產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案說明

1、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理方案目錄第一章XXXXXXX物業(yè)管理簡介第二章產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況及管理特點(diǎn)分析第三章產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)思路第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾第五章前期物資裝備一覽表第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算第七章工程設(shè)備管理第八章公共秩序維護(hù)第九章交通管理第十章消防管理第十一章園林綠化維護(hù)第十二章保潔服務(wù)方案第十三章客戶需求及特約服務(wù)管理第十四章文化活動(dòng)的組織實(shí)施方案第十五章幾點(diǎn)說明 結(jié)束語第一章*物業(yè)管理簡介1.1我們的實(shí)力1.2我們的理念1.3我們的目標(biāo)1.4我們的項(xiàng)目 1.5第二章產(chǎn)業(yè)園概況及管理特點(diǎn)分析2.1產(chǎn)業(yè)園概況中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園是國家生物髙技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的重要產(chǎn) 業(yè)聚集區(qū)，是市2010年重點(diǎn)工

2、程項(xiàng)目。中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園坐落于滎陽，是依據(jù)生產(chǎn)、貿(mào)易、孵 化、物流四大產(chǎn)業(yè)功能，集中建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)區(qū)、行業(yè)總部區(qū)、研 發(fā)孵化區(qū)、展示博覽區(qū)四大功能板塊的產(chǎn)業(yè)化、集約化、生態(tài)化 的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園實(shí)際占地面積350畝，總建筑面積約 25萬平方米，其廠房面積*平方米，辦公面積*平方米，青年公寓面積*平方米，園區(qū)道路面積*平方米，綠化面積* 平方米，公共衛(wèi)生面積*材平方米（不含建筑物樓道走廊面積），園區(qū)配套有*2.2產(chǎn)業(yè)園物業(yè)特點(diǎn)需要品牌物業(yè)管理為之裝扮好的物業(yè)需要好的物業(yè)管理呵護(hù)，需要好的物業(yè)管理品牌為之裝 扮，只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點(diǎn)，才能使物業(yè)物有所值。* 物業(yè)管

3、理是國家級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。公司以發(fā)展求生存，通過先進(jìn)的管理策劃，規(guī)的操作實(shí)施，國際 標(biāo)準(zhǔn)的導(dǎo)入，科學(xué)與系統(tǒng)的培訓(xùn)，有效的監(jiān)督、評(píng)估和調(diào)整等步驟， 廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢，實(shí)施以 關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛 圍為特征的物業(yè)管理，形成具有鮮明特色的物業(yè)文化及其雄心勃勃的 主體發(fā)展規(guī)劃。如今，公司已順利通過了 IS09001和ISO 14001國際質(zhì)量體系雙認(rèn)證， 并發(fā)展成為融住宅、商業(yè)、寫字樓和復(fù)合型物業(yè)為一體的多元化全程 物業(yè)管理服務(wù)公司，先后有多個(gè)項(xiàng)目獲得國家、省、市級(jí)優(yōu)秀住宅園 區(qū)（園區(qū)），園林式單位的榮譽(yù)稱號(hào)。*物業(yè)人有實(shí)力

4、、有決心、有 信心，在XXXXXXX產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)管理上再創(chuàng)佳績。安全管理是重中之重XXXXXXXX產(chǎn)業(yè)園地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了 其人流的復(fù)雜性，因此安全管理是物業(yè)服務(wù)的重中之重。*物業(yè)以IS09001和ISO 14001質(zhì)量環(huán)境管理體系中制定的秩序 工作程序文件及其作業(yè)指導(dǎo)書為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照作業(yè)程序文件進(jìn)行管 理，對(duì)秩序人員釆用“培訓(xùn)一一考試一一抽查一一考核”的PDCA循 環(huán)控制體系，確保環(huán)境安全有序，并根據(jù)各項(xiàng)記錄及時(shí)調(diào)整人員和管 理圍，做到防區(qū)域無盲點(diǎn)。公司還針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點(diǎn)，在秩序員定 崗方面，按照外相分離的基本原則，因地設(shè)崗，因區(qū)設(shè)崗，嚴(yán)格控制 人流走向，重點(diǎn)加強(qiáng)生

5、產(chǎn)、居住區(qū)域安全力量，使領(lǐng)導(dǎo)放心。塑造良好的外在形象中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園被列為市新三年跨越式發(fā)展自主創(chuàng)新 工程項(xiàng)目、市科技一把手工程項(xiàng)目、沿黃河現(xiàn)代畜牧業(yè)規(guī)劃獸藥生產(chǎn) 示園區(qū)，在某種程度上承擔(dān)著有效維護(hù)市生物科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象的義 務(wù)，而社會(huì)各界所首先接觸到的，很大程度上是作為服務(wù)者的物業(yè)管 理企業(yè)，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備強(qiáng)烈的形象服務(wù)意識(shí)。作為服務(wù)者的物業(yè)管理企業(yè)，必須嚴(yán)格貫徹落實(shí)各項(xiàng)服務(wù)要求，尤其 是服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)，規(guī)各種操作程序，并通過持續(xù)性培訓(xùn)學(xué)習(xí)樹立良 好的外在公務(wù)形象，無論是言行舉止，還是作業(yè)服務(wù)，都必須緊密配 合中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園形象需求，進(jìn)而將中國中部生物科技 產(chǎn)業(yè)園

6、打造成為市一流科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。*物業(yè)將禮儀化服務(wù)系統(tǒng)融入到IS09001和IS014001質(zhì)量環(huán)境 管理體系中去，并制訂了諸多禮儀服務(wù)程序，各項(xiàng)目客戶滿意率始終 在95%以上，必將有效滿足中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園形象性這一需 第三章產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理服務(wù)思路經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場勘察和交流溝通，秉著“強(qiáng)力保障優(yōu)化形象” 的指導(dǎo)思想，針對(duì)市滎陽的規(guī)劃特點(diǎn)和中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園物 業(yè)需求特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理服務(wù)整體思路是：“一個(gè)中心、兩個(gè)基 本點(diǎn)”?！耙粋€(gè)中心” 是指我們的一切工作全部圍繞“服務(wù)于中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園”這個(gè)工作中心；“兩個(gè)基本點(diǎn)”是指以強(qiáng)力保障為基本點(diǎn)，以優(yōu)化形象為基本點(diǎn)。根據(jù)中國中部生物科技

7、產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目需要，我們將 提供“專業(yè)化系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)園區(qū)特色服務(wù)”的一體化模式，在 做好日常物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)上，時(shí)刻做好應(yīng)急服務(wù)的準(zhǔn)備，有 效樹立中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園的對(duì)外窗口形象，并強(qiáng)力保障中 國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園的正常生產(chǎn)、辦公秩序。節(jié)能降耗清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)清潔服務(wù)作為物業(yè)管理服務(wù)的一部分，其核心價(jià)值同樣在于有效 促進(jìn)物業(yè)保值升值，不僅僅包括要延長裝飾裝修材料使用壽命，還要 通過精心養(yǎng)護(hù)保障各種材質(zhì)的光潔如新，且在此基礎(chǔ)上盡量節(jié)能降 耗，針對(duì)中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園各項(xiàng)建筑指標(biāo)，結(jié)合*物業(yè)成熟 的質(zhì)量運(yùn)行控制體系，我們提出了 “節(jié)能降耗清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”的 清潔服務(wù)思路?！?/p>

