對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分問(wèn)題思考

1、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分問(wèn)題思考對(duì)關(guān)于“物業(yè)管理區(qū)域劃分”問(wèn)題的思考物業(yè)管理?xiàng)l例第九條第二款規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、 建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！庇纱藖?lái)看，條例 把物業(yè)管理區(qū)域的劃分作為一個(gè)行政管理的問(wèn)題，主要考慮了行政管理的便利，而偏離了物 權(quán)保護(hù)這個(gè)最重要的前提。這顯然不符合物權(quán)法有關(guān)保護(hù)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)的宗旨，從現(xiàn)實(shí)情 況來(lái)看，也不符合物業(yè)管理的實(shí)際，不能為物業(yè)管理區(qū)域劃分的實(shí)務(wù)提供有效的指導(dǎo)。“物業(yè)管理區(qū)域''是物業(yè)管理中的一個(gè)基本概念，在物業(yè)管理?xiàng)l例中，出現(xiàn)了 27處，可 見(jiàn)其重要。物業(yè)管理區(qū)域的劃分關(guān)系到業(yè)主

2、物權(quán)的保護(hù)，關(guān)系到業(yè)主自治與住宅小區(qū)的秩序, 關(guān)系到行政管理與民事活動(dòng)的關(guān)系，是一個(gè)尚未受到應(yīng)有重視的問(wèn)題。1、物業(yè)管理區(qū)域本質(zhì)上是業(yè)主共有權(quán)的范圍物業(yè)管理是由業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的一項(xiàng)權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)由專(zhuān)有部分 的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利組合而成。對(duì)共有部分共同管理的權(quán)利， 就是業(yè)主物業(yè)管理的權(quán)利來(lái)源?？梢?jiàn)，物業(yè)管理的區(qū)域有多大，取決于業(yè)主的共有范闈有多 大。一個(gè)兩百套房屋的小區(qū)，占地兩萬(wàn)平方米，那么業(yè)主共有的范圍也就只限于這兩萬(wàn)平方 米：而一個(gè)占地一百萬(wàn)平方米的小區(qū)，每一位業(yè)主共有權(quán)的范圍，可能達(dá)到一百萬(wàn)平方米。 不考慮共有權(quán)，只考慮“三項(xiàng)因素”（共用設(shè)施設(shè)備

3、、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)）：不考慮業(yè)主 的區(qū)分所有權(quán)形成的過(guò)程與權(quán)利范圍，只認(rèn)為行政機(jī)關(guān)有權(quán)劃分物業(yè)管理區(qū)域，不但不能促 進(jìn)物業(yè)管理，反面會(huì)增加混亂。從業(yè)主共有權(quán)的角度來(lái)看，較大的小區(qū)，意味著業(yè)主較大的共有權(quán)范闈。但小區(qū)越大， 業(yè)主權(quán)利越難行使，反而是較小的小區(qū)，容易實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。所以對(duì)業(yè)主而言，大有大的利 益，小有小的好處。從物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的角度，越大的管理區(qū)域，越有規(guī)模效應(yīng)，所以物業(yè)服 務(wù)企業(yè)通常希望管理較大的小區(qū)。從政府管理的角度，自然也是希望相對(duì)集中，管幾個(gè)大的 小區(qū)，比管無(wú)數(shù)小的小區(qū)，要容易得多。這里就出現(xiàn)了利益上的沖突。在物業(yè)管理區(qū)域劃分 時(shí)，究竟以何為出發(fā)點(diǎn)，就成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。我認(rèn)

