A1950100/96100/96r 100/99 :100/9821812實例B1786100/95100/96100/98100/992018

21、3實例C1800105/100102/100103/100104/10020654實例D2000101/100102/100101/100 1103/100 :21435實例E280095/10098/10095/10095/1002353根扌居以上比準價彳格的測算，我們取該估價對象的預期市場價格，辦公、寫字樓為2000美元/m2o2）計算銷售收益取銷售費用率為0.1，則該物業(yè)的銷售收益為：辦公寫字樓：2000X8.45 X 40000X（1-0.1） = 608400000 元=60840 萬元公寓：1900X8.45 X 12000X（1-0.1） = 173394000 元=17339.

22、4 萬元合計：78179.4萬元（2）出租收益1）根據(jù)目前的市場水平，我們預測未來物業(yè)的租金為35美元/（m2 月），取出租費用為0.15，使用面積比0.75，公共流通比為 0.2，平均空置率為0.2。則評估物業(yè)內的出租收益為：35X8.45 X(1 -0.15) X0.75 X(1 -0.2) X(1 -0.2) X 12X28000= 40543776 元2) 運用收益法公式計算開發(fā)價值：式中a年岀租凈收益;r 資本化率 ( 取 2%) ；s 收益年遞增率(取5%);n綜合使用年限(50年);P開發(fā)價值。50P= 40543774 (12%-5%)X1 - (1+5%) *(1+12%)=

23、 556214686 兀(3) 項目開發(fā)總價值781794000+556214686=1338008686 元2開發(fā)總成本(1) 建安工程費1) 直接費：結構+裝修=5000元/m22) 間接費：取直接費的 2%= 1000元/m23) 不可預見費：取前兩項和的10%,為600元/m2。則建安工程總投資為：(5000+1000+600) X 80000= 528000000 元=52800 萬元(2) 投資利息年利率取 12%，建設周期為兩年，第一年資金投入60%，第二年資金投入 40%，都是均勻投入。528000000X0.6 X(1+12%) 1.5+0.4X(1+12%)50-1 =71

24、015230元(3) 開發(fā)商利潤(利潤率取25%)528000000X 25%= 132000000 元(4) 銷售稅金 ( 取開發(fā)總價值的 5.55%)1338008686X 5.55%= 74259482 元(5) 銷售費用 (銷售費用率取開發(fā)總價值的 2%)1338008686X 2%= 26760174 元(6) 總開發(fā)成本528000000+71015230+132000000+74259482+26760174= 832034886 元3開發(fā)余值開發(fā)余值=開發(fā)總價值 -開發(fā)總成本1338008686-832034886 = 505973800 元4熟地地價購地期望回報率為 30%。

25、設總地價為工，則(1+12%)2xX(1+30%)= 512664044x= 314378952 元土地單價=314378952-10500= 29941 元 /m2樓面地價=31478952-80000= 3930 元/m2( 七 ) 依據(jù)基準地價修正法求取估價對象地價我們根據(jù)XX市人民政府1997年7月6日下發(fā)的XX市出讓國有土地使用權基準地價表及其使用說明求取估價對象的地價。該基準地價是在參考各類用地的基礎上，根據(jù)其地上建筑物現(xiàn)有的收益水平和經(jīng)營情況測算的土地平 均價格。因此，將基準地價通過容積率、用途、土地使用權出讓年限等項目調整修正，可以推算出估價對 象土地的地價。具體測算過程如下：

26、1土地使用權出讓金計算估價對象根據(jù)XX市地價分類劃分標準，屬三類地區(qū)，其主要用途為公寓、寫字樓，地上容積率7.6 ,取估價對象每平方米土地使用權出讓金標準為 2000元，容積率修正系數(shù)取 6.0，則單位面積出讓金為：2000X6= 12000 元/m22基礎設施配套建設費估價對象的市政及四源費為800元/m2，小區(qū)建設配套費400元/m2,容積率為7.6，則每平方米土地的基礎設施配套費為：(80 0+400)X7.6 = 9120 元/m23土地開發(fā)及其他費用此項標準取值定為 7800元/m2。4 估價對象基準地價單位地價=12000+9120+7800 = 28920 元 /m2總地價=28

27、920X10500= 303660000 元樓面地價=303660000 80000= 3796 元 /m2（八）對以上兩種結果進行技術處理運用假設開發(fā)法和基準地價修正法測算的地價值，結果比較接近，我們對兩個結果進行算術平均，見表 7-4。表7-4修正法測算地價方法總地價（元）單位地價（元/m2）樓面地價（元/m2）假設開發(fā)法314378952299413930基準地價修正法303660000289203796平均309019476294303863（九）計算生地地價1 確定拆遷費根據(jù)委托方提供的資料，拆遷安置補償費用如下：1）地上建筑拆除補償費：382.1萬元。2）地上建筑拆除清運費：68.