8、節(jié)能降耗”是中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)園清潔服務(wù)的基礎(chǔ)目的, 而“清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”則是達(dá)到這一目的的核心工作模式?！肮?jié)能降耗清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ)”是針對(duì)中國中部生物科技產(chǎn)業(yè) 園特點(diǎn)所提出的服務(wù)思路，有效解決了由此產(chǎn)生的清潔程序繁瑣不易控制的問題，更將清潔突破至新的層面，不僅僅要做到整潔如新, 還要有效延長材質(zhì)的使用壽命，而*材物業(yè)完善的IS09001和 IS014001質(zhì)量環(huán)境管理體系必將為這一指導(dǎo)思想的實(shí)施提供良好的 核心保障。細(xì)化服務(wù)考核與培訓(xùn)并重物業(yè)管理服務(wù)的核心在于強(qiáng)化細(xì)節(jié)管理，對(duì)于中國中部生物科 技產(chǎn)業(yè)園這樣的重點(diǎn)物業(yè)更應(yīng)如此，針對(duì)該園區(qū)的特點(diǎn)，我們提出了“細(xì)化服務(wù)考核與培訓(xùn)并重”的物業(yè)管理服務(wù)

9、思路?！凹?xì)化服務(wù)”是指細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)工作程序，尤其是 公共秩序維護(hù)和保潔服務(wù)，不僅僅要量化工作程序，還要從服務(wù)禮儀 上逐步細(xì)化。一方面，嚴(yán)格按照*物業(yè)IS09001和ISO 14001質(zhì)量環(huán) 境管理體系各項(xiàng)管理程序和作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作，另一方面，還要結(jié) 合產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作特點(diǎn)，積極與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通，細(xì)化各項(xiàng)客戶服務(wù)程序?！翱己伺c培訓(xùn)并重”是細(xì)化服務(wù)的重要保障，一方面，要針對(duì) 各項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各區(qū)域、各從業(yè)人員進(jìn)行考核，另一方面，還要加強(qiáng) 培訓(xùn)工作，釆用集中培訓(xùn)、觀摩學(xué)習(xí)、互動(dòng)交流等方式逐步提升服務(wù) 意識(shí)，進(jìn)而細(xì)化服務(wù)，全面提升設(shè)施設(shè)備服務(wù)品質(zhì)?！凹?xì)化服務(wù) 考核與培訓(xùn)并重”是中國中部生物科技產(chǎn)業(yè)

10、園 服務(wù)的重要容，也是全面提升公共秩序維護(hù)品質(zhì)的核心部分，這必將 促進(jìn)其服務(wù)工作不斷優(yōu)化，形成良好的服務(wù)循環(huán)體系。第四章物業(yè)管理服務(wù)承諾*物業(yè)力爭接管XXXXXXXXX產(chǎn)業(yè)園一年使其成為市工業(yè)物業(yè)管理的典： 一年客戶滿意率達(dá)到95%以上。質(zhì)量環(huán)境管理體系運(yùn)行規(guī)有效。4.1管理承諾暨要求達(dá)到的最終效果序號(hào)指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)管理目標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建 檔記錄，確保房屋完好，無違章 搭建及損壞公共設(shè)施2零修、急修及時(shí)率98%100%接到維修通知15分鐘到達(dá)現(xiàn)場，及時(shí)完成并建立回訪制度，小修24小時(shí)，中修3天，大修7天3維修工程質(zhì)量合格率100%100

11、%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回 訪制度，以確保維修工程合格， 滿足客戶需求。4管理費(fèi)收繳率98%100%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之于民。5綠化完好率95%99%6清潔、保潔率99%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實(shí)行 巡查制度，建檔記錄，并由環(huán)衛(wèi) 主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)垃圾 日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好7落實(shí)責(zé)任 人進(jìn)行養(yǎng) 護(hù)，實(shí)行 巡查制 度，建檔 記錄，并 由綠化主 管監(jiān)督執(zhí) 行，以確 保園區(qū)公 共綠化地 無破壞、 無踐踏， 無黃土裸 露現(xiàn)象， 發(fā)現(xiàn)問題 立即修 復(fù)。及時(shí) 修剪，使90%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查 制度，建檔記錄，由工程部土建 主管監(jiān)督執(zhí)行

12、，以確保道路完好、 暢通草坪高度 維持在5-8厘米；每年補(bǔ)栽 2次；每年 施肥2次； 每年定期 除蟲害。8化糞池、 雨水井、污水井完好率無95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查 制度，建檔記錄，由工程部土建 主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、 井完好，并定期疏通、清理9排水管、 明暗溝完 好率無99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每月 巡查制度，建檔記錄，由工程部 土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保水管 暢通無阻、無塌陷10路燈完好率85%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行每日 巡查制度，建檔記錄，由工程部 設(shè)備主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈 無損、正常使用并進(jìn)行定期清潔、 養(yǎng)護(hù)11停車場、單車棚完無99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)

13、行巡查制度，建檔記錄，保安隊(duì)長監(jiān)督好率執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使 用12公共休閑 設(shè)施及園 區(qū)雕塑完 好率無99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查 制度，建檔記錄，保安隊(duì)長監(jiān)督 執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀清 潔13園區(qū)治安 案件發(fā)生 率0. 1%無保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后上崗，并每 周訓(xùn)練三次，每次兩小時(shí)，以保 障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實(shí) 保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行 24小時(shí)巡視制度，以確保園區(qū)的 安全14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查 制度，建檔記錄，項(xiàng)目部經(jīng)理監(jiān) 督執(zhí)行，并定期維護(hù)和檢修以確 保消防設(shè)施完好無損、正常使用15火災(zāi)發(fā)生率0. 1%0項(xiàng)目部全員義務(wù)消

14、防員制，并定 期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳， 設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱 患，及時(shí)處理并通知項(xiàng)目部，以 確保園區(qū)消防安全16違章處理疼無90%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí) 發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理，并加強(qiáng)宣傳工作，取得住戶的理解，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案記錄17住戶有效投訴處理率無100%按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作， 同時(shí)加強(qiáng)與住戶的溝通，定期舉 行相關(guān)方懇談會(huì)，了解相關(guān)方的 愿望和要求，滿足相關(guān)方的需要， 發(fā)生投訴及時(shí)處理，同時(shí)建立檔 案跟蹤處理結(jié)果。18管理人員持證上崗率無80%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培 訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予 以考核，不合格者予以淘汰；對(duì) 于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的

