(買賣合同)趙某與張某房屋買賣糾紛案

1、 趙某與張某房屋買賣糾紛案 XX年3月20日，趙某與張某通過房屋中介公司簽訂一份房地產(chǎn)買賣合同，約定趙某購買張某所有的一套房屋，總價款62萬元，簽約當(dāng)日趙某支付定金5萬元，待合同履行時轉(zhuǎn)為首期房款;雙方應(yīng)于XX年4月30日前至交易中心辦理房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，趙某憑交易中心審核的收件收據(jù)付清房款余額;如一方違約，應(yīng)賠償對方損失費5萬元。簽約當(dāng)日，趙某支付給張某定金5萬元。XX年4月30日，因趙某在外地辦事，雙方未能辦理房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。同年5月11日，房屋中介公司按照趙某在合同上所留地址致函趙某，稱趙某4月30日前未與張某辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，已經(jīng)違約，現(xiàn)張某同意延長至5月15日前辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，如再違

2、約，后果自負。但該信函由于逾期無人具領(lǐng)被退回。同年5月22日，雙方同至中介公司處，對3月20日簽約時因時間太晚未及簽名蓋章的其他三份合同進行了補簽，該三份合同內(nèi)容與3月20日所簽合同完全一致。其后，雙方就繼續(xù)履行合同進行磋商，張某要求趙某就逾期履行行為先補償其1萬元，然后再繼續(xù)履行合同，遭到趙某拒絕。同年7月7日，趙某致函張某，要求張某于7月12日上午9時至交易中心辦理房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，逾期不去，視為違約。張某復(fù)函稱若趙某不補償其1萬元損失，則不會與趙某履行合同，其有權(quán)另行處置房屋。7月17日，趙某再致函張某，催告其于7月21日上午9時至交易中心辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，否則由張某承擔(dān)一切法律后果。張某7

3、月18日收到該函，但未予理會。趙某遂于同年9月6日訴至法院，要求依法解除買賣合同，張某退還定金5萬元，支付違約金5萬元。 【審 判】 一審法院經(jīng)審理認為，趙某未在合同約定的期限內(nèi)前往交易中心辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)并付清房屋余款，違反了合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任;鑒于張某在庭審中表示同意解除合同，遂判決本案系爭合同解除，對趙某其他訴請不予支持。一審判決后，趙某不服提出上訴。在我院審理過程中，雙方達成了和解協(xié)議。 【評 析】 ? 一、本案中哪一方構(gòu)成違約 根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案系爭合同約定XX年4月30日前趙某應(yīng)與張某去交易中心辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)并支付房屋余款，

4、而趙某在履行期限到來時未履行該義務(wù)，構(gòu)成遲延履行，此即所謂“期限代人催告”，此時趙某構(gòu)成違約。張某在趙某逾期履行后，經(jīng)與中介公司磋商，并由中介公司于5月11日按照趙某在合同上所留聯(lián)絡(luò)地址致函趙某，催告趙某在5月15日前履行合同。盡管該函最后因逾期無人具領(lǐng)被退回，但仍應(yīng)確認其具有催告履行的法律效力。趙某在遲延履行主要債務(wù)后，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍未履行，此時張某已具備合同法第九十四條第三款所規(guī)定的法定解除權(quán)行使條件，張某可選擇解除合同或要求對方繼續(xù)履行合同。本案爭議發(fā)生時，適逢政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，房市震動較大，成交價格不斷走低，張某作為房屋出賣人，繼續(xù)維持合同的有效性符合其利益最大化最求

5、，因此張某選擇了向趙某索賠1萬元，并以之作為繼續(xù)履行合同的條件。在合同繼續(xù)有效的情況下，張某也負有繼續(xù)履行合同的義務(wù)。在就逾期履行賠償金協(xié)商不成的情況下，張某本可通過仲裁或訴訟的方式，要求趙某承擔(dān) 逾期履行違約責(zé)任，但張某卻以此為由拒絕趙某繼續(xù)履行合同的要求，其行為不符合合同法關(guān)于履行抗辯權(quán)的行使條件，因此張某的行為也構(gòu)成了違約。綜上，本案屬雙方違約。 ? 二、本案中誰可行使合同解除權(quán) 在一方違約場合，違約方不得單方解除合同，這是合同作為“法鎖”的題中應(yīng)有之義。但在雙方違約場合，合同雙方當(dāng)事人在具備法定解除權(quán)行使條件時均可單方解除合同，這既是法律賦予當(dāng)事人的權(quán)利，也是避免出現(xiàn)合同僵局(亦即合同

6、既不能履行又不能解除之狀況)的內(nèi)在要求。本案中，趙某逾期履行義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，張某自此便可行使法定解除權(quán)。由于此時張某并無違約情形，因此若張某選擇合同繼續(xù)履行，趙某不得主張解除合同。其后，張某因就逾期賠償金問題與趙某協(xié)商不成，即向趙某表示不愿繼續(xù)履行合同，并經(jīng)趙某催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，屬合同法上之拒絕履行，此時張某也構(gòu)成了違約。合同法第九十四條第二款規(guī)定，“在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”，即先期違約場合，當(dāng)事人可以解除合同。根據(jù)舉輕以明重的法理，在履行期限屆滿之后當(dāng)事人一方明確表示不履行主要債務(wù)的行為，另一方當(dāng)事人當(dāng)然可依據(jù)合同

7、法第九十四條第四款關(guān)于“當(dāng)事人一方有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”之規(guī)定，依法行使合同解除權(quán)。因此，本案雙方當(dāng)事人均可行使法定解除權(quán)。 ? 三、本案應(yīng)由誰承擔(dān)違約責(zé)任 張某在具備法定解除權(quán)行使條件后，要求趙某支付1萬元賠償金，并以此作為繼續(xù)履行合同的條件。這不能作為張某放棄法定解除權(quán)的意思表示，但也不能理解為附條件的解除合同的意思表示，張某的這一行為，究其真意仍在保持合同的有效性。爾后在趙某要求繼續(xù)履行合同時，張某復(fù)函稱若趙某不作補償則不會與趙某履行合同，張某的上述意思表示同樣不能視為解除合同的通知。解除合同屬于合同關(guān)系上的重大行為，應(yīng)當(dāng)以明晰而確定的方式通知對方當(dāng)事人。張某的復(fù)函顯然與此不符。從趙某一方來看，趙某在取得法定解除權(quán)后，盡管沒有直接向張某發(fā)出解除合同的通知，但其在起訴狀中明確請求解除合