4、為，既然物業(yè)管理區(qū)域的本質(zhì)是區(qū)分所 有權(quán)的范圍，那么，一是不能輕易變更，二是如果重新劃分，根本的出發(fā)點(diǎn)，還是保障業(yè)主 的區(qū)分所有權(quán)。2、“三項(xiàng)因素”不是劃分物業(yè)管理區(qū)域的科學(xué)依據(jù)既然物業(yè)管理區(qū)域與業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)密切相關(guān)，就不應(yīng)由行政機(jī)關(guān)任意劃分。 物業(yè)管理?xiàng)l例中所規(guī)定的“三項(xiàng)因素”，并不科學(xué)?！肮灿迷O(shè)施設(shè)備”范圍很廣，供電供水供熱供氣，道路通訊綠化消防，哪種設(shè)施設(shè)備 是劃分物業(yè)管理區(qū)域的因素？就以供熱設(shè)備來(lái)說(shuō)，是不是共用一個(gè)鍋爐房的，就應(yīng)當(dāng)劃分為 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域呢？顯然沒(méi)有必要。通過(guò)有償使用，不是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，也可以共享 一個(gè)共用設(shè)施設(shè)備?！敖ㄖ镆?guī)模“，多大的規(guī)模適合作為一個(gè)物

5、業(yè)管理區(qū)域呢？現(xiàn)實(shí)中，規(guī)模小的小區(qū) 一兩百套房子：規(guī)模大的小區(qū)有一兩萬(wàn)套房子，都可以成為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。如果以規(guī) 模來(lái)劃分，是不是要確定一個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)規(guī)?！?，小于它的就應(yīng)當(dāng)合并，大于它的就應(yīng)當(dāng)分割呢？社區(qū)建設(shè)“，一般是指居民區(qū)的社會(huì)事務(wù)管理，這種管理是公法意義上的，而物業(yè) 管理是業(yè)主對(duì)自己不動(dòng)產(chǎn)的管理，是純粹的財(cái)產(chǎn)事務(wù)，是私法意義上的，兩者可以說(shuō)亳不相 干。打個(gè)比方說(shuō)，甲的院子里打一口井，造個(gè)圍墻，乙的院子里也打一口井，造一個(gè)圍墻， 從資源角度，是一種浪費(fèi)，但從所有權(quán)角度，是必須的。政府可以要求兩家參加一個(gè)居民小 組，但不應(yīng)該強(qiáng)迫兩家人合并院子，共用一口水井、一個(gè)圍培。物業(yè)管理?xiàng)l例授權(quán)省級(jí)人民

6、政府制定劃分物業(yè)管理區(qū)域的具體辦法，如果基本原則都沒(méi) 有明確，地方政府不可能制定出合理可行的辦法。3、實(shí)務(wù)中的難題當(dāng)前在實(shí)務(wù)中，確定物業(yè)管理區(qū)域，通常以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的紅線(xiàn)為邊界，一個(gè)項(xiàng)目，就是一 個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，類(lèi)似于自然村的形成，這時(shí)，一般不大需要行政機(jī)關(guān)來(lái)確定與劃分物業(yè)管 理區(qū)域。但有些“自然村”存在潛在的共有權(quán)范圍模糊的問(wèn)題，存在權(quán)利爭(zhēng)議的隱患。比如， 一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)之初確定占地五萬(wàn)平方米，分為兩期開(kāi)發(fā)，對(duì)于一二期購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)而言，其區(qū) 分所有權(quán)的范圍應(yīng)當(dāng)在這五萬(wàn)平方米之內(nèi)。但之后開(kāi)發(fā)商又取得了周邊接壤的上地，連續(xù)開(kāi) 發(fā)了第三、四、五期，總占地面積達(dá)到十五萬(wàn)平方米，交付后作為一個(gè)小區(qū)統(tǒng)一管理，這

7、時(shí) 問(wèn)題就來(lái)了：對(duì)于第一、二期業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們的共有權(quán)，是否擴(kuò)大到后三期即總共十五萬(wàn)平 方米的范圍？假如后三期是別墅，那么前兩期業(yè)主的共有權(quán)，能否達(dá)到別里區(qū)？現(xiàn)在許多住宅小區(qū)存在著不同類(lèi)型物業(yè)混合的現(xiàn)象，別堂與公寓、高層與多層、商品房 與保障房同在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。經(jīng)濟(jì)條件迥異的人居住在一起，利益難免沖突。生活習(xí) 慣、對(duì)物業(yè)費(fèi)的態(tài)度、對(duì)公共事務(wù)的關(guān)心程度、對(duì)小區(qū)重大改造維修事項(xiàng)的看法都有所不同。 而這種沖突，通過(guò)業(yè)主共同決策是很難解決的，因?yàn)橹械投宋飿I(yè)的業(yè)主人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)高端物 業(yè)，一旦表決，必然形成“多數(shù)人的暴政“。比如，解決小區(qū)停車(chē)難的問(wèn)題，中低端物業(yè)的業(yè) 主由于沒(méi)有專(zhuān)有車(chē)位，傾向于利用小區(qū)