15、員工 要通過有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，公 司將就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期 培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)合 格率達(dá)100%,以保障員工的素質(zhì)19維修服務(wù)回訪率無60%對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目實(shí)行回訪制 度，建檔記錄，以確保維修服務(wù) 滿足客戶的需要。20住戶對(duì)物業(yè)管理滿意率95%98%在日常工作中及時(shí)收集客戶的需 求信息，盡可能地滿足客戶的需 要，加強(qiáng)雙方的溝通，以確保相 關(guān)方對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。4. 2 其他承諾4. 2. 1關(guān)于招投標(biāo)的有關(guān)承諾*物業(yè)管理公司完全同意和接受XXXXXXXXXX產(chǎn)業(yè)園的招標(biāo)要 求，公司中標(biāo)后，將立即派人進(jìn)駐XXXXXXXXX產(chǎn)業(yè)園，開展前期準(zhǔn)備 工作。在合同有效期本公司違約，給

16、企業(yè)造成損失，*物業(yè)管理將對(duì)此 予以責(zé)任補(bǔ)償。合同期，本公司決不會(huì)向第三方轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)部分可能分包 或非關(guān)鍵的分包項(xiàng)目，管理處一定事前告知XXXXX產(chǎn)業(yè)園相關(guān)部 門。4. 2.2物業(yè)管理公司管理服務(wù)合同履行承諾如果*物業(yè)管理公司中標(biāo)后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的容全部 由產(chǎn)業(yè)園管理處負(fù)責(zé)實(shí)施，管理處將嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方 應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，具體承諾如下：根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。對(duì)園區(qū)公用設(shè)施如需整改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，必須與XXXXX 產(chǎn)業(yè)園協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可執(zhí) 行。本合同終止時(shí)，管理處將向XXXXXXX產(chǎn)業(yè)園移交全部管理用房

17、、 物業(yè)管理物資裝備及物業(yè)管理全部檔案資料。第五章前期物資裝備一覽表5.1辦公物資裝備1項(xiàng)目數(shù)量備注辦公桌椅0套文件柜0其中一組含保險(xiǎn)柜1個(gè)電腦0打印機(jī)0有復(fù)印功能為佳傳真機(jī)0機(jī)05.2秩序裝備項(xiàng)目數(shù)量備注對(duì)講機(jī)0警棍、機(jī)套等0防毒面具0灶具及廚具0項(xiàng)目數(shù)量備注剪草機(jī)綠籬機(jī)人工噴霧器綠化工具（套）5.5工程物資裝備1項(xiàng)目數(shù)量備注疏通機(jī)1電焊機(jī)沖擊鉆1切割機(jī)1電工工具水工工具木工工具泥工工具1高空作業(yè)用工具1鋁合金梯1常用材料備件第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算6.1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算6. 1.1人工費(fèi)用人員數(shù) 量（人）工資標(biāo) 準(zhǔn)（元/月）社會(huì)統(tǒng)籌（元/月，工資標(biāo) 準(zhǔn)的24. 4%）醫(yī)療保險(xiǎn)（元/月

18、，工 資標(biāo)準(zhǔn)的8%）工裝（元/月）合計(jì)（元/月）管理處經(jīng)理1管理員工程主管維修人員秩序主管秩序班長0秩序員0清潔綠化主管綠化班長綠化工保潔班長00保潔員00不可預(yù)見費(fèi)按照以上項(xiàng)目費(fèi)用總和的2%計(jì)算管理費(fèi)按照以上項(xiàng)目總和的5%計(jì)算管理利潤按照以上項(xiàng)目總和的5%計(jì)算稅金按照以上項(xiàng)目總和的5. 5%計(jì)算合計(jì)元/月6. 1.2其他費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目測算依據(jù)月支出（元）|-辦公費(fèi)通訊費(fèi)管理處經(jīng)理200元/月工程主管100元/月秩序主管100元/月 清潔綠化主管100元/月 管理處固定300元/月低值易耗品綜合測算辦公水電未計(jì)0業(yè)務(wù)費(fèi)綜合測算二保潔、消殺費(fèi)物料費(fèi)按人均50元/月計(jì)算垃圾清運(yùn)14.5元/車XI車/

19、天X25天/月消殺費(fèi)綜合測算三住宿費(fèi)用房租300元/間X 3間=900元水電氣費(fèi)綜合測算1四不可預(yù)見費(fèi)按以上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的2%計(jì)算五公司管理費(fèi)按以上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的5%計(jì)算六利潤按以上項(xiàng)目費(fèi)用總數(shù)的5%計(jì)算1七稅金按5. 5%繳交合計(jì)0元/月因此XXXXXXXXX產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理成本為:0元/月+ 0元/月=0元/月年費(fèi)用為：0元/月X12月=0元/年測算說明：1. 按照國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，社會(huì)保險(xiǎn)中包含社會(huì)統(tǒng)籌和醫(yī)療保險(xiǎn)，其中社 會(huì)統(tǒng)籌占工資總額的24. 4% （養(yǎng)老保險(xiǎn)23%,工傷保險(xiǎn)0. 4%,失業(yè)保險(xiǎn)1%）, 醫(yī)療保險(xiǎn)占公司總額的8%,此項(xiàng)費(fèi)用僅用于管理人員、各專業(yè)主管，不含普 通作業(yè)人

20、員；2. 該測算中辦公水電費(fèi)用未計(jì)，待中標(biāo)后雙方根據(jù)實(shí)際情況另行協(xié)商；3. 工裝按兩年折舊，其中管理人員每人冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為600元/套，夏裝2 套，標(biāo)準(zhǔn)為200元/套；保潔人員冬裝兩套，標(biāo)準(zhǔn)為160元/套，夏裝兩套， 標(biāo)準(zhǔn)為80元/套；秩序人員冬裝2套，標(biāo)準(zhǔn)為200元/套，夏裝2套，標(biāo)準(zhǔn) 為100元/套。4. 按照國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，稅金組成：營業(yè)稅一所有費(fèi)用總和的5%；城建稅一營業(yè)稅的7%；教育附加費(fèi)一營業(yè)稅的3%；則稅金共計(jì)所有費(fèi)用總和的5. 5%o 6.依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理利潤一般按照5%計(jì)算。第七章 工程設(shè)備管理在現(xiàn)代物業(yè)管理中，設(shè)備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評(píng)判的專業(yè)依據(jù)之一。XX