28、78萬元。3）設備報廢搬運費、安裝調試費：共496.8萬元。4）職工停產(chǎn)期間工資補償：2944.5534萬元。5）地上管線、道路等附屬物補償：100萬元。6）富余人員安置費：500萬元。7）托、幼園搬家安置費（轉園費）：37.5萬元。8）辦公場地周轉費：540萬元。9）拆遷管理費：49萬元。10）向擁有土地方無償返還 40%的物業(yè)建安成本：21120萬元。合計：26238.7334萬元。綜上所述，拆遷安置補償費用合計為：26238.7334萬元，則單位土地面積拆遷安置費用為：262387334-19800= 13252 元 /m22.計算生地地價將拆遷費用從熟地價中扣除，即得到土地的生地地價。

29、估價對象承擔市政代征地6800n2，集中綠地代征地2500卅，合計9300卅，占規(guī)劃用地的79%因而生地地價為熟地總價扣除規(guī)劃用地面積拆遷安置補償 費用的1.3倍后的剩余。生地總價=熟地總價拆遷安置補償費用=309019476- 13252X 10500X 1.3 = 128129676元土地單價=128129676-10500= 12203 元/m2樓面地價=128129674 80000=1602 元 /m2（十）運用市場比較法進行土地估價市場比較法是利用替代原則，依據(jù)市場上已有的具有同樣效用的土地價格，互相接近、索引、比較， 而求岀未知的待估土地的價格。利用市場比較法求取待估土地的價格，

30、必須對已有地塊的各種情況加以充 分了解，再經(jīng)過比較進行適當修正，其中包括交易情況修正、日期修正、區(qū)位修正、地塊用途修正等，最 后形成該地塊的土地價格，評估過程如下：1 待估土地資料的收集（詳見本報告前文）2 交易實例資料的收集（見表7-5）表7-5交易實例資料表交易實例編交易實例地交易日土地用使用年地上容稅土地區(qū)樓面毛地號占八、期途限率類價（元/m正確答案：（1 .缺土地權屬狀況。 2規(guī)劃用地面積與報告中的紅線用地面積不一致。 3市場比較法的評估缺可比實例的基本情況。 市場比較法的比較修正沒有理由。 市場比較法的修正取值不規(guī)范。 市場比較法的評估缺交易情況修正。7辦公、寫字樓和公寓的預期市場價

31、格的確定缺乏充足的依據(jù)。&缺估價時點的美元與人民幣的匯率。9.收益法中收益年限的確定錯誤。10銷售費用率、岀租費用率、資本化率、利潤率、收益年遞增率等有關參數(shù)的確定缺乏依據(jù)。11. 銷售稅金的稅率（5.55%）確定錯誤。）1XX99.5綜合502.18二類16502XX99.5 :綜合504.92:三類16283XX99.12綜合502.37三類15503.計算修正過程（見表7-6）表7-6修正過程表實例樓面毛地價（元/m2）交易情 況修正日期修正用途修正區(qū)類修 正容稅率 修正個別因 素修正修正地價11650100/100102/100100/10094/100107/10096/100162

32、521628100/100102/100100/100100/100 104/10095/1001641 :31550100/10098/100100/100100/100 105/100100/1001627以上三個比較案例與估價對象位于同一區(qū)位，且交易日期比較接近，故取三個修正結果的算術平均值作為估價對象的比準價格，即1631元/m2。（十一）修正結果（見表7-7）表7-7修正結果表熟地生地總地價 （元）單位地價（元/m2）樓面地價（元/m2）總地價 （元）單位地價（元/m2）樓面地價（元/m2）假設開發(fā)法31437895229941 :3930128129676P122031602基準地

33、價修正法309019476294303863128129676122031602市場比較法31136980029654 :3892130480000P 124271631 1平均310194638295423878129304838123151617選取假設開發(fā)法、基準地價修正法求取的生地地價結果和市場比較法測算的生地價比較接近。兩者只是從不同側面反映了估價對象的地價水平，并無實質差異。為穩(wěn)妥起見，我們取兩者的算術平均值，作為 估價對象的最終地價（見表7-7）。（十二）評估結果位于XX區(qū)XX路XX號的XX大廈用地1050001，1995年1月5日的市場價值為：熟地：總地價：310194638元，單位地價：29542元/m?，樓面地價：3878元/m生地：總地價：129304838元，單位地價：12315元/m2，樓面地價：1617元/m2。（分數(shù)：40.00 ）12. 熟地價計算式：“(1+12%)正確答案： (1) 酒店客房年總收益= 250X 280X 365X 60%=15330000 元= 1533 萬元 酒店會議室年總收益= 5X1000X20X12=1200000 元=120萬元。 計算總價格中的“酒店及會議室價格”不是 6007萬元，應改為 6005萬元。 酒店辦公室為配套管理用房，其價格已包含在酒店收益內，不再單獨計算。)解