8、內(nèi)的道路、綠地增加更多的車(chē)位，而對(duì)于高端物業(yè)的 業(yè)主來(lái)說(shuō)，自己已經(jīng)有了專(zhuān)有的停車(chē)位，故更希望維護(hù)小區(qū)現(xiàn)有的規(guī)劃格局。解決這個(gè)問(wèn)題的根本出路，在于細(xì)分物業(yè)管理區(qū)域。一個(gè)住宅小區(qū)，不一定作為一個(gè)物 業(yè)管理區(qū)域，特別是超級(jí)巨大的住宅區(qū)，動(dòng)輒一兩平方公里，業(yè)主達(dá)到數(shù)萬(wàn)人，要實(shí)現(xiàn)業(yè)主 自治，實(shí)在是超級(jí)難題。這時(shí)就出現(xiàn)了不以開(kāi)發(fā)建設(shè)的范圍，而以物業(yè)類(lèi)型重新劃分物業(yè)管 理區(qū)域的需要。在有的地方，一個(gè)小區(qū)中，不同層次業(yè)主的矛盾已經(jīng)相當(dāng)尖銳，重新劃分物 業(yè)管理區(qū)域已顯得十分急迫。但在業(yè)主爭(zhēng)議的情況下重新劃分，難度極大。物業(yè)管理?xiàng)l例第九條第二款所規(guī)定的“三 項(xiàng)因素”無(wú)法為重新劃分提供科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)。如上所述，重新劃分的

9、意義在于各層次業(yè)主的區(qū)分 所有權(quán)都能獲得保障，而這個(gè)問(wèn)題，卻被物業(yè)管理?xiàng)l例所忽視。4、確定與劃分物業(yè)管理區(qū)域涉及多種因素如前所述，物業(yè)管理?xiàng)l例第九條規(guī)定的三項(xiàng)因素不能作為確定與劃分物業(yè)管理的主要因 素，那么哪些因素才是主要因素呢？結(jié)合實(shí)務(wù)，我想有以下方而：（1）建設(shè)用地使用權(quán)。物業(yè)管理區(qū)域的基礎(chǔ)是建設(shè)用地范圍，而建設(shè)用地使用權(quán)，是 業(yè)主最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。房屋的價(jià)值會(huì)隨著使用而折舊，而土地的價(jià)值會(huì)持續(xù)上升。物權(quán)法 規(guī)定住宅的建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，意味著這個(gè)權(quán)利不受出讓年限的限制，可以視 為永久的權(quán)利，這就使建設(shè)用地使用權(quán)幾乎具備了所有權(quán)的全部權(quán)能。目前人們只看重房屋 產(chǎn)權(quán)，忽視建設(shè)用地使

10、用權(quán)的現(xiàn)象，很快就會(huì)改變。當(dāng)業(yè)主把目光聚焦在上地權(quán)利上時(shí)，自 己小區(qū)的土地范圍，就成了最重要的問(wèn)題。但以上地紅線(xiàn)確定物業(yè)管理區(qū)域的困難在于，在 以往的商品房開(kāi)發(fā)中，從開(kāi)發(fā)商到政府，都很少考慮到未來(lái)業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)范用的問(wèn) 題。有的小區(qū)，由幾宗地組成：有的則是在一宗土地上，因開(kāi)發(fā)商不同，形成兩個(gè)甚至多個(gè) 小區(qū)。這使得以土地紅線(xiàn)來(lái)確定物業(yè)管理區(qū)域很難行得通。（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這是法定的證件，是建設(shè)項(xiàng)目合法性的標(biāo)志。以它來(lái)劃 分物業(yè)管理區(qū)域，具備確定性、權(quán)威性，但問(wèn)題在于，許多項(xiàng)目都是分期開(kāi)發(fā)，分期取得規(guī) 劃許可證，一個(gè)小區(qū)中，有幾個(gè)規(guī)劃許可證并不罕見(jiàn)，如果機(jī)械地按規(guī)劃許可證劃分，很多