21、XXXX產(chǎn)業(yè)園是一個(gè)集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設(shè)備 配置齊全，設(shè)備科技技術(shù)含量高，系統(tǒng)設(shè)備停運(yùn)對(duì)園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。 針對(duì)園區(qū)的設(shè)備情況，我們認(rèn)為，從以下方面入手，是設(shè)備管理的基本保障：一、完善工程部架構(gòu)，確保工程部技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設(shè)置中，應(yīng)保 證有機(jī)電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等髙級(jí)專業(yè)技術(shù)人才，在人才、 技術(shù)資源的有力保證下，熟悉設(shè)備性能、有可靠的運(yùn)行維護(hù)和檢修能力，保證 設(shè)備的正常運(yùn)行，有能力及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備運(yùn)行過程中的隱患和故障，保證 將設(shè)備故障排除在萌芽狀態(tài)。二、建立完善的設(shè)備檔案，健全設(shè)備卡片和運(yùn)行維修記錄，隨時(shí)掌握設(shè)備 運(yùn)行維護(hù)狀況，搞好設(shè)備“

22、病史”管理。三、健全設(shè)備管理崗位職責(zé)，制定設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修制度，制 定設(shè)備周檢、月檢、季檢、年檢工作計(jì)劃；嚴(yán)格填報(bào)運(yùn)行、維護(hù)、檢修、更新 記錄。四、建立設(shè)備緊急事故預(yù)案，保證設(shè)備緊急情況時(shí)的管理流程。1、由工程部設(shè)備主管起草演習(xí)預(yù)案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報(bào)項(xiàng)目部經(jīng)理審 批后，提前通知與演習(xí)相關(guān)的單位、住戶和相關(guān)部門；2、工程部經(jīng)理組織設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備檢修技術(shù)人員提前到場，學(xué)習(xí)該次 演習(xí)的目的、目標(biāo)、演習(xí)預(yù)案、實(shí)施辦法；3、實(shí)施演習(xí)方案，監(jiān)控演習(xí)程序，在演習(xí)過程中鍛煉運(yùn)行管理人員在緊急 情況下的運(yùn)行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時(shí)的應(yīng)急檢修能 力；4、組織過程技術(shù)人員對(duì)演習(xí)過

23、程分析、討論、總結(jié)演習(xí)的成敗得失，積累 緊急設(shè)備故障的管理經(jīng)驗(yàn)；5、工程部經(jīng)理組織講評(píng)，形成演習(xí)報(bào)告和測評(píng)報(bào)告，向項(xiàng)目部經(jīng)理和管委 會(huì)匯報(bào)。五、建立重要設(shè)備停運(yùn)審批管理程序，避免因重要設(shè)備停運(yùn)給園區(qū)業(yè)主和 相關(guān)單位帶來損失。六、共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施辦法：序號(hào)項(xiàng)目實(shí)施方案督導(dǎo)計(jì)劃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1電梯1、安排電梯維修 人員每天進(jìn)行巡視 檢查，包括機(jī)房、 轎頂及轎廂安全回 路；2、定期維保加油；3、每周、每月、每 季度由外委維保單 位檢查維保；4、每年報(bào)技監(jiān)局 年檢。1、主管每天巡視 檢查電梯運(yùn)行狀 況，并檢查維保狀 況和相關(guān)記錄；2、電梯工每天巡 視檢查機(jī)房不少于3次，并做好記錄；1、審查月度、季

24、度 及年檢維保情況， 并提出意見和建 議。1、電梯按照甲 方要求時(shí)間開啟， 保證運(yùn)行良好，維 保達(dá)到國家規(guī)定 要求，無電梯事 故；2、設(shè)備得到規(guī) 要求的專業(yè)維保， 杜絕因維保不及 時(shí)造成設(shè)備損壞 和報(bào)廢。2監(jiān)1、每周維護(hù)檢查 紅外線報(bào)警裝置， 進(jìn)行障隘測試；1、工程主管、保安隊(duì)長定期檢查監(jiān)控中心圖像及運(yùn)行記1、紅外線報(bào)警 裝置靈敏，無誤 報(bào)、漏報(bào)發(fā)生；控 系 統(tǒng)2、每周進(jìn)行鏡頭 維護(hù)除塵，確保錄 像清晰；3、每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；4、每半年由委外 維保單位維護(hù)檢查 一次。錄，并每周安排保 安員進(jìn)行紅外線障 隘測試；2、工程主管每月 組織全面檢查系統(tǒng) 線路及設(shè)備；3、委外維護(hù)結(jié)果 需由

25、主管現(xiàn)場檢查 及工程部經(jīng)理簽署 意見。2、監(jiān)控設(shè)備圖 像清晰，硬盤錄像可保存一個(gè)月。3消防廣播1、災(zāi)時(shí)和緊急通 知時(shí)開啟，音量適 度；2、每天巡視檢查 末端音箱，確保音 箱輸出正常，無噪 音；3、每月檢查播音 設(shè)備和系統(tǒng)線路， 保證設(shè)備完好，線 路暢通；4、每半年維保音箱一次。3、主管每天巡視 公共區(qū)域時(shí)監(jiān)聽音 樂效果；4、每天巡視檢查 機(jī)房一次；5、審查月度系統(tǒng) 維保情況，并提出 意見和建議。1、運(yùn)行效果良 好，無噪音，播放 節(jié)目菜單合理；2、音控設(shè)備擺 放整齊，設(shè)備房干 凈整潔，音帶、碟 片使用保管得當(dāng)；3、維保及時(shí)準(zhǔn) 確，相關(guān)運(yùn)行、維 保記錄完整準(zhǔn)確。41.每天巡視機(jī)房1.主管每天巡視1

26、、電視信號(hào)質(zhì)有 線 電 視 系 統(tǒng)次數(shù)不低于3次， 并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源 質(zhì)量；2、接業(yè)主報(bào)修1小時(shí)解決問題；3、每周全面檢查 一次線路信號(hào)放大 器，發(fā)現(xiàn)問題一小 時(shí)通知網(wǎng)絡(luò)公司解 決；4、每年信號(hào)接入 單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng) 不少于2次。機(jī)房一次，每周檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；2、弱電工每天監(jiān) 測信號(hào)質(zhì)量一次， 并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng) 班；3、主管每月組織 檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行 維護(hù)情況，并審查 運(yùn)行維護(hù)記錄；4、接入單位維護(hù) 保養(yǎng)結(jié)果需報(bào)主管 及公司經(jīng)理簽署意 見。量投訴1小時(shí)解決；2、線路暢通及 設(shè)備完好率達(dá)到 100%。5網(wǎng) 絡(luò) 系 統(tǒng)1、每天巡視機(jī)房 次數(shù)不低于3次， 并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源 質(zhì)量；2、每周全面檢查 一

27、次線路信號(hào)放大 器，發(fā)現(xiàn)問題一小 時(shí)通知網(wǎng)絡(luò)公司解 決；a每年信號(hào)接入1、主管每天巡視機(jī)房一次，每周檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；2、弱電工每天監(jiān)測信號(hào)質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)班；3、主管每月組織 檢查一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查1、視信號(hào)質(zhì)量 投訴1小時(shí)解決；2、線路暢通及 設(shè)備完好率達(dá)到 100%。單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2次。運(yùn)行維護(hù)記錄；8鍋爐1、每天開啟前檢 查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制 部件，清洗毛發(fā)過 濾器；2、根據(jù)需要進(jìn)行 系統(tǒng)反沖洗，并配 制水處理藥劑；3、每月進(jìn)行控制 部件檢修；4、每年進(jìn)行一次 系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng) 檢修，報(bào)技監(jiān)局年 檢，管道閥門油漆。1、主管每天抽檢 末端熱水效果，每 月審查運(yùn)行維護(hù)