11、小區(qū)會(huì)被肢解。更重要的是，規(guī)劃許可證是從建設(shè)工程管理角度頒發(fā)的，并不考慮業(yè)主共有 利益的平衡與保障，有的規(guī)劃許可證對(duì)應(yīng)的全是住宅，有的可能全是配套，所以這也不能作 為依據(jù)。（3）能否以項(xiàng)目立項(xiàng)為依據(jù)？這能夠解決多宗土地上，分期規(guī)劃建成的小區(qū)統(tǒng)一管理 的問(wèn)題，但一來(lái)立項(xiàng)是一個(gè)行政行為，它不能確定物權(quán)的歸屬：二來(lái)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)后， 發(fā)生變化也很常見(jiàn)，往往建成之后，與當(dāng)初的立項(xiàng)已經(jīng)大相徑庭。（4）合同約定。從法理及實(shí)務(wù)來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)人的認(rèn)知是一個(gè)不可忽視的因素。一位客戶(hù)， 購(gòu)房時(shí)看中的是一個(gè)精致小盤(pán)，最后卻成了幾個(gè)樓盤(pán)合并管理的雜亂大盤(pán)；或者相反，購(gòu)買(mǎi) 時(shí)是沖著千畝大盤(pán)的，最后卻分成了幾個(gè)小盤(pán)，這都會(huì)

12、對(duì)業(yè)主的預(yù)期構(gòu)成損害，直接違反合 同的約定，業(yè)主如果追究建設(shè)單位的違約責(zé)任，不能說(shuō)沒(méi)有道理。但現(xiàn)實(shí)中分期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售非 常普遍，習(xí)慣上都不會(huì)以每一期作為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域，而會(huì)將整個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一管理。完全 顛覆現(xiàn)狀，也是不可想象的。綜上可見(jiàn)，物業(yè)管理區(qū)域的確定與劃分，涉及許多因素，要找出一個(gè)明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)， 是非常困難的。我們能夠明確的是，這不是一個(gè)行政管理的問(wèn)題，而是業(yè)主區(qū)分所有權(quán)如何 保障的問(wèn)題。只有沿著這個(gè)思路，才可能找到可行的解決方法。5、物業(yè)管理區(qū)域的劃分要以保障業(yè)主自治為出發(fā)點(diǎn)商品房小區(qū)相當(dāng)于一個(gè)人造村，它的建設(shè)者是開(kāi)發(fā)商，審批規(guī)劃的權(quán)力在政府。在規(guī)劃 階段，就應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域作出明確的

13、劃分，并將它公諸于眾，因?yàn)檫@關(guān)系到眾多買(mǎi)受人 的預(yù)期利益。不應(yīng)當(dāng)?shù)刃^(qū)建成后，再考慮管理區(qū)域劃分。先確定管理范圍，后建設(shè)交付, 這樣形成的物業(yè)管理區(qū)域，就是水到渠成、瓜熟蒂落，小區(qū)范闈就是物業(yè)管理的區(qū)域。只有 在業(yè)主產(chǎn)生了重新劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，而自己又爭(zhēng)執(zhí)不下時(shí)，才需要政府出面，以政 府的公信力作出裁決，以平衡業(yè)主利益，消除爭(zhēng)議。政府在作出裁決的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)從有利于開(kāi)展業(yè)主自治出發(fā)，從保障業(yè)主物權(quán)出發(fā)，確定 物業(yè)管理區(qū)域。事實(shí)上，有效的業(yè)主自治，有利于社會(huì)的穩(wěn)定和諧，這也是政府追求的目標(biāo)。 缺乏有效自治，業(yè)主就要依賴(lài)政府，依靠物業(yè)企業(yè)的管治，這就會(huì)增加政府對(duì)業(yè)主自治的干 預(yù)，增加物業(yè)公司的

14、包辦，從而也增加業(yè)主與政府、與物業(yè)企業(yè)之間的摩擦與糾紛。臺(tái)灣、香港的物業(yè)糾紛很少，就在于業(yè)主自治充分：而它的前提，是小區(qū)規(guī)模都不太大。 香港還存在上千戶(hù)的小區(qū)，這與它的土地制度與開(kāi)發(fā)模式有關(guān)，臺(tái)灣基本上沒(méi)有這種情形。 中國(guó)大陸目前形成的大片開(kāi)發(fā)，大面積管理，將來(lái)一定會(huì)形成管理上的難題。臺(tái)灣有一個(gè)特別好的經(jīng)驗(yàn)，就是在業(yè)主共有的范圍內(nèi)，再進(jìn)一步明確“大公”與“小公工 所謂大公，是指全體業(yè)主共有的權(quán)利；所謂小公，是指一部分業(yè)主共有的權(quán)利。這其實(shí)非常 容易理解：一個(gè)單元要換電梯，是由本單元的業(yè)主決定并籌資，還是需要本棟樓的全體業(yè)主 甚至本小區(qū)的全體業(yè)主來(lái)決定和出資？回答顯然是前者，因?yàn)檫@是屬于部分業(yè)主

15、的共同事 務(wù)，與其它業(yè)主無(wú)關(guān)。但在立法上，這沒(méi)有明確，實(shí)務(wù)中由此引發(fā)的糾紛已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。我 國(guó)獨(dú)特的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式形成了無(wú)數(shù)規(guī)模巨大的住宅區(qū)，在不能細(xì)分物業(yè)管理區(qū)域的情況 下，明確“小公”范圍及的權(quán)利，顯得尤為重要。6、物業(yè)管理區(qū)域與土地登記制度改革物業(yè)管理區(qū)域的確定與劃分是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。涉及到的方面很廣，最重要而又被忽視的, 莫過(guò)于土地使用權(quán)的變更登記。比如，一個(gè)由三期組成的住宅小區(qū)，一期的容積率是1,二期是15三期是2,那么各期業(yè) 主的利益是完全不同的。假定這三期的地價(jià)都是2000元/平方米，那么攤到房屋上，一期業(yè) 主樓面所含的土地價(jià)值就兩倍于三期業(yè)主。十年之后，這個(gè)兩倍可能決定了兩期業(yè)主

16、的財(cái)產(chǎn) 價(jià)值懸殊。因此，不同容積率的業(yè)主在一起吃大鍋飯，是不公平的。公平的做法，應(yīng)當(dāng)區(qū)分 大公與小公，即每一期業(yè)主的小公范圍，就是自己這一期的紅線(xiàn)。相應(yīng)地，土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng) 對(duì)應(yīng)各期紅線(xiàn)，轉(zhuǎn)移至各期業(yè)主名下，成為這部分業(yè)主的“小公”權(quán)利。對(duì)于幾宗地開(kāi)發(fā)為一 個(gè)小區(qū)，但容積率相同的，過(guò)去的幾個(gè)土地權(quán)證，就應(yīng)該合并為一個(gè)，作為全體業(yè)主的“大 公”。現(xiàn)在的實(shí)際情況是，上地登記與業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)沒(méi)有關(guān)系，這為今后留下很大隱患。所以，要做好物業(yè)管理區(qū)域的劃分，不能不改革土地登記制度。7、物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則綜合以上考慮，以區(qū)分所有權(quán)為法理基礎(chǔ)，結(jié)合實(shí)際工作中的可行性，可以用這樣一些 原則來(lái)確定物業(yè)管理區(qū)域：（1）一般原則，物業(yè)管理區(qū)域以行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的建設(shè)區(qū)劃為準(zhǔn)，即以一個(gè)完整住宅小 區(qū)的占地紅線(xiàn)為邊界，這相當(dāng)于一個(gè)自然村落，因其內(nèi)部有先天的、有機(jī)的聯(lián)系，作為一個(gè) 管理區(qū)域，