28、記 錄；2、安排督導(dǎo)年度 維護(hù)保養(yǎng)工作，并 向公司提交年檢報(bào) 告；1、定時(shí)間運(yùn)行， 不隨意調(diào)整運(yùn)行 時(shí)間，保證末端供 水時(shí)間和熱水效 果；2、設(shè)備檢修提 前知會(huì)校方，并在 公寓告示欄通知。9變配電系統(tǒng)1、每隔3小時(shí)巡 視檢查設(shè)備房，并 填寫運(yùn)行記錄；2、每月檢查緊固 系統(tǒng)接線端子，保 證接觸良好；3、每半月維護(hù)保 養(yǎng)發(fā)電機(jī)，并試車15分鐘;1、主管每周巡視 檢查配電室不少于 2次，并抽查系統(tǒng) 維護(hù)情況，并審查 運(yùn)行維護(hù)記錄及能 耗統(tǒng)計(jì)表；2、領(lǐng)班隨時(shí)檢查 配電室值班情況及 運(yùn)行記錄填寫情，1、系統(tǒng)正常運(yùn) 行，市電停電后 15分鐘發(fā)電機(jī)供 電，保證電梯、消 防、事故照明正常 使用；2、檢修停電提

29、前24小時(shí)以告示 方式通知業(yè)主和4、雷雨季節(jié)來臨 前檢查系統(tǒng)防雷接 地情況；5、每年度系統(tǒng)安 全檢查并維護(hù)一 次。況，并參與發(fā)電機(jī) 維護(hù)及試車；3、主管每年組織 進(jìn)行一次緊急停電 事故演習(xí)。使用單位，商鋪、辦公場所書面通知用戶。10消防系 統(tǒng)1、每2個(gè)月進(jìn)行1 次普消末端水壓測 試，每三個(gè)月進(jìn)行 一次自消末端水試 水，檢查水泵聯(lián)動(dòng) 情況；2、每半年清洗一 次感煙、感溫探頭 濾網(wǎng)，每年抽查 10%探頭感煙感溫 報(bào)警情況；3、消防系統(tǒng)委外 日常運(yùn)行維護(hù)管 理，消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng) 設(shè)備調(diào)試檢測由外 委單位承擔(dān)，消防 系統(tǒng)安全年檢由委 外承接單位負(fù)責(zé)；1、系統(tǒng)日常運(yùn)行 由保安隊(duì)長負(fù)責(zé)監(jiān) 督管理；2、系統(tǒng)維護(hù)

30、、檢 測、調(diào)試由工程主 管負(fù)責(zé)組織實(shí)施并 驗(yàn)證結(jié)果；3、保安隊(duì)長每年 組織兩次以上消防 演練培訓(xùn)；4、委外年度安全 檢查結(jié)果需報(bào)公司 經(jīng)理審核并簽署意 見。1、系統(tǒng)完好，報(bào) 警點(diǎn)位準(zhǔn)確，無誤 報(bào)；2、按消防相關(guān)法律法規(guī)要求運(yùn)行和維護(hù)系統(tǒng)；3、普消末端壓 力保證不低于0. 7Mpa,自消自消末端壓力保證不 低于 0. 5Mpa；4、預(yù)警時(shí)值班人員5負(fù)責(zé)到達(dá)第一現(xiàn)場。11次供水1、每天巡視機(jī)房 不少于3次，并填 寫運(yùn)行記錄；2、系統(tǒng)每半年消 毒次數(shù)不少于1 次，生活水池（水 箱）每年消毒次數(shù) 不少于2次；并有 消毒處理記錄；3、除操作人員外， 無關(guān)人員不得進(jìn)入 機(jī)房；4、機(jī)房需人走上1、每半年末端

31、水 質(zhì)取樣到市防疫站 化驗(yàn)一次；2、主管參與系統(tǒng) 管道消毒過程及水 池水箱清洗消毒過 程；3、每出現(xiàn)一次水 質(zhì)化驗(yàn)不合格情 況，責(zé)任人處罰100 300元，主管處 罰 200-500 元；4、停水前提前48 小時(shí)通知。1、保證水質(zhì)達(dá) 到國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn) 要求。七、園區(qū)業(yè)主和住場單位的設(shè)備管理特約服務(wù)：針對(duì)園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關(guān)方的專用設(shè)備，我們可以根據(jù)相關(guān)方的需求，向相 關(guān)方提供專業(yè)的設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理服務(wù)，為住場單位、業(yè)主解除設(shè)備運(yùn)行維護(hù) 管理的后顧之憂，并以我們堅(jiān)實(shí)的工程技術(shù)力量展示設(shè)備管理的得天獨(dú)厚的優(yōu) 勢。第八章公共秩序維護(hù)XXXXXX產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)公共秩序管理方面，我們將針對(duì)園區(qū)的不同業(yè)態(tài)情況,建

32、立安全管理機(jī)制，成立在保安部領(lǐng)導(dǎo)下的園區(qū)安全管理分隊(duì)，根據(jù)業(yè)主和相 關(guān)方需求，對(duì)不同區(qū)域進(jìn)行不同的安全管理方針。具體包括：一、針對(duì)住宅區(qū)域?qū)嵤┓忾]管理，采用先進(jìn)的周界和主入口監(jiān)控設(shè)備和周 界紅外線報(bào)警裝置，在住宅區(qū)主入口、樓棟單元入口設(shè)置IC卡門禁裝置，在戶 設(shè)置安防設(shè)備駁接接口，以先進(jìn)的安全監(jiān)控裝置確保園區(qū)住戶安全。同時(shí)，我 們?cè)谧≌瑓^(qū)入口、大堂安排值班人員，嚴(yán)格對(duì)進(jìn)入住宅區(qū)的外來人員進(jìn)行盤查, 并通過可視對(duì)講設(shè)備與住戶聯(lián)系識(shí)別訪客身份，未被識(shí)別的訪客將嚴(yán)禁進(jìn)入住 宅區(qū)。在園區(qū)，我們還將安排巡邏人員，24小時(shí)對(duì)園區(qū)巡邏，扶老攜幼，以完 善的安全保障措施，維護(hù)園區(qū)的社區(qū)安寧。二、針對(duì)辦公區(qū)、商

33、業(yè)區(qū)商家需求，對(duì)相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┌敕忾]管理，在確保 辦公、經(jīng)營環(huán)境的前提下，為訪客、辦事人員、消費(fèi)者通過安全、舒適、文明 的環(huán)境氛圍，保障各種活動(dòng)的正常開展。三、同時(shí)，我們還將考慮園區(qū)不同的業(yè)態(tài)，對(duì)相關(guān)方提供開放式安全管理, 安排便衣安全員，巡邏與相關(guān)區(qū)域，在確保公共秩序環(huán)境的基礎(chǔ)上，避免給相 關(guān)方帶來服務(wù)干擾和心理壓力。四、根據(jù)重點(diǎn)部位業(yè)主的服務(wù)需求，我們安排人員定點(diǎn)執(zhí)勤或增加巡視頻 次，確保重點(diǎn)部位的安全。五、在園區(qū)的安全管理工作中，我們每月組織實(shí)施一次安全演習(xí)，演習(xí)項(xiàng) 目包括發(fā)現(xiàn)刑事案件的處理辦法、公共秩序糾紛的處理辦法、盜竊處理程序、 火災(zāi)處理程序、強(qiáng)行越入園區(qū)的處理程序等，并在園區(qū)成立以

34、保安部隊(duì)長為隊(duì) 長的應(yīng)急安全隊(duì)，確保緊急情況下的人員保障。六、相關(guān)工作職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)1、保安隊(duì)長崗位職責(zé)（含副隊(duì)長、分隊(duì)長職責(zé)）負(fù)責(zé)組織全體保安人員認(rèn)真履行職責(zé)，圓滿完成項(xiàng)目部交給的各項(xiàng)保衛(wèi)任 務(wù);協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘、面試，負(fù)責(zé)安排新隊(duì)員的上崗前培 訓(xùn)及保安人員的崗中、技能等各項(xiàng)培訓(xùn)；負(fù)責(zé)日常勤務(wù)的組織與實(shí)施，檢查、指導(dǎo)、講評(píng)；負(fù)責(zé)保安大隊(duì)勤務(wù)值班，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的擬訂 及方案的演練；負(fù)責(zé)擬制保安人員職責(zé)、基本要求、獎(jiǎng)勵(lì)與處罰細(xì)則，并指導(dǎo)保安人員貫 徹執(zhí)行；關(guān)心所轄區(qū)域班子建設(shè)，做到選好苗、使用好、管理好、培訓(xùn)好。經(jīng)常指 導(dǎo)他們工作，幫助他們解決實(shí)際困難，定期組織

35、他們學(xué)習(xí)應(yīng)急處理程序等知識(shí);協(xié)同公安機(jī)關(guān)搞好社區(qū)綜合治理；隨時(shí)掌握員工思想動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的公共秩 序狀況；在責(zé)任區(qū)發(fā)生公共秩序、刑事案件時(shí)，應(yīng)立即組織人員保護(hù)好現(xiàn)場，并控 制好事態(tài)；負(fù)責(zé)隊(duì)員的月考評(píng)。完成管理公司、管理處交辦的其它工作任務(wù)。2、保安班長崗位職責(zé)以身作則帶領(lǐng)保安隊(duì)員上崗執(zhí)勤、護(hù)衛(wèi)、巡邏。檢查、記載、聽反映隊(duì)員 生活、工作及紀(jì)律情況，協(xié)調(diào)處理隊(duì)員這幾方面的問題，及時(shí)向隊(duì)長匯報(bào)；檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實(shí)防措施；建立衛(wèi)生制度，帶領(lǐng)保安隊(duì)員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生、飲食衛(wèi)生；配合隊(duì)長做好隊(duì)員的思想工作，根據(jù)上級(jí)要求，合理組織、監(jiān)督隊(duì)員按時(shí) 上下班和

36、組織參加各類會(huì)議、培訓(xùn)和總結(jié);對(duì)上崗時(shí)發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書面報(bào)告隊(duì)長；員工調(diào)到新的崗位時(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)所管轄圍的新員工作崗前培訓(xùn)。3 .保安隊(duì)員崗位職責(zé)根據(jù)公司工作需要，在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、任務(wù)完成 上級(jí)交辦的公共秩序保衛(wèi)任務(wù)；根據(jù)有關(guān)規(guī)章制度，負(fù)責(zé)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害事故等工 作，保障責(zé)任區(qū)的安全；對(duì)出入大門的人、貨物進(jìn)行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未經(jīng) 允許的人員、車輛、物資進(jìn)出責(zé)任區(qū)，維護(hù)責(zé)任區(qū)的人身財(cái)產(chǎn)安全；處理責(zé)任區(qū)發(fā)生的有關(guān)問題，并及時(shí)報(bào)知上級(jí)；熟悉、掌握所在業(yè)態(tài)區(qū)域業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）、住戶的基本情況；服從命

37、令，聽從指揮，積極完成上級(jí)交辦的臨時(shí)性任務(wù)。4、大門崗工作職責(zé)大門崗負(fù)責(zé)檢查進(jìn)出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人 員和物品。此外，大門崗還是公司及其所管理物業(yè)形象的窗口。負(fù)責(zé)維護(hù)大門口的進(jìn)出秩序和本區(qū)域的社會(huì)秩序，禁止小商小販在門前及 大門兩側(cè)擺攤設(shè)點(diǎn)；隨時(shí)掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時(shí)查詢或報(bào)告， 小商小販、無成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人, 應(yīng)禮貌地設(shè)法加以勸離；遇有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主出入（包括步行及乘車），要敬舉手禮；發(fā)生糾紛和一般性公共秩序問題時(shí)，應(yīng)依法及時(shí)處理并報(bào)告主管，同時(shí)及時(shí)疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；保證報(bào)警（對(duì)講機(jī)）不被無

38、故占用；負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域的公共設(shè)施安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對(duì)造成影響、 損失的當(dāng)事者，應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處查處。5.巡邏崗工作職責(zé)巡邏崗負(fù)責(zé)巡邏圍各類事故的檢查（含防火、防盜、防公共秩序案件等）， 以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。負(fù)責(zé)對(duì)樓區(qū)和周邊公路進(jìn)行巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決或報(bào)告檢查中發(fā)現(xiàn)的 不安全因素，以消除隱患，保障安全；勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)的人員，及時(shí)控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人員，并視 情況報(bào)告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件的發(fā)生；在上下班髙峰期，切實(shí)做好對(duì)業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）的 安全保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷售商品的人員，以免影響正常 的生活秩序；

39、在業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）需要幫助時(shí)，積極主動(dòng)為其服 務(wù)；仔細(xì)巡查易發(fā)生問題的地方，及時(shí)制止和勸阻不符合安全的情況，避免發(fā) 生意外事件；按規(guī)定程序處置突發(fā)事件；在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn)可疑人 員及物品應(yīng)立即做安全處理并及時(shí)報(bào)告；協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件；按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時(shí)作好定時(shí)巡更踩點(diǎn)工作。總之，我們以“外緊松、預(yù)防為主”的安全防策略、以“人防、技防、物 防”相結(jié)合的方針，全員參與安全管理，群防群治，與轄區(qū)派出所和園區(qū)公共 秩序聯(lián)防一道齊抓共管，為園區(qū)營造安定、團(tuán)結(jié)、溫馨、和睦的社區(qū)環(huán)境，杜 絕發(fā)生公共秩序事件，是我們共同追求的目標(biāo)。第

40、九章交通管理對(duì)園區(qū)的交通管理方面，我們將根據(jù)園區(qū)交通設(shè)施配套的實(shí)際情況，在 專業(yè)停車場配置經(jīng)過培訓(xùn)的交通管理員，負(fù)責(zé)車輛停放管理和交通指揮，在 相應(yīng)的位置和路口、路段設(shè)立限速標(biāo)志、路牌標(biāo)志、通向標(biāo)示、禁停標(biāo)示等 交通標(biāo)示，保障車輛安全停放和正常行駛。對(duì)進(jìn)而園區(qū)不同區(qū)域的車輛，我們將根據(jù)實(shí)際情況制作IC停車卡或?qū)?業(yè)的區(qū)域識(shí)別卡片，使園區(qū)業(yè)主、住戶及相關(guān)單位的工作車輛與外來車輛有 所區(qū)分，避免不必要的車輛盤查影響相關(guān)方的辦事效率。屆時(shí)，我們將根據(jù)園區(qū)交通的實(shí)際情況，與公安交通管理部門保持密切 的聯(lián)系和有效溝通，在交管部門的指導(dǎo)下，合理配置和使用交通設(shè)施，優(yōu)化 園區(qū)的交通管理方案，保障園區(qū)交通正常

41、。第十章消防管理在消防管理方面，我們的工作指導(dǎo)方針是：以防為主，宣傳先行，防消 結(jié)合。在園區(qū)，我們將在重點(diǎn)的路口路段和場所設(shè)置消防宣傳欄，貼消防標(biāo)語、 普及消防知識(shí)，進(jìn)行廣泛的消防宣傳教育。同時(shí)，我們將根據(jù)實(shí)際需求，在 園區(qū)的相關(guān)部位配置消防設(shè)施與消防器材，并定期對(duì)消防設(shè)施和器材進(jìn)行檢 查、調(diào)試、確保其隨時(shí)完好。在對(duì)商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在裝修方案審查時(shí)，我們將嚴(yán)格要求消防 主管部門參與方案審查，確保裝修方案符合國家消防要求。在部管理方面，我們將建立消防管理三級(jí)組織，成立以公司總經(jīng)理為組 長的消防領(lǐng)導(dǎo)小組和園區(qū)義務(wù)消防隊(duì)。其組織架構(gòu)包括：領(lǐng)導(dǎo)小組組長：管理公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)小組副組長：項(xiàng)目部經(jīng)理領(lǐng)

42、導(dǎo)小組成員：工程部經(jīng)理、保安部隊(duì)長、工程部設(shè)備主管、綜合管理 部主管、保安部副隊(duì)長、分隊(duì)長等。義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長：項(xiàng)目部經(jīng)理義務(wù)消防對(duì)常務(wù)副隊(duì)長：保安部隊(duì)長義務(wù)消防隊(duì)副隊(duì)長：工程部經(jīng)理、保安部副隊(duì)長、分隊(duì)長、工程部設(shè)備 主管、綜合管理部主管義務(wù)消防隊(duì)員：項(xiàng)目部全體保安員、工程部全體技術(shù)員在針對(duì)不同的業(yè)態(tài)園區(qū)，我們將與業(yè)主、住場單位簽署消防管理責(zé)任 書，制定安全防火制度，明確相關(guān)單位的防火責(zé)任人，明確責(zé)任人的職責(zé), 把防火責(zé)任分解到具體單位和業(yè)主。并定期組織安排消防安全檢查，查找消 防安全隱患，并根據(jù)隱患情況發(fā)出整改通知書，限期督促整改，消除火災(zāi)苗 頭。在園區(qū)，定期組織消防演練，培訓(xùn)緊急情況下的消防

43、應(yīng)對(duì)方案、緊急疏 散程序。通過演習(xí)訓(xùn)練，掌握火災(zāi)時(shí)的撲滅技能、疏散程序、物品轉(zhuǎn)移程序、 重要物資的搶救預(yù)案。同時(shí)，在園區(qū)，我們還將在不同的業(yè)態(tài)區(qū)域安裝相應(yīng)的消防疏散標(biāo)示， 制定滅火方案和重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案。以完善的管理構(gòu)思和預(yù)案演練，通過培 訓(xùn)、宣傳、教育、檢查整改、動(dòng)員齊抓共管的總體思路，走預(yù)防為主、將隱 患消滅在萌芽狀態(tài)的管理方案，有效保障園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位的生命財(cái)產(chǎn)安 全。第一園林綠化養(yǎng)護(hù)在園林綠化管理方面，我們對(duì)園區(qū)的園林規(guī)劃經(jīng)過綜合分析，認(rèn)為該園 區(qū)園林的建設(shè)規(guī)劃主要由大面積的常綠草坪、大規(guī)模的灌木植被、適量的常 綠喬木和落葉喬木、部分珍惜植物、少量盆景、大面積的租擺盆栽植物組成, 因

44、此，我們認(rèn)為，要搞好園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)，必須在園區(qū)組建一支由專業(yè)園藝 師帶領(lǐng)技術(shù)型園林管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)園區(qū)的園林養(yǎng)護(hù)工作。在園林的維修養(yǎng)護(hù)上，我們嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)，制定修剪、施肥、除草、 澆水、排澇、殺蟲計(jì)劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導(dǎo)思想，確保園 林的觀賞性。綠化養(yǎng)護(hù)制度一，室養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)：1、澆水:根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進(jìn)行澆水，保證苗木不缺水；2、花木除雜：及時(shí)消除雜草，雜物及枯枝爛葉，時(shí)刻保持盆無明顯雜草， 雜物；3、修剪整形:根據(jù)生長情況不定期修剪，整形，使苗木保持青綠，美觀大 方；4、施肥:根據(jù)苗木各類及生長情況進(jìn)行施肥，每次松土后需施肥一次；5、病蟲防治:春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必

45、須進(jìn)行綜合防治，不能有大規(guī) 模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作；6、長勢不良，觀賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時(shí)通知更換.二，室外養(yǎng)護(hù)：1、基礎(chǔ)性更新改造：土壤改良:對(duì)綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進(jìn)行一次性全面深耕改良，徹底 改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確 保花草的正常生長狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草.2、常規(guī)性養(yǎng)護(hù)工作：(1) 修剪：修剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進(jìn)生長茂盛苗木修剪，每 月修剪兩次生長旺盛期應(yīng)根據(jù)生長情況不定期及時(shí)修剪，草皮修剪春，夏季毎 兩個(gè)月進(jìn)行一次，秋，冬季根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修剪.基本保證春，

46、夏季草皮不長 于15厘米，秋，冬季不長于10厘米；(2) 澆水:旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次；室外拿刀盆 栽隨天氣不同，每天澆水1-2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1-2次, 室盆栽每周澆水1-2次；草皮澆水時(shí)要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕 潤土層5厘米以下，澆水以早晚為主；(3) 花木除雜：及時(shí)消除雜草，雜物，經(jīng)常拾除草地，花叢磚頭，紙屑等雜 物，時(shí)刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每 次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥；(4) 松土，擴(kuò)穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴(kuò)穴重施肥一次，平時(shí)每 遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時(shí)

47、根據(jù)苗木的具體需要施肥一次；(5) 病蟲防治:建立病蟲害防治動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前 必須進(jìn)行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生；冬季要做好越冬蟲害的清理滅除 和樹干涂液防蟲，防病等保護(hù)工作；(6) 花木補(bǔ)植：如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須在兩天完成補(bǔ)植；(7) 植保：提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為 前提，盡量使用髙效低毒無公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時(shí)必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次 性完成，噴藥后4小時(shí)下雨的，要待天晴后重噴；使用小型噴霧器或手動(dòng)噴霧器 噴灑，以免藥液擴(kuò)散；(8) 自然災(zāi)害的防御:雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺(tái)風(fēng)，霜 凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時(shí)做好預(yù)

48、防措施，避免不應(yīng)有的損失；(9) 草皮養(yǎng)護(hù)：雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵髙度超過8 厘米的雜草.每次修剪后對(duì)草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷，鉀肥和有機(jī)肥, 施后澆透水或在雨后施肥；(10) 綠籬，花球養(yǎng)護(hù)：綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù) 含量.修剪下的枝葉要立刻清除.春，夏季每兩個(gè)月施肥一次，秋，冬季每3個(gè) 月施肥一次，施用復(fù)和共生荻保證長勢旺盛綠籬，花球死亡缺苗，須在1周補(bǔ) 種好；(11) 喬灌木養(yǎng)護(hù)：每月巡查，及時(shí)修剪枯枝，病蟲枝，下垂妨礙人們觀瞻和 活動(dòng)的枝條，保持喬木高2. 5米以上.修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響 美觀.第十二 保潔服務(wù)"

49、;干凈、整潔"是我們保潔服務(wù)的目標(biāo)。我們擁有一支專業(yè)的高素質(zhì)的保潔 隊(duì)伍，能對(duì)不同材質(zhì)的屋頂、外墻、地面進(jìn)行專業(yè)清潔，為業(yè)主提供高質(zhì)量、 髙水平保潔服務(wù)。根據(jù)園區(qū)的情況保潔部將以公司管理目標(biāo)為依據(jù)，制定保潔部各項(xiàng)管理規(guī) 定及崗位職責(zé)，嚴(yán)格按ISO質(zhì)量體系的保潔操作手冊(cè)規(guī)運(yùn)作與管理，有計(jì) 劃的實(shí)行員工的崗前、在崗培訓(xùn)，物料的申購、領(lǐng)用控制。在保證工作標(biāo)準(zhǔn)的 同時(shí)，降低物耗，開源節(jié)流。在用人機(jī)制上，不斷加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)的同時(shí) 強(qiáng)化競爭，并不斷優(yōu)化崗位設(shè)置，以保持工作的髙效率。12.1保潔部提供的服務(wù)：公共區(qū)域清潔保持公共設(shè)施清潔保持特約家政服務(wù)垃圾清運(yùn)專業(yè)的屋頂、外墻清洗12.2保潔部

50、架構(gòu)：保潔部配置一個(gè)保潔主管，兩名副主管，下屬數(shù)個(gè)領(lǐng)班及若干保潔員。片 區(qū)設(shè)置一個(gè)保潔機(jī)械作業(yè)小組統(tǒng)一進(jìn)行相關(guān)工作。12.3保潔配備：配備柴油灑水車一臺(tái)，可沖洗路面并澆灌綠化帶；多套保潔機(jī)具；需要10個(gè)工作間，1間保潔庫房；垃圾中轉(zhuǎn)房、垃圾桶、洗滌池。12.4服務(wù)容（主要工作）及標(biāo)準(zhǔn)：序服務(wù)容方案與標(biāo)準(zhǔn)1園區(qū)外圍 區(qū)間道路 （水泥道 路）每天集中清掃1次；水管沖洗頻次根據(jù)情況制定，必要時(shí)用灑水車沖洗；隨時(shí)保潔；路紋清晰；無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；無揚(yáng)塵；主管每日巡視3次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。2園區(qū)外花 崗石及室 石地面每日全面清潔1次；推塵數(shù)次；每月沖洗1次

51、；石拋光、打蠟頻次根據(jù)情況制定；隨時(shí)保潔；無垃圾、無積水、無污跡、無積塵；有光澤；主管每日巡視3次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。3園區(qū)瀝 青、砂石、 噴漆、地 磚路面每天集中清掃1次；水管沖洗頻次根據(jù)情況制定；隨時(shí)保潔；無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；主管每日巡視3次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。4園區(qū)住宅樓單元樓道每日集中收集垃圾1次；全面清潔1次；保潔1次；無生活、建筑垃圾（垃圾每日& 30前清完）；地面光潔；扶手、鐵花、消防栓干凈；玻璃光潔；天花板、墻角無蛛網(wǎng)；主管每日至少抽查4個(gè)樓道；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。5園

52、區(qū)電梯公寓的電梯每日全面清潔1次；每周用專用上光劑清潔不銹鋼電梯門及信報(bào)箱1次；每月清潔1次轎箱頂燈；電梯廳及轎箱地面干凈整潔，無廢物，無積塵；電梯門無灰塵，無污跡，光亮；轎箱壁無指紋，無污跡、無異物異味，梯門滑槽干凈無泥沙雜物；電梯按鍵無污跡；主管每日至少抽查3部電梯；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。6園區(qū)水 景、水溝， 生態(tài)池每天清理水面樹葉及飄浮物多次；滴水景處每月刷洗青苔；夏天每日添加1次消泡劑；每36個(gè)月徹底清洗1次；水清見底，無異味；除少數(shù)樹葉外，無其它飄浮物；水面無泡沫；水底無雜物；主管每日巡視3次以上；領(lǐng)班隨機(jī)檢查；保潔員按規(guī)定填寫保潔崗位巡視表。7園區(qū)地下 汽車庫、 自行車庫 及上下梯 階每日地面推塵1次；每日清理垃圾1次；每周清潔1次擋車桿、停車黃線；每周清潔攔水溝1次；每月沖洗地面1次；據(jù)情況清理集污坑；每月清潔1次消防管道及供電線槽；隨時(shí)保潔；地面無垃圾雜物，無積塵，無油污，無積水；天花板墻角無蜘蛛網(wǎng)；梯階扶手干凈無塵；擋車桿無積塵、停車黃線無污跡，顏色鮮艷；集污坑無異味；指示牌、消防栓、滅火器干凈；主管每日巡視1次